Tenho postado alguns pequenos textos no projeto Sendas para o Futuro, reuniões capitaneadas pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, buscando estimular, provocativamente, o debate entre os oficiais tendo por objeto a disrupção tecnológica provocada pelos novos meios eletrônicos.
Às vezes tenho a impressão de que vivemos numa espécie de limbo formalista que atua como uma espécie de lâmina que opacifica a realidade. Em algum momento aludi à inconstitucionalidade dos meteoros, uma blague sobre essa espécie de profissão de fé que, feita premissa, anima alguns registradores quando estes se deparam com ameaças iminentes.
É nessas situações que ocorre a suspensão do espírito crítico e muitos verberam defensivamente, como mantra, um discurso ancorado exclusivamente em tópos como “segurança jurídica”, “fé pública”, “qualificação registral”, “art. 236”, etc. São lugares comuns do discurso jurídico. Outros firmam cartas toponímicas em que se convencem a si próprios ao redigir. Afinal assistem, de modo passivo e impotente, à banda passar ao largo de sua janela. Carolinas cegas pelas vaidades… O Dr. Ermitânio Prado dirá que esse fenômeno é conhecido como miotonia registral, espécie de travação diante do que se lhes prefigura uma ameaça letal.
É evidente que reputo essa tópica importante – devo registrar antes que me apedrejem. São conquistas históricas – como a constitucionalização da atividade, por exemplo, ou a consagração, em lei, da independência jurídica do registrador. Está lá, na Lei 8.935/1994, que o registrador é um “profissional do direito” (art. 3º). Tudo isso é importante, mas insuficiente. É preciso ir além dos princípios. Estamos há mais de três décadas sovando a mesma massa…
Vamos lá com as sendas. Como dito no pequeno texto que veiculo aqui, temos desafios que não aturam respostas fáceis. E serão vários os caminhos que poderão ser percorridos para superar a vaga ameaçadora representada pela desinstitucionalização da atividade registral pela adoção de novos e eficientes sistemas informáticos. Por essa razão: sendas, veredas, pequenos caminhos.
Espero que os textos provoquem a reflexão do caro leitor.
Matrix e a verdade, nada mais do que a verdade.
“Se tomar a pílula azul a história acaba e você acordará na sua cama acreditando no que quiser acreditar. Se tomar a pílula vermelha ficará no País das Maravilhas e eu te mostrarei até onde vai a toca do coelho” (Morpheus).
V. pode crer que todo o sistema registral é o espelho perfeito de sua serventia. Ou acreditar que o Registro de Imóveis brasileiro é um dos melhores do mundo. Pode convencer-se de que somos modernos e atendemos perfeitamente às necessidades do mercado, da sociedade e do Estado. O problema, para você, será sempre o outro. Afinal, nunca somos bem compreendidos por eles. Tudo não passará de colapso da linguagem. Na fissura, o outro são os nós de uma imensa rede de tendências e significados contraditórios.
Mas v. pode abrir os olhos. Ver que corremos grandes riscos em meio a uma transformação acelerada que se acha em curso na sociedade contemporânea. Visto com atenção, nada é o que parece ser e tudo, afinal, é apenas uma doce ilusão produzida por sua mente.
Aqui estamos, diante do Rubicão. Eu os convido para uma angustiosa decisão: você pode continuar apegado a seus princípios, com “aquela velha opinião formada sobre tudo” ou conhecer a realidade que se aninha além dos mitologemas do sistema de segurança jurídica.
Esta é uma experiência sem volta e de resultados incertos. Mas garanto-lhes: o risco vale a pena!
SREI-ONR: o que é central e o que é periférico nesta questão?
Nós superamos a etapa da atomização registral, formando um arco que denominei, há mais de uma década, de “molecularização registral”[1]. Assim nasceram as centrais estaduais de serviços eletrônicos compartilhados.
Porém, como espécie de recidiva, a atomização registral ressurge agora como metástase do fenômeno vencido na etapa anterior. As Centrais Estaduais se arrogam o estatuto de verdadeiro Registro Eletrônico, esquecendo-se de que o projeto original previa uma Central Nacional de Registro de Imóveis[2].
Neoplasia registral
Um organismo é sempre maior do que a soma de seus órgãos. A neoplasia registral é uma espécie de deformação que promove o crescimento, sem controle, das centrais estaduais, tornando cada órgão mais importante do que o próprio organismo, comprometendo-o progressivamente. Ao final, aniquila-o.
Nós e a Rede. A Rede somos Nós?
Há os que estão dentro. Há os que estão fora. Há os que aderem com convicção; há os que se calam. Somos todos a favor do ONR, “claro, sem dúvida alguma”, mas vimos que há também os que “não são de sua própria opinião”. Nessa pusilanimidade interessada late uma forte tentação: manter-se em equilíbrio com os pés fincados em duas canoas.
Há um só Registro de Imóveis no país: NÓS! Somos muitos, representamos uma parte – órgãos – desse imenso organismo que a lei batizou como SREI-ONR. Não há volta nesse processo. Há alguma reviravolta.
O IRIB é o Centro de todas as periferias
Convido-os à leitura de uma série de documentos produzidos no transcurso dos meses de abril a novembro de 2016, período em que se discutiu a criação de uma “fonte emissora de normas técnicas de interação” das centrais estaduais a cargo do IRIB, “entidade de classe de âmbito nacional dos Registradores de Imóveis”, como se grafou na primeira reunião.
Nesse período criou-se a Coordenação Nacional das Centrais de Serviços Eletrônicos compartilhados e se lhe deu os fundamentos. Firmou-se um termo de compromisso com o reconhecimento, unânime, por todas as centrais, de que o organismo seria presidido pelo IRIB, “a Casa do Registrador Imobiliário”.
Logo após a surpreendente eleição do Instituto (dezembro daquele ano), houve uma dispersão. Agora, os signatários alardeiam, sem qualquer compromisso com a lógica, que “não são de sua própria opinião”. É a velha política em ação.
Voltando aos documentos, lendo-os com muita atenção, constatamos que há um sujeito oculto. Trata-se do ONR – Operador Nacional do SREI, elemento discreto e estruturante da tal Coordenação. Embora todos pressentissem a sua presença naquela mesa branca de reuniões, ninguém soube comunicar-lhe, dar-lhe nome e identidade; ninguém pode compor o arco político que deu ânimo e existência legal ao ONR. Era preciso criar pontes. Essa obra de engenharia política e jurídica se deve a Flauzilino Araújo e outros tantos santos.
É didático o estudo desse conjunto de documentos. Veremos que o ONR sobrepairava as discussões, assombrava, como pesadelo, as sucessivas gestões do próprio IRIB. Tratava-se de herança com a qual elas jamais souberam lidar.
SINTER – O que não é pode arrogar-se o direito a ser tudo?
Afinal, o que é o SINTER? Será um Registro Eletrônico? [3] Não. O Decreto 8.764/2016 visou simplesmente regulamentar o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977/2009, que trata do acesso e intercâmbio de dados entre a RFB e o Sistema Registral.
Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa. A disponibilização do “acesso às informações constantes de seus [dos cartórios] bancos de dados” não é o mesmo que povoar a central da própria RFB com dados veiculados em “documentos nato digitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional”. (art. 5º do dito decreto).
Será um cadastro técnico multifinalitário urbano? Não. A Receita Federal não deve ter por missão coordenar a gestão territorial de cada município, atribuição conferida pela Constituição Federal aos municípios (inc. VIII do art. 30 da CFB).
Será um cadastro rural? Não. A Lei 5.868/1972 não pode ser revogada por simples decreto.
O SINTER é “nonada” – como diria Riobaldo no Grande Sertão: Veredas – e por isso tem ganas de totalidade e completude. Como o poeta, poderia dizer: “não sou nada. Nunca serei nada. Não posso querer ser nada. À parte isso, tenho em mim todos os sonhos do mundo”.
O que os registradores farão a respeito do SINTER?
Sinter – o que os registradores temem?
O Manual Operacional do SINTER foi aprovado (com o voto divergente do IRIB) e posto em vigor pela Portaria 1.091, de 20/7/2018, depois de ver a proposta de regulamentação ser obstada pelo Sr. Corregedor Nacional, que a retirou de pauta em virtude de questão de ordem suscitada por nós.
O que os registradores brasileiros pretendem fazer a respeito? Cumprirão o prazo de 12 meses para constituição do Registro Eletrônico SINTER-Centrais Estaduais?
Esquizorregistro
Estamos diante da criação, na prática, de um Registro Eletrônico redundante, esquizofrênico, fincado nas entranhas da administração pública federal e das centrais estaduais. Será uma nova onda de subversão do modelo distribuído e compartilhado (molecularização) do Registro de Imóveis brasileiro. Seremos abalados pela centralização de dados no coração da Administração Pública?
[3] – Há uma passagem memorável no seminário promovido pela UNICAMP no transcurso do III Seminário Internacional de Governança de Terras e Desenvolvimento Econômico no dia 9/6/2017. “O SINTER é um cadastro”? Ouçam atentamente a manifestação do engenheiro do INCRA em crítica dirigida à Receita Federal. Disponível em: https://youtu.be/A8y4BjLgecs?t=1h53m21s.
Registro de Imóveis, blockchain, ONR e SINTER: verdades e mentiras
Ao longo do mês de maio troquei inúmeras mensagens com as jornalistas Vívian Soares e Juliana Veronezi, que acabaram rendendo uma longa entrevista, aproveitada em pequena parte na reportagem do número inaugural da Revista “Debate Imobiliário”, editada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
As respostas que foram dadas às inteligentes perguntas formuladas pelas jornalistas merecem ser conhecidas pelos leitores deste blogue, razão pela qual as disponibilizo aqui.
