Estes dias têm sido de silêncio e recolhimento, de incertezas, de assombros atávicos. Penso por instantes que o mundo liquidou o século XX num rápido golpe viral. A última centúria resistia numa longa agonia, o velho século de novas tecnologias jazia insepulto. E agora? – muitos se perguntam – o que nos revelará o Vale do Silício? O mercado nos livrará da peste? O que será da velha humanidade? O que será de mim, pobre mortal e pecador?
Afundo em pensamentos melancólicos. Como é difícil saber o silêncio. De repente, vejo um belo tucano-de-bico-verde que pousa sobre um ramo da magnólia-amarela. Lança-me um olhar furtivo e logo alça voo. Perde-se no azul profundo dos céus de outono tropical.
Volto aos meus pensamentos ordinários. Lembro-me de Aldous Huxley diante das portas da percepção quando descobre, desconsolado, que é apenas um homem ordinário, sofisticado intelectualmente, mas incapaz de perceber a magnificência dos elementos tangidos pela transcendência.
Desperto dos meus devaneios com a visita de um pica-pau-de-topete-vermelho que agora se farta dos carpelos da linda árvore. Como não o notei antes? O que sabe da pandemia? O que sabe de mim?
Tenho ficado em casa, como tanta gente. Começo a lembrar dos mais velhos, daqueles que já partiram, dos que ainda resistem nesta Terra dos Homens. Logo me vem à mente o pobre Dr. Ermitânio Prado. Como estará nestes dias tristes, em que suas caminhadas pelas reentrâncias do conjunto Zarvos e galerias da São Luís se interromperam?
Monsieur de Fontgibu e o pudim de passas
Divirto-me quando me recordo o quanto odeia atividades físicas. Sai pelas ruas porque aprecia o sol de outono acariciando sua pele alva. Lembro-me de sua voz rouca e gutural:
– Escriba! A luz outonal não se tinge do mefitismo local, nem se impregna dos miasmas do Baixo-Augusta infestado de ratos, putas e miseráveis tragados pela droga!
De repente, o telefone toca. Não, não é o celular; é um aparelho empoeirado que dormita num canto qualquer da casa. Logo me vem à mente a figura do Velho Leão do Jocquey. Só pode ser ele. Quem mais poderia ser? Uma simples coincidência que me chame justamente agora que cogito falar-lhe?
Num átimo, me vem à memória a célebre passagem de Monsieur de Fontgibu e o pudim de passas, contada por um C. G. Jung obscuro, enterrado nalguma reentrância da estante. Ali se descreve a cena de um ancião que, atônito, tem um irresistível impulso de adentrar em uma confeitaria e se vê integrado numa estranha trama de coincidências significativas de eventos acausais. Sincronicidades.
Mefitismo registral e o enxurdeiro corporativo
Atendo a ligação. É ele. Abre-se um longo silêncio. Ouço-lhe a respiração ofegante. Dou partida à conversa, digo-lhe de modo prosaico o quanto andava preocupado com sua saúde, coisa e tal… Logo me interrompe. Volta ao mesmo assunto, sempre o mesmo tema aborrecido que o entretém. Com a voz rouca diz:
– Iacominvs Cartaphilus, o mesmo fenômeno que verificamos na sociedade, projeta-se no microcosmo registral. Narrativas decalcadas de narrativas. Simulacros fundados sobre simulacros. Torções significativas neste mundo caleidoscópico da pós-modernidade…
Tento distender a conversa. Falo dos pássaros no beiral, da magnólia toda oferecida, do outono que acobreia os céus… Que nada! Segue a palração monocórdica sem se importar com as contingências e o próprio interlocutor.
– A patuleia ulula de modo plangente e padece a dor da perda de suas cédulas. Clama às hierarquias do sétimo selo burocrático, mas recebe o desprezo olímpico da nova ordem argentária…
Parece tomar fôlego e logo dispara:
– Mamon joga dados com o universo em bolha de moleques arrivistas! Arrivistas, isto é o que são! O que fazer, escriba? Escasseiam homens e pululam jovens sem vontade e virtudes. Largam-se à ilusão de que podem pôr ordem ao caos baixando aplicativos em smartphones. Creem-se demiurgos de um admirável mundo novo registral… e, no entanto, são meros passageiros da barca onzeneira conduzida por uma entidade diábola!
– Dr. Ermitânio, tenha paciência, são jovens – replico. Trazem ao mundo o impulso da renovação, estão conscientes do tempo presente. Sei que a expressão vai reverberar em seu espírito. Qual o quê! Eu ainda quis argumentar em defesa da nouvelle vague registral, mas ele já parece não se importar. E segue com sua voz grave e arquejante:
– Escriba, o que é esse registro eletrônico? Será isto que se empluma feito a gralha ornada com as penas do pavão? Como se compõe tal sistema? Furtando as propriedades de diferentes objetos, de sobejo conhecidos, intentam um objeto ideal… Monstro de Horácio! Não se iluda, querido amigo, não se distraia! O sistema registral se dissolve e degenera numa mixórdia tecnológica, sem ordem, nem sistema, sem planejamento, nem objetivos. É cria de uma águia cega e adejante que se encrespa com os rebentos da ninhada alheia.
E sentencia:
– Criam ex nihilo um simulacro. Suas iniciativas lembram-me o Barão de Münchhausen. Afundando no pântano, o velho crava as esporas no cavalo e, puxando-se energicamente pelos próprios cabelos, põe-se a salvo – a si e a seu cavalo.
