Mês: agosto 2009

Graciolândia – o país do populismo

SJ Cartórios, Registro de Imóveis ,

A semana se encerra com mais dois projetos de leis concedendo gratuidades no Registro.

Duas investidas legislativas embaladas por um tocante discurso social. Duas novas modalidades de favor político com chapéu alheio.

Ao profissional do Direito encarregado do Registro e das Notas parece-lhe insustentável a sucessão interminável de favores políticos para uma gama cada vez maior de beneficiários.

Como fazer frente a esta irresistível demanda? Como custear o registro de títulos que ultrapassam a marca do milhão?

500 mil títulos na Amazônia

Um projeto vem da Amazônia, pelas mãos calejadas de agricultor do Deputado Zé Geraldo – Clique para obter a íntegra – PL-5768/2009 .

O deputado deve saber do que está falando. Diz que a Lei Lei nº 11.952, de 25 de junho de 2009, (Medida Provisória 458, de 2009), cometeu uma grave injustiça com os assentados em projetos de reforma agrária. Diz:

“Enquanto todos os demais posseiros situados em terras públicas terão o benefício da gratuidade até um módulo fiscal, os assentados terão que arcar com o pagamento dos títulos. E ambos são portadores de títulos de domínio ou de concessão real de uso de terras públicas”.

O deputado busca beneficiar mais de 500 mil famílias assentadas em projetos de reforma agrária na região da Amazônia, mas não diz uma só palavra a respeito da situação alarmante dos pequenos registradores que se acham perdidos na hiléia.

Estes pequenos trabalhadores da pena, que lavram a verba titular em páginas corroídas pelo bafo tropical, têm, como o nobre deputado, calos nas mãos e também precisam de ajuda, coitados. Reclamam dos favores políticos concedidos à patuléia e se lastimam por seu destino cruel: solipsismo político e inexpressividade escalar. “São como o exército de Brancaleone” – diz o Dr. Ermitânio – “pequeno, inexpressivo, desprezado, esfarrapado exército, perambulando em busca de um feudo. Leia-se: em busca de um cartório maior e mais rentável”.

Directo e recto

O outro projeto vem de São Paulo, pela pena ligeira do dep. Antonio Carlos Mendes Thame, advogado paulista de Piracicaba, professor universitário. Como o deputado-agricultar, este sabe do que fala, mas não diz uma só palavra sobre a situação dos pequenos registradores de seu Estado.

Trata-se do Clique para obter a íntegra PL 5.786/2009. O objetivo é singelo e simpático – “como um rodízio de pizza grátis”, diz o advogado Dr. Emitânio Prado.

O deputado Carlos Mendes Thame é direto e reto:

A proposição ora apresentada tem por objetivo a ampliação dos benefícios concedidos ao Sistema Nacional de Habitação e Interesse Social – SNHIS, instituído pela Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005. Dentre os objetivos desse Sistema, estão a viabilização, para a população de menor renda, do acesso à terra urbanizada, à habitação digna e sustentável e à implementação de políticas e programas de investimentos e subsídios para o acesso à habitação.

A isenção de custas ou emolumentos notariais e de registro para esses imóveis é de fundamental importância porque viabiliza a legalização da habitação da população de menor renda. Por causa dos valores excessivos referentes às custas e emolumentos dos cartórios de notas e de registro, muitas vezes faz-se o negócio mas deixa-se de lado atos essenciais como por exemplo o registro da compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Talvez o deputado não tenha conhecimento de que o Estado de São Paulo, por inteligente iniciativa do Governador José Serra, concedeu redução de 90% nos emolumentos para os casos como os do SNHIS. Com isto, não só favoreceu a legalização da habitação para a população de baixa renda, como deu meios de custeio aos pequenos registradores de cidades como Brotas, Barra Bonita, Dois Córregos, Capivari, São Manoel, Tietê e outras pequenas comarcas que o Sr. deputado deve conhecer muito bem.

Enfim, os pequenos registradores deste imenso país, que representam, segundo dados do CNJ, mais de 70% do total, sobrevivem a duras penas com os minguados caraminguás que chegam aos seus registros.

Pequenos proprietários, usuários, concessionários, registradores, todos nós precisamos de ajuda. Como Brecht, no conhecido poema da infaticida Marie Farrar, é preciso dizer:

But you I beg, make not your anger manifest

For all that lives needs help from all the rest.

