A Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, em mais uma demonstração inequívoca de descortino e visão estratégica, criou a Central de Indisponibilidade de Bens, regulamentando a gestão do sistema, a cargo de registradores, tornando obrigatório o seu uso no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e dos serviços de notas e de registro de imóveis.
O projeto culmina a série de estudos levados a efeito no âmbito da ARISP – Associação de Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo e chega em boa hora, já que as ordens indisponibilidades, tornando-se o veículo eleito pelos Juízos da Execução Fiscal, atulham os registros prediais de todo o Brasil, que hoje administram um repositório que, em muitos casos, é muito maior do que o registro de transações imobiliárias.
Essa situação não podia se manter sem uma ação efetiva da Administração da Justiça. Era necessária uma ação firme para dar conta de uma demanda insustentável.
Tenho reafirmado, em simpósios, palestras e aulas, que as demandas sociais, originadas em várias instâncias judiciárias e administrativas, a cada dia que passa e cada vez mais são veiculadas por meios eletrônicos. A geração, trânsito, manipulação e arquivamento das informações em meio eletrônico transformam a natureza da informação. A situação de explosão informativa estava a reclamar, há muito, dispositivos eletrônicos para o seu eficaz tratamento.
Os registradores bandeirantes podem se orgulhar por ter apresentado um modelo teórico e prático que haverá de servir admiravelmente à Administração Pública e aos próprios registradores e notários, cumprindo, à risca, a regra do art. 37 da Lei 11.977, de 2009, que previu a criação e gestão do Registro Eletrônico pelos próprios registradores.
Parabéns ao Presidente da ARISP, Flauzilino Araújo dos Santos, pelo empenho e pela dedicação devotados para que esse projeto pudesse frutificar.
A Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, prevê, em seu artigo 9º, o elenco de hipóteses de gratuidade nos emolumentos devidos pela prática de atos de registro:
Artigo 9º – São gratuitos:
I – os atos previstos em lei;
II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo.
Afora a surpreendente e paradoxal afirmação legal de que são gratuitos “os atos previstos em lei”, o fato é que existe um elenco estrito e taxativo de hipóteses de concessão de gratuidades.
Nostalgicamente, o legislador estadual evoca o espírito da norma federal que consagrou a expressão “benefício da assistência judiciária”. Parte beneficiária da justiça gratuita era aquela prevista na Lei Federal 1.060/1950. E este diploma regulava e regula o benefício em lides, considerado em seu sentido estrito. Outra interpretação não se ajustará em face do disposto no art. 9º da mesma Lei 1.060/50, que estabelece que os benefícios da assistência judiciária compreendem todos os atos do processo até decisão final do litígio, em todas as instâncias. O escopo é marcado com precisão indubitável.
Evidentemente a norma não atinge os prestadores de serviço notarial e registral.
Para que as gratuidades percutissem na esfera extrajudicial, seria necessária expressa determinação judicial para a prática do ato, além, é claro, da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita .
A Lei Federal 1.060/1950 merece acomodar-se no novo espartilho constitucional. O seu art. 3º dispõe:
Art. 3º. A assistência judiciária compreende as seguintes isenções:
I – das taxas judiciárias e dos selos;
II – dos emolumentos e custas devidos aos Juízes, órgãos do Ministério Público e serventuários da justiça;
III – das despesas com as publicações indispensáveis no jornal encarregado da divulgação dos atos oficiais;
Não tem sentido, atualmente, falar-se em gratuidade de emolumentos devidos a juízes e órgãos do Ministério Público. Muito menos ainda terá sentido referir-se a isenção de taxas de “serventuários de Justiça”. Por uma razão muito simples: os serventuários da Justiça – hoje escrivães do foro judicial – não recebem emolumentos.
Muito menos rigorosa, ainda, será a exegese dilargada de hipótese estrita da lei – visando alcançar os Oficiais de Registro, delegatários de serviço público, equiparando-os, para fins de isenção, àqueles outros profissionais que realizam atividades próprias no bojo do processo judicial.
