Registro de imóveis eletrônico – uma reflexão tardia?

Flauzilino

Flauzilino Araújo dos Santos

O Sistema de Registro de Imóveis foi constitucionalizado como um dos pilares garantidores do Estado Democrático de Direito e a âncora para a concretização do direito de propriedade e de sua função social. A opção do constituinte nacional foi a de manter um serviço público exercido em caráter privado, conforme artigo 236, da Constituição Federal. Nesse modelo, a outorga administrativa da delegação do serviço público é somada ao seu exercício em caráter privado, de sorte que princípios empresariais autônomos próprios do setor privado são somados com critérios administrativos de prestação, regulamentação e fiscalização de serviços públicos. O resultado é a prestação de um serviço público iluminado por valores, princípios e procedimentos empresariais inerentes à iniciativa privada.

Realmente, o Registro de Imóveis é um instrumento da sociedade brasileira, na medida em que protege o cidadão no seu direito fundamental à propriedade, até mesmo em face do próprio estado, quando esse direito é ameaçado. Mas é, também, pela solidez alcançada como instituição jurídico-social, no plano normativo, doutrinário, jurisprudencial e alto grau de confiança popular. As pessoas confiam no Registro de Imóveis!

Assim, pode ser dito que o Registro de Imóveis é um player importante na competitiva cadeia dos negócios imobiliários, por seu apoio ao funcionamento do mercado. O mercado imobiliário é um mercado econômico, mas é, também, um mercado de direitos. O Registro de Imóveis não cria o mercado, mas é uma ferramenta sem a qual este não pode desenvolver-se adequadamente, visto que contribui para sua expansão sustentável, relativamente aos itens que lhe correspondem: segurança jurídica e transparência dos negócios inerentes. A transparência decorrente da publicidade registral faz com que o mercado seja, como um todo, mais confiável e eficiente.

NEAR – Núcleo de Estudos Avançados sobre Registro de Imóveis Eletrônico

ACADEMIA BRASILEIRA DE DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

PORTARIA 1/2016 

SÉRGIO JACOMINO, Presidente da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário – ABDRI, no uso e gozo de suas prerrogativas estatutárias,

CONSIDERANDO o advento do Decreto Federal 8.764 e do Decreto Federal 8.777, ambos de 10 de maio de 2016;

CONSIDERANDO a circunstância de que o Provimento CNJ 47/2015, que regulamentou o Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico – SREI, baixando diretrizes gerais para o seu funcionamento, deixou a cargo das Corregedorias Estaduais o estabelecimento de regras técnicas para a operação das Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados;

CONSIDERANDO que a Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo abriu o Processo CG 2013/144.745 para acompanhamento do desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico, do qual participam membros desta Academia;

CONSIDERANDO, que o atual Código de Processo Civil, eu seu art. 196, estabelece que compete ao Conselho Nacional de Justiça e, supletivamente, aos tribunais, “regulamentar a prática e a comunicação oficial de atos processuais por meio eletrônico e velar pela compatibilidade dos sistemas, disciplinando a incorporação progressiva de novos avanços tecnológicos e editando, para esse fim, os atos que forem necessários, respeitadas as normas fundamentais deste Código”, o que impõe o estudo e o oferecimento de sugestões para regulamentação da matéria no âmbito registrário;

CONSIDERANDO, especificamente, o disposto no art. 837 do atual Código de Processo Civil que prevê a penhora online, “obedecidas as normas de segurança instituídas sob critérios uniformes pelo Conselho Nacional de Justiça”;

RESOLVE:

Art. 1º Criar o Núcleo de Estudos Avançados sobre Registro de Imóveis Eletrônico NEAR com a finalidade de desenvolver discussões, debates, estudos, oferecendo sugestões para o desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico, especialmente com vistas a colaborar com o Conselho Nacional de Justiça e com as Corregedoria Estaduais para o contínuo desenvolvimento do processo de modernização do sistema registral pátrio.

Art. 2º Para compor o núcleo, são indicados:

I – Marcelo Martins Berthe, Desembargador Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo;

II – Dr. Antônio Carlos Alves Braga Jr., Magistrado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo;

III – Dr. Josué Modesto Passos, Magistrado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo;

IV – Dr. Daniel Lago Rodrigues, Oficial de Registro de Imóveis em São Paulo;

V – Dr. Ivan Jacopetti do Lago, Oficial de Registro de Imóveis em São Paulo;

VI – Flauzilino Araújo dos Santos, Oficial de Registro de Imóveis em São Paulo;

VII – Leonardo Brandelli, Oficial de Registro de Imóveis em São Paulo;

VIII – Ulysses da Silva, Oficial de Registro de Imóveis em São Paulo aposentado;

IX – Mst. Adriana Unger, engenheira mecatrônica;

X – Manuel Dantas Matos, membro do Comitê Gestor da ICP-Brasil.

