Uma pequena nota acerca da MP 996/2020 (que trata do Programa “Casa Verde e Amarela”) foi publicada no Painel da Folha de São Paulo na edição do dia 18/12/2020[mirror] noticiando um tema marginal, porém muito interessante, qual seja: o financiamento e custeio da implantação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis no Brasil.
Fui ouvido pelo jornalista da Folha de SP na condição de presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e as respostas às questões foram imediatamente endereçadas ao repórter. Pela natureza da coluna, o texto integral de nossas respostas não foi publicado. Entretanto, penso que a comunidade jurídica merece conhecer os objetivos que animaram a iniciativa do parlamento, apoiada pelos registradores brasileiros, que recepcionou e aprovou emenda que trata do financiamento do ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis) e do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, figuras criadas pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017.
As questões versaram basicamente sobre a pertinência temática da emenda acolhida na Câmara, o custeio do sistema registral eletrônico e a suposta violação da Lei Geral de Proteção de Dados pelos ditos organismos.
Penso que a sociedade brasileira busca e reclama transparência e lealdade no debate político. As respostas dadas ao jornalista, abaixo reproduzidas na íntegra, com alguns pequenos reparos e adendos, buscou colocar as coisas nos seus devidos lugares. Buscamos tornar mais clara e transparente a iniciativa do IRIB, acolhida pela Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
Neste primeiro episódio, detalhamos o plano de trabalho que orientou as ações do grupo criado pelo CNJ para promover a modernização do sistema registral brasileiro. As parcerias com o Arquivo Nacional, a Biblioteca Nacional, o LSITec, a criação do e-Folivm, com o registro de suas atividades, tudo isso o registrador pode acessar.
Neste episódio, há um delineamento de uma nova perspectiva a respeito da gestão documental dos Registros Públicos brasileiros. Quais são as referências legais para que o acervo tradicional e digital possa ser conservado nas Serventias prediais de todo o Brasil?
SREI – Registro de Imóveis Eletrônico
Aqui o espectador vai penetrar nas ideias que estavam em discussão no âmbito do Projeto SREI – suas referências tecnológicas, breve discussão sobre o poder normativo do Poder Judiciário, a distinção, que já se delineava claramente, entre os aspectos internos e externos do Registro de Imóveis eletrônico.
No último dia 8/2, a jornalista Júlia Bezerra procurou-me para uma entrevista ao IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. As perguntas foram excelentes e nos deram a oportunidade de discorrer um pouco mais sobre o SREI e o ONR.
Com a autorização expressa da jornalista, publico na íntegra a entrevista.
De maneira geral, o que muda com o novo registro de imóveis do Brasil com o Provimento 89/2019?
Muda na prática. A prática é sempre a “prova dos nove” de todo modelo teórico. Há anos tínhamos uma boa modelagem conceitual do SREI (Sistema de Registro de Imóveis eletrônico), especificado pelo LSITec (Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico da Escola Politécnica da USP), em parceria com o CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
Sob a direção do desembargador Marcelo Martins Berthe, trabalhamos, eu, Flauzilino Araújo dos Santos, Antonio Carlos Alves Braga Júnior, Adriana Unger, Volnys Bernal e tantos outros, arduamente, num modelo teórico que acabou lamentavelmente esquecido, embora sua adoção e utilização tenham sido recomendadas expressamente pela Recomendação CNJ 14/2014.
Faltava um órgão que pudesse dar efetividade e concretude aos projetos belamente concebidos, mas não executados. Estamos agora na iminência de pôr em prática aquele modelo (ou outro qualquer que o possa substituir com vantagem).
A seu ver, quais são os destaques positivos da nova regulamentação?
O aspecto mais importante é que ela estabelece padrões, fixa diretrizes e dá prazo para o projeto sair do papel e alçar voo. Os destaques positivos são os eixos orientadores:
(a) os próprios registradores (não empresas, não o mercado, não a administração judiciária) darão impulso e concretude ao SREI. Isto estava no caput da Lei 11.977/2009, mas, seja porque tardava a regulamentação, seja porque quando houve uma tentativa (Decreto 8.764/2016 – SINTER) ela era claramente inadequada, além de ilegal e mesmo inconstitucional, segundo juristas de escol, a efetivação do SREI dormitou praticamente uma década.
