PROPOSTA: § 7º A certidão lavrada nos termos do parágrafo anterior terá a mesma validade e fé pública que a certidão eletrônica que lhe deu origem.
JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao registro eletrônico, que visa esclarecer a validade das certidões emitidas na forma do parágrafo anterior.
O avesso, do avesso, do avesso
O § 6º, referido na proposta, trata da requisição da certidão, não da sua expedição (embora seja possível alcançar o objetivo da proposta.
Quando se diz simplesmente que a certidão lavrada nos termos do parágrafo anterior “tem a mesma validade e fé pública que a certidão eletrônica que lhe deu origem” pode se chegar a um absurdo. A certidão eletrônica, assinada digitalmente (assinatura qualificada), não gera mera “cópia” eletrônica quando reproduzida com a “mesma validade e fé pública” do “original”.
Uma cópia de um original, nessas condições, será simplesmente o mesmo original.
O que a proposta buscou alcançar é a “materialização” da certidão eletrônica conferindo-lhe o mesmo valor jurídico que a expedida em meios eletrônicos (fé pública).
Como disse, o § 6º prevê o acesso eletrônico para solicitação de certidão – não a geração de “cópia” autenticada da “certidão eletrônica que lhe deu origem”.
A redação imperfeitamente faz presumir que estamos em face de duas certidões – a emitida na origem, com todos os seus requisitos, e a “lavrada” no destino – ambas “certidões eletrônicas” em sentido próprio. A boa ideia de integração de todas as serventias num arco do extrajudicial para requisição e expedição de certidões deve ser trabalhada de maneira adequada nas vias próprias.
PROPOSTA: § 6° O interessado poderá solicitar a qualquer unidade extrajudicial certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial, por meio de centrais eletrônicas, observados os emolumentos correspondentes às respectivas certidões.
JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, permitindo ao usuário o benefício de utilização de qualquer cartório, em todo o território nacional, para formular pedidos de certidão. O dispositivo é essencial no período de transição entre as certidões em papel e o uso exclusivo de certidões eletrônicas, e permite a exploração da capilaridade das unidades extrajudiciais, eliminando para os usuários custos paralelos, com intermediários, que chegam a cobrar no mercado ao menos 5 vezes o valor de cada certidão. Além disso, vai ao encontro da necessidade de tratamento e redução de assimetria social e educacional, na medida em que confere um mecanismo mais eficiente a qualquer cidadão de solicitar certidões de qualquer local do país, com orientação de um funcionário qualificado do extrajudicial. Por fim, a medida resultará na redução de custos transacionais.
Há um problema que aqui se repete uma vez mais: visou-se a “adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis”, permitindo ao usuário “o benefício de utilização de qualquer cartório, em todo o território nacional, para formular pedidos de certidão”.
Todavia, o SREI é um elemento a mais num plexo informacional que integra todas as unidades do serviço extrajudicial. Poderíamos tratar aqui de um sistema interoperável, agregando todas as serventias notariais e registrais brasileiras, interconectando-as com padrões de interoperabilidade conhecidos, como o e-Ping[1], por exemplo (art. 38 da Lei 11.977/2009).
A ideia é boa e talvez merecesse um tratamento sistemático. Remeto o leitor às considerações vestibulares no comentário ao [Art. 19, § 5º] – Certidões eletrônicas.
O argumento de que a interoperabilidade do extrajudicial acabará por eliminar os intermediários não soa perfeitamente lógico, já que eles atuam no acesso ao cartório e no envio da certidão em papel – não concorreriam na expedição da certidão “materializada” no próprio local da requisição. São modalidades distintas de atuação. Entram aqui como elemento retórico.
A ideia merece ser aprofundada. Aqui não encontrou uma expressão adequada.
SAEC – o que é?
A requisição de certidões por meios eletrônicos no Registro de Imóveis acha-se prevista no Provimento 89/2019 que criou o SAEC – Sistema de Atendimento Eletrônico centralizado.
O SAEC destina-se “ao atendimento remoto dos usuários de todas as serventias de registro de imóveis do País por meio da internet” (art. 16). Esse módulo do SREI tem por escopo exercer a coordenação e o monitoramento das centrais de serviços eletrônicos compartilhados com a finalidade de permitir a “universalização do acesso” a cada uma das unidades de Registro de Imóveis no país para que “prestem os mesmos serviços, velando pela interoperabilidade do sistema” (§ 3º do art. 24 do dito provimento).
