Ano: 2011

Aquestos – A Comunicação de Bens Presumida

SJ Cartórios , , ,
Um homem e uma mulher vestidos em roupas da época, com o homem usando um chapéu e a mulher vestindo um longo vestido verde. Eles estão em uma sala decorada, segurando as mãos, e um pequeno cão está aos pés deles.

A comunicação dos aquestos, nos casos de aquisição de bens imóveis na constância de casamento celebrado sob o regime da separação legal de bens (art. 1.641 do CC) é presumida para todos os efeitos registrais.

Esse tema tem rendido uma interminável controvérsia – especialmente com o advento do novo código civil. Explica-se.

Tanto no regime anterior, quanto no atual, determinadas pessoas têm limitada a liberdade de escolha do regime patrimonial que vigerá em seus respectivos casamentos.

Regime de exceção – casos em que se aplica

O regime patrimonial que a Lei impõe aos nubentes é o chamado regime da separação obrigatória de bens (CC, art. 1641). Esse regime, nos termos do novo código, é imposto:

  1. aos que se casaram em infração às causas suspensivas do casamento (CC, art. 1.523);
  2. aos maiores de 60 anos (CC, art. 1641, II) e
  3. aos menores que se casam com autorização judicial (CC, art. 1641, III)

A doutrina sempre buscou discernir a diferença fundamental no regime dos que se casam pela separação obrigatória da convencional. Há, efetivamente, uma diferença?

A resposta, evidentemente, seria não, não há.

O problema todo se originou da disposição legal contida no art. 259 do código revogado que fez surgir, na prática, dois regimes de separação de bens:

Art. 259. Embora o regime não seja o da comunhão de bens, prevalecerão, no silêncio do contrato, os princípios dela, quanto à comunicação dos adquiridos na constância do casamento.

As conclusões que se retiram do citado dispositivo são estas:

  1. Aplicado o dispositivo ao regime da separação convencional de bens a regra acarretaria a comunhão dos aquestos, caso não houvesse a pactuação prévia, por escritura pública, prevendo expressamente a exclusão (a) dos bens adquiridos anteriormente ao casamento ou (b) dos que viessem a ser adquiridos pelos cônjuges  (Nesse sentido, vide AC 990.10.017.203-4, abaixo comentada);
  2. No caso do regime da separação legal ou obrigatória de bens, o mesmo entendimento se impunha;

Em face desse panorama legal, o Supremo Tribunal Federal editou a  conhecida Súmula 377:

No regime da separação obrigatória de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento.

Mas o problema hoje enfrentado pelos juristas reside no fato de que o referido art. 259 foi revogado pelo novo diploma civil e não há qualquer dispositivo que lhe corresponda na nova ordem civil.

Nesse caso, como ficamos? A Súmula 377 continua em vigor e produzindo todos os seus efeitos?

A doutrina controverte. Não é o nosso foco reproduzir aqui as abalizadas opiniões que se orientam num ou noutro sentido.

Calha destacar que é bastante robusta a tese da vigência da Súmula 377, fortalecida pela exegese histórica do Projeto de Código Civil. O artigo 1.641 do Projeto tinha a seguinte redação:

É obrigatório o regime da separação de bens no casamento, sem a comunhão de aquestos:

A parte final foi suprimida pela Câmara dos deputados com a seguinte justificativa:

“em se tratando de regime da separação de bens, os aquestos provenientes do esforço comum devem se comunicar, em exegese que se afeiçoa à evolução do pensamento jurídico e repudia o enriquecimento sem causa, estando sumulada pelo Supremo Tribunal Federal (Súmula 377)”. (DA SILVA, Regina Beatriz Tavares (Org). Código Civil comentado. 6 ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 1.791).

Jurisprudência bandeirante

Para nós, registradores, importa verificar que o Conselho Superior da Magistratura mantém, até o presente momento, o entendimento no sentido de que a Súmula 377 do STF continua em pleno vigor – ao menos no que toca aos casamentos celebrados antes da vigência no novo código.