Depois, (b) fixa um modelo de interoperabilidade e interconexão que não tolera a ideia cômoda, mas perigosa, de concentração de dados. A tecnologia distribuída, tal e qual a plataforma da blockchain, é mais segura e conforme o espartilho constitucional, fixado na CF/1988, que delega a cada registrador do país a função pública registral e comanda a guarda e conservação in loco dos dados registrais (art. 22 e ss. da Lei 6.015/1973 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994). Dados distribuídos são mais protegidos! Além disso, a regulamentação não tolera a figura da subdelegação ou a prática de atividades para-registrais. Estamos às vésperas da vigência da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais e o modelo é inteiramente consentâneo com os princípios já adotados por registradores da Europa;
(c) autoriza a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, que terá a nobre, mas dificílima missão de implementar e operar o SREI (art. 76 da Lei 13.465/2017). Por fim, temos uma Corregedoria Nacional que desperta para os desafios do novo tempo.
Como se dará a adaptação dos cartórios aos novos serviços?
Em etapas. Hoje temos janelas criadas na internet que permitem o acesso dos usuários ao sistema registral. Mas isso não é propriamente o Sistema de Registro Eletrônico previsto na lei; é apenas uma plataforma que recebe as demandas em meios eletrônicos e as converte em papel – ou em algo parecido (PDFs que são impressos nas serventias). São elementos absolutamente acessórios, importantes, mas não suficientes para modernizar o sistema registral brasileiro.
De agora em diante será necessário um esforço muito maior do que criar sites elegantes na internet. Faz-se necessário promover uma mudança de paradigma no sistema registral. Afinal, saímos do império do papel para os domínios dos meios eletrônicos. Parafraseando Marshall McLuhan, autor de minha predileção e que tenho citado ultimamente, os meios eletrônicos não só “transportam, mas traduzem e transformam o emissor, o receptor e a própria mensagem”. Já escrevi que os meios (ou plataformas) eletrônicos vão conformar o sistema registral como um todo.
Isso é lento, é trabalhoso, exigirá investimentos, mas, acima de tudo, demandará o concurso de profissionais que possam aliar conhecimentos em áreas distintas como as de tecnologia e direito.
Essa transformação tarda já mais de 20 anos, desde quando lançava advertências em congressos de registradores, urgindo medidas modernizadoras de meus pares. Temo que nos reste pouquíssimo tempo. Nisto estamos agora concentrados.
O que o usuário ganha com os novos serviços?
As mudanças tecnológicas hão de conformar o registro de imóveis tornando-o mais ágil e seguro. O uso das novas tecnologias de informação e comunicação redunda em processos mais inteligentes, mais seguros e… mais baratos! A redução de custos é uma consequência inevitável do uso de recursos compartilhados, tudo isto visto na perspectiva da economia de escala.
Os serviços oferecidos na internet são mais baratos, rápidos e seguros. A segurança jurídica, tão cara aos registradores, deve agora aliar-se, com suporte em meios tecnológicos, à ideia de rapidez e modicidade. Esse fenômeno foi muito bem apanhado por Chris Anderson nos livros que escreveu e publicou: Cauda Longa, Free: grátis – o futuro dos preços etc.
Não tem sentido o cidadão pagar mais caro pelo acesso remoto do que pela visita pessoal aos cartórios…
Quais são as expectativas do mercado imobiliário quanto à implantação do sistema de registro eletrônico?
O mercado não espera. O arauto da Nova Sagres, Manuel Matos, sempre me dizia que já não devemos dormir com uma boa ideia; corremos o risco de vê-la executada por outros na manhã seguinte. Ele tem razão. Há, hoje, inúmeras iniciativas do próprio mercado avançando sobre as multisseculares atividades notariais e registrais. Isso é consequência gravosa da inércia dos próprios registradores.
Expressões tão caras ao sistema – publicidade, efeitos jurídicos, eficácia em relação a terceiros, autenticidade, certidão etc. – são hoje assimiladas por entidades registradoras que disputam nacos importantes da atividade, infiltrando-se na legislação civil de modo assistemático e desagregador.
Essas investidas serão bem-sucedidas? Trarão maior segurança ao mercado? Os cidadãos poderão confiar – como há séculos vêm fiando-se nas Notas e Registros Públicos?
São perguntas que devem ser respondidas por todos aqueles que atuam no microssistema do Direito Imobiliário e, especialmente, pelos registradores imobiliários do país, que agora têm a tarefa de correr contra o tempo e dotar o país de um bom e moderno sistema registral.
