Protocolo para-registral

A série de estudos acerca das propostas de reforma da Lei 6.015/1973 vem sendo publicada neste portal à medida que as análises, feitas por diretores do IRIB, vêm a lume.

Para acompanhar a sucessão de notas críticas, acesse o índice geral abaixo.

[ÍNDICE GERAL]

[Art. 181-A, § 1°, inciso I] – Protocolo para-registral. Flauzilino Araújo dos Santos.

PROPOSTA: I – Protocolo eletrônico de títulos;  

JUSTIFICATIVA: Serviço básico do SREI. Porta eletrônica única, em âmbito nacional, para os usuários que visam a remessa de títulos exclusivamente ao registro imobiliário. Facilitação para os todos os usuários, mas muito especialmente aos corporativos e institucionais
PROPOSTA DO IRIB: VOTAMOS PELA SUPRESSÃO.

Protocolo eletrônico de títulos – crítica à expressão

O acesso ao SREI deverá ser feito em caráter universal, aberto a todas as pessoas públicas e privadas, constituindo infração à isonomia constitucional privilegiar usuários corporativos e institucionais, visto que, por princípio constitucional, todos são iguais perante o serviço público (Princípio da igualdade dos usuários perante o serviço público).

O próprio nomem iuris do serviço – Protocolo Eletrônico de Títulos – é inadequado porque dá ao apresentante a falsa ideia de que seu título foi protocolado no Livro 1 de Protocolo do Registro de Imóveis (art. 174 e art. 182 da LRP). Somente o protocolo do título investe o interessado nos direitos decorrentes da prenotação – prioridade do título e preferência dos direitos reais (art. 186 da LRP), produzindo, desde logo, os efeitos de eficácia e oponibilidade dos direitos sucessivamente inscritos (artigos 1.246 e 1.493 do Código Civil c.c. art. 54 da Lei 13.097/2015).  Sem o ato próprio, a cargo de cada registrador imobiliário, não se produzem os potentes efeitos jurídicos da prenotação do título e de eficácia dos direitos, mas apenas seu encaminhamento eletrônico.

Em suma, o “protocolo” de um título, feito mediante seu lançamento no Livro 1 – Protocolo, gera, ipso facto, efeitos jurídicos formais e materiais (art. 182 e seguintes da LRP). Nos termos do art. 1.246 do Código Civil, a data do registro retroage à data do protocolo do título, mesmo que o registro seja efetivamente praticado dias depois.   É atribuição própria do Registrador, inerente ao processo de registro, que não pode jamais ser deslocada para entidades para-registrais.

O eventual deslocamento dessa atribuição própria para o SAEC gerará inesperados problemas: a quem caberá a responsabilidade pela quebra de eventual cadeia sucessiva de prenotações – que podem ser feitas remota ou localmente – gerando prejuízos ao apresentante? Problemas de sistema são comuns – a quem atribuir a responsabilidade? Até aqui a responsabilidade pelos prejuízos causados a terceiros é do registrador (art. 22 da Lei 8.935/1994).

O SAEC jamais foi pensado e concebido para se constituir no protocolo oficial do Registro de Imóveis. Pior ainda: no [Art. 181-A, § 2º] a proposta cravou o seguinte dispositivo: “ONR coordenará a implantação e gestão do sistema eletrônico de recebimento e protocolo de contratos […] destinadas aos registradores de imóveis”.

As propostas representam uma subversão do sistema de outorga de delegação e devem ser afastadas.

O tempo e o espaço do Registro de Imóveis

Há problemas concretos que a proposta visa a enfrentar, embora de modo inadequado. SÉRGIO JACOMINO se referiu ao fenômeno da 4ª onda registral [vide aqui] afirmando que seu fator determinante “é a existência de redes e meios eletrônicos que promovem a extrapolação dos limites físicos das serventias e inauguram uma nova forma de relacionamento entre os cartórios e os destinatários de seus serviços – estado, mercado, sociedade”. Obviamente que com a transformação digital é natural que novos e instigantes desafios surjam no horizonte da multissecular atividade notarial e registral.

Dentro dessa quadra, é possível que os conceitos tradicionais de tempo e de espaço no âmbito dos processos registrais em meios eletrônicos sejam abalados para se adequarem a esse “novo normal”. A proposta é um sintoma disso tudo. Como afirmou SÉRGIO JACOMINO, a centralização de algumas funções registrais pode ser considerada o efeito de uma espécie de tropismo digital[1] que interfere profundamente com os processos. É mais cômodo, barato e menos complexo a centralização do que a descentralização de dados.

É uma tentação. Porém, uma coisa é o “ponto único” da Internet[2] para envio e requisição de informações, outra, muito diferente, é a concentração de funções registrais, das quais a protocolização é um exemplo.

O ponto único do SAEC foi assim definido na documentação do SREI:

“O Sistema de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC) disponibiliza um ponto único de contato para serviços de qualquer cartório do Brasil. Atende a solicitantes via Internet, realiza troca de informações com entidades externas e fornece dados estatísticos sobre a operação dos cartórios”[3].

Vimos sustentando o conceito ao longo do tempo:

“É necessário que uma norma regulamente de forma inequívoca: [1] os requisitos mínimos que devem ser atendidos pelos softwares de Registro de Imóveis eletrônico; [2] a vinculação de todas as serventias com o operador do sistema nacional de registro de imóveis eletrônico; e [3] a previsão de um ponto único de contato para atendimento eletrônico de serviços, através da internet, para qualquer cartório do Brasil”[4].

Por outro lado, descentralização de dados representa uma maior garantia de inviolabilidade e preservação de dados em redes digitais.

É possível decentralizar os dados e centralizar o controle.

Aliás, essa é a vocação e o grande desafio do SREI ao se propor a desenvolver uma cultura estruturada em Governança de TI (GTI)[5].  

Os dados dos registros de imóveis de todo o país estão descentralizados e é justamente essa arquitetura tradicional, uma espécie de “blockchain analógica”[6], que tem impedido, ao menos até agora, que os dados registrais fossem devassados, ao contrário de outras bases de dados do próprio governo federal, por exemplo[7].

A melhor arquitetura não será, pois, a centralização de dados. Não se pode esquecer igualmente que a passagem de dados pelo hub do SAEC (ou por centrais estaduais) também representa um risco de captura e retenção dos dados pessoais nos nós da rede, razão pela qual sustentamos que os intercâmbios de informações, no âmbito do SREI, devem se dar com a utilização de tecnologia de criptografia ponta-a-ponta.

Em resumo, a centralização dos dados não é recomendável e nem está prevista na documentação técnica do SREI. É preciso criar uma arquitetura de descentralização de dados, com controle centralizado de acesso – “ponto único” – como está previsto na regulamentação do SREI.[8]

Precedência e prioridade – Conceitos distintos

Sustentar que o modelo deva ser descentralizado, já que essa arquitetura é mais segura e consentânea com o modelo de delegação constitucional, nos impõe responder aos desafios postos pelas plataformas eletrônicas. E o maior deles é: como preservar a prioridade do art. 186 da LRP com os títulos que ingressam a partir de vários pontos de acesso pelo SAEC?

Como sustentou SÉRGIO JACOMINO, há, na própria LRP, uma clara distinção entre o controle de prioridade e o de precedência que se preordenam sob uma “ordem geral”[9]. São conceitos perfeitamente distintos. Vejamos em detalhe.

O controle de precedência é assegurado pelo número de ordem geral da apresentação dos títulos, conforme disposto no art. 11 da LRP:

Art. 11. Os oficiais adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação dos seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número de ordem geral.

A controle de precedência não se confunde com o controle de prioridade. A primeira vem estampada nos artigos 11 e 12, já a prioridade no artigo 186 da LRP:

Art. 186 – O número de ordem [no protocolo – art. 182] determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.

É fácil demonstrar que, embora inter-relacionados, os conceitos de precedência e prioridade não se confundem, já que um não implica necessariamente o outro. Basta atentar para a redação do parágrafo único do artigo 12 da LRP que reza que “independem de apontamento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos”[10].

Ora, se há títulos que não são prenotados e todos devem observar a rigorosa ordem geral de sua apresentação segue-se daí que a ordem geral de apresentação dos títulos e controle de precedência não se confunde com a ordem de prioridade – somente alcançável com uma inscrição em sentido próprio: a prenotação que é parte integrante do processo de registro (artigos 182, 183 etc. da LRP e art. 1.246 do Código Civil)

Esse conceito calha perfeitamente com o papel que será desenvolvido pelo SAEC. Os títulos enviados aos Registros de Imóveis devem seguir uma rigorosa ordem de precedência, assegurada por certificados de time stamping [carimbo do tempo]. De conformidade com o PROJETO SREI: PA 1.2.6 – Relatório da modelagem do processo automatizado v1.1.r.10, p. 21/22:

“Após o pedido em elaboração ser encaminhado ao(s) cartório(s), é realizada a emissão do recibo protocolo, representada pelo subprocesso 2.1 – Emitir Recibo Protocolo.

