Dia: 6 de fevereiro de 2011

XVII – Congresso do Cinder – Conclusões II

SJ Registro de Imóveis ,
Logotipo do Centro Internacional de Direito Registral (CINDER) com um livro aberto, contendo as expressões 'PRIOR TEMPORE' e 'POTIOR JURE', rodeado por um círculo com a data 'MDMLXXII'.

Registro Público e prescrição aquisitiva

Reconhecendo sua finalidade social, a função jurídica da prescrição aquisitiva constitui um modo de adquirir o domínio dos bens pela posse durante certo lapso de tempo conforme os requisitos legais de cada país.

O documento que contém o título que acessa o Registro Público deve ajustar-se aos princípios de direito registral para garantia da segurança jurídica e para permitir a circulação dos direitos.

Cabe assinalar que existem planos de regularização fundiária mediante os quais se busca uma finalidade similar e que em sua aplicação, por insuficiente caracterização como direito de domínio e especialidade do imóvel provoca inscrições que, por não ajustar-se aos princípios enunciados, constituem fonte de inexatidão, provocam danos a terceiros e responsabilidades consequentes.

XVII Congresso do Centro Internacional de Direito Registral
CINDER – Lima -Peru, 11-14 de outubro de 2010.

Tradução: Sérgio Jacomino. Original aqui.

XVII – Congresso do Cinder – conclusões I

SJ Registro de Imóveis ,
Logotipo do Centro Internacional de Derecho Registral (CINDER) com uma imagem de um livro aberto contendo as palavras 'Prior Tempore' e 'Potior Jure', acompanhado do ano 'MDMLXXII'.

XVII Congresso do Centro Internacional de Direito Registral. CINDER. Lima –Peru, 11-14 de outubro de 2010.

Primeira comissão – conclusões

1

Os fundamentos econômicos formam parte da análise econômica dos direitos de propriedade. Consabidamente, a economia impõe que se enfatize que a vida consiste em uma série de tomada de decisões entre alternativas, decisões que são necessárias, já que os recursos são limitados. Nessas condições, a ciência econômica analisa qual decisão é mais eficiente. A eficiência é o ponto nevrálgico da economia, ponto que a distingue das demais ciências.

A propriedade privada se fundamenta nos seguintes pontos: de um lado, incentiva os investimentos a longo prazo; de outro, permite o redirecionamento  de recursos escassos  a quem, em cada momento, se encontre em condições de fazer um uso mais eficiente dos mesmos.

O primeiro, requer assinalar ao direito de propriedade  faculdades de aproveitamento exclusivo. O segundo, a garantir a livre disponibilidade do direito, o que fundamenta, de um lado, o desestímulo à imposição de restrições ou vinculações da propriedade além de certos limites e, de outro, a atribuição, ao proprietário, do ius disponendi, exercitável mediante a liberdade de transferência e de liberdade contratual.

2

A análise econômica põe de manifesto que a forma mais eficiente de exploração dos recursos escassos é a propriedade privada – embora isto nem sempre seja possível, já que sua implantação acha-se dependente a uma série de custos que às vezes se tornam fatores impeditivos.

A diminuição eficiente de tais custos é, por conseguinte, requisito imprescindível para poder expandir a propriedade privada como regime de exploração dos recursos. Quando isso não seja possível, a alternativa é a propriedade comunal, que se apresenta de variadas formas, e, no limite, o regime de acesso livre, que se constitui na negação da propriedade e representa a forma mais ineficiente de exploração econômica.

Pode-se afirmar, portanto, na medida em que o equilíbrio entre custos e benefícios o permita, que o índice evolutivo parte da exploração em regime de acesso livre até a propriedade privada, passando pela propriedade comunal, a qual seria um estágio intermediário entre ambas as situações.

3

Os direitos de propriedade privada somente podem surgir quando os custos necessários para o seu estabelecimento e funcionamento sejam inferiores aos benefícios que produzem. Tais custos variam em função das características físicas dos recursos, da evolução das tecnologias de identificação e mensuração de seus atributos físicos, bem como a identificação dos titulares, dos atributos jurídicos dos direitos e da tecnologia jurídica disponível para facilitar o intercâmbio, vencendo os obstáculos que se opõem em uma sociedade impessoal.

Na medida em que a tecnologia física, jurídica e institucional disponível permita reduzir tais custos, na mesma medida poderá expandir-se a exploração dos bens mediante o regime de propriedade privada com todas as consequências assinaladas.

4

Para que a propriedade privada possa existir e além disso expandir-se, faz-se necessária a intervenção do Estado, dirigida, no mínimo, a atenuar os custos do inevitável trade off que se verifica entre segurança e liquidez dos direitos de propriedade, situação peculiar a um ambiente de contratação impessoal e, no caso mais desejável, a superar o dito trade off fazendo com que os direitos sejam, simultaneamente, mais líquidos e mais seguros, o que permite maximizar a função de utilidade do instituto da propriedade privada.