Com isso o velho Leão do Jocquey encerra o telefonema. Pobre homem atormentado. Que sobreviva a todos nós como expressão de inconformismo, de resistência às obviedades e com o seu saudável ceticismo.
História sem fim
O final de uma trajetória acidentada, porém exitosa, vi-me diante deste opúsculo que se fechava feito uma obra inacabada. Pensei que isto não poderia ficar assim. A última anotação se perdia nas sombras de uma cidade assustada e refém de um vírus.
O que posso averbar antes de lançar este opúsculo ao mar como mensagem numa garrafa?
Digo-lhes que, inesperadamente, o ONR se fez concreto pelo Provimento CNJ 89/2019; que surgiu um ato normativo dispondo sobre o Agente Regulador, tal e como previsto no § 4º do art. 76 da Lei 13.465/2017 (Provimento 109/2020); que se abriu um plexo de interesses (squads holocrásticos?) com base em atos normativos do CNJ; que o Manual Operacional do SINTER voltou à estaca zero para sua adequação à legislação superveniente (como aliás sempre defendemos). Enfim, que foram vencidas as várias batalhas travadas na tramitação e votação da MP 996/2020 que consagrará o custeio do ONR[1].
Devo lhes dizer que não pude deixar de experimentar uma sensação de dever cumprido. As propostas que foram lançadas na campanha à presidência do IRIB foram, todas elas, convertidas em realidade.
Mas esta história não tem fim, apenas recomeça. Demos um passo essencial para a criação de um ecossistema favorável para que as reformas do Registro de Imóveis possam medrar com segurança. A jornada continua e a seara reclama braços fortes, vontade e inteligência de homens e mulheres devotados à obra da regeneração do sistema registral brasileiro.
Amigos, eu passarei, mas as obras humanas ficam gravadas nos fundamentos do mundo. Tenho consciência de que o nosso trabalho não foi em vão.
Boa sorte!
São Paulo, 31 de dezembro de 2020. SÉRGIO JACOMINO Presidente.
Nota do editor. Esta mensagem acha-se no final de um relatório obscuro que dormita nos arquivos do IRIB. Trasladei o texto para cá para registro pessoal. Para acessar o documento no site do IRIB, pulse aqui. Para um site independente, aqui.
Uma pequena nota acerca da MP 996/2020 (que trata do Programa “Casa Verde e Amarela”) foi publicada no Painel da Folha de São Paulo na edição do dia 18/12/2020[mirror] noticiando um tema marginal, porém muito interessante, qual seja: o financiamento e custeio da implantação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis no Brasil.
Fui ouvido pelo jornalista da Folha de SP na condição de presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e as respostas às questões foram imediatamente endereçadas ao repórter. Pela natureza da coluna, o texto integral de nossas respostas não foi publicado. Entretanto, penso que a comunidade jurídica merece conhecer os objetivos que animaram a iniciativa do parlamento, apoiada pelos registradores brasileiros, que recepcionou e aprovou emenda que trata do financiamento do ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis) e do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, figuras criadas pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017.
As questões versaram basicamente sobre a pertinência temática da emenda acolhida na Câmara, o custeio do sistema registral eletrônico e a suposta violação da Lei Geral de Proteção de Dados pelos ditos organismos.
Penso que a sociedade brasileira busca e reclama transparência e lealdade no debate político. As respostas dadas ao jornalista, abaixo reproduzidas na íntegra, com alguns pequenos reparos e adendos, buscou colocar as coisas nos seus devidos lugares. Buscamos tornar mais clara e transparente a iniciativa do IRIB, acolhida pela Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
LGPD. Centrais Estaduais de Serviços Eletrônicos Compartilhados. adequação das Centrais à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais[1].
Senhor Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Desembargador RICARDO MAIR ANAFE.
Honrados com a vista dos autos para oitiva do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, entidade que congrega todos os registradores imobiliários do Brasil, prestamos respeitosamente as seguintes informações.
Em síntese, o objetivo do requerente é a proibição de centralização de dados na ARISP, segundo ele, em virtude de potencial risco à privacidade de dados. Roga-se que os serviços prestados pela Central Estadual “sejam acessíveis apenas de maneira descentralizada”. Requer-se, ainda, seja concedido prazo “para que todas as associações privadas que controlam as Centrais venham a publicar padrões de comunicação para todos os serviços disponíveis em suas plataformas” e que se fixe um prazo para a “destruição das bases de dados pessoais externas aos cartórios, eliminando-se o modelo de bases de dados pessoais sob controle das associações de classe”, adequando-se as Normas de Serviço no que couber.
Passamos a expor nosso entendimento, articuladamente.
A ESCOLA PAULISTA DA MAGISTRATURA, em conjunto com a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, comunicam a todos os registradores imobiliários do Brasil e demais interessados que estão abertas as inscrições e matrículas para o Curso “As repercussões da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais nos Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registros e o Provimento nº 23/2020 da Corregedoria Geral da Justiça”.
O curso contará com a participação de grandes juristas e especialistas no tema – juízes, registradores, acadêmicos –, sob a coordenação dos Desembargadores Rubens Rihl Pires Correa e Marcelo Martins Berthe e do Juiz de Direito José Marcelo Tossi Silva.
OBJETIVO: Promover estudos sobre a repercussão da Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais) na atuação dos Juízes Corregedores Permanentes e dos responsáveis pela prestação dos serviços extrajudiciais de notas e de registros.
QUANDO: 3 e 4 dezembro de 2020, das 9:00 às 16:30 horas.
MODALIDADE: à distância, transmitido pela Central de Vídeos da EPM.
PÚBLICO ALVO: Juízes de Direito, Notários, Registradores, prepostos das serventias extrajudiciais e advogados.
