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Tokenização: a Hidra de Lerna dos Registros Públicos

SJ NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , ,
A ilustração mostra Héracles enfrentando a Hidra de Lerna, uma criatura mitológica com várias cabeças serpenteantes, em uma antiga pintura de vaso grego.

A tokenização é a Hidra de Lerna dos Registros Públicos. A cada golpe contra suas cabeças, duas novas despontam, multiplicando problemas e tornando o monstro terrivelmente ameaçador. Questões mal resolvidas se amplificam, os desafios se intensificam. Para muitos, as novas tecnologias são as faces de um monstro cuja cabeça imortal resiste a qualquer rochedo regulatório.

O mito de Héracles revela Iolaus, seu sobrinho, que cauteriza os pescoços cortados da serpe com um archote. Isso demonstra que o herói não vence sozinho a batalha, mas conta com a colaboração de aliados. Armado com a espada da razão e escorado na intuição – simbolizada pelo fogo que impede a duplicação da cabeça da hidra –, Héracles doma seus impulsos disruptivos.

As novas tecnologias são como os frutos da Matrix Generatrix, na nossa metáfora Echidna, que unida a Tifão gera monstros como a Hidra de Lerna.

Na IA (Inteligência Artificial), cada token processado gera ramificações em redes neurais, como novas cabeças que se multiplicam. Na blockchain, cada bloco – como um “ovo viperino no útero de silício”, nas palavras do Dr. Ermitânio Prado – dá à luz novos monstros desafiadores. A caverna de Echidna é o ecossistema tech, fértil em desafios, mas igualmente rico em oportunidades para a reinvenção. As resistências que se antepõem às investidas acabam por gerar forks e novos elos se formam, novas cabeças se alevantam.

Ao homem cabe lutar e vencer cada desafio, sabendo-se que, mesmo dominando uma nova tecnologia, outras emergirão neste caldo de cultura, em ritmo cada vez mais rápido, motivado pela “Lei dos Retornos Acelerados” (Kurzweil).

Apresento aqui, caro leitor, uma despretensiosa incursão ensaística sobre os problemas que afligem a classe dos registradores. Como outrora, os grandes desafios foram vencidos pela inteligência e argúcia de nossos maiores. As novas tecnologias oferecem a oportunidade renovada de lutar o bom combate e de superar os novos obstáculos. Somente poderemos superar a IA com a IH (Inteligência Humana), que tem por aliada a intuição, a tocha luzidia do espírito.

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O Direito Achado na Máquina

SJ Cartórios, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, SREI , , ,

Este estudo analisa a formação dos títulos judiciais sob duas perspectivas complementares, inspiradas na metáfora das faces de Jano: uma voltada ao passado, outra ao futuro. No primeiro movimento, examina-se o desenvolvimento histórico das especialidades dos órgãos da fé pública — escrivães, tabeliães e registradores —, destacando a sua lenta sedimentação institucional, a função certificadora dos títulos judiciais e o papel estruturante da fé pública na conformação da segurança jurídica. No segundo, prospectivo, analisa-se o impacto da digitalização e da inteligência artificial na arquitetura tradicional da titulação pública. A substituição da mediação humana por fluxos informacionais, a emergência de simulacros documentais e a liquefação do tempo jurídico tensionam a tradição, ameaçando a estabilidade e a autenticidade dos atos registrais. O estudo conclui que a modernidade líquida, ao impulsionar a plataformização dos serviços registrais, gera uma transformação paradigmática: desloca-se o eixo da segurança jurídica para modelos de segurança tecnológica, desafiando a preservação do sistema tradicional de garantias públicas na era da hiper-realidade. Sérgio Jacomino.

No artigo anterior, traçamos uma linha de desenvolvimento das especialidades dos ofícios da fé pública no curso da história, mostrando como escrivães, tabeliães e registradores firmaram-se como órgãos especializados, cada qual com suas atribuições bem definidas e demarcadas. Vimos também como as transformações tecnológicas e normativas vêm de esboroar os lindes definidores dessas especialidades, promovendo uma nova concentração de atribuições e funções, com efeitos diretos na arquitetura tradicional da titulação pública no Brasil.

