Visualização da Matrícula

LGPD – a estática e a dinâmica do registro

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Reforma entrópica da LRP

PROPOSTA: “§ 10. Os Registros de Imóveis deverão disponibilizar, por intermédio do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC, a visualização da matrícula e dos atos praticados no Registro Auxiliar, ao custo de 30% do valor da certidão.”

JUSTIFICATIVA: Adaptação da lei ao Registro Eletrônico de Imóveis, com inclusão na lei do serviço de visualização on line de matricula [sic], já disponível nas centrais compartilhadas, que permite ao usuário acesso à matrícula eletrônica imediatamente, 24h por dia, mesmo em dias não úteis.

Emolumentos – lei estadual.

Iniciemos com essa indicação: matéria emolumentar deve ser objeto de lei estadual.

A tentação de elevar a matéria ao âmbito federal deve ser enxergada com muito cuidado. Parece existir uma tendência nesse sentido. Todavia, como temos tido ocasião de destacar no curso desta análise, o problema deve ser resolvido com estratégia e conhecimento de causa.

Um órgão não é o organismo

Já aludimos às funções do SAEC. Fica aqui a advertência: como órgão do SREI, o SAEC não deve se constituir em fonte da publicidade registral, sob pena de subversão do próprio sistema de delegação, convertendo o hub de acesso e trânsito informacional em fonte própria de dados e informação.

Não será o SAEC o portal de “visualização da matrícula e dos atos praticados no Registro Auxiliar”.

Tenho denunciado uma tendência de alocação, em centrais (ou mesmo no SAEC) de dados registrais, convertendo-as em entidades para-registrais com uma espécie de subdelegação de ofício e função sem previsão legal ou constitucional.

Intenta-se, por meio de emendas legislativas, instituir as centrais em atores personalizados aos quais se atribuem funções próprias delegadas aos registradores para a prática de atos registrais como prenotação, emissão de certidões etc.

Quem prenota, emite certidões ou presta informações é o registrador, não centrais ou SAEC e nem mesmo o ONR.

Isso nos leva a uma outra série de considerações. Vamos a elas.

LGPD e a atividade registral

À parte esse problema de fundo, aqui se avança sobre um tema ainda pouco discutido e muito sensível: o impacto da LGPD na publicidade registral.

Temos sustentado que o acesso à chamada “visualização da matrícula” deverá se constituir em exceção, já que ela revela a terceiros dados, circunstâncias e vicissitudes que se relacionam ou integram a esfera privada de todo aquele que, direta ou indiretamente, figura no registro na sucessão de atos que filiam e compõem o historial tabular.

Sabemos que muitos desses atos acham-se cancelados, direta ou indiretamente, seja pela sucessão na titularidade dos direitos, seja por inúmeras mutações jurídicas (retificações, gravames etc.). O que pode interessar a terceiros, por exemplo, saber que fulano sofreu uma indisponibilidade de bens no passado, ou que sicrano experimentou uma penhora? Que interessará a terceiros conhecer circunstâncias já canceladas, alteradas, extintas? Separações, divórcios, reconciliações – o que tudo isso pode interessar no contexto dos intercâmbios de representados pela aquisição ou oneração de bens imóveis? Mudança de sexo, averbação de transgeneridade ou de situações relacionadas como uniões homoafetivas – o que estas circunstâncias podem alterar ou qualificar a aquisição ou transmissão de bens e direitos?

Dizemos que essa modalidade de “visualização de matrícula” deverá ser exceção porque, tratando-se de mera informação, a lei faculta o seu acesso somente às “partes” – isto é, àqueles que possam demonstrar e comprovar legítimo interesse. Esta é, precisamente, a redação do item 2º do art. 16 da LRP, que alude a “partes”.

“Partes” e o legítimo interesse na rogação

Hoje causam espécie dois aspectos da lei: (a) que as “informações” devam ser prestadas às “partes” e (b) que “qualquer pessoa” possa requerer certidão do registro “sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”[1].