CURSO GRATUITO.
VAGAS OFERECIDAS: 700 vagas na modalidade à distância, apenas.
Os alunos matriculados receberão as credenciais (login e senha) para acessar o curso na Central de Vídeos da EPM. Haverá emissão de Certificado de conclusão de curso àqueles que contarem com frequência integral (para obtenção de presença o aluno deve assistir integralmente à aula em tempo real ou dentro do período de 05 (cinco) dias corridos, a contar da data da aula.
PERÍODO DE INSCRIÇÕES E MATRÍCULAS – 19 a 30 de novembro de 2020 ou até o preenchimento das vagas. Os Notários, Registradores, prepostos das serventias extrajudiciais poderão se inscrever apresentando cópia simples de documento de identificação (CPF e RG) e de documento que demonstre sua vinculação ao serviço extrajudicial.
Consulte
Edital de inscrições. Consulte o programa, condições para participação, inscrições, limites e certificados de participação.
Provimento CG 23/2020. Dispõe sobre o tratamento e proteção de dados pessoais pelos responsáveis pelas delegações dos serviços extrajudiciais de notas e de registro de que trata o art. 236 da Constituição da República e acrescenta os itens 127 a 152.1 do Capítulo XIII do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
Na manhã do dia 17 de novembro de 2020, a partir das 11h.30min., ocorreu a instalação simultânea de dois colegiados da Coordenadoria de Gestão de Serviços Notariais e de Registro, criada pela Portaria CN-CNJ 53/2020, nomeando os integrantes da Câmara de Regulação do Agente Regulador do ONR (Portaria CN-CNJ 55/2020, de 22/10) e designando os membros do Conselho Consultivo do Agente Regulador do Operador Nacional do Registro Imobiliário Eletrônico (Portaria CN-CNJ 57/2020, de 4/11).
A MP 992/2020, que dispunha sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio portes, compartilhamento de alienação fiduciária, dispensa de CND, criação de centrais de serviços compartilhados, prevendo custeio pelo pagamento de taxas e alterava as Leis 13.476/2017, 13.097/2015 e a LRP, acabou caducando, com seu prazo de vigência encerrado no dia 12/11/2020.
Entretanto, no transcurso de sua tramitação no Legislativo, ensaiaram-se medidas e propostas que seriam consagradas posteriormente na MP 1.085/2021, convertida posteriormente na Lei 14.382/2022.
Na condição de Presidente do IRIB, tive ocasião de apresentar críticas e sugestões para aperfeiçoamento das propostas. A fim de facilitar o trabalho do historiador, reúno, aqui, os principais lances, com indicação das fontes primárias para a reconstrução da história desta que é considerada por mim como a mais importante viragem paradigmática do Sistema Registral brasileiro (SJ).
20.7.2020. Emenda n. 30, Dep. DENIS BEZERRA. In Diário do Congresso Nacional n. 31, 23/7/2020, p. 74 et seq.
20.07.2020. Emenda n. 59. Sen. SORAYA THRONICKE. In Diário do Congresso Nacional n. 31, 23/7/2020, p. 148 et seq.
6/10/2020. Nota Técnica n. 6/2020. Sérgio Jacomino. Nesta nota, o IRIB se posiciona contrário à ideia de criação das Centrais Gestoras de Garantia (CGG) e do Sistema Nacional de Gestão de Garantias (SNGG).
EMENDAS apresentadas perante a Comissão Mista destinada a apreciar a Medida Provisória 992/2020. Notem-se as emendas 31, 59 e 83, referentes à matéria registral.
29.10.2020 – Parecer Preliminar de Plenário n. 4, dep. GLAUSTIN DA FOKUS. Neste parecer, vide: art. 19 que acrescentava os artigos 41-B e 41-C à Lei 9.492/1997 e art. 20, que alterava a Lei 8.935/1994 inserindo no corpo legal o art. 42-A. Buscava-se criar a Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados e a SCGG – Serviço Central de Gestão de Garantias a cargo da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados.
27/10/2020 – Nota Técnica – IRIB. Sérgio Jacomino e Flauzilino Araújo dos Santos. Sobre o Parecer de Plenário à Medida Provisória nº 992/2020. A nota técnica fez-se sobre o parecer preliminar apresentado anteriormente ao texto acima, que consolidou algumas sugestões e é o último apresentado.
17/11/2020 – IRIB – Nota técnica. CGG – Centrais de Gestão de Garantias. Sérgio Jacomino, Presidente. Nesta nota, critica-se, entre outras disposições, a criação do Agente de garantias. O texto prevê que “toda garantia pode ser constituída, registrada, gerida e excutida por um agente de garantia”. Trata-se previsão importada do direito francês (agent des sûretés – art. 2488-6 e seguintes daquele Código Civil), o qual, por sua vez, a importou do direito anglo-americano.
PROPOSTA: 45. do ato de tombamento definitivo, requerido pelo órgão competente, federal, estadual ou municipal, do serviço de proteção ao patrimônio histórico e artístico.
JUSTIFICATIVA: Compatibilização com o Art. 178, VII.
A legislação federal (Dec.-Lei 25/1937) em seu art. 13 trata do registro do tombamento definitivo, todavia o artigo 10 prevê a ocorrência do tombamento provisório que, para todos os efeitos se equiparará ao definitivo. Vamos conferir o articulado legal:
Art. 10. O tombamento dos bens, a que se refere o art. 6º desta lei, será considerado provisório ou definitivo, conforme esteja o respectivo processo iniciado pela notificação ou concluído pela inscrição dos referidos bens no competente Livro do Tombo.
