Garry Kasparov ponders his chess moves during his third game with IBM’s Deep Blue Tuesday, Feb.13, 1996 at the Convention Center in Philadelphia. Wednesday’s game ended in a draw, but Kasparov ended up winning the final game and series 4-2 against the supercomputer. “Fighting this computer has changed the way I–and I imagine most others–will approach the game in the future,” he said after winning the final game Saturday night. (AP Photo/George Widman)
Com a progressiva adoção de processos eletrônicos, em coadjuvação a atividades tipicamente humanas, o resultado não é “neutro”, nem livre de sérias consequências, como se tem pensado. Em matéria de processos automatizados — ou nos casos de escala (pensemos nos contratos do crédito imobiliário, estereotipados) — o apoio das máquinas é, nesta altura, simplesmente indispensável.
Ao eliminar o exame do caso concreto, único e especial, tendemos a reduzir a complexidade dos fatos a padrões pré-determinados. Está em causa a progressiva substituição do homem por processos automatizados, realizados por máquinas inteligentes.
Segundo os pesquisadores ouvidos na matéria, o “problema não é o copia e cola, mas a quantidade monumental de recursos”.
Suspeito dessa conclusão. Parece-me simplista. É evidente que diminuir a velocidade do trânsito diminui acidentes. Ad absurdum, paralisar os automóveis eliminaria os acidentes de trânsito de modo absoluto. Como a roda não para, qual será a medida virtuosa? De quantos recursos estaremos falando para o retorno à “normalidade” esperável?
A dinâmica do “acesso à justiça” cria muitas expectativas sociais. A resolução de litígios em massa não será possível sem uma das duas alternativas: ou se promove uma profunda reforma do aparelho judiciário ou as máquinas deverão ser cada vez mais utilizadas para o apoio à jurisdição.
No primeiro caso, parece absurdo, a muitos, o fenômeno de aumento de assessores judiciários, que agem na prática como verdadeiros julgadores. Mas, como lidar com a verdadeira avulsão de processos e de recursos? Ainda que se limitem os recursos, o mesmo fenômeno já ocorre na primeira instância. Limitar-se-á o acesso à justiça?
Por outro lado, o uso massivo de mecanismos de pesquisa de jurisprudência leva, de modo imperceptível, e inexoravelmente, à adoção de padrões que acabam por determinar a sorte de decisões e recursos que acedem aos tribunais.
No caso de registradores, sistemas como penhora online, notificações para constituição em mora por meios eletrônicos, pesquisas patrimoniais etc. levam a uma depressão da atividade humana e ao incremento de processos automatizados. Seria possível, por exemplo, responder manualmente a todas as requisições de informações da administração pública (art. 41 da Lei 11.977/2009) sem o concurso de processos eletrônicos?
Em consulta ao site do ofício eletrônico no dia de hoje revela o número impressionante de mais de 503 milhões de acessos.
O Registro de Imóveis é um pivô (hub) de informações. Em que medida o incremento das transações imobiliárias, especialmente a partir do fenômeno da circulação do crédito (que implica a transferência da propriedade — v. § 1o do art. 22 da Lei 10.931/2004) não representará uma mudança substancial do próprio sistema de Registro de Imóveis?
É certo que as mutações jurídico-reais que ocorrem em virtude da cessão de crédito na alienação fiduciária já não são objeto de registro nos tradicionais cartórios. Já não estaremos na situação de perdedores de uma batalha que se adivinha árdua com as máquinas e processos automatizados?
Não se iluda: não se joga xadrez com máquinas!
Abarrotados com milhares de recursos em seus gabinetes, os ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) recorrem à técnica do “copia e cola” em uma a cada três de suas decisões individuais. É o que mostra um estudo de pesquisadores da Escola de Direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV) no Rio de Janeiro, usando como base dados do projeto Supremo em Números, que reúne estatísticas do STF.
O levantamento analisou cerca de 120 mil decisões monocráticas (tomadas por cada ministro individualmente) de 2011 a 2013. Para identificar os textos idênticos aos de decisões anteriores, foi feito um corte mínimo de 130 caracteres. Em média, os trechos reproduzidos representam cerca de um quinto da íntegra da nova decisão. [continue lendo no VE].
Tratei do episódio do desmonte do RTD brasileiro – que qualifiquei de crônica de uma morte anunciada, parafraseando o autor latino-americano – no post publicado em outubro do ano passado.
Esse é um tema recorrente aqui neste blogue. O leitor poderá encontrar uma defesa leal e sincera do RTD feita por um registrador que não tem essa importante atribuição.