O recibo protocolo será emitido pelo SAEC a partir do número do pedido global definido pelo Sistema de Cartório e, caso o título tenha sido apresentado em formato papel, é requisitada a emissão de etiquetas a fim de identificar suas páginas”[11].

Partindo-se do pressuposto de que a ocorrência de títulos contraditórios no mesmo dia – às vezes no mesmo instante –, é uma exceção raríssima, a colisão de direitos contraditórios e excludentes, devidamente provados pela precedência, deve levar a um tratamento extrarregistral.

A hipótese de apresentação de títulos contraditórios em vários guichês de atendimento assíncronos, em que não é possível apurar a exata e indisputável prioridade, deve levar a questão à apreciação jurisdicional com a suspensão da eficácia do registro até solução da disputa. Não é possível, nesses casos, apurar, extreme de dúvidas, a efetiva prioridade.

Outra hipótese comum é a conciliação entre os direitos no caso de prioridade de idosos e hipóteses legais congêneres. Para todos esses casos, que são excepcionais, deve existir uma regulação própria[12].

Seja como for, as atribuições do SAEC, do ONR, ou das centrais não devem se confundir com as próprias dos registradores imobiliários. As soluções tecnológicas devem harmonizar-se com o Direito.


[1] JACOMINO. Sérgio. Registro de Imóveis eletrônico – O Nó Górdio da Regulamentação. In GEN Jurídico, 2018. Acesso: http://genjuridico.com.br/2018/08/23/registro-de-imoveis-eletronico-o-no-gordio-da-regulamentacao/.

[2] V. Provimento 89/2019, art. 18. “O SAEC deverá oferecer ao usuário remoto os seguintes serviços eletrônicos imobiliários a partir de um ponto único de contato na internet”. Vide igualmente as atribuições do ONR: Art. 31, II, “b”: “implantação e operação do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC, como previsto em Recomendação da Corregedoria Nacional de Justiça, com a finalidade de prestar serviços e criar opção de acesso remoto aos serviços prestados pelas unidades registrais de todo País em um único ponto na Internet”.

[3] BERNAL. Volnys. UNGER. Adriana Jacoto. SREI – Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário – Parte 1 – Introdução ao Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário. São Paulo: LSITEC, 2012, item 3.4.1, p. 18. Acesso: https://folivm.files.wordpress.com/2011/04/srei_introducao_v1-0-r-7.pdf.

[4] SANTOS. Flauzilino Araújo dos. Registro de Imóveis Eletrônico. Uma reflexão tardia? Acesso: https://jus.com.br/artigos/50498/registro-de-imoveis-eletronico-uma-reflexao-tardia

[5] “Governança de TI é um conjunto de práticas, padrões e relacionamentos estruturados, assumidos por executivos, gestores, técnicos e usuários de TI de uma organização, com a finalidade de garantir controles efetivos, ampliar os processos de segurança, minimizar os riscos, ampliar o desempenho, otimizar a aplicação de recursos, reduzir os custos, suportar as melhores decisões e consequentemente alinhar TI aos negócios.” (João R. Peres, professor GV). Acesso: https://www.diariodeti.com.br/afinal-o-que-e-governanca-de-ti/.

[6] A expressão é da engenheira ADRIANA JACOTO UNGER proferida em palestra na OAB.

[7] São centenas de exemplos de devassa de dados públicos. Um único exemplo de um só fornecedor que disponibiliza 92 milhões de registros de brasileiros bastaria: “According to the seller, registered as X4Crow, the records are separated per province and include names, dates of birth, and taxpayer ID (CPF – Cadastro de Pessoas Físicas) of individuals. The database also has taxpayer details about legal entities, or the CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), it is stated in the post”. Vide: Details of 92 Million Brazilians Auctioned on Underground Forums. Acesso: https://www.bleepingcomputer.com/news/security/details-of-92-million-brazilians-auctioned-on-underground-forums/.

[8]O Sistema de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC) disponibiliza um ponto único de contato para atendimento eletrônico de serviços, através da Internet, para qualquer cartório do Brasil. Atende a usuários remotos, realiza troca de informações com entidades externas e fornece dados estatísticos sobre a operação dos cartórios. O SAEC é responsável pela distribuição das solicitações que, recebidas via Internet, são encaminhadas aos respectivos cartórios. Existe uma única instância do SAEC, que é responsável por intermediar as solicitações para todos os cartórios de registro de imóveis.”  PROJETO SREl: PA 1.2.6 – Relatório da modelagem do processo automatizado v1.1.r.10, p.7. Acesso: https://folivm.files.wordpress.com/2015/08/srei-356-380-relatc3b3rio-da-modelagem-do-processo-automatizado.pdf.

[9] JACOMINO. Sérgio. ARRUDA ALVIM NETO. José Manuel et al. Org. Lei de Registros Públicos Comentada: lei 6.015/1973. 2ª ed. São Paulo: Forense, 2019, comentários ao art. 182.

[10] Na jurisprudência há muito se debateu: Ap. Civ. 280.482, São Paulo, j. 29/6/1979, DOJ 7/8/1979, rel. des. HUMBERTO DE ANDRADE JUNQUEIRA. Acesso: http://kollsys.org/ts.

[11] UNGER. Adriana Jacoto. MAFRA. Andressa. HIRATA. Estela. ZAVATA. Juliana. GROTTO. Marcela. PROJETO SREI – Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário – PA 1.2.6 – Relatório da modelagem do processo automatizado. 2011. Acesso: https://folivm.files.wordpress.com/2015/08/srei-356-380-relatc3b3rio-da-modelagem-do-processo-automatizado.pdf.

[12] LAGO, Ivan Jacopetti do. O atendimento prioritário da Lei federal 13.146/2015 (Estatuto da pessoa com deficiência) e o princípio da prioridade do registro de imóveis. Revista de Direito Imobiliário v. 39, n. 80, p. 293–318, jan./jun., 2016.

Para-registração – um fenômeno da modernidade?

A série de estudos acerca das propostas de reforma da Lei 6.015/1973 vem sendo publicada neste portal à medida que as análises, feitas por diretores do IRIB, vêm a lume.

Para acompanhar a sucessão de notas críticas, acesse o índice geral abaixo.

[ÍNDICE GERAL]

[Art. 181-A, § 1° da Lei 6.015/1973]. Flauzilino Araújo dos Santos.

PROPOSTA: § 1°Além das funções indicadas no caput, o SAEC prestará também os seguintes serviços eletrônicos:

PROPOSTA DO IRIB: VOTAMOS PELA SUPRESSÃO

Termos voláteis e a lei

RAZÕES: É noção básica de processo legislativo que não se coloquem em lei termos que são voláteis e expressões decalcadas de processos tecnológicos que, por sua própria natureza, sofrem mudanças com o desenvolvimento técnico e científico.

Com a evolução da ciência, surgem tanto novas soluções quanto problemas que precisam de atenção, o que obriga empresas e órgãos públicos a se adaptarem para suprirem as demandas da sociedade.

A legislação não deve e não pode descer a minúcias, as quais devem ser objeto da atenção do Agente Regulador encarregado de normatizar, no âmbito de suas competências e de conformidade com condições e circunstâncias temporais e espaciais.

Por outro lado, um rol taxativo de serviços eletrônicos engessará o SAEC, diante de novos requerimentos sociais, novos negócios, legislações supervenientes, pois exigirá alteração de diploma legal da categoria “lei”.

Ademais, especificações dos módulos de serviços do SAEC, de forma pormenorizada, é próprio de regulamento a ser baixado pelo Poder Judiciário, e não de lei, como norma de caráter geral e abstrato. Realmente, é próprio de “regulamentos”, descer às minúcias necessárias de pontos específicos, criando os meios para fiel cumprimento da lei, sem, contudo, contrariar suas disposições ou inovar o Direito.

SAEC – outras “funções” – outros “serviços”

Como visto, o parágrafo alude a outras funções do SAEC consubstanciadas em outros “serviços eletrônicos”. Essas atividades, deslocadas do seu locus original, têm merecido o epíteto de atividades para-registrais, na série de artigos que o presidente SÉRGIO JACOMINO vem escrevendo sobre o tema[1], afastando-se, por consequência, do quadro conceitual criado no âmbito do Projeto SREI/CNJ, pelas propostas aqui veiculadas.