O SAEC deverá oferecer ao usuário remoto o acesso aos serviços eletrônicos registrais, como a requisição e expedição de certidão a “partir de um ponto único de contato na internet” (art. 18). A especificação do SAEC pode ser consultada na documentação técnica que se acha aqui: www.folivm.com.br.
Parece intuitivo que, a partir da plataforma criada pelo CNJ, será possível “solicitar a qualquer unidade extrajudicial certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial”, seja diretamente pelo SAEC ou “por meio de centrais eletrônicas” (v. inc. III do art. 25).
Note-se que as centrais eletrônicas estaduais de Registro de Imóveis vincular-se-ão ao SAEC obrigatoriamente, já que a ele compete exercer a coordenação e o monitoramento de todo o SREI (Provimento, § 3º do art. 24). As demais especialidades deverão subordinar-se ao regramento próprio baixado pelo CNJ.
A norma proposta prevê que “qualquer unidade extrajudicial” poderá receber pedidos de “certidões eletrônicas emitidas por qualquer outra unidade extrajudicial, por meio de centrais eletrônicas”.
Nada impede que “qualquer unidade extrajudicial” possa solicitar uma certidão por intermédio do SAEC (no caso do Registro de Imóveis) ou das centrais nas demais especialidades.
O que deve merecer uma regulação específica (que não foi alcançado pela proposta) é a interoperabilidade de todo o sistema notarial e registral, permitindo que cada cartório brasileiro possa “materializar” as certidões expedidas por qualquer delas, superando, assim, um paradigma que se acha previsto no inc. V do art. 7º da Lei 8.935/1994, que atribui com exclusividade ao notário a autenticação de cópias. A “materialização” da certidão eletrônica não é nada mais do que uma forma de autenticação da cópia haurida do documento eletrônico. Eis aqui um outro exemplo de superação dos paradigmas de organização das fronteiras das chamadas “especialidades” pela forte influência dos meios eletrônicos.
O acesso aos serviços por meios eletrônicos nos impõe novas e originais demandas que haverão de ser regulamentadas pela autoridade competente.
Ponto único na Internet
No caso do Registro de Imóveis, o “ponto único” na internet, criado para aviar a solicitação de certidões em meios eletrônicos, como previsto no Provimento 89/2019, permite que a requisição possa se dar a partir de um ponto qualquer com acesso à internet (art. 18).
O acesso ao SAEC pode se dar tanto a partir duma serventia extrajudicial, como de um cibercafé. Não importa. O que não se tolera é que se impeça a expedição em papel [Art. 19, § 5º] e que se imponha a cobrança de “emolumentos” por cada simples acesso – especialmente porque, pela proposta consubstanciada no dito § 5º, supra, o Oficial não estaria obrigado a “materializar” em papel a certidão. E se o fizer, a característica inerente aos documentos eletrônico se esvai. E se a “materialização” é rogada a outra serventia, bem, temos aí uma cópia autenticada de um documento original.
Todas essas questões devem ser cuidadosamente analisadas pelo órgão regulador do SREI.
Parece pouco razoável é interpretar que o usuário deva pagar em duplicidade pela emissão da certidão na origem e novamente no destino.
Deve sempre ser levado “em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro” (art. 2º da Lei 10.169/2000). Por fim, soa pouco razoável consagrar tal disposição por meio de lei federal. Cabe ao ente federado legislar e regulamentar a cobrança de emolumentos (art. 1º da mesma Lei 10.169/2000).
Redação original. [Art. 19] – § 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão ser fornecidas em papel e mediante escrita que permitam a sua reprodução por fotocópia, ou outro processo equivalente.
Modificação: § 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão ser fornecidas eletronicamente, com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário, com mecanismo seguro de identificação de sua autenticidade, dispensada a sua materialização pelo oficial de registro (NR).
Justificativa: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, para a previsão expressa da obrigatoriedade da expedição eletrônica de certidões. O artigo se destina a registradores de imóveis, na emissão, e aos usuários, quanto à recepção e uso das certidões nesta forma.
Cartórios 4.0 – a nova onda notarial e registral
Quando li pela primeira vez as propostas veiculadas pelos §§ 5°, 6° e 7° do art. 19, dispersei-me entre as esquinas de uma redação assistemática e defeituosa.
Todavia é preciso reconhecer que pode haver, aqui, uma boa ideia. Mal expressa e em local inadequado, mas uma boa ideia.
