Alienação fiduciária de bem imóvel. Reflexões sobre a penhora, o leilão e a arrematação do direito real de aquisição na alienação fiduciária.
Mês: maio 2016
Renúncia ao direito de propriedade
Madalena Teixeira
“A demissão de um direito de propriedade imobiliária de que se é titular”
A renúncia ao direito de propriedade sobre imóveis não é questão que se encontre resolvida, por inteiro, no direito positivo português ou que receba uma orientação uniforme por parte da doutrina nacional.
Estabelecida a distinção entre abandono e renúncia abdicativa, considerando-se, brevitatis causa, que o abandono de imóveis se analisa, em regra, num comportamento negativo do proprietário, que se desliga ou se desinteressa da coisa por completo e para sempre, com a intenção de abdicar do seu direito (negócio jurídico de atuação), sem o atribuir a outrem, e que a renúncia abdicativa comporta uma declaração de vontade proprio sensu, visando, como efeito negocial imediato, a extinção do direito na esfera jurídica do seu titular, sobra, em comum, a questão de saber se estas causas de extinção dos direitos reais se aplicam à propriedade imobiliária.
Conquanto se encontrem disposições legais dispersas, no Código Civil português, a consentir a renúncia liberatória, vale dizer, a extinção do direito real com um intuito de libertação da obrigação propter rem, e não custe a generalização do seu regime sempre que o proprietário vise libertar-se do peso das obrigações que lhe são impostas por via da titularidade do direito, permanece o problema de saber se essa faculdade de renúncia ao poder que se tem sobre a coisa imóvel também existe, não quando se pretenda a exoneração de uma determinada obrigação real conexa com o direito de propriedade, mas quando, simplesmente, se queira o despojamento ou a pura abdicação, sem destinatário, do direito de que se é titular.
A este propósito, a doutrina civilística continua a repartir-se entre a afirmação da livre renunciabilidade do domínio sobre imóveis como faculdade que cabe no conteúdo da propriedade, do qual se extrai o direito de dispor do direito (art. 1305.º do CC) e, portanto, toda e qualquer forma negocial de perda relativa ou absoluta do direito, e o entendimento de que tal faculdade não encontra respaldo no plano do direito constituído [1].
Assim, em abono da possibilidade de renúncia ao direito de propriedade sobre prédios (ou do seu abandono), tem-se aduzido o princípio da autonomia privada, bem como o argumento de que a propriedade não é um encargo, mas um direito subjetivo, pelo que, sendo a renúncia ou o abandono a última defesa do particular perante o avolumar das exigências legais, só o proprietário deve ser juiz da conveniência ou inconveniência da manutenção dessa situação [2].
Já para outro setor da doutrina pesam outras inferências interpretativas, que sugerem precisamente a exclusão de um princípio geral de renunciabilidade dos direitos reais, como são a que se retiram do facto de nenhuma disposição do Código Civil português, para além da hipótese especial configurada no art. 1397.º (abandono de águas originariamente públicas), se referir ao abandono ou à renúncia abdicativa como causa de extinção do direito de propriedade (ou da generalidade dos direitos reais), ou como são as que resultam da opção do legislador pela previsão, expressa e específica, da renúncia abdicativa como causa de extinção de certos direitos reais menores (por exemplo, do usufruto e da servidão) no âmbito da regulamentação própria de tais direitos reais [3].
Outros argumentos, fundados no direito civil positivo e que servem de alicerce à exclusão da extinção do direito de propriedade sobre imóveis por renúncia abdicativa ou pela via do abandono, poderão resumir-se nos seguintes termos:
– A consagração da figura jurídica da renúncia liberatória não favorece a tese da livre renunciabilidade do direito de propriedade sobre imóveis, porquanto aquela se encontra ligada ao regime das obrigações ob rem e, mesmo quando implica a perda do direito do renunciante, a coisa não passa a ser nullius, antes é adquirida pelo destinatário da renúncia;
– A renúncia abdicativa e o abandono tornam as coisas nullius, enquanto a coisa não for adquirida pelo Estado ou por terceiro, por usucapião, a menos que se aceite a tese da reversão automática a favor do Estado;
– A previsão legal do abandono limitada às coisas móveis patenteia uma intenção contrária à aceitação da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre imóveis;
– A renúncia abdicativa compromete a utilidade da coisa e, dessa forma, a função social da propriedade [4].
Entretanto, o direito público segue o seu curso conformador da propriedade imobiliária, encontrando-se, no art. 24.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio), uma referência expressa à renúncia como causa de ingresso dos imóveis na titularidade pública.