Sérgio Jacomino.
Blockchain: disrupção no mercado imobiliário?
P – Quais são os principais impactos que a blockchain trouxe para o mercado imobiliário?
SJ – Posso estar muito enganado, mas não vislumbro que se tenha produzido um impacto “disruptivo” no mercado imobiliário com o advento da blockchain. Entre nós, salvo uma isolada iniciativa de oferta de imóveis com pagamento em criptomoeda, nada se realizou concretamente que pudesse abalar o remansoso mercado jurídico relacionado com a compra e venda de bens imóveis. Tenho observado que o fenômeno da blockchain é uma festa, um hype. Filio-me aos céticos e fico com a boutade de Kai Stinchcombe no delicioso artigo intitulado Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future : “não existe uma única pessoa no mundo com um problema qualquer e que descobrisse que uma solução baseada em blockchain seria a melhor resposta e que, por isso, terá se tornado um entusiasta dessa nova tecnologia” (acesso aqui: https://medium.com/@kaistinchcombe/decentralized-and-trustless-crypto-paradise-is-actually-a-medieval-hellhole-c1ca122efdec).
P – Em um de seus artigos, você diz que os sistemas blockchain não seriam eficientes para substituir órgãos como os cartórios. Como ambos os sistemas centralizados e descentralizados podem conviver em sinergia?
SJ – Vamos por partes, como alguém terá feito em Londres. É preciso definir o que sejam sistemas centralizados e descentralizados no contexto de sua pergunta. Partamos do princípio de que os cartórios de registro de imóveis compõem um sistema descentralizado. Eles sempre foram assim, descentralizados , desde o advento da sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846. A complexa estruturação do Registro de Imóveis assentou-se na ideia de dispensação de funções, irradiação de competências, distribuição de atribuições registrais a delegados do serviço extrajudicial. Desde então o modelo se manteve: milhares de unidades criadas por lei e espalhadas por todo o território do país, tendo à frente um Oficial do Registro com delegação de funções. Essas funções de Registro de Imóveis singularizam-se na atuação de seus Oficiais. O aspecto mais importante, relativamente à sua pergunta, é constatar que os documentos, papéis, dados e registros deveriam, como ainda hoje, remanescer na unidade registral, sob a estrita responsabilidade do Oficial do Registro, que deve zelar por sua conservação e integridade (art. 22 e seguintes da Lei 6.015/1973 e art. 46 da Lei 8.935/1994).
Registro de Imóveis e a proteção de dados pessoais e reais
P – É possível apropriar-se da ideia de descentralização de dados, que parece ser a pedra de toque da blockchain, e aplicá-la aos cartórios?
SJ – De fato, os dados registrais acham-se distribuídos entre milhares de serventias espalhadas por todo o território nacional. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre, não fosse o fato de que os dados registrais, compondo ontologicamente uma coleção unitária, não são, todavia, compartilhados no digital ledger. Talvez resida aí o segredo da não vulneração da privacidade por cadastros e coleções de dados pessoais e reais que pululam por aí, feito pulgas nas opacas esquinas digitais.
P – O Sr. pode ser mais específico quando se refere a “esquinas digitais”?
SJ – Falo da apropriação de dados sensíveis dos cidadãos por agências legais ou ilegais que atuam no mercado de informações. O fenômeno da blockchain revela a fragilidade de sistemas de dados centralizados, como os dados da Receita Federal, do INSS, operadoras de telefonia, etc., que podem ser atacados e frequentemente o são. Sites como “Tudo Sobre Todos”, ou “Telefone Ninja” ou o mais recente “Consulta Pública” revelam dados de caráter pessoal ou patrimonial sobre os cidadãos brasileiros sem o seu consentimento formal (v. http://bit.ly/2rGO9uD). Os cartórios de Registro de Imóveis, por não concentrarem os dados acerca das titularidades dos brasileiros numa central nacional, protegeram muito bem, até aqui, os cidadãos da bisbilhotice digital quando assunto é o inventário patrimonial e de direitos imobiliários.
P – Como o Sr. enfrenta as críticas que são feitas aos cartórios pelo zelo excessivo na guarda dos dados, sabendo-se que a própria Lei de Registros Públicos prevê que “qualquer pessoa” pode obter certidões ou informações do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido?
SJ – De fato, essa é a redação do art. 17 da vigente Lei de Registros Públicos. Mas devemos sempre nos lembrar de que essa disposição é reprodução idêntica do art. 20 do Decreto 4.857 de 1939. Nessa época as novas tecnologias não contavam com as ferramentas e potencialidades que hoje apresentam. Hoje é possível construir repositórios digitais em que se apure, em questão de segundos, o acervo patrimonial de qualquer cidadão. Basta organizar a informação numa base eletrônica de dados. O decreto de 1939 (assim como a vigente lei, de 1973) sempre teve em mira facilitar a obtenção de certidão de um determinado registro, a fim de instruir e aparelhar uma transação imobiliária, não constituir um inventário patrimonial. Penso que essa disposição legal não foi recepcionada pela CF/1988 e não encontra suporte na Lei 12.965, de 2014, que trata da privacidade e proteção dos dados pessoais no âmbito das redes eletrônicas, fundamento que, aliás, encabeça o Provimento 47/2015 do CNJ.
P – O Sr. tem advertido que o Projeto SINTER, da Receita Federal, pode representar uma ruptura no modelo tradicional do Registro de Imóveis brasileiro. Diz ainda que a centralização de dados pode ser a porta de entrada ao que o Sr. denomina de “bisbilhotice digital”. Gostaria que pudesse comentar.
SJ – Como se sabe o Projeto SINTER foi criado pelo Decreto 8.764/2016, visando regulamentar o art. 41 da Lei 11.977/2009. Mas o referido decreto não pode ser visto e compreendido isoladamente, eis que integra um sistema complexo composto pelo citado decreto, além de outros dois – os decretos 8.777/2016 e 8.789/2016 –, conjunto que pode dar azo ao fenômeno de fragilização do sistema registral com a venda de dados pessoais. Recentemente, o Ministério Público do Distrito Federal publicou uma nota aludindo à comercialização de dados dos cidadãos brasileiros. Segundo o promotor de justiça Frederico Meinberg essa prática seria “um negócio milionário no qual os dados armazenados e geridos pela própria administração pública são vendidos para a mesma administração pública” (acesso aqui). Temo que os dados recolhidos pelo SINTER poderiam ter o mesmo destino… Já escrevi sobre esse microssistema que pode vir a fragilizar o sistema registral brasileiro (Meus dados registrais – meu cadastro estatal).
Voltando à sua pergunta, o art. 41 da Lei 11.977/2009 é bastante claro: “os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. Leia-se: os próprios cartórios, unidades que integram o SREI (§ 5º do art. 76 da Lei 13.465/2017), darão acesso aos seus (dos cartórios) bancos de dados. Note: dar acesso não significa construir um sistema paralelo, redundante e vulnerável. Os parágrafos 6º e 7º do art. 76 da citada lei, aperfeiçoando o SREI, espancam todas as dúvidas acerca do quadro hierárquico que vincula o SINTER ao próprio SREI. Lamentavelmente, o Decreto do SINTER preferiu a via da centralização de dados na própria administração, criando na prática um super-registro centralizado, redundante e vulnerável, com a matrícula nacional (chamada de “CPF do imóvel”). Prefiro chamar esse modelo de NEOREGISTRAL.
Ainda agora a Folha de S.Paulo noticia que o Governo paulista vende serviço com dados sigilosos do RG de 30 milhões de cidadãos… [acesso aqui] [mirror].
SJ – Lamentavelmente não temos uma legislação protetiva como na União Europeia, que em 27/4/2016 baixou o Regulamento do Parlamento Europeu e do Conselho (Regulamento 2016/679) que trata a proteção das pessoas singulares relativamente ao tratamento de dados pessoais como um direito fundamental. Segundo dito Regulamento, os dados de caráter pessoal podem ser utilizados por terceiros a partir do consentimento livre, informado, específico e inequívoco do titular, exigindo-se declaração ou uma ação positiva do interessado, não se admitindo o consentimento tácito (aqui: http://bit.ly/2IfDEtq).
SISTEMA NEOREGISTRAL-NOTARIAL – Blockchain pode agregar confiabilidade bem como pôr em xeque modelos tradicionais de transacionar imóveis
P – Voltando ao tema da blockchain, será possível compatibilizar o Registro de Imóveis com iniciativas de registro no digital ledger?
SJ – É perfeitamente possível. A blockchain é uma ferramenta tecnológica inovadora e utilíssima e pode, de fato, agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. Mas não tomemos o todo pela parte, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na deliciosa expressão derivada do pensamento de McLuhan de que “o meio é a mensagem”. A blockchain não é o Registro de Imóveis – assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico em virtude de disposições legais. Por exemplo, um documento que tenha as firmas reconhecidas por um tabelião será considerado autêntico graças à atuação do notário e não pela aposição de um selo eletrônico de autenticidade (inc. I do art. 411 do CPC). A blockchain é uma ferramenta, como são tantos outros instrumentos e atributos conferidos pela lei a certos sujeitos e a determinados atos jurídicos com o fim de conferir certeza, confiança e previsibilidade num ambiente crescentemente complexo e inseguro como é o mercado contemporâneo.
P – Qual é o futuro da blockchain no mercado imobiliário? O que ela pode ensinar para os sistemas centralizados vigentes?