Já me debrucei sobre o tema, tendo me dedicado a proceder a uma exegese do corpo legal em um caso concreto[2]. Partes, no contexto da Lei de Registros Públicos, é um conceito técnico: refere-se às pessoas que, direta ou indiretamente, figuram no Registro ou têm legitimidade para promover mutações na situação jurídica e obter do Registro de Imóveis informações de seu interesse. Parte é, pois, um conceito de processo e o Registro, como se sabe, é um processo. A epígrafe do Capítulo III do Título V da LRP acha-se assim grafada: “Do Processo do Registro” (arts. 182 e seguintes).

O conceito de parte pode ser expandido, no contexto dos Registros Públicos, e assim alcançar a ideia de legitimidade postulatória para obter as informações do Registro. Assim como a própria LRP previu a legitimidade para as obter (n. 2º do art. 16), a Lei de Notários e Registradores cravou o dever dos Oficiais do Registro de Imóveis de “facilitar, por todos os meios, o acesso à documentação existente às pessoas legalmente habilitadas”, conforme inciso XII do art. 29 da LNR[3].

Vimos, pela enunciação dos dispositivos legais citados, que há uma gradação: partes não é o mesmo que quaisquer pessoas.

Afinal, quem poderá rogar e obter informações do Registro de Imóveis?

Como já asseverei no curso deste trabalho, a cláusula aparentemente aberta do art. 17 da LRP – “qualquer pessoa” – não deve levar o intérprete a se afastar do escopo: “requerer certidão do registro”, expressão preposicionada por artigo definido que parece indicar um ato de registro determinado, não vários, nem indeterminados ou aleatórios.

Estaríamos diante de uma faculdade de postulação, aberta a qualquer pessoa, para obtenção de certidões de um determinado registro, não o acesso indiscriminado a todo e qualquer elemento que componha o acervo registral, abarcando o que poderia representar na prática um inventário patrimonial do cidadão – circunstância que pode ser amplificada com o acesso a centrais de informação dos Estados e muito comprometida pela vulneração de dados de caráter pessoal.

A visão tradicional na voz de Serpa Lopes

Vejamos como a doutrina tradicional feriu o tema. O tratadista assim registrou:

“Por conseguinte, quando a lei impõe ao Oficial a obrigação de mostrar às partes os livros de registo, subentende-se um interesse concreto, relacionado com o objeto certo, determinado e individuado, e não qualquer proposição vaga e indefinida que, sob a capa de uma investigação, transformaria o direito da parte numa verdadeira correição, uma vasta e desmedida faculdade de inspeção, que a lei atribui e só permite às autoridades judiciárias ou fiscais. Essa a interpretação harmônica com o próprio mecanismo do registo e especialmente o de imóveis” [4].

O mesmo SERPA LOPES cingirá a consulta (obtenção da informação) aos indicadores pessoal e real. Levemos em consideração que suas conclusões estavam condicionadas pelos limites instrumentais e infraestruturais da organização do Registro à época:

“Que faculta o art. 19[5]? Que o interessado possa, de pronto, saber a quem pertence a propriedade de determinado imóvel, não um imóvel qualquer, vagamente indicado; que alguém possa se certificar dos ônus que porventura gravem um determinado imóvel. A obrigação de exibição dos livros por parte dos serventuários, se cinge no apresentar ao interessado, não todos os livros para pesquisa, mas o livro onde deve figurar o imóvel por ele indicado, quer sob a base da menção à pessoa do proprietário, por meio do Indicador Pessoal, quer sobre a base da especificação do imóvel, através do Indicador Real. A publicidade assegurada não pode ser realizada através do registo, mas sim, partindo do objeto da pesquisa, seja uma pessoa, ou seja, um imóvel, e a obrigação do Oficial se circunscreve na apresentação do livro, onde se encontra transcrita ou inscrita a situação que se deseja conhecer”[6].