Parágrafo único. Para todas os efeitos, salvo a disposição do art. 13 desta lei, o tombamento provisório se equiparará ao definitivo.
Art. 13. O tombamento definitivo dos bens de propriedade particular será, por iniciativa do órgão competente do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, transcrito para os devidos efeitos em livro a cargo dos oficiais do registro de imóveis e averbado ao lado da transcrição do domínio.
Posteriormente, o Estatuto da Cidade previu o tombamento entre os chamados “institutos jurídicos” (letra “d”, inc. V, do art. 4º da Lei 10.257/2001) sem qualquer especificação.
A Constituição Federal reza que é competência concorrente da União, Estados e Distrito Federal legislar sobre proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e paisagístico (inc. III do art. 23; inc. VII do art. 24; § 1º do art. 216 da CF/1988). À União, Estados, Distrito Federal e Municípios compete proteger bens de valor histórico, artístico e cultural, monumentos, paisagens naturais notáveis e sítios arqueológicos (art. 23 da CF/1988).
A ordem constitucional vigente recepcionou o DL 25/1937 e previu a competência concorrente dos estados e municípios para legislar sobre o tombamento em suas vários modalidades:
“De acordo com a Constituição Federal, têm os Municípios competência para legislar sobre assuntos de interesse local ou peculiar interesse, como constava na Constituição antecedente. E, em relação a tombamento, há competência comum às três unidades da federação, cada um dentro da sua esfera de atribuições”[1].
Além disso ocorre amiúde em leis municipais ou estaduais a instituição de restrições administrativas de imóveis reconhecidos como integrantes do patrimônio histórico, paisagístico, turístico e cultural, monumentos, paisagens naturais notáveis e sítios arqueológicos. A própria Lei 13.097/2015 previu em seu inc. III do art. 54 a averbação de restrições administrativas. O fundamento para a averbação da limitação administrativa pode se originar tanto de ato administrativo, legislativo como, até mesmo, mesmo por decisão judicial.
No Estado de São Paulo faz-se o registro no Livro 3 e averbação no Livro 2, além do tombamento definitivo ou provisório, bem assim as restrições de caráter administrativo de imóveis reconhecidos como integrantes do patrimônio cultural por forma diversa do tombamento.
Além dessas hipóteses, admite-se, em São Paulo, a averbação de restrições próprias dos imóveis situados na vizinhança dos bens tombados ou reconhecidos como integrantes do patrimônio cultural[2].
É possível que em todo o Brasil haja situações análogas às de São Paulo, razão pela qual incluí a sugestão indicado supra.
Poder-se-ia coordenar o inciso com a indicação própria na Lei do registro de tombamento com uma redação semelhante a esta:
X – do ato de tombamento definitivo ou provisório, de restrições administrativas de imóveis reconhecidos como integrantes do patrimônio histórico, paisagístico, turístico e cultural, monumentos, paisagens naturais notáveis e sítios arqueológicos, quando declarados por ato administrativo, legislativo ou por decisão judicial.
[1] RESP 18.952-RJ, j. 26/4/2005, DJ 30/5/2005, rel. min. ELIANA CALMON. Acesso: http://kollsys.org/7eo.
[2] Vide Processo 1.029/2006, decisão de 23/7/2007, DJ 8/11/2007, des. GILBERTO PASSOS DE FREITAS. Acesso: http://kollsys.org/9n5.
PROPOSTA: 8) da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis
JUSTIFICATIVA: Inclusão para eliminar dúvida técnica a respeito do registro competente para a prática de tais atos. A inclusão bem delimita o que é competência do Registro de Imóveis, deixando para o RTD as demais cauções e cessões fiduciárias de direitos em geral.
Distinguindo as hipóteses
A proposta revela uma falta de conhecimento técnico para discernir as hipóteses e propor soluções adequadas e harmônicas com o texto da lei e a própria história do direito registral imobiliário. A redação original é esta:
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
Aparentemente, confunde-se a cessão de direitos de devedor-fiduciante do inciso II do art. 17 cc. arts. 18 e 19 da Lei 9.514/1997 com a caução e cessão fiduciária – garantias supletórias recepcionadas pelo Sistema Financeiro da Habitação. São situações jurídicas distintas.
A cessão fiduciária de direitos creditórios “decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel” acha-se hoje expressamente prevista no art. 51 da Lei 10.931/2004[1]. Não há qualquer indicação precisa e taxativa acerca do ato a ser praticado no Registro de Imóveis[2]. Este parece ser o ponto fulcral que deveria merecer alguma alteração na Lei de Registros Públicos, mas, à evidência, por motivos completamente distintos. Voltaremos mais à frente a este ponto.
Além dessa hipótese, vale a pena perquirir acerca da outra espécie e que foi o antecedente lógico e jurídico da disposição legal cuja proposta de alteração foi veiculada.
Paleologia registral
A figura de cessão fiduciária de crédito em garantia foi consagrada na legislação anterior ao advento da própria Lei de Registros Públicos, hoje em vigor, fazendo o seu début com o Decreto 21.499, de 9 de junho de 1932. O Chefe do Governo Provisório buscava a mobilidade dos ativos bancários e criaria a Caixa de Mobilização Bancária, “destinada a promover a mobilização das importâncias aplicadas em operações seguras, mas de demorada liquidação, realizadas, anteriormente à data deste decreto, pelos bancos de depósitos e descontos, nacionais e estrangeiros, estabelecidos no país”. As garantias caucionárias teriam por objeto créditos hipotecários e pignoratícios:
Art. 5º As operações da Caixa serão garantidas.
a) pela caução de notas promissórias, letras de câmbio, ações, debêntures, créditos hipotecários e pignoratícios, contratos de contas correntes devedoras vencidos ou novatos, com saldo devidamente reconhecido, e títulos de dívida pública federal, estadual e municipal;
b) por hipoteca legal, independente de especialização, que este decreto concede à Caixa sobre os imóveis pertencentes aos bancos creditados e por eles destinados à instalação de suas sedes e filiais;
c) por hipoteca convencional de imóveis pertencentes aos bancos e destinados a venda.