5

Dita intervenção. para ser efetiva, requer uma sofisticada engenharia jurídica, especialmente complexa nos casos de bens imóveis. De fato, no caso de bens móveis tradicionais, especialmente das mercadorias, a superação do citado trade off se consegue mediante uma intervenção normativa consistente na derrogação da regra da reivindicabilidade ilimitada e a atribuição à posse de uma especial função legitimadora. Com isso, se consegue aumentar a liquidez dos direitos de propriedade sem diminuir de fato a segurança dos mesmos, devido às características dos bens móveis.

Já no caso dos bens imóveis, todavia, não basta dita intervenção normativa, pois as peculiares características desses bens impedem que se atribua à posse dos mesmos uma função legitimadora semelhante à atribuída aos bens móveis. Em tais casos, ocorreria a diminuição da segurança dos direitos de propriedade sobre os mesmos.

Para tanto, se requer uma intervenção institucional, consistente no Registro de Direitos, cuja implantação permite que os direitos sejam, ao mesmo tempo, mais líquidos e mais seguros, pois ministra ao mercado a identidade da pessoa com poder de disposição sobre o bem imóvel, reconhecido pelo Estado, sem diminuir a segurança do proprietário.

A implantação do Registro de Direitos implica a publicização do sistema de transmissão imobiliária em dúplice sentido. Em primeiro lugar, significa a intervenção ativa e direta – isto é, normativa e institucional – do Estado no sistema transmissivo. Em segundo lugar, implica que aquele que tenha legítimo interesse possa vir a conhecer as situações jurídicas que o Registro contribuiu para criar, inclusive sem o consentimento dos titulares.

6

Mantida, porém, uma regra da reivindicabilidade ilimitada, uma intervenção meramente institucional  –v.g. registro de documentos – pode acarretar a diminuição do dito trade off, mas não superá-lo. Tal ocorre porque a causa última do trade off há de ser buscada na manutenção da regra de reivindicabilidade ilimitada em ambiente de contratação impessoal, caracterizado por assimetrias informativas generalizadas sobre os atributos dos bens – titulares e extensão dos iura in rem, entre outros fatores – cujo conhecimento é necessário obter para poder contratar.

7

Estas tecnologias jurídicas, coadjuvadas por tecnologias que permitam uma  uma melhor identificação dos bens a um custo inferior, melhoram, sensivelmente, o balanço custo/benefício inerente à exploração dos imóveis em regime de propriedade privada. Portanto, ampliam não só o número potencial de indivíduos que podem ser proprietários, mas melhoram a quantidade e características dos bens suscetíveis de ser explorados em regime de propriedade privada. Não só diminuem os custos de proteção da atribuição exclusiva do aproveitamento dos recursos, como facilitam os intercâmbios voluntários e, portanto, a atribuição eficiente de recursos.

8

A intervenção institucional que consegue lograr tais objetivos de modo mais eficiente e eficaz é o Registro de Direitos, caracterizado por conferir aos assentos registrais o efeito denominado fé pública registral ou entabulamento dos direitos.

Tradução: Sérgio Jacomino. Vide original em espanhol aqui. O texto pode ser obtido diretamente no site oficial, aqui.

Prioridade Registral, Idosos e Portadores de Necessidades Especiais

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , , ,
Retrato de um homem idoso com cabelo e barba grisalhos, exibindo uma expressão pensativa, sobre um fundo em tons neutros.

A Primeira Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo pode ser considerada um celeiro de inovações, onde se enfrentam problemas inusitados e se buscam soluções a  novas e instigantes questões registrárias.

Tema assaz interessante – muito bem enfrentado na decisão abaixo – é saber se o idoso, em face do que dispõe o Estatuto respectivo (Lei n. 10.741, de 1.10.2003), goza de privilégio em face da prioridade registral tendo em vista o disposto no art. 3º, § único, I, c.c. art. 71 e seus parágrafos, ambos do Estatuto do Idoso.

A resposta não se limitará aos casos dos direitos dos idosos. A legislação protetiva é mais ampla e tende a expandir-se. Cite-se a Lei Federal 10.048, de 8 de novembro de 2000, que consagra a prioridade de atendimento às pessoas que especifica: pessoas portadoras de deficiência, gestantes, lactantes, pessoas acompanhadas por crianças de colo, além dos idosos. Pode-se, portanto, estender as conclusões a que pudermos chegar ao grupo abrangido por essa Lei.

O idoso, em face do que dispõe o Estatuto respectivo, goza de privilégio em face dos demais na consagração da prioridade registral?

A resposta é negativa, em termos. Vejamos.

Em primeiro lugar, é preciso considerar que o direito de prioridade se alcança com a prenotação do título. A precedência do título gera a prioridade – direito formal – que repercute no direito de preferência, direito material. Portanto, como consequência direta da prenotação, confere-se, ao interessado, a prioridade e, via de consequência, a preferência, elemento consubstancial dos direitos reais.