Não é o caso de desenvolver de modo aprofundado aqui a ideia de que o sistema notarial e registral experimenta a sua 4ª onda de transformação. Isso fica para outra oportunidade. Todavia, para que se entenda o que quero dizer, permitam-me algumas linhas.
Vivemos um processo disruptivo que nos consome pelos seus efeitos, em geral mal compreendidos e que nos tem levado a buscar soluções inadequadas. Vejamos em retrospectiva.
A primeira onda registral é representada pela manuscrição – inscrição em meios perenes, reprodução apógrafa, públicas-formas etc. A segunda é representada pela mecanização e por seus desdobramentos em processos eletromecânicos como máquinas de escrever, tipos móveis, copiadoras e sistemas de reprografia etc. A terceira onda se relaciona com a informatização dos cartórios, com a introdução de técnicas de processamento de dados, uso de mainframe, depois microcomputadores etc. Estamos agora no limiar da quarta geração – cartórios 4.0 – em que o fator determinante é a existência de redes e meios eletrônicos que promovem a extrapolação dos limites físicos das serventias e inauguram uma nova forma de relacionamento entre os cartórios e os destinatários de seus serviços – estado, mercado, sociedade.
O surgimento dos novos meios eletrônicos transforma os conteúdos, como na boutade McLuhiana. Busquei apontar para esse fenômeno no pequeno artigo Electronic Registry – the explosion of Gutenberg’s Galaxy and the electronic folium[1], tema que seria aprofundando-o no transcurso do XLII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis realizado em 2016[2].
Um dos fenômenos que pode ser associados a esse processo é a derruição das fronteiras erigidas em meados do século XX e que definiram o que mais tarde chamaríamos de “especialidades” dos serviços notariais e registrais. Hoje há uma tendência de ultrapassagem dos limites das especialidades com a absorção de atribuições específicas de umas por outras.
Transcendência disruptiva – as infovias eletrônicas
Venho estudando o fenômeno e identifico, neste caso concreto, um belo exemplo de transcendência disruptiva.
Veremos que a proposta consubstanciada nestes parágrafos aponta para a suplantação dos limites físicos dos cartórios pelo acesso à informação por infovias eletrônicas. Será possível solicitar uma certidão ou informação de todo e qualquer cartório extrajudicial a partir de um ponto único na internet.
Isso era impensável há poucos anos. É disso que se trata a proposta, embora veiculada de modo inadequado. Toca-se num ponto essencial, mas não se responde com uma proposta adequada.
Perdoem-me a redundância: a solução passa por uma regulação uniforme, a cargo da Corregedoria Nacional de Justiça, órgão do Poder Judiciário. Cada unidade do extrajudicial poderá ser integrada num amplo círculo digital, sem que se destruam a singularidade e a especificidade de cada elemento dessa grande corrente da segurança jurídica.
É preciso construir o que venho há muitos anos indicando: o fenômeno da “molecularização” do sistema registral e notarial baseado em novos meios eletrônicos[3].
Ação e reação – na guerra é preciso estratégia
É preciso reconhecer que são imensas as ameaças que o sistema notarial e registral experimenta nos dias que correm. As novas tecnologias da informação e comunicação batem à nossa porta e os imensos desafios que a sociedade nos impõe não podem ser respondidos de maneira precipitada, açodada, afoita, improvisada.
Nos últimos anos, novos modelos de organização da informação registral foram se insinuando na atividade, destruindo, lentamente, a larga tradição do sistema registral brasileiro. SINTER, entidades registradoras, centrais estaduais (ligadas ou não a entidades ou empresas privadas), tudo isso representa a tendência de uma “fuga privatística” ou, no sentido inverso, a administrativização dos Registros Públicos com a assimilação progressiva das atividades delegadas pelo próprio ente delegante. Está em jogo dois modelos distintos: centralização versus descentralização.
Deixo para outra oportunidade o aprofundamento da crítica desse modelos. Consigno, de passagem, que a descentralização de dados no arco ou círculo registral é um modelo elegante, factível e consentâneo com a tradição.
A redação é matéria própria para regulamentação – como a quase esmagadora maioria das propostas aqui ventiladas.