Toda tecnologia inovadora tem um potencial disruptivo. É o que proclamam os arautos do admirável mundo novo da tecnologia da informação e comunicação. Logo, é de se imaginar que a blockchain poderá ser “disruptada” a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Se olharmos com atenção, de alguma forma é o que está acontecendo com a criação de cadeias de blockchain descoladas da infraestrutura do bitcoin , com ativos do mercado imobiliário (bens, serviços e direitos) representados por tokens, que são espécies de fundos imobiliários de caráter fiduciário. Mas colocando de lado o que pode ser apenas um hype , que dá ânimo e fôlego a bolhas de startups, as novas tecnologias, de fato, podem colocar em xeque os modelos tradicionais de intercâmbios econômicos envolvendo bens imóveis.
P – O Sr. poderia nos dar alguns exemplos?
SJ – Hoje há uma série de obstáculos que devem ser vencidos para que um bem imóvel possa ser negociado com segurança no mercado imobiliário. Inúmeros agentes – notários, corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores, coletores, etc. – e inúmeras fontes de dados espalhadas em múltiplos estamentos, como cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais para obtenção de certidões negativas, cartórios, etc., tudo isso deve ser vencido pelos contratantes para a concretização de um negócio jurídico e ainda assim com limitada e relativa segurança jurídica. O processo é custoso, moroso e burocrático. Mesmo quando parcelas das informações e dos serviços possam ser acessados por meio da internet, o interessado tem que peregrinar por múltiplos portais e canais para pesquisar sobre o mesmo bem e o mesmo vendedor. Isso é infernal, simplesmente irracional… Temos um exemplo dessa entropia no Portal RegistradoresBR (http://registradoresbr.org.br/), criado com base no Provimento 47/2015 do CNJ, que condena o usuário do serviço registral a um verdadeiro calvário para obtenção de poucos serviços que são prestados pelas centrais estaduais em meios eletrônicos.****
P – As Centrais Estaduais de Registros de Imóveis, criadas nos estados peloProvimento 47/2015 do CNJ, não resolveram esse problema?
SJ – O ato normativo do CNJ, ao buscar o estabelecimento de diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis, foi uma excelente iniciativa, mas ficou a meio caminho dos objetivos que foram consagrados nos estudos do próprio CNJ sobre a implantação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, previsto nos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009. A partir daí foram criadas centrais estaduais de prestação de serviços de intermediação entre os usuários dos serviços e os registros prediais, agravando os efeitos de dispersão, assimetria, agregando custos de portagem sem a correspondente previsão legal. As centrais não se acham coordenadas entre si, não há padrões de interoperabilidade, e uma vez mais o cidadão se vê obrigado à via crucis de peregrinar portais de serviços na internet ou os próprios balcões de cartórios para obter a informação de que necessita ou realizar o registro que persegue. Essas etapas geram custos, suscitam conflitos, produzem redundâncias, erros, tempo perdido. Como abreviar e racionalizar o percurso legal e burocrático entre o vendedor e o adquirente de um bem imóvel? Como o mercado pode obter de maneira fácil, barata e racional informações sobre a situação jurídica dos bens no comércio? Como universalizar o acesso por meios eletrônicos aos Registros de Imóveis do país? Essas são questões centrais que devem ser postas em debate. E aqui voltamos ao jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como um organismo vivo é sempre maior do que a soma de todos os seus órgãos. Para abusar da metáfora, em relação ao mercado estamos tomando um banho de tecnologia…
Regulamentação do ONR-SREI pode concretizar o Sistema de Registro de Imóveis eletrônico: solução para a confusão informacional e transacional
P – Para diminuir a burocracia e facilitar a vida do cidadão, o que os registradores têm feito?
SJ – A saída para essa barafunda informacional e transacional seria a criação, por lei, de um órgão com finalidades e objetivos muito bem definidos e consistentes no estabelecimento de padrões de operação e funcionamento do sistema, universalizando, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis pátrio. Era necessário colocar em prática o SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, reformando o modelo que ainda opera com pesados livros de registro, matrículas descritivas, registros não estruturados, que representam modelos arcaicos de registração decalcados dos estereótipos do século XIX. Essa ideia prosperou e hoje está consagrada no conjunto normativo compreendido a partir do artigo 76 e seguintes da Lei 13.465/2017. Esse organismo foi batizado como ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, dando o impulso para a efetiva concretização do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Nos termos da lei, os registradores integram o SREI e ficam vinculados ao ONR (§ 5º do art. 76). Espera-se para breve a regulamentação do ONR pelo Conselho Nacional de Justiça, nos termos dos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
P – O Provimento 47/2015 previa que o registro eletrônico deveria ser implantado em todo o Brasil até junho de 2016. Isso aconteceu? Qual o percentual de imóveis registrados eletronicamente?
SJ – Infelizmente, a resposta é: não, o RE não se concretizou no aprazado. Lamentavelmente, o Provimento 47/2015, da Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, que tinha como objetivo estabelecer “diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis”, acabou ficando muito aquém do que poderia ter sido, tendo em vista, principalmente, o farto material técnico produzido pelo próprio CNJ que dava um rumo certo para o desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Não devemos nos esquecer de que a Lei 11.977/2009 já havia fixado um marco temporal de 5 anos para implantação do Registro Eletrônico (art. 39), termo que expiraria em 2014, muito antes do dito provimento. É fácil responder à parte final de sua pergunta: zero por cento, não há um único registro de imóveis eletrônico feito com base na Recomendação CNJ 14/2014, apesar das boas intenções. O processo de registro ainda é feito como se fazia na década de 1970, apesar das mudanças profundas que a sociedade sofreu no período.
P – A que o Sr. credita não se terem atingido os objetivos da lei e do provimento?
SJ – Credito essa situação à falta de um órgão normalizador, com atribuições claramente definidas em lei e fiscalizado pelo Judiciário, criado para concretizar e efetivar o registro de imóveis eletrônico, estabelecendo padrões técnicos de interoperabilidade e vencendo o fenômeno de atomização das unidades de registro de imóveis de todo o país. O Provimento 47/2015 deu um passo importante e necessário rumo ao registro eletrônico, mas insuficiente. Caímos na tentação de manter estadualizada a gestão de portais de acesso às unidades de registro de imóveis, impedindo a criação de uma Central Nacional de Registro de Imóveis, como previsto, aliás, na documentação técnica produzida pelo mesmo CNJ e estabelecida como padrão pela Recomendação 14/2014. Uma central nacional é fundamental, como existe para os notários, para o Registro Civil, o RTDPJ e o Protesto. Não é possível conviver com padrões concorrentes e redundantes. Basta pensar que não existe uma “internet estadual”. A solução para tudo isso foi discutida de modo intenso com o governo e o próprio Judiciário, nas vésperas da MP 759/2016, e o resultado foi a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017.
Desinformação impede busca de soluções técnicas para a defasagem tecnológica dos registros prediais brasileiros
P – A crítica que se fez e ainda se faz de modo reiterado ao ONR é que atrairia os registros para esse órgão, substituindo o registrador no seu mister singular e personalíssimo e levando consigo os dados que hoje estão sob a guarda e conservação da unidade. Como o Sr. vê essa crítica?
SJ – É uma crítica simplesmente improcedente, no contexto do ONR. Seria uma crítica irrelevante, fútil, desinformada, em face da farta documentação que prova justamente o contrário. Entretanto, a insistência nessa narrativa inoculou o germe da insegurança e confusão, instaurando uma grossa divergência interna corporis que se tem revelado nociva, além de turbar a busca de soluções técnicas para enfrentar a defasagem tecnológica que condena os registros prediais brasileiros a uma espécie de figuração arcaica, quixotesca, de registração feita com base em padrões medievais.
É lindo ver como as inscrições manuscritas eram caprichadas, algumas delas com capitulares e esfragística decalcada da tradição tabeliônica do medievo. Mas cá entre nós: quem não acharia bizarro que os bancos fizessem a contabilidade de cada cliente em fichas manuscritas? Lamentavelmente, as averbações ainda são feitas de modo manuscrito e narrativo à margem de registros lavrados em pesados livros concebidos no século XIX e que ainda estão em uso nos cartórios brasileiros. As matrículas são repositórios de informações úteis, mas outras completamente descartáveis – como registros e averbações cancelados direta ou indiretamente.****
A matrícula vai se constituindo num fólio que representa um inventário em sua maior parte estático, redundante, complexo e que não instrui o cidadão acerca do que é relevante, que é a revelação da situação jurídica do bem imóvel matriculado. Enfim, a crítica assacada contra o ONR é expressão do fenômeno de post-truth, já denunciado em outras oportunidades e que aqui calha muito bem.
P – Do ponto de vista do registrador, quais são os maiores desafios da nova lei?
SJ – Vencer a ignorância, o preconceito e o reacionarismo. Toda mudança de paradigmas revela divergências, o que é bastante natural em face das reformas profundas que o sistema registral experimenta. Ultrapassar essas barreiras é necessário, mas não será suficiente. Outros obstáculos precisam ser enfrentados – como o desnível abissal entre unidades de Registro de Imóveis espalhadas pelo Brasil afora. De um lado, vemos cartórios que são verdadeiras ilhas de excelência, bem aparelhados, economicamente sustentáveis, tecnologicamente capacitados; de outro, pequenas serventias que mal suportam o custo de insumos básicos necessários para se manterem em pleno funcionamento. Muitas são economicamente inviáveis. Uma cifra apreciável das serventias no Brasil aufere ganhos que não superam os salários de funcionários públicos médios (dados aqui). Além disso, é preciso vencer as assimetrias verificadas nos processos de informatização. Enfim, os desafios são imensos, mas uma tomada de posição urge e nós cremos que as novas tecnologias podem criar um meio ambiente que favoreça a redução de custos e impulsione a articulação dos cartórios num grande arco registral. Esse “círculo registral”, interconectando cada unidade de Registro de Imóveis, permitirá entregar a universalização do acesso, o barateamento de custos e a modernização do sistema registral pátrio que a sociedade reclama.