Hoje trago à apreciação dos leitores o que considero uma perfeita síntese desse processo de desmonte progressivo e efetivo do registro público brasileiro, tal e qual o conhecemos há mais de uma centúria.
Trata-se da decisão proferida no Processo CG 156.742/2015, decisão de de 25/11/2015 (DJe de 7/12/2015), do des. Xavier de Aquino que redundou no Provimento CG 52/2015, de 4/12/2015.
Nesta decisão vamos encontrar uma minuciosa cronologia das etapas que acabaram por consumar a substituição dos antigos sistemas registrais por novos e modernos, geridos e administrados por atores privados de capital multinacional, e por isso mesmo muito poderosos, que ocuparam, por ineficiência e falta de visão da própria categoria, os espaços que historicamente estiveram reservados às instituições registrais.
A crítica deve ser assimilada pelos registradores. Este triste exemplo deve ser objeto de uma detida reflexão por todas as especialidades que, em maior ou menor grau, sofrem o mesmo assédio e podem estar sujeitos aos mesmos azares.
Vivemos uma nova era – a era da informação. Os grandes bancos de dados acabarão por se impor, assimilando os registros ordinários de valor econômico e jurídico da sociedade. As transações econômicas serão estruturadas e “datificadas”, para usar um neologismo que surge no âmbito das tecnologias de big data.
Com as bênçãos do Judiciário (em primeiro lugar – antes mesmo que as reformas legislativas ganhassem corpo) e do executivo e legislativo, hoje temos um registro concorrente, constituído a latere dos sistemas tradicionais, denominado SNG – Sistema Nacional de Gravames, que realiza todas as operações de registro de alienações fiduciárias de veículos automotores. Trata-se do “maior banco de dados privado de informações sobre financiamentos de veículos do país”, segundo a mesma instituição privada.
Para que se tenha uma ideia do que este registro extravagante representa, no ano de 2015 o SNG registrou 1.474.995 financiamentos de veículos (vide aqui).
Não é pouco e isto não representa uma fração do que esses enormes bancos de dados armazenam.
O STF decidiu que é desnecessário o registro de alienação fiduciária de veículo automotor em RTD. (ADIs 4.227, 4.333 e o Recurso Extraordinário 611.639, com repercussão geral reconhecida).
A decisão é péssima para os tradicionais “Registros de Direitos” que têm uma trajetória multissecular de publicidade e eficácia de situações jurídicas relativas a bens móveis e imóveis. Os Registros Públicos brasileiros contam com um conjunto doutrinário tradicional muito importante.
No julgamento, o ministro Marco Aurélio entendeu inexistir um conceito constitucional fixo, determinado e estático de registro público. Segundo ele “compete à lei ordinária a regulação das atividades registrais”, abrindo as portas para a criação de registros de segurança jurídica por mera iniciativa legislativa. O art. 236 da CF foi relativizado.
Agora, com base nessa histórica decisão, não faltarão propostas de criação de registros de direitos sobre bens móveis e imóveis. É o vale-tudo registral.
No fundo, o eixo que sustenta a decisão é de caráter econômico. Segundo o relator, deve-se sopesar o custo-benefício da formalidade registral. A transcrição do título nos RTD não representaria, segundo ele, “segurança adicional suficiente ao ato para compensar a burocracia e os ônus impostos às partes sujeitas ao cumprimento da obrigação”.
It’s the economy, stupid!
Não aprendemos esta histórica lição. E é uma aula que nos vem do século XIX, quando juristas deram seu inestimável contributo para a criação de bons sistemas de publicidade registral. Sistemas jurídicos em atenção a necessidades de caráter econômico e social.
Perdemo-nos pelo caminho, embrenhamo-nos em intoleráveis discussões formalistas — “andaimaria formalista”, na expressão de Rui Barbosa —, esquecendo-nos, completamente, das necessidades econômicas que se renovam e se transformam em uma sociedade em brusca mutação tecnológica.
Burocracia, ônus, economicidade, comodidade… conceitos que se desprenderam de seu contexto tradicional e foram utilizados pelo ministro com uma abrangência inaudita.
Eficácia em relação a terceiros, segundo ele, não será atributo que decorra “naturalmente” das atividades notariais e registrais. Pode a lei dispor que outros órgãos ou agentes (ou entidades privadas – v.g. art. 63-A da Lei 10.931/2004) promoverão registros de direitos, alcançando os mesmos efeitos de publicidade e eficácia em relação a terceiros.
Façamos um pequeno exercício para perceber o desastre da decisão.