Os direitos fundamentais da pessoa humana se concretizam no atendimento preferencial, imediato e individualizado do idoso, nas várias demandas que endereça ao Registro de Imóveis. Contudo, tratando-se de um direito personalíssimo, esse direito deverá ser exercitado em proveito próprio do idoso ou daquelas pessoas que se achem na condição de vulnerabilidade, nos termos da lei. Não se acha em causa a definição dos direitos pela condição pessoal da parte; o que se busca é o atendimento preferencial, imediato e individualizado do idoso.

A garantia do mecanismo de prioridade registral não contrasta com a faculdade consagrada genericamente no Estatuto do Idoso. As regras deste não se impõem às regras da Lei 6.015/1973. Tratam, tais diplomas, de situações distintas entre si. Em outras palavras, vale a regra protetiva até o limite em que não seja obliterada por outra, de ordem pública, que consagra, aos interessados, a prioridade registral e na ponta remota a preferência e definição dos direitos reais.

A interpretação da lei protetiva-social não chega a subverter a regra da consagração de direitos patrimoniais, já que o Estatuto se dirige à prestação do serviço e não a dispensação e consagração de direitos.

Todavia, uma vez consagrada a prioridade (art. 186), considerando-se o fato de que os efeitos do registro, ainda que realizado posteriormente, retroagem à data da prenotação (art. 1.246 do Código Civil), nada obsta que o procedimento registral seja priorizado, sem que possa advir, daí, prejuízos a terceiros. Nesse caso, a preferência deverá ser expressamente rogada para que se dê constância documental da quebra da ordem procedimental do registro (art. 11 da LRP).

Por fim, há inúmeras atividades que se realizam num Ofício Imobiliário que não atinam com a prioridade. Exemplos: recepção de título para mero exame e cálculo de emolumentos (art. 12), requisição e expedição de certidão ou informações (art. 16, §§ 1º e 2º c.c. art. 194), averbações em que não há repercussão em direitos contraditórios etc.

Enfim, o aspecto mais importante a ser considerado na questão do atendimento prioritário aos idosos é a legitimidade para requerer o benefício.

Sobre o tema das distinções conceituais entre apresentante e interessado na definição da legitimação registral para rogar a inscrição, a doutrina controverte.

Inovando a lei vigente, neste aspecto, a legislação anterior – inclusive a própria Lei n. 6.015, de 31.12.1973, em sua redação original (art. 218) –, a Lei n. 6.216, de 30.6.1975, previu que a provocação da inscrição ficaria deferida a “qualquer pessoa”.

Afrânio de Carvalho criticaria a redação da vigente Lei (Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 329). Com o advento do Código Civil de 2002, o tema volta à baila, pois o art. 1.492, § único, prevê que o registro da hipoteca deverá ser rogado pelo interessado.

Para além da figura do apresentante (arts. 12, 198, 206, 211, etc.), é necessário comprovar o legítimo interesse do postulante para alcançar os benefícios previstos na legislação protetiva. Tratando-se de direito personalíssimo – no sentido de que a situação peculiar do idoso acarreta um direito a ser usufruído exclusivamente pelo seu titular (Cfr. Art. 8º da Lei n. 10.741, de 1.10. 2003) é necessário que o requerente indique e fundamente o seu legítimo interesse.

Nesse sentido, v. o seguinte aresto do Superior Tribunal de Justiça: AgRg. REsp. 285.812/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Jr. Destaca-se da ementa:

“As disposições do Estatuto do Idoso, Lei n. 10.641 de 1.10.2003, e do art. 1.211-A do Código de Ritos, somente se aplicam às partes da relação jurídica processual”.

Já no Agravo de Instrumento 468.648-SP, rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, decidiu-se que a regra protetiva representa uma exceção, devendo ser interpretada restritivamente.

No Estado de São Paulo, a Corregedoria-Geral de Justiça editou o Provimento CGJ 27/2001, de 28/9/2001, que estabelece rotinas para o serviço cartorário judicial, aperfeiçoando-o face o advento da Lei nº 10.173, de 09.01.2001, que acrescentou à Lei nº 5.869, de 11.01.73 – Código de Processo Civil – os artigos 1211-A; 1211-B e 1211-C, no que diz respeito a pessoas com idade igual ou superior a 65 anos.

Mesmo a Primeira Vara de Registros Públicos, vem admitindo o processamento célere de procedimentos administrativos, conforme decidido no Processo 583.00.2009.149175-5, j. 19.6.2009, DJE de 14.7.2009, de São Paulo, j. Gustavo Henrique Bretas Marzagão.

Seja como for, a R. decisão a seguir indicado aponta para o melhor caminho interpretativo e merece ser aqui divulgada.

Processo 100.09.326136-4, São Paulo, j. 22/1/2010, DJ 3/3/2010, Dr. Relator: Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Acesso: http://kollsys.org/dr9

Ilustração: Study of an Old Man. Fortuny, Mariano, 1838-1874 (artist); L. Prang & Co. (publisher). Location: Boston Public Library, Print Department. Rights: No known restrictions.