Por ocasião do transcurso do aniversário do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, na condição de ex presidente, fui entrevistado pela jornalista Andréa Vieira. As boas perguntas e as respostas se acham abaixo.
Em quarenta anos de história, em sua opinião, qual foi a grande contribuição do IRIB para a classe registral imobiliária brasileira?
O IRIB desempenhou o papel de consolidar, na prática, as ideias que brotaram das sucessivas reformas legais, inspiradas, como se sabe, nos melhores sistemas registrais do mundo, levando-as aos mais longínquos rincões do país. Desempenhou o papel de intérprete autorizado do sistema, com base nas melhores referências doutrinárias. A orientação do IRIB era, como até bem pouco, a referência abalizada do Registro de Imóveis no Brasil. Essa é a grande contribuição que o IRIB deu ao país.
O Instituto nasceu com a missão de ser primordialmente uma referência em estudos e na produção de conteúdos sobre a doutrina registral imobiliária. Nesse sentido, a missão do IRIB foi cumprida?
Penso que sim. A produção no campo dos estudos foi imensa e contínua ao longo de muitos anos. O Boletim do IRIB, lançado em 1976, foi o veículo pelo qual a doutrina registral se disseminou e estabeleceu. Por ele se divulgava matéria de interesse da categoria – como novas leis, atos normativos, etc. com enfrentamento de problemas práticos. O clássico “IRIB responde”, por exemplo – no início a cargo de Maria Helena Leonel Gandolfo, Ademar Fioranelli, Jether Sottano, Elvino Silva Filho, dentre outros – foi um canal importante para solver as dúvidas práticas de inúmeros registradores. Singelo e direto o recado dos editores da primeira edição: “Nenhum movimento se fará sem que eu saiba, ou por outra, sem que você saiba, pois estarei sempre chegando às suas mãos, quer você se encontre no extremo norte ou no sul; na costa leste ou no oeste brasileiro. Portanto, minha visita será constante e sempre oportuna, pode crer, já que estarei informando tudo o que estiver relacionado, afinal de contas, com a sua própria vida profissional, o que, aliás, é muito interessante. Meu nome é ‘O BOLETIM’”. Já para as questões de fundo, digamos doutrinárias, estas seriam veiculadas pela Revista do IRIB, ou, mais tarde, Revista da Direito Imobiliário, cuja nova sazão seria inaugurada em 1978.
Mas, além da Revista do Direito Imobiliário (RDI), o IRIB editou ou apoiou a publicação de importantes obras. Como o senhor vê essa iniciativa? Poderia destacar obras de grande valor para a classe, impressas pelo IRIB ou em parceria com o Instituto?
Somente no nosso período de gestão foram 26 obras publicadas em parceria com o Sérgio Antônio Fabris, de Porto Alegre. Sem contar, é claro, as excelentes edições da Revista de Direito Imobiliário, que tivemos a honra de editar em um bom período, e as publicações que foram feitas pela Editora Saraiva, na série Direito Notarial e Registral. Foram milhares de páginas escritas e o acervo do IRIB é imenso e muito importante para quem queira conhecer a história do registro de imóveis no país. Lamento profundamente que muitas dessas iniciativas – como a publicação do Thesaurus, por exemplo – não tenham sobrevivido. Mas assim é a vida… Tudo se transforma e certamente outras iniciativas se seguirão com igual ou superior qualidade
Muitos registradores deixaram os seus nomes escritos na história do IRIB. Em sua opinião, quais são os grandes colaboradores que devem ser sempre lembrados e homenageados?
Gostaria de lembrar, em primeiro lugar, o nome de Júlio de Oliveira Chagas Neto, que foi o grande entusiasta da ideia da criação do IRIB.
Cláudio Fiorante e Julio de Oliveira Chagas Neto
Foi o nosso primeiro presidente. Fico emocionado em pensar que o sonho da criação do IRIB, no ano de 1974, era por ele acalentado havia mais de 20 anos! Lembrando-se dos velhos companheiros – Armando da Costa Magalhães, José Ataliba Leonel e Francisco Gonçalves Pereira – que tombaram antes da concretização do sonho de criação do IRIB, Júlio Chagas escreveria nos atos fundacionais do Instituto: “Esta reunião, que ora iniciamos, tem para mim o significado de um verdadeiro milagre, – qual seja o de assistir à materialização do sonho que venho acalentando há mais de vinte anos, de poder, um dia, congregar nossos colegas de todos os Estados da Federação numa entidade representativa da classe que constituímos”. Realmente, chega a ser um fato curioso que o IRIB nasceria somente em 1974, decorridos praticamente mais de uma centúria desde o advento do sistema registral pátrio, em 1846. E nasce pelo interesse de registradores paulistas que atraíram, para o coração de São Paulo, as maiores autoridades do país. Foi aqui, em São Paulo, que se constituiu uma comissão executiva encarregada de dar corpo ao Instituto. Vale a lembrança dos nomes dos que a compuseram: JÚLIO DE OLIVEIRA CHAGAS NETO (Presidente), JETHER SOTTANO (Vice-Presidente), MARIA ELOIZA REBOUÇAS (Coordenadora geral), ELVINO SILVA FILHO (Secretário Geral), MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, OSCAR FONTES TORRES, PEDRO SILVEIRA GONÇALVES, HÉLIO FERRARI (1º Tesoureiro), FERNANDO DE BARROS SILVEIRA (2º Tesoureiro). Como se vê, todos eram registradores paulistas. A força da Escola Paulista de Direito Registral se faria sentir desde os primórdios do Instituto. Essa comissão expediu convites para todos os colegas das unidades da federação para que pudessem participar de um encontro que se realizaria entre os dias 19 e 22 de junho de 1974, com a fundação do Instituto, em cerimônia presidida pelo Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, des. José Carlos Ferreira de Oliveira. Falo de Escola Paulista, mas será justo admitir que ela nunca foi paulista por arredia à contribuição de pensadores de outros Estados da federação, mas, isto sim, por congregar em São Paulo o contributo de grandes nomes de outros Estados. Bastaria pensar em nomes como os de Sylvio Paulo Duarte Marques, do Rio Grande, de Álvaro Mello, do Ceará, de Adalberto Tabosa de Almeida, do Pernambuco, de Nicolau Balbino Filho, das Minas Gerais. São grandes registradores e juristas que encontraram em solo bandeirante a mais calorosa acolhida, a partir de onde suas ideias puderam ser irradiadas. Não podemos nos esquecer, igualmente, do nome de Elvino Silva Filho, querido e pranteado colega, que nos legou importantes estudos sobre o Registro Imobiliário no Brasil. Professor de direito civil foi o nosso representante nos congressos internacionais que já se realizavam no bojo do Cinder (Centro Internacional de Direito Registral). Aliás, Elvino foi sócio fundador do Cinder, em memorável assembleia realizada na cidade de Buenos Aires, em 1972. A criação do Centro Internacional de Direito Registral foi, confessadamente, a inspiração para a criação do IRIB entre nós. Mas a constelação de grandes registradores não se acha restrita à galáxia “iribiana”…
Há que ser sempre citado o nome de Lysippo Antonio do Amaral Garcia, de quem estamos reeditando um livro seminal para a doutrina do direito registral imobiliário brasileiro. O grande registrador esteve em São Paulo na última década do século XIX – ao menos desde 1889 (quando se matriculou na Faculdade de Direito do Largo São Francisco) e foi trabalhar como “suboficial” no Registro Hipotecário da Capital de São Paulo que então se achava a cargo de Eulálio da Costa Carvalho. Descobri a sua letrinha caprichada nos antigos livros de registro hoje sob a guarda de Flauzilino Araújo dos Santos. Esse mesmo Eulálio será cantado por Chico Buarque na conhecida Paratodos. Eulálio foi casado com Amélia Benvinda Rodrigues da Costa, pais do político Álvaro de Carvalho, por sua vez pai de Maria do Carmo Carvalho que, casada com Cesário Alvim, foi mãe de Maria Amélia Cesário Alvim que, esposa do historiador Sérgio Buarque de Holanda (1902-1982), com ele teve o nosso Chico Buarque de Holanda…
Voltando ao IRIB, quem mais o Sr. lembraria?
Perdoe-me a digressão. Antes de seguir, quero lembrar que foi esse mesmo Lysippo Garcia que nos presenteou a obra mais importante sobre Registro de Imóveis publicada no primeiro quartel do século XX. Voltando ao IRIB, ocorre-me, agora, buscando pela memória, o nome de Waldemar Loureiro, registrador no Rio de Janeiro, que durante anos reeditou o seu conhecido livro sobre Registro de Imóveis. Lembro-me do nome de Francisco Bertino de Almeida Prado, autor de um belo livro prefaciado pelo grande Clóvis, de Gastão Vidigal… Entre os registradores que fundaram o IRIB devem ser sempre lembrados Jether Sottano, Oly Érico da Costa Fachim, Tabosa de Almeida, Adolfo Oliveira, Maria Helena Leonel Gandolfo… tantos nomes! Como poderia me esquecer da grande Glaci Maria Costi? Dentre aqueles que ainda se acham na lide e que sempre acompanharam a trajetória do IRIB quero registrar os nomes de Ademar Fioranelli, de Flauzilino Araújo dos Santos, de João Baptista Galhardo, de Ulysses da Silva, de Bernardo Oswaldo Francez, dentre tantos outros. Certamente cometo injustiças ao indicar os nomes que me parecem ser os de representantes de uma geração de grandes registradores. Respondo às suas perguntas buscando pela memória e certamente algum nome agora me escapa. O que se pode dizer, seguramente, é que o IRIB foi uma peça fundamental para o desenvolvimento do Registro de Imóveis do Brasil.
Na esfera político-institucional, o senhor destacaria projetos ou iniciativas do IRIB em defesa do fortalecimento da classe registral imobiliária?
Sim. Sabemos que a atual Lei de Registros Públicos foi alterada ainda na vacatio. Tomamos conhecimento, pelos registros históricos, que a suspensão de sua vigência se deveu à pressão de registradores de São Paulo e do Rio Grande do Sul. Esta é uma fase sobre a qual um dia, se tiver forças, me debruçarei para trazer a lume as verdadeiras razões da suspensão e avaliar, objetivamente, qual foi a importância do IRIB no episódio. Mas é preciso dizer que a fundação do Instituto, em meio a profundas transformações no campo legislativo, ocorre como uma resposta concreta dos oficiais que ansiavam participar ativamente do debate relativo às transformações que se avizinhavam. Um dos temários do I Encontro, aliás, foi, justamente, a “apreciação e críticas à Lei 6.015, de 31-12-73”. Os registradores paulistas, por sua Associação de Serventuários de Justiça, sempre amparada na Corregedoria Geral do Estado, foram os que mais agitaram o debate na opinião pública a respeito do errôneo projeto governamental representado pelo Dec.-Lei 1.000, de 1969. O Ministério da Justiça acabou por acatar a sugestão, feita pelos paulistas e gaúchos, de adiamento do prazo de vigência, “a fim de que a lei fosse revista e expurgada dos vícios que encerrava”, na voz de um dos presentes à fundação do IRIB. O referido decreto jamais entraria em vigor e sobreveio, então, a Lei 6.015, de 1973, cuja vigência ainda tardaria um tanto. Pode-se identificar, justamente aqui, o grave erro de considerar que a Lei 6.015, com a criação da matrícula – “a mais promissora inovação da Lei 6.015” – poderia representar a instituição de um verdadeiro cadastro imobiliário entre nós, instituição reclamada desde que a demolidora crítica de Soriano Neto havia atingido o cerne das ideias defendidas por Clóvis Bevilaqua e Lysippo Garcia, louvadas por Philadelpho Azevedo, Carvalho Santos, Serpa Lopes e tantos outros juristas de escol.
Devemos compreender que o ataque ao Decreto-Lei 1.000, de 1969, bem como, depois, a prorrogação da entrada em vigor da Lei 6.015/1973 – que seria alterada ainda na vacatio pela Lei 6.216, de 1975 – estavam relacionados à tentativa de recuperar o sentido original das reformas que vinham se realizando ao longo dos tempos pela visão de largo alcance de um Philadelpho Azevedo e, antes dele, de um Lysippo Garcia, de um Dídimo Agapito da Veiga, e mesmo, porque não dizer, de um José Thomaz Nabuco de Araújo. Depois, havia ainda a possibilidade de votação do novo código civil, o que ocorreria somente muito tempo depois…
Enfim, não considero a Lei 6.015, de 1973, uma lei excelente. Há inúmeras falhas e, em certo sentido, considero que esta lei representou um retrocesso em relação aos diplomas revogados. Contudo, é a lei que temos. O que, sim, será digno de nota é o fato de que a criação do IRIB ganhou enorme impulso pela expectativa de ser votada uma nova lei que transformaria estruturalmente o Registro de Imóveis no Brasil. Pode-se identificar no IRIB a contribuição fundamental que se deu à implementação da nova Lei de Registros Públicos. Aqui peço licença para citar o nome de outro grande paulista: Gilberto Valente da Silva, príncipe do IRIB, que emprestou seu melhor talento para dar concretude às ideias que, pela via da doutrina nacional e estrangeira, já se espalhavam em nosso meio. Foi ele o grande artífice que deu soluções práticas e muito sensatas para a introdução do fólio real entre nós, realizando encontros na Universidade de São Paulo, atraindo os mais destacados registradores e autoridades para discussões e debates. São memoráveis os encontros do IRIB em que atuava coordenando o pinga-fogo… Além disso, não nos esqueçamos, a partir da década de 80, houve uma profusão de excelentes decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo, pelo seu Conselho Superior da Magistratura, arestos que deram a melhor interpretação à lei posta em vigor em 1976. Trata-se do mais robusto conjunto de decisões sobre registro de imóveis, superando – ao menos em quantidade e regularidade – a lavra admirável do grande Serpa Lopes
O senhor esteve à frente do IRIB no período de 2002 a 2006. Quais foram os projetos prioritários da sua gestão e os seus respectivos resultados?
Há o registro de tudo quanto foi feito no período nas publicações do Instituto. Não é confortável falar sobre as nossas realizações. O que gostaria de registrar é que, no período, resgatamos o que o IRIB produziu de melhor e o divulgamos ao Brasil inteiro pela Internet. Lembro-me que a primeira página do IRIB na internet foi feita numa noite modorrenta, ainda em 1997, no 12º andar do Edifício ACIF, em Franca, São Paulo. Gostava de pensar que, desde um recanto qualquer do mundo, munido unicamente de um computador e de algumas ideias na cabeça, seria capaz de mudar o mundo. Havia uma certa ingenuidade e uma grande dose de idealismo. Além de termos inaugurado a era do IRIB online, foi ali, naquele prédio da ACIF, durante aquelas noites insones, que surgiu o primeiro Boletim do IRIB eletrônico, em 1998, periódico que tantos frutos deu à categoria e que se mantém até hoje. Dei-me, então, à tarefa de servir como ponte entre o passado – representado pelos luminares do IRIB – e o futuro, que despontava com os novos registradores aprovados em concursos públicos. Essa ponte merece ser inteiramente concluída. No período experimentamos, igualmente, uma nova abertura a temas que agitavam os fóruns internacionais. Realizamos no Brasil o Encontro Internacional de Direito Registral, promovido pelo IRIB em parceria com o CINDER, na cidade de Fortaleza, Ceará. Era preciso abrir-se aos novos temas, sem, contudo, deixar de recolher o melhor da tradição do Registro de Imóveis no Brasil. E isso se fez com a atração, para os encontros, de grandes juristas que, embora não registradores, deram inestimável contribuição ao longo dos anos. É o caso de Kioitsi Chicuta, de Walter Ceneviva, de Marcelo Martins Berthe, de Décio Antônio Erpen, de José de Mello Junqueira, de Narciso Orlandi Neto e de tantos outros. Terá sido, contudo, o grande desembargador Ricardo Dip que estabeleceria a paideuma registral. Ele recolheu e ordenou, com rigor, precisão e elegância, o conhecimento técnico registral de modo que as futuras gerações possam com segurança aproveitar a parte viva da doutrina. Os seus artigos, originariamente publicados na Revista de Direito Imobiliário – e que foram recolhidos depois em livro –, representam um marco teórico e se constituem em acervo precioso de consulta e de instrução. O grande jurista brasileiro recuperou e assentou, em sólidas bases, o conceito da independência jurídica do registrador, formulou a doutrina sobre a sua autonomia e deu os contornos teóricos dos processos registrais, sempre baseado em excelentes fontes, instigando seus discípulos a seguirem os passos de nossos maiores. Esta é a expressão da tradição que que se fez presente e “tem virtude para ser futuro”, como sempre nos lembra, citando um grande pensador carlista.
