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Fraudes Imobiliárias, Cartórios & Burocracia

SJ Cartórios, notário, Registro de Imóveis , , ,
Infográfico explicando o roubo de casas, com etapas e variações do crime, incluindo a falsificação de identificações e a transferência de escritura.

Por falar em falta de transparência no mercado imobiliário norte-americano, uma nova espécie de fraude campeia por aquelas plagas: identity theft mortgage – algo como subtração de identidade pessoal e hipoteca, ou simplesmente roubo de casas.

A situação chegou a um nível alarmante e o próprio FBI – Federal Bureau of Investigation cuidou de divulgar, em seu site, um alerta, fornecendo indicações de como o negócio funciona – e muito bem  – naquele país, acautelando e informando os cidadãos norte-americanos.

Basicamente, o estelionatário escolhe uma casa — casa de campo, veraneio, alugada etc. Em seguida, assume a identidade do proprietário, colhendo informações pessoais na internet e em cadastros que, nos EEUU, são encontrados e adquiridos sem maiores cuidados e sem o mínimo respeito aos direitos de privacidade. De posse desses dados, transfere-se a propriedade para o próprio nome, firmando contratos de hipoteca ou assumindo outros compromissos oferecendo a propriedade como garantia.

O modelo básico e suas variações podem ser conhecidas no quadro ao lado.

A questão central que o problema coloca é simplesmente a falta de um bom e seguro Sistema Registral naquele país.

Segundo Enrique Brancós Núñez, em artigo assinado no El País de 4 de janeiro de 2009,  as vítimas são pessoas de certa idade, abonadas, que têm o imóvel livre e desembaraçado de ônus ou direitos reais de garantia. São pessoas que não estão atentas às novas modalidades de fraudes, que ocorrem, em grande parte, com apoio na Grande Rede Mundial. 

Os fraudadores se apresentam como possível compradores, ou como simples corretores imobiliários, perguntam sobre o imóvel, obtendo os dados pessoais do proprietários. E segue Núñez:

A partir de ahí, una doble vía. Generalmente solicitan un préstamo hipotecario y, como el sistema es tan ágil y poco formalista, tras la correspondiente solicitud, a veces simplemente por Internet, formalizan un préstamo hipotecario que naturalmente cobran para después desaparecer. En otras ocasiones venden simple y llanamente la finca. O combinan las dos fórmulas anteriores. Aprovechando que para cambiar el propietario en el registro de la propiedad no se exige escritura pública, falsifican un modelo de contrato de venta de inmuebles y se inscriben como dueños para poder formalizar una o varias hipotecas y embolsarse su importe.

Caberia acrescentar que o sistema além de pouco formal, é ágil, barato e fundamentalmente… inseguro! O fenômeno das fraudes em massa acarretam a irradiação, para toda a sociedade, dos ônus e dos custos, que não são de pequena monta, decorrentes do grande colapso dos títulos podres. A bolha do subprime colhe-nos a todos, sejamos ou não cidadãos daquele impressionante país.

Caberia anotar, igualmente, que os registros norte-americanos não são como os cartórios brasileiros ou registros prediais que encontramos em várias partes do mundo. Os cartórios brasileiros, plasmados pelo gênio de Nabuco de Araújo no século XIX, resolveram  historicamente o problema das fraudes como as que hoje ocorrem no grande país do norte.

Nos EUA os registros são agências que recolhem as declarações que são preenchidas em formulários na internet e sufragam os dados em seus sistemas, sem que haja uma prévia qualificação do título em seus vários aspectos. A venda fraudulenta do Empire Estate Building foi exemplar [vide aqui]. Desde a originação do crédito, cada uma das etapas sucessivas cria instâncias rentáveis, verdadeiras oportunidades de negócios, repassando para a seguinte os riscos de um sistema defeituoso pela base. Não poderia dar em outra coisa que não o colapso do sistema.

O resultado todos nós vimos: uma enorme bolha que colhe a economia mundial no contrapé e faz balançar todo o sistema.

Como se vê, existe uma burocracia saneadora do merecado imobiliário e ela atende pelo nome de Registro de Imóveis e Notários.

Estado Português Denunciado na Comissão Europeia

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A Ordem dos Notários de Portugal denunciou, perante a Comissão Européia, o Estado português. Em mira as medidas discriminatórias do Simplex, programa governamental de incentivo à formalização da quisição da casa própria diretamente nos registros prediais locais.