É, pois, neste quadro de considerações que a questão da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre coisa imóvel vem sendo analisada entre nós, pelo que, não se oferecendo ao aplicador do direito uma communis opinio doctorum capaz de o orientar num único sentido, sobra-lhe a sabedoria prática e a capacidade de raciocinar e de encontrar a exata solução, a partir dos subsídios legais e doutrinários existentes.
Notas
[1] Partindo do princípio comum de que é o interesse privado que primariamente justifica o reconhecimento da propriedade privada, o diferendo doutrinário surge “apaziguado” pela admissibilidade da renúncia abdicativa do direito de propriedade sobre coisa imóvel no plano do direito a constituir. Porém, no plano do direito constituído, a discussão mantém-se.
[2] Aderindo à tese da livre renunciabilidade, entre outros, Oliveira Ascensão, Direito Civil. Reais, 5.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, pp.406/407, e Francisco Manuel de Brito Pereira Coelho, A Renúncia Abdicativa no Direito Civil, Studia Iuridica n.º 8, BFDUC, Coimbra Editora, Coimbra, p. 17.
[3] São estas as razões fundamentais alinhadas por Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1997, pp. 371/378.
[4] Vd. Luís A. Carvalho Fernandes, “Da renúncia dos direitos reais”, O DIREITO, Ano 138.º, 2006, III, Almedina, Coimbra, pp. 477 e ss.
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Madalena Teixeira é Conservadora da Conservatória dos Registos Predial e Comercial de Loulé (Algarve), integra o Conselho Consultivo, seções de registos predial, comercial e de bens móveis do Instituto dos Registos e do Notariado de Portugal.
Bancos de dados e estatísticas registrais
Os registradores paulistas discutem, internamente, a regulamentação, se preciso for pelos órgãos correcionais, da entrega de dados registrais a entidades e instituições públicas e privadas para fins de “mera estatística”.
A maioria vê com bons olhos a iniciativa. O interesse da sociedade lhes parece evidente e a disponibilidade dos registradores em atendê-lo é grande.
Contudo, é preciso alimentar um debate que possa envolver toda a categoria profissional.
Qualquer iniciativa dessa natureza deve se vincular a uma estratégia de longo alcance, pensada para consolidar o Registro de Imóveis como referência básica quando o tema versar sobre direitos de propriedade.
Até aqui as iniciativas foram dispersivas, muito pouco consistentes. Tem faltado inteligência estratégica na busca de soluções e na concepção de modelos de geração de informações processadas, qualificadas. Base de dados singelas são usadas como insumo para produção de novas informações qualificadas. Na nova economia, informação é tudo.
O agenciamento de dados para fins estatísticos (ou para quaisquer outras finalidades) é uma atividade estratégica de empresas e do próprio estado neste estágio de desenvolvimento da sociedade da informação. Os sistemas de big data revolucionaram os processos estatísticos superando paradigmas do século XIX. O processamento de grandes volumes de dados, com a produção ou combinação de novos dados, tornou-se o foco central da nova economia. Os exemplos do Google, Apple, Microsoft, Amazon etc. não faltam.
O Governo brasileiro se lançou à iniciativa de promover o desenvolvimento tecnológico e a inovação nos setores público e privado, fomentando novos negócios pela publicação de dados contidos em bases de dados de órgãos e entidades da administração pública federal direta, autárquica e fundacional sob a forma de dados abertos. Para isso instituiu a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal (Decreto 8.777/2016).
O interesse pelos dados albergados nos registros prediais é imenso. Ainda há pouco uma empresa paulista, especializada na prestação de informações privilegiadas, veio a público anunciar um novo e inédito produto. Os dados que compõem a base processada pela empresa são decalcados de sistemas geridos pela própria entidade de classe dos registradores.
Iniciativas ingênuas como essas, referendadas pelos próprios registradores, desperdiçam, por falta de visão estratégica, oportunidades reais de consolidação da importância desses profissionais, além de desprezar oportunidades de capacitação econômica dos cartórios deficitários.
O interesse do mercado pode ser satisfeito com proveito se os registradores forem capazes de produzir dados que atendam não só às entidades que atuam no mercado imobiliário, mas à sociedade como um todo.
Esses dados são valiosíssimos e sua veiculação inteligente extrapola as iniciativas meramente “simpáticas”, devotadas a parceiros de peso.
Registro de Imóveis Eletrônico Nacional
Amanhecemos com um novo regulamento sobre o Registro de Imóveis, em meio a uma avulsão de diplomas baixados por um governo agonizante.