Em curiosa decisão, o C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo julgou que a Súmula 377 do STF se aplicaria mesmo aos casos em que o regime de bens adotado fosse o da separação convencional de bens. Trata-se de AC  990.10.017.203-4, cuja ementa está vazada nos seguintes termos:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Doação com reserva de usufruto de imóvel de propriedade do doador casado anteriormente ao novo Código Civil pelo regime da Separação total de bens – Discussão sobre a incidência da Súmula n. 377 do E. Supremo Tribunal Federal – Necessidade de abertura do inventário da falecida esposa do doador para elucidar a questão – Dúvida procedente – Recurso não provido.

Discutia-se a aplicação da regra em casamento celebrados anteriormente ao novo código Civil. Colhe-se do julgado bons argumentos e a indicação de vários precedentes do mesmo Conselho:

Desse modo, ainda que a comunhão de aquestos não se verificasse na vigência do Código Civil de 2003 – o que é controvertido na doutrina, ao contrário do afirmado nas razões de recurso -, o certo é que o casamento celebrado pelo apelante não se sujeitaria à nova regra, nos exatos termos do art. 2.039 do Código Civil.

Desse modo, se o casamento antecedeu o Código Civil em vigor, a controvérsia sobre os bens adquiridos onerosamente durante o matrimônio só poderá ser solucionada nos autos de inventário, ou mediante a comprovação de que o pacto antenupcial excluiu expressamente a comunicação dos aquestos, como exigia o art. 259 do Código Civil de 1916.

A jurisprudência desse E. Conselho está consolidada no sentido da inadmissibilidade do registro de atos negociais praticados por pessoas casadas pelo regime da separação de bens antes do Código Civil de 2002, sem prévia decisão a respeito dos aquestos:

“DJ-53.831-0/5 – AVARÉ- Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura de venda e compra – Alienante viúva que adquiriu o imóvel na constância do casamento – Regime da separação obrigatória de bens – Comunhão dos aqüestos mesmo no regime matrimonial de separação obrigatória de bens (Súmula 377 da Suprema Corte) – Necessidade de partilha do bem – Suposta incomunicabilidade do imóvel por não ter o cônjuge falecido contribuído para sua aquisição deve ser debatida e reconhecida em sede jurisdicional – Dúvida procedente – Apelação não provida”.

“DJ-67.161-0/4 – CAPITAL- CASAMENTO — Regime de separação legal de aqüestos. Aplicação da Súmula 377 do STF e art. 259 do Código Civil. Bens comunicáveis. Inexistência de pacto antenupcial de separação absoluta de bens. Incomunicabilidade a ser resolvida no juízo do inventário. Dúvida procedente. Recurso a que se nega provimento”.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida. Escritura pública de venda e compra de imóvel. Aquisição da nua propriedade pela mulher e do usufruto pelo marido. Regime de separação obrigatória de bens. Recusa do registro porque, em razão da comunicação dos aqüestos, o marido seria também co-titular da nua propriedade, não podendo, assim, ser usufrutuário do imóvel todo. Prova, no curso da dúvida, de que a mulher obteve o numerário destinado à compra da nua propriedade contraindo mútuo pecuniário perante terceiro, satisfazendo sua obrigação perante o mutuante com dação em pagamento de imóvel próprio, adquirido quando solteira. Sub-rogação real. Prova majorada, porém, que não pode ser apreciada neste procedimento de dúvida. Necessidade de reapresentação do título ao registrador instruído com a mencionada prova documental. Recusa do registro mantida. Recurso não provido” (Ap. n. 077.870.0/8, rel. Des. Luis de Macedo).

Do mesmo teor: Apelações Cíveis nº 62.111-0/0 e 63.914-0/2, 976-6/5 e 843-6/9. Assim sendo, o recurso deve ser improvido, para que seja mantida a recusa ao registro da doação.