A Ordem acusa o Estado de conceder um “tratamento preferencial e discriminatório ao regime jurídico dos novos serviços do Simplex disponibilizados em pacote nas Conservatórias de registo do país”. 

Segundo os notários portugueses, o atual governo estaria diligenciando o retorno das atividades delegadas ao regime estatutário. Numa palavra, estaria intentando a reestatização das atividades notariais em Portugal.  

Como? Respondem os notários, por seu Colégio:

Adoptando medidas legislativas como o recém-publicado Decreto-Lei 116/2008 que não só impede que os notários concorram em condições de igualdade com os mencionados serviços disponíveis nas conservatórias, como também torna a actividade notarial portuguesa economicamente inviável num futuro muito próximo.

Esta e outras medidas do Simplex, mais que promover a tão anunciada simplifacação de actos que, se feita de um modo responsável e resistente à fraude, é não só apoiada como também desejada pelos próprios notários, têm na verdade um único objectivo: recuperar para a esfera pública as actividades de uma classe profissional recentemente privatizada, discriminando e deixando em desvantagem os seus serviços até à sua progressiva eliminação.

Deste modo, nas diversas denúncias apresentadas são postas ao conhecimento da Comissão Europeia sérias violações de normas comunitárias fundamentais em matéria de concorrência, de auxílios de estado, de transparência e de fiscalidade. 

Neste último caso, por exemplo, a denúncia da Ordem dos Notários deixa em evidência o facto de os serviços prestados pelas conservatórias em concorrência directa com os notários estarem isentos de IVA, estando aqueles sujeitos ao pagamento de IVA à taxa legal de 20%.

Para quem acompanhou o processo de privatização dos notários portugueses, as recentes medidas governamentais, de fato, representam um grande retrocesso.

Na prática, o governo institui um procedimento que vem sendo percebido como concorrência desleal com os notários privados, ao utilizar-se, para o Programa Simplex, de recursos humanos e tecnológicos disponíveis nas chamadas conservatórias de registro.

Nestas condições, o serviço acaba onerando o Estado português, além de criar uma sobrecarga de serviço sobre os ombros dos conservadores prediais, funcionários públicos que são arregimentados como a coluna auxiliar no plano governamental para a derrocada do modelo privatizado.

Tio Sam e a Fé Pública

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Artigo do Daily News sobre um roubo ao edifício Empire State, com destaque para o repórter William Sherman em frente ao prédio.

Entre outras podres delícias, o Tio Sam exportou para o mundo a crise decorrente das suas hipotecas podres.

Foi a primeira fissura no imaginário ingênuo daqueles que ainda acreditavam, em pleno século XXI, que o que é bom para os EEUU é bom para esta Selva de Papagaios.

Falo do seu sistema registral — com o perdão da expressão — em que tudo parecia ser muito simples,  rápido, eficiente  e econômico. Para muitos dos que atuam no mercado imobiliário tupiniquim, os modelos de securitização e sua base jurídica de segurança estrutural — sistemas de seguros de títulos e registros administrativos — eram tudo de bom.

“Amo tudo isso” — dizia o empolgado colega do crédito imobiliário, entre um Mac e uma taça generosa de café, macaqueando os players da Fannie Mae and Freddie Mac. Para ser moderno basta acreditar nessas entidades  e apostar na roleta de ações.

Pena que tudo isso deu sumiço e ruiu ruidosamente. Tudo muito ruim, seu moço!

Mas pra quem não conhece muito bem o sistema registral, com o abuso da expressão, recomendo a leitura da patética reportagem do Daily News, edição de 2 de dezembro de 2008 – It took 90 minutes for Daily News to ‘steal’ the Empire State Building.

Inacreditável: venderam o Empire State Building! E com o apoio de um  “notário” — notaram como uma vez mais é preciso metaforizar esta prosa?

Os 102 anos de história testemunharam o simulacro que consumiu alguns poucos minutos — preenchimento de formulários, atuação de notário e pimba! tudo muito simples, rápido, eficiente, econômico e… falso.

Pena que nada disso é seguro. Mas afinal, em tempos pós-modernos, em que tudo que é sólido desmancha no ar, em que a realidade é surpreendida por seus arremedos tecnológicos, para que segurança? Depois de tentar, arriscar e fracassar, tente de novo: game over!

(Vale a pena ler a nota publicada no Último Segundo).