Se à época de Eurico Gaspar Dutra as atividades do foro judicial e extrajudicial se imiscuíam, com o Oficial do Registro atuando na escrivania do foro judicial – aninhados abaixo da expressão serventuários da justiça –, hoje as funções se especializaram e não há qualquer relação entre elas.
Por fim, parece ter-se dado uma espécie de repristinação da velhusca (e inconstitucional) Lei 1.060/51 com o advento da Lei Estadual 11.331, de 26 de dezembro de 2002. Ao referir-se a parte beneficiária da justiça gratuita, o legislador parece procurar, debalde, o contraponto e o repouso na lei federal. Mas não os encontrará, pois o espartilho constitucional desfigurou, para sempre, o perfil do serventuário de justiça.
Mas está é, sempre será, uma questão delicada. Está, sempre, a merecer uma ponderação serena e isenta.
Os cartórios de Registro de Imóveis começam a receber pedidos de cancelamento de registro da alienação fiduciária pelo implemento da condição (pagamento da dívida).
Ocorre que, em muitos casos, os direitos foram cedidos pelo titular (proprietário fiduciário) por meio de CCI´s – cédulas de crédito imobiliário, emitidas para fins de obtenção de novos recursos.
Nestas circunstâncias, novos titulares de direitos surgem, em substituição aos credores originários. Findo o contrato, remanesce a necessidade de se fazer o cancelamento do registro de alienação fiduciária, nos termos do Art. 25, § 2º. da Lei 9.514, de 1997, já que o pagamento da dívida (e de seus encargos), resolve de pleno direito a propriedade fiduciária. Diz a Lei:
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
Porém, o subscritor de tais requerimentos (intitulado “credor fiduciário”) é outro que não aquele que figurou no registro como titular da propriedade fiduciária.
Constatada a quebra da continuidade, o Cartório acaba devolvendo o título para que se reate o trato sucessivo. É nessa ocasião que são apresentadas declarações passadas por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados atestando que ocorrera a cessão do crédito e que o atual titular seria terceiro e não o fiduciário originário.
O problema, então, surge, com toda a complexidade.
Fundamento da resistência
O singelo fundamento da denegação da averbação e devolução do título é o conjunto representados pelos artigos 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973, que rezam:
Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Os interessados, via de regra instituições financeiras, arrostam a devolução sustentando que os §§ 1º e 2º do art. 22 da Lei 11.931, de 2004, autorizariam o cancelamento perseguido já que a cessão de crédito estaria “dispensada de averbação no Registro de Imóveis“. Aqui vai o conjunto normativo:
Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.
A questão estaria aparentemente superada. A simples declaração passada por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados (art. 7º, § 1º, da Lei 9.514/1997) poderia suprir a necessidade de título legítimo registrado para configurar a situação jurídica de proprietário fiduciário, cessionário do crédito.
Mas a questão fulcral que não foi enfrentada é seguinte: pode a transmissão da propriedade resolúvel dar-se sem o respectivo registro? É disso que se trata. A cessão do crédito (principal) implicaria a sucessão singular na propriedade fiduciária (elemento acessório). Como fazê-lo sem que se cumpra o art. 1.245 do CC?
A propriedade é um direito real (CC. art. 1.225, I) que se transfere “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (CC, art. 1.245). As garantias reais também (art. 1.638-B do CC e art. 23 da Lei 9.514/1997).
As potentes presunções que decorrem do registro são confirmadas pelo Código Civil e pela Lei 9.514/1997. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
A regra de direito material percute na Lei 6.015, de 1973 – art. 252 da LRP:
Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
Calha dizer que o art. 1.227 do CC também sujeita a transmissão dos direitos reais à formalidade essencial do registro:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Tirante a babel nominalista que cega o legislador — que o faz confundir, adrede, averbação com registro, o fato é que estamos diante de uma mutação jurídico-real, ainda que consubstanciada no Ofício Imobiliário por meio de mera averbação da cessão.