De “volta para o futuro”, experimentamos a reconformação das especialidades, embora em outros termos. A digitalização dos meios não apenas condiciona os conteúdos — como na boutade de McLuhan —, mas põe em xeque os próprios fundamentos da titulação sob a perspectiva jurídica tradicional. Bits substituem formulários; extratos “espiritualizam” os títulos, agentes de IA (agentic AI) progressivamente absorvem atribuições do escrivão, do notário, do registrador; e os títulos — outrora celebrados e  cercados de ritos cerimoniais e por presunção legal reputados como autênticos e verdadeiros pelo próprio estado — agora podem nascer diretamente das máquinas, sem qualquer intermediação dos ofícios da fé pública.

Para onde caminha o nobile officium registral, da escrivania e da notaria?

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A inteligência artificial e o Registro de Imóveis – Parte I

SJ NEAR, Registro Eletrônico, SREI , , ,

Pequenas digressões vestibulares

No transcurso do IX Encontro de Direitos Reais, Registral Imobiliário e Notarial, promovido pelo Centro de Estudos Notariais e Registrais da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (CeNoR), realizado entre os dias 22 e 23 de maio deste ano de 2024, buscamos introduzir um tema palpitante que já circula entre os registradores e profissionais que atuam nos Registros de Imóveis brasileiros.

A mim coube lançar algumas questões preliminares, aproximando-nos do cerne dos complexos problemas envolvidos na matéria. Na parte II deste trabalho, a cargo da pesquisadora Nataly Cruz, buscou-se demonstrar, na prática, como o uso da ferramenta de IA (Inteligência Artificial) pode integrar-se no processo registral. Os resultados são os frutos da “POC SREI-GEN” ou “Prova de Conceito do SREI Generativo”, desenvolvida no âmbito do NEAR-lab – Núcleo de Estudos Avançados de Registro de Imóveis eletrônico.

– A inteligência artificial e o Registro de Imóveis – Parte I. Sérgio Jacomino.
– A inteligência artificial e o Registro de Imóveis – Parte II. Nataly Cruz.

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Hipotecas – cancelamento. Assinatura avançada versus qualificada

SJ Cartórios, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , ,

Oficina notarial e registral

ABSTRACT. O artigo discute a insegurança jurídica e a falta de regulamentação clara sobre as modalidades de assinatura eletrônica aceitas no Registro de Imóveis, especialmente após a Lei nº 14.382/2022. É analisado um caso prático em que um requerimento de cancelamento de hipoteca, assinado eletronicamente, foi recusado por não atender às formalidades legais. A discussão central gira em torno da distinção entre assinaturas eletrônicas avançadas e qualificadas, e a necessidade de regulamentação da Corregedoria Nacional de Justiça para definir os padrões de segurança. Defende-se que a assinatura qualificada deve ser exigida para atos que alteram a situação jurídica dos imóveis, enquanto a assinatura avançada poderia ser aceita em casos de mera atualização administrativa.

A questão das modalidades de assinatura eletrônica admitidas no Registro de Imóveis é, ainda, um tema inseguro, assentado sobre um terreno doutrinário movediço, um microssistema em que se mesclam aspectos tecnológicos e jurídicos. Muito já se escreveu e falou sobre as mudanças advindas no bojo da onda reformista representada pela Lei nº 14.382/2022 e seus consectários legais e regulamentares. Muitos dispositivos, ainda pendentes de regulamentação, não oferecem um senso de direção, nem um ambiente seguro e livre de controvérsias, base para a atuação diuturna dos registradores.

Tive ocasião de enfrentar um caso prático que nesta coluna oficinal trago à consideração dos leitores do Migalhas Notariais e Registrais. Foi-nos apresentado requerimento formulado por grande instituição financeira, firmado por seus representantes legais, em que se autorizava o cancelamento de “ônus” averbados na Matrícula X (na realidade, averbação-notícia de hipotecas registradas e transpostas nos termos do art. 230 da LRP).