Trata-se do SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, instituído e administrado pela Receita Federal do Brasil, projeto que se iniciou em 2009 e que agora culmina com o Decreto Federal 8.764, de 10 de maio de 2016, depois de um longo percurso de debates e acesas diatribes.
O gerente do projeto SINTER, Luís Orlando Rotelli Rezende, sempre recebeu, de minha parte, uma avaliação crítica, leal, respeitosa. Posso assegurar que a recíproca é igualmente verdadeira. Tenho para mim que o ato do Executivo coroa de êxito um trabalho diligente, honesto, e acima de tudo leal e probo do gerente do Projeto Sinter, a quem rendo minhas homenagens.
No longo transcurso de debates, troca de ideias, discussões que cercaram a apresentação da proposta, sempre me manifestei criticamente. O modelo me parecia inadequado, e isto por várias razões, além de aprofundar uma enorme confusão entre instituições singulares como o são os cadastros e os registros de direitos.
Ao lado de alguns juristas e registradores de escol, cujos nomes não vem ao caso agora declinar, cerramos fileiras contra a iniciativa do Executivo que, do nosso ponto de vista, usurpava competências que cabiam – sempre couberam – ao Poder Judiciário.
Malgrado nossos esforços argumentativos, despertamos com um novo paradigma de Registro Eletrônico no país. Este decreto representa um marco, para o bem e para o mal.
Peregrinação no deserto
A luta da efetiva implantação de um Registro de Imóveis em meios eletrônicos, esboçado no regulamento, agora se renova.
Há quase 20 anos, no bojo do I Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais, promovido pela ANOREG-SP, em São Paulo, entre os dias 11 e 13 de setembro de 1996, tive a honra de apresentar aos registradores e notários bandeirantes um longo trabalho em que propugnava a mudança de paradigmas na modelagem do sistema de registro de imóveis em face dos sentidos efeitos da sociedade da informação. O trabalho acabou servindo de base para estudos acerca da modelagem do SINTER (JACOMINO. Sérgio. A microfilmagem, a informática e os serviços notariais e registrais brasileiros. São Paulo: AnoregSP, 1997).
Depois de dezenas de artigos apresentados em congressos, seminários, encontros de registradores, era necessário enfrentar o desafio de promover mudanças concretas no sistema; era necessário colocar a mão na massa e estabelecer uma referência para os registradores de todo o país. Demos início, já se vão mais de 10 anos, às discussões sobre o RE, buscando a parceria com a Fundação Vanzolini, cujos engenheiros integravam o corpo docente da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo – POLI-USP. Um pequeno dossiê pode ser consultado aqui: https://circuloregistral.com.br/vanzolini.
Foi uma luta árdua, intestina, travada no âmago do próprio IRIB, entidade que tive a honra de presidir, cujas lideranças estaduais sempre se posicionaram contrariamente a qualquer iniciativa modernizadora nos moldes então propostos. A resistência dos colegas (e de suas empresas de informática) não permitiu que progredíssemos no caminho então proposto de autorregulação.
O acicate de Leviatã
Enfim, foram necessários os atos de poder (CGJSP, CNJ e agora do Poder Executivo) para impor um processo de aperfeiçoamento de todo imprescindível para o desenvolvimento do Registro de Imóveis no país.
Essa longa trajetória precisaria ser resgatada e ser objeto de reflexão pelos novos colegas que ingressam na atividade.
Temos agora um “sistema de registro único de imóveis, que será administrado pela Receita Federal”, como registrou a FSP na edição eletrônica [mirror]. Não sei se o texto expressa uma opinio communis dos grandes players econômicos. A percepção que se tem é que falhamos na consecução dos nossos objetivos institucionais e se tornou necessária a intervenção do estado:
“Cada imóvel terá também um código identificador, assim como já ocorre com o Renavam em relação a veículos”.
“O novo sistema é necessário porque, hoje, há dificuldade em se identificar os bens e seus proprietários em âmbito nacional para promover ações de interesse público, pois as informações estão espalhadas em milhares de cartórios e prefeituras, sem uma conexão central”.
“Com o Sinter será possível, por exemplo, detectar tentativas de venda de imóveis dados como garantias de dívidas e o uso desses bens para ocultar crimes de corrupção e lavagem de dinheiro. Órgão do Judiciário também poderão agilizar processos de penhora e bloqueio, segundo a Receita”.
Não é o momento para lamentarmos a perda de uma formidável oportunidade para que os próprios registradores apresentassem à sociedade o Registro Eletrônico que a Lei 11.97/2009 confiou a eles na feliz redação do art. 37.
Agora é o momento de reflexão.