XI – Daniela Rosário Rodrigues, Registrador em São Paulo

XII – Nataly Angélica da Cruz Teixeira, Especialista em preservação documental;

Parágrafo único A secretaria geral do NEAR ficará a cargo do Presidente da ABDRI, Sérgio Jacomino.

Art. 2º Os trabalhos desenvolvidos no âmbito do NEAR serão publicados em redes sociais, especialmente na página web da ABDRI.

São Paulo, 23 de maio de 2016.

SÉRGIO JACOMINO

Presidente

SINTER e os irmãos siameses da gestão territorial

IAO advento do Decreto 8.764, de 10/5/2016, ao instituir o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER, regulamentando o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977, de 7/7/2009, dividiu as opiniões e suscitou apaixonadas discussões.

O SINTER deu curso a controvérsias tornadas crônicas a respeito das funções e atribuições de instituições tão próprias, especificas, singulares, como o são o cadastro e o registro de direitos. Parece que o velho problema novamente se apresenta, agora de modo agudo.

O Decreto 8.764, de 10/5/2016 é um diploma serôdio. Em má hora veio baralhar os conceitos que definem as duas instituições que se inter-relacionam na gestão territorial e na publicidade de situações jurídicas. A peça regulamentar pretende alçar-se à condição de referência na instituição de normas gerais para criação e modelagem de um cadastro técnico multifinalitário de áreas urbanas. Pretende tornar-se padrão na formação da base de dados, de caráter nacional, do Registro de Imóveis brasileiro.

Nesse sentido, revela-se um instrumento inadequado. A via eleita não é própria (decreto), os órgãos públicos integrantes do SINTER não se sujeitam a suas regras de modo compulsório, como seria esperável caso fossem estabelecidas por lei. As entidades e órgãos integrantes do sistema poderão aderir (ou não) mediante celebração de convênios (inc. IV do art. 3º cc. inc. III do art. 4º cc. § 4º o do art. 10). A compulsoriedade revela-se e colhe, única e tão-somente, os Registros Públicos brasileiros, que às suas regras deverão se sujeitar, sob pena de responsabilidade administrativa (§ 4º do art. 5º).

Quando o acessório se torna o principal

O Decreto do SINTER não se apresenta como um instrumento capaz de realizar com eficiência a gestão territorial, como se propagandeou. Os objetivos que o inspiraram parecem ser outros, mais amplos. Não estamos diante do estabelecimento de regras gerais acerca de cadastros técnicos imobiliários multifinalitários que deveriam ser organizados, geridos, mantidos e atualizados no âmbito das administrações públicas municipais e estaduais, na consecução de seus interesses peculiares – a exemplo do que ocorre com o CNIR –  cadastro de propriedades rurais. No máximo, o sistema constituiu um mecanismo de acesso a informações de caráter pessoal e patrimonial, confiadas tradicionalmente aos Registros Públicos brasileiros, erigindo um sistema homólogo, especular, a emular estruturas e finalidades próprias do Registro de Direitos, impondo atribuições, encargos e responsabilidades que extrapolam as bitolas regulamentares, invadindo atribuições do Poder Judiciário, imiscuindo-se em questões a ele afetas, como se verá.

O Decreto 8.764/2016 coordena-se com outro, baixado na mesma data, que instituiu a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal. O concurso dos dois diplomas regulamentares abre as portas para o acesso às informações registrais, mantidas sob a guarda e custódia dos Registros Públicos, garantindo o seu escrutínio pelos órgãos da administração pública federal direta, autárquica e fundacional, escancarando-a a todo e qualquer interessado, seja ele uma entidade pública ou mesmo privada. Voltaremos ao tema da tutela e preservação dos dados de caráter pessoal mantidos pelos Cartórios de Registros Públicos brasileiros.

Leia a íntegra do artigo na próxima Revista de Direito Imobiliário.

sREI e a novilíngua registral

1984 - orwellComentando a distopia de George Orwell (1984), Ben Pimlott alude ao assassinato da linguagem como uma característica peculiar de estados autoritários. Diz ele:

a linguagem é testemunho: ela contém camadas geológicas de eventos do passado e valores fora de moda.

Chega a ser assustador que tenhamos assassinado a palavra “cartório” e agora, levados pela onda “multifinalitária”, assimilemos novas expressões de outras disciplinas e interesses (cadastro, “registros especiais” de gravames etc.).

