Defendi, no Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em Aracaju, que estamos vivendo uma fase de expansão molecular do sistema registral pátrio. Retomo aqui aquela exposição, agora com mais vagar, para lhe dar corpo de ensaio.

Começo por onde comecei em Sergipe: por McLuhan. O meio, dizia ele, não apenas conduz — traduz e transforma o transmissor, o receptor e a mensagem. Se o meio é a mensagem, então o registro eletrônico não é o velho registro apenas digitalizado. É outra coisa. Ao trocar o papel pelos bits, mudam as razões entre os nossos sentidos, mudam os padrões de interdependência entre as pessoas e, no limite, muda a própria natureza do que registramos. É um erro de perspectiva imaginar que estamos apenas trocando o suporte e conservando intacto o conteúdo.

O registro sempre mudou com o seu meio

Convém lembrar que o registro nunca foi imutável. Ele mutou, ao longo dos séculos, ao sabor dos seus meios de expressão: da manuscrição à tabulação, desta à recidiva descritiva, à mecanografia, à impressão matricial e, enfim, aos bancos de dados. Cada mudança de meio trouxe consigo uma reengenharia silenciosa das ideias registrais.

Dois exemplos históricos bastam para ilustrar como as limitações do meio moldaram os institutos. A perempção da inscrição hipotecária — introduzida na França pelo art. 23 da Lei de 11 de brumário do ano VII e discutida perante o Conselho dos Quinhentos — nasceu de uma deficiência prática do registro hipotecário: ao cabo de muitos anos, a verificação das hipotecas tornava-se tão penosa que já não oferecia segurança à pesquisa do oficial. A reserva de prioridade de 1846 é outra expressão dessas limitações. Institutos que hoje nos parecem naturais foram, na origem, remendos engenhosos para as insuficiências de um determinado suporte. O futuro, como se vê, torna o passado imprevisível.

A atomização: cada cartório, uma ilha

O ponto de partida do nosso presente é o que chamei de atomização dos registros prediais. Cada cartório é uma ilha informacional. Os intercâmbios com o exterior fazem-se por ofício em papel; as informações de eficácia abrangente são replicadas, uma a uma, em cada ilha; o arquivamento faz-se em meio cartáceo; os livros tradicionais são mantidos; a escrituração é híbrida. É um arquipélago que se comunica a remo.

Ora, a tecnologia veio, paulatinamente, lançando pontes entre as ilhas. E aqui está o cerne da tese: não assistimos a uma revolução que arrasa o arquipélago de um golpe, mas a uma expansão molecular — repositórios eletrônicos compartilhados que, célula a célula, vão interligando todos os registradores brasileiros. Exemplos não nos faltam: a central de indisponibilidade de bens, o protocolo remoto, a penhora online, o ofício eletrônico, os indicadores (o BDlight), o georreferenciamento, as notificações, os classificadores (Kollemata) e o SREI webservice. Há, para tudo isso, sólida fundamentação legal — basta lembrar o art. 40 da Lei 11.977/2009, que remete ao regulamento os requisitos das cópias de segurança dos livros escriturados eletronicamente, e os arts. 16 e 18 da Lei 11.419/2006, que já admitem livros e repositórios gerados e armazenados em meio inteiramente eletrônico.

Documentos acessórios e a redundância registral

É desse arquipélago que quero extrair um caso concreto — o mesmo que ventilei em Aracaju. Um dos grandes entraves à agilização dos processos de registro dos contratos de crédito imobiliário (SFI ou SFH) está na profusão de procurações outorgadas aos agentes financeiros, constituindo-os representantes legais. Há um cipoal de procurações e substabelecimentos, de validade variável, de difícil avaliação e apostilamento.

Esses documentos poderiam perfeitamente ser apostilados e depositados num repositório de uso comum, acessível a todos os registradores — mais um repositório eletrônico compartilhado, dotado das funcionalidades que uma boa taxonomia e uma boa indexação poderiam oferecer. Sei que há implicações econômicas e operacionais, especialmente para os notários. Mas penso que há espaço para que eles próprios se reinventem: depositando em repositórios notariais as procurações lavradas em meio eletrônico — ou as tradicionais, lavradas em papel, autenticadas com a aposição de seu sinal digital —, cobrando, naturalmente, pela emissão da certidão eletrônica ou pelo acesso aos dados.

Pensemos: quantas procurações em duplicidade existirão em cada cartório que integra a rede registral? Quantas devoluções são feitas para que os interessados diligenciem a reapresentação desses documentos em cada unidade? Quanto custa a gestão arquivística desse acervo, cartório a cartório? São documentos que se reproduzem como pulgas e se espalham pelas serventias. A redundância custa caro.