A dita averbação se referia a três hipotecas (de 1º, 2º e 3º graus) que gravavam várias unidades de um condomínio edilício. Prenotado regularmente, o título fora posto em devolução com exigências, contra as quais os interessados se insurgiram solicitando a “suscitação de dúvida”. Sobrestamos o protocolo e processamos o pleito como pedido de providências. Ao final deste estudo, o leitor poderá acessar a decisão proferida pela magistrada.

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Por que ontologia registral?

SJ NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico , , , ,

Por que ontologia registral?
Sérgio Jacomino

“Na ontologia registral trabalhamos sobre um modelo de dados que vincula os elementos de um conjunto no âmbito de um domínio (SREI), estabelecendo regras de relacionamento entre os dados. A partir de objetos básicos (elementos ou indivíduos do conjunto de dados do RI), pode-se atribuir significados e propriedades, ordenando-os em classes, permitindo, assim, relacionamentos complexos que podem ser perfeitamente automatizados com apoio tecnológico.”

Eu conduzi, na presidência do Instituto, uma série de encontros, debates, discussões acerca de múltiplos assuntos relacionados com a progressiva transformação dos meios de registração no Ofício Imobiliário. Criamos, ainda fora da presidência do IRIB, o NEAR – Núcleo de Estudos Avançados de Registro de Imóveis[1].

Ao tratar de “meios” buscávamos conceituar os novos suportes da informação registral – antes assentada sobre meios seculares como o papel e a cartolina. Agora desvela-se o admirável mundo novo dos “meios digitais”. Mais recentemente, após a introdução da microfilmagem e do processamento eletrônico de dados nas serventias, mostrava-se imperiosa a constituição de um núcleo de estudos devotado exclusivamente a esta matéria. Mais do que simples mudanças infraestruturais, percebe-se claramente uma mudança de paradigmas no que respeita ao Registro de Imóveis em meios eletrônicos.

Nenhum tema nos tocava mais de perto do que a definição de um rigoroso dicionário controlado de termos técnicos implicados no ato de inscrição de direitos. Havia necessidade de modelar a matrícula eletrônica, tal e como esboçada na série de documentos seminais produzidos e publicados no âmbito do Projeto SREI-CNJ/LSITEC, que teve curso entre os anos de 2010-2012, basicamente[2].

A série de discussões travadas no âmbito daquele profícuo período, em que nascia a especificação do SREI, fazia despontar em nosso horizonte teórico vários temas que mais tarde se revelariam com maior nitidez à sociedade. Falávamos, então, de controle de integridade dos registros lavrados na matrícula eletrônica, feitos com base em certificação sucessiva dos atos lançados no SREI. Tratou-se de uma investigação verdadeiramente premonitória do que viria a ser conhecido mais tarde como Blockchain[3].

Outras frentes de pesquisa se abririam e todas elas seriam aprofundadas no âmbito agora do NEAR-lab – Laboratório do NEAR. Uma delas seria a necessidade de visitar os temas relacionados à ontologia aplicada ao Registro de Imóveis eletrônico. Ivan Jacopetti do Lago seria convidado para conciliar os conceitos basilares do Direito Registral com os novos influxos recebidos das tecnologias de informação e comunicação da sociedade digital. Adriana Jacoto Unger coordenaria os trabalhos, com o notável domínio e conhecimento que granjeou ao longo de mais de uma década de estudos. Por fim, Nataly Cruz enfrentaria o desafio de construir a ponte entre os domínios teóricos e a prática registral.

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SERP – havia uma pedra no caminho

SJ Lei 14.382/2022, NEAR, Registro Eletrônico , , ,

O Congresso Nacional acabou por derrubar alguns vetos de dispositivos da Lei 14.382/2022. Entre outros, já apontados e comentados[1], gostaria de chamar a atenção, especificamente, para a derrubada do veto ao seguinte dispositivo da Lei:

“Art. 6º Os oficiais dos registros públicos, quando cabível, receberão dos interessados, por meio do Serp, os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, nos termos do inciso VIII do caput do art. 7º desta Lei.