Busca-se a subversão da linguagem para se reinventar o Registro a partir da aniquilação das expressões tradicionais.

Verba sanitizada, esperanto ideológico, na deliciosa expressão de Pimlott.

Vamos ao encontro de Madri com a certeza de que temos um desafio pela frente: é preciso derrotar as forças que indiretamente atuam sobre a liberdade, deprimindo frontalmente as instâncias de tutela dos interesses da sociedade.

Expansão molecular dos cartórios: repositórios eletrônicos compartilhados

networking-socialDefendi, em Aracaju, no encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que estamos vivendo uma fase de expansão “molecular” do sistema registral pátrio. O fenômeno é especialmente nítido com a criação de repositórios eletrônicos compartilhados que paulatinamente vão interligando todos os registradores brasileiros. A minha apresentação pode ser vista logo abaixo.

Exemplos desse processo não nos faltam: central de indisponibilidade de bens, indicadores light, penhora online, notificações do SFI, etc. Há toda uma fundamentação legal que sustenta a criação desses repositórios.

Documentos acessórios e a redundância registral

Um dos grandes entraves para promover a agilização dos processos relacionados com o registro de contratos do crédito imobiliário (SFI ou SFH) relaciona-se com a profusão de procurações outorgadas aos seus agentes financeiros constituindo-os representantes legais. Há um cipoal de procurações e subestabelecimentos, com validade variável, de difícil avaliação e apostilamento.

Entendo que esses documentos poderiam perfeitamente ser apostilados e depositados em um repositório de uso comum, acessível por todos os registradores. Seria mais um repositório eletrônico compartilhado, dotado com todas as funcionalidades que uma boa taxonomia e indexação poderia oferecer.

Sei que há implicações econômicas e operacionais – especialmente em relação aos notários. Sobre isso, especificamente, penso que há espaço para que eles mesmos se reinventem. Por exemplo: depositando, em repositórios notariais, as procurações lavradas em meio eletrônico ou autenticadas, as tradicionais lavradas em meio cartáceo, com aposição de seu sinal digital. Naturalmente, cobrando pela emissão da certidão eletrônica ou pelo acesso aos dados.

Enquanto isso, pensem no seguinte: quantas procurações em duplicidade existirão em cada cartório que integra a rede registral? Quantas devoluções são feitas para que os interessados diligenciem a apresentação desses documentos em cada unidade? Quanto custa fazer uma gestão arquivística do acervo em cada um dos cartórios? Estamos tratando de documentos que se reproduzem como pulgas e se espalham pelos cartórios. Como se sabe, a redundância custa caro!

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Pensem um pouco mais: Se podemos utilizar uma procuração que já municiou um contrato e que se acha arquivada na serventia, por qual razão essa mesma procuração não poderia ser utilizada por um outro registrador? Uma vez arquivada a procuração na serventia, poder-se-ia dela expedir uma certidão, não é certo? A lei faculta a expedição de documentos arquivados (art. 194 da LRP).

Prova emprestada presta?

Por outro lado, pode-se “emprestar prova”, abusando da figura processual. Para a prática de determinado ato, por exemplo, poder-se-ia usar um documento acessório que fora utilizado para a prática de outro (uma certidão de casamento, p. ex.). Há decisões da VRPSP e da própria CGJSP sobre o assunto [1]. Eu mesmo já sustentei (com êxito) essa prática: InfoQ. Nesse caso concreto há referência a outros precedentes.

Sei que a ARISP tem ideias a esse respeito. Seria interessante aprofundar este assunto com os demais colegas.

Penso que temos que prosseguir na senda de modernizar a gestão documental eletrônica, buscando diminuir custos (tempo, diligência etc.) e facilitando a vida do cidadão que bate às portas do cartório.

Mais dia, menos dia, seremos chamados a dar respostas cada vez mais inteligentes a essa estrovenga burocrática chamada “nota devolutiva”.

Notas:

[1] – Brevitatis causa: Processo 1VRPSP 0036220-71.2012.8.26.0100, ou Processo CG 933/2005.

[2] – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Sérgio Jacomino. Apresentação feita no dia 20 de outubro de 2015, em Aracaju, Sergipe, no transcurso do LXII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil – IRB. Notícia aqui.

SINTER e a expansão estatalista

A pedido do Presidente do IRIB, apresento à nossa comunidade de registradores a minuta atualizada de decreto regulamentador do RE previsto na Lei 11.977, de 2009.

O projeto gera muitas controvérsias. Já manifestei meu total repúdio a essas iniciativas. A percepção que tenho do problema é de que se estreitam as chances de modificar substancialmente o projeto que pode representar o fim do Registro tal e qual o conhecemos. Além disso, percebo que todo o esforço de construção do sistema ARISP pode simplesmente ter sido debalde, pois discute-se uma nova estrutura de controle dos dados, como se pode ver no anteprojeto anexo.