Ainda recentemente o mesmo V. órgão decidiu ser aplicável a referida súmula para os casos de aquisição de bem imóvel por cônjuge casado pelo regime da separação obrigatória de bens. Trata-se da Ap. Civ. 990.10.094.271-9, j. 30.6.2010, DJE de 24.9.2010, São Vicente, Relator des. Marco César Müller Valente. Sua ementa é clara:

EMENTA: Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de registro de escritura pública de alienação de imóvel sem prévio inventário do cônjuge pré-morto. Regime de separação legal de bens. Imóvel adquirido na constância do casamento. Comunicação dos aquestos. Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal. Necessidade de prévio inventário e partilha de bens do cônjuge pré-morto, para identificação dos bens que se comunicaram. Não atendimento ao princípio da continuidade. Registro inviável. Recurso não provido.

Neste acórdão o Conselho Superior da Magistratura deixa assinalado, de passagem, que é válida a doação entre cônjuges no regime da separação legal de bens.

Pequena digressão etimológica

A expressão aquestos é de boa fonte. Vejamos:

Aquesto. S.m. Bem adquirido pelo esforço do casal e não de um só dos cônjuges. (Do pref. ad~ e do lat. quaestu, ganho, lucro, proveito.

Antenor Nascentes, em seu Dicionário da Língua Portuguesa. (Rio de Janeiro: Departamento de Imprensa Nacional, 1961, 1o tomo, p. 180) registra que  a expressão advém do étimo latino (ad) quæstu.

Segundo registra o Novissimo Diccionario Latino-Portuguez (Saraiva, F.R. dos Santos. 9a. ed. 1927, p. 988): “Quæstus, us,s. ap. m. (de quærere), Cic. Ganho, lucro, proveito, renda redito. Quaestus pecuniæ. Cæs. Lucro pecuniário. Quibus omnia quæstui sunt. Sall. Que tiram lucro de tudo. Quæstui deditus. Sall. Que faz por adquirir. Medici qui quæstui serviunt. Cels. Os médicos que curam por paga. Is vel Herculi conterere quæstum possiet. (Anex.). Plaut. Este poderia dar cabo dos haveres de Hércules, i.e., é um perdulário. Corpore quæstum facere. Plaut. Liv. In quæastu sedere. Ov. Fazer vida de meretriz, prostituir-se. § Plaut. Profissão lucrativa, officio, mister § Fig. Cic. Nep. Proveito, vantagem. Ad suum quæstum esse callidum. Plaut. Sêr sagaz para os seus interesses. Nullum in eo facio quæstum quod… Cic. Não tiro proveito algum de…Autumnus Libitinæ quæstus. Hor. O outono (que dá) lucro a Libitina (i.e., á morte)”.

É isso aí! Bom divertimento aos estudiosos do tema.

Incomunicabilidade de Bens – Algumas Divagações

SJ Cartórios ,

Tive a ocasião de suscitar uma dúvida – afinal julgada procedente – em que o tema da imposição de cláusula restritiva de incomunicabilidade em doação foi agitado.

A dúvida foi julgada procedente por outros motivos que não o cerne da questão posta em discussão. Em relação a esta, o magistrado sinalizou a possível superação do óbice levantado por mim nos termos em que se pode ver logo abaixo.

O caso era muito interessante e vale a pena apresentá-lo à discussão.

O motivo que fundamentou a denegação de registro era deveras singelo: imóvel doado a donatário, já falecido, com imposição de cláusulas adjetas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade. Tendo o donatário contraído núpcias ao tempo da vigência de ditas cláusulas – não se comunicando, pois, o bem à parceira consorte – não se justificaria que no inventário e partilha se a contemplasse na condição de viúva-meeira.

Sustentei que tal fato representaria, na verdade, aquisição sem o necessário título material.

O imóvel havia sido adquirido há muitos anos, a título de doação, o adquirente na situação de menor impúbere e solteiro. À margem da longeva transcrição não havia qualquer averbação modificativa da situação jurídica, remanescendo, o registro, com a configuração original.