Tempos modernos – “um novo começo de era”

Os tempos mudaram, as novas tecnologias prenunciam uma nova era. As exigências hoje são outras, conformam-se de modo singular, mais específico, tornam-se complexas, variegadas. Já se consagrara a rotina de pesquisa nas centrais de informação de registradores com vistas a instruir ações executivas, sejam os interessados os privados ou o próprio estado, nas execuções fiscais e nos casos de indisponibilidades de bens – o que não deixa de ser uma forma heterodoxa de acesso aos dados do Registro.

Mais recentemente, surgiram novas demandas oriundas da sociedade e do próprio mercado: já não se buscam somente os dados da pessoa ou da coisa, mas abarcando um escopo maior, com pesquisas gerais e indeterminadas e, em certo grau, aleatórias[7]. Por exemplo, investigam-se padrões que possam revelar o comportamento do mercado na aferição de preço médio de transações, velocidade nos intercâmbios, identificação de imóveis em fase de execução ou levados a leilão, arrematados, adjudicados etc. Visa-se, com isso, amplificar a previsibilidade dos intercâmbios, implementar velocidade aos processos e a garantir maior segurança jurídica.

Tradicionalmente, sempre se entendeu que estas buscas indeterminadas ou genéricas, descartando peças centrais de informação – como a pessoa, a coisa e, em certa medida, o direito – e focando em elementos acessórios, não poderiam ser toleradas. Uma vez mais, lembremo-nos de SERPA LOPES:

“No caso sub judice, o pedido é formulado indeterminadamente. Não há indicação do imóvel, não há referência à pessoa do seu proprietário; não pode, assim, facultar-se a devassa dos livros do registo, devassa que não se compreenderia, de maneira alguma, e que perturbaria a própria ordem do serviço, dando ao mecanismo da publicidade uma extensibilidade jamais pretendida pelo legislador, uma extensibilidade sem resultados práticos, e que mesmo feriria o bom-senso”[8].

Para fornecer as informações ainda hoje ocorre uma espécie de subversão das rotinas tradicionais, encarecendo os custos para sua produção com o apoio de ferramentas inadequadas ainda hoje utilizadas. Não dispondo de um código que permita articular uma linguagem baseada em ontologia – a favorecer respostas mais rápidas e precisas – ficamos completamente atados para a produção desses dados.

O SREI e a mudança de paradigmas

O Registro foi criado e sempre existiu para aparelhar os intercâmbios relativos a bens e direitos imobiliários. O acesso aos livros, às informações, aos dados, sempre se facultou para que se cumpra a finalidade primacial do Registro de Imóveis, a teleologia registral: outorgar direitos e os publicizar juridicamente. O nosso foco sempre foi posto nos intercâmbios e transações entre privados – “A” aliena a “B” que institui um direito real de garantia a “C”. A situação jurídica, que assim se estabelece, será oponível a todos os terceiros.

Todavia entram em cena, agora, os meios eletrônicos que alteram substancialmente o ecossistema dos Registros Públicos. Já aludi a este fenômeno no artigo Sistema de Registro de Imóveis eletrônico – ao qual remeto o leitor[9].

Com as mudanças provocadas pelas novas tecnologias de comunicação e informação, surgem demandas inéditas nos Registros de Imóveis – como, por exemplo, a pesquisa de todos os imóveis de um determinado bairro para apurar variáveis que serão utilizadas por algoritmos que revelam oportunidades de novos negócios e evitam problemas na aquisição, orientando os investimentos, trazendo maior segurança, rapidez e previsibilidade.

Estamos diante de um novo desafio: amplificar a garantia da segurança jurídica e econômica nos intercâmbios imobiliários com o apoio de novas tecnologias, simplificando processos e automatizando as rotinas.

Em suma: o mercado está abandonando a figuração quase arquetípica do Registro de Imóveis tradicional (A x B x C) e avançando em direção a figurações plúrimas e complexas. As empresas que atuam no mercado imobiliário, baseadas em coleção de dados (big data), já não estão focadas num único e determinado imóvel ou pessoa, mas a lógica, inerente ao seu negócio, a conduz a um outro patamar, de relações complexas, que são realizadas com apoio em novas tecnologias, obtendo maior velocidade, economicidade e eficiência.