Crítica analítica
Voltemos à redação proposta. Neste caso vamos empreender um exame analítico da redação proposta, com as críticas que considero pertinentes:
§ 5º As certidões extraídas dos registros públicos deverão ser fornecidas eletronicamente[1], com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário[2], com mecanismo seguro de identificação de sua autenticidade[3], dispensada a sua materialização pelo oficial de registro[4]
O meio e a prova
[1] – Não se deve limitar os meios de suporte material da publicidade registral. O Oficial não pode ter o poder ou a faculdade de negar expedir certidão ou informação em qualquer meio – seja eletrônico ou em papel. Pense-se na certidão de nascimento e em centenas de outros exemplos em que a certidão expedida em papel ainda é simplesmente indispensável.
Não havendo suporte informático (ou mesmo energia elétrica) e a publicidade registral ficará impossibilitada?
É uma discriminação abominável. Obviamente, nada impede que a certidão seja expedida em meios eletrônicos, a critério do próprio interessado.
Impressão pelo próprio usuário?
[2] – A tarefa de imprimir a certidão ficará a cargo do próprio interessado? Qual é a tecnologia ou ferramenta que lhe permitirá reproduzir em papel a certidão eletrônica conservando-lhe os mesmos atributos de autenticidade e integridade ínsitos ao suporte material eletrônico?
Insinua-se aqui um processo de autenticação do autenticado. Explica-se: só tem sentido vedar a expedição originária da certidão em papel na suposição de que o interessado fará (ou rogará) a sua impressão. Mas como o fará? Responde-se: por intermédio de outro serventuário da fé pública (vide comentários ao § 6°). Será uma forma de autenticação extra notarial.
Se a certidão poderá ser emitida por qualquer unidade, por intermédio de centrais (como reza o mesmo § 6°) advinha-se que a cobrança será por ambas – emissão e impressão. É um bis in idem intolerável. Além disso, será preciso criar um livro de controle de impressão. De outra forma, como se provará que a certidão “materializada” na serventia localizada alhures conserva os mesmos elementos da original?
[3] – A expressão “mecanismo seguro de identificação de sua autenticidade” é rebarbativa. A autenticidade é atributo do documento eletrônico com assinatura qualificada. É a autenticidade que faz presumir, naturalmente, a integridade e identidade do firmante. Não se “identifica” a autenticidade, mas se a comprova por meios idôneos.
Além disso, não é necessário dizer-se na lei o que é ínsito e próprio à infraestrutura das assinaturas digitais qualificadas.
Os entes imateriais e a fé pública
[4] – Diz a regra que fica dispensada a “materialização” pelo oficial de registro. Essa dispensa não é tolerável. É direito do cidadão receber a certidão nos meios que melhor lhe aprouver. Além disso, deve-se evitar expressões equívocas como “materialização” da certidão – como se a certidão eletrônica fosse uma entidade “imaterial”. Apesar de corrente, devemos buscar uma definição substancial.
ORIGINAL: Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.
§ 1º A certidão, de inteiro teor, poderá ser extraída por meio datilográfico ou reprográfico.
PROPOSTA: § 1º A certidão de inteiro teor, assim como a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, extraída por meio reprográfico ou eletrônico, inclui todos os ônus, restrições e contempla todas as informações necessárias à transmissão e constituição de direitos reais. (NR)
JUSTIFICATIVA: Introdução da certidão de situação jurídica atualizada, que trará informações sobre a situação jurídica corrente do imóvel, excluindo-se eventuais cancelamentos e dados desatualizados, facilitando a interpretação da informação pelo usuário. Vide o par. 8º. O texto também explicita aos registradores de imóveis e às instituições financeiras que tais certidões já dão notícia de toda a situação jurídica do imóvel.
A lei deve evitar explicar para não confundir. Há uma tentação de atrair, para o corpo legal, tudo aquilo que pode e deve ser objeto de regulamentação pela via própria.
A LRP é suficientemente adequada para o que se propõe nesta redação confusa e rebarbativa.
O artigo 16 da LRP reza que os oficiais de registro são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido e a prestar informação às partes (note a expressão partes).
Todo o conteúdo do registro deve ser cognoscível por todos os terceiros e interessados – salvo as hipóteses de sigilo ou de segredo de justiça (inc. VI do art. 30 e inc. IV do art. 31 da Lei 8.935/1994 e várias disposições do Registro Civil).
O interessado (e a expressão interessado aqui ganha especial relevo no contexto da LGPD), seja por meio de certidão ou de informação (n. 1º e 2º do art. 16 da LRP) pode obter a prestação da informação ou da certidão. E pode fazê-lo segundo seus próprios interesses.