Ademais, veremos que os outros “serviços” previstos nas alíneas do art.181-A desloca e atraem, para o âmbito do SAEC, atividades próprias e indelegáveis de registradores.

Não se pode subverter o paradigma constitucional de outorga pessoal e intransferível da função registral aos profissionais do Direito que atuam nos Registros Públicos. Essas propostas – como a que prevê a criação de entidades registradoras [§ 7º do art. 181-A] – são manifestamente inconstitucionais – vistas da perspectiva interna da atividade – e se aplicadas a notários e registradores representam uma grave subversão do sistema de delegação em caráter pessoal tal e como previsto no art. 236 da CF/1988.

Atividades registrais e sua matriz constitucional

Na ADI 2.415-SP o Ministro AYRES BRITO fixou um importante balizamento para que se compreenda e enquadre a atividade registral e notarial brasileira conforme a matriz constitucional. Extraio da ementa:

I – Trata-se de atividades jurídicas que são próprias do Estado, porém exercidas por particulares mediante delegação. Exercidas ou traspassadas, mas não por conduto da concessão ou da permissão, normadas pelo caput do art. 175 da Constituição como instrumentos contratuais de privatização do exercício dessa atividade material (não jurídica) em que se constituem os serviços públicos.

II – A delegação que lhes timbra a funcionalidade não se traduz, por nenhuma forma, em cláusulas contratuais.

III – A sua delegação somente pode recair sobre pessoa natural, e não sobre uma empresa ou pessoa mercantil, visto que de empresa ou pessoa mercantil é que versa a Magna Carta Federal em tema de concessão ou permissão de serviço público.

IV – Para se tornar delegatária do Poder Público, tal pessoa natural há de ganhar habilitação em concurso público de provas e títulos, e não por adjudicação em processo licitatório, regrado, este, pela Constituição como antecedente necessário do contrato de concessão ou de permissão para o desempenho de serviço público.

V – Cuida-se ainda de atividades estatais cujo exercício privado jaz sob a exclusiva fiscalização do Poder Judiciário, e não sob órgão ou entidade do Poder Executivo, sabido que por órgão ou entidade do Poder Executivo é que se dá a imediata fiscalização das empresas concessionárias ou permissionárias de serviços públicos. Por órgãos do Poder Judiciário é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez jurídica às relações interpartes, com esta conhecida diferença: o modo usual de atuação do Poder Judiciário se dá sob o signo da contenciosidade, enquanto o invariável modo de atuação das serventias extraforenses não adentra essa delicada esfera da litigiosidade entre sujeitos de direito.

VI – Enfim, as atividades notariais e de registro não se inscrevem no âmbito das remuneráveis por tarifa ou preço público, mas no círculo das que se pautam por uma tabela de emolumentos, jungidos estes a normas gerais que se editam por lei necessariamente federal[2].

É possível arrolar sinteticamente os eixos fundamentais do regime constitucional da delegação:

  1. Atividades jurídicas – delegação ao particular. O registrador exerce atividades jurídicas, próprias do Estado, exercidas por particulares mediante delegação. A delegação somente pode recair sobre pessoa natural, não sobre uma empresa ou pessoa mercantil.
  2. Delegação – não concessão ou permissão. Estas últimas modalidades requerem “instrumentos contratuais de privatização do exercício da atividade material (não jurídica) em que se constituem os serviços públicos” (art. 175 da CF).
  3. Concurso público – não licitação. Para se tornar delegatário, a pessoa natural há de habilitar-se em concurso público de provas e títulos promovido pelo respectivo Tribunal de Justiça, e não por adjudicação em processo licitatório.
  4. Fiscalização exclusiva do Poder Judiciário. O exercício privado da função pública registral jaz sob a exclusiva fiscalização do Poder Judiciário, não sob órgão ou entidade do Poder Executivo.
  5. Segurança jurídica. Por órgãos do Poder Judiciário é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez jurídica às relações inter partes.
  6. Emolumentos. As atividades registrais não são remuneráveis por tarifa ou preço público, mas por tabelas de emolumentos.

A partir dessas premissas, é possível agitar algumas questões:

  1. Qual o regime jurídico das entidades registradoras?
  2. Qual a natureza da atribuição de funções registrais a essas pessoas jurídicas?
  3. As entidades registradoras submeter-se-ão a leilões licitatórios? Haverá concorrência entre elas? Dar-se-á uma privatização sui generis das atividades delegadas?
  4. As entidades registradoras serão fiscalizadas pelo Poder Executivo? Serão autorizadas a operar por ato do Banco Central do Brasil?
  5. Por fim, as taxas cobradas pela prestação de serviços – que não são emolumentos – remunerarão os serviços? Haverá lucro e repartição de benefícios? Quem serão os sócios de tais pessoais jurídicas? Se forem registradores, qual o critério de divisão de lucros? E as responsabilidades daí decorrentes?

As iniciativas consubstanciadas nas propostas de reforma da Lei n. 6.015/1973, aqui sob análise, chocam-se frontalmente com as diretrizes fixadas pelo Supremo Tribunal Federal.

A criação de entidades registradoras, o deslocamento de funções delegadas cometendo-as a outros atores e jungindo-as quer a centrais estaduais – que atuariam à margem do sistema criado e regulamentado pelo Provimento n. 89/2019 –, quer ao SAEC ou às entidades registradoras, são iniciativas que atraem a inquinação de inconstitucionalidade.

Voltaremos ao assunto.


[1] JACOMINO. Sérgio. Subdelegação de funções e a floração de atividades para-registrais. In Observatório do Registro, 2018. Acesso: https://cartorios.org/2018/11/02/subdelegacao-de-funcoes-e-a-floracao-de-atividades-para-registrais/. Confira também: JACOMINO. Sérgio. Subdelegação de funções e a subversão do sistema registral e notarial in Observatório do Registro, 2018. Acesso: https://cartorios.org/2018/09/15/subdelegacao-de-funcoes-e-a-subversao-do-sistema-registral-e-notarial/.

[2] ADI 2.415, rel. min. Ayres Britto, j. 10/11/2011, p., DJE de 9/2/2012. Acesso: http://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=TP&docID=1718027.

Para-registração – um fenômeno da modernidade?

A série de estudos acerca das propostas de reforma da Lei 6.015/1973 vem sendo publicada neste portal à medida que as análises, feitas por diretores do IRIB, vêm a lume.

Para acompanhar a sucessão de notas críticas, acesse o índice geral abaixo.

[ÍNDICE GERAL]

[Art. 181-A, § 1°] – Para-registração – um fenômeno da modernidade?

PROPOSTA: § 1°Além das funções indicadas no caput, o SAEC [Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado] prestará também os seguintes serviços eletrônicos:

É noção básica de processo legislativo que não se coloquem em lei termos que são voláteis e expressões decalcadas de processos tecnológicos que, por sua própria natureza, sofrem mudanças com o desenvolvimento científico.

A legislação não deve descer a minúcias, as quais devem ser objeto da atenção do Agente Regulador que deve normatizar, no âmbito de suas competências, de conformidade com condições e circunstâncias temporais.

Por outro lado, um rol taxativo de serviços eletrônicos engessará o SAEC, diante de novos requerimentos sociais, novos negócios, legislações supervenientes, pois exigirá alteração de diploma legal da categoria “lei”.

Ademais, especificações dos módulos de serviços do SAEC, de forma pormenorizada, é próprio de regulamento a ser baixado pelo Poder Judiciário, e não de lei, como norma de caráter abstrato e geral.

Por fim, cabe ao “regulamento”, descer às minúcias necessárias de pontos específicos, criando os meios para fiel cumprimento da lei, sem, contudo, contrariar suas disposições ou inovar o Direito.

Flauzilino Araújo dos Santos.

Outras funções – outros serviços – a inconstitucionalidade da pararegistralidade – Sérgio Jacomino.

Antes de tudo, um pequeno parêntese. Se o leitor chegou até aqui e não sabe o que seja SAEC (Serviço de Atendimento Eletrônico compartilhado), sugiro a leitura do seguinte documento:

Voltemos ao nosso tema. O parágrafo alude a funções do SAEC consubstanciadas em outros “serviços eletrônicos”. Essas atividades, deslocadas do seu locus original, têm merecido o epíteto de atividades para-registrais, na série de artigos que venho escrevendo sobre o tema [1].

Já tive ocasião de apontar o desvio sistemático do quadro conceitual criado no âmbito do Projeto SREI/CNJ pelas propostas aqui veiculadas. Veremos que os outros “serviços” previstos nas alíneas do [art.181-A] desloca e atraem, para o âmbito do SAEC, atividades próprias e indelegáveis de registradores.