São esses dados o motor da nova economia no nicho do setor imobiliário.

Todavia, ao lado desse impulso quase irresistível, a sociedade ergue algumas barreiras. A mais importante delas é a proteção de dados pessoais. Veremos em detalhe.

Dinâmica e estática do Registro

A matrícula imobiliária é um ente dinâmico, já a filiação revela, somente para interessados legitimados, a cadeia estática de atos inscritos (trato sucessivo) que fica penumbrada por não interferir diretamente com o tráfico jurídico-imobiliário.

No direito inglês o mecanismo é chamado de Curtain Principle ou Mirror Principle. Para GRAY & GRAY o objetivo do registro imobiliário é que

“any prospective purchaser of registered land should always be able to verify, by simple examination of the register, the exact nature of all interests existing in or over the land which he proposes to buy”[10].

O tema é complexo e será agitado na aplicação prática da LGPD.

Princípio de finalidade da publicidade registral e a autodeterminação da imagem

O acesso indiscriminado aos dados pessoais, que o acesso à informação pela “visualização da matrícula” proporciona, fere o princípio da autodeterminação da imagem e contraria o princípio da finalidade que é a enteléquia da publicidade registral imobiliária e que se concretiza pela “manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular concorda com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada” (inc. XII do art. 5º c/c inc. I do art. 6º da LGPD)[11].

O STF e o princípio da autodeterminação

O STF vem de decidir exatamente sobre esse mesmo tema e vale a pena refletir sobre o impacto da lei e dessas decisões na atividade registral já que a expedição de certidão por mera cópia reprográfica de matrículas pode dar ensanchas à tredestinação das finalidades da publicidade jurídico-registral.

Aludindo às ameaças representadas pelo advento de novas tecnologias nas atividades tradicionais, o ministro GILMAR MENDES deixou consignado em voto proferido na ADI 6.389:

“O direito fundamental à igualdade – enquanto núcleo de qualquer ordem constitucional – é submetido a graves riscos diante da evolução tecnológica. A elevada concentração de coleta, tratamento e análise de dados possibilita que governos e empresas utilizem algoritmos e ferramentas de data analytics, que promovem classificações e esteriotipações discriminatórias de grupos sociais para a tomada de decisões estratégicas para a vida social, como a alocação de oportunidades de acesso a emprego, negócios e outros bens sociais. Essas decisões são claramente passíveis de interferência por vieses e inconsistências que naturalmente marcam as análises estatísticas que os algoritmos desempenham” (voto proferido na ADI 6.389).

Na mesma direção o voto da ministra ROSA WEBER. Para ela são “decorrências dos direitos da personalidade, o respeito à privacidade e à autodeterminação informativa”. Tais direitos “foram positivados, no art. 2º, I e II, da Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), como fundamentos específicos da disciplina da proteção de dados pessoais”. As mudanças sociais e econômicas – ainda segundo a Ministra – “demandam incessantemente o reconhecimento de novos direitos, razão pela qual necessário, de tempos em tempos, redefinir a exata natureza e extensão da proteção à privacidade do indivíduo independentemente do seu conteúdo, mutável com a evolução tecnológica e social, no entanto, permanece como denominador comum da privacidade e da autodeterminação o entendimento de que a privacidade somente pode ceder diante de justificativa consistente e legítima” (ADI 6.389, voto de 24/4/2020).

Notas

[1] O art. 17, bem como o art. 217 da LRP, aludem à rogação de publicidade e inscrição no protocolo por “qualquer pessoa”.

[2] V. Processo 583.00.2008.151169-7 – informação – publicidade registral em https://quintoregistro.wordpress.com/2008/06/10/processo-583002008151169-7/.

[3] A Lei 8.935/1994 utiliza-se da expressão “documentação existente”. Documento nada mais é do que “unidade de registro de informações, qualquer que seja o suporte ou formato” (inc. II do art. 4º da Lei 12.527, de 18/11/2011).