O artigo 19 da LRP reza que a certidão pode ser lavrada em inteiro teor [do ato], em resumo, ou em relatório. O § 1º do mesmo artigo dispõe que a “certidão, de inteiro teor, poderá ser extraída por meio datilográfico ou reprográfico”.
Todas as hipóteses enunciativas do ato administrativo registral (certidão ou informação) já estão abrangidas no conjunto normativo em vigor e abrangem “todas as informações necessárias à transmissão e constituição de direitos reais”.
Essa é finalidade precípua do sistema de publicidade jurídica.
Além disso, a expedição do que se denominou “certidão da situação jurídica atualizada do imóvel” é expressão decalcada do Provimento CNJ 89/2019. Vide o inc. VII do art. 10:
A “matrícula eletrônica deve conter dados estruturados que podem ser extraídos de forma automatizada, contendo seções relativas aos controles, atos e situação jurídica do imóvel, constituindo-se em um documento natodigital de conteúdo estruturado”.
Isto é exatamente o que o ato normativo do Judiciário previu: organização do SREI com dados estruturados “que podem ser extraídos de forma automatizada”.
Não custa relembrar que ao longo de várias décadas a chamada certidão da situação jurídica é o que se denominou “certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações”. Nada de novo no front…
Diz-se que a certidão deverá incluir “todos os ônus, restrições”. No entanto essa obrigação já se acha prevista no art. 21 da LRP
Art. 21: sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o Oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal.
A LGPD haverá de produzir profundos impactos na prestação de informações e certidões pelos registros públicos. Ao tema voltaremos no curso deste trabalho.
A chamada “certidão em forma reprográfica” foi uma improvisação deletéria que levou em consideração os interesses próprios da Serventia, em exegese que relevou a economia interna das serventias em detrimento do cidadão. As certidões em forma reprográfica se restringiam a reproduzir acriticamente as fichas de matrícula sem qualquer exame de caráter jurídico.
Era mais fácil; era cômodo, econômico para o Oficial – e naturalmente mais custoso para o utente, que acaba recebendo a tarefa de decifrar a chamada situação jurídica relativamente àquele dado imóvel.
A certidão em “modo reprográfico” é a negação da atividade jurídica a cargo de um profissional do direito (art. 3º da Lei 8.935/1994).
O destinatário da publicidade registral não deve arcar com a tarefa própria e inerente à atividade registral, que consiste em fazer a depuração jurídica do repositório matricial.
O modelo de expedição de certidão por meio “reprográfico”, tal e como entendido correntemente, contraria frontalmente a LGPD ao enunciar todas as circunstâncias e vicissitudes – ou para usar uma expressão utilizada na proposta [de reforma da LRP]: a “situação jurídica” – de atos e fatos jurídicos já cancelados, extintos, retificados, anulados etc.
O que é pior: o modelo “reprográfico” transfere para o utente, seja ele o privado, o agente do mercado ou da administração, o ônus e a tarefa de proceder à interpretação da “situação jurídica” decalcada do conjunto de informações consolidadas e isso sem qualquer critério lógico-jurídico.
A certidão no modo automático (reprográfica) é o push down do sistema e favorece unicamente ao próprio registrador, que se exonera, indevidamente, da tarefa de proceder ao recorte do que seja juridicamente relevante, ou (o que é ainda pior) a intermediários, encarecendo o intercâmbio de bens e direitos. Uma nota final: a faculdade de expedição de certidão “por meio reprográfico” deve cingir-se ao inteiro teor do ato, não da matrícula. Essa é a enteléquia da publicidade registral, sua finalidade natural: a expedição de “certidão do registro” (é a dicção precisa do art. 17 da LRP) e não certidão ou informação de vários registros ou matrículas, o que transformaria o sistema de publicidade registral em mero depósito de dados
O OR entrevista nesta semana o registrador e ex-decano do Colégio de Registradores da Espanha, D. Fernando Méndez González.
Registrador em Barcelona, Fernando Méndez González é uma autoridade mundial em temas de registros públicos. Foi decano do Colégio de Registradores de Espanha em período em que os registros prediais naquele país passavam por enormes dificuldades. Sob sua batuta, o corpo de registradores soube enfrentar os desafios e robusteceu, ainda mais, o paradigmático serviço registral espanhol.
Conheça a opinião de Fernando Méndez González sobre temas atuais de publicidade registral e direito à privacidade.