Ou na tradução para o português de Paulo César de Souza

os senhores, por favor, não fiquem indignados

Pois todos nós precisamos de ajuda, coitados”.

PS. A  questão das gratuidades é um fenômeno complexo e merece toda a nossa atenção. O tom crítico do post acima não nos desvia da discussão séria e bem orientada que deve levar à superação dos graves problemas que a gratuidade representa. Para conhecer o outro lado da moeda, acesse aqui. (SJ)

Irib, 35 anos de estudos

SJ Registro de Imóveis

IribLogoO Irib publicou recentemente uma nota comemorativa dos 35 anos de fundação.

Tocou-me redigir uma nótula sobre a efeméride. Julguei que seria importante divulgá-la nestas plagas, ciente de que encontro internautas curiosos que aportam diariamente este porto improvável.

“É difícil falar do Irib sem ficar tocado por uma sensação de proximidade, diria quase familiar.

Sempre considerei o Irib a ‘Casa do Registrador Imobiliário’, onde fui acolhido com respeito e carinho, onde me desenvolvi técnica e profissionalmente. Minha trajetória profissional e política se confunde com a história desta Instituição que, desde sempre, nutriu e ainda mantém a todos nós, profissionais do direito que atuam na área dos registros públicos.

Fui diretor, editor e presidente sempre consciente de que alocava um pequeno tijolo na construção deste grande edifício.

Agora, o Irib cruza os meridianos do seu quinto setênio. E o faz com o desafio de tomar o rumo da vida nas próprias mãos – para usar a metáfora de Gudrun Burkhard. Neste novo período, tanto as pessoas, quanto as suas projeções personificadas, experimentam um encontro demorado consigo mesmo; ensimesmam-se, iniciam um processo de inflexão que os permitirá arrojarem-se rumo ao seu grande destino.

Este momento é decisivo para esta entidade que todos nós aprendemos a respeitar e amar.

Singrando o mar proceloso das dificuldades e incompreensões, haverá de cruzar os desafios e obstáculos, para assim cumprir o grande destino que está reservado ao Registro e aos seus profissionais.

Saúde, Irib!

Vida Longa Registro Imobiliário do Brasil! ”

Sérgio Jacomino (Presidente do Irib de 2002 a 2006).

Kollemata – o nome e a coisa

SJ Registro de Imóveis

Chegou o momento de finalizar o CD que deverá conter a coletânea batizada de Kollemata e que será distribuída a todos os profissionais que direta ou indiretamente atuam na área dos Registros Imobiliários e Notas.

Foi um trabalho árduo e envolveu a participação de muitos colaboradores.

A história do nome, objetivos perseguidos e o registro de colaboradores (e os agradecimentos sinceros) vão no texto abaixo.

Para os que necessitam consultar o acervo diretamente na internet: http://www.kollemata.com.br

Para conhecer a história deste projeto, baixe aqui: Kollemata – o nome e a coisa, Sérgio Jacomino

Muito obrigado aos leitores e amigos desta Casa.

Sérgio Jacomino

Lula gosta é de Cartório

SJ Cartórios

Os cartórios não morrem jamais
Os cartórios não morrem jamais

Lula repete o que já vem propalando há algum tempo: quer que seus ministros registrem em cartório “o que foi feito em seus dois mandatos para deixar ao futuro presidente e distribuir às entidades da sociedade civil e organismos internacionais”. Manifesta o desejo de deixar constância de sua obra:

É importante deixar como legado para quem vier depois de nós. A pessoa terá que olhar e contar até dez porque terá que fazer mais. Se fizer menos, terá vida muito curta.

Queremos registrar um paradigma para que todo mundo possa cobrar: se fulano fez cinco, por que beltrano não pode fazer dez? E irmos elevando o paradigma de possibilidade para este país até que a gente atinja um estágio civilizado para as conquistas da sociedade brasileira.

As declarações foram feitas no encerramento do simpósio internacional “Políticas Sociais para o Desenvolvimento: Superar a Pobreza e Promover a Inclusão”, conforme noticiou o Globo de ontem.

Qual a razão desse apego de Lula aos registros cartoriais?

