XVII Congresso do Centro Internacional de Direito Registral
CINDER. Lima –Peru, 11-14 de outubro de 2010.

Primeira comissão – conclusões

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Os fundamentos econômicos formam parte da análise econômica dos direitos de propriedade. Consabidamente, a economia impõe que se enfatize que a vida consiste em uma série de tomada de decisões entre alternativas, decisões que são necessárias, já que os recursos são limitados. Nessas condições, a ciência econômica analisa qual decisão é mais eficiente. A eficiência é o ponto nevrálgico da economia, ponto que a distingue das demais ciências.

A propriedade privada se fundamenta nos seguintes pontos: de um lado, incentiva os investimentos a longo prazo; de outro, permite o redirecionamento  de recursos escassos  a quem, em cada momento, se encontre em condições de fazer um uso mais eficiente dos mesmos.

O primeiro, requer assinalar ao direito de propriedade  faculdades de aproveitamento exclusivo. O segundo, a garantir a livre disponibilidade do direito, o que fundamenta, de um lado, o desestímulo à imposição de restrições ou vinculações da propriedade além de certos limites e, de outro, a atribuição, ao proprietário, do ius disponendi, exercitável mediante a liberdade de transferência e de liberdade contratual.

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A análise econômica põe de manifesto que a forma mais eficiente de exploração dos recursos escassos é a propriedade privada – embora isto nem sempre seja possível, já que sua implantação acha-se dependente a uma série de custos que às vezes se tornam fatores impeditivos.

A diminuição eficiente de tais custos é, por conseguinte, requisito imprescindível para poder expandir a propriedade privada como regime de exploração dos recursos. Quando isso não seja possível, a alternativa é a propriedade comunal, que se apresenta de variadas formas, e, no limite, o regime de acesso livre, que se constitui na negação da propriedade e representa a forma mais ineficiente de exploração econômica.

Pode-se afirmar, portanto, na medida em que o equilíbrio entre custos e benefícios o permita, que o índice evolutivo parte da exploração em regime de acesso livre até a propriedade privada, passando pela propriedade comunal, a qual seria um estágio intermediário entre ambas as situações.

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Os direitos de propriedade privada somente podem surgir quando os custos necessários para o seu estabelecimento e funcionamento sejam inferiores aos benefícios que produzem. Tais custos variam em função das características físicas dos recursos, da evolução das tecnologias de identificação e mensuração de seus atributos físicos, bem como a identificação dos titulares, dos atributos jurídicos dos direitos e da tecnologia jurídica disponível para facilitar o intercâmbio, vencendo os obstáculos que se opõem em uma sociedade impessoal.

Na medida em que a tecnologia física, jurídica e institucional disponível permita reduzir tais custos, na mesma medida poderá expandir-se a exploração dos bens mediante o regime de propriedade privada com todas as consequências assinaladas.

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Para que a propriedade privada possa existir e além disso expandir-se, faz-se necessária a intervenção do Estado, dirigida, no mínimo, a atenuar os custos do inevitável trade off que se verifica entre segurança e liquidez dos direitos de propriedade, situação peculiar a um ambiente de contratação impessoal e, no caso mais desejável, a superar o dito trade off fazendo com que os direitos sejam, simultaneamente, mais líquidos e mais seguros, o que permite maximizar a função de utilidade do instituto da propriedade privada.

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Dita intervenção. para ser efetiva, requer uma sofisticada engenharia jurídica, especialmente complexa nos casos de bens imóveis. De fato, no caso de bens móveis tradicionais, especialmente das mercadorias, a superação do citado trade off se consegue mediante uma intervenção normativa consistente na derrogação da regra da reivindicabilidade ilimitada e a atribuição à posse de uma especial função legitimadora. Com isso, se consegue aumentar a liquidez dos direitos de propriedade sem diminuir de fato a segurança dos mesmos, devido às características dos bens móveis.

Já no caso dos bens imóveis, todavia, não basta dita intervenção normativa, pois as peculiares características desses bens impedem que se atribua à posse dos mesmos uma função legitimadora semelhante à atribuída aos bens móveis. Em tais casos, ocorreria a diminuição da segurança dos direitos de propriedade sobre os mesmos.

Para tanto, se requer uma intervenção institucional, consistente no Registro de Direitos, cuja implantação permite que os direitos sejam, ao mesmo tempo, mais líquidos e mais seguros, pois ministra ao mercado a identidade da pessoa com poder de disposição sobre o bem imóvel, reconhecido pelo Estado, sem diminuir a segurança do proprietário.

A implantação do Registro de Direitos implica a publicização do sistema de transmissão imobiliária em dúplice sentido. Em primeiro lugar, significa a intervenção ativa e direta – isto é, normativa e institucional – do Estado no sistema transmissivo. Em segundo lugar, implica que aquele que tenha legítimo interesse possa vir a conhecer as situações jurídicas que o Registro contribuiu para criar, inclusive sem o consentimento dos titulares.

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Mantida, porém, uma regra da reivindicabilidade ilimitada, uma intervenção meramente institucional  –v.g. registro de documentos – pode acarretar a diminuição do dito trade off, mas não superá-lo. Tal ocorre porque a causa última do trade off há de ser buscada na manutenção da regra de reivindicabilidade ilimitada em ambiente de contratação impessoal, caracterizado por assimetrias informativas generalizadas sobre os atributos dos bens – titulares e extensão dos iura in rem, entre outros fatores – cujo conhecimento é necessário obter para poder contratar.

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Estas tecnologias jurídicas, coadjuvadas por tecnologias que permitam uma  uma melhor identificação dos bens a um custo inferior, melhoram, sensivelmente, o balanço custo/benefício inerente à exploração dos imóveis em regime de propriedade privada. Portanto, ampliam não só o número potencial de indivíduos que podem ser proprietários, mas melhoram a quantidade e características dos bens suscetíveis de ser explorados em regime de propriedade privada. Não só diminuem os custos de proteção da atribuição exclusiva do aproveitamento dos recursos, como facilitam os intercâmbios voluntários e, portanto, a atribuição eficiente de recursos.

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A intervenção institucional que consegue lograr tais objetivos de modo mais eficiente e eficaz é o Registro de Direitos, caracterizado por conferir aos assentos registrais o efeito denominado fé pública registral ou entabulamento dos direitos.

Tradução: Sérgio Jacomino. Vide original em espanhol aqui. O texto pode ser obtido diretamente no site oficial, aqui.
Site oficial: Cinder – Centro Internacional de Direito Registral.