Cerca de cem pessoas participaram da II Jornada Registral sobre Usucapião e Regularização Fundiária Urbana, realizada nos dias 18 e 19 de maio de 2018, em Balneário Camboriú, com apoio do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina.
O diretor de Tecnologia da Informação do IRIB, Flauzilino Araújo dos Santos (1º RI, São Paulo, SP), apresentou o tema de maior impacto para a classe em todo o Brasil neste momento de implantação do registro eletrônico. De forma simples e didática esclareceu o que está por trás das siglas hoje estreitamente associadas ao futuro da atividade: SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) e ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis). Publicamos, a seguir, um extrato das principais ideias expostas na palestra.
Confira a íntegra da palestra proferida. SJ.
Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro
Flauzilino Araújo dos Santos – 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (SP). Diretor de Tecnologia da Informação do IRIB
O SINTER é um projeto de importante dimensão para nosso País, como instrumento de gestão e de orientação de políticas públicas e, dentro de sua especificação, as informações do Registro de Imóveis são fundamentais para a composição de sua base cadastral.
Algumas premissas dessa abordagem:
A necessidade de integração entre registro e cadastro físico é um problema que precisa ser resolvido. O SINTER é o veículo para concretizar essa integração;
A conexão entre o SREI e o SINTER propiciará benefícios recíprocos;
Os registros de segurança jurídica não se desnaturalizam com a conjugação de informações nos cadastros físicos;
É preciso extremar conceitos e finalidades próprias do registro e do cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas. Na realidade, registro e cadastro embora se completem, não se misturam; cada um deles tem sua própria órbita;
Por definição legal e por força dos princípios que informam o sistema de registro de imóveis brasileiro – princípios da fé pública, da inscrição, da segurança jurídica, dentre outros – é privativo do oficial de registro de imóveis expedir certidões e informações sobre situações inerentes aos assentos registrais – titularidade de domínio e direitos conexos. O SINTER não pode usurpar essa atividade.
Ao contrário do Direito Civil em que o agente pode fazer tudo o que a lei não proíbe, em Direito Administrativo, ao agente só lhe é dado fazer o que a lei o autoriza (Princípio da legalidade estrita).
O SINTER nasceu tendo por base o Decreto nº 8.764, de 10/5/2016, que instituiu o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e procurou regulamentar o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, que é o “registro eletrônico”.
Art. 5º Os serviços de registros públicos disponibilizarão à administração pública federal, sem ônus, documentos natodigitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional.
Essa inadequação congênita no Decreto nº 8.764/2016, que o submergia no pântano da ilegalidade, foi percuciente e sabiamente solucionada no PLV de conversão da MPV 759/2016 na Lei nº 13.465, de 2017, por proposta da Secretaria da Receita Federal, apresentada perante a Comissão Mista do Congresso Nacional que examinou referida MPV. A proposta da SRF deu origem ao parágrafo 7º, restando assim disposto:
Art. 76 da Lei nº 13.465/2017
Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
…
§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.
Por regras de hermenêutica e de exegese nem é necessário que se diga que o parágrafo (§ 7º) está subordinado ao caput (Art. 76), cujo efeito foi a ab-rogação das disposições do Decreto nº 8.764/2016, ditas inadequadas, relativamente:
[1º] ao armazenamento dos dados registrais de todas as matrículas de todas as unidades de Registro de Imóveis do País, o que faria exsurgir um cartório nacional com dados eletronicamente estruturados, sob a gestão da SRF; e,
[2º] a prestação de informações registrais diretamente pelo SINTER para os entes elencados no § 1º, do art. 3º, do Decreto 8.764/2016 e, também, para o Poder Judiciário e o Ministério Público (Art. 3º, § 2º).
Conclusões preliminares
O deslocamento da Publicidade Registral do ambiente do Registro de Imóveis para o ambiente do SINTER configurava absoluta afronta ao sistema constitucional previsto no art. 236, regulamentado pela Lei nº 8.935/1994.
1.1. Essa ilegalidade foi prontamente corrigida na Lei nº 13.465/2017 (§ 7º do art. 76), no entanto, a alteração não foi observada pelo Comitê Temático na elaboração do Manual Operacional apresentado ao CNJ (Proc. 0005650-96.2016.2.00.0000), porque se ateve apenas aos termos do Decreto nº 8.764, de 2016.
O SREI será acessado pelo SINTER via infraestrutura do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), a ser regulamentado e fiscalizado pela Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.
Da guarda e conservação dos dados registrais
É preciso sublinhar que os dados registrais, constantes de livros, documentos, papéis, títulos, mantidos em meios tradicionais ou eletrônicos (art. 16 c.c. art. 25 da Lei 6.015/1973), devem ficar sob a guarda, conservação, custódia e responsabilidade de registradores públicos (art. 24 da Lei 6.015/1973 e inc. I do art. 30 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994).
Outros diplomas relacionados com o SINTER
Decreto nº 8.777, de 11/5/2016, que institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal;
Decreto nº 8.789, de 29/6/2016, que dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal;
Portaria nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12/2016, p. 102), que dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados (SERPRO), a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas.
DECRETO Nº 8.777, DE 11 DE MAIO DE 2016.
Institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal.
CAPÍTULO II
DA LIVRE UTILIZAÇÃO DE BASES DE DADOS
Art. 4º Os dados disponibilizados pelo Poder Executivo federal, bem como qualquer informação de transparência ativa, são de livre utilização pelo Governo federal e pela sociedade.
Parágrafo único. Na divulgação de dados protegidos por direitos autorais pertencentes a terceiros, fica o Poder Executivo federal obrigado a indicar o seu detentor e as condições de utilização por ele autorizadas.
DECRETO Nº 8.789, DE 29 DE JUNHO DE 2016
Dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal.
Art. 3º …
2º A Secretaria da Receita Federal do Brasil disponibilizará, na forma por ela disciplinada, aos órgãos interessados, os seguintes dados não protegidos por sigilo fiscal conforme o disposto neste Decreto:
I – informações constantes da Declaração de Operações Imobiliárias – DOI, relativas à existência do bem imóvel, localização do ato registral, número e situação de CPF e CNPJ das partes;
O decaimento dos dados encaminhados para a SRF para a categoria de “dados cadastrais” representa um risco de vulneração da privacidade e de desnaturação do próprio sistema registral de tutela pública de interesses privados.
Os dados que originariamente ostentavam o caráter registral, mesmo quando compunham a DOI-RF, e que supúnhamos protegidos pelo manto do sigilo, agora se converteram em meros “dados cadastrais” (inc. I do § 2º do art. 3º do Dec. 8.789/2016) passíveis de utilização extra registral [1].
Podem esses dados ser vendidos?
A Portaria do Ministério da Fazenda nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12, p. 102), dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados, a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas [2].
Fato digno de nota é que o SERPRO poderá ser “remunerado diretamente pelos terceiros, usuários de solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos”:
Art. 3º. O Serpro será remunerado diretamente pelos terceiros, usuários da solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos.
1ª Conclusão
Doutrinariamente, não se pode separar, radicalmente, desde o terreno dos princípios registrais, a publicidade material da publicidade formal. Elas são indissociáveis e interdependentes.
A inadequação do Decreto 8.764/2016, que previa o deslocamento das bases de dados dos cartórios de registros de imóveis para compor uma réplica de todos os cartórios (o cartório dos cartórios), em ambiente extrarregistral, estranho ao controle do oficial de registro, foi solucionada pela Lei nº 13.465, de 2017, ao dispor:
Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
…
§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.
2ª Conclusão
A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária à cultura registral.
Aqui temos que fazer a distinção entre Publicidade Direta e Publicidade Indireta, observando que a publicidade direta, antes prevista no art. 19, do Decreto nº 4.857/39, não foi acolhida pela Lei nº 6.015/73 (art. 16). A Lei de Registros Públicos segue o sistema da Publicidade Indireta, via certidões e informações, que não se confunde com o acesso direto aos arquivos registrais, por qualquer meio, físico ou eletrônico (telemático).
Cabe aos registradores dar um tratamento profissional para a publicidade formal e isso exclui a apresentação para terceiros dos dados carentes de transcendência jurídica, e implica que a publicidade formal se expresse a partir de sua base única e primária com clareza e simplicidade, sem prejuízo do valor jurídico da informação, prestada na forma da lei.
3ª Conclusão
A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária a todas as disposições legais regulatórias.
Os artigos 22/26 da Lei 6.015, de 1973 dizem que os oficiais são os guardiões dos livros de registro; que são responsáveis pela vigilância, custódia e guarda; que respondem pela sua ordem e por sua conservação; e que os livros, papéis, dados e imagens devem permanecer indefinidamente na serventia.
Lei 8.935, de 1994:
Art. 46. Os livros, fichas, documentos, papéis, microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a guarda e responsabilidade do titular de serviço notarial ou de registro, que zelará por sua ordem, segurança e conservação.
Lei 11.977, de 2009:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Decompondo o articulado no Art. 41, da Lei 11.977/2009:
I – A disponibilização será feita a partir da implementação do Registro Eletrônico, e não antes. Então, a preexistência do Registro Eletrônico em funcionamento, perfeitamente estruturado, é um pré-requisito para disponibilização ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo Federal.
II – Que os registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal o acesso a informações constantes de seus bancos de dados. Disponibilizar o acesso a um banco de dados é completamente diferente de entregar uma réplica completa desse banco de dados para compor um espelho em ambiente estranho ao Registro.
III – Que essa disponibilização sem ônus será apenas para o Poder Judiciário e o Poder Executivo Federal. Evidentemente, outros usuários estarão sujeitos ao pagamento de custas e emolumentos, na forma da lei.