Não se pode subverter o paradigma constitucional de outorga pessoal e intransferível da função registral aos profissionais do Direito que atuam nos Registros Públicos. Estas propostas – como a que prevê a criação de entidades registradoras [§ 7º do art. 181-A] – são manifestamente inconstitucionais e representam uma grave subversão do sistema de delegação em caráter pessoal tal e como previsto no art. 236 da CF/1988.

Na ADI 2.415-SP o Ministro AYRES BRITO fixou um importante balizamento para que se compreenda e enquadre a atividade registral e notarial brasileira conforme a matriz constitucional. Extraio da ementa:

I – Trata-se de atividades jurídicas que são próprias do Estado, porém exercidas por particulares mediante delegação. Exercidas ou traspassadas, mas não por conduto da concessão ou da permissão, normadas pelo caput do art. 175 da Constituição como instrumentos contratuais de privatização do exercício dessa atividade material (não jurídica) em que se constituem os serviços públicos.

II – A delegação que lhes timbra a funcionalidade não se traduz, por nenhuma forma, em cláusulas contratuais.

III – A sua delegação somente pode recair sobre pessoa natural, e não sobre uma empresa ou pessoa mercantil, visto que de empresa ou pessoa mercantil é que versa a Magna Carta Federal em tema de concessão ou permissão de serviço público. IV – Para se tornar delegatária do Poder Público, tal pessoa natural há de ganhar habilitação em concurso público de provas e títulos, e não por adjudicação em processo licitatório, regrado, este, pela Constituição como antecedente necessário do contrato de concessão ou de permissão para o desempenho de serviço público.

V – Cuida-se ainda de atividades estatais cujo exercício privado jaz sob a exclusiva fiscalização do Poder Judiciário, e não sob órgão ou entidade do Poder Executivo, sabido que por órgão ou entidade do Poder Executivo é que se dá a imediata fiscalização das empresas concessionárias ou permissionárias de serviços públicos. Por órgãos do Poder Judiciário é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez jurídica às relações interpartes, com esta conhecida diferença: o modo usual de atuação do Poder Judiciário se dá sob o signo da contenciosidade, enquanto o invariável modo de atuação das serventias extraforenses não adentra essa delicada esfera da litigiosidade entre sujeitos de direito.

VI – Enfim, as atividades notariais e de registro não se inscrevem no âmbito das remuneráveis por tarifa ou preço público, mas no círculo das que se pautam por uma tabela de emolumentos, jungidos estes a normas gerais que se editam por lei necessariamente federal[2].

É possível arrolar sinteticamente os eixos fundamentais do regime constitucional da delegação:

  1. Atividades jurídicas – delegação ao particular. O registrador exerce atividades jurídicas, próprias do Estado, exercidas por particulares mediante delegação. A delegação somente pode recair sobre pessoa natural, não sobre uma empresa ou pessoa mercantil.
  2. Delegação – não concessão ou permissão. Estas últimas modalidades requerem “instrumentos contratuais de privatização do exercício da atividade material (não jurídica) em que se constituem os serviços públicos” (art. 175 da CF).
  3. Concurso público – não licitação. Para se tornar delegatário, a pessoa natural há de habilitar-se em concurso público de provas e títulos e não por adjudicação em processo licitatório.
  4. Fiscalização exclusiva do Poder Judiciário. O exercício privado da função pública registral jaz sob a exclusiva fiscalização do Poder Judiciário, não sob órgão ou entidade do Poder Executivo.
  5. Segurança jurídica. Por órgãos do Poder Judiciário é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez jurídica às relações inter partes.
  6. Emolumentos. Asatividades registrais não são remuneráveis por tarifa ou preço público, mas por tabelas de emolumentos.

Esse balizamento nos leva às seguintes questões:

  1. Qual o regime jurídico das entidades registradoras (ou as centrais estaduais)? Qual a natureza da atribuição de funções registrais a essas pessoas jurídicas?
  2. As centrais estaduais e as entidades registradoras submeter-se-ão a leilões licitatórios? Haverá concorrência entre elas? Dar-se-á uma privatização sui generis das atividades delegadas?
  3. As entidades registradoras serão fiscalizadas pelo Poder Executivo? Serão autorizadas a operar por ato do Banco Central do Brasil? E as centrais estaduais que se divorciem das diretrizes baixadas pelo CNJ?
  4. Por fim, as taxas cobradas pela prestação de serviços – que não são emolumentos – remunerarão os serviços? Haverá lucro e repartição de benefícios? Quem serão os sócios de tais pessoais jurídicas? Se forem registradores, qual o critério de divisão de lucros? E as responsabilidades daí decorrentes?

As iniciativas consubstanciadas nas propostas de reforma da Lei 6.015/1973, aqui sob análise, chocam-se frontalmente com as diretrizes fixadas pelo Supremo Tribunal Federal.

A criação de entidades registradoras, o deslocamento de funções delegadas cometendo-as a outros atores, jungindo-as quer a centrais estaduais – que atuam à margem do sistema criado e regulamentado pelo Provimento 89/2019 –, quer ao SAEC ou às entidades registradoras, são iniciativas que atraem a inquinação de inconstitucionalidade.

Voltaremos ao assunto.


[1] JACOMINO. Sérgio. Subdelegação de funções e a floração de atividades para-registrais. In Observatório do Registro, 2018. Acesso: https://cartorios.org/2018/11/02/subdelegacao-de-funcoes-e-a-floracao-de-atividades-para-registrais/. Confira também: JACOMINO. Sérgio. Subdelegação de funções e a subversão do sistema registral e notarial in Observatório do Registro, 2018. Acesso: https://cartorios.org/2018/09/15/subdelegacao-de-funcoes-e-a-subversao-do-sistema-registral-e-notarial/.

[2] ADI 2.415, rel. min. Ayres Britto, j. 10/11/2011, p., DJE de 9/2/2012. Acesso: http://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=TP&docID=1718027

Dinamização do crédito – índice

Apresentação

No dia 22/7/2020 o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) recebeu uma proposta de medida provisória elaborada por alguns colegas registradores intitulada Dinamização do Crédito e de fomento ao home equity.

O encaminhamento veio precedido de um pedido para que fossem “instaurados os devidos debates internos no bojo da Diretoria e do Conselho Deliberativo do IRIB para que as sugestões pudessem ser assimiladas, aprimoradas e iluminadas pelos registradores integrantes da entidade”.

As discussões se desdobraram na CPRI – Comissão do Pensamento Registral Imobiliário do IRIB. A Comissão se dedicou a produzir um texto que passa agora a ser objeto de discussões internas da Diretoria Executiva do Instituto.

Até que se ultimem os debates e sejam apreciadas as propostas em reunião deliberativa que em breve será convocada e realizada no âmbito da direção do Instituto, compartilho com os leitores as conclusões parciais e pessoais de alguns diretores.

Note muito bem: são opiniões pessoais, pendentes ainda de apreciação pela Diretoria Executiva que poderá, na redação final do documento, suprimir, alterar ou referendar as conclusões a que se chegou analisando o conjunto de artigos atribuídos aos colegas.

O documento final será enviado aos remetentes.

Desejamos contribuir com os debates e colaborar para o aperfeiçoamento das propostas veiculadas por alguns registradores.

Deixe suas impressões nos comentários. (SÉRGIO JACOMINO).

Índice

[Comentários a cargo de Sérgio Jacomino]

[Art. 1º, § 3º, da LRP] – big-bang registral. Neste tópico, enfrentamos a proposta de implementação imediata do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

[Art. 1º, § 4º, da LRP] – Títulos eletrônicos e autenticidade. Trata-se de dispositivo perfeitamente dispensável – reprodução redundante da lei de regência.

[Art. 1º, § 5º, da LRP] – Repositórios eletrônicos confiáveisQuem regulamenta o SREI? Validade jurídica de repositórios, documentos e assinaturas digitais. Aqui se discute se o Poder Judiciário tem ou não a atribuição constitucional de regulamentar a atividade registral. .

[Art. 1º, § 6º, da LRP] – Indicadores eletrônicos – por uma nova ontologia registral. A proposta revela perfeito desconhecimento que o SREI representa uma mudança de paradigma. A proposta é recidiva de modelos arcaicos e ultrapassados tecnologicamente.

[Art. 1º, § 7º, da LRP] – ONR é o agente regulador? Aqui há um erro essencial em erigir o ONR à condição de agente regulador. Erro grave e que revela o impulso de deslocamento de competência constitucional e consequente discussão no STF.

[Art. 9º, parágrafo único] – Horas úteis – disposição inútil. É inadequado invocar-se a observância de “dias e horas úteis [sic]” na lei. Veja o porquê.

