No artigo anterior[1], vimos como nasceram as entidades registradoras e se inaugurou um novo regime registral das garantias reais e mobiliárias ao lado do sistema tradicional de publicidade jurídica. Na sequência, veremos como as forças econômicas e corporativas buscaram pespegar estas mudanças na ordem civil, subvertendo os paradigmas do direito brasileiro.
A MP 897/2019 – a entidade registradora “registral”
A tramitação do PLC 30/2019 (MP 897/2019, convertida afinal na Lei 13.986/2020) revelaria o movimento concentrado, e muito bem orquestrado, no sentido de se buscar a modificação dos paradigmas do sistema de registro de direitos e de distribuição de competências e funções notariais e registrais. No relatório final do dito PLC 30, apresentado pelo deputado PEDRO LUPION, houve a tentativa de incluir, na redação derradeira, a criação de uma Central Nacional de Registro Imobiliário (art. 51)[2]. Na complementação de voto, o nobre deputado ainda alteraria a redação do art. 51 “para permitir à Central Nacional de Registro de Imóveis atuar como entidade registradora, observada a legislação específica”. A emenda assim achava-se redigida:
Li, reli, li de novo, eis que o novo se renova, e só nós, sós, ligados à teia infinita de amores e dores, no exato instante nos recordamos.
Sempre nos deparamos com o portal distendido sobre o abismo. O centro deste violento movimento é de novo o silêncio essencial, inércia absoluta, sumidouro que traga e entrega no dorso tempestades de estrelas cadentes e quasares. Quando tudo pára, no útero o velho pisca e o universo inspira.
O texto a respeito do Velho é tocante, perturbador. Como o escaravelho egípcio na janela de Jung, a escrita do destino lavrada na areia prateada. Nesta praia, o mar tudo lava e traga. O sonho de ouro, sonho de outro sonho, vem com a maré vazante e logo jaz, como a nota perdida de uma sinfonia inacabada.
De repente, uma batida da ancestralidade assombra e paralisa a contraparte no salão. Faz-se silêncio entre os pares. O som se esvai pelas salas e antecâmaras, os olhares se perdem nos espelhos de cristal.
Há uma fina lâmina que recobre as relações humanas, amor. Cobreiro de gente encardida e consagrada; lides a que não se dá cobro, nem consolo. Faina insana.
Leio, releio, ventania de natais e carnavais, tantos amores, tantos ais. “Vagalumes ao pôr do sol”, a terra batida do paiolzinho, no torvelinho rumoreja o som e as cores de tardes radiosas… tudo calha no desvão da memória e o céu coberto de luzes e mistérios.
Ah, como me lembro, linda criança. O sol se punha sobre os umbrais da Canastra, tingia de fúcsia e carmim as roseiras e rosários e o velho Abade traduzia Bernard de Clairvaux. Plec-plec-plec, tipo após tipo precipitam no colo da Velha Olivetti. Observo-o em silêncio; penso que a obra se faz de chumbo e de sublimes delícias.
O Velho cofiava a barbicha quando lhe vinha uma sentida nostalgia das estrelas. O tempo do Abade paralisava-se no centro do torno. Ele já se foi, o Abade. Arrasta atras de si a imensa corrente de paixões e amores insatisfeitos que dispõe tristemente ao largo do caminho de regresso.
Eu sonho o sonho dourado deste Velho e descubro o novo nos olhos da menina. Sempre uma linda menina.
CNJ – 11ª Sessão Ordinária de 2023, 8 de agosto de 2023 (tarde).
Neste dia, discutiu-se o PCA contra ato do TJMG que exige a escritura pública para a contratação da alienação fiduciária de bens imóveis quando o negócio for celebrado foram do contexto do SFI – Sistema Financeira da Habitação.
A LRP comemora o seu cinquentenário no corrente ano de 2023. Outra lei, igualmente importante, cumpre o seu 178º ano do aniversário neste 2023. Ela inaugurou o que se poderia chamar de regime de publicidade hipotecária no país. Trata-se da Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843, ancestral sobre cuja base a atual LRP se assentaria. Além disso, comemorou-se, no ano passado (com evento comemorativo realizado neste ano em Bruxelas, na Bélgica), o cinquentenário da fundação do CINDER – Centro Internacional de Direito Registral, evento que guarda importante relação com o advento da Lei 6.015/1973, como brevemente veremos logo abaixo.
