Hipotecas – cancelamento. Assinatura avançada versus qualificada

SJ Cartórios, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , ,

Oficina notarial e registral

ABSTRACT. O artigo discute a insegurança jurídica e a falta de regulamentação clara sobre as modalidades de assinatura eletrônica aceitas no Registro de Imóveis, especialmente após a Lei nº 14.382/2022. É analisado um caso prático em que um requerimento de cancelamento de hipoteca, assinado eletronicamente, foi recusado por não atender às formalidades legais. A discussão central gira em torno da distinção entre assinaturas eletrônicas avançadas e qualificadas, e a necessidade de regulamentação da Corregedoria Nacional de Justiça para definir os padrões de segurança. Defende-se que a assinatura qualificada deve ser exigida para atos que alteram a situação jurídica dos imóveis, enquanto a assinatura avançada poderia ser aceita em casos de mera atualização administrativa.

A questão das modalidades de assinatura eletrônica admitidas no Registro de Imóveis é, ainda, um tema inseguro, assentado sobre um terreno doutrinário movediço, um microssistema em que se mesclam aspectos tecnológicos e jurídicos. Muito já se escreveu e falou sobre as mudanças advindas no bojo da onda reformista representada pela Lei nº 14.382/2022 e seus consectários legais e regulamentares. Muitos dispositivos, ainda pendentes de regulamentação, não oferecem um senso de direção, nem um ambiente seguro e livre de controvérsias, base para a atuação diuturna dos registradores.

Tive ocasião de enfrentar um caso prático que nesta coluna oficinal trago à consideração dos leitores do Migalhas Notariais e Registrais. Foi-nos apresentado requerimento formulado por grande instituição financeira, firmado por seus representantes legais, em que se autorizava o cancelamento de “ônus” averbados na Matrícula X (na realidade, averbação-notícia de hipotecas registradas e transpostas nos termos do art. 230 da LRP).

A dita averbação se referia a três hipotecas (de 1º, 2º e 3º graus) que gravavam várias unidades de um condomínio edilício. Prenotado regularmente, o título fora posto em devolução com exigências, contra as quais os interessados se insurgiram solicitando a “suscitação de dúvida”. Sobrestamos o protocolo e processamos o pleito como pedido de providências. Ao final deste estudo, o leitor poderá acessar a decisão proferida pela magistrada.

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IRIB – 50 anos passaram pela janela, mas alguns não viram…

SJ Cartórios, IRIB , ,

No dia 19 de junho de 1974 nascia no coração de São Paulo, em memorável cerimônia, o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Decorria apenas um ano desde a sanção da Lei 6.015/1973 e os registradores de todo o país, até do exterior, acorriam à Capital de São Paulo para lançar a pedra fundamental do Instituto.

Neste dia tão importante para os oficiais do Registro Imobiliário brasileiro, destaco uma nota marginal e, quiçá, tão importante quanto todas as iniciativas empreendidas pelo Instituto ao longo do seu cinquentenário. Trata-se dos vínculos do instituto com a Academia.

Voltando no tempo…

A criação do IRIB concretizaria um sonho acalentado por alguns registradores desde a década de 50. Nosso primeiro presidente, Júlio de Oliveira Chagas Neto (15 RISP), foi um grande entusiasta da ideia. Lembrando-se dos velhos companheiros – Armando da Costa Magalhães (3 RISP), José Ataliba Leonel (10 RISP) e Francisco Gonçalves Pereira (5 RISP) – que tombaram antes da concretização daquele sonho, Júlio Chagas inscreveria nos atos fundacionais do Instituto que ele testemunhava a materialização do sonho, que vinha acalentando há mais de vinte anos, “de poder, um dia, congregar nossos colegas de todos os Estados da Federação numa entidade representativa da classe”. Os registradores imobiliários chegaram a efetuar várias reuniões preparatórias. Diz ele:

“Infelizmente, tendo aqueles saudosos e inolvidáveis colegas sido arrebatados pela fatalidade da morte ao nosso convívio fraternal e amigo, a iniciativa aludida se manteve em suspenso durante longo período de tempo, até soar, agora, a hora exata e festiva de seu vitorioso coroamento, para gáudio de todos quantos, compreendendo que ela corresponde, também, a um patriótico esforço de integração nacional, lhe emprestaram seu decidido apoio, consoante é comprovado pelo número de colegas procedentes da maioria de nossos Estados, que aqui vieram, pessoalmente, prestigiar este primeiro encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, e aos quais agradeço, de todo o coração, o seu comparecimento, que tanto brilho deu às reuniões de que participaram”[1].