[4] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos Registos Públicos. Vol. I. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 4ª ed., 1960, p. 106-7, n. 40.

[5] Curioso observar que a redação do n. 2º do art. 19 do Decreto 4.857/1939 já facultava, às partes, o acesso direto aos livros de registro para obtenção de informações de seu interesse. Na redação atual, o Oficial já não está obrigado a mostrar às partes os livros de registro, mas tão-somente a fornecer a informação.

[6] Idem, ibidem.

[7] O Projeto SINTER, da Receita Federal do Brasil, se orienta no sentido de buscar revelar, a partir de padrões aferíveis por meio de aplicação de tecnologias de big data, atividades suspeitas de lavagem de dinheiro ou de evasão fiscal. Obtém-se, de modo aleatório, respostas a perguntas que ainda não foram formuladas, o que representa, em certa medida, um paradoxo. Para o aprofundar o tema, sugiro a leitura do excelente Mayer-Schonberger, Viktor. Cuker, Kenneth. Big Data: The Essential Guide to Work, Life and Learning in the Age of Insight. London: John Murray, 2017, 320 p. [ISBN: 9781473647206].

[8] Idem, ibidem.

[9] JACOMINO, Sérgio. Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, 2018. Acesso: http://bit.ly/2V49S13.

[10] GRAY, Kevin & GRAY, Susan Francis. Elements of Land Law, 5 ed. London: OUP, 2008, p. 190.

[11] Para um maior aprofundamento do tema no âmbito da publicidade registral, consulte: MARANHÃO, Juliano Souza de Albuquerque. Proteção de Dados e o Registro Imobiliário. Acesso: https://near-lab.com/.

Publicidade Registral e Direito à Privacidade

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Homem de terno preto falando ao microfone com um computador ao fundo, durante uma apresentação em conferência.
Fernando P. Méndez González

O OR entrevista nesta semana o registrador e ex-decano do Colégio de Registradores da Espanha, D. Fernando Méndez González.

Registrador em Barcelona, Fernando Méndez González é uma autoridade mundial em temas de registros públicos. Foi decano do Colégio de Registradores de Espanha em período em que os registros prediais naquele país passavam por enormes dificuldades. Sob sua batuta, o corpo de registradores soube enfrentar os desafios e robusteceu, ainda mais, o paradigmático serviço registral espanhol.

Conheça a opinião de Fernando Méndez González sobre temas atuais de publicidade registral e direito à privacidade.

Observatório do Registro- Recentemente, a EuropaPress veiculou nota em que a Associação de Defesa dos Usuários dos Registros Públicos (Audrp) apresentou uma denúncia à Agência Espanhola de Proteção de Dados contra o Colégio de Registradores, “por facilitar dados de caráter pessoal a terceiros, via internet”. A questão nuclear reside na emissão de notas informativas sem comprovação do legítimo interesse e justificação da rogação.

Fernando Méndez: Como se sabe, os notários espanhóis pretendem sobreviver à custa de se apropriarem das funções registrais. A função de qualificação registral, por exemplo, é alvejada sob o argumento de que haveria uma “dúplice qualificação”, já que o notário exerce um exame de legalidade e o registrador se superpõe a ela. Se os notários pudessem qualificar os títulos, em realidade seriam eles os registradores. Ademais,  seriam os autores intelectuais do ato de registro, reduzindo os registradores a meros mecanógrafos ou amanuenses…

OR – Se eles qualificam, podem simplesmente eleger os registradores e com isso emitir as informações simples…

FMG – A notícia veiculada pela EP se radica na estratégia de se apropriar da função de expedição de informação registral. Na Espanha há duas formas de se veicular a informação registral: (a) nota simples informativa e (b) certidão. A terceira — leitura direta dos livros — está proibida, pois a Lei de Proteção de Dados impede que os interessados possam aceder diretamente aos dados protegidos. No caso de certidões, o Registrador examina o conteúdo do registro e subscreve o documento. Já na nota simples informativa, em tese não se examina o conteúdo, mas na prática esse exame ocorre. Veja que o registrador não firma o documento, que leva o selo do Registro. Seu preço é excessivamente barato.