Já observei o gosto de nosso presidente pelos registros em Lula registra em cartório.

Não deixa de ser um sincero reconhecimento, ainda que oblíquo, à importância destas perenes instituições. Falta tão somente o seu ilustrado ministério reconhecer o que qualquer mortal sabe: o papel passado em cartório vale mais. Sabedoria popular que permanece como uma qualidade indestrutível do povo brasileiro.

PMCMV e a viúva dadivosa

SJ Cartórios, Registro de Imóveis ,

Gratuidades plenárias
Gratuidades plenárias

A primeira decisão que rompe a festa da uva representada pelo contrabando de matéria na votação da malsinada MP 459, convertida na Lei 11.977/2009, ocorreu no Estado do Rio de Janeiro.

O leitor pode consultá-la aqui

Apreciando uma consulta formulada pelo registrador José Antônio Teixeira Marcondes, a Corregedoria-Geral daquele importante Estado disciplinou a cobrança de emolumentos no caso específico do art. 237-A, incrustrado na Lei de Registros Públicos.

Os argumentos são consistentes, embora aderentes à orientação, em si criticável, do Supremo Tribunal Federal, como se verá.

Em primeiro lugar, escapando da armadilha representada pelo argumento de inconstitucionalidade em razão de não competir à União legislar sobre isenção de emolumentos, diz o parecerista que se trata de limitação de cobrança de emolumentos e não hipótese de isenção emolumentar. E emenda:

Com efeito, a previsão do §1º do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 foi realizada no exercício da competência constitucional atribuída à União, no art. 22, XXV, de legislar sobre registros públicos.

É certo que o parecerista escapou da espinhosa discussão das isenções plenárias criadas pela mesma Lei 11.977/2009 (como no caso dos artigos 43, caput e 68 da norma) e se acomodou na hipótese de limitação dos emolumentos. É uma pena. Parte das premissas poderiam muito bem ser aproveitadas para se consolidar um entendimento exauriente e inteiramente conforme a Constituição Federal, servindo de referência aos registradores do Rio de Janeiro para a correta aplilcação da lei.

Ainda assim, é possível dialogar com o parecerista.

Em primeiro lugar, é preciso destacar que a competência da União para legislar sobre Registros Públicos (art. 22, XXV, da CF) se dirige a aspectos formais do Registro, contraparte dos respectivos direitos materiais previstos na legislação civil, e não à questão de emolumentos, cuja sede se encontra em outros meridianos constitucionais (art. 236 da CF).

Ao deslocar o eixo da discussão, depositando o foco no âmbito do direito tributário, as gratuidades ganham especial relevo. Vale a pena destacar alguns aspectos.

Conforme já salientado por Diego Selhane Pérez, em inúmeros colóquios ilustrados de registradores, o dispositivo sob comento não representa norma geral. Insistamos: se o STF já consagrou o entendimento de que a União pode criar isenções emolumentares, deverá, contudo, fazê-lo por meio de normas gerais e a Lei sob comento não pode ser considerada uma norma geral.

É certo que o conceito de norma geral é por demais fluído e sempre se pode emprestar o elastério que os interesses políticos de turno sugiram.

Outro aspecto merece a nossa atenção. O que parece se impor como uma muralha intransponível, mesmo pra o STF – na sua atual composição – é o disposto no art. 150, § 6º da CF:

Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:

§ 6.º Qualquer subsídio ou isenção, redução de base de cálculo, concessão de crédito presumido, anistia ou remissão, relativos a impostos, taxas ou contribuições, só poderá ser concedido mediante lei específica, federal, estadual ou municipal, que regule exclusivamente as matérias acima enumeradas ou o correspondente tributo ou contribuição, sem prejuízo do disposto no art. 155, § 2.º, XII, g.

Sabemos que as gratuidades plenárias embarcaram no Programa MCMV como viajantes clandestinos.

Respondendo especificamente às minhas questões, Selhane Perez adverte:

Se aplicarmos os critérios dispostos no art. 24 à matéria, podemos dizer que a competência da União para criar normas gerais é limitada pela competência dos estados-membros para fazê-lo (se fez normas específicas para os estados estas são inaproveitáveis, por inconstitucionais). É certo que os Estados, na ausência de normas gerais da União, podem legislar supletivamente,  criando normas gerais que serão suspensas apenas quando do advento das normas gerais federais). Já a União só pode criar normas específicas se tais normas possam ser aplicáveis por órgãos federais ou territoriais, que, quando existirem, poderão prestar serviços notariais e registrais por meio de delegados.