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Puro suco registral. Título nulo – cancelamento de registro – bloqueio de matrícula

SJ Puro suco registral , ,

Declaração de nulidade de ato de averbação. Bloqueio de matrícula. A declaração de nulidade da averbação deve ser buscada na via jurisdicional. Além disso, o instituto do bloqueio de matrícula, nos termos do art. 214 da LRP, é remédio jurídico para a nulidade de atos de registro, não do título que lhe serviu de calço.

Na diuturnidade dos cartórios, sempre topamos com situações como a tratada no processo que acaba de ser julgado excelentemente pela magistrada da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo. No caso concreto, houve a declaração de nulidade do título que serviu de base para a consumação de averbação relativo a determinado bem imóvel – cancelamento de promessa de compra e venda.

Soa lógico ao senso comum que a declaração judicial de nulidade do título há de fulminar, como espécie de repercussão eficacial, o registro que é o seu supedâneo. Entretanto não é assim. Conheça, abaixo, as razões da denegação do acesso do título e a decisão que afinal julgou  procedentes as razões deste Oficial.

Uma nota de advertência se faz necessária: o processo julgado em primeira instância pode ser objeto de recurso perante a Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. Portanto, o leitor não deve fiar-se com a certeza da orientação da decisão até o trânsito em julgado da sentença prolatada no pedido de providências.

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Por que ontologia registral?

SJ NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico , , , ,

Por que ontologia registral?
Sérgio Jacomino

“Na ontologia registral trabalhamos sobre um modelo de dados que vincula os elementos de um conjunto no âmbito de um domínio (SREI), estabelecendo regras de relacionamento entre os dados. A partir de objetos básicos (elementos ou indivíduos do conjunto de dados do RI), pode-se atribuir significados e propriedades, ordenando-os em classes, permitindo, assim, relacionamentos complexos que podem ser perfeitamente automatizados com apoio tecnológico.”

Eu conduzi, na presidência do Instituto, uma série de encontros, debates, discussões acerca de múltiplos assuntos relacionados com a progressiva transformação dos meios de registração no Ofício Imobiliário. Criamos, ainda fora da presidência do IRIB, o NEAR – Núcleo de Estudos Avançados de Registro de Imóveis[1].

Ao tratar de “meios” buscávamos conceituar os novos suportes da informação registral – antes assentada sobre meios seculares como o papel e a cartolina. Agora desvela-se o admirável mundo novo dos “meios digitais”. Mais recentemente, após a introdução da microfilmagem e do processamento eletrônico de dados nas serventias, mostrava-se imperiosa a constituição de um núcleo de estudos devotado exclusivamente a esta matéria. Mais do que simples mudanças infraestruturais, percebe-se claramente uma mudança de paradigmas no que respeita ao Registro de Imóveis em meios eletrônicos.

Nenhum tema nos tocava mais de perto do que a definição de um rigoroso dicionário controlado de termos técnicos implicados no ato de inscrição de direitos. Havia necessidade de modelar a matrícula eletrônica, tal e como esboçada na série de documentos seminais produzidos e publicados no âmbito do Projeto SREI-CNJ/LSITEC, que teve curso entre os anos de 2010-2012, basicamente[2].

A série de discussões travadas no âmbito daquele profícuo período, em que nascia a especificação do SREI, fazia despontar em nosso horizonte teórico vários temas que mais tarde se revelariam com maior nitidez à sociedade. Falávamos, então, de controle de integridade dos registros lavrados na matrícula eletrônica, feitos com base em certificação sucessiva dos atos lançados no SREI. Tratou-se de uma investigação verdadeiramente premonitória do que viria a ser conhecido mais tarde como Blockchain[3].

Outras frentes de pesquisa se abririam e todas elas seriam aprofundadas no âmbito agora do NEAR-lab – Laboratório do NEAR. Uma delas seria a necessidade de visitar os temas relacionados à ontologia aplicada ao Registro de Imóveis eletrônico. Ivan Jacopetti do Lago seria convidado para conciliar os conceitos basilares do Direito Registral com os novos influxos recebidos das tecnologias de informação e comunicação da sociedade digital. Adriana Jacoto Unger coordenaria os trabalhos, com o notável domínio e conhecimento que granjeou ao longo de mais de uma década de estudos. Por fim, Nataly Cruz enfrentaria o desafio de construir a ponte entre os domínios teóricos e a prática registral.