A Lei de Registros Públicos, como toda obra humana – especialmente a legislativa –, alicerça-se nos seus antecedentes, renova-se a cada caso concreto sobre o qual incide, e projeta-se rumo ao futuro, suportando as reformas contínuas que inexoravelmente experimenta ao longo do tempo.
Afrânio de Carvalho, XIII Encontro do IRIB, Rio de Janeiro, 1985.
Quem terá sido o autor intelectual da reforma representada pela Lei 6.015/1973 é matéria ainda sob investigação. IVAN JACOPETTI DO LAGO nos dá excelentes pistas no livro que publicou – História do Registro de Imóveis (São Paulo: RT, ed. 2020, p. 248, item 4.4.4, passim). Muitos terão sido os protagonistas, mas em todos os cenários desponta a figura proeminente de AFRÂNIO DE CARVALHO, professor emérito no Rio de Janeiro, autor de obra de referência sobre Registro de Imóveis, conhecido no âmbito acadêmico e na jurisprudência, onde a obra fez fortuna.
“…conhecendo o que os que esto leerem que nom screvo do que ouvy, mes daquello que per grande custume tenho aprendido”.(Dom DUARTE I, 1391-1438. Livro da Ensinança do Bem Cavalgar toda Sela)
Introdução
Toda reforma institucional tem uma história. O SERP – Sistema Eletrônico de Registros Públicos não foge à regra. Este organismo artificial, resultado de tour de force empreendido por agentes do mercado financeiro e de capitais[1] e de representantes do setor imobiliário – apoiados por alguns registradores, impulsionados pelo Ministério da Economia – desde cedo despontou no cenário legislativo no afã de reformar o sistema registral, reconvertendo-o segundo modelos, referências e matrizes alienígenas – como o notice-based registry, sobre o qual muito já se falou[2].
A partir 2017 iniciaram-se várias tentativas de transformar o tradicional sistema registral pátrio em algo novo, moderno, ágil, eficiente, barato. Um novo Registro. O paradigma que primeiro se insinuou foi a criação de um ente privado centralizado de prestação de serviços de registro e informação – numa palavra, em uma entidade registradora “registral”, a exemplo dos modelos recomendados por organismos internacionais e que vicejaram por aqui[3]. Sob o pálio da “modernização” do sistema registral, as tentativas de reforma foram se sucedendo até que, finalmente, elas vieram consagradas, parcial e imperfeitamente, na Lei 14.382/2022.
Alguns registradores se inclinariam a esta iniciativa de modo muito entusiasmado, sem que o assunto fosse posto em amplo debate com a sociedade e especialistas[4], como se verá ao longo destas páginas. Aliados a representantes de centrais de serviços eletrônicos compartilhados de vários estados brasileiros, os registradores deram impulso às reformas legais que culminaram no SERP[5].
Há duas grandes vertentes identificáveis no cerne destas reformas: (a) a criação de uma central de serviços notariais e registrais (o que se consumou com a repristinação do art. 42-A incrustrado na Lei 8.935/1994) e (b) criação do SERP, com a figuração de central nacional de registros públicos, criada à imagem e semelhança de suas matrizes, exequíveis pela assimilação de novas tecnologias econômico-financeiras, como a segregação patrimonial e mobilização do crédito (securitização), aliadas a novas ferramentas de comunicação e informação próprias de plataformas digitais.
A carta aberta de juristas publicada em São Paulo e divulgada pelo site CONJUR (vide final) é emblemática e muito expressiva na crítica que lança sobre o processo que culminou com a Lei 14.382/2022. Vale a pena conhecer o argumento dos juristas que a subscreveram(SJ).
São Paulo, 19 de maio de 2023.
Ao Excelentíssimo Deputado Federal Sr. Fernando Marangoni Ref.: Carta Aberta de Civilistas sobre trecho da Medida Provisória n. 1162, de 14 de fevereiro de 2023 (Programa Minha Casa, Minha Vida)
Excelentíssimo Senhor Deputado,
Vimos, pela presente, até Vossa Excelência, manifestar-nos sobre o texto da Emenda 231 à Medida Provisória n. 1162, de 2023 (Programa Minha Casa, Minha Vida), de sua autoria, mais especificamente, quanto à seção da emenda supracitada que propõe a exclusão dos extratos eletrônicos da lista de documentos hábeis a promover o registro e a averbação de fatos, atos e de negócios jurídicos.