Quais são os desafios que o IRIB e os registradores imobiliários têm pela frente?
O maior desafio, certamente, é sobreviver em ambiente que modifica, profundamente, as relações econômicas na sociedade contemporânea. Falo dos meios eletrônicos – este admirável mundo novo saudado na fundação do IRIB pelo eminente desembargador José Carlos Ferreira de Oliveira. As redes eletrônicas haverão de transformar o próprio Registro. Já não é possível manter uma estrutura organizativa baseada inteiramente num modelo “atomizado” de cartórios. Os Registros de Imóveis deverão se integrar numa complexa rede, “molecularizando-se”, interagindo com os usuários, com a administração pública, com os agentes do crédito imobiliários, com notários e com outros registradores, daqui e do exterior, prestando serviços pela rede mundial de computadores. Tenho escrito muito sobre esse tema e preocupa-me, sobremaneira, que o futuro do Registro de Imóveis não possa estar nas mãos justamente daqueles que dele deveriam cuidar com o maior zelo e interesse. O futuro do Registro de Imóveis deveria estar nas mãos dos próprios profissionais que atuam nos ofícios prediais, amparados e fortalecidos pelo Poder Judiciário, já que o integram – na feliz expressão de João Mendes de Almeida Jr. – na condição de “órgãos da fé pública”. (outono de 2014).
Registro e Notas Eletrônicos Preparados para o futuro?
O desembargador Marcelo Martins Berthe, coordenador da área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura, concedeu-nos a entrevista onde expõe suas expectativas em relação ao seminário que ocorrerá entre os dias 18 de setembro e 27 de novembro de 2014, com sessões alternados. O desembargador nos fala, ainda, da experiência na presidência do 9º concurso público de provas e títulos para outorga de delegações de notas e de registro do estado de São Paulo, em andamento. (Sérgio Jacomino).
A Escola Paulista da Magistratura, atenta à missão cometida ao Poder Judiciário de regular e fiscalizar as atividades notariais e registrais (art. 236, § 1º, da Carta de 1988) e empenhada no aperfeiçoamento dos seus serviços auxiliares e das “serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público” (EC 45, art. 103-B, III), vai promover o seminário Registros Públicos e Notas Eletrônicos – Novas tecnologias e os desafios da atividade notarial e registral, cujos objetivos gerais são os seguintes:
Segundo consta do projeto do seminário, os objetivos que animaram os organizadores do evento foram prospectar e trazer à discussão os temas mais importantes relativos à transmigração de meios (papel/digitalização), conservação, manutenção, atualização de acervos documentais em meios eletrônicos, enfocando os problemas, já reconhecidos, que essas transformações tecnológicas representam. Além disso, os organizadores visam:
Debater e discutir as conexões existentes entre o marco legal que regula a preservação, organização e proteção dos acervos documentais de preservação permanente e a legislação relativa às atividades notariais e registrais.
Buscar vias de modernização e o aperfeiçoamento das atividades notariais e registrais bandeirantes em bases tecnológicas digitais com abonação de autoridades ou instituições de reconhecida competência e notoriedade.
Indicar metas, objetivos gerais e específicos para se alcançar um padrão de excelência na prestação de serviços notariais e de registro em meios eletrônicos, atendendo as necessidades e os reclamos da sociedade por serviços eletrônicos.
Indicar caminhos para a modernização dos meios de regulação e fiscalização dos órgãos prestadores de serviços notariais e de registro.
Proporcionar e indicar aos órgãos do Poder Judiciário encarregados de regular as atividades notariais e registrais padrões mínimos e referências técnicas para a utilização dos recursos da tecnologia de informação e comunicação no âmbito das notas e dos registros.
Apresentar aos participantes os problemas e dificuldades inerentes à migração das bases de dados para novas plataformas digitais. Debater a obrigatoriedade das políticas de contingenciamento (arquivos de segurança, backup, computação em nuvem etc.).
Discutir e aprofundar aspectos sensíveis relativos à publicidade registral e notarial em meios eletrônicos e ao direito à privacidade, os riscos inerentes à disponibilização de dados em repositórios na internet etc. Enfrentar o tema da publicidade mitigada do Registro de Títulos e Documentos e das Notas (registro para mera conservação, sem efeitos em relação a terceiros).
Estudar a viabilidade de soluções compartilhadas, com proveito da economia de escala para enfrentamento dos custos e dificuldades da adoção de novas tecnologias (“soluções cooperativas ou compartilhadas” e “ganhos com a redução de custos e com a adoção de tecnologia e metodologia padronizadas” tratados no Processo CG 117.706/2012, São Paulo, decisão de 20/12/2013, DJe de 21/05/2014, des. José Renato Nalini).
Aprofundar os temas relativos a: certificados digitais, documentos eletrônicos em geral, digitalização, computação em nuvem, big data, microfilmagem, conservação e preservação de acervos documentais etc.
Elaborar textos e documentos técnicos de referência para servir de base ao progressivo aperfeiçoamento da prestação de serviços, gestão documental e organização interna das serventias extrajudiciais.
Na preparação Deste importante evento, iniciamos uma série de entrevistas com os organizadores e com os participantes do seminário, buscando trazer aos leitores a opinião de cada um e a expectativa que os anima a participar de evento desta magnitude e importância.
Marcelo Martins Berthe Coordenador de Direito Notarial e Registral
Iniciamos esta série com o desembargador Marcelo Martins Berthe, que é o coordenador da área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura, juntamente com o magistrado Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Além disso, o desembargador exerce a presidência do 9º concurso público de provas e títulos para outorga de delegações de notas e de registro do estado de São Paulo, que se acha em andamento. Foi juiz-auxiliar do Conselho Nacional de Justiça, além de uma trajetória intensa em várias gestões da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo.
Sérgio Jacomino. Como Coordenador da área de Notas e Registros Públicos da EPM – Escola Paulista da Magistratura, como o Sr. vê a preocupação da escola em atrair, para a cátedra e bancos, notários e registradores?
Marcelo Martins Berthe – A Coordenadoria da Área de Direito Notarial e Registral da Escola Paulista da Magistratura deve ter, na minha visão, uma especial preocupação de atrair não só Juízes para participar de suas atividades. EPM é uma Escola Judicial. Assim, o Magistrado deve ser a sua preocupação permanente. Mas Notários e Registradores são delegados diretos do Poder Judiciário. Prestam serviços públicos extrajudiciais e integram o Sistema de Justiça. Uma Escola Judicial precisa abrir espaço para o aprimoramento do Poder Judiciário, considerado tanto o serviço judicial, prestado diretamente pela Magistratura, como o serviço extrajudicial, a cargo de seus órgãos auxiliares, como é o caso dos serviços delegados de Notas e Registro. Apenas assim será possível alcançar a efetividade e a eficiência da prestação jurisdicional, que depende do trabalho conjunto de todo o Sistema de Justiça.
O tema do acesso aos Registros Públicos e Notas por vias eletrônicas é um caminho sem volta. O que o Sr. pensa disso?
Não tenho dúvida nenhuma disso. Os serviços de Notas e Registro Eletrônicos já são uma realidade, no Brasil e no mundo. Não haverá espaço para a sobrevivência do nosso sistema se não houver essa consciência. E no Brasil já foram dados passos importantes nessa direção, o que vem consolidando os meios eletrônicos como indispensáveis à eficiência do serviço de Notas e de Registros Públicos. A relevância da atividade dependerá sempre de avanços nesse campo dos meios eletrônicos.
Algumas iniciativas governamentais apontam para a criação de um “megacadastro” registral, com atração de todos os dados relativos à situação jurídica. O que o Sr. pensa do assunto?
Os movimentos nesse sentido ainda são incipientes e há muitos aspectos de outras naturezas que precisariam ser considerados para que se pudesse pensar em algo que centralizasse tudo. Há cadastros e informações que interessam à Administração Pública, para controles ambientais, controles fiscais, urbanísticos e etc. Todavia, a segurança do registro da propriedade imóvel, em cadastro que assegure o direito de propriedade, assim como os direitos e as garantias reais, devem e precisam de um sistema fundado em princípios e regras normativas que não são tão importantes para aquelas outras finalidades. A partir dessa premissa é que entendo que a convergência de informações, pelos meios eletrônicos, embora seja uma tendência que já está delineada, e parece até mesmo consequência lógica do emprego dos meios eletrônicos, não se pode simplesmente concretizar a partir apenas de um “megacadastro” com múltiplas finalidades, que concentrasse todo tipo de informações, de diversas naturezas e variados interesses. Para mim, assim como vejo, hoje, o rumo dos acontecimentos, muito melhor seria que cada um guardasse as informações próprias de cada direito inscrito, observando os princípios e as regras de segurança que se relacionam a cada matéria. A integração das informações deve ser proporcionada pelos sistemas, pela tecnologia, sem que, contudo, seja o “megacadastro” confiado à guarda de um órgão que inscreveria nele, de modo descontrolado, informações conflitantes de toda ordem. Há muito o que refletir sobre este tema sensível. Mas isso é estimulante.
O seminário Notas e Registros Eletrônicos abrange um leque imenso de temas e assuntos. Como o Sr. avalia esse temário. Tece seus comentários.
Para mim esse seminário vem recuperar muitos estudos e pensamentos isolados, que foram e continuam sendo desenvolvidos na área dos meios eletrônicos aplicados aos serviços notariais e registrais, o que poderá proporcionar uma compilação de tantos conhecimentos esparsos, uma sistematização de trabalhos diversos, para abrir novos horizontes.
O concurso para notários e registradores de SP entra na fase final. Como o Sr. avalia o certame? O que pode ser mantido e o que deve ser modificado nos concursos, a partir de sua experiência na presidência?
Acho ainda cedo para assentar aqui uma conclusão. Por ora diria que o regime de delegação, tal como eleito pela Constituição, a mim me parece o melhor. A qualidade e a eficiência dos serviços de Notas e Registro no Brasil hoje falam por si só. O Concurso Público me parece um caminho adequado. Mas apenas o concurso não basta. É preciso conjugar o concurso com a regulação e a fiscalização das atividades.
O Poder Judiciário, dos Estados, por suas Corregedorias, e o próprio CNJ, por sua Corregedoria Nacional, precisam ter setores permanentes para a organização dos concursos, para a atualização de normas reguladoras da atividade e para uma efetiva e eficiente fiscalização das atividades delegadas, agindo como autênticas agências reguladoras, preocupadas com a formação dos delegados e com o funcionamento adequado do serviço em todo o país.
Apenas isso poderá fortalecer a instituição notarial e registral, que já dá mostra de que o modelo eleito pelo constituinte é o melhor.
Como o Sr. avalia o sistema registral brasileiro? Leve em consideração, na resposta, a sua experiência na Amazônia e nos estados do nordeste.
Aqui retorno ao que disse acima. As grandes diferenças encontradas no país denotam que o Poder Judiciário dos Estados, bem como o CNJ, ambos precisam, com urgência, organizar esses serviços nos moldes do que já ocorre em alguns Estados, especialmente em São Paulo. Será exigido um trabalho árduo, mas que pode e deve ser feito para que seja fortalecida essa instituição que garante a segurança jurídica e favorece o desenvolvimento econômico. Esse braço delegado do Poder Judiciário não pode ser esquecido, ou ele sofrerá irreversível atrofia, com reflexos muito ruins em todo o Brasil. Nesse ponto é que acredito que também as organizações de notários e registradores devem reunir forças para o engrandecimento da atividade em todo o país.
A tecnologia poderá diminuir as assimetrias na prestação do serviço notarial e registral no país? Os concursos podem contribuir?
Sim. Tanto o concurso, como a tecnologia, como visto, podem contribuir muito para a diminuição das diferenças. Mas deposito especial esperança em notários e registradores, bem como em suas organizações associativas ou culturais, que têm se desdobrado para contribuir em tantos avanços, colocando-se muitas vezes ao lado das Corregedorias Estaduais e do CNJ, a fim de emprestarem a sua contribuição a esses órgãos de fiscalização e controle da atividade. Tudo isso pode fortalecer a instituição na busca de um nivelamento entre os serviços existentes no Brasil.
Até o dia 12 de setembro, estão abertas as inscrições e matrículas para o curso Registros Públicos e Notas Eletrônicos da EPM.
As atividades serão realizadas de 18 de setembro a 27 de novembro, às quintas-feiras, das 19h30 às 22 horas e às sextas-feiras, das 9 às 12 horas,no auditório do 4º andar do prédio da EPM (Rua da Consolação, 1.483), sob a coordenação dojuiz Antonio Carlos Alves Braga Júnior.
O objetivo do curso é prospectar e trazer à discussão os temas mais importantes relativos à transmigração de meios (papel/digitalização), conservação, manutenção, atualização de acervos documentais em meios eletrônicos, enfocando os problemas, já reconhecidos, que essas transformações tecnológicas representam.
As inscrições são abertas a magistrados, procuradores, promotores de Justiça, defensores públicos, advogados, titulares e prepostos dos órgãos prestadores dos serviços notariais e de registro do Poder Judiciário, nos termos da Emenda Constitucional 45, de 2004 e funcionários do Tribunal de Justiça e da Justiça Militar do Estado de São Paulo.
Inscrições e matrículas: os interessados deverão preencher a ficha de inscrição diretamente no site da EPM, selecionando a modalidade desejada (presencial ou a distância). Após o preenchimento e envio, será automaticamente remetido e-mail confirmando a inscrição.
Sérgio Jacomino será o primeiro expositor no seminário. Buscará contar a história das transformações tecnológicas no extrajudicial armando um cenário para acolher os novos desafios.
Segundo ele, “o objetivo da exposição é proporcionar uma visão retrospectiva da atividade notarial e registral sob o estrito ângulo das transformações tecnológicas ao longo do tempo, possibilitando ao participante perceber que o desenvolvimento técnico das notas e dos registros esteve na base da permanência multissecular da atividade. Desde a antiguidade, passando pela idade média, o tabelião contou com regulação específica para o tratamento dos meios utilizados para a fixação de seus atos em meios idôneos”.
O Escriba inventou a escrita; a escrita, o notário. O surgimento da escrita e do notário. O exemplo sumeriano. A tabuletas de argila e o depósito público (registro) de contratos. A segurança das tabuletas partidas.