O “The New York Daily News” revela hoje em sua edição impressa como conseguiu obter a titularidade do edifício com a ajuda de documentos e notário falsos.

Segundo o jornal, os responsáveis por este grande golpe só tiveram que preencher papéis falsos e, em menos de 90 minutos, eram o novo proprietário do edifício escalado por King Kong em 1933, por US$ 2 bilhões.

Para dar impressão de realidade à fraude, o “New York Daily News” fingiu ser uma empresa chamada Nelots Properties – nelots é stolen (roubado) ao contrário.

Além disso, na documentação colocou como testemunha da transação o nome de Fay Wray, a atriz que interpretou Ann Darrow, a loira que seduziu King Kong, e como notário o ilustre ladrão de bancos Willie Sutton.

O “golpe” foi dado na segunda-feira passada e, segundo os promotores, buscava demonstrar o perigo de uma brecha legal que existe na regra local pela qual não se requer a intervenção de um funcionário para verificar a informação fornecida neste tipo de transações.

Apesar de ter ficado claro que o roubou não ficaria em segredo por muito tempo, no caso de imóveis mais modestos pode ser que sejam fechadas vendas inclusive sem que o proprietário saiba, como queria denunciar o “New York Daily News”.

O jornal, que não forneceu todos os detalhes da operação para nao facilitá-la, “devolveu” o edifício a seus donos, a empresa Empire State Land Associates, após 24 horas.

O periódico diz que, quando a transferência é aprovada, é fácil conseguir uma hipoteca.

Isso porque “os intermediários, os representantes das companhias, os bancos que fazem empréstimos, os advogados e outras pessoas relacionadas ao processo hipotecário não costumam verificar a identidade e outra informação fornecida pelos usurpadores”.

Em 2007, as denúncias de atividades suspeitas apresentadas por instituições financeiras e relacionadas com empréstimos hipotecários aumentaram em 31% frente ao ano anterior, de acordo com dados do FBI (Polícia federal americana) citados pelo jornal. EFE mgl/db.

O texto acima foi replicado no Círculo Registral — sucessor de um blog anteriormente mantido no âmbito da entidade de classe. A notícia era por mim avaliada como a expressão mais perfeita e acabada dos verdadeiros simulacros criados pela mente prodigiosa do mercado.

Os escroques repaginaram o famoso conto do vigário: vendiam o falso bilhete premiado, a pirâmide da sorte e no limite passavam o Viaduto do Chá. Mas os EEUU são superlativos mesmo: conseguiram vender o Empire State Building em 90 minutos! E com papel passado, assinado, roborado e notarizado!

Uma coisa temos que reconhecer – eles sabem como ninguém fazer piada de si mesmos. Vejam só: a transmitente é Nelots Properties. Nelots é anagrama de stolen, que significa roubado. A testemunha instrumentária é Fay Wray, aquela loira que freqüentou assiduamente o imaginário da puberdade de velhos provectos na década de  30. É a atriz que interpretou Ann Darrow, que seduziu King Kong. Como notário figurou nada mais, nada menos, do que o ilustre ladrão de bancos Willie Sutton.

Os americanos não sabem onde é La Paz e desconfiam profundamente de vocábulos de étimo latino. Mas é impressionante como se apropriaram de expressões como notários e propriedade. Parecido com isso somente os administrativistas, que insistem em nominar seus institutos tomando de assalto expressões latinas tão caras ao direito comum.

Enfim, vale a pena assistir a mais esse espetáculo na terra dos sonhos e simulacros.

Notários na mira

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Homem sorridente vestindo um terno, segurando uma arma de fogo em posição horizontal.
José Serra

O Governador Serra é um homem inteligente. É sério. Custa crer que possa ter cedido a uma campanha que pode representar simplesmente uma fraude à boa fé dos nossos concidadãos. Falo especificamente da decretação do fim da autenticação e reconhecimento de firmas no âmbito da administração pública estadual.

Essa recidiva governamental lembra a patética intentona do então deputado federal José Roberto Batochio, que visava extirpar a atuação notarial do sistema jurídico pátrio, iniciativa manejada de forma tão inepta que um grande jurista não hesitou em qualificá-la de “teratologia jurídica”. Vide aqui: Cartoriobras

A reputação jurídica de alguns parlamentares se viu comprometida. Eu vi, com estes olhos, tempos depois, um deles a buscar apoio para sua reeleição na Anoreg-SP… Requiescat in pace!

