O economista espanhol Benito Arruñada dedicou boas páginas à questão da concorrência nos registros públicos. Não diz, no excelente texto acadêmico (abaixo excerto) que o “registrador natural” é uma exigência que decorre da natureza das coisas registrais – como se pode dizer com tranqüilidade do juiz natural. Não se escolhe o juiz que vai julgar o nosso litígio – por mais idôneo, ético, imparcial que possa ser. Nem o fiscal da receita que examinará o nosso imposto de renda.

Por alguma boa razão, a livre eleição do registrador, motivada pela panacéia da concorrência (ou pela cupidez de alguns poucos), é atacada como uma idéia fora do lugar.

Seja por imperativos de ordem econômica, seja porque malfere a ordem natural das coisas registrais, a tradicional competência registral, demarcada pela circunscrição imobiliária, é condição essencial para a garantia da segurança jurídica.

Ao inocular o germe da concorrência nos serviços registrais de títulos e documentos, um ofício que poderia ser um verdadeiro registro de direitos, converteu-se num depósito amanuensal de títulos e documentos, condenando-o a uma posição de irrelevância nos quadros registrais do país. É um caminho funéreo para o RTD!

Vale a pena conhecer algumas boas razões para não tocar na tradicional instituição do registrador natural.

Produto e mercado: liberdade de eleição, integração de funções e independência. (Benito Arruñada).

O confronto entre a análise teórica e a evidência empírica, geradora dos diversos tipos de sistemas registrais, permite identificar os requisitos organizativos comuns a todos os sistemas que pretendam ser eficazes na prevenção de segurança jurídica.

Esses requisitos estão centrados na necessidade de evitar basicamente a possibilidade de conflitos de interesses com terceiros, o que não seria possível controlar mediante mecanismos de reputação baseados na liberdade de escolha do usuário. Embora sejam conhecidos ou desconhecidos, ou só futuramente conhecidos, os terceiros não estão em condições de influir na conduta do provedor dos serviços, porque, seja qual for o regime jurídico, eles não podem interferir na sua escolha, portanto eles também não poderão castigá-lo caso o provedor lhes cause danos.

Comumente constata-se que em todos os países os usuários têm liberdade para escolher o provedor de serviços de preparação documental, mas não o de depuração dos direitos: escolhem o advogado ou o notário, mas não escolhem o juiz ou o registrador. Mais concretamente, quer os sistemas usem registros de documentos ou de direitos, imponham ou não intervenção notarial, utilizem ou não seguro de títulos, eles são desenvolvidos por profissionais ou organizações diferentes e são regidos por orientações opostas à preparação dos contratos entre partes; ou então, os efeitos do registro incidem sobre terceiros. Assim é, caso se trate de uma mera publicidade dos documentos contratuais ou, com mais razão ainda, caso o sistema intervenha para forçar a depuração de todas as transações, o que lhe permite fazer publicidade dos direitos reais, como ocorre na Alemanha, Austrália, Espanha e Inglaterra, países com registro de direitos.
Essas orientações acarretam conseqüências importantes para a configuração e a regulamentação dos sistemas relativos aos papéis que a concorrência e a integração vertical podem desempenhar e à possível incompatibilidade entre esses dois parâmetros de configuração.

Quanto à concorrência, é possível introduzi-la entre os que prestam serviços de preparação de documentos, sobretudo os operadores de grandes empresas com importantes ativos de reputação. Caso contrário, na organização de registros e tribunais há de se cuidar da independência de quem decide em favor das partes, assegurando desse modo a proteção eficaz dos direitos reais de terceiros.

Neste segundo caso, a liberdade de escolha, elemento imprescindível da concorrência, é imprópria, porque nem todos os interessados podem exercê-la. Por isso, parece inevitável manter algum tipo de monopólio, em que pesem os riscos e custos que ele venha a ocasionar. O fato de todos os países, sem exceção, terem optado por monopólios territoriais confirma a lógica dessa conduta organizativa.

Quanto à integração vertical de funções, é preciso ter em conta que a possível intervenção de qualquer representante de parte – advogado, notário, segurador, o próprio credor etc. – na produção de efeitos jurídicos sobre terceiros encontra um obstáculo radical no fato de que a liberdade de escolha das partes condiciona as decisões de seu representante contra tais terceiros. Esse condicionamento será tanto mais amplo quanto mais potentes forem os incentivos ensejados pela concorrência entre os provedores dos serviços.

Do que se deduz a mencionada incompatibilidade estrutural entre a concorrência e a integração. Numa hipotética situação de integração e concorrência, seria de esperar uma atenuação dos efeitos registrais até a fronteira mesma da integração. Por exemplo, se, num registro de direitos, a depuração passasse a ser governada por representantes de parte (sejam eles quem forem) e a prioridade continuasse sendo estabelecida por registradores independentes, esse registro de direitos transformar-se-ia em mero registro de documentos. Se, de modo similar, a um passo mais adiante, a prioridade também fosse determinada por representantes das partes, a prioridade do próprio registro perderia eficácia para regredir para um sistema de contratação privada, como no Ancien Règime, antes das revoluções liberais do século XIX. No primeiro caso, o tráfego imobiliário ficaria de fato ao sabor da produção de ditames jurídicos anteriores às transações e, no segundo, ao sabor das intervenções judiciais cujo número e transcendência tenderiam a aumentar de forma inexorável.

Para conhecer melhor as idéias de BA: http://www.econ.upf.es/~arrunada/research/files/F59.pdf