§ 1º ……………………………………………………………………………………………………………….

III – os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis deverão, obrigatoriamente, ser acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual, em cópia simples, exceto se apresentados por tabelião de notas, hipótese em que este arquivará o instrumento contratual em pasta própria”.

O inciso foi promulgado, nos termos do § 5º do art. 66 da Constituição Federal, e se acha agora em pleno vigor.

Geleia geral notarial e registral

Já havia me dedicado ao tema aziago da substituição dos títulos, em sentido material e formal, por meras notícias digitais (notes), afeiçoadas a sistemas de registração alienígenas. Sobre a substituição paradigmática do sistema de registro de direitos pelo de registração por mera indicação, remeto o leitor aos argumentos já expendidos anteriormente[2]. A derrubada do veto introduz um novo elemento que haverá de render algumas discussões, razão pela qual retorno ao tema.

O notário ganhou uma atribuição heterodoxa: arquivamento de instrumentos particulares em suas “pastas próprias”, seja lá o que isto queira significar em tempos de digitalização. O tabelião de notas possivelmente concorrerá com o SERP neste mister, a fiar-se no disposto no inc. VIII do art. 3º da Lei 14.382/2022, alçados, ambos, a uma espécie de ente para-registral[3].

Entretanto, o notário ganha uma atribuição ainda mais inusitada: recebido o instrumento e arquivado em suas “pastas próprias”, dele expedirá (ou consertará) o extrato, que se torna, assim, uma espécie de traslado do documento por ele arquivado. De outra forma, terá sentido que receba o instrumento, arquivando-o em suas pastas, e acate o extrato elaborado por terceiros? Como estará seguro de que este não se acha em descompasso com o instrumento contratual?

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O doloroso cansaço do mundo

SJ Cartórios, NEAR, Registro Eletrônico , ,
SIC TRANSIT GLORIA MUNDI (2005) Giorgio Salmoiraghi

À época do 38º Encontro Regional do IRIB, realizado entre os dias 24 e 25 de junho de 2019 na cidade de Cuiabá, Mato Grosso, estava imerso em especulações acerca da transitoriedade das coisas. A beleza dos homens, e tudo de nobre e belo que pudessem criar, tudo parece fadado à extinção.

Igualmente as instituições cumprem um itinerário, um certo desígnio, repleto de encontros e desencontros e de desenlace incerto.

Já àquela época se anunciavam as mudanças que o Registro de Imóveis experimentaria logo em seguida, embaladas nas reformas que nos colheram a todos desarmados. Lembrei-me, então, da Transitoriedade, pequeno artigo de Freud, de onde retiro a seguinte passagem:

“Algum tempo atrás, fiz um passeio por uma rica paisagem num dia de verão, em companhia de um amigo taciturno e de um jovem poeta, mas já famoso. O poeta admirava a beleza do cenário que nos rodeava, porém não se alegrava com ela. Perturbava-o o pensamento de que toda aquela beleza estava condenada à extinção, pois desapareceria no inverno, e assim também toda a beleza humana e tudo de belo e nobre que os homens criaram ou poderiam criar. Tudo o mais que, de outro modo, ele teria amado e admirado, lhe parecia despojado de valor pela transitoriedade que era o destino de tudo.”[1]

De certa maneira a melancolia que então experimentava era análoga à do amigo taciturno. Em Cuiabá, apresentaríamos os resultados de nossos estudos acerca do SREI – Registro de Imóveis eletrônico, um extraordinário esforço humano, belo, singular, que parecia fadado ao perecimento.

As conclusões de Freud não calham e, de fato, não me interessavam minimamente. Sou um homem de fé. Acredito, firmemente, que nossas obras estão inscritas no Grande Livro da Vida, são perenes. Algo torna-se eterno quando entra na dimensão tangível da realidade. Além disso, podemos sempre nos lembrar de que “a beleza salvará o mundo”, como disse Dostoiévski.