Assim, não pode a União legislar pelo estados-membros, criando, além das normas gerais, normas específicas para aplicação naqueles que não dispuserem de normas específicas (não há previsão para tal competência). Deste modo, no meu entender a tese do Jacomino só seria possível se a constitucionalidade das normas específicas federais fosse restrita à hipótese de territórios (hoje inexistentes).

De todo modo, há um problema de antinomia aparente entre a lei federal e a lei estadual e, como já disse diversas vezes, uma não revoga a outra, visto que suas relações se resolvem exclusivamente nos juízos de repartição de competências constitucionais. Não há, portanto, base legal para aplicar a norma federal em detrimento da estadual. Não há hierarquia entre leis federais e leis estaduais (ao contrário do que pensam os leigos) e seus conflitos não são solucionáveis com base no critério cronológico de solução de antinomias. Assim, ressalvado melhor juízo, não pode o registrador fazer nada (optar por qual das duas aplicar).

O parecerista alude à concorrência (e validade) das normas federais – Lei n° 11.977/09 e Lei 10.169, de 2000 -, pois ambas ostentariam “a mesma hierarquia da lei geral aludida no § 2º do art. 236 da CF, havendo, portanto, a possibilidade de alteração legislativa pela União no exercício da competência estatuída pelo art. 22, XXV, da CF”. E conclui:

A Lei nº 10.169/2000, apesar de estar fundamentada diretamente no § 2º do art. 236 da CF, foi alterada pelo art. 237-A, inserido na Lei 6.015/73, unicamente no que pertine à hipótese que expressamente nele restou excepcionada. Interpretação diversa resultaria em manietar o legislador, impedindo-o de estabelecer novos regramentos em conformação com situações excepcionais que lhe parecessem importantes resguardar.

Voltamos ao tema da necessidade imperiosa de lei específica para a concessão de qualquer subsídio ou isenção relativamente a impostos, taxas ou contribuições, o que a Lei do PMCMV não representa.

O que nos parece muito razoável é a interpretação que empresa ao § 1º do art. 237-A da Lei nº 6.015/73: sua incidência dá-se somente às hipóteses contempladas no Programa Minha Casa, Minha Vida.

Vale a pena conhecer os argumentos expendidos pelo Dr. Fernando Cerqueira Chagas, valiosos e corajosos em tempos de preconceitos.

→ Kollemata # 2 – Aviso CGJRJ 421/2009. Emolumentos. Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV

Anoreg – Nota Técnica que necessita de revisão técnica…

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , ,

A peroração abaixo é da lavra do eminente Dr. Ermitânio Prado, conspícuo causídico que substituiu as barras judiciárias pela pena.

Vamos dar-lhe voz.

“A AnoregBR, entidade que está encravada em Brasília e se supõe e presume representante de todos os registradores brasileiros, nos brinda com uma nótula técnica que, por sua ancianidade em tempos de internet e inadequação bem merecia ser revista antes de publicada.

Uma boa razão justificaria, de plano, maior cuidado na divulgação. É que na data de sua veiculação, a MP 459 já se havia convertido na malsinada Lei 11.977, de 2009. As referências aos artigos atacados na NT estão renumerados e, além disso, outras, e mais pertubadoras, inovações, foram incluídas nas discussões tumultuadas ocorridas na Câmara Federal, quando as terríveis exceções à MP 459 foram consumadas inter femoris. [mirror].

Não deixa de ser impressivo o fato de a própria AnoregBR, secundada pelo Irib – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, terem sido os responsáveis diretos por esta excrescência legal e venha agora, a primeira, a defender uma leitura acomodatícia da lei e propondo uma interpretação e exegese sub modus.

Este episódio retrata, e muito bem, a falta de coordenação da entidade com a parte viva e dinâmica da categoria de registradores imobiliários pátrios. As gestões, junto à Casa Civil e demais órgãos de Governo, demonstraram que as entidades singraram mares tormentosos sem as cautelas peritas. Faltou estratégia política e sobejou uma certa ingenuidade, indesculpável nesta idade institucional.