A iniciativa do Governo é cínica. “Uma besteira”, registrará na Folha de São Paulo, [mirror] aliás com bastante realismo, Paulo Tupinambá Vampré.

Que tal fazer o caminho inverso?

Tudo muito bom, tudo muito bem; decretemos então o fim do reconhecimento de firma, mas que tal fazer o caminho inverso? Pense bem: para os privados, o simples reconhecimento de firma pode aliviar o contratante de sofrer com as fraudes endêmicas neste pobre país. Caso ocorram — e sempre ocorrem! — a responsabilidade civil é do notário que reconheceu por autenticidade a firma. Nenhum seguro neste e em qualquer outra parte é tão barato e efetivo como este. E paga-se uma só vez.

Mas e o outro lado da moeda? O alegado “Custo Brasil” se alimenta vorazmente de outro tipo de certificação. É aquela que, para qualquer transação entre privados, o Estado interpõe uma certidão negativa de débitos.

Tente abrir uma empresa, por exemplo. Ou alienar um bem. Experimente obter um crédito hipotecário… A sociedade rende um ônus pesadíssimo a essa extravagância que é a “legitimação” estatal por meio de certificação administrativa. Esse é o verdadeiro câncer burocrático que vitima o país há décadas.

Pense bem, caro leitor. Não atuamos num mercado ideal, onde as transações ocorrem livres de fraudes e oportunismo. Ao romper certas barreiras preventivas, damos ocasião à inoculação do germe da patologia jurídica no corpo da administração pública. A fraude, nos seus estágios avançados, movimentará a máquina judiciária (§ 3º do art. 2º do Decreto estadual), com enorme custo para o cidadão.

Somos uma nação que ainda não consegue divisar que é a sociedade que sempre acaba pagando a conta.

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Reconhecimento de Firma – Burocracia?

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Com o título falsificação de documentos, o advogado Izner Garcia pôde vislumbrar o outro lado da moeda. Vale a pena ler o seu comentário.

Falsificação de documentos

Outro dia eu estava no balcão de um cartório, pagando meu quinhão à burocracia do Brasil, quando vi ao meu lado desenrolar-se uma cena estranha. Um indivíduo (ou meliante) apresentou uma transferência de um carro para ser reconhecida e, juntamente, sua identidade.

O escrevente foi conferir a assinatura, a qual condizia ao que pude depreender, com a ficha havida no cartório. Contudo, a identidade era, digamos assim, dissonante. O número do RG não era o mesmo que estava nos cadastros. Houve uma pequena alteração entre a pessoa e o escrevente, e a “coisa” desmanchou-se sozinha, sem o reconhecimento da firma.

Uma pequena tentativa de golpe? Um engano? Não sei. E também, certamente, o escrevente não soube. Na dúvida, não reconheceu a firma.

Conto este caso, que presenciei, para comentar a assinatura de um decreto pelo Governo do Estado de São Paulo que retira a exigência do reconhecimento de firma e autenticação de documentos junto a órgãos públicos estaduais. É uma medida saneadora e que contribui para desburocratização. É evidente que a exigência do reconhecimento de firma (a um custo que varia de R$2,50 à R$7,15) e autenticação (a um custo de R$1,85) gera inúmeros trâmites que fazem de nós o país dos cartórios.

Contudo, fica-me uma séria dúvida se os benefícios alcançados com esta desburocratização não irá gerar, por outro lado, inúmeras fraudes. O “jeitinho brasileiro” e o “exercício da Lei de Gerson” são notórios. E os documentos são suas vítimas primeiras. Em um país, como o nosso, onde um em cada cinco jovens são analfabetos e, pior, onde houve 1 milhão de homicídios nas últimas duas décadas (para se ter uma ideia neste número, os EUA perderam 55 mil soldados no Vietnã), como confiar em assinaturas e cópias de documentos senão com o selo de um cartório?

Fico imaginando, por exemplo, o tanto de documento com assinaturas falsificadas que podem ser encaminhadas à Junta Comercial. E tudo irá terminar onde? No Poder Judiciário, sobrecarregando ainda mais um sistema já quase em colapso. Somos um país difícil. Mesmo medidas de desburocratização como essa podem ocasionar mais burocracia. É uma pena.

Izner Hanna Garcia, advogado, pós graduado FGV. Fonte: Gazeta de Ribeira. 14/1/2008.