Posteriormente, em face de inúmeras dúvidas suscitadas quanto à validade do penhor, ou caução de créditos hipotecários e pignoratícios, o mesmo Governo Provisório decretaria que poderiam ser “objeto de penhor os créditos garantidos por hipoteca ou penhor, os quais, para esse efeito, considerar-se-ão coisa móvel” (Decreto 24.778, de 14 de julho de 1934).
Esse quadro legal, que se desenhou antes mesmo do Decreto 4.857/1939 (Regulamento de Registro de Imóveis) levou os registradores imobiliários, a partir então, a considerar que a caução de crédito hipotecário passaria a ser averbada na margem da inscrição da hipoteca, “sem maiores indagações”, como registrou MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO em pequeno, mas instrutivo artigo. Vamos dar voz à registradora:
“Em 1927, LYSIPPO GARCIA enfatizava a necessidade de se esclarecer definitivamente a legalidade de um negócio jurídico que vinha sendo adotado pelo Banco do Brasil e outras entidades bancárias: a caução de crédito hipotecário.
Nessa época citou um parecer de Clóvis de 1923, cujas primeiras linhas transcrevo: ‘O assunto exige grande ponderação pelo valor de interesses, que lhe são objeto e pelas dúvidas que, na ausência de dispositivo expresso de lei, têm levantado alguns juristas de reconhecida competência’.
As consideranda do Decreto n. 24.778, da 14.7.1934, que dispunha sobre a caução de hipoteca e penhor, deixaram bem clara a intenção de dissipar tais dúvidas que existiam quanto à validade desse instituto, que atendia ‘às mais fortes exigências da economia contemporânea’.
A partir de então, a caução de crédito hipotecário passou a ser averbada na margem da inscrição, sem maiores indagações”[3].
O sempre lembrado ELVINO SILVA FILHO enfrentou o tema da caução como objeto de averbação no Registro de Imóveis:
“O direito do credor hipotecário – o crédito hipotecário garantido pela hipoteca – um dos mais fortes entre os direitos reais de garantia –, não poderia, evidentemente, ficar estático. Inúmeras vezes o credor se sentia na contingência de querer mobilizá-lo, para garantir operação de crédito de que necessitava, sem, entretanto, querer ceder esse crédito a um eventual credor. Dentro dos estreitos limites doutrinários do Código Civil estava impedido de caucioná-lo ou de dá-lo em penhor em virtude de o crédito hipotecário ser considerado bem imóvel[4]”
Todavia, o Decreto de 1934 cravou no seu artigo 1º que o penhor de créditos garantidos por hipoteca ou penhor considerar-se-ia coisa móvel. Seria inscrito no Registro de Imóveis ou no RTD?
O tema gerou certa controvérsia. A melhor síntese encontramos na obra de SERPA LOPES. O Tratadista desenvolve muito bem o problema e lança a questão nos seguintes termos: em face do Decreto n. 24.778/1934,” qual a situação da caução de um crédito hipotecário perante o Registro de Imóveis?”. E logo responde:
“Óbvio que se a lei, para efeitos de penhor, considerou coisa móvel o crédito hipotecário, excluída está aquela convenção dos livros do Registro de Imóveis, mesmo que se trate de uma simples averbação. O registro dessa convenção pertence, nesse caso, ao Registro de Títulos e Documentos”[5].
O próprio SERPA LOPES não se satisfaria com a solução por ele mesmo cogitada e acrescentaria:
Contudo é inútil desconhecer que esse instituto, vivendo à parte, sob o regime de coisas móveis, pode acarretar prejuízos e conflitos. A insegurança é patente. Os danos resultantes, possivelmente, desse bimorfo aspecto, direito real imobiliário de um lado e de outro direito real mobiliário, redundando na coexistência de duas publicidades, não são meras fantasias.
[…]
Como se vê, o próprio instituto fica mutilado, desfigurado e arrastando efeitos práticos prejudiciais, tudo isso em homenagem ao princípio de que não pode haver hipoteca de hipoteca.
Se se considera o crédito hipotecário como um direito real imobiliário, por que motivo não há de se reputar tal, a caução deste mesmo crédito, e conferir-lhe, lógica e necessariamente, um lugar dentre os atos compreendidos no Registo de Imóveis?”[6].
A solução do problema, segundo ele, estaria na adoção do sistema da legislação belga que estabelece que “na caução do crédito hipotecário, como nos casos de sub-rogação e cessão do referido crédito, a averbação não fica reduzida a uma simples faculdade do interessado, mas deve ser imposta como condição para o conhecimento daqueles atos, em relação a terceiros”.
No mesmo sentido a opinião de AFRÂNIO DE CARVALHO, que registrou em sua obra que o “penhor ou caução de crédito hipotecário pareceria, a rigor, incompatível com o Registro de Imóveis, porque, havendo a lei considerado o crédito hipotecário ‘coisa móvel’, estaria a caução dele, por esse simples fato, excluída do âmbito registral. Todavia, essa exclusão provoca a insegurança dos direitos e pode acarretar prejuízos, pois enseja a movimentação da hipoteca em linhas paralelas”[7].