Por sua vez, o decreto que criou o SINTER previa (porque ab-rogado) em seu artigo 3º que outras entidades poderiam acessá-lo, inclusive, usuários que normalmente estão sujeitos ao pagamento dos emolumentos, in verbis:
Art. 3º O acesso pelos usuários às informações armazenadas no Sinter deverá ser efetuado observando o limite de suas competências, do sigilo fiscal e das demais hipóteses legais de sigilo e de restrição ao acesso a informações.
1º Serão usuários do Sinter:
I – a Secretaria da Receita Federal do Brasil;
II – os órgãos e as entidades da administração pública federal direta e indireta;
III – os serviços de registros públicos e os serviços notariais; e
IV – as administrações tributárias dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, mediante convênio celebrado com a Secretaria da Receita Federal do Brasil.
Em confronto com essa disposição dispõe o art. 41, da Lei 11.977/2009:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Aqui o legislador se referiu explicitamente ao “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. O pronome “seus” aponta de maneira inequívoca para a sede substantiva dos dados (publicidade material). Os dados não se deslocam; os dados permanecem “seus”, ou seja, sob a custódia, a guarda e a responsabilidade do Oficial de Registro.
É princípio basilar de hermenêutica jurídica segundo o qual a lei não contém palavras inúteis: verba cum effectu sunt accipienda. Ou seja, as palavras devem ser compreendidas como tendo alguma eficácia. Não se presumem, na lei, palavras inúteis[3].
Então, só é adequada a interpretação que encontrar um significado útil e efetivo para cada expressão contida na norma. E aqui a palavra é “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”.
Aliás, podemos ver aqui o direito do cidadão a que seus dados de caráter pessoal e patrimonial – dados que pertencem à área de sua privacidade – fiquem sob a tutela do Oficial do Registro de Imóveis, que zelará por sua ordem, integridade, incolumidade, segurança e conservação, nos termos da lei.
4ª Conclusão
O deslocamento dos dados do Registro de Imóveis para o SINTER está na contramão da tecnologia.
A tecnologia atual é o Google. Não há necessidade de formação de base de dados paralela. De conformidade com os fundamentos da comunicação eletrônica, os dados devem permanecer armazenados em sua fonte primária, onde as informações estão protegidas e são atualizadas em tempo real e, de onde são também acessadas com a devida segurança lógica.
O que é necessário, de um lado, é que haja um mecanismo de pesquisa eficaz na base de dados, com ferramentas inteligentes; e, do outro lado, que esses dados gozem de confiabilidade, integridade, alta disponibilidade e que sejam acessíveis na forma da lei.
Não se ignora que com o advento das novas tecnologias de Big Data, as organizações, e também os Oficiais de Registro de Imóveis, estão sendo desafiados a levar ainda mais em consideração o acesso aos seus dados e determinar a melhor abordagem para um desempenho ótimo.
Nesse cenário, os dados, mesmo sendo analisados pelas novas tecnologias de Big Data, ficam na origem dos dados – em suas bases primárias – e somente os resultados são trazidos como visualizações para análise futura.
Por essas razões parece lógico que o Manual Operacional do SINTER:
seja retirado da pauta do plenário do CNJ e
retorne para a Comissão Temática a fim de que sejam feitas as devidas adequações na forma da Lei nº 13.465, de 2017[4].
NOTAS DO EDITOR
[1] Vide JACOMINO. Sérgio. O Sinter e os irmãos siameses da gestão territorial. Decretos Federais 8.764 e 8.777 de 2016 em debate. In RDI 81, jul./dez. 2016. Acesso: http://bit.ly/sinter-rdi. Vide do mesmo autor: Meus dados registrais – meu cadastro estatalin Observatório do Registro. Acesso: http://bit.ly/sinter-obs.
[2] Não se desconhece a Portaria Interministerial 553, de 18/12/2017, que estabelece “diretrizes e políticas gerais a serem observadas na administração do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais”. Acesso: http://bit.ly/sinter-portaria. Aparentemente o enxoval normativo não tem sido suficiente para agasalhar a privacidade do cidadão e proteger os dados registrais. A Portaria 457/2016 terá sido expressamente revogada. Seja como for, prevalece sempre o decreto, como norma hierarquicamente superior. Após a realização do evento, o jornal O Globo, pelo Portal G1, publicou matéria que revela suposto esquema de venda de dados pessoais de brasileiros pelo Serpro. Vide: http://bit.ly/serpro-globo. [mirror].
[3] MAXIMILIANO. Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito, 8ª. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1965, p. 262.
[4] O IRIB requereu a retirada de pauta do plenário do pedido de providências em curso no CNJ e suscitou, ainda, questão de ordem para que, “observado o art. 76 da Lei 13.465/2017, seja suspensa a tramitação do presente pedido de providências até que sobrevenha a regulação do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), ou caso assim não se entenda, que sejam excluídos do Manual Operacional do Sinter os regramentos afetos aos registros de imóveis, uma vez que a lei atribui esta especialidade registral ao Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (SREI), que será operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, a ser regulamentado e fiscalizado por essa Corregedoria Nacional de Justiça”. O pleito foi atendido e a apreciação foi adiada. V. http://bit.ly/sinter-cnj.
Durante os dias 2 a 4 de maio de 2018, realizou-se na cidade de Cartagena das Índias, Colômbia, o XXI Congresso Internacional de Direito Registral – IPRA-CINDER.
Entre os vários temas debatidos, figurou na pauta o item 2 – As novas tecnologias e a reforma dos registros da propriedade (Blockchain e registro da propriedade).
A jornada encerrou-se com uma mesa-redonda sobre a tecnologia blockchain e sua aplicação ao Registro, moderada por JOSÉ MARÍA DE PABLOS, diretor do SSI do Colégio de Registradores.
Participaram os países com experiência prática nesse tema, Lituânia (IGMAR VALLI) e Dubai (SULTAN ALAKRAF), juntamente com países que estão estudando a tecnologia, como Holanda (JACQUES VOS), Brasil (SÉRGIO JACOMINO) e Espanha (TEÓFILO HURTADO).
Em sua intervenção, TEÓFILO HURTADO manifestou-se acerca dos benefícios e insuficiências do blockchain, para concluir que a tecnologia não poderá substituir as funções do registro de direitos. Nesta mesa final, a participação de congressistas foi tão massiva que foi necessária a ampliação do espaço inicialmente previsto.
Tive ocasião de apresentar uma breve exposição em que demonstrava que é possível inscrever dados falsos numa cadeia de blocos. Na exposição, meramente didática e sem pretensões maiores do que indicar as fragilidades do sistema, propus a venda do conhecido monumento de São Paulo, Capital, o nosso querido Viaduto do Chá.
Blockchain e Registro de Imóveis: o contentor e o conteúdo
Notas reconstituídas da exposição feita no XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER – Cartagena das Índias, Colômbia, maio de 2018[1]
Resumo. Este artigo reconstitui, em texto unitário, a exposição feita pelo autor no XXI Congresso Internacional de Direito Registral, realizado em Cartagena das Índias, e reúne teses que andavam dispersas em escritos publicados entre 2017 e 2018. Sustenta-se que a tecnologia de cadeia de blocos assegura a integridade do registro, mas nada afirma sobre a validade, a licitude ou a eficácia do registrado. A demonstração empírica – a inscrição, em cadeia de blocos, de uma escritura de compra e venda do Viaduto do Chá, em São Paulo, lavrada por tabelião inexistente, entre partes fictícias, com cadeia dominial apoiada em documento datado de 31 de setembro de 1866 – evidencia a indiferença do instrumento ao conteúdo que carrega. Daí a distinção, decisiva em direito comparado, entre registros de documentos e registros de direitos: onde o sistema se limita a arquivar títulos, a cadeia de blocos representa ganho apreciável; onde o sistema atribui direitos mediante qualificação jurídica, ela é elemento acessório e coadjuvante. Conclui-se pela adoção de modelagens federadas ou consorciadas no interior da infraestrutura do registro eletrônico brasileiro (SREI/ONR) e adverte-se que o risco real ao sistema registral não vem da descentralização prometida pela blockchain, mas da centralização de dados pessoais e patrimoniais em super-registros estatais.
Palavras-chave: blockchain; registro de imóveis; qualificação registral; registro de documentos e registro de direitos; registro eletrônico; SREI; ONR; proteção de dados.
O assunto da moda
Disrupção foi, por certo tempo, a palavra-chave de uma nova ordem. Nada havia que não pudesse ou devesse ser derruído por trombetas poderosas sopradas pelos arautos da boa nova. Prometia-se a fiéis e incréus uma nova Jerusalém eletrônica, capaz de resgatar-nos do pântano miasmático de leis, normas, regulamentos e formalidades no qual todos chafurdávamos em pranto e com ranger de dentes. A blockchain foi apresentada como a panaceia para as mazelas institucionais do país.
O lema de seus defensores – alguns ingênuos, outros adrede interessados – poderia ser resumido numa imprecação: vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário.[2] Ouvi de um orador respeitável, diante de plateia não menos respeitável, a convocação repetida com volúpia incontida: acabemos com os cartórios. Acabemos com os cartórios. Acabemos. E com eles, presumo, opacificam-se as transações, afrouxa-se o controle social, esvazia-se a fiscalização dos serviços pelo Poder Judiciário – entregues a autenticação e a contratação privada aos escaninhos da internet. Na mesma toada se poderia bradar: acabemos com os advogados, aderindo aos smart contracts; aposentemos os médicos, assinando os protocolos do Watson; destruamos as catedrais, que são espírito de outro tempo e já não servem senão de ambiência romântica para filmes de época.