[Art. 19, § 1º] – O que é a publicidade registral? A lei deve evitar explicar para não confundir. Há uma tentação de atrair, para o corpo legal, tudo aquilo que pode e deve ser objeto de regulamentação pela via própria.

[Art. 19, § 5º] – Certidões eletrônicas. Aqui há uma boa ideia. Lanço um vislumbre sobre os cartórios na modernidade.

[Art. 19, § 6º]. Interoperabilidade do sistema notarial e registral. Uma boa ideia mal desenvolvida.

[Art. 19, § 7º] – Uma cópia do original é original? A boa ideia de integrar todo o serviço extrajudicial para a prestação de certidões não encontrou a sua melhor expressão na proposta.

[Art. 19, § 8º] – “Certidão de situação jurídica atualizada na realidade registral imobiliária“. O que isto quer dizer que a tradição já não tenha dito?

[Art. 19, § 9º] – O tempo é relativo. A matéria é manifestamente de ordem regulamentar. A lei em vigor é clara e precisa e não dependeria mais do que uma regulamentação episódica pelo órgão competente.

[Art. 19, § 10] – LGPD – a estática e a dinâmica do registro. A inadequação da cópia reprográfica da matrícula em face da LGPD. A publicidade registral na modernidade.

[Art. 19, § 11] – Certidão “da matrícula”. Publicidade registral e sua expressão.

[Art. 19, § 12] – Infovias. O parágrafo fala em “comunicação eletrônica”, mas sabemos que é necessário mais do que mera plataforma ou via de acesso digital; é necessário que o próprio sistema do cartório seja eletrônico.

[Art. 21-A] – LRP ou Código Notarial? A lei é de Registros Públicos – não de notários. Não convém misturar as especialidades em diploma que é tão específico.

FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS, Diretor de Novas Tecnologias do IRIB

[Art. 181-A– ONR e SREI – prazos de implantação. O SAEC será implementado em prazo menor do que o proposto neste Anteprojeto.

[Art. 181-A, § 1°] – Para-registração – um fenômeno da modernidade? Flauzilino Araújo dos Santos. Neste artigo, o tema das funções a serem desempenhadas pelo SAEC são analisadas. Alude-se à matriz constitucional das atividades delegadas com base em precedente do STF.

[Art. 181-A, § 1°, inciso I] – Protocolo para-registral. Flauzilino Araújo dos Santos. Neste artigo, a expressão Protocolo Eletrônico é criticada. Alude-se ao tema da centralização X descentralização de dados. Enfrenta-se o tema precedência e da prioridade na perspectiva da ordem geral na entrada de títulos.

[Art. 181-A, § 1°, inciso II] – Ponto único na internet. Flauzilino Araújo dos Santos. Neste texto, a especificação do SREI é novamente revelada e indicada como referência para a modelagem do SREI.

[Art. 181-A, § 1°, inciso III] – Incidência da LGPD e do direito ao esquecimento. Flauzilino Araújo dos Santos.

[Art. 181-A, § 1°, inciso IV] – Repositórios eletrônicos – não é necessário mais do que regulamentação. Flauzilino Araújo dos Santos.

[Art. 181-A, § 1°, inciso V] – CNIB – não é necessário mais do que regulamentação. Flauzilino Araújo dos Santos. A veiculação, pela CNIB, de outras indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados ou Autoridades Administrativas poderá decorrer de simples convênio que deverá ser homologado pelo Agente Regulador do ONR, a Corregedoria Nacional de Justiça.

NAILA KHURI e SÉRGIO JACOMINO

[Art. 167, II, 8] – Caução e cessão fiduciária. Falta de conhecimento da história do direito registral leva à confusão exegética e a propostas deslocadas. Hipóteses de averbação ou de registro?

[Art. 167, II, 45] – Tombamento. A proposta é defectiva. O assunto não foi devidamente aprofundado. A redação sugerida na proposta poderia causar mais problemas do que soluções.

ONR e SREI – prazos de implantação

A série de estudos acerca das propostas de reforma da Lei 6.015/1973 vem sendo publicada neste portal à medida que as análises, feitas por diretores do IRIB, vêm a lume.

Para acompanhar a sucessão de notas críticas, acesse o índice geral abaixo.

[ÍNDICE GERAL]

[Art. 181-A] – ONR e SREI – prazos de implantação. O SAEC será implementado em prazo menor do que o proposto neste Anteprojeto.

PROPOSTA: Art. 181-A. Os registradores de imóveis de todo território nacional instituirão, no prazo de 150 (cento e cinquenta) dias, por meio do ONR, o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC, destinado ao atendimento remoto dos usuários de todas as serventias de registro de imóveis do país por meio da rede mundial de computadores, bem como ao desenvolvimento de sistemas de apoio e interoperabilidade com outros sistemas.

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, compatibilizando-a com as regras adotadas pelo CNJ no provimento 89, que regulamentou o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI e atribuiu sua gestão ao Operador Nacional do Registro – ONR. Todos os dispositivos deste artigo 181-A e seguintes tratam de mudança paradigmática no padrão de eficiência do sistema registral imobiliário, com incremento da publicidade registral, especialmente com vistas a garantir maior dinamismo nas operações imobiliárias, especialmente nas de crédito. Potencial de impacto muito positivo na posição do país no Doing Business.

PROPOSTA DO IRIB: VOTAMOS PELA SUPRESSÃO.

Razões de Supressão

O SAEC – Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado será implementado em prazo menor do que o proposto neste Anteprojeto, conforme Decisão da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, proferida nos autos do Pedido de Providências nº 0004553-61.2016.2.00.0000, relativamente a Central Eletrônica do Registro de Imóveis do Estado de Goiás, com a seguinte conclusão:

“Assim, entendo que o Sistema de Registro de Imóveis do Estado de Goiás deixou de ser gerido e implementado pela ANOREG–GO e passou a ser de responsabilidade do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico – ONR, nos termos do art. 15, c/c o art. 24 do Provimento n. 89/2019 da Corregedoria Nacional de Justiça”[1]

No momento discute-se apenas a criação do Fundo para Implementação e Custeio do Registro Eletrônico de Imóveis que propiciará as condições de custeio, sem ônus para o Poder Público e também para os usuários, a fim de que o registro eletrônico de imóveis seja implementado em todo o país, seguindo as diretrizes traçadas pelo Agente Regulador do ONR, a Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), nos termos do § 4º, do art. 76, da Lei nº 13.465/2017.

Por oportuno, deve-se consignar que as especificações técnicas do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) foram desenvolvidos no âmbito da Presidência do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e publicadas sob a rubrica Recomendação CNJ nº 14, de 2/7/2014, no DJE/CNJ nº 115, de 7/7/2014, p. 19, devendo referida documentação ser, apenas, revista e atualizada[2].


[1] 1 PP 0004553-61.2016.2.00.0000, Goiás, dec. 30/6/2020, Min. HUMBERTO MARTINS. Acesso: http://kollsys.org/pg2.

[2] Para acesso a toda a documentação do SREI, acesse: https://folivm.com.br/srei/.

Interconexão e interoperabilidade

PROPOSTA: Art. 21-A. Os oficiais de registro e notários poderão acessar, mediante convênio, as bases de dados de identificação civil, inclusive biométrica, dos institutos de identificação civil, do cadastro de pessoas físicas contribuintes da Receita Federal e da Justiça Eleitoral para verificação da identidade das partes, no exercício de suas atribuições.”

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao registro eletrônico, de modo a aprimorar a identificação das partes pelos serviços de registro e prevenir a ocorrência de fraudes. Ademais, a existência da base para verificação da identidade pelos agentes responsáveis pela escritura e registro é um dos pontos examinados pelo Banco Mundial (Doing Business) para melhoria do ambiente de negócios

CPRI – PROPOSTA: Art. 21-A. Os oficiais de registro e notários poderão acessar, independentemente de convênio, as bases de dados de identificação civil, inclusive biométrica, dos institutos de identificação civil, do cadastro de pessoas físicas contribuintes da Receita Federal e da Justiça Eleitoral para verificação da identidade das partes, no exercício de suas atribuições.

CPRI – JUSTIFICATIVA: A previsão da necessidade de convênio posterior para acesso aos dados identificados cria um modelo de desburocratização que dependerá de edição de novo ato normativo. É mais conveniente que o acesso aos dados pelos Registros Públicos e Notários seja permitida sem a necessidade de realização de ato normativo posterior.

O contubérnio que se verifica no corpo desta proposta açodada revela aqui um pequeno índice. A lei é de Registros Públicos – não de notários. Não convém misturar as especialidades em diploma que é tão específico.