Filiando-se à doutrina de SERPA LOPES chegará à conclusão de que o locus natural desse direito sobre direito será o Registro de Imóveis. E ilustra com um exemplo gráfico.
Tome-se um exemplo já figurado: A cauciona o seu crédito hipotecário a B, mas, como a caução não consta do Registro, faz a cessão do seu crédito a C, a quem o devedor D, não notificado da caução, paga devidamente. Nesse espaço de tempo o credor B executa a caução e o crédito, lhe é adjudicado. Qual dos dois títulos deve produzir efeitos perante o Registro de Imóveis, a carta de adjudicação ou a quitação para o cancelamento da hipoteca?
A movimentação paralela da hipoteca precisa, pois, ser denunciada ao público, como acontece com a hipoteca do sistema financeiro da habitação, cuja cédula é averbada à margem da inscrição. Daí tornar-se aconselhável que a caução hipotecário seja também averbada obrigatoriamente ao pé da inscrição para conhecimento de terceiros, sem embargo de se tratar de penhor, pois o registro já acolhe o penhor agrícola, o pecuário, o rural. Aliás é o que sucede normalmente no registro alemão, onde se requer a inscrição ‘para a transferência da propriedade sobre um imóvel para o gravame de um imóvel com um direito, assim como para a transferência ou gravame de tal direito’ (Cód. Civ., Alemão, § 873)[8].
É desse mesmo jaez a opinião de PONTES DE MIRANDA que já considerava esses direitos como reais[9]:
“tais direitos reais limitados recaem em direitos reais limitados: há penhor do crédito hipotecário ou do crédito pignoratício, isto é, direito real limitado sobre direito real limitado (direito sobre direito). Tais penhores têm de ser devidamente inscritos, se recaem sobre créditos hipotecários, à semelhança do que se passa com os penhores de máquinas e aparelhos utilizados nas indústrias (Decreto n. 4.857, de 9 de setembro de 1939, art. 178, a, V e VI), no Registro de Imóveis”[10].
A discussão que se acha na base do posicionamento doutrinário aqui revisto revela a grande cautela da doutrina ao tratar de um tema sensível: a “movimentação da hipoteca em linhas paralelas”, como dizia AFRÂNIO DE CARVALHO, em círculos extra ou para-registrais.
A realidade hoje parece caminhar celeremente para fulminar a cidadela da segurança jurídica representada pelo Registro de Imóveis. Os cartórios já não atraem todas as vicissitudes relativas aos direitos de propriedade, malgrado os esforços como os que redundaram na Lei 13.097/2015. O crédito circula por endosso nas cédulas que encontram guarida em entidades para-registrais, investindo na titularidade da propriedade pessoas estranhas ao próprio registro – movimentação “em linhas paralelas”, com advertia AFRÂNIO[11].
A discussão hoje soa-nos oca e vazia, como eco de tempos de maior rigor técnico, jurídico e sistemático. Lamentavelmente[12].
Cessão fiduciária e caução de crédito
Mais tarde, no bojo da Lei 4.864, de 29/11/1965, criaram-se outras medidas de estímulo à indústria da construção civil. No conjunto normativo compreendido pelos artigos 22 a 23 assim se dispôs originalmente:
Art. 22. Os créditos abertos nos termos do artigo anterior pelas Caixas Econômicas, bem como pelas sociedades de crédito imobiliário, poderão ser garantidos pela caução, a cessão parcial ou a cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado.
(…)
Art. 23. Na cessão fiduciária em garantia referida no art. 22, o credor é titular fiduciário dos direitos cedidos até a liquidação da dívida garantida, continuando o devedor a exercer os direitos em nome do credor, segundo as condições do contrato e com as responsabilidades de depositário.
(…)
§ 4º A cessão fiduciária em garantia somente valerá contra terceiros depois que o seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, for arquivado por cópia no Registro de Títulos e Documentos.
A cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais de projetos financiados pelos agentes do crédito imobiliário deveria ser registrada originalmente nos cartórios de Registro de Títulos e documentos, na consideração de que esses direitos seriam, na realidade, direitos de caráter pessoal. Assim pensava PAULO RESTIFFE NETO quando da primeira edição de sua conhecida obra:
“Poder-se-ia estranhar a falta de previsão legal quanto ao registro do contrato de cessão fiduciária no Registro imobiliário. Sucede que, tratando-se de cessão exclusivamente de direito de natureza pessoal (crédito), que recai sobre as prestações, não poderia a lei, sem ofensa ao direito de propriedade do adquirente, estranho à cessão, mandar inscrever ou averbar a cessão de crédito no Registro de Imóveis, constituindo um ônus inominado sobre a propriedade alheia.
O mecanismo da cessão fiduciária prescinde, ademais, de tal providência que, na verdade, não se concilia com a índole do instituto. O arquivamento no Registro de Títulos e Documentos é necessário e também suficiente em relação a terceiros”[13].
Registro em Títulos e documentos?
O mesmo velho tema voltaria à balha – registro em TD ou Registro de Imóveis?
Vimos que a redação original do § 4º do art. 23 da Lei 4.864, de 29/11/1965 previu que a “cessão fiduciária em garantia somente valerá contra terceiros depois que o seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, for arquivado por cópia no Registro de Títulos e Documentos”. Era condição de eficácia perante terceiros do negócio jurídico.
Todavia, por força do Dec.-Lei 70, de 21/11/1966, as modalidades de garantia representadas pela cessão fiduciária e pela caução dos direitos decorrentes da alienação de imóveis foram alçadas à categoria de direitos reais (parágrafo único do art. 43).