Egito faraônico e seus escribas sentados. Os registros no antigo Egito faraônico e na Grécia.
Orientalização do direito romano e a adoção dos instrumentos públicos na formalização das transações. As novas constituições de Justiniano acerca das funções do tabelião e os cuidados na lavratura do ato. A adoção de papel (papiro) de segurança em Constantinopla. A ocorrência do protocolo etc.
Idade média portuguesa e os atos reais acerca da segurança de dados e do suporte material dos atos (ou “pulgamyos”).
Período colonial. Os desafios da criação do registro de sesmarias. O colapso do sistema sesmarial e os livros volantes.
Período do Império. Regime hipotecário brasileiro. A criação do registro hipotecário. Os antigos livros de registro e a técnica de registração em papel (transcrição X inscrição).
República. A criação do título-propriedade – sua emissão e circulação. O “registro eletrônico” propugnado por Rui Barbosa.
Manuscritos do século XX. Os grandes livros de registro manuscritos e o colapso do modelo na década de 60 do século XX.
Vanguarda tecnológica. Novas técnicas de registração: indicadores pessoal e real pelo sistema cardex; livros auxiliares; mecanização dos registros; desfoliação dos livros (matrícula de folha solta), microfilme, banco de dados, registros estruturados.
Perspectivas: registro integral estruturado; big data, IA – inteligência artificial generalizada (IA aplicada a vários processos em que há desempenho semelhante ou superior ao humano).
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo em debate sessão do dia 21/08/14
Na última quinta-feira (21/8/2014), o Desembargador Ricardo Dip recebeu a visita do Dr. Ricardo Felício Scaff, Juiz assessor da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo, e da Dra. Tânia Mara Ahualli, Juíza titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, na série de debates que o Desembargador vem conduzindo sobre as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
Figura 1 – Ricardo Dip e Ricardo Felício Scaff – foto Nataly Cruz
Nesta reunião foram debatidos os temas relacionados com o item 63 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. As distinções entre princípios axiomáticos e postulados mereceu especial atenção do Desembargador Ricardo Dip, que se estendeu sobre o tema da determinação subjetiva, distinguindo-a da chamada especialidade subjetiva.
Pesquisa acadêmica
Antes de voltar às considerações do Capítulo XX das normas, o Des. Ricardo Dip deu notícias acerca de precioso trabalho acadêmico que está sendo realizado pelo Dr. Ricardo Caixeta que enfrenta o tema da qualificação registral de títulos judiciais. Trata-se de um trabalho de conclusão de curso de Direito, cujos detalhes, por enquanto sob regimental sigilo acadêmico, não podem ser divulgados, mas que se debruça no exame empírico das decisões proferidas, ao longo de uma década, pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos recursos de processos de dúvida em que houve recusa de registro de títulos judiciais.
Segundo o Desembargador, o trabalho de pesquisa do Autor foi muito bem feito em vários sentidos. O que mais o impressionou foi o seguinte:
“De acordo com seu levantamento, nos vários biênios entre o período de 2004 e 2011, as dúvidas, apreciadas em grau de recurso que tiveram como solução a improcedência da exigência registral, corresponderam a cerca de 11 ou 12% dos julgados – salvo um único período em que esse índice alcançou 19%. Todavia, no biênio passado (2012-2013), esse índice subiu para 41%, ou seja: mais do que o dobro do maior índice registrado nos pares de biênios anteriores”.
Segundo o Desembargador, isso “demonstra que a gestão imediatamente anterior do Conselho Superior da Magistratura afastou-se mais da tradição antecedente. O próprio Autor da pesquisa salientou que, em alguns casos, isso foi fruto de influxo da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mas, em grande parte, remanesce o fato de que houve uma forte mudança autônoma no entendimento do próprio Conselho da Magistratura paulista”.
Para compor a banca referente à defesa do TCC de Ricardo Caixeta, orientado pelo Prof. Dr. Luciano de Camargo Penteado, da Universidade de São Paulo, campus de Ribeirão Preto, foram convidados o Desembargador Ricardo Dip e o Registrador paulistano, Sérgio Jacomino.
Item 63, Cap. XX – especialidade subjetiva
Na sessão, o item discutido e debatido foi o item 63 do Capítulo XX das Normas, que reza:
A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.
Palavra-chave: determinação subjetiva
Segundo Ricardo Dip, “esse conjunto de indicativos para a composição da especialidade subjetiva serve apenas como um reforço à determinação. O que verdadeiramente importa é a determinação do proprietário. Para a determinação do proprietário podem convergir os acidentes indicados na norma. A relevância dessa observação é que, se há determinação subjetiva, se se sabe exatamente quem é o proprietário, algum dado faltante a propósito não deve impedir a abertura de matrícula. É muito frequente que o interessado não saiba dizer qual é sua profissão. Esse é um dado absolutamente acidental. A falta dessa informação não pode impedir o registro; exigência desse gênero pode mesmo induzir à pratica de uma falsidade, aventando-se uma profissão. Obviamente, de toda a sorte, quanto mais dados de qualificação, maior será a certeza da determinação correspondente”.
Todos esses dados são relevantes para que haja uma identificação mais segura das partes, principalmente numa cidade complexa e do tamanho de São Paulo. Sem embargo, esses dados podem não ser e frequentemente não são indispensáveis à determinação subjetiva. “O que interessa para o registro é que a pessoa não esteja indeterminada, até porque a especialidade subjetiva, em muitos de seus aspectos, é extremamente variável. Hoje eu sou professor de francês, mas posso perder meu emprego no dia seguinte e deixar de ser professor. Assim como alguém que hoje é casado, amanhã pode divorciar-se, tornar-se viúvo etc.”.
“Sacralização do registro”
O Desembargador concluiu, dizendo que os elementos acidentais não têm uma importância essencial. A sua valorização excessiva pode levar à indesejável “sacralização do registro”. O registro é forma – não fórmula. “Não percamos de vista que o registro é um meio, um instrumento. Não façamos do registro um fim em si mesmo, sem prejuízo, é claro, da vantagem que se espera obter da observância das formas”.
George Takeda, Registrador na Capital de São Paulo, observa que vários registradores interpretam essa norma ao pé da letra. A qualificação imprecisa que se encontra numa transcrição não deve ser impeditiva para a abertura da matrícula. O problema é quanto à qualificação que se faz no momento do registro do título. Essa qualificação tem de estar perfeita para que se possa ter certeza de que se trata da mesma pessoa. É por essa razão que se incluiu a letra “g”, no art. 213, inciso I, da Lei 6.015/73, que fala da retificação da especialidade subjetiva:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
Princípios axiomáticos e postulados – determinação e especialidade
Retomando a palavra, Ricardo Dip observa que existem exigências essenciais, como é o caso da determinação subjetiva, e exigências consideradas ao modo de postulados. Os princípios registrais estão sendo, lamentavelmente, tratados com o mesmo valor. O princípio axiomático, que é essencial, não permite a abertura de matrícula quando não haja determinação de quem seja o proprietário. Todavia, tratando-se de princípio postulado, quando o imóvel está determinado e se sabe quem é o proprietário, principalmente em cidades menores (onde geralmente as pessoas muito se conhecem entre si), “não tem sentido fazer exigências demasiadas que tornem o processo registral um excesso burocrático”.
O expositor, ademais, afirmou não ser coerente vedar a abertura de matrícula sem informação adicional a agregar ao que já constava da transcrição, pois que, vigente esta, eficaz que se encontre, não se vislumbra o que entravaria a mera inauguração de matriz com os mesmos dados constantes da transcrição precedente. Coisa diversa, claro, é o que diz respeito, no plano pessoal, aos casos em que se tenha tolerado a vigência de transcrição omissa quanto ao nome de algum contitular (p.ex., “proprietários: Carlos de Laet e sua mulher”), identidade que deve ser colmatada para descerrar-se a matrícula.
Há uma espécie de mito, prossegue o Desembargador, que cercou a adoção do sistema de matrícula, no Brasil de 1976. Alguns divisavam nessa matrícula um repositório constitutivo do futuro cadastro. Esse juízo de que a matrícula se preordenava ao cadastro, proposição que confundia cadastro jurídico e cadastro físico, levou a um resultado equivocado. “Não era nada disso, era só uma simples alteração de técnica inscritiva”.
O expositor destacou ainda que devamos satisfazer, o mais possível, os requisitos para a garantia da determinação subjetiva. “Especialmente, porque estamos trabalhando para o futuro. Utilizamos uma linguagem que hoje nos parece relativamente clara, mas que não pode ser imposta às próximas gerações. Provavelmente, nossos bisnetos não nos entenderão na linguagem atual. O que precisamos fazer é cercar-nos o mais possível de dados objetivos. Mas isso não significa adotar uma visão tão sacralizada do registro que saia mais econômico manter-se no sistema informal e clandestino: guarda-se o contrato na gaveta e confia-se no vendedor”.
É preciso distinguir a determinação subjetiva, princípio axiomático que está ligado diretamente à essencialidade da identificação do titular, da especialidade subjetiva, princípio postulado que não deve impedir a legitimação própria do registro, sempre que não se vulnere a determinação subjetiva. Em resumo, o registro não deve ser um obstáculo à vida negocial.
Ademar Fioranelli, Registrador em São Paulo, dá sua opinião. Segundo ele, todo titular de cartório deveria ter sobre a sua mesa o trabalho que o Des. Ricardo Dip escreveu sobre a qualificação no registro de imóveis e do qual colheu o seguinte trecho: ‘Mas, desde que se adote um critério analítico moderado, é certo que a qualificação registrária melhor se afeiçoa ao princípio da legalidade’. De fato, o registrador tem que ter temperamento na qualificação, evitar exageros – como o de devolver um título porque a parte se declara aposentada e ele não considera aposentado uma profissão…”.
Prudência registral
“Nessa atividade do registro − disse Ricardo Dip − não se pode esperar certeza de tipo absoluto”. E segue, reportando-se a Aristóteles, “o que nós temos que encontrar é o justo médio. É preciso evitar o excesso que consistiria em exigir rigorosamente vírgulas, letras rígidas, números fidelíssimos, signos esmeradamente recortados etc. Em contrapartida, também é preciso evitar o déficit de se fazerem as coisas de qualquer jeito. A questão é saber onde está o justo médio em cada caso, tarefa própria da virtude da prudência, que só se realiza exercitando. Não se trata de crítica aos mais novos, mas a experiência daqueles que já viveram e muito experienciaram no registro favorece-os, porque a virtude da prudência é hábito próprio dos que viveram bastante”.
Existe um quadro que bem retrata a virtude da prudência – a “Alegoria do Tempo Governado pela Prudência” (Ticiano; c. 1565-1570) – que se acha na National Gallery, em Londres. A imagem expõe três cabeças humanas, de frente para direções diferentes, penduradas sobre três cabeças de animais, representando estes (a partir da esquerda) um lobo, um leão e um cachorro. As três cabeças humanas são uma alegoria das ‘Três Idades do Homem’ (juventude, maturidade, velhice).
Figura 2 EX PRAETERITO / PRAESENS PRUDENTER AGIT / NE FUTURA ACTIONE DETURPET (‘Da [experiência] do passado, os atos presentes com prudência, para que não estrague ações futuras’).
“A prudência é a virtude que guiará intelectualmente para a solução do caso e imperará a vontade de executar o que se deve. É preciso encontrar o justo médio em cada caso. Nos casos não é possível alçar-se a uma certeza absoluta extensa. Os casos são irrepetíveis e, em rigor, essencialmente indefiníveis. Por isso, têm algo de inefável. Não os podemos conceituar por essência, e, bem por isso, tampouco exprimi-los essencialmente. Convivo há 35 anos com esse risco em meus julgamentos; por mais me esforce, por mais me empenhe, não há, não houve, não haverá um só caso em que eu alcance certeza absoluta nas soluções. A certeza absoluta, repita-se, é incompatível com a solução de casos”.
Isso já deixara dito Aristóteles, “cada gênero do saber possui uma correspondente gradação de certeza. E quanto a fatos e casos individuais, nunca temos certeza absoluta. Não se pode querer ter certeza absoluta nessa matéria e, consequentemente, não são bastantes esquemas absolutos e apriorísticos quando sempre haja circunstâncias novas a avaliar”, concluiu.
União estável averbável instável
63.1. Sendo o proprietário casado sob regime de bens diverso do legal, deverá ser mencionado o número do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou o dispositivo legal impositivo do regime, bem como na hipótese de existência de escritura pública que regule o regime de bens dos companheiros na união estável.
Figura 3 – Participação da plateia. Foto: Nataly Cruz
Segue-se uma troca de informações e impressões dos participantes sobre a nova regulamentação do registro da união estável no Registro Civil competente. A regra acha-se estampada nos itens 1 e 13, Cap. XVII das NSCGJSP (Livro “E”). Já no Registro de Imóveis, a regra acha-se estampada no item 11, letra “a”, n. 11 do Cap. XX que reza serão objeto de registro no Livro 3 as “convenções antenupciais e das escrituras públicas que regulem regime de bens dos companheiros na união estável” (v. tb. Item 80, “d” e item 85 do mesmo Capítulo XX). Isso sem prejuízo da averbação no Livro 2 das escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos companheiros, “inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento ou ao contrato ou reconhecimento judicial da união estável” (item 11, “b”, n. 1 do Cap. XX).
Tania Mara Ahualli, Juíza titular da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, destacou que as modificações nas Normas de Serviço foram concebidas para o registro facultativo da união estável. “Parece-me que há registradores exigindo, para o registro de escritura, que a união estável esteja averbada no livro do registro civil”, lança a questão.
GEORGE TAKEDA – Na minha serventia, as partes apenas declaram que vivem em união estável.
ADEMAR FIORANELLI – Agora é obrigatório que a união estável esteja averbada no registro civil. No caso de inventário não é preciso que a união estável esteja averbada para o registro do formal de partilha.
TANIA AHUALLI – E no caso de impossibilidade de averbação da união estável, por exemplo, uma união que se iniciou quando uma das partes ainda era casada?
ADEMAR FIORANELLI – O impedimento existe na seguinte situação: Ademar, casado com Sônia, pretende averbar uma declaração de união estável com Maria.
TANIA AHUALLI – Ademar é casado com Sônia, mas adquire um imóvel com Maria, com quem vive em união estável. Esse registro não é possível porque ele é casado com Sônia.
RICARDO DIP – Quanto ao efeito retroativo, imaginemos que uma determinada pessoa esteja respondendo a uma execução e averbe uma união estável que afirme existente antes mesmo da aquisição do imóvel, reconhecendo-se, pois, a meação da companheira. É possível essa declaração unilateral?
ADEMAR FIORANELLI – A não ser que nessa união estável se estabeleça o regime da comunhão de bens. Ainda que se reconheça a união estável, neste caso, não há comunicação.
VOZ NÃO IDENTIFICADA – Tenho a impressão de que, mesmo em se declarando na escritura o tempo retroativo da união estável, os efeitos são ex nunc.
Desjudiciarização – só do que couber!