Posteriormente, segundo se apurou (com a apresentação, pelos interessados, de novos documentos) os doadores, progenitores do de cujus, juntamente com os donatários, rerratificaram o título que dera origem à referida transcrição para modificar o caráter da restrição – de vitalício passaria a temporário. Assim,  as cláusulas restritivas onerariam o imóvel doado “não mais vitaliciamente, mas por prazo limitado, ou seja, até a data em que cada um dos donatários (…) atinja a idade de quarenta anos”.

Em suma, as cláusulas se manteriam até que o donatário, de cujo acervo hereditário se cogitava,  completasse 40 anos.

Pois bem. Ocorre que o donatário contraíra matrimônio pelo regime legal (comunhão universal de bens). À época do matrimônio, o donatário contava com quase 25 anos – portanto muito menos que os 40, termo extintivo das ditas cláusulas restritivas.

A situação que exsurge do quadro enunciado é que, à época do casamento, vigiam plenamente as cláusulas convencionais restritivas de domínio, inclusive, e especialmente, a cláusula de incomunicabilidade, de modo que o cônjuge consorte não teria adquirido o direito em decorrência do casamento e de seu respectivo regime matrimonial.

A questão que se pôs à consideração do juiz era: transcorrido o prazo de vigência e eficácia da dita restrição, podendo a mesma ser cancelada extrajudicialmente ou por mandado judicial, o ato de canceladura faria projetar seus efeitos modulando o próprio ato jurídico aquisitivo? Ou por outra: o cancelamento das cláusulas – por caducidade ou em decorrência de determinação judicial – poderia ser considerada causa aquisitiva – rectius: título material – da propriedade pelo cônjuge?

Os interessados sustentavam que à época da abertura da sucessão nenhuma restrição remanescia a impedir “que a meação de sua viúva fosse especificada na partilha”. Considerar de forma distinta levaria, segundo eles, à ideia de que “a incomunicabilidade não cessaria seus efeitos na superveniência dos 40 anos do donatário”.

Não defendíamos, obviamente, uma eficácia continuada da cláusula de incomunicabilidade que, à toda evidência, caducara – fato jurídico que ainda se encontrava pendente de averbação. O óbice levantado pelo Registro era de outro cariz. Falávamos especificamente da pressuposição, ínsita no arrolamento, de que os bens inventariados e partilhados com reserva de meação haviam sido adquiridos anteriormente, o que não ocorrera.

A partilha ostenta um caráter meramente declaratório (Carvalho. Afrânio de. Registro de Imóveis. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 144). O acervo hereditário se singulariza na partilha, com a reserva de meação e a atribuição dos quinhões hereditários. Mas o ato declaratório faz sempre pressupor uma aquisição anterior, o que, efetivamente, não ocorrera.

O que queríamos destacar é que se não poderia falar propriamente em meação no caso – quando muito de herdeiro concorrente.

O herdeiro interessado argumentava que se deveria atentar à vontade dos doadores – o que permitiria se chegasse a uma conclusão diversa daquela à que chegamos. Sustentava que o casamento do donatário seria evento que ocorrra em data posterior ao próprio aditamento da doação. “Esse fato demonstra”, aduz, “que a limitação da incomunicabilidade sequer ocorreu em atenção à pessoa da esposa do donatário”.

Pois bem. Nem a vontade dos doadores pode ser interpretada extrajudicialmente (Ap. Civ. 13.903-0/1, j. 9.12.1991, DOE 28.1.1992, São Paulo, rel. Onei Raphael) nem é exatamente esse o sentido que se poderia extrair da leitura atenta dos documentos acostados pelos interessados. O fato de se ter modificado a extensão temporal do gravame não infirma o que se sustentou até aqui. Não se qualificou formalmente a situação específica dos donatários no jogo das restrições, posto não houvesse qualquer declaração, reduzida formalmente a termo notarial, que pudesse levar às conclusões a que o interessado apontou. E mesmo que se pudesse chegar a essa conclusão, a vontade das partes não chegou a ser perfeitamente instrumentalizada. Isto é, não se aptificou em ordem a produzir os efeitos que se estima e deduz fossem os desejados pelos doadores.