Quiçá a maior imprudência cometida pela entidade-madrasta – agora secundada pelo seu satélite amancebado – terá sido o deslocamento da discussão sobre emolumentos do quadrante estadual, como prevê a Constituição Federal (art. 236, § 2º) em combinação com a Lei Federal 10.169, de 29.12.200o (art. 1º), para o âmbito federal. Subverte-se, com a estratégia, a lógica da estadualização que sempre imperou na questão emolumentar. Afinal, não dá para tratar de modo igual os desiguais.

Como sempre se dá nestes casos, as gratuidades plenárias hão de repercutir profundamente em quem, justamente, não terá condições de suportá-la. Estranha política robinhoodiana que se exercita às avessas, tirando de modestos registros seus parcos recursos para distribuir entre ricos incorporadores e a Administração dadivosa que desperdiça recursos em projetos de cariz populista.

Tem-se notícia de que os delegados anoreguiribianos passaram o tríduo momístico debruçados sobre as tabelas de custas e emolumentos dos estados para afinal elaborar um guizado de cinzas que se mostrou indigesto para todos e especialmente para eles mesmos. Como dormir com este barulho?

Inconstituconalidades e o ronhoso preconceito ministerial

Espera-se que o enfrentamento não se dê pela propositura de atabalhoadas ADIs que a nau diábola sempre intenta para defender interesses cada vez mais parcelares e minguados, embora legítimos alguns deles, que há muito fendem a categoria e animam o ronhoso preconceito ministerial.

A questão da inconstitucionalidade da norma, evidente por si só e assim percebida por todos os que se debruçaram sobre o tema, colhendo a sucessão inacreditável de gratuidades plenárias, deve ser manejada com muita cautela. Afinal, há tempos sofremos com esta espécie de prejudicialidade presumida, que em alguns casos é desbragadamente declarada, proclamada, regurgitada e lançada à sociedade de informação a partir das tribunas magnas. A vociferação preconceituosa se irradia sem peias, nem culpas e  nem pruridos.

É necessário trazer o debate para os Estados – de onde nunca deveria ter saído.

Antes de se falar em inconstitucionalidades, melhor seria esgrimar argumentos centrados em conflito de leis – na especialização das normas emolumentares estaduais tratando das mesmas hipóteses versadas na lei federal que tem, como remarcado pela regulamentação constitucional, um sentido geral e supletivo.

Há de prevalecer a legislação estadual, que leva em consideração aspectos econômicos e sociais locais e que pode, por esta justa razão, dar o tratamento específico e singular às situações focadas.

Dado como suposta a ordem legal-constitucional, tem-se que há aparente antinomia entre uma norma federal que nos brinda regras gerais-específicas e a lei estadual que consagra regras específicas-específicas – i.e., votadas para os casos de habitação popular, incorporação social e outras flatulências politicamente corretas.

Não devemos enfrentar a escarrada inconstitucionalidade da lei. Devemos, isto sim, arrostar a antinomia legal verificada entre a lei estadual de emolumentos e o regramento federal, que se aplica supletivamente onde não haja lei estadual específica.

Neste diapasão, reconheçamos que o Estado de São Paulo tem norma singular, recentemente votada, que colhe os casos tratados pela Lei Federal. Esta não se deve impor sobre aquelas, consagradas segundo o rigoroso espartilho constitucional (CF > Lei 10.169 > Lei estadual).

Cartórios = enguiço e burocracia

Ao final e ao cabo ficamos, uma vez mais, com o ônus de suportar as políticas públicas, defendendo-nos das investidas populistas, criando obstáculos formais que reforçam a idéia de que os cartórios são um gigantesco enguiço burocrático a perturbar o pleno desenvolvimento dos negócios e a consumação de políticas públicas que atendem aos menos favorecidos.

Triste papel!

Enfim, vamos às nótulas (sem revisão ortográfica): Nota Técnica Programa “Minha Casa Minha Vida” – (ANOREG-BR).

Nota Técnica Programa “Minha Casa Minha Vida” Baixar

Fonte: http://www.anoreg.org.br, Data de Publicação: 23.7.2009.