Destaquemos o trecho a seguir e com ele busquemos identificar no cenário jurídico uma instituição que pudesse prestar-se aos fins indicados:
“Como no pacto a tradição é ficta e a posse do bem continua com o devedor, uma política pública adequada recomenda a criação de meios conducentes a alertar eventuais compradores sobre o real proprietário do bem, evitando fraudes, de um lado, e assegurando o direito de oposição da garantia contra todos, de outro”.
Quais são os “meios tradicionais” para informação e advertência de terceiros? Os Registros Públicos, caro Watson!
Essa mesma necessidade foi sentida há mais de um século e a resposta institucional foi a criação de registros públicos, como o Registro de Imóveis e o Registro de Títulos e Documentos.
Por que os cartórios de RTD já não serão utilizados como via tradicional para efetivar a publicidade e eficácia desses contratos de compra e venda com garantia fiduciária?
Responde-nos o ministro: a exigência de registro em serventia extrajudicial acarreta ônus e custos desnecessários ao consumidor, além de não conferir ao ato a publicidade adequada. “Para o leigo, é mais fácil, intuitivo e célere verificar a existência de gravame no próprio certificado do veículo em vez de peregrinar por diferentes cartórios de títulos e documentos ou ir ao cartório de distribuição nos estados que contam com serviço integrado em busca de informações”, destacou o relator.
Em suma: ineficiência, atomização, assimetrias informativas pesaram na decisão do STF.
Trata-se de uma crônica de uma morte anunciada – como já tive ocasião de destacar alhures e com muito pesar.
Não torço contra a própria atividade, mas sou obrigado a concordar que o registro no RTD, como hoje é feito no Brasil, representa um ônus desnecessário e uma burocracia detestável – ao menos na opinião dos usuários e agora do próprio STF, em votação unânime.
NOTAS DE ATUALIZAÇÃO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E DIREITOS REAIS. Mauro Antônio Rocha [1]
A alienação de imóveis e outros direitos reais imobiliários que compõem o patrimônio da pessoa física pode gerar ganho de capital que estará sujeito à tributação do imposto sobre a renda – a que se convencionou chamar de imposto sobre o lucro imobiliário.
Recentemente, por meio da Medida Provisória nº 692/2015, a alíquota única de 15% (quinze por cento), que continua vigente até 31 de dezembro de 2015, foi alterada para o escalonamento da tributação por faixas de ganho obtido pelo contribuinte, passando a viger, a partir de 1º de janeiro de 2016, da seguinte forma:
Alíquotas
Faixas de Ganho de Capital
15%
Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%
Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%
Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%
Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00
É importante ressaltar que além da venda, considera-se alienação para os efeitos legais a permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.
Restam, portanto, pouco mais de três meses para a conclusão dos negócios jurídicos em andamento, bem como a efetivação das transmissões de bens ou direitos imobiliários – onerosas ou gratuitas – por conta de ajustes societários, sucessórios ou resultantes de ação de planejamento fiscal sem a incidência das novas alíquotas que, no limite, poderão dobrar o montante do imposto devido.
Parece-nos conveniente, portanto, atualizar as informações a respeito da apuração do custo de aquisição e do valor de alienação do bem ou direito, de forma a possibilitar o integral aproveitamento das reduções e isenções autorizadas na lei e mitigação de sua incidência pelos contribuintes.
Inicialmente, cabe ressaltar que algumas transações que resultam na alienação de bens imóveis estão excluídas do campo de incidência do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores.
Está isento de tributação o lucro imobiliário auferido:
Na alienação de qualquer imóvel que tenha sido alienado por valor não superior a R$ 35.000,00.
Na alienação do único imóvel de titularidade do contribuinte, possuído individualmente, em condomínio ou comunhão e que tenha sido alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.
Na alienação de imóvel residencial, de contribuinte pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira outro imóvel residencial com o produto da venda, no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato.
Quanto às duas últimas isenções acima, o contribuinte deve observar a que o benefício poderá ser usufruído apenas uma vez a cada cinco anos.
Com relação à utilização dos recursos auferidos com a alienação na compra de um novo imóvel residencial, é importante saber que a inobservância – deliberada ou não – da condição relativa à isenção, importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.
Também a alienação de qualquer imóvel que tenha sido adquirido até 1969 estará excluída do campo de incidência do imposto o ganho de capital auferido por ter base de cálculo reduzida em 100% (cem por cento), conforme aplicação da tabela inserida no item 2.2.3
Apuração do lucro imobiliário
O lucro imobiliário – ou ganho de capital tributável – é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel apurados da forma abaixo descrita.
2.1 Valor de alienação.
O valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos e, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro será o valor de mercado do bem e na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio o valor efetivamente recebido do qual poderá ser descontado o montante pago à título de honorários ou comissão de corretagem devidamente comprovada, desde que, evidentemente, o pagamento tenha sido efetuado pelo vendedor.