OR – O registrador não assina a nota simples informativa?

FMG – Atualmente, não se justifica que os documentos registrais, quaisquer que sejam – inclusive a nota simples –sejam emitidos com simples selos, quando deveriam ser assinados. Definitivamente, penso que deveria desaparecer o conceito da nota simples informativa sendo reduzido o acesso à informação registral a uma única via: a certidão. O esquema atual responde a uma realidade econômica, social e tecnológica ultrapassada, não se adequando às necessidade de rapidez e segurança de nosso tempo em que se torna uma realidade a contratação impessoal.

OR – Atualmente, como essas informações são solicitadas ao Registrador?

FMG – Elas podem ser solicitadas diretamente no Registro, mediante requerimento firmado pessoalmente pelo próprio solicitante, ou pela internet. Em todos os casos, o solicitante deverá identificar-se e manifestar o interesse que justifica a expedição da informação. Este interesse há de ser “conhecido”, nos termos da Lei Hipotecária, o que a doutrina e a jurisprudência interpretam como “legítimo”. O interesse deve ser manifestado, não justificado.

OR – Fiz uma rápida pesquisa na Internet acerca da Associação de Defesa dos Usuários de Registros Públicos e desponta unicamente a repercussão da notícia aqui comentada. O site da entidade não traz os nomes das pessoas que compõem a diretoria. Afinal, quem administra e representa a ADURP?

FMG – A Adurp compõe-se de um grupo de três notários, cujo presidente é o vice-decano do Colégio Notarial de Las Palmas. Por seu turno, seu decano é o vice-decano do Conselho Geral do Notariado. As notas que geraram as discussões foram solicitadas pela internet, com nomes e documentos de identidade falsos e com motivos absurdos. Em alguns casos obtiveram-se as respostas, mas observe-se: (a) Não obtiveram nenhuma nota rogada presencialmente, pois nesse caso seriam obrigados a identificarem-se exibindo suas cédulas de identidade (DNI). (b) Omite-se o fato, bastante relevante, que a maioria das requisições deixaram de ser atendidas; (c) Pela internet se pode comprovar a identidade do requerente, já que os dados relativos ao nome e DNI ficam arquivados em nossos sistemas a partir da solicitação.

OR – A questão do controle do interesse legítimo parece ser o ponto central do problema.

FMG – Em relação ao controle do interesse legítimo, pondere o seguinte. Em primeiro lugar, o interesse deve ser manifestado, mas não justificado perante o Registrador. Em realidade, tanto faz que se alegue um motivo absurdo — como aliás se fez — ou um legítimo, porém falso. Trata-se de circunstâncias que o Registrador ordinariamente não pode apurar. Além disso, o critério adotado pela jurisprudência — sobre qual seria o interesse verdadeiramente legítimo — é muito amplo. Dou um exemplo: a um jornalista se reconhece amplamente esse interesse. Depois, as requisições chegam pela internet por intermédio do Colégio de Registradores, o que empresta aos pedidos uma aparência de regularidade, isso tudo sem contar que essas requisições vêm em grande quantidade…

OR – O que demonstra que não se pode mudar o sistema em virtude das exceções. Não se decreta o fim da aviação civil por que um avião se acidentou…

FMG – Solicita-se uma grande quantidade de notas simples em todo o país. Atendemos a notários, advogados, bancos, administradores, incorporadores etc. Em regra não há qualquer problema, pois o uso da informação é racional e adequado às necessidades do mercado imobiliário.

OR – Afinal, houve invasão à privacidade nos casos denunciados?

FMG – Em nenhum caso se facilitou o acesso a dados protegidos, absolutamente. Sob esse aspecto, é fundamental que se diga que não se tem notícia da ocorrência de uma só falha.