Havia, porém, uma pergunta séria escondida sob a parolagem. Foi ela que levei a Cartagena das Índias, em maio de 2018, ao XXI Congresso Internacional de Direito Registral,[3] e é dela que trata este artigo: a cadeia de blocos substitui o Registro de Imóveis? E se não substitui, o que exatamente ela faz?
O catálogo das promessas
Convém começar pelo inventário, tal como era formulado por seus defensores. A blockchain prometia: a substituição dos terceiros garantes – bancos, correios, notários, registradores – por relações diretas entre pares; o empoderamento do cidadão em face do estado intervencionista e das instâncias intermédias; a gestão transparente das transações; contratos inteligentes, autoexecutáveis, dispensando o juiz; a eficácia real de relações meramente obrigacionais; a identidade garantida por assinaturas digitais; e, coroando tudo, registros insuscetíveis de roubo, corrupção, dano ou fraude.
Tomado o catálogo em conjunto, percebe-se que o que ali se anunciava não era uma tecnologia. Era um registro universal: validade comprovada por certificação digital, singularidade dos atos, integridade, indelebilidade, imutabilidade, autenticidade e eficácia probatória; assinatura digital, selo temporal, geolocalização, prova pré-constituída; acesso universalizado a custos módicos para registrar, consultar e autenticar; auditagem e transparência ininterruptas. Em suma, prometia-se o que os sistemas registrais perseguem, com resultados desiguais, desde o século XIX – e prometia-se sem juristas.
A promessa merece exame. Nenhum registrador poderia desdenhar de um repositório presumivelmente íntegro, auditável e universalmente acessível. A questão é outra: saber se a cadeia de blocos entrega aquilo que anuncia, e o que ela de fato entrega.
Uma antevisão do inferno
Argumentos abstratos raramente convencem. Resolvi, por isso, fazer um experimento. Havia, à época, uma iniciativa amplamente noticiada de inscrição de dados imobiliários brasileiros em cadeia de blocos pública, conduzida por uma startup norte-americana em parceria com uma serventia do país, com o anúncio de que se baniriam os registros em papel, rumo a uma solução inteiramente computadorizada, e de que os registros armazenados na cadeia seriam imutáveis – logo, não suscetíveis a roubo, corrupção, dano ou fraude.[4]
Aceitei a premissa e a levei a sério. Fiz lavrar – num instrumento a que chamei, com licença poética, escritura público-privada – uma compra e venda datada de 25 de novembro de 2017, lavrada na Capital de São Paulo, perante o tabelião Dr. Salafra El Say Nomore, autorizado por lei, dizia o instrumento, a lavrar atos públicos ou privados. Figuraram como partes, de um lado, na condição de vendedor, Gino Amleto Meneghetti, naturalizado brasileiro em decorrência de bons serviços prestados à pátria, e, de outro, como comprador, o Dr. Ferdinand Waldo Demara Jr.[5] O objeto do negócio era o Viaduto do Chá – bem público de uso comum do povo –, descrito e caracterizado, com esmero notarial, em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado em 31 de setembro de 1866, na Repartição Geral das Terras Públicas, criada pela Lei 601, de 1850, e firmado pelo Diretor-Geral, Dr. Coroliano Corifeu de Chamargo. Registre-se que 31 de setembro não existe.[6]
O documento foi então submetido ao processo de autenticação. E funcionou. Perfeitamente. O resumo criptográfico foi ancorado na cadeia, com selo temporal, verificável por qualquer pessoa, a qualquer hora, em qualquer lugar do mundo, para sempre. Todos os atributos anunciados no catálogo da seção anterior estavam ali, íntegros e incontestáveis: singularidade, integridade, indelebilidade, imutabilidade, auditabilidade.
Obtivemos, em suma, o registro imutável, transparente e eternamente auditável de uma fraude grosseira – celebrada por tabelião inexistente, entre um ladrão e um impostor, sobre um viaduto que a nenhum particular pertence, com origem em documento datado num dia que jamais existiu.
A conclusão que dali se extrai é simples e, a meu ver, decisiva: é possível registrar qualquer coisa numa blockchain. A cadeia de blocos garante a integridade do registro; não garante a verdade do registrado – ou seja, a validade do título. Ela responde, com rigor admirável, a uma pergunta apenas – este dado não foi alterado desde tal instante? – e é absolutamente muda diante de todas as outras: este dado é verdadeiro? É lícito? É válido? É eficaz? Emana de quem podia dispor? Respeita a continuidade, a especialidade, a disponibilidade? A máxima da informática antiga vale aqui em versão agravada: entra lixo, sai lixo – e sai lixo para sempre.
O problema não é da tecnologia, que cumpre exatamente o que promete. O problema está no ponto de passagem entre o fato do mundo jurídico e o dado da cadeia. Esse ponto – a que os técnicos chamam, com alguma resignação, o problema do oráculo – permanece integralmente fora do alcance do protocolo. E é justamente ali que se aloja o Registro de Imóveis.
O contentor e o conteúdo
O equívoco que percorre boa parte do debate é uma sinédoque: toma-se a parte pelo todo, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na expressão derivada de McLuhan, segundo a qual o meio é a mensagem.
A blockchain não é o Registro de Imóveis, assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico. Um documento com firma reconhecida por tabelião é autêntico em virtude da atuação do notário e da disposição legal que lhe atribui fé pública, e não pela aposição do selo eletrônico que o acompanha.[7] O selo prova que houve reconhecimento; não o produz. Do mesmo modo, a ancoragem de um resumo criptográfico prova que determinado arquivo existia em determinado instante e não foi alterado depois; não o torna verdadeiro, nem válido, nem eficaz.
Confundir as duas coisas é confundir o cofre com o que se guarda dentro dele. Um cofre inviolável guarda com igual fidelidade um título legítimo e uma escritura falsa. A inviolabilidade é atributo do cofre. A legitimidade é atributo do título – e é obra de quem o examinou antes de guardá-lo.
Dois modelos de registro
Aqui é preciso descer ao direito comparado, sob pena de conversarmos em línguas diferentes. Desde o século XIX distinguem-se, mundo afora, dois grandes modelos de organização dos sistemas registrais imobiliários.
De um lado, os registros de documentos, meros arquivos estáticos de títulos – contratos, papéis – firmados pelas partes; grosso modo, o modelo de matriz francesa. Uma compra e venda é recepcionada e o título é arquivado. A inscrição prova a existência do documento e a data de seu arquivamento, mas não atribui o direito de propriedade. Eventual controvérsia exigirá intervenção judicial ex post, com todos os custos inerentes à judicialização. Não por acaso, tais sistemas são reputados menos eficientes e bem mais custosos.
De outro, os registros de direitos, vigentes na Alemanha, Suíça, Áustria, Espanha, Portugal, Reino Unido e Brasil. Neles o depósito do documento é acessório. O fundamental é a atribuição do direito por atuação direta de um jurista: em cada etapa opera-se um juízo de admissibilidade do pedido de registro e, com o seu deferimento, nasce o direito. O essencial é a análise jurídica de cada caso, que impede, de partida, o ingresso de títulos capazes de gerar controvérsias futuras – diminuindo, assim, os custos de definição de direitos.
Feita a distinção, o mal-entendido se desfaz sozinho. A ideia de aplicar a cadeia de blocos ao registro imobiliário nasceu, e faz todo sentido, em jurisdições cujo sistema não privilegia o encadeamento das informações nem a apreciação prévia da legalidade – e, com ainda mais razão, em países desprovidos de infraestrutura registral robusta, onde o problema real é a inexistência de qualquer memória oponível das titularidades.
Transplantar essa solução para um registro de imóveis como o brasileiro é erro de categoria. Utilizar a cadeia de blocos como repositório dos títulos converteria o Registro de Imóveis – que é registro de títulos em sentido material (“de direitos”) – em mero arquivo digital de documentos, contrariando a modelagem institucional do nosso sistema e enfraquecendo-o. Seria uma reforma involutiva: pagaríamos com tecnologia de ponta o preço de regredir dois séculos em desenho institucional.
A qualificação registral como ato cognitivo
O núcleo da atividade registral brasileira não é arquivístico. O que a singulariza é a atuação do registrador que sanciona o ingresso do título no sistema, conferindo o direito aos contratantes. O direito nasce em regra com o registro; não há propriedade sem prévio exame de legalidade e de conformidade com o ordenamento e com o próprio sistema registral. Esse mecanismo de transubstanciação – do título ao direito – é resultado de uma atividade própria de juristas.
O que entra no sistema depende de circunstâncias de caráter fático e jurídico apreciadas, a cada momento, pelo registrador. Continuidade, especialidade, disponibilidade, legitimação, capacidade, licitude do objeto, validade da representação, correspondência entre o descrito e o existente – nada disso é verificável por consenso distribuído entre nós de uma rede. Nenhum algoritmo de consenso apura se o alienante é o mesmo do registro anterior, se o imóvel descrito no título é o imóvel matriculado, se a condição pactuada é lícita, se a hipoteca precede ou sucede.
A fantasia dos smart contracts autoexecutáveis – do juiz como serviço (judge as a service) – esbarra na mesma pedra. Enquanto se trata de disparar a execução de uma cláusula a partir de um evento verificável dentro da própria rede, tudo funciona. Quando o evento é do mundo sensível, o código é mudo.
Até que a máquina substitua juízes, advogados e registradores, a base medular do sistema não será afetada pela tecnologia da cadeia de blocos. O experimento do Viaduto do Chá levantou essa lebre: se conseguimos registrar qualquer coisa numa blockchain, então é necessária a intervenção de um jurista no processo de registro.