Pericumã e cadeia filiatória adulterina

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , ,

labirintoA Folha de sábado sapeca na primeira página Sarney vendeu em 2002 terreno comprado de negociante morto. A reportagem se acha na folha A9, e para quem é assinante aqui.

Mas o que causa tanta perplexidade a Fernanda Odilla e Alan Gripp, repórteres da suscursal de BSB, é um fenômeno absolutamente corriqueiro nos cartórios brasileiros. Falo das cadeias sucessórias que se desenvolvem à margem do registro, consolidando a propriedade diretamente no elo final da corrente.

Estas cadeias filiatórias adulterinas, nascem do contubérnio entre o Registro e a realidade contratual. Vale dizer, são geradas na opacidade, na clandestinidade, se desenvolvem à margem de mecanismos de publicidade da contratação privada que, como se sabe, deveriam se constituir no índice mais confiável e seguro da situação jurídica dos bens imóveis de um dado país.

A publicidade registral é o mecanismo mais bem elaborado da engenharia econômica e jurídica que se acha a serviço do tráfico jurídico imobiliário. Dá previsibilidade aos contratantes ao assinalar quem é o verdadeiro e legítmo proprietário; indica a existência ou não de gravames que possam embaraçar a contratação ou degradar o valor do bem; constitui-se em perene registro das mutações jurídicas, permitindo o rastreamento das transações e municiando o Fisco com a arma da visibilidade; permite a gestão territorial, por proporcionar a informação da situação jurídica para os cadastros fundiários. Este poderoso mecanismo atende pelo nome de Cartório de Registro de Imóveis.

Mas o caso da Fazenda Pericumã no traz alguns elementos muito singulares. Vale a pena tentar montar o mosaico que a situação sugere.

Diz a Folha que parte do imóvel foi adquirido em 2001 por um preposto de Sarney de um alienante já falecido em 1996.

Este fato merece uma pequena investigação pois, não raro, os negócios são formalizados por compromissos de compra e venda e o vendedor, nestes casos, outorga a um mandante poderes para passar a escritura definitiva no caso de adimplemento das obrigações.

Pode ter ocorrido este fato. O notário, sem ter conhecimento do falecimento do alienante, de posse dos documentos preliminares, municiado de um mandato plenipotente e da quitação, lavra a escritura definitiva. Não é possível, nos moldes atuais dos Registros Públicos, a pesquisa em todos os cartórios de Registro Civil do país para apurar eventual óbito do mandante. A prova negativa é praticamente impossível nestes casos e representa verdadeiramente uma probatio diabolica.

Mas deixemos a questão em suspenso, à míngua de maiores informações. Será possível investigar a situação concreta compulsando os documentos, o que prometemos fazer em breve, já que se trata de documentos públicos.

A segunda questão diz respeito à eventual triangulação ocorrida entre o preposto do Presidente do Senado e a adquirente final, uma pessoa jurídica da qual o senador é sócio.

O caso é o seguinte. A (Tonho Melo) vende a B  (Wanderley, preposto) que, por seu turno, vende o imóvel à empresa C (Divitex). Ocorre que a reportagem diz que “em tese” a empresa havia adquirido o imóvel muito antes, diretamente de D (Sarney).

Aqui temos um problema. A situação relatada pela reportagem pressupõe a quebra da continuidade e a venda a non domino. O quadro de comproprietários não se fecha, pois D, no nosso exemplo, não poderia vender o que não era de seu domínio.

Diz a reportagem:

Todas as áreas foram incluídas por Sarney em um “compromisso de compra e venda” pelo qual ele negociou os 540 hectares do sítio Pericumã com a Divitex, empresa da qual é sócio. O negócio foi fechado por R$ 3 milhões em 2002.

Não sabemos se o compromisso de compra e venda referido foi registrado. Duvido, pois tal registro colocaria de fora a aquisição feita por B. Como apurado na reportagem anterior da própria Folha, o compromisso particular foi registrado num Registro de Títulos e Documentos, para conservação e perpetuidade.

Certamente não estamos diante de um registro feito no cartório competente. Aqui impera a dança das cadeiras registral – quem chega antes ocupa o posto – é o princípio da prioridade registral que comanda a dança excludente dos títulos contraditórios.

Para responder às questões e chegar a uma conclusão definitiva, mister saber quando foi celebrado o compromisso de compra e venda referido na reportagem e apurar se foi ou não registrado e em que ofício se inscreveu.