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A vida secreta dos livros de registro

SJ Crônicas ,

Quando ingressei na vida cartorária, há mais de meio século, conheci um velho escrevente que era chamado de Chico Cachoeira. Homem singular, observador, dono de insuperável senso de humor, tiradas hilárias, às vezes misteriosas, sempre dava bons conselhos embalados por sua enérgica voz de tenor. Diziam que o apelido “cachoeira” se devia ao fato de ele ter nascido ao lado de uma grande queda d’água. Em sua casa, todos gritavam uns com os outros e até mesmo com estranhos.

Cachoeira me recebeu de braços abertos no primeiro dia de trabalho, e o fez lançando uma advertência gravosa e sonora que calou fundo no meu espírito:

– Alemão (todos recebiam um novo nome na iniciação cartorária), ouça-me muito bem: O diabo mora nos detalhes. Observe: um mundo paralelo ocorre bem diante dos nossos olhos e raramente o enxergamos.

Aquilo me parecia estranho. O fato é que me tornei amigo do Chicão.

Às vezes, almoçávamos juntos; outras, tomávamos o lanche da tarde, e a conversa sempre fluía rica e diversificada. Ele era um homem culto, expressava uma espiritualidade singular. Um dia ele me disse:

– Preste atenção, Alemão. Os livros de registro são entes vivos. Parecem repousar num sono impassível, mas o tempo dos livros não é o tempo dos homens. Fosse dado ouvir o que eles sussurram na calada da noite, ficaríamos maravilhados – ou aterrorizados. Digo-lhe: é um canto misterioso, melancólico, profundo – como o eco que reverbera nas paredes escarpadas de velhas montanhas. Os mais plangentes são os livros de inscrição hipotecária. Sua melodia triste e dolorosa faz estremecer a alma…

Fiquei pensando naquilo tudo por longas semanas. Não queria mais ficar a sós na sala onde os volumes ficavam empilhados na estante. Temia ouvir a sinfonia inacabada dos livros insones e melancólicos.

Certa feita, emiti uma certidão incompleta. Esquecera-me de relatar um usufruto inscrito no Livro 4. Fiz apressadamente a certidão, de modo desatento, extraí os dados diretamente do extrato da transcrição, sem antes consultar o Livro 3 correspondente, como seria de praxe e de rigor. Foi uma desatenção. Quando percebi que firmara aquela certidão de propriedade, dando fé de que o bem se achava livre e desembaraçado de ônus e alienações, estremeci. Soube que a certidão seria usada dias depois para a lavratura de uma escritura pública de compra e venda do imóvel da Rua Marechal Deodoro, velho casarão que resistia impávido à onda de verticalização da cidade.

A usufrutuária era uma viúva que morava no velho sobrado. O marido, antigo comerciante de carvão, o construíra no começo do século, mas partira havia muitos anos. Seus filhos e netos raramente vinham visitá-la. A velha resistia à passagem do tempo. Todas as manhãs recolhia o orvalho que cobria as delicadas pétalas de rosas e artemísias, alimentava os pássaros e regava o canteiro de erva-de-são-joão, verbena e lavanda.

Naquela noite não pude dormir. Meu coração palpitava. Mal esperava o dia despontar para ir ter com o escrevente de Notas que lavraria a tal escritura definitiva.

Na manhã seguinte, estava eu postado à porta do tabelionato, à espera do Zé Gatão, escrevente conhecido por suas manhas e artimanhas. Porém, mal adentrei a saleta abafada, Zé veio falando com aquele seu sorriso sardônico:

– Salve, Alemão! Não se preocupe com a certidão, os filhos da velha desistiram da venda. O negócio gorou…

Devolveu-me a certidão de modo desdenhoso, a negativa sublinhada com tinta rubra para magnificar o meu sentimento de opróbrio. Suspirei aliviado, mas saí dali triste e cabisbaixo.

Mal chegava ao Registro e já me esperava o Cachoeira. Lançou-me um olhar severo e de censura. Foi logo dizendo:

– Alemão, os livros nos dão filhos que geram outros filhos. Por essa razão dizemos que algumas certidões são de “filiação”, embora todas elas tragam o registro de sua origem. Quando, por nosso intermédio, os livros dão à luz filhos imperfeitos, os defeitos se projetam como maldição à sua progenitura.

Fez-se um longo silêncio. Passei o dia meditando sobre o ocorrido e não me saía da cabeça a advertência inaugural de minha longa vida cartorária: “Alemão, o diabo mora nos detalhes”.

Todo o referido é verdade e dou fé.