Pretendemos realizar um encontro no bojo da Comissão do Registro Eletrônico da ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário para discutir e avaliar as consequências da nova regulação.
Dou notícias em breve.
Convenção da Apostila de Haia e os notários e registradores
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trabalha na coordenação e regulamentação da aplicação da Convenção da Apostila de Haia no Brasil, que entra em vigor em agosto deste ano.
O tratado foi firmado pelo Brasil e por mais de uma centena de outros países e tem por objetivo agilizar e simplificar a legalização de documentos públicos confeccionados no território de um dos Estados Contratantes e que devam produzir efeitos no território de outro (art. 1° do Decreto 8.660, de 29.1.2016 e Decreto-Legislativo 148/2015).
No âmbito da dita Convenção são considerados documentos públicos os provenientes de uma autoridade ou de um agente público vinculados a qualquer jurisdição do Estado, inclusive Ministério Público, escrivão judiciário ou oficial de justiça. Ao lado destes, prevê-se o apostilamento de documentos administrativos, de atos notariais, de declarações oficiais apostas em documentos de natureza privada, tais como certidões que comprovem o registro de um documento ou a sua existência em determinada data e reconhecimentos de assinatura.
E os notários e registradores?
Em breve nota postada no FB, comentei que estranhei muitíssimo os notários e registradores não terem sido convidados para compor o Grupo de Trabalho criado no âmbito do CNJ para desenvolvimento de Sistema Eletrônico para dar concretude à Convenção.
No final do ano passado, o presidente do CNJ e do Supremo Tribunal Federal (STF), ministro Ricardo Lewandowski, instituiu, por meio da Portaria 155/2015, um grupo de trabalho (GT) para desenvolver um sistema que permitiria a emissão da chamada “Apostila de Haia” nos cartórios de todo país. Esta notícia foi veiculada no site do CNJ [vide espelho aqui: CNJ – CNJ vai regulamentar a aplicação da Convenção da Apostila de Haia no país].
Posteriormente, o mesmo CNJ noticiava que o sistema que vai permitir a emissão da Apostila de Haia nos cartórios de todo país, desenvolvido pelo CNJ em parceria com o TRF da 4ª Região, estaria em fase de finalização prevendo entrar em funcionamento no dia 14 de julho do corrente ano [vide espelho aqui: CNJ – Conselho avança na implantação da Convenção da Apostila de Haia no país].
No DJe do CNJ de ontem (3.5.2016, p. 3) o ministro Lewandowski publicou a Portaria 52, de 2.5.2016, instituindo grupo de trabalho para “organização e tradução de documentos relativos à Convenção da Apostila de Haia no Brasil”, de cuja comissão não participa qualquer notário ou registrador.
O que mais me chama a atenção é o fato de que o próprio CNJ admite que se deverá “utilizar a estrutura dos cartórios, já presentes em todas as comarcas brasileiras, para viabilizar a emissão do apostilamento em meio eletrônico” (idem, ibidem).
Não tenho notícia de que os notários e registradores, por suas entidades de classe, tenham sido convidados para participar da modelagem de tão importante ferramenta para concretizar a Convenção da Apostila de Haia. Não há, nas referidas portarias do CNJ, qualquer referência a esta importante categoria profissional.
Tal fato é criticável. Lamentavelmente, o que se tem visto é uma profusão de críticas injustificadas e manifestação pública de desdém por um corpo profissional multissecular que, como se vê, é peça fundamental para concretizar a Convenção da Apostila de Haia no país.
Adenda
- Decreto 8.660, de 29.1.2016. Promulga a Convenção sobre a Eliminação da Exigência de Legalização de Documentos Públicos Estrangeiros, firmada pela República Federativa do Brasil, em Haia, em 5 de outubro de 1961.
- Decreto-Legislativo 148/2015. Aprova o texto da Convenção sobre a Eliminação da Exigência de Legalização de Documentos Públicos Estrangeiros, celebrada na Haia, em 5 de outubro de 1961.
- CNJ – CNJ vai regulamentar a aplicação da Convenção da Apostila de Haia no país. Notícias do CNJ.
- CNJ – Conselho avança na implantação da Convenção da Apostila de Haia no país. Notícias do CNJ.
- Portaria 155/2015. Institui Grupo de Trabalho para desenvolvimento de Sistema Eletrônico e realização de estudos para aplicação da Convenção da Apostila da Haia no âmbito do Poder Judiciário.
- Portaria 52, de 2.5.2016. Institui Grupo de Trabalho para organização e tradução de documentos relativos à Convenção da Apostila de Haia no Brasil.