A ideia, em si mesma, não é má; entretanto, é preciso definir muito bem os papeis. O Registro de Imóveis não tem por missão institucional produzir índices para municiar o Doing Business, embora se reconheça que isso é muito importante para posicionar o país no ranking mundial que o projeto revela. Tanto se reconhece a sua importância que a produção de índices e estatísticas acha-se prevista no Provimento 89/2019 (art. 16 e 20).

Na regulamentação do CNJ fez-se o caminho correto e institucional: o projeto é global e envolve todos os cartórios do Brasil.

A proposta deve nascer de iniciativas do próprio Governo Federal, articuladamente, envolvendo todos os órgãos e instituições encarregadas dessas bases de dados.

Infovia que liga ao lugar nenhum

PROPOSTA: § 12. Na localidade em que haja dificuldade de comunicação eletrônica, poderá a Corregedoria Geral da Justiça Estadual autorizar prazos maiores para emissão de certidões.

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao registro eletrônico, considerando as diferenças regionais e de comunicação remota.

Retornamos às consideração expendidas nos comentários ao [Art. 19, § 9º] – o tempo é relativo. Se a intenção fora consagrar na lei a obrigação de cumprimento de prazos, retirando a discricionariedade aberta pelo art. 19 (“não podendo ser retardada”) aqui se dá o inverso: coloca-se nas mãos do regulador a modulação dos prazos…

Convenhamos: a lei é clara o suficiente e apanha todas as hipóteses.

O artigo fala em “comunicação eletrônica”, mas sabemos que é necessário mais do que mera plataforma ou via de acesso digital; é necessário que o próprio SC (Sistema do Cartório) seja eletrônico. De que adianta construir uma infovia se não há energia elétrica ou se os sistemas não são aptos para tratar as informações recebidas em meios digitais?

Aqui a discricionariedade é necessária e o papel do Poder Judiciário é essencial e deve ser estimulado.

As assimetrias notadas pelo mercado e que revelam um anacronismo do sistema registral não serão superadas pelo incremento do acessório em detrimento do principal. Não se toma a parte pelo todo. As centrais não são o “Registro Eletrônico”.

Todo o conjunto de propostas revela um extraordinário esforço para justificar o “registro eletrônico” pela parte acessória – as centrais estaduais. Elas nasceram como parte integrante de um todo que ainda não se consumou e desenvolveu exatamente pela resistência da parte.

Insisto: um órgão não pode se desenvolver mais do que o próprio organismo!

Dados não são informação

PROPOSTA: § 11. As informações necessárias para a comprovação da propriedade, direitos, ônus e restrições deverão ser fornecidas na certidão da matrícula, bem como na certidão da situação jurídica do imóvel.

JUSTIFICATIVA: Padronização dos requisitos da certidão, em benefício do usuário. O texto também explicita aos registradores de imóveis e às instituições financeiras que tais certidões já dão notícia de toda a situação jurídica do imóvel.

A redação é defectiva e cria uma hipótese esdrúxula de publicidade registral. Aparentemente, se é exatamente isso que se quis dizer, teremos então duas modalidades de certidões para um mesmo objetivo?

A certidão deve ser dos atos, não da matrícula

A leitura do articulado revela absurdos. Primeiro, toma-se a parte pelo todo: a certidão deve ser dos atos, não da matrícula. A matrícula é o livro-continente, os atos são os seus conteúdos.

Venho advertindo a respeito da tendência em que a parte (atos registrais) é tomada pelo todo (matrícula). Sob outro ângulo: a parte (centrais) é tomada pelo todo (SAEC). Trata-se de uma espécie de “sinédoque registral”. Os órgãos do sistema são tomados pelo todo (organismo). É uma evidente confusão.

Por outro lado, retornamos aqui à ideia de conversão dos registros jurídicos em meros repositórios estáticos de dados que nem sequer podem ser qualificados propriamente como informação “jurídico-registral”.

Dados em si mesmos considerados não são informações. Informações devem ser articuladas juridicamente para revelar a situação jurídica do bem inscrito. Essa é a preciosa atividade do jurista encarregado do Registro de Imóveis. Esse deve ser o output do sistema: qualificação registral na entrada e na saída.

Acerca da distinção entre dados e informação, registra JULIANO MARANHÃO:

“Importante aqui distinguir entre os documentos, dados e informação. Documentos são o suporte físico ou eletrônico dos dados. Os dados, que podem ser definidos como quebras de uniformidade perceptíveis pelo humano ou pela máquina, cuja combinação é capaz de gerar significado (e.g. símbolos em tinta em uma folha em branco, furos em cartões ou sequências de bits)[1]. Informação é o conteúdo semântico, o significado extraído do processamento dos dados”[2].

Por fim, a análise sintática do articulado revela um certo descuido. O uso do tempo verbal (deverão) e a locução adverbial (bem como) revelam que a publicidade registral pode se dar pela “certidão da matrícula” e pela “certidão da situação jurídica do imóvel”. Afinal, de que ato de publicidade estamos mesmo tratando para a consecução da finalidade publicitária?

A formulação é defectiva e cobra um esforço desnecessário para demonstrar o que salta à vista.


[1] FLORIDI, Luciano. Semantic Conceptions of Information. Stanford Encyclopedia of Philosophy, 2019; https://plato.stanford.edu/archives/sum2019/entries/information-semantic/.

[2] MARANHÃO. Juliano Souza de Albuquerque, org. Proteção de Dados e Registro Imobiliário. São Paulo, 2020, p. 8. Acesso: https://nearlab.files.wordpress.com/2020/08/estudoirib-protocolo.pdf

LGPD – a estática e a dinâmica do registro

PROPOSTA: § 10. Os Registros de Imóveis deverão disponibilizar, por intermédio do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC, a visualização da matrícula e dos atos praticados no Registro Auxiliar, ao custo de 30% do valor da certidão.

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, com inclusão na lei do serviço de visualização on line de matricula, já disponível nas centrais compartilhadas, que permite ao usuário acesso à matrícula eletrônica imediatamente, 24h por dia, mesmo em dias não úteis.

Emolumentos – lei estadual.

Iniciemos com essa indicação: matéria emolumentar deve ser objeto de lei estadual.

A tentação de elevar a matéria ao âmbito federal deve ser enxergada com muito cuidado. Parece existir uma tendência nesse sentido. Todavia, como temos tido ocasião de destacar no curso desta análise, o problema deve ser resolvido com estratégia e conhecimento de causa.

Um órgão não é o organismo

Já aludimos às funções do SAEC. Fica aqui a advertência: como órgão do SREI, o SAEC não deve se constituir em fonte da publicidade registral, sob pena de subversão do próprio sistema de delegação, convertendo o hub de acesso e trânsito informacional em fonte própria de dados e informação.

Não será o SAEC o portal de “visualização da matrícula e dos atos praticados no Registro Auxiliar”.

Tenho denunciado uma tendência de alocação, em centrais (ou mesmo no SAEC) de dados registrais, convertendo-as em entidades para-registrais com uma espécie de subdelegação de ofício e função sem previsão legal ou constitucional.

Intenta-se, por meio de emendas legislativas, instituir as centrais em atores personalizados às quais se atribui funções próprias delegadas aos registradores para a prática de atos registrais como prenotação, emissão de certidões etc.

Quem prenota, emite certidões ou presta informações é o registrador, não centrais ou SAEC e nem mesmo o ONR.

Isso nos leva a uma outra série de considerações. Vamos a elas.

LGPD e a atividade registral

À parte esse problema de fundo, aqui se avança sobre um tema ainda pouco discutido e muito sensível: o impacto da LGPD na publicidade registral.

Temos sustentado que o acesso à chamada “visualização da matrícula” deverá se constituir em exceção, já que ela revela a terceiros dados, circunstâncias e vicissitudes que se relacionam ou integram a esfera privada de todo aquele que, direta ou indiretamente, figura no registro na sucessão de atos que filiam e compõem o historial tabular.

Sabemos que muitos desses atos acham-se cancelados, direta ou indiretamente, seja pela sucessão na titularidade dos direitos, seja por inúmeras mutações jurídicas (retificações, gravames etc.). O que pode interessara a terceiros, por exemplo, saber que fulano sofreu uma indisponibilidade de bens no passado, ou que sicrano experimentou uma penhora? Que interessará a terceiros conhecer circunstâncias já canceladas, alteradas, extintas? Separações, divórcios, reconciliações – o que tudo isso pode interessar no contexto dos intercâmbios de representados pela aquisição ou oneração de bens imóveis? Mudança de sexo, averbação de transgeneridade ou de situações relacionadas como uniões homoafetivas – o que estas circunstâncias podem alterar ou qualificar a aquisição ou transmissão de bens e direitos?