Observatório do Registro- Recentemente, a EuropaPressveiculou nota em que a Associação de Defesa dos Usuários dos Registros Públicos (Audrp) apresentou uma denúncia à Agência Espanhola de Proteção de Dados contra o Colégio de Registradores, “por facilitar dados de caráter pessoal a terceiros, via internet”. A questão nuclear reside na emissão de notas informativas sem comprovação do legítimo interesse e justificação da rogação.
Fernando Méndez: Como se sabe, os notários espanhóis pretendem sobreviver à custa de se apropriarem das funções registrais. A função de qualificação registral, por exemplo, é alvejada sob o argumento de que haveria uma “dúplice qualificação”, já que o notário exerce um exame de legalidade e o registrador se superpõe a ela. Se os notários pudessem qualificar os títulos, em realidade seriam eles os registradores. Ademais, seriam os autores intelectuais do ato de registro, reduzindo os registradores a meros mecanógrafos ou amanuenses…
OR – Se eles qualificam, podem simplesmente eleger os registradores e com isso emitir as informações simples…
FMG – A notícia veiculada pela EP se radica na estratégia de se apropriar da função de expedição de informação registral. Na Espanha há duas formas de se veicular a informação registral: (a) nota simples informativa e (b) certidão. A terceira — leitura direta dos livros — está proibida, pois a Lei de Proteção de Dados impede que os interessados possam aceder diretamente aos dados protegidos. No caso de certidões, o Registrador examina o conteúdo do registro e subscreve o documento. Já na nota simples informativa, em tese não se examina o conteúdo, mas na prática esse exame ocorre. Veja que o registrador não firma o documento, que leva o selo do Registro. Seu preço é excessivamente barato.
OR – O registrador não assina a nota simples informativa?
FMG – Atualmente, não se justifica que os documentos registrais, quaisquer que sejam – inclusive a nota simples –sejam emitidos com simples selos, quando deveriam ser assinados. Definitivamente, penso que deveria desaparecer o conceito da nota simples informativa sendo reduzido o acesso à informação registral a uma única via: a certidão. O esquema atual responde a uma realidade econômica, social e tecnológica ultrapassada, não se adequando às necessidade de rapidez e segurança de nosso tempo em que se torna uma realidade a contratação impessoal.
OR – Atualmente, como essas informações são solicitadas ao Registrador?
FMG – Elas podem ser solicitadas diretamente no Registro, mediante requerimento firmado pessoalmente pelo próprio solicitante, ou pela internet. Em todos os casos, o solicitante deverá identificar-se e manifestar o interesse que justifica a expedição da informação. Este interesse há de ser “conhecido”, nos termos da Lei Hipotecária, o que a doutrina e a jurisprudência interpretam como “legítimo”. O interesse deve ser manifestado, não justificado.
OR – Fiz uma rápida pesquisa na Internet acerca da Associação de Defesa dos Usuários de Registros Públicos e desponta unicamente a repercussão da notícia aqui comentada. O site da entidade não traz os nomes das pessoas que compõem a diretoria. Afinal, quem administra e representa a ADURP?
FMG – A Adurp compõe-se de um grupo de três notários, cujo presidente é o vice-decano do Colégio Notarial de Las Palmas. Por seu turno, seu decano é o vice-decano do Conselho Geral do Notariado. As notas que geraram as discussões foram solicitadas pela internet, com nomes e documentos de identidade falsos e com motivos absurdos. Em alguns casos obtiveram-se as respostas, mas observe-se: (a) Não obtiveram nenhuma nota rogada presencialmente, pois nesse caso seriam obrigados a identificarem-se exibindo suas cédulas de identidade (DNI). (b) Omite-se o fato, bastante relevante, que a maioria das requisições deixaram de ser atendidas; (c) Pela internet se pode comprovar a identidade do requerente, já que os dados relativos ao nome e DNI ficam arquivados em nossos sistemas a partir da solicitação.
OR – A questão do controle do interesse legítimo parece ser o ponto central do problema.