Em suma, o cônjuge supérstite não teria título aquisitivo de molde a legitimá-la na posição de cônjuge-meeira na sucessão.

Curiosamente, os interessados acenavam com o cancelamento retro-operante do gravame – de molde a colher, no passado, o ato aquisitivo do cônjuge, alterando-o. Sustenta que o cancelamento das cláusulas teria o efeito extravagante de modificar o trato sucessivo.

É certo que em sede jurisdicional todas as questões aventadas pelo interessado poderiam ser livremente apreciadas, formando o magistrado livre convencimento e decidindo sem as peias que, no âmbito administrativo, naturalmente se produzem. Na seara administrativa, contudo, o Registrador estará limitado à legalidade estrita e ainda que se não possa vislumbrar quaisquer prejuízos aos envolvidos, ainda assim não se defereria o registro sem sólida base legal ou jurídica.

Por fim, lembra, o suscitado, que havia mandado judicial de cancelamento do gravame, requerido pelo doador. Daí a concluir que

“Não somente há escritura limitando a dita incomunicabilidade, aposta no momento da doação, à superveniência dos 40 (quarenta) anos de idade do Sr. J, como o próprio donatário veio a requerer o cancelamento dessa incomunicabilidade pela via judicial, efetivamente deferido, razão pela qual é de se entender que não era da vontade de nenhuma das partes, nem doadora, nem donatária, a extensão dos efeitos da incomunicabilidade a período superior aos quarente anos do donatário”.

Uma vez mais é preciso reiterar que não se sustentou a vigência continuada das ditas cláusulas. Simplesmente sustentamos que o seu cancelamento – por meio judicial ou extrajudicial – não teria a virtude de repercutir na situação jurídico-patrimonial criada pelo casamento. Pode-se averbar o cancelamento das ditas cláusulas e ainda assim remanesceriam as questões apontadas.

Terminamos a suscitação de dúvida citando, por lealdade ao debate, a posição defendida pelo registrador paulistano Ademar Fioranelli que, enfrentando o tema, assim se manifestou:

“Interessante observar que, com o cancelamento das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade devido ao cumprimento da condição ou o advento do termo (certo ou incerto), o imóvel antes gravado com referido vínculo experimenta notável transformação, recobrando o proprietário o direito de livre disposição, e os credores a garantia de seus créditos”.

E segue pontificando:

“O bem antes incomunicável, de propriedade exclusiva, passa à condição de coisa comum, na eventualidade do beneficiário casar-se ou mesmo de já estar casado no momento da liberalidade (doação ou testamento), pelo regime da comunhão universal de bens, entrando na partilha pela dissolução da sociedade conjugal ou na transmissão mortis causa”. (FIORANELLI. Ademar. Das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. São Paulo: Saraiva: 2009, p. 80).

A dúvida foi julgada procedente por motivos meramente formais. No cerne, o meritíssimo juiz entendeu possível o registro – o que se fará com a apresentação do título e demais documentos.

Confira aqui a íntegra do processo e decisão: Processo 0010006-77.2011.8.26.0100.

INSS: uma gota no oceano

SJ News ,
Dois homens conversando em uma biblioteca, com estantes de livros ao fundo. Um dos homens está usando óculos e o outro tem cabelo grisalho e bigode.

O cartório não é o principal responsável por informar a morte dos pensionistas ou beneficiários ao INSS

São Paulo, sábado, 02 de julho de 2011 

WALTER CENEVIVA

INSS: uma gota no oceano

O cartório não é o principal responsável por informar a morte dos pensionistas ou beneficiários ao INSS

O INSS (Instituto Nacional do Seguro Social) ameaçou cartórios do registro civil do Brasil de cobrar deles benefícios e pensões que o órgão previdenciário tem pago a pessoas já mortas. O INSS diz ter quitado tais benefícios por falta de atualização de dados que aqueles registradores lhe deveriam ter comunicado.