RICARDO DIP – Eu sou muito favorável à desjudiciarização… mas desjudiciarizar o que couber. Não mais que isso. De novo encontramos o problema do justo médio. Enfrentam-no o déficit e o excesso. Não me parece bem empurrar para a via não judicial situações que exijam aferição de prova não documental com virtualidade de litígio. Não se pode trasladar, sem mais, a função do juiz para os notários e os registradores, porque, sob o nome de desjudiciarização do Judiciário, estamos judicializando o Registro e as Notas. É preciso fazer uma correta distinção de situações antes que sacrifiquemos o bem comum com a perda de garantias (como a coisa julgada) próprias do processo no Judiciário. Falou-se na usucapião; opino que deva ser desjudiciarizada; a retificação, a propósito, foi uma experiência bem sucedida. O fato, porém, de o Judiciário estar com excesso de processos não deve ser o critério clave para a desjudiciarização. Só cabe transferir ao registrador os casos sem litígios em ato e que não tragam riscos a terceiros ou, mais amplamente, ao bem comum.
Lembremo-nos que abaixo da presunção absoluta e da ficção jurídica nada há que tenha mais força do que a presunção relativa graduada de veracidade do registro. Não podemos esquecer-nos, porém, de que toda ideia de fé pública está amparada na confiança social. A fé pública só se torna efetiva pela confiança que se tem na autoridade. Se começarmos a permitir o ingresso de ficções no registro, atingiremos e afligiremos o registro como um todo.
Considero que há um equívoco radical a respeito da união estável. Nós passamos da ideia de uma união que deveria tender ao casamento para uma situação anômala em que se agregou o mesmo valor do casamento à união estável. Não tardará que essa situação se inverta, porque a união estável é de inicial consagração jurídica mais econômica do que o casamento. Isso não é um problema do registro, é um problema sistêmico.
Casamento no estrangeiro
GEORGE TAKEDA – É preciso que haja muito cuidado quando o casamento tiver sido realizado no estrangeiro, porque o regime de bens precisa ser analisado conforme as leis do país.
ADEMAR FIORANELLI – Há alguns precedentes da Vara de Registros Públicos no sentido de que devemos solicitar uma declaração do consulado. Pouco importa o regime de bens, se os dois comparecem adquirindo. Mas quando apenas um está adquirindo, casado segundo as leis de um país estrangeiro, é interessante que se exija um complemento para que se evite futuramente um problema sucessório.
GEORGE TAKEDA – Mas essa exigência é interessante para o momento da venda, e não da aquisição, que pode ser muito antiga…
RICARDO DIP – É preciso verificar as leis do país à época do casamento. Houve um caso julgado pela Vara de Registros Públicos, relativo ao regime de bens de um casamento realizado na Romênia (quero crer), com celebração em 1919; veio a época em que esse País se submeteu ao tacão do regime comunista; toda a legislação anterior desaparecera. O Consulado romeno não tinha a menor ideia da legislação que vigorava em 1919 na Romênia. Foi um caso bastante difícil de resolver, bem me lembra.
63.2. As partes serão identificadas por seus nomes corretos, não se admitindo referências dúbias, ou que não coincidam com as que constem dos registros imobiliários anteriores (p. ex: que também assina e é conhecido) a não ser que tenham sido precedentemente averbadas no Registro Civil das Pessoas Naturais e seja comprovada por certidão ou que de outra forma o oficial constate tratar-se da mesma pessoa.
Ricardo Dip inicia seus comentários com uma referência a Ariano Suassuna: “Nós precisamos ceder passo à realidade de que muitas pessoas são conhecidas por mais de um nome. Em O Romance da Pedra do Reino, várias personagens têm pelo menos um outro nome, pseudônimo ou apodo. Uns, em determinado local, são conhecidos de um jeito, e em diverso lugar, de outro. Há muitos casos reais semelhantes a esses da literatura fecunda deste grande que foi Ariano Suassuna, em que a variação de nomes auxilia a identificação de uma pessoa”.
Segundo Ricardo Dip, é compreensível a preocupação que guardou essa regra, mas não se entende a necessidade dessa referência estar averbada no Registro Civil das Pessoas Naturais, “exatamente onde não tem de estar averbado”.
“Na vida social é perfeitamente possível uma pessoa ser conhecida por três nomes diferentes” – diz ele. “Mas essa variação não pode constar do Registro Civil porque atenta contra o bem da personalidade, qual o da unicidade do nome. Diversamente, seria possível no registro de imóveis, porque este, sua função, no aspecto subjetivo, é a de identificar o dono do bem, e não de expressar seu nome único”.
Os participantes dirigem questões à mesa. Um assistente diz que, ao receber a documentação para a realização de um inventário, muitas vezes acaba por deparar com pequenas diferenças de grafia no nome, no CPF ou mesmo no RG (numeração trocada, por exemplo), certidões de nascimento de herdeiros com o nome da mãe assinado de forma diversa. São informações importantes, mas contraditórias.
Ricardo Dip aludiu que a função da determinação e da especialidade subjetiva no registro de imóveis não pode ser substituir a publicidade do registro civil. “O registro de imóveis cuida de situação jurídica real, e o registro civil de situação jurídica pessoal. Se nós queremos descobrir alguma coisa sobre a situação da pessoa, devemos procurar o registro civil das pessoas naturais, e não o registro de imóveis”.
Ademar Fioranelli observa que o problema é que a norma é dirigida ao registro de imóveis, tanto que o dispositivo faz a ressalva “…ou que não coincidam com as que constem dos registros imobiliários anteriores”.
A vacilação da norma, segundo Ricardo Dip, evidencia-se na parte final quando diz “…ou que de outra forma o oficial constate tratar-se da mesma pessoa”.
E concluiu: “Do ponto de vista teórico, nosso problema é encontrar os motivos que nos afastaram de certos princípios. Essa solução passa por aquele estudo que eu mencionei na semana passada do qual nós ainda carecemos; é dizer, ainda não se fez no Brasil um estudo que separe claramente, de um lado, os princípios registrais axiomáticos que devem ser rigorosamente observados, e, de outro lado, os princípios meramente postulados. Enquanto não for feita essa distinção, permaneceremos sem segurança fundacional sobre o que podemos ou não podemos dispensar em dadas práticas do registro”.
Princípio da legalidade no RI
63.3 Deverá ser sempre indicado o número de inscrição no CPF, sendo obrigatório para as pessoas físicas participantes de operações imobiliárias, até mesmo na constituição de garantia real sobre imóvel, inclusive das pessoas físicas estrangeiras, ainda que domiciliadas no exterior (Instrução Normativa RFB nº 864, de 25 de julho de 2008, art. 3º, IV e XII, “a”).
Ao iniciar os comentários ao item 63.3 das Normas, Ricardo Dip observa que ao cuidar do princípio da legalidade no Registro de Imóveis, devemos considerar a peculiaridade desse princípio. O item 63.3 é um caso que provém de uma instrução normativa da Receita Federal. Para ele, trata-se, com essa instrução, de “lei em sentido amplo”, assim considerada no âmbito do princípio da legalidade registrária. Para ele não é nada cômodo, é mesmo impróprio, tratar do princípio da legalidade, nos diversos segmentos do direito, como se fosse um único princípio. “O princípio da legalidade registrária, se comparado, por exemplo, com o princípio da legalidade penal, põe à mostra, ali, uma extensão muito maior, abrangendo uma série de mandamentos oriundos de diversas fontes, incluindo o costume. Espera-se, faz uma década ao menos, que os registradores brasileiros façam um estudo sobre o papel do costume no registro de imóveis”.
Casuísmo: exigível somente na alienação
Diz George Takeda, que certa feita enviou à Vara de Registros Públicos um caso de uma partilha com vários herdeiros entre os quais havia um português. Para o registro era preciso que o estrangeiro solicitasse pessoalmente ao consulado a emissão do CPF. Diante da falta de interesse, a VRP foi provocada e decidiu pelo registro, mediante a indicação da filiação. “O CPF não pode ser condição para aquisição, somente para alienação”.
Encerramento
Ricardo Dip despede-se dos presentes prometendo, para a próxima reunião, discussões mais profundas acerca da especialidade subjetiva, especialmente porque está em marcha o chamado sistema único (SIRC), previsto no Decreto 8.270, de 26 de junho de 2014.
Figura 4 – Registradores e magistrados prestigiam o evento. Foto: Nataly Cruz
Alguns projetos nascem e demoram para se concretizar. Este é um exemplo. Na condição de Presidente do IRIB – Instituto do Registro Imobiliário brasileiro, acalentei o projeto de publicar os clássicos da literatura jurídica que versaram sobre direito registral.
Os anos se sucederam e os projetos ficaram engavetados.
Eis que surge agora a oportunidade de retomar as ideias que não mereceram cuidados depois de minha retirada da presidência.
Estou às voltas com o posfácio da obra do emérito professor Victor Ehremberg que me obrigou a revisitar as obras clássicas do direito registral. Dentre elas, destacam-se, pela precisão e acerto, as de Philadelpho Azevedo.
Gostaria de deixar registrada a passagem escrita pelo meu querido professor e orientador, Dr. José Guilherme Braga Teixeira, que será oportunamente retomada, Deus queira! – na sequência de obras a serem publicadas pela Quinta Editorial.
Philadelpho Azevedo – destinação do imóvel José Guilherme Braga Teixeira*
Na cidade de Franca, numa tarde amena, conversávamos Sérgio Jacomino e eu a respeito de questões da atividade dos registradores de imóveis, sobre a qual Sérgio discorria com largo descortino. Lembramos, a propósito do assunto, de vários autores insignes que versavam a matéria em épocas anteriores, dentre os quais cumpre salientar, enunciativamente apenas, Lysippo Garcia, Soriano Neto, Serpa Lopes, Afrânio de Carvalho e o notável jurista, professor e autor da obra que o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil nos brinda com a presente reedição, Philadelpho Azevedo, quando Sérgio, num momento feliz, pronunciou palavras que ficaram gravadas em minha mente de modo indelével: “há homens cujo pensamento não se restringe aos eventos do seu tempo, mas se projeta para o futuro” (escuso-me com o Presidente do IRIB se não logrei repetir textualmente aquelas palavras suas).
Logo a seguir, ainda durante a mesma conversa, Sérgio teve a idéia de reeditar, pelo Instituto que presidia e continua presidindo, diversas obras daqueles doutrinadores citados e de outros que merecem figurar no estamento deles, sugerindo que se iniciassem as republicações por Philadelpho Azevedo e seu livro “Registro de Imóveis”, magnífica refutação à opinião de José Soriano de Souza Neto, exposta em “Publicidade Material do Registro Immobiliário (Effeitos da Transcripção)”, editado pela Gráfica d`A Tribuna, no ano de 1940, no Recife. Com Philadelpho Azevedo, o IRIB iniciaria uma série de reedições de obras dos saudosos autores mencionados e de outros de similar estatura jurídica, formando a coleção “Homens além do seu tempo”.
Pouco tempo mais tarde, estive com Sérgio Jacomino no 5.º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, após ele ter assumido tal serventia, onde foi-me, por ele, cometido o honroso encargo que aqui estou procurando desempenhar.
Depois de muito pensar, voltei a procurar o prezado amigo em dito Cartório, não com o intuito de demitir-me do encargo que me cometera, porém para dizer-lhe que não me sentia como sendo a pessoa mais indicada para realizar os misteres que o encargo me exigia. Disse-lhe, outrossim, que aceitaria com enorme satisfação aceitar a incumbência desde que a primeira obra a ser reeditada fosse a célebre “Destinação do Imóvel”, do mesmo Philadelpho Azevedo, trabalho de altíssimo coturno com o qual preclaro autor concorreu e alcançou a cátedra de direito civil da Faculdade de Direito da Universidade do Rio de Janeiro, dada a conhecer ao público pela edição do ano de 1932, editada pela Typographia Alba, de Moreira, Cardoso & Freitas, na então Capital do Brasil. É que eu já conhecida essa obra, já tendo me valido principalmente do seu quarto capítulo, que foi o tema da tese de meu doutoramento na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, no ano de 1982, com o título de “Servidão por destinação do proprietário no Direito Brasileiro”; e, demais disso, já voltara ao assunto no ano de 1997, quando, de modo sintético, publiquei estudo sobre o instituto no livro “Servidões”, pela Lejus – Livraria e Editora Jurídica Senador, desta Cidade de São Paulo.
Bem acolhida essa sugestão, comecei a reler as obras do eminente Philadelpho Azevedo que possuía: “Registro de Imóveis (Valor da Transcrição)”, Livraria Jacintho Editora, Rio de Janeiro, 1942; “Um triênio de judicatura”, Max Limomad editor, São Paulo, sem data (2ª. Tiragem); vários outros trabalhos e pareceres; e, principalmente, “Destinação do Imóvel”. Isso tudo renovou e aumentou em mim a admiração que nutria sobre o eminente jurista (advogado com largo senso jurídico, professor de direito da mais alta envergadura e ministro do Supremo Tribunal Federal em época na qual era este uma reconhecida assembléia de notáveis), o qual, em 1941, formulara, juntamente com Orozimbo Nonato e Hahnemann Guimarães, um valioso anteprojeto de Código das obrigações que, malgrado o seu alto valor doutrinário, não se transformou em codificação.
Durante largo tempo, contudo, persisti numa aflitiva indefinição sobre se deveria atualizar uma obra que constituía um clássico da literatura jurídica pátria, com todos os inconvenientes que resultariam de faze-lo, ou mantê-la na sua forma original, tão bem cuidada, contendo todas as oportunas citações de autores nacionais e estrangeiros efetuadas por Philadelpho Azevedo?
Optei, finalmente, pela segunda de tais soluções, a exemplo do que fizera a Editora Saraiva com as obras “Posse de direitos pessoais” de Rui Barbosa e “Teoria simplificada da posse” de Rudolf von Jhering, publicando-as num só e único volume da série “Clássicos do Direito Brasileiro”, sob o cuidado de Alcides Tomasetti Jr. e com a apresentação de Orlando Gomes, mantendo a “Destinação do Imóvel” conforme fora publicada em sua primeira edição.
Homem além do seu tempo, Philadelpho Azevedo, ou melhor, José Philadelpho de Barros e Azevedo, apresentou, em todas as suas publicações, inúmeros exemplos de sua extraordinária clarividência, dos quais mencionaremos, apenas exemplificadamente, alguns poucos, a seguir:
1.º) – Opondo-se a Soriano Neto, que pregava dever ser adotado entre nós o sistema de registro imobiliário alemão, cuja exatidão proclamava, retrucou-lhe Philadelpho: “Se é, para o nosso século, e, quiçá, para o vindouro, inacessível o sistema, que se apóia no cadastro, ainda assim com pequenas falhas, não há outro remédio senão procurar uma aproximação e nunca deixar que o desânimo nos assoberbe pela impossibilidade de atingir ao ideal. Completado o Código Civil pelas providências integradas no regulamento de registros, é possível proclamar o princípio da fé pública, ainda que sem dependência do cadastro, derrubando o preconceito da reivindicabilidade absoluta” (“Registro de Imóveis”, p. 89);
2.º) Opondo-se àquele mesmo antagonista quanto à adoção do sistema “Torrens” de registro, considerou tratar-se este de uma “utopia, artificalismo inimplantável no Brasil, a despeito dos excelentes resultados, tão apregoados e regiões novas e pouco aproveitadas da Oceania e da África” (op. cit., pp. 84-85);
3.º) “Para a frente é o nosso lema e nada mais útil ao Brasil do que a adoção do sistema da fé pública, até onde as nossas circunstâncias permitirem, sem grave abalo social” (idem, p. 90);
4.º) Relatando interessante caso de servidão de trânsito e de encravamento de imóvel, resumiu a questão sub iudice de modo sintético e com a agudeza de raciocínio que sempre o distinguiu: “Destarte, quando se deparar com o encravamento, haverá direito de vizinhança imposto mediante indenização e sempre instável, eis que a qualquer tempo poderá desaparecer por inútil… A servidão, ao contrário, responde, não a necessidade, mas a simples conveniência de um prédio não encravado e, normalmente, para alcançar: ‘comunicação mais fácil e próxima. Por isso, não pode ser reclamada, senão obtida por contrato’” [fl. 239, excerto do “Voto” n.º 273, publicada nas fls. 236-242 do segundo volume (Direito das Coisas) da coleção “Um triênio de judicatura”, retrocitada];
5.º) Já em 1932, observava que “o direito de propriedade se vem mitigando, pela prevalência do aspecto social, e temperando, pela repulsa ao abuso da face individual, para ser afinal apreciado como direito e como dever” (“Destinação do Imóvel”, Capítulo III, item 13, 3.º parágrafo).