Dizemos que essa modalidade de “visualização de matrícula” deverá ser exceção porque, tratando-se de mera informação, a lei faculta o seu acesso somente às “partes” – isto é, àqueles que possam demonstrar e comprovar legítimo interesse. Esta é, precisamente, a redação do item 2º do art. 16 da LRP, que alude a “partes”.

“Partes” e o legítimo interesse na rogação

Hoje causa espécie dois aspectos da lei: (a) que as “informações” devam ser prestadas às para “partes” e (b) que “qualquer pessoa” possa requerer certidão do registro “sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido[1]

Já me debrucei sobre o tema, tendo me dedicado a proceder a uma exegese do corpo legal em um caso concreto[2]. Partes, no contexto da Lei de Registros Públicos, é um conceito técnico: refere-se às pessoas que, direta ou indiretamente, figuram no Registro ou têm legitimidade para promover mutações na situação jurídica e obter do Registro de Imóveis informações de seu interesse. Parte é, pois, um conceito de processo e o Registro, como se sabe, é um processo. A epígrafe do Capítulo III do Título V da LRP acha-se assim grafada: “Do Processo do Registro, artigos 182 e seguintes.  

O conceito de parte pode ser expandido, no contexto dos Registros Públicos, e assim alcançar a ideia de legitimidade postulatória para obter as informações do Registro. Assim como a própria LRP previu a legitimidade para as obter (n. 2º do art. 16), a Lei de Notários e Registradores cravou o dever dos Oficiais do Registro de Imóveis de “facilitar, por todos os meios, o acesso à documentação existente às pessoas legalmente habilitadas”, conforme inciso XII do art. 29 da LNR[3].

Vimos, pela enunciação dos dispositivos legais citados, que há uma gradação: partes não é o mesmo que quaisquer pessoas.

Afinal, quem poderá rogar e obter informações do Registro de Imóveis?

Como já asseverei no curso deste trabalho, a cláusula aparentemente aberta do art. 17 da LRP – “qualquer pessoa” – não deve levar o intérprete a se afastar do escopo: “requerer certidão do registro”, expressão preposicionada por artigo definido que parece indicar um ato de registro determinado, não vários, nem indeterminados ou aleatórios.

Estaríamos diante de uma faculdade de postulação, aberta a qualquer pessoa, para obtenção de certidões de um determinado registro, não o acesso indiscriminado a todo e qualquer elemento que componha o acervo registral, abarcando o que poderia representar na prática um inventário patrimonial do cidadão – circunstância que pode ser amplificada com o acesso a centrais de informação dos Estados e muito comprometida pela vulneração de dados de caráter pessoal.

A visão tradicional na voz de Serpa Lopes

Vejamos como a doutrina tradicional feriu o tema. O tratadista assim registrou:

“Por conseguinte, quando a lei impõe ao Oficial a obrigação de mostrar às partes os livros de registo, subentende-se um interesse concreto, relacionado com o objeto certo, determinado e individuado, e não qualquer proposição vaga e indefinida que, sob a capa de uma investigação, transformaria o direito da parte numa verdadeira correição, uma vasta e desmedida faculdade de inspeção, que a lei atribui e só permite às autoridades judiciárias ou fiscais. Essa a interpretação harmônica com o próprio mecanismo do registo e especialmente o de imóveis” [4].

O mesmo SERPA LOPES cingirá a consulta (obtenção da informação) aos indicadores pessoal e real. Levemos em consideração que suas conclusões estavam condicionadas pelos limites instrumentais e infraestruturais da organização do Registro à época:

“Que faculta o art. 19[5]? Que o interessado possa, de pronto, saber a quem pertence a propriedade de determinado imóvel, não um imóvel qualquer, vagamente indicado; que alguém possa se certificar dos ônus que porventura gravem um determinado imóvel. A obrigação de exibição dos livros por parte dos serventuários, se cinge no apresentar ao interessado, não todos os livros para pesquisa, mas o livro onde deve figurar o imóvel por ele indicado, quer sob a base da menção à pessoa do proprietário, por meio do Indicador Pessoal, quer sobre a base da especificação do imóvel, através do Indicador Real. A publicidade assegurada não pode ser realizada através do registo, mas sim, partindo do objeto da pesquisa, seja uma pessoa, ou seja, um imóvel, e a obrigação do Oficial se circunscreve na apresentação do livro, onde se encontra transcrita ou inscrita a situação que se deseja conhecer”[6].

Tempos modernos – “um novo começo de era”

Os tempos mudaram, as novas tecnologias prenunciam uma nova era. As exigências hoje são outras, conformam-se de modo singular, mais específico, tornam-se complexas, variegadas. Já se consagrara a rotina de pesquisa nas centrais de informação de registradores com vistas a instruir ações executivas, sejam os interessados os privados ou o próprio estado, nas execuções fiscais e nos casos de indisponibilidades de bens – o que não deixa de ser uma forma heterodoxa de acesso aos dados do Registro.

Mais recentemente, surgiram novas demandas oriundas da sociedade e do próprio mercado: já não se buscam somente os dados da pessoa ou da coisa, mas abarcando um escopo maior, com pesquisas gerais e indeterminadas e, em certo grau, aleatórias[7]. Por exemplo, investigam-se padrões que possam revelar o comportamento do mercado na aferição de preço médio de transações, velocidade nos intercâmbios, identificação de imóveis em fase de execução ou levados a leilão, arrematados, adjudicados etc. Visa-se, com isso, amplificar a previsibilidade dos intercâmbios, implementar velocidade aos processos e a garantir maior segurança jurídica.

Tradicionalmente, sempre se entendeu que estas buscas indeterminadas ou genéricas, descartando peças centrais de informação – como a pessoa, a coisa e, em certa medida, o direito – e focando em elementos acessórios, não poderiam ser toleradas. Uma vez mais, lembremo-nos de SERPA LOPES:

“No caso sub judice, o pedido é formulado indeterminadamente. Não há indicação do imóvel, não há referência à pessoa do seu proprietário; não pode, assim, facultar-se a devassa dos livros do registo, devassa que não se compreenderia, de maneira alguma, e que perturbaria a própria ordem do serviço, dando ao mecanismo da publicidade uma extensibilidade jamais pretendida pelo legislador, uma extensibilidade sem resultados práticos, e que mesmo feriria o bom-senso”[8].

Para fornecer as informações ainda hoje ocorre uma espécie de subversão das rotinas tradicionais, encarecendo os custos para sua produção com o apoio de ferramentas inadequadas ainda hoje utilizadas. Não dispondo de um código que permita articular uma linguagem baseada em ontologia – a favorecer respostas mais rápidas e precisas – ficamos completamente atados para a produção desses dados.

O SREI e a mudança de paradigmas

O Registro foi criado e sempre existiu para aparelhar os intercâmbios relativos a bens e direitos imobiliários. O acesso aos livros, às informações, aos dados, sempre se facultou para que se cumpra a finalidade primacial do Registro de Imóveis, a teleologia registral: outorgar direitos e os publicizar juridicamente. O nosso foco sempre foi posto nos intercâmbios e transações entre privados – “A” aliena a “B” que institui um direito real de garantia a “C”. A situação jurídica, que assim se estabelece, será oponível a todos os terceiros.

Todavia entram em cena, agora, os meios eletrônicos que alteram substancialmente o ecossistema dos Registros Públicos. Já aludi a este fenômeno no artigo Sistema de Registro de Imóveis eletrônico – ao qual remeto o leitor[9].

Com as mudanças provocadas pelas novas tecnologias de comunicação e informação, surgem demandas inéditas no Registros de Imóveis – como, por exemplo, a pesquisa de todos os imóveis de um determinado bairro para apurar variáveis que serão utilizadas por algoritmos que revelam oportunidades de novos negócios e evitam problemas na aquisição, orientando os investimentos, trazendo maior segurança, rapidez e previsibilidade.

Estamos diante de um novo desafio: amplificar a garantia da segurança jurídica e econômica nos intercâmbios imobiliários com o apoio de novas tecnologias, simplificando processos e automatizando as rotinas.

Em suma: o mercado está abandonando a figuração quase arquetípica do Registro de Imóveis tradicional (A x B x C) e avançando em direção a figurações plúrimas e complexas. A atuação de empresas que atuam no mercado imobiliário, baseando em coleção de dados (ig data) já não estão focadas num único e determinado imóvel ou pessoa, mas a lógica, inerente ao seu negócio, a conduz a um outro patamar, de relações complexas, que são realizadas com apoio em novas tecnologias, obtendo maior velocidade, economicidade e eficiência.

São esses dados o motor da nova econômica no nicho do setor imobiliário.