Teremos, então, o fio de Ariadne para chegarmos a uma resposta plausível. Até agora, lidamos com conjecturas.

Certo mesmo é o desserviço representado por esta praga chamada “contrato de gaveta”, que tanta confusão e insegurança jurídicas gera, com o decidido e interessado apoio de alguns setores da construção civil, que vêm na contratação sob biombos uma forma de “liberdade contratual”.

Volto ao assunto.

A contratação privada sob biombos

SJ Cartórios

labyrinthA Folha, na sua edição de 29/6 estampa: Sarney vendeu terras sem pagar imposto. Para quem é assinante do jornal, a reportagem pode ser lida aqui. Para os demais, aqui

Diz a reportagem que 318 dos 540 hectares negociados por Sarney nunca foram registrados em seu nome e, com isso, o Senador teria se livrado do pagamento de parte dos tributos.

A reportagem é de Alan Gripp e Fernanda Odilla. Os competentes jornalistas apuraram que a Fazenda Pericumã foi adquirida em 2002 por empresa que tem Sarney como sócio, “mas mantém áreas em nome de terceiros”.

Mas, como? Como se sustenta a aparente confusão dominial que exsurge de registros regulares?

A grande confusão aparentemente se origina de contrato particular de compromisso de compra e venda registrado em Cartório Registro de Títulos e Documentos, feito para mera conservação (art. 127, VII, da Lei de Registros Públicos).

Este tipo de registro, de caráter facultativo, tem dado ensanchas a enormes confusões.

O Registro de Títulos e Documentos (RTD) não é competente para abrigar em seu seio contratos imobiliários. Não se adquirem, nem se transmitem, nem se constituem direitos reais pelo registro em RTD. O Cartório competente é o de Registro de Imóveis, no qual os registros não são facultativos, mas obrigatórios (art. 169 da mesma Lei).

Esta confusão é histórica e levou o Tribunal de São Paulo, por sua Corregedoria-Geral, a determinar que estes registros, quando consumados por insistência do interessado, trouxessem a nótula de facultatividade expressa, vedando-se o uso de carimbos ou indicações que pudessem ensejar confusões a respeito da situação dominial. Confira:

2. Quando se tratar de transcrição facultativa, será feita expressa menção a essa circunstância, consignando-se livro e folha, ou microfilme, bem como que se trata de ato praticado no Registro de Títulos e Documentos.

2.1. É vedado o uso de carimbo, ou de qualquer outra indicação, que possa ensejar dúvida ou confusão sobre a natureza do registro efetuado (NSCGJSP, Cap. XIX, Seção I, item 2)

O episódio da Fazenda Pericumã pode ser considerado paradigmático destas enormes confusões.

Diz a reportagem que

Sarney comprou a Fazenda São José do Pericumã no início dos anos 1980 e a vendeu em setembro de 2002. (…)

A área foi vendida para a Divitex, empresa que tem o próprio Sarney como sócio. O negócio foi feito por meio de um compromisso de compra e venda, registrado em dois cartórios de Brasília em setembro de 2002. No documento, ao qual a Folha teve acesso, Sarney e a mulher, Marly, constam como “os legítimos possuidores e proprietários do imóvel”.

O secretário de Finanças de Luziânia, Edson Brás, é consciente de que os contratos celebrados à margem dos cartórios representam o caminho da evasão fiscal. Diz que “os negócios feitos por meio de contratos de gaveta desfalcam uma importante fonte de arrecadação do município. E segue:

“Se o cartório [onde foi registrada a compra e venda] nos informasse do negócio feito de forma particular, teríamos a obrigação de tributar, mas isso nunca acontece. Agora, este imposto já deve estar até prescrito”.

O cenário que pouco a pouco se vai delineando é o inferno que sempre denunciamos: os contratos opacos, celebrados à margem dos mecanismos institucionais de publicidade imobiliária, subtraídos do escrutínio público, são a forma predileta para ocultação patrimonial e para malbaratar a fiscalização.

Por longos anos, os cartórios sofreram a condenação pública justamente pelo fato de responderam, à perfeição, às modernas exigências de um mercado imobiliário: transparência, modicidade, concentração e prevenção de conflitos e litígios.