Poderíamos muitas considerações tecer à obra ora republicada pelo IRIB, ademais do que já referimos até aqui, pois “Destinação do Imóvel” é um clássico da literatura jurídica brasileira, da qual constitui um dos mais expressivos marcos e da qual se realça o objeto do “Capítulo IV – Servidão por destino do proprietário”, modo aquisitivo de servidões aparentes não contemplados pelo Código Civil pátrio de 1916 (como não o é, outrossim, pelo Código Civil brasileiro de 2002 – evento este que, só por si, justifica a reedição da obra). Contudo, encerramos esta singela “apresentação”, com sucinta referência à defesa que o autor fez desse modo aquisitivo com tanta veemência, que Clóvis Bevilaqua, seu ferrenho opositor no caso, reconheceu expressamente: “Filadelfo Azevedo disserta, erudita e longamente, sobre essa matéria, para concluir pela possibilidade, em nosso direito civil atual, de se constituir servidão, por destino dado pelo proprietário de dois prédios” (Clóvis Bevilaqua, “Direito das Coisas”, Editora Forense, 5ª. Edição, p. 298, penúltimo parágrafo), mencionando, em rodapé: “Com ele opinam Alfredo Bernardes e Jair Lins, e devo reconhecer que a jurisprudência vai, com eles, modificando o Código Civil, nesta parte, embora sem vantagem” (op. et loc. cit., infra).
É que, escudando-se nas opiniões de Amâncio de Souza, Corrêa Telles, Borges Carneiro, Almeida e Souza, Lacerda de Almeida, Lafayette, Aguiar e Souza, Demolombe, Caloin e Capitant, Latreille, Alessandro Sacchi, Sala-Contarini e outros doutrinadores nacionais e estrangeiros, assim como nos códigos civis francês, italiano de 1865, espanhol, argentino, mexicano, português de 1867, austríaco, chileno, uruguaio e outras codificações, Philadelpho Azevedo demonstrou, no Capítulo IV da obra aqui reeditada, que as servidões aparentes podem constituir-se por destinação do proprietário, sem embargo de ser controvertido o reconhecimento de sua existência no Direito Romano; que, admitida, ou não, tal existência, “o direito romano só é subsidiário do nosso se for conforme à boa razão”, citando Mendes Pimentel; e que “não se pode e não se deve, portanto, estudar a questão à luz dos princípios romanos, mas, sim, à luz do direito francês, pois foi graças ao direito costumeiro francês que se ampliou o conceito jurídico das servidões, graças a ele foi que se criaram as chamadas servidões, legais e naturais que não existiam no direito romano”, referindo Jair Lins. E, tomando o partido de Alfredo Bernardes da Silva contra o parecer de Clóvis Bevilaqua, em caso concreto de ação negatória de servidão, Philadelpho Azevedo entendeu não ter importado o silêncio do Código Civil brasileiro (a respeito da servidão por destinação do proprietário) em excluir o instituto do nosso direito, sendo possível mantê-lo em face do que dispunha o art. 7.º da Lei de Introdução ao Código Civil, remetendo, afinal, para os princípios gerais do direito, à conta dos quais pode o instituto ser recebido entre nós, na omissão da lei nacional, diante da prática estrangeira, que o consagra mesmo nos casos, raros, de ausência de lei expressa.
Comentando o parecer de Clóvis Bevilaqua, refere Philadelpho Azevedo os três argumentos básicos do projetador do nosso primeiro Código Civil, a saber: 1.º) – o conceito de servidão exige a diversidade de donos (Código Civil de 1916, art. 695); 2.º) – a exigência da transcrição abrange todos os direitos reais (Código Civil de 1916, art. 676); 3.º) – as servidões não se presumem (Código Civil de 1916, art. 696)], para, depois de elencá-los, refutá-los, como mencionaremos a seguir.
Quanto ao primeiro argumento, diz Philadelpho Azevedo que assim é também necessária a existência de dois imóveis pertencentes a distintos donos nos códigos civis dos países que contemplam a servidão por destino do proprietário; e que, “reunidos sob o domínio de um mesmo proprietário, se as servidões aparentes, demonstrando uma causa contínua e permanente entre dois imóveis contíguos, não revestem o caráter de servidões, no sentido técnico, é por simples subtileza jurídica, que desaparece, quando os ditos imóveis vêem a separar-se, como bem observa o referido Sala-Contarini em sua monografia citada”, ou seja, o que importa é a inerência real, que não pode ser suprimida pelo arbítrio da lei e, muito menos, por sua omissão.
Quanto ao segundo argumento, diz derivar do art. 676 do Código de 1916 a exigência de transcrição dos direitos reais sobre imóvel, salvo os casos expressos previstos no código, para argumentar, rebatendo, que o direito anterior era mais rigoroso (Decreto n.º 370, de 1890, art. 238: “a lei não reconhece outros ônus reais, senão…”) e, nada obstante, juristas do tomo de Lafayette e Lacerda de Almeida admitiam a existência da servidão por destino”. Defende, por outro lado, a opinião de não estarem os direitos reais circunscritos a um numerus clausus e propugna por que o Código só exige o registro das servidões não-aparentes.
No que tange ao terceiro argumento de Clóvis Bevilaqua, observa que também os códigos civis estrangeiros excluem as presunções de existência de restrições ao domínio que, este sim, presume-se livre, citando o exemplo do art. 3.044 do Código Civil argentino, o qual, embora prescreva reputar-se o domínio sempre livre, admite a servidão por destinação do proprietário. E defende a opinião de que “não constitui mera presunção a existência real, visível, aparente e contínua, ou mesmo só aparente, da serventia, da inerência”.
Por fim, citando a jurisprudência (lato sensu, englobando a doutrina e os julgadores tribunalícios, como era costumeiro na época), nosso autor defende a possibilidade de virem a constituir-se, por destinação do proprietário, não somente as servidões aparentes e contínuas, como também as servidões aparentes e descontínuas, em particular a servidão de caminho, de que cuida em especial.
Não tiremos, porém, aos leitores, o enorme prazer de leitura, aprazível e proveitosa (e, mais do que isso, deleitosa) da obra que o IRIB traz, agora novamente, àqueles a quem interessa o assunto. E fiquemos por aqui.
José Guilherme Braga Teixeira é Advogado, Mestre, Doutor, Livre Docente e Professor titular de Direito Civil.
NSCGJSP em debate. Capítulo xx – Sessão do dia 31 de julho de 2014.
Dando continuidade às discussões e debates acerca das novas disposições normativas da Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, o Des. Ricardo Dip, coordenador dos debates, fez-se acompanhar da Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Tânia Mara Ahualli e do Dr. Paulo Campanella, Juiz assessor da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo, ambos estudiosos do direito registral brasileiro.
Paulo Campanella, Tânia Mara Ahualli, George Takeda, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo prestigiaram o encontro.
Além das personalidades judiciárias, os registradores paulistanos Ademar Fioranelli, Armando Clápis, Sérgio Jacomino, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo e George Takeda participaram ativamente das discussões e dos debates empolgados que se seguiram.
Encerramento de transcrições
Na sessão anterior, interrompeu-se a sequência regular de leituras e comentários ao deparar-se com a conveniência de unificar de modo definitivo o sistema de matrícula, o que implicaria, como se reconheceu, um passo indispensável para a harmonização sistemática do Registro de Imóveis com o encerramento completo das transcrições.
Reconheceu-se que isso envolve, de certo modo, a necessidade de dar alguma compreensão ao significado normativo do art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prescreve sejam as averbações realizadas à margem das transcrições:
Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.
No decorrer da semana sucessiva aos debates, surgiram alguns problemas adicionais que, curiosamente, se difundiram. Houve quem sustentasse não ser viável que as retificações se fizessem nos cartórios de competência territorial contemporânea, que era melhor mantê-las nos cartórios antigos, para que não houvesse a necessidade de trabalhar com documentos oriundos de outros cartórios, “como se as matrículas não fossem abertas com base em certidão de transcrição do registro anterior…”, observou Ricardo Dip. E concluiu:
“Todas essas questões são acidentais e não tocam diretamente o problema central. Não se discute sobre a ausência de uma norma específica e uniforme a respeito da atribuição ou competência administrativa registral para a retificação; tampouco não se diz que está errado se se fizer desse jeito. A questão está em verificar se há vantagens na adoção de um sistema único, se continuaremos, depois de 40 anos, na expectativa acaso de conviver por mais um século com um sistema duplicado”.
As discussões da semana passada renderam um debate lateral e o aprofundamento das indagações lançadas no curso da jornada. Foi possível colher aspectos e referências curiosas no tecido das próprias Normas de Serviço.
É patente que há duas situações destacadas, pelo menos, em que a prática de averbações deva ser feita na circunscrição atual. Uma refere-se à exceção criada pela Corregedoria no sentido de que, em se tratando de imóvel situado em outra comarca, a regra não se aplica. Trata-se do item 120 do Capítulo XX das referidas NSCGJSP:
“As averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem da transcrição ou inscrição a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, salvo se passou a pertencer a outra comarca”.
O subitem imediatamente seguinte trata de exceção que não se acha na própria lei:
“120.1. As averbações de indisponibilidades, ordens judiciais e atos da administração pública serão feitas na comarca de origem.
Uma segunda, embora aqui restrita a um cartório competente, no sentido de que também se abrirá a matrícula se não houver espaço físico no livro onde lançada a transcrição. Trata-se do item 54:
“Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual [transcrição?] será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade”.
Sérgio Jacomino, Registrador de São Paulo, apela para eventual omissão:
“a contrario, tratando-se de imóvel localizado em outra serventia, ainda que se tenha esgotado o espaço no livro para lançamento da averbação à margem da transcrição, não se encontra na norma a determinação de abertura de matrícula na nova serventia. Chamo a atenção para o art. 295 da LRP: “O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.
Unificação – uma questão de política judiciária
Uma questão de política registrária é saber se é ou não o momento oportuno para a unificação dos sistemas. Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura acha-se aberto em ambiente propício a encarar alterações desse jaez como um verdadeiro progresso para a instituição. Porém, “são os registradores que devem, principalmente, aferir o momento certo para a unificação dos sistemas. Saber o que efetivamente pode ocorrer com uma mudança dessas nos registros é, primeiramente, um tema melhor assinado para os registradores. A verdade é que falar de bananas é um problema, antes de tudo, dos bananicultores. Os oficiais de registro podem avaliar esse tema em debate muito melhor, em princípio, do que nós, os juízes, que temos uma visão de gabinete e enxergamos o problema desde outro posto de observação”, emendou Dip.
TANIA MARA AHUALLI, Juíza da Vara de Registros Públicos, informou aos presentes que, em vista das discussões travadas na semana passada, ocorreu uma reunião com todos os registradores da Capital de São Paulo onde estes temas foram amplamente comentados. Já está agendada uma nova reunião para apreciação de ideias e projetos para enfrentar o desafio posto e dar o pontapé inicial para a definitiva transição do sistema de transcrição para o sistema de matrícula.
Item 53 – ordenamento de atos e informação gráfica
53. No preenchimento das fichas das matrículas que comporão o Livro nº 2 de Registro Geral, serão observadas as seguintes normas:
VI – cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o de averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número sequencial do ato e o da matrícula. O número do ato será lançado por rigorosa ordem sequencial, de sorte que inicia-se no número 1 e segue-se ao infinito (exemplos: R. 1/780; R. 2/780; AV. 3/780; AV. 4/780; R.5/780; AV. 6/780 e assim, sucessivamente);
No início da vigência da lei havia certa dúvida, hoje já superada, quanto à ordem de seguimento dos atos – “R1, R2, R3, AV1, AV2, AV3, etc.”. Depois, entendeu-se, de modo mais adequado, qual seria o sentido da lei. Tratava-se de uma numeração só.
Ricardo Dip lança aos presentes uma indagação: qual a razão de ser da sigla “AV”, já que não há no registro de imóveis outro ato iniciado pela letra “A”? A única hipótese legal que justificaria a adoção da expressão “AV” seria para distinguir da Anotação existente no Registro Civil. Ainda assim, parece que se trate de mera tradição utilizar o dístico “AV” em vez de “A”.
Segundo Sérgio Jacomino, a expressão anotação ocorre na LRP na parte relativa ao Registro de Imóveis: protocolo – Livro 1 (art. 203, II), no indicador real (art. 179, in fine). As colunas de “anotações” à margem das inscrições nos Livros 1, 4 e 5 foram previstas nos modelos instituídos pela Lei de Registros Públicos. Segundo ele, as múltiplas remissões eletrônicas, perfeitamente possíveis nesses livros, poderiam ser qualificadas, com abonação, de “anotações”.
Segundo Jacomino, haverá ainda uma razão histórica:
“Avento aqui uma explicação que deverá motivar uma pesquisa nos antigos livros de registro para confirmação da hipótese. No Regulamento de 1846 (Decreto 482, de 14 de novembro) encontramos a especificação dos atos praticados pelo tabelião especial das hipotecas no art. 22: ‘Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1º o de registro geral das hypothecas da Comarca em que servirem, o qual será exclusivamente destinado ao registro das hypothecas dos bens situados na mesma Comarca, lançamento das averbações a ellas relativas, e annotações das certidões affirmativas, que passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca nos seus Livros: 2.º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as annotações das certidões negativas que passarem’.
Igualmente chamavam-se anotações as certidões de prática de atos de registro ou de averbação lançadas nos títulos entregues às partes (arts. 20, 25 etc.). As expressões registro, averbações e anotações se achavam, pois, no nascente registro hipotecário. Posteriormente, na vigência do Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, lavra preciosa do Conselheiro Nabuco, a expressão “anotações” ficou reservada para os indicadores real (art. 33), pessoal (art. 34) e protocolo (arts. 70, 73 e 153), exatamente como na vigente LRP”.
Chave do registro – protocolo
ADEMAR FIORANELLI, Registrador paulistano, lança a questão: por que há cartórios que, ao praticarem um registro ou uma averbação, inserem o número da prenotação?
RICARDO DIP – Para a localização do microfilme, caso contrário, o indicador de microfilmes teria de ser mantido separado da matrícula.
GEORGE TAKEDA complementa a ideia apontando para uma outra relevante razão. “Está dito na lei que os efeitos da inscrição retroagem à data da prenotação. Reza o art. 1.246 do CC: ‘O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’.
Jacomino pôs-se em concordância com o comentário do coordenador Ricardo Dip no sentido de que a indicação pelo número do protocolo empresta uma ordem objetiva e prática para indexação da microfilmagem de todos os títulos e documentos destinados à conservação no Registro. Por serem os atos praticados em livros variados, segundo ele não haveria como basear-se numa ordem singela feito pelo número de das inscrições. Seria muito complexo fazer isso. Sempre foi evidente manter uma indicação unívoca e o protocolo, como “chave do registro” única, se presta admiravelmente para isso. “Tanto que nas etiquetas dos microfilmes são indicados os números da prenotação”.