A passagem do texto freudiano tocava-me especialmente por expressar a perplexidade essencial que experimentamos diante da constatação do destino inevitável de tudo que é humano e belo.

Não cabe neste opúsculo digressões metafísicas ou teológicas. Vale, quiçá, uma pequena crônica sobre as transformações experimentadas por homens e suas instituições e o modo pelo qual encaramos os desafios e os transcendemos. Busquei, naquela oportunidade, tocar a consciência dos meus pares.

Segue, com alterações, o discurso proferido na abertura dos trabalhos. O título é atribuído ao mesmo Freud.  

SÉRGIO JACOMINO

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Serpentina registral. No caminho do Registro tinha uma pedra

SJ Cartórios, MP 1.085, NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, SREI , , ,

No caminho do registro tinha uma pedra. Tinha uma pedra no meio do caminho…

Como diria Oswald de Andrade, somo tudo, incorporo – e como! Mas não digeri como deveria, amiga.

O Bispo Sardinha era um gajo velho e sarado.

A senda dos sistemas de informação é rica e especializada. Acha-se além da capacidade deste escriba esforçado. Fiz o que pude, mas deixei uma alameda como pista que pode nos levar a uma vasta planície. Hoje posto no Migalhas.

Alguém poderá se aventurar e escrever sobre os sistemas tradicionais e os modernos sistemas de informação que a serpentina registral inaugura como soluço de má-digerida modernidade.

Intuo que os sistemas registrais tenham outra natureza ontológica e uma etiologia distintas. Distingui-los da SERPE é muito tentador e pode ser revelador. E instrutivo.

A isso me dedico, querida amiga.

Fixação central – anomia registral

SJ NEAR, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , ,

A consumação do texto aprovado no Congresso Nacional e que redundou na alteração da Lei 8.935/1994 é um evidente “jabuti”, como é chamado no jargão jurídico as emendas que não guardam qualquer pertinência temática com o objeto da medida provisória encaminhada à apreciação do Poder Legislativo.

Trata-se de um “contrabando legislativo”, como também ficou conhecida essa prática inconstitucional. Segundo o STF, viola “a Constituição da República, notadamente o princípio democrático e o devido processo legislativo (arts. 1º, caput, parágrafo único, 2º, caput, 5º, caput, e LIV, CRFB), a prática da inserção, mediante emenda parlamentar no processo legislativo de conversão de medida provisória em lei, de matérias de conteúdo temático estranho ao objeto originário da medida provisória”[1].

É de uma clareza solar que a criação das tais centrais eletrônicas estaduais para prestação de serviços complementares e facultativos – a latere das centrais criadas, regulamentadas e fiscalizadas pelo Poder Público – é manifestamente inconstitucional. Sua figuração em MP que instituía o “Documento Eletrônico de Transporte” é um corpus alienum incrustrado no objeto originário da MP 1.051/2021, convertida afinal na Lei 14.206/2021.

Essas tentativas erráticas têm uma larga história. Para efeitos de registro, passo a relatar algumas das iniciativas aziagas que despontaram no cenário da classe de notários e registradores brasileiros, dividindo opiniões e instaurando a cizânia institucional.

Antes, porém, um disclaimer: entendo perfeitamente as razões que têm levado alguns colegas a conceber estruturas complexas de prestação de “serviços de natureza complementar”. São iniciativas quiçá bem-intencionadas, embora as julgue assistemáticas e disfuncionais. As críticas que lanço pretendem alçarem-se a um diálogo eminentemente técnico e acadêmico. Pretendo detalhar em breve, num pequeno artigo, os fenômenos de disrupção que provocam temores e iniciativas precipitadas[2]. Por ora, indico as digressões que lancei na despedida da presidência do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, em logo texto sob a epígrafe – disrupção é destruição, do qual destaco:

“Vivemos uma época de crise, um período turbulento. A aceleração violenta dos processos sociais – impactados pela crescente influência das tecnologias da informação e comunicação – nos levará a encruzilhadas inesperadas, a caminhos inauditos. Seremos desafiados por demandas da sociedade e do mercado que já não podem ser atendidas de maneira improvisada, nem de modo anacrônico. Já não podemos nos fiar em conceitos enrijecidos, decalcados de uma pseudo tradição que não é tradição e que talvez não passe mesmo de mero reacionarismo – quando não de tecnofobia de luditas ilustrados”[3].