OR – Podemos considerar tudo isso uma disputa por mercado de trabalho?

FMG – O fato é que, com a estratégia idealizada, buscou-se demonstrar que os Registradores não controlam devidamente os dados sob sua guarda. Fazendo-se passar por uma Associação de Usuários, o que pretenderam foi aceder livremente à informação registral sem o controle do registrador. A única conclusão a que se pode chegar é que o sistema não está concebido para que as pessoas possam atuar como hackers. Em tese, acessar os dados registrais, subvertendo as finalidades para as quais o sistema foi criado, forjando identidade e interesse legítimo, supõem: suplantação da personalidade, falsificação de documento, cessão não consentida de dados etc. Por fim, tanto o Ministério da Justiça, quando a Agência de Proteção de Dados, estão cientes de todo o ocorrido. À parte isso, o sistema eletrônico será reforçado e aperfeiçoado.

OR – Muitos procuram uma analogia com informações sensíveis que, por exemplo, os médicos mantêm sob sua guarda. Não seria justificável que os médicos ou a associação médica veiculasse essas informações a terceiros por meio de suas entidades. Como responder a essas críticas?

FMG – Vamos por partes. Em primeiro lugar, a informação registral está em cada Registro, não no Colégio, que não a possui nem pode aceder a ela. O Colégio de Registradores criou um sistema eletrônico denominado FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) que serve para encaminhar as requisições de informações ao registro correspondente, mas não acede diretamente à informação registral. Por outro lado, quando um adquirente inscreve, já sabe que sua aquisição pode ser conhecida mediante a solicitação de informação, um requisito indispensável para que o mercado possa funcionar adequadamente. No exemplo dos médicos, os dados sensíveis, assim como os demais de uma história clínica, não estão concebidos para que possam ser consultados por terceiros, a não ser por outros médicos. 

OR – Há notícia de efetivo dano experimentado por quem teve sua situação jurídica publicitada por uma nota simples na Espanha?

FMG – Já houve notícias de que a ETA [Euskadi Ta Askatasuna, “Pátria Basca e Liberdade”, grupo terrorista que busca a independência da região basca, NE] obteve dados patrimoniais mediante a solicitação de informação registral por meio de pessoas físicas. Já no âmbito do Registro Mercantil, houve queixas dos empresários espanhóis que se ressentiram do fato de que seus concorrentes franceses, por exemplo, poderiam obter mais e melhores informações examinando os depósitos em contas inscritos no Registro Mercantil espanhol. A inversa não é verdadeira; isto é, os espanhóis não podem, com a mesma comodidade, examinar os depósitos em contas no Registro Mercantil francês porque a França transpôs de forma diferente as diretivas europeias sobre a matéria. Tudo isso leva à necessidade de uniformizar a regulamentação na Europa, pois a informação homogênea é essencial para o bom funcionamento do mercado. Já em outro plano, é usual que os jornalistas investiguem políticos solicitando informações aos Registros de Imóveis e Mercantis. A essas informações teriam direito, segundo consagra a jurisprudência. Em suma, o serviço de informação do sistema registral espanhol goza de excelente reputação e é valorizado pelos cidadãos, empresas e administrações, pois facilita extraordinariamente o funcionamento dos mercados imobiliário e hipotecário, proporcionando a adoção de medidas cautelares ou promovendo a execução de sentenças, colaborando com a efetividade do processo judicial.

OR – Como conciliar a necessidade social e econômica da publicidade registral com o direito à privacidade?

FMG – Trata-se de um dilema de difícil equação. No sistema espanhol, a inscrição, em linhas gerais, é voluntária, mas fundamental para a segurança e liquidez da aquisição. O preço é a titularidade que é tornada pública pela publicidade registral — embora com certas limitações. Parece-me que se deve reconhecer a todo o cidadão o direito de saber a quem pertence um imóvel determinado, sem maiores detalhes. Se se busca uma informação mais ampla e completa, há limitações fundamentais: em primeiro lugar, o direito a obter a informação registral há de responder à finalidade do registro – ou seja, corrigir assimetrias informativas no mercado imobiliário. Portanto, a informação há de ser provida nos casos em alguém dela efetivamente necessite, seja porque vai adquirir o imóvel, seja porque dará o bem em garantia. 