A sempre abalizada opinião RESTIFFE NETO se modificará com o advento do dito decreto.
O seu art. 22 disporá que as “instituições financeiras em geral e as companhias do seguro poderão adquirir cédulas hipotecárias ou recebê-las em caução, nas condições que o Conselho Monetário Nacional estabelecer”. Aqui as garantias cessionárias e caucionárias, alçadas a direitos reais, seriam encaminhadas ao Registro de Imóveis:
Art. 43. Os empréstimos destinados ao financiamento da construção ou da venda de unidades imobiliárias poderão ser garantidos pela caução, cessão parcial ou cessão fiduciária dos direitos decorrentes de alienação de móveis [sic], aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 22 da Lei número 4.864, de 29 de novembro de 1965.
Parágrafo único. As garantias a que se refere este artigo constituem direitos reais sobre os respectivos imóveis.
Art. 44. São passíveis de inscrição, nos Cartórios do Registro de Imóveis, os contratos a que se refere o artigo 43, e os de hipoteca de unidades imobiliárias em construção ou já construídas, mas ainda sem “habite-se” das autoridades públicas competentes e respectiva averbação, desde que estejam devidamente registrados os lotes de terreno em que elas se situem.
Como vimos, a caução, cessão parcial ou cessão fiduciária foram elevados à categoria de direitos reais e “passíveis de inscrição nos Cartórios de Registro de Imóveis”. Pedimos que o leitor retenha a noção de inscrição referida na norma, muito diferente de mera averbação.
A figura ficou conhecida como cessão fiduciária de crédito em garantia. O objetivo era garantir os créditos concedidos pelas caixas econômicas e sociedades de crédito imobiliário para o financiamento de “projetos da iniciativa privada para a construção e venda a prazo, em edificações, ou conjunto de edificações, de unidades habitacionais de interesse social, ou destinadas às classes de nível médio de renda” (art. 21, caput, da Lei 4.864/1965).
Cessão fiduciária de crédito em garantia – escopo restrito
Exsurge do conjunto normativo que esta modalidade de cessão tinha em sua origem um âmbito bastante restrito de aplicação. Destina-se, como se depreende do referido art. 21 da Lei 4.864/1965, à segurança das operações de crédito abertas pelas caixas econômicas e sociedades de crédito imobiliário. Diz RESTIFFE NETO que só possuirão “legitimidade para figurar na posição de cessionário, e, portanto, de credor fiduciário, as instituições de crédito e financiamento contempladas expressamente na lei, com exclusão da generalidade”[14].
A questão, agora, nem é saber se é cabível a alteração do número 8 do inc. II do art. 167, como aqui sugerido. A questão não se cinge à hipótese de averbação, mas de registro stricto sensu.
As cessões dos direitos do fiduciante – registro ou averbação?
As várias modalidades de cessão de direitos fazem com que a jurisprudência ainda hesite no que respeita à qualificação do ato a ser praticado no Registro de Imóveis. Contribui para a magnificação dessa confusão terminológica a própria Lei 6.015/1973.
Este fato foi bem compreendido por AFRÂNIO DE CARVALHO que denunciará a incoerência sistemática com bastante ênfase[15]. Dirá que o tumulto da terminologia na lei registral é tão grande que se torna difícil “extrair dela qualquer sistema”[16].
Há precedentes, do próprio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que sufragam o entendimento de que o ato a ser praticado, nos casos de cessão de direitos do fiduciante, é de registro[17]. Recentemente, a própria CGJSP admitiu que o ato a ser consumado é de registro em sentido estrito[18].
Direitos reais sobre direitos reais, na expressão de PONTES, ou, como no caso de alienações fiduciárias, em todos esses casos não se trata de mera atualização acessória (averbação) de um ato principal (registro).
Por fim, gostaria de agitar um argumento de caráter analógico que deve ser apreciado in rebus.
As promessas de compra e venda e as suas respectivas cessões são objeto de registro[19]. Já as promessas e cessões relativas a loteamentos formalizados anteriormente à vigência da Lei 6.015/1973 eram objeto de averbação.
Afaste-se, desde logo, a aparente antinomia ocorrente entre os itens citados (18 e 20, inc. I, do art. 167 e o item 3, inc. II, do mesmo art. 167, todos da Lei 6.015/1973). As hipóteses, neste último item, referiam-se a inscrições de promessa feitas no sistema anterior ao advento da Lei 6.015/1973. As inscrições de loteamentos (ou de incorporações e instituições de condomínios) eram feitas no antigo Livro 8 e as mutações jurídicas subsequentes eram averbadas à margem daquelas inscrições. Porém, já não mais[20].
Além disso, e por derradeiro, a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. É a redação do art. 1.368-B do Código Civil, na redação que lhe deu a Lei 13.043/2014.
Tratando-se, pois, de um típico direito real, nada mais lógico e inteiramente coerente com o sistema registral pátrio, que se proceda à cessão do direito por ato de registro, stricto sensu.
Por todo o exposto, é possível concluir que a mudança sugerida é perfeitamente despicienda por absoluto desconhecimento dos fundamentos do dispositivo. Se algo pudesse ser alterado e isto seria o deslocamento do dispositivo para o quadrante do art. 167, inciso I, da LRP que trata das hipóteses de registro em sentido estrito.
A proposta visou “eliminar dúvida técnica a respeito do registro competente para a prática de tais atos”, (…) deixando para o RTD as demais cauções e cessões fiduciárias de direitos em geral. Ora, o registro de caução de títulos de crédito pessoal em RTD acha-se claramente previsto no inc. III do art. 127 e artigos 144 e 145 da LRP.