Até a edição da Medida Provisória n. 1.085, de 27 de dezembro de 2021, convertida posteriormente na Lei Federal n. 14.382, de 27 de junho de 2022, que dispôs, dentre outros temas, sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), não havia, em nosso ordenamento, previsão legal que permitisse a utilização de extratos eletrônicos como título apto para registro ou averbação de fatos, atos e de negócios jurídicos.
Todavia, após a edição das referidas normas, sobrevieram questões de altíssima relevância legal, relacionadas à insegurança jurídica causada pela manutenção dos seguintes dispositivos de lei, quais sejam, in verbis:
Seção III
Dos Extratos Eletrônicos para Registro ou Averbação
Art. 6º Os oficiais dos registros públicos, quando cabível, receberão dos interessados, por meio do Serp, os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, nos termos do inciso VIII do caput do art. 7º desta Lei.
§ 1º Na hipótese de que trata o caput deste artigo:
I – o oficial:
a) qualificará o título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico;
b) disponibilizará ao requerente as informações relativas à certificação do registro em formato eletrônico;
II – o requerente poderá, a seu critério, solicitar o arquivamento da íntegra do instrumento contratual que deu origem ao extrato eletrônico relativo a bens móveis;
III – (VETADO).
III – os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis deverão, obrigatoriamente, ser acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual, em cópia simples, exceto se apresentados por tabelião de notas, hipótese em que este arquivará o instrumento contratual em pasta própria. (Promulgação partes vetadas)
IV – os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis produzidos pelas instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública poderão ser apresentados ao registro eletrônico de imóveis e as referidas instituições financeiras arquivarão o instrumento contratual em pasta própria. (Incluído pela Medida Provisória nº 1.162, de 2023)
§ 2º No caso de extratos eletrônicos para registro ou averbação de atos e negócios jurídicos relativos a bens imóveis, ficará dispensada a atualização prévia da matrícula quanto aos dados objetivos ou subjetivos previstos no art. 176 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), exceto dos dados imprescindíveis para comprovar a subsunção do objeto e das partes aos dados constantes do título apresentado, ressalvado o seguinte:
I – não poderá ser criada nova unidade imobiliária por fusão ou desmembramento sem observância da especialidade;
II – subordinar-se-á a dispensa de atualização à correspondência dos dados descritivos do imóvel e dos titulares entre o título e a matrícula.
§ 3º Será dispensada, no âmbito do registro de imóveis, a apresentação da escritura de pacto antenupcial, desde que os dados de seu registro e o regime de bens sejam indicados no extrato eletrônico de que trata o caput deste artigo, com a informação sobre a existência ou não de cláusulas especiais.
§ 4º O instrumento contratual a que se referem os incisos II e III do § 1º deste artigo será apresentado por meio de documento eletrônico ou digitalizado, nos termos do inciso VIII do caput do art. 3º desta Lei, acompanhado de declaração, assinada eletronicamente, de que seu conteúdo corresponde ao original firmado pelas partes.
Diante disso, em razão desse cenário de incerteza jurídica, propiciado pelos dispositivos legais reproduzidos acima, e em atenção à redação da Emenda 231, cujo objetivo é a sua modificação, apresentamos nossas considerações preliminares, registrando, desde já, nossa disponibilidade para aprofundamento das questões suscitadas.
Já foi dito que, até a edição da MP 1085, de 2021, resumos e extratos jamais constituíram títulos hábeis para ingressos nos registros públicos, ainda que estivesse acompanhados de cópia do instrumento contratual subjacente.
Os Registros de Títulos e Documentos datam de 1603 e os Registros de Imóveis têm como seu embrião o Registro Geral de Hipotecas de 1843.
Desde o Decreto 4.857, de 9 de novembro de 1939, vige no Brasil a regra geral de que o registro é promovido independentemente da apresentação de extratos ou resumos, sendo imprescindível, no entanto, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”, para que sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.
Trata-se, portanto, de medida de rigor, consubstanciada na averbação de fatos jurídicos, bem como registro da vontade do declarante emanada do negócio jurídico subjacente, vindo a constituir, modificar ou extinguir uma relação jurídica, em virtude de uma regulamentação juridicamente vinculante aos sujeitos que se qualificam como partes.
É sabido que, no ordenamento jurídico brasileiro, adota-se uma eficácia meramente obrigacional dos negócios jurídicos, não os bastando para a constituição, modificação e/ou extinção de direitos reais. Desde que seja válido e eficaz, o negócio jurídico opera como título hábil para a constituição, modificação e/ou extinção de direitos reais, razão pela qual, ao se juntar ao registro, como modo de aquisição de direitos reais sobre coisas imóveis, permite a transferência do direito subjetivo em questão.