Esclarece mais que detectou 8.000 omissões em quase igual número de municípios. Sendo possivelmente (não tenho estatística a respeito) o órgão da administração que mais tem frequentado as manchetes em matéria de golpes contra o dinheiro público (lembramos a fortuna que uma senhora fluminense desviou dos cofres previdenciários), fica a dúvida sobre os motivos da divulgação esdrúxula.

O valor reclamado é ridículo: R$ 100 mil, em um INSS cujo deficit até dois meses atrás beirava os R$ 6 bilhões. Se a cobrança pelos supostos óbitos não comunicados desse certo, seria uma gota no oceano.

Esclarecendo a obrigação legal, saiba o leitor que os cerca de 8.000 serviços brasileiros do registro civil devem efetivamente enviar ao INSS, em cada mês vencido do ano-calendário, a relação dos óbitos registrados no mês anterior.
Ignorada a morte, as pensões continuam a ser depositadas indevidamente. Contudo, mesmo que algum oficial do registro civil tenha falhado no preenchimento dos formulários mensais, o INSS não terá direito de cobrar dele o valor creditado em favor do “de cujus””(nome pelo qual os juristas indicam o falecido).

Há duas razões para a convicção de que se trata de uma gota de água em alto-mar. A informação dos cartórios é apenas uma das fontes pelas quais o INSS sabe que seu pensionista ou beneficiado faleceu, pois seu nome sai da lista dos empregadores públicos e privados.

Tanto que, de tempos em tempos, o INSS tem determinado renovação das inscrições de beneficiários e pensionistas, a confirmar o caráter supletivo dos cartórios. Há mais: a informação era originariamente endereçada ao IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a evidenciar que os cartórios não eram fonte essencial para esse fim.

Em segundo lugar, a contribuição patronal faz do empregador o primeiro elo do débito, quando não recolhe contribuição em nome do empregado morto.

O obrigado essencial não é o cartório do registro civil. A ordem sucessiva das responsabilidades impede que o INSS (por um problema interno) queira pôr o registrador na roda. A desorganização está no órgão previdenciário.
Tudo isso sem considerar a balbúrdia jurídica gerada pelo Legislativo no regulamento da previdência. Se o leitor quiser ter ideia do que se passa, sugiro que, na página legislativa do INSS ou da Presidência da República, confira as alterações da lei n.º 8.212, a partir de 1991.

A omissão ou o erro do registrador, na remessa mensal ao INSS, sujeita-o à multa ou à punição disciplinar, mas não a substituir o patrão devedor. Não tem solidariedade jurídica com o empregador.

A oportunidade é boa para que a administração verifique se as diferenças, que agora quer cobrar aos registradores, não estão no bolso de mais um “sócio” do INSS, repetindo moldes conhecidos. O nó górdio do problema está nesse ponto. Não nos registradores civis, os primos pobres do universo registrário.

* WALTER CENEVIVA. FSP de 2.7.2011.

Land Registry – CNJ/Arisp visita o Registro Inglês

SJ Registro de Imóveis, Registro Eletrônico , ,
Logotipo do Registro de Terras, com hexágonos em verde e cinza.

Study visit to HM Land Registry Head Office Croydon for a delegation from Brazil  

Programme

Tuesday 21 June – Room 709

  • 09:55 Arrival Land Registry – Head Office Trafalgar House Croydon CR0 2AQ Sue Knowles (Co-ordinator, International Unit)
  • 10:00 – 12:15 Welcome and Introduction to Land Registry Julie Barry (Head of International Unit)
  • 12:15 – 13:00 Buffet lunch
  • 13:00 – 14:15 Legislation – Major ordinances on title registration and their respective purposes. Genny Millinger (Assistant Land Registrar)
  • 14:15 – 14:30 Refreshment break
  • 14:30 – 15:30 E-services and channel migration Joy Bailey (Assistant Land Registrar)
  • 15:30 – 16:00 Review of the day and questions Julie Barry and Sue Knowles