Matrícula – redundâncias gráficas
VII – é opcional a repetição do número da matrícula em seguida ao número de ordem do lançamento de cada ato;
Ricardo Dip revelou sua surpresa ao examinar uma ficha de matrícula do 7º RI com mais de 130 fichas. “Temos, sempre que possível, de evitar esse tipo de coisa. Temos de reconhecer que a questão não está em inserir uma letra a mais ou a menos (AV ou meramente A, no exemplo discutido), mas, e isto é um paradoxo, temos de começar a escrever mais. Ao menos, de lege ferenda, temos de considerar a vantagem de “escrever mais”, ou seja, de escrever em forma de anotação marginal (ei-la de volta!) para referir cancelamentos e retificações. Bem ao lado de registros e averbações alteradas. Isso deve compensar-se, em todo o caso, porque para bem ou para mal, a forma narrativa tende a desaparecer com o registro eletrônico.”
Insistindo na tese de que se deva manter a repetição do número da matrícula nos atos sucessivos, Jacomino expressou que, em sua experiência profissional, ocorre, eventualmente, de o lançamento do ato ser feito em ficha errada. “Com a indicação reiterada sempre se chama a atenção de quem pratica o ato para a verificação do número da matrícula onde será realizado o ato. Particularmente, entendo que isso funciona como um marcador, e eu optei por não abolir”.
VIII – no registro ou na averbação será (vel potius: serão) sempre indicado(s) o número e a data do protocolo do documento apresentado e a data em que o ato é praticado;
Segundo Ricardo Dip, essa disposição é nova e vai ao encontro de observação absolutamente correta do doutor George Takeda nesse mesmo sentido.
Ademar Fioranelli indica a data da transcrição na abertura de matrícula. “A certidão expedida revelará prazos e valerá como como vintenária, trintenária, etc. “.
Ademar Fioranelli registra que no momento da abertura da matrícula se deve inserir a data da transcrição aquisitiva. Observa que muitos cartórios não fazem desse modo. “Ao apontarmos a data da transcrição, eventual certidão de matrícula que possa ser expedida acabará por revelar os prazos das inscrições e valerá como como certidão vintenária, trintenária, etc. Ou seja, no caso de uma transcrição de 1975, por exemplo, com mais de trinta anos, não seria necessário fornecer uma certidão filiatória”.
George Takeda observou que, além do número da transcrição, ele insere dados como o titular aquisitivo resumido. Assim, a pessoa saberá de quem adquiriu o imóvel.
IX – na matrícula não poderá ser feito qualquer lançamento sob a rubrica de “certidão”, “anotação” ou “observação”, visto que o ato deve ser unicamente de registro (R) ou averbação (AV), inexistindo previsão legal para lançamento diverso;
Ricardo Dip lembrou que a antiga proibição da inscrição do protesto contra alienação de bens levava a o caminho de “intimar o registrador de que ele tinha de avisar qualquer adquirente que havia um protesto contra a alienação de bens. Considerando o progresso dos meios informáticos e a facilidade relativa com que essa tecnologia chega ao Registro, conviria hoje, dada a extensão das matrículas, voltar ao tema das averbações remissivas para admitir anotações ao lado dos registros. Por exemplo, na matrícula se faria referência a ‘R1 2018’ e ‘AV 2019’, desta forma já se saberia a qual averbação está se referindo o registro”.
Segundo ele, o indicador pessoal poderia suprir essa necessidade. Pode converter-se numa forma prática de controle dos atos, “já que nossa ficha de matrícula não permite, por agora, o direcionamento de uma coluna específica para estes casos, especialmente em casos como esses, os das 130 fichas. Imaginem o azar que seria um usufruto cancelado na AV 4000?” – pergunta retoricamente.
E-ping-pong
GEORGE TAKEDA – As informações relevantes aparecem na certidão do livro 1, e não na matrícula.
RICARDO DIP – Mas como é feito o controle do Livro 1?
GEORGE TAKEDA – Pelo sistema.
George Takeda sustenta que as informações relevantes devem aparecer na certidão do livro 1 (protocolo).
RICARDO DIP – Aí é que está a questão! Não podemos exigir um sistema informatizado em todos os cartórios do Brasil. Estamos tentando uma solução razoável que possa ser estendida a todas as serventias. Por esta razão é que seria interessante permitir a referência na matrícula, que deve continuar sendo gráfica.
SJ – Essa questão do indicador pessoal será ilusória se não houver uma qualificação do lançamento. Isso porque o nome da pessoa pode aparecer mais de uma vez na mesma matrícula em circunstâncias diferentes. George Takeda deu uma ideia que me pareceu genial. Quando pensávamos na matrícula eletrônica, imaginava-se uma consolidação periódica da matrícula. Funcionaria assim: a situação jurídica da matrícula é avaliada toda vez que se vai registrar um título. Quando da efetiva inscrição do título, far-se-ia uma espécie de ficha auxiliar da matrícula inicial, que remanesceria no final como uma espécie de síntese, em que todas as circunstâncias que ainda estão vigentes constariam da certidão.
RICARDO DIP – Do ponto de vista da informática é viável, mas do ponto de vista da escrita mecânica, embora possível, é bastante complicado.
GEORGE TAKEDA – Antigamente, fornecíamos a certidão do livro de Transcrição. Então se fazia a busca e a certidão vinha com os atos ativos. Seria interessante, no momento do registro, que houvesse uma ficha eletrônica auxiliar com um resumo da matrícula que basearia uma certidão futura dos atos em vigor.
ADEMAR FIORANELLI – Por exemplo, no caso de uma incorporação com 300 registros de venda de fração ideal vinculada a uma futura unidade, eu costumo fazer uma certidão resumida consignando a existência de uma incorporação, do registro da aquisição e do registro da alienação fiduciária ou hipoteca. A instituição financeira tem aceitado a consolidação dos atos vigentes por meio de certidão.
RICARDO DIP – Embora haja um certo risco nisso…
SJ – Mas essa é uma responsabilidade que teremos que assumir mais cedo ou mais tarde. Hoje é intolerável uma certidão com tantas páginas. O homem comum do povo não tem condições de compreender a situação jurídica de um imóvel. Nós mesmos não temos, sem grande enfado!
RICARDO DIP – Acho excelente a ideia, e muito possivelmente o futuro nos levará ao registro eletrônico, mas é preciso estar ciente da responsabilidade resultante da avaliação que se fará do que deve ou não ser indicado na certidão expedida por meio eletrônico.
VOZ NÃO IDENTIFICADA – O que o senhor acha de uma possível autorização administrativa para se proceder à atualização após a matrícula atingir certo número de fichas?
A plateia permanece atenta e interage com a mesa com perguntas e sugestões.
RICARDO DIP – Para a capital de São Paulo, é prudencialmente viável. Para o Estado, talvez, possa admitir-se, desde que resolvamos um problema, que não se refere ao registrador, mas ao Juízo corregedor. Há muitos, de fato, com imensa boa vontade, muitos deles capacitados, mas alguns outros não possuem vocação para o tema registral. Essa observação não deve ser entendida como crítica, longe disso, é, em todo o caso, uma realidade conhecida por todos. Os juízes do nosso interior paulista são sacrificados por um número elevado de matérias (constitucional, civil, empresarial, penal, administrativo, tributário, eleitoral, ambiental, menores etc. etc.) e não se pode, de comum, deles exigir uma forte capacitação no terreno registral.
Segundo Ricardo Dip, a questão de verificar se essa iniciativa pode adotar-se em nível nacional exige cautela: “De fato devemos progredir no sentido mais econômico da prática registrária, há experiência institucional para isso, mas a extensão da mudança tem de ser bem avaliada. Entendo que, em princípio, aqui no Estado, pudesse cogitar-se de uma experiência paulistana, sob a supervisão competente da Vara de Registros Públicos e o acompanhamento superior da Corregedoria Geral. A proposta, por agora, é simples: a da instituição, na matrícula, de uma coluna para anotações meramente remissivas”.
Unitariedade da matrícula
X – a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a matrícula descreva e se refira a mais de um imóvel). Caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação.
Ricardo Dip inicia criticando a expressão “ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez”, que, segundo o desembargador, em rigor incide em excesso. “Basta que se altere a competência territorial para que o imóvel seja matriculado mais de uma vez… Com todo o respeito, apostos explicativos em normativas, tais “isto é”, “ou seja”, são desnecessários. Não se deve explicar em normas sobre o que se quer dizer com algo já dito. É fazer, em normas, interpretações autênticas apriorísticas…”.
Esse dispositivo cuida do importante princípio da unitariedade da matrícula. A Lei de Registros Públicos nunca albergou essa expressão que nós extraímos sistematicamente de seu articulado. “Esse entendimento prevaleceu, mas de modo capenga. Há diversas situações transitórias em que a unitariedade da matrícula não é observada. São situações como a da usucapião, de loteamentos, desmembramentos, de imóveis seccionados por estradas ou ruas. Chega-se a um ponto extremo: o de abrir matrícula para unidade autônoma, que é abrir matrícula para fração ideal”.
Remata: “não adianta colocar letra em matrícula para a solução do problema, que é essencialmente incompatível com a unitariedade da matrícula. Essa unitariedade não é absoluta quanto parece ostentar-se”.
A segunda parte do dispositivo diz “caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação”.
Jacomino observa, a propósito, que o fato de o imóvel estar descrito diferentemente em duas ou mais inscrições não implica, necessariamente, unificação. Para ele, a norma é defectiva. “Mais de uma descrição para o mesmo imóvel” não se corrige com “unificação”. Diz que a expressão tem carga semântica definida no contexto da LRP (art. 235). O problema, aparentemente, reside na possibilidade de se registrar vários títulos sucessivamente com descrição divergente, como ocorria, por exemplo, nos casos de folhas de partilhas sucessivas.
Fioranelli atalha para acrescentar que “nos casos de descrição divergente a norma a ser aplicada é a do art. 213 da LRP”.
Ricardo Dip já realizou uma leitura distinta da norma. “Na verdade, o texto está a referir-se às transcrições com descrições parciais, ou seja, quando se descreve uma parte, depois outra, e posteriormente busca-se a unificação para a descrição do todo. Obviamente, nos casos de descrição divergente, a retificação é o procedimento correto”.
Quebra-cabeças
ADEMAR FIORANELLI relembra que no sistema anterior era comum que se fizesse uma transcrição para três, quatro ou cinco imóveis. Em outras circunstâncias, era praticamente impossível recompor a totalidade dos comproprietários. “Na apresentação do novo título, nós abríamos matrículas para aqueles imóveis e consertava-se o erro. Já em relação às frações ideais, em que não se conseguia a recomposição da totalidade, ficava a seguinte dúvida: faltando um quinto do imóvel, prevalece o direito em relação aos quatro quintos? Não se pode deixar de considerar o direito de propriedade daquele um quinto. Atualmente é pacífico o entendimento no sentido de que é necessário recompor a totalidade dos condôminos, sob pena de não dar prosseguimento aos registros”.
Takeda relatou que experimentou um problema semelhante. Nas transcrições antigas a seu cargo não era possível indicar a totalidade das frações ideais dos proprietários porque o título era anterior ao Código Civil e não estava registrado. “Ora, no caso de sucessão causa mortis, o registro era feito somente da parte que cabia ao herdeiro com título, aquele que o não possuía ficava em aberto”.
Um dos participantes levantou a seguinte situação: “e quando não se localiza (ou não existe) o proprietário desse quinto? Há matrículas em minha serventia que a titulação está incompleta, em que são encontrados somente 80% dos condôminos”.
Ricardo Dip diz que é preciso distinguir essa situação. A unitariedade da matrícula estará respeitada com a descrição do imóvel como um todo. Uma parte de propriedade ignorada em sua situação pessoal tabular é perfeitamente possível de manter-se no registro. Nada se acrescentaria, a seu respeito, na matrícula, que já não estivesse de modo deficiente e em vigor na velha transcrição. Diversamente seria se não se conseguisse descrever o todo do imóvel. Aí a situação teria de ser vista de outro modo.
Ademar Fioranelli lembrou a lição de Gilberto Valente da Silva – com a qual compartilha: quando se deparasse com tal situação, dever-se-ia consignar “um quinto pertencente a Antonio da Silva, outro quinto a Benedito, e as demais partes inexistentes, como título não registrado”.
O desembargador conclui que “por mais que o registro seja importante meio de garantir a segurança jurídica é, afinal, um instrumento.”.
Acessão sobre dois imóveis
Um membro da plateia deparou-se com uma situação que talvez se encaixasse exatamente nessa parte final do item 53, X. “Numa transcrição havia a descrição de dois terrenos sobre os quais se edificou uma casa. Para a abertura da matrícula haverá a necessidade da unificação desses dois terrenos”.
O que está escrito na norma é caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel. A redação não se acha perfeita. Segundo Dip, deveria estar escrito “descrição parcial para o mesmo imóvel”. No caso relatado, embora fossem dois terrenos, estes eram parte de um só, tanto assim que poderiam ser unificados.
Ademar Fioranelli lembra que a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos casos em que a edificação abranja mais de dois terrenos, a unificação é obrigatória para a averbação da construção[1].
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum
George Takeda ofereceu-nos um caso extravagante: em alguns casos o proprietário é diferente. A prefeitura aprovou uma construção, concedeu habite-se…
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum? Como descerrar a matriz?
Na opinião de Jacomino nesse caso simplesmente rompe-se com a unitariedade. E isto na consideração de que o acessório segue o principal. Segundo ele, houve casos semelhantes ao citado em que a construção já estaria averbada sobre dois imóveis do mesmo proprietário sem que este pretendesse unificar. “Seria um direito não querer unificar?”.
Ricardo Dip observou, a propósito, que em casos em que a titularidade dominial é diversa não há como solver o problema no plano interno do registro.
Direito de superfície
Um participante lançou a seguinte questão: “na hipótese do titular de direito de superfície de três matrículas contíguas pretender construir sobre as três concedendo o direito de superfície sobre as três?
George Takeda lembra que em casos como esse a prefeitura acaba por aprovar explorações urbanísticas complexas. “No nordeste, por exemplo, acontecem muitos casos em que o empreendimento é único, uma única matrícula, mas uma fração de terreno é de marinha e a outra é terreno alodial[2].
“Concluindo, parece-me que o princípio da unitariedade não tem um caráter absoluto. Se em São Paulo existem situações como as relatadas aqui, imaginem em outros Estados em que isso não foi sequer considerado…” – rematou o coordenador.
54. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade;
Transcrições lacunosas
Ricardo Dip nos convida para voltarmos nossos olhos ao tema da precariedade da transcrição:
“Em 1987, quando passamos a observar a necessidade de um controle maior dos parcelamentos do ponto de vista qualitativo, quantitativo e de localização, soluções extremas foram tomadas e levaram a resultados menos felizes. Houve até o cancelamento, em dada comarca, de todos os registros de loteamentos com descrições inadequadas.
Se uma descrição, ainda que precária, se acha em vigor, por que razão não se poderia repeti-la na matrícula? Não devemos entender que uma descrição precária seja sempre nula; do contrário, entenderíamos também que a transcrição não teria validade. É preciso que haja cuidado com esses excessos de precisão. Há uma pretensão implícita de uma dada linguagem definitiva que nunca teremos. Desde que se trate de um imóvel real e supostamente determinado, ainda que a descrição seja precária, não há necessidade de se exigir a abertura de matrícula”.