E há mais. Se uma procuração já municiou um contrato e se acha arquivada na serventia, por que razão não poderia ser aproveitada por outro registrador? Uma vez arquivada, dela se pode expedir certidão — a lei faculta a expedição de documentos arquivados (art. 194 da LRP). Pode-se, ainda, emprestar prova, aproveitando para a prática de um ato o documento acessório que instruiu outro — há decisões da VRPSP e da própria CGJSP nesse sentido, e eu mesmo já sustentei, com êxito, essa prática.

O reverso da moeda: o perigo do super-registro

Seria leviano, contudo, cantar loas à tecnologia sem lhe apontar as sombras. A mesma força que interliga as ilhas pode, mal conduzida, sufocá-las num super-registro. A “molecularização” traz consigo problemas novos em odres velhos.

Vejo pelo menos cinco riscos que merecem vigília. O primeiro é a superação do registrador natural pela distribuição aleatória dos pedidos — a não-localidade dos bits em atrito com o princípio da territorialidade. O segundo é a tentação do big brother pela aplicação da big data: a promessa sedutora de um oráculo eletrônico que a tudo responde acaba por convocar perguntas que jamais deveríamos fazer. O terceiro é a corregedoria ultrapermanente, a fiscalização maquínica que nunca dorme. O quarto é a culpa in eligendo dos sistemas de gestão eletrônica: de quem é a responsabilidade quando o repositório falha? O quinto — e talvez o mais insidioso — é a sedução e a captura do registro eletrônico pelo mercado, que o corteja como imprescindível, único, insubstituível, ao mesmo tempo que resiste às exigências de privacidade e de forma que são a própria razão de ser do registro.

Sob todas essas questões palpita uma só: centralização ou descentralização? Regulação plenária, tópica, entrópica ou utópica? E aquela pergunta que não quer calar — do registro de imóveis cuidam, ainda, os registradores? A assimetria regulatória ronda a porta: entre o padeiro, o seu frumento e o seu emolumento, é preciso saber quem legisla para quem.

Por um olhar compreensivo da tradição

Não prego o imobilismo. Prego a lucidez. O futuro, visto do passado, é sempre pavoroso ou hilário — e o antídoto para ambos os excessos é um olhar compreensivo da tradição. Não é preciso destruir para edificar um admirável mundo novo.

Termino como terminei em Aracaju, com o Selvagem de Huxley. Diante do conforto que a técnica nos oferece de bandeja, é lícito recusá-lo em nome de coisas mais altas — a liberdade, a verdade, o risco, a bondade. Que a expansão molecular dos cartórios nos traga eficiência sem nos custar a alma do ofício. Mais dia, menos dia, seremos chamados a dar respostas cada vez mais inteligentes — e mais humanas — a essa estrovenga burocrática que teima em se reinventar.

JACOMINO, Sérgio. Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. XLII Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis – Aracaju, 2015.

Notas

[1] Marshall McLuhan, Understanding Media: The Extensions of Man. Cambridge: MIT Press, 1994, p. 90.

[2] Sobre a perempção da inscrição hipotecária: a Lei de 11 de brumário do ano VII (1.º de novembro de 1798) tornou obrigatória a inscrição das hipotecas e consagrou a perempção decenal — a inscrição conserva o seu efeito por dez anos, devendo ser renovada antes do termo, sob pena de caducar. O texto integral das duas leis de brumário acha-se em Hua, Notions élémentaires sur le régime hypothécaire, suivies des deux lois rendues le 11 brumaire an VII, 2.ª ed., 1798 (BnF/Gallica, ark:/12148/bpt6k6534008s), onde se confere a numeração dos artigos (cf. art. 23). Os motivos foram expostos perante o Conselho dos Quinhentos, câmara legislativa do Diretório; entre os oradores que ali conduziram os debates hipotecários figura Crassous. Para o estudo específico da lei e de sua discussão parlamentar, v. Jacques Bouineau, Une limite du droit romain sous la Révolution: la première loi du 11 brumaire an VII sur l’hypothèque. Registre-se, por contraste, que o direito brasileiro herdou a lógica da perempção, mas fixou prazo diverso — trinta anos para a hipoteca convencional (art. 1.485 do Código Civil; art. 238 da LRP).

[3] Lei 11.977/2009, art. 40; Lei 11.419/2006, arts. 16 e 18; Lei 6.015/1973 (LRP), art. 194.

[4] Sobre a prova emprestada, conferir os precedentes da 1.ª VRPSP e da CGJSP já indicados em texto anterior deste blog.

[5] Apresentação “Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis”, feita em Aracaju, no Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil (2015).