Wednesday 22 June – Room 709

  • 09:55 Arrival Land Registry Head Office – Trafalgar House Croydon – CR0 2AQ
  • 10.00 – 12:30 Introduction & Welcome. Presentation regarding Croydon Office. Background and Office Structure. Tour of office. David Cleasby (Area Manager), Shane Bartlett (Operations Manager),  Chris Jackson (Customer Team Leader), Helen Sanders (Land Registrar)
  • 12:30 – 13:15 Lunch
  • 13:15 – 14:45 Demonstration of Preliminary Services processing and systems – Demonstration of First Registration processing and systems – Demonstration of Dealing of Whole processing and systems. Emma Phillips (Operations Executive), Clare Robinson (Operations Executive). Rose Rodney (Operations Executive). Mark Bigny (Operations Executive).
  • 14:45 – 15:30 Question and Answer Session Shane Bartlett. Chris Jackson, Helen Sanders, Sue Knowles

Note: This programme is flexible. Content and timings may alter to meet the requirements of the delegates.

Cadastro municipal – Requisito de Especialidade Objetiva

SJ Registro de Imóveis ,

O

Mapa detalhado de uma cidade, com edifícios e ruas identificados em cores diferentes, incluindo preto, vermelho, azul e amarelo.

Na semana passada fui instado a suscitar dúvida sobre um caso aparentemente banal. Pretendeu-se registrar algumas escrituras públicas que tinham por objeto unidades autônomas que se achavam vinculadas a um cadastro único do todo (matrícula-mãe), inscrição originária que presumivelmente terá sido cancelada em face do surgimento de novas parcelas (unidades autônomas).

Os interessados insistiam na desnecessidade de se averbar a mudança de numeração cadastral – “até porque o cadastro original foi cancelado”.

Ao final e ao cabo os interessados desistiram da dúvida, remanescendo os termos da suscitação de dúvida rogada que ora apresento aos estudiosos do tema, buscando, com isso, formentar o debate.

Busquei responder a questões como: o cadastro é elemento essencial da especialidade objetiva do bem? Sua mudança gera a obrigatoriedade da averbação da mutação?

A questão foi enfrentada no contexto da legislação urbanística e cadastral paulistana, corpo legal que cria obrigações acessórias aos notários e registradores, como se verá do texto abaixo. Além disso, o texto enfrenta problemas concretos, razão pela qual não está vazado em termos acadêmicos.

Cadastro municipal e especialidade ojetiva

O motivo que impediu o acesso do título à tábua registral é o fato de não ter sido indicado o número de inscrição no Cadastro Fiscal Imobiliário da Prefeitura Municipal de São Paulo. Tal requisito é essencial para a especialidade objetiva dos imóveis em tela e para conferência dos tributos devidos pela sua alienação.

O óbice apontado pelo Registro se relaciona à necessidade de comprovação de mudança do cadastro municipal dos imóveis objetos da escritura apresentada a registro.

A Lei 6.015, de 1973, prevê, no artigo 176, § 1º, 3, “b”, que na matrícula do bem imóvel deve conter, além de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e “designação cadastral, se houver”.

No caso concreto, sempre houve designação cadastral – aliás, indicada já no descerramento das matrículas respectivas. Presume-se o desmembramento do cadastro, já que a inscrição originária abrangia o todo, atribuindo-se a cada uma das unidades (parcelas) uma nova designação cadastral. A presunção encontra conforto na lei do Município de São Paulo que exige a inscrição no Cadastro Imobiliário Fiscal, nos termos do art. 2º da Lei Municipal 10.819, de 28 de dezembro de 1989:

“Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal”.

Solicitamos a comprovação da alteração cadastral sofrida – ao que respondeu o interessado ter sido cancelado o número de contribuinte original. Tal fato se declara igualmente na escritura apresentada ao Registro.