Como superar as exigências de caráter formal representadas por este conjunto normativo?
Uma nova perspectiva gostaria de propor aos especialistas e instaurar uma discussão: a cessão do crédito, garantido pelo direito real, está dispensada do registro quando e somente quando não implicar a transmissão da propriedade ou da titularidade de um direito real inscrito.
Uma coisa é o crédito garantido por um direito real, outra a propriedade. Aquele poderia ser cedido nas condições previstas na Lei, não a propriedade ou o direito direito real. Isso seria possível, por exemplo, na cessão caucionária do crédito (art. 17, III, c.c. § 1º da Lei 9.514/1997). Ou na cessão de direitos que servem de lastro para o crédito imobiliário, mas que não dependem do registro para sua constituição (eficácia) e publicidade (para usar as expressões que se insinuaram no art. 63-A da Lei 10.931, de 2004).
O art. 289 do CC, expressamente referido na Lei 9.514/1997 (§ 2º do art. 22), faculta a cessão, mas o apoio que se fez neste dispositivo somente confirma a tese aqui desenvolvida. Isto porque:
(a) o artigo 286 do CC alude relações obrigacionais (“instrumento da obrigação”);
(b) o art. 289 do mesmo código prevê o direito do cessionário de averbar a cessão no caso de cessão do crédito hipotecário – não a transferência da propriedade.
Art. 289. O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel.
Poder-se-ia, então, sustentar, em conclusão, que a cessão do crédito garantido por direito real estaria dispensada da averbação quando não implicasse a mutação jurídico-real na titularidade do direito, representando, o § 2º da Lei 10.931, de 2004, uma hipótese exceptiva no contexto das cessões possíveis no âmbito das CCI´s.
Registros multiportas
A dispensa do registro da propriedade é a porta aberta para a fragmentação do sistema de segurança jurídica. Sem o registro no ofício imobiliário dessas mutações jurídicas, como se poderia saber quem é o proprietário? Seria necessário diligenciar as centrais de custódia autorizados pelo Bacen para se saber? Quantas são? Onde estão? Estão interconectadas? A emissão fracionária é controlada por todas elas?
Uma vez cedido o crédito sem o registro, uma outra cessão sempre será possível, pois o registro promove a publicidade da situação jurídica do imóvel – eixo fundamental e substancial da garantia real. Essa segunda cessão poderia, inclusive, ser averbada, com o completo desconhecimento da primeira.
Numa disputa judicial, instaurado o concurso preferencial, quem teria a preferência do direito real numa eventual excussão (art. 768 do CPC)? Isso sem falar na emissão fracionária da cédula (art. 18 e seus parágrafos da Lei 10.931/2004)… Vê-se que é praticamente impossível aferir os títulos de preferência que os direitos reais conferem sem o Registro Imobiliário.
Os titulares de direitos reais, que deverão ser obrigatoriamente cientificados da alienação forçada (art. 698 do CPC), dificilmente serão identificados na dispersão executiva decorrente da especialização judiciária se não figurarem na certidão expedida para os fins e efeitos do art. 659, parágrafos 4 e 5 do CPC.
Outras questões relevantes podem ser agitadas. Por exemplo, a constituição do devedor em mora e consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Quem terá legitimidade para tomar as providências previstas no art. 26 da Lei 9.514, de 1997? Em nome de quem se consolidará a propriedade se o cessionário não se legitimou pelos mecanismos do Registro?
Essa é a razão pela qual entendemos que a cessão de crédito, instrumentalizada pelas CCI´s, quando envolver a transmissão da propriedade (fiduciária) deve transitar pelo Registro de Imóveis competente – ainda que a transmissão da propriedade se opere, nestes casos, por mera averbação.