O “aclaramento explicativo” proposto e que se pretende consagrar na lei desconsidera o labor da doutrina e não instrui o profano. A explicação da lei não cabe ao legislador.
[1] A figura também está prevista no art. 41 da Lei 11.076/2004 que trata das CDA´s.
[2] O art. Art. 52 da mesma lei reza, simplesmente, que, “protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Lei e a Lei n. 9.514, de 1997, o oficial de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze dias”. Os atos poderão ser consumados por averbação ou registro, conforme o caso.
[3] GANDOLFO. Maria Helena Leonel. Caução dos direitos de promitente comprador. In Boletim do IRIB n. 10, março de 1978. Vide também Cessão Fiduciária, in Boletim do IRIB, n. 42, p. 1.
[4] SILVA FILHO. Elvino. A caução no Registro de Imóveis. Contribuição aos estudos da 1ª Comissão do VI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil. Araxá: IRIB, 1979, p. 7.
[5] SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado de Registos Públicos. 4ª ed. Vol. II, Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, pp.
[9] Muito mais tarde, pelo Dec.-Lei 70, de 21/11/1966 as modalidades de garantia representadas pela cessão fiduciária e pela caução dos direitos decorrentes da alienação de imóveis seriam alçadas à categoria de direitos reais (parágrafo único do art. 43). Hoje tanto a caução quanto a cessão fiduciária de créditos oriundos de financiamento imobiliário são taxativamente qualificados como direitos reais. V. incisos II e II do art. 17 da Lei 9.514/1997.
[10] MIRANDA. Pontes. Tratado de Direito Privado. Vol. XVIII, § 2.146, n. 2.
[11] Basta verificar o disposto no § 1º do art. 22 da Lei 10.931/2004. A cessão do crédito representado por CCI “implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário (…) ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária”.
[19] Números 9, 18 e 20, inc. I, do art. 167 da Lei 6.015/1973. Nessas hipóteses acham-se as promessas, cessões, etc. de imóveis loteados, objeto de incorporação e instituição de condomínios e gerais.
[20] Número 3, inc. II da Lei 6.015/1973 cc. letra “b” do art. 4º do Dec.-Lei 58/1937. Note-se que o art. 22 do Dec.-Lei 58/1937 tratava da averbação dos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados “à margem das respectivas transcrições aquisitivas”. O referido artigo foi alterado pela Lei 6.014/1973, sem qualquer alusão à prática do ato. O mesmo se pode dizer das promessas e cessões decorrentes de incorporação imobiliária. O § 2º da Lei 4.591/1965, que aludia a averbação dos respectivos contratos, foi alterado pela Lei 10.931/2004, que agora prevê o registro de tais contratos preliminares. Em suma: as promessas e cessões formalizam-se por ato de registro, nos termos da Lei de Registros Públicos em vigor.
PROPOSTA: V – Integração de todas as indisponibilidades de bens imóveis decretadas por magistrados e por autoridades administrativas;
JUSTIFICATIVA: Módulo de publicidade das indisponibilidades de bens, atualmente restritas à CNIB, sem acesso público
PROPOSTA IRIB: VOTAMOS PELA SUPRESSÃO.
A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB foi instituída pelo Provimento CNJ 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justiça e se encontra em pleno funcionamento.
É de ser considerado as seguintes variáveis:
1ª) Várias indisponibilidades se referem a outros bens e direitos não imobiliários, tramitam em ambiente diverso da CNIB;
2ª) Várias indisponibilidades de bens correm em segredo de justiça. No sigilo de justiça nem mesmo as partes têm acesso aos dados processuais, apenas o Ministério Público, o magistrado e algum servidor autorizado poderão ter acesso enquanto perdurar o sigilo. O sigilo é muito utilizado na fase investigatória do processo penal devido à necessidade de preservação de provas e com intuito de não prejudicar as investigações.
Outrossim, a veiculação pela CNIB de outras indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados ou Autoridades Administrativas poderá decorrer de simples convênio da CNIB com as entidades respectivas, cujo convênio deverá ser homologado pelo Agente Regulador do ONR, a Corregedoria Nacional de Justiça.
PROPOSTA: IV – Armazenamento de documentos eletrônicos para dar suporte aos atos registrais imobiliários;
JUSTIFICATIVA: Serviço básico do SREI e complementar ao registro eletrônico de DEDE (documento eletrônico com dados estruturados).
PROPOSTA IRIB: VOTAMOS PELA SUPRESSÃO.
Repositórios eletrônicos criado e mantido alhures
Não se exige edição de lei, em seu sentido próprio, para inclusão de um simples módulo para armazenamento de documentos eletrônicos em sistema informatizado. Essa inclusão depende apenas da arquitetura do sistema, como já ocorre com os sistemas das Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Estados e do Distrito Federal.
Não se justifica a edição de lei nacional concebida para regular apenas o modo e a forma como o SAEC oferecerá instrumentos de suporte aos atos registrais; é tema próprio de regulamento.
Aliás, a existência de repositórios eletrônicos de apoio aos atos registrais já foi objeto de regular regulamentação pela E. Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) no Provimento CNJ 89/2019, ao dispor sobre os objetivos do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI (Art. 8º, § 3º, II):
§ 3º São elementos do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI:
[…]
II – os repositórios registrais eletrônicos formados nos ofícios de registro de imóveis para o acolhimento de dados e para o armazenamento de documentos eletrônicos;