Todavia, ao lado desse impulso quase irresistível, a sociedade ergue algumas barreiras. A mais importante delas é a proteção de dados pessoais. Veremos em detalhe.

Dinâmica e estática do Registro

A matrícula imobiliária é um ente dinâmico, já a filiação revela, somente para interessados legitimados, a cadeia estática de atos inscritos (trato sucessivo) que fica penumbrada por não interferir diretamente com o tráfico jurídico-imobiliário.

No direito inglês o mecanismo é chamado de Curtain Principle ou Mirror Principle. Para GRAY & GRAY o objetivo do registro imobiliário é que

“any prospective purchaser of registered land should always be able to verify, by simple examination of the register, the exact nature of all interests existing in or over the land which he proposes to buy”[10].

O tema é complexo e será agitado na aplicação prática da LGPD.

Princípio de finalidade da publicidade registral e a autodeterminação da imagem

O acesso indiscriminado aos dados pessoais, que o acesso à informação pela “visualização da matrícula” proporciona, fere o princípio da autodeterminação da imagem e contraria o princípio da finalidade que é a enteléquia da publicidade registral imobiliária e que se concretiza pela “manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular concorda com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada” (inc. XII do art. 5º c.c. inc I do art. 6º da LGPD)[11].

O STF é o princípio da autodeterminação

O STF vem de decidir exatamente sobre esse mesmo tema e vale a pena refletir sobre o impacto da lei e dessas decisões na atividade registral já que a expedição de certidão por mera cópia reprográfica de matrículas pode dar ensanchas à tredestinação das finalidades da publicidade jurídico-registral.

Aludindo às ameaças representadas pelo advento de novas tecnologias nas atividades tradicionais, o ministro GILMAR MENDES deixou consignado em voto proferido na ADI 6.389:

“O direito fundamental à igualdade – enquanto núcleo de qualquer ordem constitucional – é submetido a graves riscos diante da evolução tecnológica. A elevada concentração de coleta, tratamento e análise de dados possibilita que governos e empresas utilizem algoritmos e ferramentas de data analytics, que promovem classificações e esteriotipações discriminatórias de grupos sociais para a tomada de decisões estratégicas para a vida social, como a alocação de oportunidades de acesso a emprego, negócios e outros bens sociais. Essas decisões são claramente passíveis de interferência por vieses e inconsistências que naturalmente marcam as análises estatísticas que os algoritmos desempenham” (voto proferido na ADI 6.389).

Na mesma direção o voto da ministra ROSA WEBER. Para ela são “decorrências dos direitos da personalidade, o respeito à privacidade e à autodeterminação informativa”. Tais direitos “foram positivados, no art. 2º, I e II, da Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), como fundamentos específicos da disciplina da proteção de dados pessoais”. As mudanças sociais e econômicas – ainda segundo a Ministra – “demandam incessantemente o reconhecimento de novos direitos, razão pela qual necessário, de tempos em tempos, redefinir a exata natureza e extensão da proteção à privacidade do indivíduo independentemente do seu conteúdo, mutável com a evolução tecnológica e social, no entanto, permanece como denominador comum da privacidade e da autodeterminação o entendimento de que a privacidade somente pode ceder diante de justificativa consistente e legítima” (ADI 6.389, voto de 24/4/2020).


[1] O art. 17, bem como o art. 217 da LRP, aludem à rogação de publicidade e inscrição no protocolo por “qualquer pessoa”.

[2] V. Processo 583.00.2008.151169-7 – informação – publicidade registral em https://quintoregistro.wordpress.com/2008/06/10/processo-583002008151169-7/.

[3] A Lei 8.935/1994 utiliza-se da expressão “documentação existente”. Documento nada mais é do que “unidade de registro de informações, qualquer que seja o suporte ou formato” (inc. II do art. 4º da Lei 12.527, de 18/11/2011.

[4] SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado dos Registos Públicos. Vol. I. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 4ª ed., 1960, 106-7, n. 40

[5] Curioso observar que a redação do n. 2º do art. 19 do Decreto 4.857/1939 já facultava, às partes, o acesso direto aos livros de registro para obtenção de informações de seu interesse. Na redação atual, o Oficial já não está obrigado a mostrar às partes os livros de registro, mas tão-somente a fornecer a informação.

[6] Idem, ibidem.

[7] O Projeto SINTER, da Receita Federal do Brasil, se orienta no sentido de buscar revelar, a partir de padrões aferíveis por meio de aplicação de tecnologias de big data, atividades suspeitas de lavagem de dinheiro ou de evasão fiscal. Obtém-se, de modo aleatório, respostas a perguntas que ainda não foram formuladas, o que representa, em certa medida, um paradoxo. Para o aprofundar o tema, sugiro a leitura do excelente Mayer-Schonberger, Viktor. Cuker, Kenneth. Big Data: The Essential Guide to Work, Life and Learning in the Age of Insight. London: John Murray, 2017, 320 p. [ISBN: 9781473647206].

[8] Idem, ibidem.

[9] JACOMINO. Sérgio. Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, 2018. Acesso: http://bit.ly/2V49S13.

[10] GRAY, Kevin & GRAY, Susan Francis. Elements of Land Law, 5 ed. London: OUP, 2008, p. 190.

[11] Para um maior aprofundamento do tema no âmbito da publicidade registral, consulte: MARANHÃO. Juliano Souza de Albuquerque. Proteção de Dados e o Registro Imobiliário. Acesso: https://near-lab.com/.

O tempo é relativo

PROPOSTA: § 9º As certidões do Registro de Imóveis, inclusive as que se referem o § 6° acima serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados do devido pagamento dos emolumentos:

JUSTIFICATIVA: São estabelecidos prazos distintos para os diversos tipos de certidão, em observância aos diversos graus de dificuldade para emissão e tendo em vista a manutenção do padrão de segurança jurídica.

a. 4 horas úteis para certidão de matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;

b. 1 (um) dia útil para certidão da situação jurídica atualizada do imóvel;

c. 5 dias úteis para certidão de transcrições e demais casos.

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, com redução de prazos, para garantir mais celeridade na obtenção de informação e na realização das transações imobiliárias, com repercussão positiva na dinâmica econômica.

CPRI: § 9º As certidões do Registro de Imóveis relativas a imóveis já incluídos no sistema de registro eletrônico, inclusive as que se referem o § 6° acima serão emitidas nos seguintes prazos máximos, contados do devido pagamento dos emolumentos:

JUSTIFICATIVA: A previsão genérica dos prazos exíguos indicados nas alíneas do §9º, conquanto já observados na maioria dos Estados da Federação, não pode ser imediatamente implementada em âmbito nacional, ao menos enquanto não adotada por completo a nova sistemática de registro eletrônico. Portanto, a previsão de que as certidões relativas aos imóveis já incluídos no sistema eletrônico serão expedidas nos prazos indicados, permite a adequação das serventias, e seus procedimentos, ao registro eletrônico, sem criar uma situação de impossibilidade logística de atender o quanto determinado.

CPRI: a.  4 horas de expediente para certidão de matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;

JUSTIFICATIVA: Correção da expressão horas úteis para horas de expediente, nos termos do já referido no parágrafo único do art. 9º.

A matéria é manifestamente de ordem regulamentar. A lei é clara e precisa e não dependeria mais do que uma regulamentação episódica pelo órgão competente. Eis a redação da lei em vigor:

“Art. 19. A certidão será lavrada […] não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias”.

Pela atual redação, a lavratura da certidão tanto pode ser instantânea, em tempo real, quanto retardada em até cinco dias, sopesadas as circunstâncias específicas e singulares de acordo com o regulamento.

Todas as circunstâncias aventadas pela CPRI e a justificativa apresentada na veiculação da proposta, representam um imenso ruído, poluindo a lei com disposições confusas e despiciendas.

A lei “que não pega” e o regulamento que não regula

Pode-se argumentar que “se não estiver na lei, o cartório não cumpre”. Esse argumento revela um descrédito no próprio sistema registral, mas também no órgão encarregado pela Constituição Federal para fiscalizar as atividades registrais.

Oriunda da mesma fonte deletéria é o epíteto – “lei que não pegou”.

Em ambos os casos se dá o mesmo fenômeno sociológico de inadequação da norma ou regulamento em face da situação fática objeto de regulação e fiscalização. Se não há propriamente um “registro eletrônico” em cada cartório, sem o aparelhamento de todas as serventias brasileiras, como esperar que os prazos se cumpram? 

Não quero parecer redundante, mas a modernização do sistema registral brasileiro é um processo que, a muito custo, consegue suplantar os inúmeros desvios e distorções que esta proposta é um exemplo impressivo.