Ademar Fioranelli e um participante observam que não se tem admitido que se abra matrícula nos casos em que o imóvel não apresente uma base geodésica, nos casos dos chamados “registros flutuantes”. A jurisprudência também não tem admitido abertura de matrícula quando há área remanescente. Nestes casos, será necessário, primeiramente, apurar o remanescente e depois retificar a parcela.
Outro participante emite a sua opinião crítica: “entendo que há um excesso nesse entendimento porque, muitas vezes, a pessoa é proprietária de um pequeno imóvel e precisa se submeter aos custos de um processo de retificação por conta de uma área superficial que muitas vezes é indiferente para ela”.
“Frequentemente temos nos comportado com um pouco de exagero nessa questão da descrição” – disse o coordenador. E continuou:
“Todos sabem de minha empolgação teórica com o tema do controle da disponibilidade nos parcelamentos. Passei a entender possível o aproveitamento de todos os dados do registro para fazer as indicações nas matrículas. Havia exemplos comuns: descrição cujo imóvel tinha dez metros de fundo e confinava com outro, cujas metragens estavam descritas, com exceção da medida de fundos. Ora, pensou-se em submeter a um processo de retificação quando era evidente que, se houvesse uma presunção da veracidade da transcrição anterior, essa presunção haveria de valer para todos. Portanto, sou inclinado a um justo médio que não leve a uma pretensão descritiva exacerbada”.
E preleciona: três critérios são fundamentais para estes casos:
1) as matrículas não têm que ter uma força saneadora de tudo que estava na transcrição ou no registro anterior. Se uma transcrição permite que dela se extraia alguma eficácia, não há sentido exigir coisas novas somente porque se migram os dados para a matrícula. Se a transcrição não é nula, por que a matrícula o seria?
2) Se não se trata da integralidade do imóvel, não devemos admitir a partição, se, com isso, se prejudicar a descrição anterior.
3) Não temos de transformar o registro em cadastro. Essa ideia já teve um custo altíssimo para nós. Philadelpho Azevedo dizia, no final da década de 20[3], que era um sonho absolutamente utópico fosse alguém fazer medição de imóvel no Brasil inteiro por meio de trena. Não tem sentido exagerar nessa questão descritiva, basta que o imóvel esteja determinado.
Diz: “temos que considerar um fato muito relevante e de complicada aferição caso a caso, na medida em que se suporia conhecer bem as regiões, sobretudo a propriedade imobiliária, principalmente de cidades pequenas, onde sempre se conhece o proprietário, ou onde começa e termina determinada propriedade. Não tem nenhum sentido que o excesso na formalização da publicidade registral sempre e inevitavelmente haja de sobrepor-se à publicidade jurídica e social. Não é a vida que é feita para o registro, é o registro que é feito para a vida. Muitas vezes é preciso que se tenha essa sensibilidade, e é à conta disso que há critérios para a capital de São Paulo que não podem ser estendidos, sem mais, para outros lugares”.
“A exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos”.
Jacomino notou ser paradoxal o fato de que a “exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos. A realidade se impõe, neste caso, ao tecnicismo. Hoje nós retificamos, e muito, as retificações que foram feitas na Vara de Registros Públicos no período em que havia uma hipervalorização da chamada especialidade objetiva…” – concluiu.
Essa observação, na opinião do coordenador, é muito preciosa. “Se não é possível localizar o imóvel pela descrição, é preciso confiar na publicidade social, do dia a dia. E isso representa, na verdade, uma regressão em detrimento do próprio registro. Tudo que é excessivo no registro leva à nulidade, se não jurídica, a uma nulidade de eficácia. Essa questão nos remete à falta de um órgão exclusivo para cuidar das questões cadastrais”.
Alguém lembra que mais do que simples medidas, as referências aos registros vizinhos são mais importantes. “Hoje em dia, para efeitos de localização, o importante é constar da descrição confronta com a matrícula tal”.
Retificação extrajudicial
Ricardo Dip admitiu sua apreensão quando foi autorizada por lei a retificação administrativa. Havia elementos para isso. Segundo ele, haverá dois pontos fundamentais que distinguem bem a função do registrador da do juiz: “a primeira é a impossibilidade de o registrador colmatar lacunas, e a segunda é o fato de que ele não colhe prova fora do registro. A função do registrador se expandiu sobremaneira com essa competência administrativa[4]. Há mais de vinte séculos, Aristóteles já bem ensinara que cada gênero do saber tem sua correspondente certeza, “não esperemos ter o mesmo grau de certeza em todos os gêneros das coisas que sabemos”. E segue:
“Em relação a coisas individuais, os juízes nunca podem ter certeza absoluta. Não temos a pretensão de ser equivalentes a Deus”.
Um registrador consciente dos próprios deveres, de suas responsabilidades e limitações, sente-se um pouco molestado do ponto de vista psicológico, porque sabe que terá de dar uma decisão que depende de uma realidade externa à qual não tem acesso. No momento em que sair da sua realidade para avaliar uma realidade externa, ele estará transformado em um juiz. Considero muito complexa esta situação.
Quando se dá um caso em que não se consegue chegar claramente a alguma certeza, a função do juiz se torna pavorosa. Já passei muito tempo sem dormir por não saber onde estava a verdade, por não saber se condenava ou absolvia alguém. Isso gera uma solidão que, se for egótica, é depressiva.
Fornecendo soluções de segurança meramente formais, o registro permitia mais facilmente chegar a uma solução. Ainda que houvesse dúvidas, eram dúvidas mais concretizadas. No momento em que o registro se abriu para o universo da retificação administrativa o resultado é que registrador foi transformado em juiz.
George Takeda lembrou que nos dez anos decorridos desde o advento da Lei 10.931, de 2004, não há conhecimento de nenhum caso de anulação de retificação.
Jacomino dá notícias de que, por meio de convênio firmado entre a ARISP e a Fundação Getúlio Vargas, pesquisadores realizaram um levantamento minucioso de ações reivindicatórias e anulatórias para identificar o papel do Registro de Imóveis na potencialização de conflitos. O relatório, que será apresentado em breve, acaba por demolir um dos mitos que circulam no sentido de que os registradores e seus registros, com suas deficiências, potencializam os conflitos fundiários. Esta é uma denúncia ideológica que precisa ser guerreada não só no plano das ideias, mas também no plano fático. O resultado da pesquisa apontou que nenhum processo judicial do Tribunal de Justiça de São Paulo envolveu erro do registro.
Ricardo Dip relatou que se acha há dez anos no Tribunal de Justiça. “Há uma crise de identidade competencial, em que ninguém sabe ao certo quem é competente para julgar as questões de registro – ora é a Seção de Direito Privado, ora é a de Direito público –, e, nesse quadro, enfrentei dois ou três casos de retificações de registro, mas em nenhum se reconheceu erro do registro”.
Um exemplo final foi proporcionado por Ademar Fioranelli:
Outro caso bastante interessante são as mais de quatro mil regularizações fundiárias que foram feitas no SERLA[5]. Eram regularizações fundiárias em áreas precariamente descritas e cuja disponibilidade foi aferida na planta do SERLA. Até hoje, nunca houve uma impugnação sequer, nem do Ministério Público e nem de qualquer pessoa eventualmente prejudicada por aquelas regularizações”.
Panorama registral.
NOTAS (Por SJ).
[1]Ap. Civ. 48.258-0/8, São José do Rio Preto, j. 26/03/1999, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Ementa: Registro de Imóveis – Mandado de penhora – Lotes contíguos com matrículas autônomas – Menção à construção neles levantada – Necessidade de prévia unificação das matrículas e averbação da construção ou decisão judicial transitada em julgado determinando a arrematação dos lotes pela mesma pessoa como se fosse um único imóvel – Dúvida procedente – Recurso improvido”. Vide também: Ap. Civ. 42.129-0/6, São Paulo, j. 27/02/1998, DJ 28/04/1998, rel. des. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição.
[2] Em São Paulo: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de convenção de condomínio – Ausência de antecedente averbação da construção e do registro da instituição do condomínio – Terreno de Marinha – Falta de unidade da base imobiliária – Registro Inviável – Recusa mantida. (Ap. Civ. 37.190-0/1, Itanhaém, j. 07/04/1997, DJ 02/07/1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha).
[3] Philadelpho Azevedo foi o autor do projeto que se transformou no Decreto 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, que reorganizou os Registros Públicos em conformidade como Código Civil de 1916. Mais tarde, reptando Soriano Neto, sustentará que a eficácia (valor) do registro não está na dependência de um bom sistema de cadastro, como ocorre na Alemanha. O livro é um clássico da literatura especializada: AZEVEDO. Philadelpho. Registro de Imóveis (valor da transcrição). Rio de Janeiro: Liv. Jacintho, 1942, 91 p.
[4] V. art. 213, § 12 da LRP, que faculta ao oficial realizar “diligências no imóvel” para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
[5] SERLA é acrônimo de Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo.
O editorial da Folha de São Paulo de hoje (9/7/2014, p. 2), sob o título Planos na Justiça, traz interessante reflexão: o acesso à justiça é um direito fundamental. Mas será este o caminho mais rápido, econômico e eficaz para se alcançar os resultados postulados em milhares de ações que se repetem?
De modo muito coerente, o jornal sustenta que “tamanha judicialização contribui para encarecer cada vez mais os próprios planos”. A melhor maneira de se resolver o grave problema que se vai criando na área da saúde é buscar um ponto de equilíbrio.
Ponto de equilíbrio. E qual seria este? Concluiu o editorialista: uma regulamentação clara.
Parece óbvio para o jornal que o custoso mecanismo do Judiciário deva de ser posto em marcha somente nos casos excepcionais. A concessão automática de liminares amplifica e estimula a indústria das demandas na medida em que, apurados e ponderados os custos para cobertura dos valores deferidos em liminares, os planos os repassam para a comunidade de associados, gerando inflação e tornando, na prática, inacessível um plano de saúde de melhor qualidade a milhares de brasileiros, muitos largados à própria sorte no sistema unificado de saúde.
O que me chamou a atenção, contudo, é o fato de que no âmbito dos Registros Públicos estamos vivendo uma fase curiosa em que se pode fazer alguma analogia com o tema dos planos de saúde. Experimentamos uma fase de “deformalização” dos processos registrais com vistas a tornar o seu mecanismo mais rápido e “eficiente”. Com isso somos estimulados a ultrapassar, sem cerimônia, os marcos formais que atuam, justamente, como balizas ordenadoras de todo o sistema. A superação de aspectos formais, em busca de uma efetividade material dos direitos, é uma tendência equivocada.
Calha a pergunta: o registro é burocrático ou será um sofisticado mecanismo formal a prevenir conflitos?
A forma – escreveu Ihering – é garante da liberdade. Citemo-lo diretamente:
“Apesar de sua contradição aparente – porque uma garante a liberdade ilimitada da vontade material, enquanto que a outra reduz estritamente essa liberdade sob o ponto de vista formal –, descobrem, no entanto, pelo paralelismo das linhas de seu desenvolvimento, a dependência mútua, recíproca, e deixam adivinhar a relação oculta que as encadeia. O mais completo desenvolvimento da era da liberdade, marca também o domínio do mais tirânico rigor na forma, que perde a sua austeridade ao mesmo tempo em que a liberdade soçobra insensivelmente; e quando, sob a pressão contínua do regime cesariano, a liberdade se aniquila por completo e para sempre, desaparecem, também, o formalismo e as fórmulas do direito antigo”. (O espírito do Direito Romano).
A tendência que se vê no direito registral nos dias que correm aponta para o sentido de que se deve, desde logo, consagrar os direitos consubstanciados nos títulos, afastando, por formalismo esvaziado de sentido prático, os procedimentos formais de registro. Ocorrendo alguma controvérsia, o Judiciário poderá ser chamado a definir os direitos. Never fear, Smith is here!
A aposta numa espécie de remédio universal para todos os males decorrentes das transações imobiliárias é um erro grave. Promover o desmonte do sistema de segurança jurídica preventiva, subtraindo, pouco a pouco, as referências formais que são o eixo fundamental para o exercício da qualificação registral, pode levar a uma situação muito semelhante à tratada no editorial de hoje da FSP: o encarecimento de todo o processo e a falência do sistema de segurança jurídica preventiva.
Pense um pouco. O registro é burocrático? Devemos deixar a definição de direitos imobiliários ex post? Ou devemos consagrá-los ex ante, ultrapassados os requisitos formais e de fundo, cuja observância é atribuição essencial dos sistemas de segurança jurídica preventiva?
1. Com pompa de obra nova e importante para a etapa eleitoral que se aproxima, a portabilidade de crédito imobiliário foi ‘reinaugurada’ – pela terceira ou quarta vez – no início de maio passado, quando entraram em vigor as normas administrativas emitidas pelo Banco Central do Brasil e Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, que, a rigor, cuidam apenas de procedimentos operacionais e de controle internos a serem adotados e praticados pelas instituições financeiras, de pouco ou nenhum interesse direto para o mutuário devedor.
De fato, trata-se de obra velha (pagamento com sub-rogação de direitos) com adornos modernos, cujo atrativo maior – a possibilidade de substituição do credor com redução significativa da taxa de juros contratual e consequente redução do valor das prestações mensais – foi perdido em razão do constante retrofit concluído em ritmo de copa.
Se, inicialmente, a taxa SELIC reduzida a níveis civilizados permitia às instituições financeiras a concessão de benefícios reais ao mutuário, atualmente com o retorno daquela taxa a índices comuns, a margem de negociação ficou mitigada e os atrativos restantes decorrem basicamente da fidelização bancária e da concentração de transações em uma só instituição.
2. A portabilidade é obra velha porque a transferência da dívida para outro credor, por iniciativa do devedor ou de terceiro interessado, sempre existiu na legislação civil – como pagamento com sub-rogação – tratada nos arts. 346 e 347 do Código Civil atual da seguinte forma:
Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor:
I – do credor que paga a dívida do devedor comum;
II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;
III – do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.
Art. 347. A sub-rogação é convencional:
I – quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos;
II – quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar o mutuante sub-rogado nos direitos do credor satisfeito.
Art. 348. Na hipótese do inciso I do artigo antecedente, vigorará o disposto quanto à cessão do crédito.
Art. 349. A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.
Art. 350. Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá exercer os direitos e as ações do credor, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.
Art. 351. O credor originário, só em parte reembolsado, terá preferência ao sub-rogado, na cobrança da dívida restante, se os bens do devedor não chegarem para saldar inteiramente o que a um e outro dever.
No campo das relações de consumo, o Código de Proteção e Defesa do Consumidor já havia estabelecido que no fornecimento de produtos ou serviços com a concessão de crédito ou financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, assegurar “a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.[2]
E, na área administrativa, o Banco Central do Brasil divulgou, já em 2001, a Resolução nº 2.878, do Conselho Monetário Nacional, para regular as transações praticadas pelas instituições financeiras, dispondo que as instituições financeiras (e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BCB), “na contratação de operações com seus clientes” (redação posteriormente alterada pela Resolução n° 2.892/2001, para “operações de crédito pessoal e de crédito direto ao consumidor”), devem “assegurar o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros”. As duas resoluções acima referidas foram revogadas pela Resolução n° 3.694, de 26 de março de 2009, que não trouxe qualquer outra disposição sobre o assunto aqui tratado.