Na transmissão onde não há pagamento efetivo, o valor de alienação será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição.
2.2 Custo de aquisição.
O custo de aquisição do bem ou direito imobiliário alienado é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual do imposto de renda do exercício fiscal da efetiva alienação.
Cabe relembrar, para melhor compreensão, que os bens que compõem o patrimônio da pessoa física estão registrados na declaração de bens (art. 798 do Decreto 3.000/99) – integrante da declaração de rendimentos e ajuste – pelos valores de aquisição em reais, sem qualquer tipo de atualização monetária desde a declaração de rendimentos do ano base 1995, correspondente ao exercício fiscal de 1996, o que provocará evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, capaz de gerar ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.
Assim, o valor de aquisição registrado na declaração de imposto de renda do presente exercício fiscal corresponderá ao valor histórico de compra, atualizado da seguinte forma:
Bem adquirido até 31/12/1991
O valor histórico foi trazido a valor de mercado na declaração do exercício de 1992 – ano calendário 1991 – e depois atualizado monetariamente até 1º/01/1996.
Bem adquirido
entre 1º/01/1992
a 31/12/1995
O valor histórico foi convertido em reais e atualizado monetariamente até 1º/01/1996, com os índices constantes da ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa à Instrução Normativa SRF nº 84/2001.
Bem adquirido
após 1º/01/1996
O valor histórico de compra não sofreu nenhuma atualização monetária.
Aos valores apurados na forma acima foram acrescidos – em cada ano calendário – diretamente nas declarações de imposto de renda dos respectivos exercícios fiscais – os dispêndios com a construção, ampliação, reforma, pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual, não cabendo, senão por meio de declarações retificadoras, fazê-lo acumuladamente quando da alienação.
Dessa forma, somente os gastos e despesas incorridos no próprio ano base da alienação é que poderão ser acrescidos ao valor informado na declaração de imposto de renda do exercício fiscal.
2.3 Lucro imobiliário.
A diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição é considerada ganho de capital tributável pelo imposto de renda à título de lucro imobiliário.
Fatores de redução do lucro imobiliário apurado.
O ganho de capital – lucro imobiliário – que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, poderá ser ajustado pela aplicação dos seguintes fatores de redução admitidos pela legislação vigente:
Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á ao ganho de capital apurado fator de redução de 0,60% para cada mês ou fração decorrido entre a data da aquisição e o mês de novembro/2005, sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte;
Na alienação realizada por pessoa física residente no país, o ganho de capital que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda será ajustado pela aplicação da redução correspondente a 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação;
Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual fixo de redução sobre o ganho de capital apurado na forma acima, correspondente a 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:
Ano de aquisição
Redução %
Ano de aquisição
Redução %
Até 1969
100
1979
50
1970
95
1980
45
1971
90
1981
40
1972
85
1982
35
1973
80
1983
30
1974
75
1984
25
1975
70
1985
20
1976
65
1986
15
1977
60
1987
10
1978
55
1988
5
Alíquotas
Sobre o lucro imobiliário apurado na forma retro descrita aplicam-se as alíquotas fixadas na legislação de regência, da seguinte forma:
Até o dia 31 de dezembro de 2015:
Alíquota
Faixa de Ganho de Capital
15%
Sobre o total lucro imobiliário – ganho de capital – apurado na forma acima.
A partir de 1º de janeiro de 2016:
Alíquotas
Faixas de Ganho de Capital
15%
Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
20%
Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
25%
Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
30%
Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00
3.3 Prazos e formas de recolhimento.
O montante do imposto deve ser apurado no próprio mês em que foi auferido o ganho de capital, de forma definitiva, ou seja, não integrará a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.
Como calcular e declarar o imposto devido.
As informações acima servirão para o planejamento tributário da alienação do bem ou direito, assim como, para uma estimativa do tributo a ser desembolsado em função da transação a ser realizada.
Para o cálculo efetivo e exato do imposto devido na transação imobiliária, a Secretaria da Receita Federal disponibiliza um meio eletrônico para calcular, declarar e emitir o DARF para pagamento do imposto apurado.
O programa pode ser acessado e baixado no seguinte endereço eletrônico da SRF:
[1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
O CNJ foi provocado pelo Ministério Público Federal para que seja determinado às corregedorias estaduais o reconhecimento da vigência do art. 23 da Lei Federal 8.629/1993 a franquear o acesso ao registro de imóveis de arrendamentos rurais envolvendo estrangeiros.
Como veremos, o tema é espinhoso.