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Indisponibilidade de bens – inauguração

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O desembargador Marcelo Berthe falou aos inscritos na abertura do curso Indisponibilidade de Bens (4/10) enfatizando a importância do evento para dar o aperfeiçoamento do sistema registral. Promovido pela Fundação Arcadas da Faculdade de Direito da USP, OAB-SP – Comissão de Direito Notarial e Registral e NEAR-lab – Laboratório de Estudos Avançados do Registro de Imóveis na abertura. O evento contou com o apoio do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e CNB – Conselho Federal do Colégio Notarial do Brasil.

Senhoras e senhores,

Peço licença para enviar esta mensagem diante da falta de disponibilidade de sinal de internet que me permita acessar a rede aqui de Boa Vista, Roraima, onde me encontro em trabalho de inspeção da Corregedoria Nacional.

O evento acadêmico que tem por tema a Indisponibilidade de Bens, promovido pela Fundação Arcadas, com a Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB São Paulo , com o apoio do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB e do Colégio Notarial do Brasil, toca em ponto sensível e de grande relevância para o direito e, em especial, para os serviços registrais e notariais.

Há muito a questão vem sendo objeto de preocupação da Corregedoria Nacional de Justiça, porque ao mesmo tempo em que assegura grande efetividade para as ordens judiciais e administrativas, o assunto reclama grande preocupação na busca pelo aprimoramento do instituto, cada vez mais utilizado em diversas situações, justamente por suas repercussões, muitas vezes indesejáveis, porque pode trazer um efeito contrário desnecessário e indesejável aos interesses econômicos relacionados com a circulação da riqueza, princípio de economia política importante para assegurar o desenvolvimento econômico.

Há muitas preocupações e interesses que envolvem a matéria, o que muito justifica sejam aprofundados os estudos que cercam o tema da indisponibilidade de bens.

A Corregedoria Nacional de Justiça vem promovendo o funcionamento do Operador Nacional do Registro Imobiliário Eletrônico – ONR, hoje já o responsável pela gestão e aprimoramento do funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e, nesse sentido, congratula-se com os mencionados organizadores e apoiadores deste evento acadêmico, que contará com grandes nomes de estudiosos do direito, na certeza que as palestras e debates que se travarão durante a programação em muito virão contribuir para a melhor compreensão do direito material aplicável ao instituto da indisponibilidade de bens, como para o aprimoramento da regulação dos sistemas e meios eletrônicos existentes, que hão de merecer o desenvolvimento de novas funcionalidades, com a utilização das mais recentes tecnologias e o aproveitamento das inovações disponíveis.

Com esta breve mensagem, e na episódica impossibilidade de comparecer, mesmo que a distância, peço licença para cumprimentar a todos os envolvidos no evento que hoje se instala, organizadores, apoiadores, palestrantes, debatedores, e o faço na pessoa do ilustre Professor Celso Campilongo, a quem rendo homenagens e cumprimento, em nome da Coordenadoria de Gestão dos Serviços de Notas e Registro -CONR, da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.

Com os votos de muitas felicidades e de pleno êxito, a todos parabenizo pela iniciativa.

Marcelo Martins Berthe

Marcelo Berthe é Desembargador do TJSP e Supervisor da Coordenadoria de Notas e Registro da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.

Leia também:

  1. Programa do Curso Indisponibilidade de Bens.
  2. INDISPONIBILIDADE DE BENS: curso teve início com mais de 100 participantes em Abertura Solene. Site: IRIB.
  3. Indisponibilidade de Bens: entre o Direito, a Política e a Economia. Celso Fernandes Campilongo