O que a blockchain pode, de fato, fazer
Nada do que se disse até aqui recusa a ferramenta. A blockchain é tecnologia inovadora e utilíssima, capaz de agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. O que se recusa é a sinédoque. Delimitado o seu ofício, ele é considerável:
a) Selo temporal e prova de integridade. Ancorar resumos criptográficos de lançamentos, títulos digitalizados e certidões permite demonstrar, a qualquer tempo e perante qualquer pessoa, que determinado documento existia em determinado instante e não sofreu alteração posterior. É prova pré-constituída de excelente qualidade.
b) Controle interno e correcional da trama registral. A cadeia pode ser constituída para efeitos de auditoria permanente, com registro indelével de todos os lançamentos feitos em todas as matrículas. É, talvez, a aplicação mais promissora e a menos alardeada: não substitui o registrador – fiscaliza-o, e fiscaliza sobretudo quem, no futuro, quisesse alterar o passado.
c) Contingência e recuperação. Registros distribuídos funcionam como camada adicional de segurança contra destruição, extravio ou sinistro do acervo. Nesse aspecto, a blockchain é tão importante quanto qualquer boa política de cópias de segurança – e nem mais, nem menos.
d) Rastreabilidade e transparência para terceiros. Publicidade de estados – e não de conteúdos – pode ser oferecida ao mercado sem exposição de dados pessoais, quando se ancora o hash, e não o dado.
Não por acaso, nos países que adotaram a cadeia de blocos no registro imobiliário a sua aplicação é meramente acessória e coadjuvante.[8] Ninguém, em sistema registral maduro, entregou ao protocolo a decisão sobre quem é titular de direitos.
Modelagem: pública, federada, privada
Definido o ofício, resta a arquitetura. As cadeias públicas e sem permissão – modelo do bitcoin – são inadequadas ao serviço registral por razões estruturais, e não ideológicas. Nelas a validação repousa em mineradores anônimos remunerados por taxas; com a extensão da cadeia, a validação encarece e a remuneração decresce, o que pressiona os preços para cima e já hoje impõe a cobrança de valores adicionais para obter prioridade. Ademais, quem governa a rede é quem detém poder computacional – arranjo dificilmente conciliável com um serviço público delegado, submetido à fiscalização do Poder Judiciário e a deveres de conservação, sigilo e responsabilidade pessoal do delegatário.
A modelagem plausível é outra: a cadeia federada, ou consorciada – permissionada, com nós de validação titularizados pelas próprias unidades registrais e pelo órgão coordenador do sistema, sob supervisão correcional. É modelagem que se ajusta como luva à natureza do Registro de Imóveis brasileiro, e por uma razão curiosa: o sistema já é, estruturalmente, uma rede distribuída.
Os cartórios de registro de imóveis compõem, desde a sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846, um sistema descentralizado: milhares de unidades criadas por lei, espalhadas pelo território, tendo à frente um Oficial com delegação de funções, sob cuja estrita responsabilidade títulos, documentos, papéis, dados e registros devem permanecer.[9] Os dados registrais acham-se, portanto, distribuídos entre milhares de serventias. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre – não fosse o fato de que esses dados, embora componham ontologicamente uma coleção unitária, não são compartilhados num livro-razão comum.
E talvez resida aí, precisamente, o segredo da não vulneração da privacidade patrimonial dos brasileiros. O que parece deficiência do desenho é, sob outra luz, a sua virtude.
O risco inverso: não a descentralização, mas a centralização
Convém aqui inverter o eixo do debate. Discute-se longamente se a descentralização prometida pela cadeia de blocos ameaça o Registro de Imóveis. A meu ver, a ameaça real vem do lado oposto.
O fenômeno da blockchain revelou, por contraste, a fragilidade dos sistemas de dados centralizados – os grandes acervos da administração fiscal, previdenciária, das operadoras de telefonia –, que podem ser atacados e frequentemente o são. Proliferam sítios que exibem dados pessoais e patrimoniais de cidadãos brasileiros sem qualquer consentimento formal. Fala-se, com naturalidade, de um mercado em que dados armazenados e geridos pela administração pública são vendidos à própria administração pública.
Os Registros de Imóveis, justamente por não concentrarem numa central nacional os dados sobre as titularidades, protegeram bem os cidadãos da bisbilhotice digital quando o assunto é inventário patrimonial. É verdade que a Lei de Registros Públicos autoriza que qualquer pessoa obtenha certidões sem declarar motivo ou interesse – dispositivo que reproduz, ipsis litteris, redação de 1939, quando as tecnologias não ofereciam as potencialidades atuais. O que a lei sempre teve em mira foi facilitar a obtenção da certidão de um determinado registro, para instruir uma transação, e não permitir a construção instantânea do inventário patrimonial de qualquer cidadão. Hoje basta organizar a informação numa base eletrônica para que se apure, em segundos, o acervo de qualquer um.
É por isso que projetos de centralização de dados registrais na própria administração merecem escrutínio severo. A lei é clara ao determinar que os serviços de registros públicos disponibilizem ao Judiciário e ao Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados.[10] Dar acesso não significa construir sistema paralelo, redundante e vulnerável. Quando a regulamentação opta pela via da centralização, cria-se na prática um super-registro estatal – o que prefiro chamar de modelo neorregistral –, redundante e exposto, com todos os riscos que a Europa procurou conjurar ao tratar a proteção de dados pessoais como direito fundamental.[11][12]
A ironia é evidente: em nome de uma tecnologia celebrada por dispensar o ponto único de falha, constroem-se pontos únicos de falha.
O arco registral
Nada disso significa que o sistema deva permanecer como está. A atomização protege a privacidade, mas cobra o seu preço em dispersão, assimetria e custo.
Hoje, para negociar um imóvel com segurança, os contratantes precisam vencer uma multidão de agentes – corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores – e fontes de dados espalhadas por múltiplos estamentos: cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais, cartórios. Ainda que parte disso esteja na internet, o interessado peregrina por portais e canais diversos para pesquisar o mesmo bem e o mesmo vendedor. O processo é custoso, moroso e burocrático. Nada é orgânico e interoperável. É, para dizer sem eufemismo, infernal.
As centrais estaduais, criadas com boas intenções, ficaram a meio caminho: não se acham coordenadas entre si, não observam padrões comuns de interoperabilidade e acabaram por agravar a dispersão, agregando custos de portagem. E aqui retorna o jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como o organismo vivo é sempre maior do que a soma de seus órgãos.
A saída não é tecnológica; é institucional. Era necessário um órgão com finalidades definidas em lei, encarregado de estabelecer padrões de operação e de universalizar, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis – vencendo a atomização sem destruir a descentralização. Esse foi o sentido do SREI, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis previsto desde 2009 e desenhado em farta documentação técnica produzida no âmbito do Conselho Nacional de Justiça,[13] e do ONR, o Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico.[14] Não existe internet estadual; tampouco pode existir registro eletrônico estadualizado.
É nesse arco – nesse círculo registral que interconecta cada unidade – que a cadeia de blocos encontra o seu lugar próprio: como componente de uma arquitetura, e não como a própria arquitetura. Ancorar, na camada distribuída do sistema, a integridade dos lançamentos praticados em todas as unidades é medida tecnicamente simples, juridicamente segura e institucionalmente valiosa. Substituir a qualificação registral pelo consenso de nós é bem outra coisa. Erigir um oráculo eletrônico e impessoal significa aniquilar o juízo do jurista encarregado do registro.
O que exige e o que não exige lei
Pergunta-se com frequência qual seria o marco regulatório necessário. Convém separar as hipóteses.
Não houve necessidade de lei autorizando a substituição da manuscrição pela máquina de escrever, nem regulamentação específica para o uso de carimbos no século XIX, nem novo marco legal para a adoção de processos computacionais nos anos 1970. O processo registral se moderniza naturalmente com o avanço das técnicas, porque o elemento central do sistema continua sendo a atuação pessoal de um jurista. A adoção da cadeia de blocos como elemento acessório de autenticação e de auditoria dos atos praticados não depende, portanto, de alteração do quadro normativo. Será tão relevante – e tão pouco polêmica – quanto a adoção de rotinas de contingência.
Coisa diversa é a substituição dos livros tradicionais por suportes inteiramente eletrônicos. Essa, sim, depende de mudança do marco legal e regulatório – e o primeiro passo foi dado em 2009.[15] Note-se a assimetria: o que a retórica disruptiva anuncia como revolução jurídica não exige uma linha de lei nova, ao passo que a reforma efetivamente necessária – a que abandona o livro de papel – exige, e vinha sendo adiada.
Anoto, de passagem, que é falsa a narrativa de que a titulação e o registro sejam, entre nós, processos caros. Comparado aos países da América Latina, do Caribe e mesmo da OCDE, o Brasil se posicionava bem nos indicadores internacionais de custo de registro de propriedades.[16]
Conclusões
Reduzo o argumento a cinco proposições, que foram as que submeti ao congresso de Cartagena:
1. Não é possível manter uma infraestrutura de dados coerente e uniforme, destinada a revelar a situação jurídica dos imóveis, sem o controle e a responsabilidade de um terceiro imparcial.
2. A atuação do registrador é singular e própria de um jurista. Seu mister é indelegável. O que ingressa no sistema depende de circunstâncias fáticas e jurídicas apreciadas, a cada momento, por quem tem competência e responsabilidade para apreciá-las.
3. O Registro de Imóveis não é mero depósito de documentos e dados. O arquivo é elemento acessório; o essencial é o juízo que precede o assento.
4. É tecnicamente possível confiar o registro de imóveis a uma empresa privada, ou a várias. Cabe perguntar se é desejável – e se a sociedade está disposta a submeter-se a organizações cuja existência e permanência são incertas e que não se sujeitam à fiscalização rigorosa que hoje recai sobre o serviço público registral.