Arrendamento tácito
O arrendamento rural pode ser tácito ou expresso (art. 92 da Lei 4.504/1964). No Estado de São Paulo formou-se o entendimento, hoje pacífico, de que o arrendamento rural, diferentemente da locação urbana (cuja inscrição é meramente facultativa), por representar expressão de norma de ordem pública, portanto obrigatória, haveria de prevalecer independentemente da vontade das partes contratantes ou do registro no respectivo cartório imobiliário.
Além disso, o instituto não se acha elencado no rol do art. 167 da LRP. Por todas essas razões, o seu registro não tem sido permitido. Neste sentido: Ap. Civ. 1.956-0, São Paulo, j. 13.6.1983, DJ 13.7.1983, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 23.757-0/2, Piracicaba, j. 11.5.1995, DJ 26.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga; Ap. Civ. 32.930-0/3, Marília, j. 15/08/1996, DJ 21/11/1996, des. Márcio Martins Bonilha; Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/03/2010, DJ 25/05/2010, rel. des. Munhoz Soares;
Um aspecto não enfrentado nas ditas decisões é o fato de que os contratos de arrendamento rural podem ser celebrados por meio de “contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária”.
Como haveremos de registrar um contrato tácito?
O detalhe não passou despercebido pelo min. Aldir Passarinho no RESP 263.774: “O art. 92, caput, é bastante claro em prever o contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre ambos, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no R.G.I. Aliás, o contrato tácito nem teria como ser registrado”. (REsp 263.774, j. 15/08/2006, rel. min. Aldir Passarinho Júnior). No mesmo sentido: REsp 904810, j. 15/02/2007, DJ 19/03/2007, rel. min. Humberto Gomes de Barros; REsp 164442, DJe 01/09/2008, rel. min. Luis Felipe Salomão.
Arrendamento rural por estrangeiros
Agora o debate se renova com a sustentação, muito bem redigida aliás, feita pelos Procuradores da República que firmaram o documento que se pode → ler aqui.
Os procuradores sustentam que a Lei Federal 8.629/1993 (art. 23), ao alterar a Lei 5.709/1971, impôs a forma pública para celebração dos contratos de arrendamento rural. Com esse entendimento, pretendem, fundamentalmente, que o controle dos arrendamentos – a exemplo do que já ocorre com a administração registral das aquisições de imóveis rurais por estrangeiros – seja feita pelos Registros de Imóveis de todo o país.
Não está em causa, portanto, o direito de preferência do arrendatário. O que mobiliza a administração pública federal é o controle registral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.
O raciocínio parece muito bem conduzido. Nos casos de arrendamento rural celebrado com estrangeiros:
É requisito essencial de validade do negócio jurídico a forma pública (escritura pública – art. 23 da Lei 8.629/1993 c.c. art. 8º da Lei 5.709/1971).
O registro torna-se obrigatório (art. 168 da LRP) já que se aplicam ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro” (§ 1º do art. 23 da citada Lei 8.629/1993).
Não é possível fazer-se o controle previsto no art. 10º da Lei 5.709/1971 sem que o contrato de arrendamento seja objeto de registro.
Controle registral
Averbo, como expressão de uma opinião meramente pessoal, que o controle da aquisição ou do arrendamento de imóvel rural, contratados por estrangeiro, por depender de autorização prévia dos órgãos competentes, quando o caso (inc. III do 10º da Lei 5.709/1971) e, ainda, por ser a escritura pública requisito de validade do próprio negócio jurídico (art. 23 da citada Lei 8.629/1993), que o controle, como dizia, pudesse ser feito previamente pelos órgãos da própria administração pública federal. Sem a autorização específica, nem a escritura pública seria lavrada, nem o registro consumado, nem mesmo o controle extravagante de aquisição e arrendamento rural seria feito pelo Registro de Imóveis. E isto evitaria uma série apreciável de aborrecimentos e despesas.
CNJ e o controle nacional de aquisição de imóveis rurais
Outra hipótese, a ser aventada e defendida perante o CNJ, seria a constituição de um banco de dados nacional, a exemplo da Central de Indisponibilidades, centralizado e mantido pelos próprios registradores, em que esse controle poderia ser feito de maneira mais racional, econômica e adequada. E isso pela razão fundamental de que um município pode se conter em mais de uma circunscrição e o controle, individualizado, não levaria às consequências antevistas pelos procuradores (art. 12 da Lei 5.709/1971). O livro auxiliar de “cadastro especial” criado pela Lei 5.709/1971 (art. 10º) poderia se constituir, facilmente, um repositório eletrônico compartilhado. Isto seria fácil e rápido, bastando a regulamentação pelo Conselho Nacional de Justiça, com base nos arts. 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