A designação cadastral é um elemento importante na especialização objetiva dos imóveis matriculados, além de ser exigida na lei municipal paulistana referida. Calha, à espécie, a regra que vem consagrada no art. 225,  § 2º, da Lei n. 6.015/1973:

“§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior”.

De fato, constando a designação cadastral na especialização do imóvel, consoante prevê o artigo 176, § 1º, 3, “b” da Lei de Registros Públicos, sua alteração (ou cancelamento) exigiria alteração, a ser promovida nos termos do art. 246 da Lei 6.015, de 1973.

O C. Conselho Superior da Magistratura já enfrentou caso análogo decidindo que sendo divergentes a descrição do imóvel e o número do cadastro municipal correspondente, em relação ao que consta do registro, o acesso do título deve ser denegado:

“Tais divergências, sem dúvida, impedem, por igual, a inscrição pretendida, sob o prisma do princípio da especialidade registral (art. 225, § 2º, da Lei n. 6.015/1973), mostrando-se necessária prévia retificação do título ou, eventualmente, do próprio registro”. (Ap. Civ. 990.10.017.578-5, j. 13.4.2010, DJE de 1.6.2010, Caçapava, Relator: des. Munhoz Soares).

Cadastro e ITBI-IV

Por outro lado, a questão da indicação da inscrição cadastral está diretamente relacionada com a verificação do recolhimento de tributos – especialmente do Imposto sobre Transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI–IV.

Nos termos do art. 7º do Decreto 51.627, de 2010, a base de cálculo do ITBI-IV é o valor venal atribuído aos bens ou direitos transmitidos, “assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.

A base de cálculo do imposto é, portanto, o chamado “valor venal de referência”, apurado no site da própria Prefeitura Municipal da Capital de São Paulo (acesso aqui). Ocorre que a indicação do número de inscrição no cadastro municipal é requisito obrigatório para a apuração do valor venal de referência. No caso concreto, a pesquisa resulta sempre infrutífera: “número de Contribuinte inválido ou inexistente”, informa o site da PMSP, “contribuinte não se enquadra nas condições previstas para a emissão da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel”, remata o texto.

A questão se torna ainda mais problemática na medida em que o notário e o registrador estão obrigados, pelo referido Decreto Municipal 51.627, de 2010, a verificar a exatidão do recolhimento,  colmatando eventuais lacunas no respectivo documento de arrecadação:

“Art. 28 Os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos ficam obrigados a verificar a exatidão e a suprir as eventuais omissões dos elementos de identificação do contribuinte e do imóvel transacionado no documento de arrecadação, nos atos em que intervierem”.

Como se vê, existe um vínculo que une as operações de fixação do valor base de recolhimento do imposto devido aos formulários que atestam a regularidade da operação. Esse vínculo chama-se cadastro municipal.

Note-se, por fim, que o notário não declarou, na escritura que lavrou, sob sua estrita responsabilidade, que se cumpriu a regra prevista no item 7 da Portaria SF 81/2005, cujo texto é o seguinte:

“7. Os notários, oficiais de registro de imóveis ou seus prepostos deverão conferir o valor do Imposto e informar a data constante do documento de quitação, por número de transação, acessando o Portal da Prefeitura da Cidade de São Paulo, no endereço eletrônico http://www.prefeitura.sp.gov.br, por meio de senha específica fornecida pela Secretaria Municipal de Finanças”.

A conclusão é cristalina: A inscrição no cadastro municipal (Cadastro Imobiliário Fiscal) é exigência da Lei Municipal paulistana n. 10.819, de 28 de dezembro de 1989. Sendo obrigatória a inscrição, a indicação do cadastro no registro é obrigatória (art. 176, § 1º, III, 2, “b” da Lei 6.015, de 1973). Havendo mudança ou cancelamento, tal fato deve ser objeto de averbação (art. 246 da LRP).