OR – Voltamos ao tema do legítimo interesse…

FMG – De fato, controlar o legítimo interesse, joeirando a boa ou má utilização do sistema é extremamente difícil. Quiçá a solução poderia ser exigir autorização do titular registral para o acesso à informação completa. Depois, os denominados dados sensíveis somente poderão ser conhecidos com autorização do afetado ou por aquelas pessoas especialmente autorizadas pela lei que, a meu juízo, devem ser unicamente os juízes, promotores de justiça ou a Fazenda Pública, no caso de fiscalização. Enfim, creio que a atual facilidade para se obter uma informação registral completa, excluídos os dados sensíveis ou especialmente protegidos, deve desaparecer. 

OR – O que o Colégio está fazendo para mitigar os problemas apontados?

FMG – Creio que o Colégio esteja dialogando com a Agência de Proteção de Dados e com o Ministério da Justiça. Em primeiro lugar, nas requisições realizadas pela internet, o Colégio somente dará curso à tramitação do pedido se exista a necessária manifestação de um interesse que responda à finalidade institucional do Registro — ou quando esteja em causa aqueles casos em que a jurisprudência tenha reconhecido o direito à informação, como é o caso dos jornalistas. O controle cabe a cada Registro. A proveniência da requisição do Colégio, acaba por criar uma aparência de que tal interesse efetivamente existe, o que pode facilitar o êxito parcial do estratagema utilizado por quem burla o sistema. Há que se buscar um sistema de comprovação automática do número de DNI declarado – se de fato existe, se há correspondência com o nome do solicitante etc. A largo prazo, é necessário ir restringindo o acesso à informação registral.

OR – A certificação digital (assinatura digital), por gerar a presunção de autoria da assinatura, não poderia se constituir no instrumento obrigatório para rogação de informações registrais? Com isso se constituiria uma prova pré-constituída contra aquele que faz mal uso da informação. 

FMG – Sem dúvida! Na Espanha, todos as novas cédulas de identidade (DNI) são digitais e incorporam a firma eletrônica, o que significa que em uns 5 ou 6 anos todos os cidadãos disporão de uma DNI, podendo firmar eletronicamente. Nesse ambiente, a exigência da firma eletrônica para veicular a requisição de serviços registrais pela internet não representará qualquer problema adicional e servirá para controlar, com suficientes garantias, a identidade pessoal do solicitante. Atualmente, como medida adicional de segurança, os registros arquivam as requisições durante 5 anos, precisamente para esta finalidade. Uma medida complementar poderia ser a de que o registro se comunicasse com o titular registral toda vez que alguém solicitasse uma informação e que esta fosse emitida. Ou que os titulares pudessem ter conhecimento do fato consultando sempre que quisessem o registro. 

OR – Os documentos particulares, firmados pelas partes com assinatura digital, poderiam confortavelmente substituir as formalidades custosas da escritura pública?

FMG – De um ponto de vista — das garantias de autenticidade do documento –, não há a menor dúvida a respeito. Questão diversa é saber se essa equivalência justificaria a substituição do meio tradicional em todos os casos. Tendo a considerar que seria justificável nos casos de documentos estandardizados, nos quais há a interveniência de grandes corporações ou instituições bancárias que colocam em jogo seus ativos reputacionais (por exemplo, nos casos de hipotecas bancárias). Nos demais casos, não é assim tão óbvio que a substituição possa ser vantajosa, pois a intervenção notarial não seria substituída pela autoria documental do próprio particular, mas poderia concorrer serviços de outros profissoonais. Nesse caso, não se garante que esses outros serviços sejam mais especializados, nem mais baratos. Cada caso é um caso e devem ser muito bem estudados.