FMG – Em relação ao controle do interesse legítimo, pondere o seguinte. Em primeiro lugar, o interesse deve ser manifestado, mas não justificado perante o Registrador. Em realidade, tanto faz que se alegue um motivo absurdo — como aliás se fez — ou um legítimo, porém falso. Trata-se de circunstâncias que o Registrador ordinariamente não pode apurar. Além disso, o critério adotado pela jurisprudência — sobre qual seria o interesse verdadeiramente legítimo — é muito amplo. Dou um exemplo: a um jornalista se reconhece amplamente esse interesse. Depois, as requisições chegam pela internet por intermédio do Colégio de Registradores, o que empresta aos pedidos uma aparência de regularidade, isso tudo sem contar que essas requisições vêm em grande quantidade…
OR – O que demonstra que não se pode mudar o sistema em virtude das exceções. Não se decreta o fim da aviação civil por que um avião se acidentou…
FMG – Solicita-se uma grande quantidade de notas simples em todo o país. Atendemos a notários, advogados, bancos, administradores, incorporadores etc. Em regra não há qualquer problema, pois o uso da informação é racional e adequado às necessidades do mercado imobiliário.
OR – Afinal, houve invasão à privacidade nos casos denunciados?
FMG – Em nenhum caso se facilitou o acesso a dados protegidos, absolutamente. Sob esse aspecto, é fundamental que se diga que não se tem notícia da ocorrência de uma só falha.
OR – Podemos considerar tudo isso uma disputa por mercado de trabalho?
FMG – O fato é que, com a estratégia idealizada, buscou-se demonstrar que os Registradores não controlam devidamente os dados sob sua guarda. Fazendo-se passar por uma Associação de Usuários, o que pretenderam foi aceder livremente à informação registral sem o controle do registrador. A única conclusão a que se pode chegar é que o sistema não está concebido para que as pessoas possam atuar como hackers. Em tese, acessar os dados registrais, subvertendo as finalidades para as quais o sistema foi criado, forjando identidade e interesse legítimo, supõem: suplantação da personalidade, falsificação de documento, cessão não consentida de dados etc. Por fim, tanto o Ministério da Justiça, quando a Agência de Proteção de Dados, estão cientes de todo o ocorrido. À parte isso, o sistema eletrônico será reforçado e aperfeiçoado.
OR – Muitos procuram uma analogia com informações sensíveis que, por exemplo, os médicos mantêm sob sua guarda. Não seria justificável que os médicos ou a associação médica veiculasse essas informações a terceiros por meio de suas entidades. Como responder a essas críticas?
FMG – Vamos por partes. Em primeiro lugar, a informação registral está em cada Registro, não no Colégio, que não a possui nem pode aceder a ela. O Colégio de Registradores criou um sistema eletrônico denominado FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) que serve para encaminhar as requisições de informações ao registro correspondente, mas não acede diretamente à informação registral. Por outro lado, quando um adquirente inscreve, já sabe que sua aquisição pode ser conhecida mediante a solicitação de informação, um requisito indispensável para que o mercado possa funcionar adequadamente. No exemplo dos médicos, os dados sensíveis, assim como os demais de uma história clínica, não estão concebidos para que possam ser consultados por terceiros, a não ser por outros médicos.
OR – Há notícia de efetivo dano experimentado por quem teve sua situação jurídica publicitada por uma nota simples na Espanha?
FMG – Já houve notícias de que a ETA [Euskadi Ta Askatasuna, “Pátria Basca e Liberdade”, grupo terrorista que busca a independência da região basca, NE] obteve dados patrimoniais mediante a solicitação de informação registral por meio de pessoas físicas. Já no âmbito do Registro Mercantil, houve queixas dos empresários espanhóis que se ressentiram do fato de que seus concorrentes franceses, por exemplo, poderiam obter mais e melhores informações examinando os depósitos em contas inscritos no Registro Mercantil espanhol. A inversa não é verdadeira; isto é, os espanhóis não podem, com a mesma comodidade, examinar os depósitos em contas no Registro Mercantil francês porque a França transpôs de forma diferente as diretivas europeias sobre a matéria. Tudo isso leva à necessidade de uniformizar a regulamentação na Europa, pois a informação homogênea é essencial para o bom funcionamento do mercado. Já em outro plano, é usual que os jornalistas investiguem políticos solicitando informações aos Registros de Imóveis e Mercantis. A essas informações teriam direito, segundo consagra a jurisprudência. Em suma, o serviço de informação do sistema registral espanhol goza de excelente reputação e é valorizado pelos cidadãos, empresas e administrações, pois facilita extraordinariamente o funcionamento dos mercados imobiliário e hipotecário, proporcionando a adoção de medidas cautelares ou promovendo a execução de sentenças, colaborando com a efetividade do processo judicial.
OR – Como conciliar a necessidade social e econômica da publicidade registral com o direito à privacidade?