Nesse meio tempo, o Banco Central publicou também a Resolução nº 3.401, de 06 de setembro de 2006, para dispor sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil com recursos transferidos por outra instituição financeira, nos seguintes termos:
Art. 1º As instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie.
§ 1º As condições da nova operação devem ser negociadas entre a instituição que efetivará a transferência referida no caput e o mutuário da operação original.
§ 2º Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados pela instituição ao mutuário.
§ 3º O Banco Central do Brasil divulgará os procedimentos necessários à transferência referida no caput.
Dessa forma, a legislação já estava provida de instrumentos suficientemente precisos – e complementares – para promover e regular a liquidação antecipada de qualquer crédito titulado por sociedade comercial ou instituição financeira.
3. Destarte, é no art. 1º da Resolução nº 3.401/2006 que se encontrará a gênese da operação de sub-rogação de crédito por instituição financeira, mediante empréstimo ao devedor do valor exato da dívida, transferido diretamente para a instituição credora original, porém, até aqui não havia menção normativa à expressão portabilidade, bem como, nenhuma operação financeira nova – que pudesse assim ser nomeada – foi criada pelas citadas resoluções.
A expressão ‘portabilidade’ deriva do adjetivo portátil (‘portable’) e se prestou, durante um bom tempo, a designar – na linguagem técnica dos profissionais da informática – a capacidade de aplicação ou execução de um determinado programa de computador em ambiente diferente daquele para o qual foi desenvolvido.
Inexistente nas Ciências Jurídicas, não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e dela não se conhecem conceito, definição ou sentido técnico jurídico do vocábulo portabilidade.
Na linguagem comum, a portabilidade foi popularizada por conta de intensa divulgação publicitária das regras de prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato de uma operadora para outra, mantendo o número de identificação de seu telefone independentemente daquela a que esteve vinculado. No rastro da popularidade, foi adotada pelo Governo Federal como um dos instrumentos de marketing da política oficial de redução das taxas de juros; foi encampada pelas instituições financeiras que a repercutiram a exaustão e divulgada pelo Banco Central do Brasil como a “possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, pessoa natural ou pessoa jurídica, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original”.[3]
4. Uma operação de financiamento imobiliário se consubstancia, geralmente, em um instrumento contratual que abrange desde a compra e venda do bem imóvel, a obtenção de mútuo em dinheiro pelo comprador para pagamento do preço ao vendedor e a alienação fiduciária em garantia do próprio imóvel adquirido. Com a portabilidade são alteradas algumas condições contratuais (a substituição do credor e o estabelecimento da taxa de juros negociada) e sub-rogadas a dívida e a garantia fiduciária ou hipotecária anteriormente contratada.
De acordo com as normas vigentes até então, a operação se completaria após o cancelamento do registro da garantia prestada ao credor original e a concomitante inscrição da garantia oferecida ao novo credor, procedimentos registrários sujeitos a emolumentos cujo montante, quando comparado com o resultado financeiro obtido na operação, impossibilitou ou, de alguma forma, inviabilizo por longo tempo a utilização desse instrumento desejado pela administração pública para programar sua política de redução das taxas de juros e o pleno aproveitamento do benefício pelo devedor.
5. Foi somente no corpo da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que a expressão “portabilidade”, ainda destituída de conceito formal ou conteúdo doutrinário, surgiu no mundo jurídico, acomodada no texto de dois artigos incorporados apressadamente à lei de conversão da Medida Provisória nº 567/2012, provavelmente e de forma inapropriada, como sinônimo moderno da vetusta sub-rogação de dívida.
Para destravar a operação, a Lei nº 12.703/2012 acrescentou ao item II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos – o item 30, admitindo a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia”.
Com a mesma intenção, acresceu ao artigo 25 da Lei nº 9.514/1997 um terceiro parágrafo destinado a excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação as “hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será emitido o termo de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.
Com as alterações legislativas acima, uma operação financeira denominada portabilidade no próprio texto legal, renasceu e se reproduziu com os exatos contornos da sub-rogação de crédito já existente na lei civil.
Posteriormente, a Lei nº 12.180, de 15 de maio de 2.013 promoveu algumas alterações com vistas à adaptação das normas vigentes ao mercado financeiro real. Para isso, modificou o art. 31 da Lei n° 9.514/1997 – que trata da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia – incluindo um parágrafo destinado a expressar a permissão de pagamento da dívida pela nova instituição financeira, remanescendo o art. 31 com a seguinte redação:
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora.
Estranhamente, a Lei nº 12.180/2013 ao regulamentar a operação de portabilidade introduz outra nomenclatura ao tratar do “refinanciamento com transferência de credor”, nos seguintes termos:
Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.
Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:
I – a taxa de juros do financiamento;
II – o custo efetivo total;
III – o prazo da operação;
IV – o sistema de pagamento utilizado; e
V – o valor das prestações.
§ 1o A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.
§ 2o O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.
§ 3o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.
Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A.
Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.
Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.
§ 1o O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.
§ 2o O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.
Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei.
Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário.
E, para conferir efetividade à operação tratada, a referida lei tratou também de alterar o art. 167, II, 30 da Lei nº 6.015/1973, para instituir a averbação da sub-rogação de dívida, da seguinte forma:
30 da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.”
6. Finalmente, da forma como está concebida atualmente, a portabilidade se diferencia da sub-rogação comum:
(a) pela possibilidade da averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir e,
(b) por ser operação privativa das instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil.
Cumpre salientar que além das operações realizadas por instituições financeiras também são consideradas portabilidade, permitindo a averbação da sub-rogação de dívida, o pagamento feito mediante empréstimo ao devedor da quantia certa da dívida, por credor que tenha assumido tal condição na forma do art. 347 do Código Civil Brasileiro, quer como cessionário de todos os direitos; quer como substituto do credor satisfeito pelo pagamento, por força do disposto no item 30, inciso II, art. 167 da Lei nº 6.015/1973.
Cumpre esclarecer, também, que a exclusividade da portabilidade pelas instituições financeiras não impede que quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas realizem pagamento com sub-rogação, sendo que estas operações, quando levadas ao Registro de Imóveis, terão tratamento comum, exigindo o cancelamento da garantia anterior e constituição de uma nova garantia para a transação.
[1] Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela Universidade de São Paulo e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. É Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Econômica Federal e editor de www.guiadofgts.com.br
[1] Art. 52, § 2 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1980.
CARTA DE CAMPINAS ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO
Campinas, 15 de fevereiro de 2014
Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Hotel Nacional Inn, em Campinas, no dia 15 de fevereiro de 2014 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:
I – REGISTRO ELETRÔNICO
Os Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, ciosos da grande relevância da função pública constitucionalmente prevista que exercem:
RESSALTAM
a) que o art. 236 da Constituição Federal prevê que a função notarial e registral não será exercida pelo próprio Estado, mas, sim, em caráter privado pelos notários e oficiais de registro;
b) que a previsão constitucional de tal função como sendo pública, necessariamente não estatal, representa verdadeira garantia aos direitos individuais previstos no art. 5º da Constituição Federal (direito ao nome, estado, capacidade, personalidade, propriedade, segurança jurídica, etc) e modo de proteção do indivíduo frente ao Estado;
c) que o art. 236, §3º, indica que os delegatários de tais funções são pessoas físicas aprovadas em concursos públicos de provas e títulos;
d) que o exercício privado de tais funções públicas foi instituído pelo Poder Constituinte Originário e nunca compôs da estrutura do Estado brasileiro inaugurado pela Carta Magna de 1988;
e) que como o Estado brasileiro inaugurado em 1988 nunca deteve tais funções em sua estrutura, tais não poderão ser por ele avocadas sem a prévia intervenção do Poder Constituinte;
f) que o art. 236, §1º, indica que lei – em sentido estrito – regulará a atividade notarial e registral;
g) que o mesmo art. 236, §1º, prevê que o Poder do Estado incumbido da fiscalização da atividade notarial e registral é o Poder Judiciário;
h) que como o exercício dos registros públicos é cometido pela Constituição Federal aos Oficiais de Registro, a eles incumbe não somente a inscrição, mas a gestão e manejo do sistema, sob a fiscalização do Poder Judiciário;
i) que o art. 22, inciso XXV da Constituição Federal prevê a competência exclusiva da União para legislar em matéria de Registros Públicos;
j) que enquanto titulares da função registral imobiliária, incumbe aos registradores imobiliários a responsabilidade pela criação, custódia, gestão, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis, incumbindo ao Poder Público, neste ponto, apenas sua regulamentação;
k) que a infraestrutura necessária ao registro eletrônico e seus respectivos módulos já existe, tendo sido criada e implementada pelos próprios registradores imobiliários e se encontra em funcionamento sob os auspícios da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, regulamentada pelos Provimentos 11/2013 e 37/2013 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo;
l) que tal plataforma foi construída de forma a permitir o armazenamento estruturado de dados relacionais do registro imobiliário brasileiro e o franco acesso à tais informações pelo Poder Público, bem como a fiscalização constante de modo online pelo Poder Judiciário, em absoluto respeito à Constituição Federal de 1988.
ALERTAM
Aos Poderes Constituídos da República, à Sociedade Brasileira em geral, aos Oficiais Registradores brasileiros, encarecendo as entidades representativas de notários e registradores especial atenção:
a) Que a potencial edição e implementação do Decreto Presidencial regulamentador do denominado SINTER – Sistema Integrado de Gestão de Informações Territoriais, tal como posto, significa grave e frontal ofensa à Constituição Federal em todos os seus dispositivos supra citados;
b) Que o SINTER, não se limitando à gestão de dados cadastrais do Poder Público, implica em inconstitucional avocação do serviço registral imobiliário na medida em que abrange a gestão, manejo e custódia de todos os dados registrais definidores do direito de propriedade e direitos reais imobiliários confiados pela Constituição Federal aos Registradores Imobiliários em seu ao art. 236;
c) Que o art. 36 da Lei 11.977/09, ao prever a regulamentação do registro eletrônico, em momento algum modificou ou sugeriu modificar a ordem constitucional vigente em especial o exercício – em sentido amplo – da atividade registral imobiliária;
d) Que o SINTER é inconstitucional também na medida em que reforma toda a sistemática da Lei de Registro Públicos (Lei 6.015/73), no que tange ao registro imobiliário, resultando na revogação de grande parte de seus dispositivos via decreto, sem reserva de lei prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal;
e) Que a avocação de todo o acervo registral imobiliário ao SINTER por via de decreto, sem consulta popular ou ao Congresso Nacional rompe com o ordenamento constitucional e vulnera direitos e garantias individuais;
f) Que tal projeto da forma como posto impõe o inafastável solapamento das funções do Poder Judiciário a quem incumbe a fiscalização dos notários e oficiais de registro.
DECLARAM:
a) Sua discordância em relação ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER;
b) Sua desaprovação dos termos da minuta de decreto regulamentador do SINTER;
c) A convicção de que as gestões necessárias para a implementação do SINTER demandarão recursos materiais e humanos de grande vulto, pouco avaliados pelas autoridades gestoras do projeto.
RESOLVEM:
a) Apoiar a convocação de um FÓRUM NACIONAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, envolvendo todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do judiciário, executivo e legislativo e sociedade civil;
b) Divulgar amplamente esta Carta para conhecimento de todos os registradores, notários e demais interessados, buscando apoio e engajamento nas discussões sobre tema de transcendente relevância da proteção dos direitos constitucionais à propriedade, à privacidade e à tutela dos interesses privados a cargo dos registros de imóveis.
A pedido do Presidente do IRIB, apresento à nossa comunidade de registradores a minuta atualizada de decreto regulamentador do RE previsto na Lei 11.977, de 2009.
O projeto gera muitas controvérsias. Já manifestei meu total repúdio a essas iniciativas. A percepção que tenho do problema é de que se estreitam as chances de modificar substancialmente o projeto que pode representar o fim do Registro tal e qual o conhecemos. Além disso, percebo que todo o esforço de construção do sistema ARISP pode simplesmente ter sido debalde, pois discute-se uma nova estrutura de controle dos dados, como se pode ver no anteprojeto anexo.
A minuta foi o resultado da reunião do GT de Normas do SINTER nos dias 5 e 6 de fevereiro de 2014.
Ajustou-se a proposta de envio à RF de extrato simplificado em meio eletrônico dos Indicadores Pessoal e Real com link para imagem digital da matrícula na Central Nacional de Registradores de Imóveis, conforme definido no Manual Operacional.
Discute-se, agora, a criação da tal Central Nacional de Registradores de Imóveis que deverá atrair o Registro de Títulos e Documentos.
Posto à discussão desta comunidade, esperemos que possa motivar debates e sugestões.
Agradeço ao Presidente do IRIB, Dr. Ricardo Coelho, a gentileza de disponibilizar o material abaixo.
A Expansão Estatalista (10/2/2014)
Detesto discordar, mas penso que certos dados privados, ainda que tutelados por um serviço público, não são do estado. A fim de atender uma necessidade social, o Estado organiza serviços como os notariais e registrais que tratam, basicamente, de tutela de interesses de caráter privado. O des. Décio Antônio Erpen sustentava que as atividades notariais eram instituições pré-estatais…
A doutrina tradicional sempre distinguiu claramente os limites da intervenção do estado em esferas de interesses da sociedade. Os profissionais da fé pública podem se ver na situação, curiosa em si mesma, de defender os interesses do privado em face do próprio estado.
Na atividade tabelioa estas noções ficam ainda mais claras e patentes. É raro a ocorrência de tabeliães estatizados. Salvo Cuba, Albânia e outros países em que o estatalismo chega ao grau máximo, a tutela de certos interesses privados, instrumentalizados pelo notário, é sempre delegada a um particular. A publicidade dos seus atos encontra o limite legal e constitucional no direito de obtenção de informações específicas e singularizadas, cuja rogação deva ser legitimada. É, afinal, o princípio de rogação – tão prestigiado na doutrina registralista. Não tem sentido dar uma cópia do seu HD para empresas privadas, ainda que paguem os emolumentos, nem para órgãos de estado – salvo expressa previsão legal.
Aliás, leia-se com atenção a regra do art. 41 da Lei 11.977/2009: “A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento”. Note: acesso aos bancos de dados dos registros; não “sequestro” de toda a base.
Dados do estado seriam, p. ex., os obtidos pela DOI – que conta com legislação específica. Já os dados de caráter pessoal e privado, embora registrados em um Registro Público, não devem ser “sequestrados”, sob pena de malferir a regra dos art. 198 e 199 do CTN. As requisições de informações específicas sempre dependem de decisão judicial ou de expressa previsão legal – o que não ocorre no presente caso.
Enfim… é certo que vivemos uma época de expansão estatalista. Tudo é perscrutado, tudo escrutinado, compartilhado por redes ilegais de informação. Lembrem-se dos casos de divulgação de dados fiscais de contribuintes e de CD´s na [Rua] Santa Ifigênia…
Causa-me espécie que este tema esteja tão mal discutido entre nós.
![Figura 2 EX PRAETERITO / PRAESENS PRUDENTER AGIT / NE FUTURA ACTIONE DETURPET ('Da [experiência] do passado, os atos presentes com prudência, para que não estrague ações futuras').](https://i0.wp.com/cartorios.org/wp-content/uploads/2014/08/ticiano-alegoria-da-prudc3aancia-c-1565-1570.jpg?ssl=1)
–