Isso se explica porque, no negócio jurídico obrigacional, é a declaração negocial, emanada do titular do direito real, que apresenta a vontade de transmitir esse mesmo direito. Por isso mesmo, o registro, no Registro de Imóveis, prescinde da celebração de um novo negócio jurídico. Diferentemente do que se vê em outros ordenamentos, notadamente o alemão, em que o negócio jurídico obrigacional se encontra completamente desvinculado do negócio jurídico de eficácia translativa, no Brasil, basta que o negócio jurídico obrigacional seja levado a registro para a transferência do direito real.
Todavia, precisamente por essa cumulação de declarações negociais, encontrada no negócio jurídico obrigacional, é mister levá-lo a registro, pois o ato de registro, por si só, não representa negócio jurídico translativo, vez que não contém, em si, declaração negocial emanada do titular do direito real.
Por essa razão, o extrato, por sua vez, ainda que acompanhado de cópia simples do negócio jurídico – e sabe-se que há movimento para extirpar a obrigação de que o instrumento contratual acompanhe o extrato1 – não contém, em si, a declaração negocial do titular do direito subjetivo real, único sujeito competente para realizar a transferência. A mera cópia do documento já retira um importante filtro para aferição da legitimidade do outorgante, o que, sem dúvida, constitui uma porta aberta a fraudes.
Assim se vê que a Medida Provisória n. 1.085 e a Lei Federal n. 14.382, de 27 de junho de 2022, que lhe sucedeu, modificaram regras centenárias de segurança jurídica sem qualquer justificativa racional ou jurídica.
Até então, todas as modificações legislativas sobre direito de propriedade e seu registro, lideradas por luminares do Direito Civil nacional, como Miguel Reale, Clóvis Bevilácqua, Rui Barbosa, Francisco Campos ou Conselheiro Furtado, jamais mencionaram o extrato como instrumento jurídico apto a ingressar em registro público. Muito provavelmente porque, como referenciado, o extrato não apresenta, em si, a declaração negocial necessária para expressar a vontade do titular do direito real de transferi-lo ou modificá-lo.
Cf. documento denominado “Sugestões para a regulamentação da Lei 14.382/22: registro por extrato e assinatura eletrônica”, elaborado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – ABRAINC – em 15 de janeiro de 2022. Ver nota 21 (pág. 8): 21. De outro modo, sugere-se sejam expressamente previstos casos comuns de dispensa de documentos de suporte, de modo a padronizar o entendimento dos Oficiais de Registro, evitando-se a proliferação de notas de exigências requerendo comprovações e informações adicionais àquelas constantes dos extratos eletrônicos. Ver Sugestão 6 (pág. 13): [1] O Oficial de Registro competente qualificará o título e realizará o registro exclusivamente a partir dos elementos constantes do extrato, sendo vedado o exame da íntegra contratual, ainda que apresentada para fins de conservação, seja em relação a aspectos de forma, de assinatura ou de conteúdo.
No mesmo sentido, trazemos à tona parte da sua explicação que justifica o teor da emenda apresentada por Vossa Excelência, in verbis:
“Extratos, ou simples resumos de títulos são incompatíveis com a segurança jurídica do Registro de Imóveis especialmente quando a Lei n. 14.063 de 2020 regula as assinaturas eletrônicas qualificadas e avançadas.
Os extratos podem acompanhar mas não podem substituir o título, sob pena de deixar o consumidor vulnerável a fraudes.
Se o cartório não analisar o contrato mas somente um resumo digital desse contrato, elaborado por um terceiro, é evidente que o Registro de Imóveis passa a deixar as portas abertas para todo o tipo de fraude.
Substituir o original por um resumo digital é insegurança jurídica. As maiores vítimas serão os mais vulneráveis, que não tem dinheiro para pagar advogados.
Todo o sistema brasileiro passa a conviver com enorme risco sistêmico de confiança”.
Além do aspecto puramente registral e do modelo de aquisição derivada de direitos reais adotado pelo ordenamento jurídico pátrio, vê-se que a utilização de extratos, como título hábil para registro, também apresenta inconvenientes em outras áreas.
Para o Direito do Consumidor, citamos o artigo “A raposa e o galinheiro: a MP 1085 e os riscos ao consumidor”i, em que os Professores Claudia Lima Marques e Bruno Miragem apontam que os extratos descaracterizam o registro público como meio de garantia de direitos. Segundo eles, os extratos restringem o conhecimento e exame integral dos negócios jurídicos, objeto do registro, pelos registradores e consumidores. Assim, sem o exame e registro do contrato, potencializam-se riscos de sua alteração, dificultando que abusos sejam identificados e combatidos.