FMG – Trata-se de um dilema de difícil equação. No sistema espanhol, a inscrição, em linhas gerais, é voluntária, mas fundamental para a segurança e liquidez da aquisição. O preço é a titularidade que é tornada pública pela publicidade registral — embora com certas limitações. Parece-me que se deve reconhecer a todo o cidadão o direito de saber a quem pertence um imóvel determinado, sem maiores detalhes. Se se busca uma informação mais ampla e completa, há limitações fundamentais: em primeiro lugar, o direito a obter a informação registral há de responder à finalidade do registro – ou seja, corrigir assimetrias informativas no mercado imobiliário. Portanto, a informação há de ser provida nos casos em alguém dela efetivamente necessite, seja porque vai adquirir o imóvel, seja porque dará o bem em garantia.
OR – Voltamos ao tema do legítimo interesse…
FMG – De fato, controlar o legítimo interesse, joeirando a boa ou má utilização do sistema é extremamente difícil. Quiçá a solução poderia ser exigir autorização do titular registral para o acesso à informação completa. Depois, os denominados dados sensíveis somente poderão ser conhecidos com autorização do afetado ou por aquelas pessoas especialmente autorizadas pela lei que, a meu juízo, devem ser unicamente os juízes, promotores de justiça ou a Fazenda Pública, no caso de fiscalização. Enfim, creio que a atual facilidade para se obter uma informação registral completa, excluídos os dados sensíveis ou especialmente protegidos, deve desaparecer.
OR – O que o Colégio está fazendo para mitigar os problemas apontados?
FMG – Creio que o Colégio esteja dialogando com a Agência de Proteção de Dados e com o Ministério da Justiça. Em primeiro lugar, nas requisições realizadas pela internet, o Colégio somente dará curso à tramitação do pedido se exista a necessária manifestação de um interesse que responda à finalidade institucional do Registro — ou quando esteja em causa aqueles casos em que a jurisprudência tenha reconhecido o direito à informação, como é o caso dos jornalistas. O controle cabe a cada Registro. A proveniência da requisição do Colégio, acaba por criar uma aparência de que tal interesse efetivamente existe, o que pode facilitar o êxito parcial do estratagema utilizado por quem burla o sistema. Há que se buscar um sistema de comprovação automática do número de DNI declarado – se de fato existe, se há correspondência com o nome do solicitante etc. A largo prazo, é necessário ir restringindo o acesso à informação registral.
OR – A certificação digital (assinatura digital), por gerar a presunção de autoria da assinatura, não poderia se constituir no instrumento obrigatório para rogação de informações registrais? Com isso se constituiria uma prova pré-constituída contra aquele que faz mal uso da informação.
FMG – Sem dúvida! Na Espanha, todos as novas cédulas de identidade (DNI) são digitais e incorporam a firma eletrônica, o que significa que em uns 5 ou 6 anos todos os cidadãos disporão de uma DNI, podendo firmar eletronicamente. Nesse ambiente, a exigência da firma eletrônica para veicular a requisição de serviços registrais pela internet não representará qualquer problema adicional e servirá para controlar, com suficientes garantias, a identidade pessoal do solicitante. Atualmente, como medida adicional de segurança, os registros arquivam as requisições durante 5 anos, precisamente para esta finalidade. Uma medida complementar poderia ser a de que o registro se comunicasse com o titular registral toda vez que alguém solicitasse uma informação e que esta fosse emitida. Ou que os titulares pudessem ter conhecimento do fato consultando sempre que quisessem o registro.
OR – Os documentos particulares, firmados pelas partes com assinatura digital, poderiam confortavelmente substituir as formalidades custosas da escritura pública?
FMG – De um ponto de vista — das garantias de autenticidade do documento –, não há a menor dúvida a respeito. Questão diversa é saber se essa equivalência justificaria a substituição do meio tradicional em todos os casos. Tendo a considerar que seria justificável nos casos de documentos estandardizados, nos quais há a interveniência de grandes corporações ou instituições bancárias que colocam em jogo seus ativos reputacionais (por exemplo, nos casos de hipotecas bancárias). Nos demais casos, não é assim tão óbvio que a substituição possa ser vantajosa, pois a intervenção notarial não seria substituída pela autoria documental do próprio particular, mas poderia concorrer serviços de outros profissoonais. Nesse caso, não se garante que esses outros serviços sejam mais especializados, nem mais baratos. Cada caso é um caso e devem ser muito bem estudados.