A minuta foi o resultado da reunião do GT de Normas do SINTER nos dias 5 e 6 de fevereiro de 2014.

Ajustou-se a proposta de envio à RF de extrato simplificado em meio eletrônico dos Indicadores Pessoal e Real com link para imagem digital da matrícula na Central Nacional de Registradores de Imóveis, conforme definido no Manual Operacional.

Discute-se, agora, a criação da tal Central Nacional de Registradores de Imóveis que deverá atrair o Registro de Títulos e Documentos.

Posto à discussão desta comunidade, esperemos que possa motivar debates e sugestões.

Agradeço ao Presidente do IRIB, Dr. Ricardo Coelho, a gentileza de disponibilizar o material abaixo.

10.2.2014 – a expansão estatalista e o furto de dados

Detesto discordar, mas penso que certos dados privados, ainda que tutelados por um serviço público, não são do estado. A fim de atender uma necessidade social, o Estado organiza serviços como os notariais e registrais que tratam, basicamente, de tutela de interesses de caráter privado. O des. Décio Antônio Erpen sustentava que as atividades notariais eram instituições pré-estatais…

A doutrina tradicional sempre distinguiu claramente os limites da intervenção do estado em esferas de interesses da sociedade. Os profissionais da fé pública podem se ver na situação, curiosa em si mesma, de defender os interesses do privado em face do próprio estado.

Na atividade tabelioa estas noções ficam ainda mais claras e patentes. É raro a ocorrência de tabeliães estatizados. Salvo Cuba, Albânia e outros países em que o estatalismo chega ao grau máximo, a tutela de certos interesses privados, instrumentalizados pelo notário, é sempre delegada a um particular. A publicidade dos seus atos encontra o limite legal e constitucional no direito de obtenção de informações específicas e singularizadas, cuja rogação deva ser legitimada. É, afinal, o princípio de rogação – tão prestigiado na doutrina registralista. Não tem sentido dar uma cópia do seu HD para empresas privadas, ainda que paguem os emolumentos, nem para órgãos de estado – salvo expressa previsão legal.

Aliás, leia-se com atenção a regra do art. 41 da Lei 11.977/2009: “A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento”. Note: acesso aos bancos de dados dos registros; não “sequestro” de toda a base.

Dados do estado seriam, p. ex., os obtidos pela DOI – que conta com legislação específica. Já os dados de caráter pessoal e privado, embora registrados em um Registro Público, não devem ser “sequestrados”, sob pena de malferir a regra dos art. 198 e 199 do CTN. As requisições de informações específicas sempre dependem de decisão judicial ou de expressa previsão legal – o que não ocorre no presente caso.

Enfim… é certo que vivemos uma época de expansão estatalista. Tudo é perscrutado, tudo escrutinado, compartilhado por redes ilegais de informação. Lembrem-se dos casos de divulgação de dados fiscais de contribuintes e de CD´s na [Rua] Santa Ifigênia…

Causa-me espécie que este tema esteja tão mal discutido entre nós.

PDF logo – Minuta do Decreto SINTER. 6.2.2014.

Originalmente enviado como e-mails nos dias 9 e 10 de fevereiro de 2014 aos registradores e aos leitores da rede social. 

SREI – Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis

4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo

O 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo entre os dias 6 e 7 de junho de 2013, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, rendeu inúmeros debates e discussões de capital importância para toda a categoria profissional.

Nesta edição, publicamos o extrato das exposições feitas no dia 7.6 pelo magistrado Antônio Carlos Alves Braga Jr.1 e pelo registrador paulistano Flauzilino Araújo dos Santos2.

Registro público eletrônico

Antônio Carlos Alves Braga Junior – juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça.

Antônio Carlos Alves Braga Jr.
Antônio Carlos Alves Braga Jr.

Mudando-se o meio, muda-se a forma. Temos à nossa frente uma perspectiva de revolução muito grande.

A tecnologia já não é mais nenhuma novidade para nós, mas a sua incorporação nas atividades notariais e de registro ainda contém uma característica de novidade.

Para a aplicação da tecnologia, dependemos de normatização, do estabelecimento de regras e da observância de certos padrões. Não é como ocorre em outras atividades privadas em que se pode simplesmente incorporar a modernidade e a tecnologia para se alcançar maior eficiência.

Precisamos tomar muito cuidado com os regramentos, para que possamos empregar as ferramentas tecnológicas com validade e segurança jurídicas e também com segurança operacional.

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