5. A blockchain é uma ferramenta importante. Mas não é o Registro de Imóveis – nem o Registro de Imóveis pode reduzir-se a um arquivo ordenado de documentos – sejam cartáceos ou eletrônicos.
Pandora ou cornucópia da modernidade? Nem uma coisa nem outra. Toda tecnologia inovadora traz potencial disruptivo, proclamam os arautos do admirável mundo novo – donde se segue que a própria cadeia de blocos poderá ser disruptada a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Descontado o hype que dá fôlego a bolhas, resta uma ferramenta boa, que faz bem aquilo que faz, e que nada faz daquilo que não faz.[17]
Ao registrador cabe conhecê-la, empregá-la onde serve e recusar-lhe o ofício que não é o seu. Nem a catedral se demole porque inventaram o concreto armado, nem se deixa de usar concreto armado por respeito à catedral.
Referências
BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos.
BRASIL. Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal.
BRASIL. Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41.
BRASIL. Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos.
BRASIL. Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016 – SINTER; Decretos 8.777 e 8.789, de 2016.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Recomendação 14, de 2 de julho de 2014; Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça.
IPRA-CINDER. XXI Congreso Internacional de Derecho Registral. Cartagena de Indias, Colombia, 2 a 4 de mayo de 2018 – Libro de ponencias.
IRIB; ABDRI. Blockchain e o futuro do Registro de Imóveis Eletrônico. Workshop. São Paulo, 31 de março de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Blockchain – return again. Entrevista. Bites Economia Digital, 8 de junho de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Blockchain – pandora ou cornucópia da modernidade? Observatório do Registro, 20 de novembro de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Registro de Imóveis, blockchain, ONR, SINTER – verdades e mentiras. Observatório do Registro, 20 de junho de 2018.
PARLAMENTO EUROPEU E CONSELHO. Regulamento (UE) 2016/679, de 27 de abril de 2016.
STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future. Medium, 5 abr. 2018.
TAPSCOTT, Don; TAPSCOTT, Alex. Blockchain Revolution: how the technology behind Bitcoin is changing money, business, and the world. Nova York: Portfolio/Penguin, 2016.
[1] Nota preliminar. O texto que acompanhava a apresentação de Cartagena se perdeu. O que aqui se lê é reconstituição, feita a partir dos slides sobreviventes e de escritos esparsos que publiquei, entre 2017 e 2018, no Observatório do Registro e em periódicos especializados. Conservou-se a ordem argumentativa da exposição original; a redação foi refeita. Não há aqui pretensão acadêmica – apenas o propósito de reunir, num só lugar, o núcleo de um pensamento que andava disperso. Casa Amarela, inverno de 2026.
[2] A frase é decalque da conhecida imprecação atribuída a Jean Meslier e versificada por Diderot: “com as tripas do último padre, enforquemos o último rei”. O anticlericalismo mudou de altar.
[3] XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER, Cartagena das Índias, Colômbia, 2 a 4 de maio de 2018, organizado pelo Governo da Colômbia por meio da Superintendência de Notariado e Registro e do Colégio de Registradores da Colômbia. O tema da blockchain integrou a segunda questão da agenda científica do congresso.
[4] O programa-piloto anunciado previa a inscrição, na cadeia de blocos, de resumos criptográficos (hashes) de informações detalhadas do imóvel – endereço, proprietário, número da parcela, classificação de zoneamento. Seus artífices sustentavam que a blockchain permitiria tratar disputas de propriedade e de título de modo justo e transparente, servindo ainda de cópia de segurança na hipótese de destruição ou extravio do original.
[5] Gino Amleto Meneghetti, ladrão ítalo-brasileiro que se tornou lenda paulistana na primeira metade do século XX; Ferdinand Waldo Demara Jr., o Grande Impostor, que exerceu, sem habilitação alguma, os ofícios de cirurgião, monge, professor e diretor de presídio. Os nomes foram escolhidos a dedo.
[6] O Viaduto do Chá, sobre o vale do Anhangabaú, é bem público de uso comum do povo. A escritura fictícia atribuía-lhe origem em carta sesmarial dos sucessores de Pero Lopes de Sousa e apoiava-se em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado, segundo o instrumento, em 31 de setembro de 1866.
[7] Sobre a natureza do selo e da autenticidade, v. art. 411, inc. I, do Código de Processo Civil: o documento é autêntico porque o tabelião reconheceu a firma, e não porque nele se apôs um selo.
[8] Suécia (projeto-piloto do Lantmäteriet, iniciado em 2016) e Geórgia (National Agency of Public Registry) são os casos mais citados. Em ambos, a cadeia de blocos opera como camada de verificação e de rastreabilidade anexa ao registro, e não como o registro.
[9] Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 22 e seguintes; Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, art. 46.
[10] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41. O art. 39 fixou prazo de cinco anos para a implantação do registro eletrônico, termo expirado em 2014.
[11] Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016, que instituiu o SINTER, lido em conjunto com os Decretos 8.777 e 8.789, ambos de 2016.
[12] Regulamento (UE) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril de 2016. No Brasil, o marco veio depois, com a Lei 13.709, de 14 de agosto de 2018.
[13] Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça, e Recomendação 14, de 2 de julho de 2014, do CNJ, esta última amparada na documentação técnica do projeto SREI, desenvolvido em convênio com o LSITec.
[14] Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos, com a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, ao qual ficam vinculados os oficiais que integram o SREI (§ 5º).
[15] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41 – v. nota 10, supra.
[16] O que efetivamente encarece a cadeia entre nós é o custo marginal dos tributos em cascata que aderem ao preço da titulação e do registro.
[17] STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future, 2018. A boutade do autor – de que não há no mundo uma única pessoa que, tendo um problema concreto, tenha descoberto que a melhor solução para ele seria uma solução baseada em blockchain – resume bem o inventário de promessas não cumpridas.
O Projeto SINTER, coordenado pela Receita Federal do Brasil, com base no Decreto Federal 8.764, de 10/5/2016, segue os trabalhos de discussão dos detalhes técnicos para implantação de seu Sistema de Registro de Imóveis eletrônico.
O modelo é reputado como redundante e concorrente com o sistema registral pátrio, avaliado como inconstitucional e contrário aos interesses dos registradores imobiliários brasileiros e do próprio sistema registral nacional. A coleção e o apostilamento de todo o material concernente ao Projeto SINTER o leitor pode encontrar aqui.
No último dia 2 de agosto, no transcurso da reunião de discussões do Manual Operacional (versão 0.3) do SINTER, o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, por seus representantes, pleiteou o sobrestamento das discussões tendo por fundamento o advento da Lei 13.465/2017 que, no § 7º do art. 76, previu a vinculação do SINTER ao SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico.
Segundo dita lei, o SREI será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), tudo dependente ainda de regulamentação. E segue:
Tendo em vista que a lei vinculou o acesso aos dados registrais de interesse da Administração e do SINTER ao SREI, devendo este ser implementado e operado pelo ONR com regulamentação pela Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, entendemos que as discussões relativas ao Manual Operacional do SINTER, no que tange ao Registro de Imóveis, devem ser suspensas até que se efetive o sistema previsto em lei.
Ainda segundo o documento, a solução teria sido aventada na reunião preliminar do dia 22/6/2017, realizada na sede da SRF, com expresso assentimento do Coordenador Geral da Gestão de Cadastros – Cocad. Na ocasião, discutiu-se a constituição de uma base de dados compartilhada entre o SINTER e os registradores, sob a custódia e gestão do ONR.
Concluiu-se com a sugestão de sobrestamento das discussões acerca do Manual Operacional, no que diz respeito especificamente ao Registro de Imóveis, no aguardo da regulamentação da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, a quem cabe regulamentar o SREI e o ONR.
Sistema paralelo e desconhecido da Lei
Entendemos que a regulamentação do Registro de Imóveis eletrônico há de ser do Poder Judiciário. Nos termos da lei, o órgão regulador e fiscalizador do SREI (e do ONR) é a Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, nos termos do § 4º do referido art. 76.
A própria AMB – Associação de Magistrados Brasileiros, veiculou parecer do Prof. Dr. André Ramos Tavares em que aponta vício insanável de inconstitucionalidade do referido Decreto Federal 8.764, de 10/5/2016. Segundo o professor, o referido diploma “não trata, verdadeiramente, do sistema legal ao qual se refere formalmente, posto que este último (constante da Lei 11.977 /09) deve ser elaborado e gerido pelos próprios serviços de registros públicos e está autorizado a funcionar sob premissas diversas”. E concluiu:
Logo, o Decreto institui um sistema paralelo e desconhecido da Lei. A referência à Lei é irreal. Nessa mesma linha, realiza-se certo mimetismo com a redação de dispositivos legais para causar algum conforto visual, sendo certo que o objetivo é a confusão conceitual e o alargamento de poderes a entidade que não os pode deter legitimamente, não na forma, intensidade e finalidades construídas pela engenharia do referido Decreto. (Consulta sobre o Decreto Presidencial n. 8.764/2016 – legitimidade e adequação ao sistema jurídico constitucional).
Próximos passos
A próxima reunião está agendada para os dias 12 e 13 de setembro de 2017 na Receita
Federal. O mais importante, do ponto de vista do IRIB, é a apreciação de sobrestamento dos trabalhos de elaboração do Manual Operacional relativamente ao Registro de Imóveis. Confira o temário:
Análise e debate sobre questões técnicas que devem ser abordadas nos Manuais Operacionais do Sinter.
Análise dos encaminhamentos da última reunião do Comitê.
Análise do pedido de sobrestamento dos trabalhos de elaboração do Manual Operacional relacionado ao Registro de Imóveis.
Aprovação da versão 1.0 dos Manuais Operacionais do Sinter.
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