No âmbito do Direito de Família e Sucessões, que, por sua vez, vem adotando cada vez mais o contratualismo para regular as relações conjugais, a dispensa da apresentação da escritura de pacto antenupcial, ainda que sob reservas, também pode gerar insegurança jurídica.
Os especialistas de Direito Comercial igualmente se manifestaram sobre a impertinência do extrato. A exemplo disso, citamos o artigo “Risco de insegurança jurídica no crédito”ii, de autoria do Professor Armando Rovai, que foi, aliás, citado por Vossa Excelência na justificativa da Emenda 231. O texto aponta a insegurança decorrente da irresponsabilidade dos registradores sobre registros dos extratos e dos danos causados por estes, com a abertura do sistema para todo o tipo de fraudes. Em destaque do texto citado, encontra-se o seguinte alerta: “O Brasil será o paraíso para aqueles interessados em sumir com os próprios bens do alcance de credores ou dos estelionatários, interessados em vender os bens alheiros”.
No âmbito do Direito Digital, já se manifestou o Professor Ricardo Campos, da Goehte Goethe Universität Frankfurt am Main (Alemanha), que escreveu no artigo “Extratos eletrônicos, microssistemas e o Poder Judiciário”iii. Segundo ele, os extratos implicam em clara perda de poder e de competência fiscalizatória das Corregedorias, aumento de fraudes registrais, judicialização de extratos fraudulentos que não passaram pelo crivo e atuação preventiva dos oficiais de registro e degeneração do sistema de direitos reais.
A magistratura do Estado de São Paulo concorda com as conclusões acima resumidas, tendo sido elaborado um parecer que corrobora a meritória e necessária Emenda 231, pois destaca que a utilização dos extratos altera a natureza e o cerne da função registral no Brasil. Ainda, o parecer aponta que a introdução do extrato em nosso sistema jurídico é um desatino jurídico, econômico e político, e sugere cautela ao tratar deste tema. Caso tenha interesse em conhecer seu inteiro teor, uma cópia do parecer citado está acompanhando a presente Carta.
O mesmo documento discute, ainda, os dois modelos existentes de registros de imóveis no mundo, argumentando que o Brasil tinha o melhor modelo antes da introdução do extrato. O modelo brasileiro, conhecido como registro de direitos, possui menores custos de transação, porquanto o esforço de examinar os títulos é realizado apenas uma vez por um agente munido de fé pública.
Em contraste, o modelo de registro de títulos tem custos de transação mais elevados, pois a análise dos títulos deve ser feita sempre que alguém se interessa por uma propriedade. Essa análise, feita por agentes privados, não gera nenhuma presunção jurídica sobre a existência e extensão do direito. O parecer acaba por concluir que o extrato cria um registro de segunda classe, ameaçando o modelo brasileiro de registro de direitos.
Em suma, sempre com a devida vênia, parece-nos que a implementação do extrato pode levar à perda de direitos dos proprietários e credores, pois não há a verificação, por agente munido de fé pública, do consentimento firmado entre as partes, consentimento esse contido, apenas e tão somente, no negócio jurídico, mediante as declarações negociais necessárias.
Destacamos, ainda, que, em nenhuma economia desenvolvida, direitos de propriedade sobre imóveis são transferidos por mero extrato apresentado por um interessado, ainda que acompanhado de cópia simples do referido documento.
Demais disso, parece-nos que a comunidade jurídica, envolvendo nomes do direito civil, imobiliário, registral, consumerista, digital e de família, também não foi consultada sobre a implementação do extrato por Medida Provisória do governo anterior, ainda que referida Medida se tenha convertido em lei.
Assim, em nome da segurança jurídica do ato registral, da preservação das prerrogativas e faculdades concedidas ao titular do direito real sobre bem imóvel, bem como da primazia do negócio jurídico como exercício da autonomia privada, apoiamos a iniciativa adotada por Vossa Excelência, por meio da propositura da Emenda n. 231, pois a eficiência do sistema registral brasileiro e a propriedade, garantia constitucional, dependem do rigor na observância dos requisitos impostos pela legislação em vigor. Não se pretende, com esta carta, infirmar qualquer salutar iniciativa ao incremento de medidas de burocratização do procedimento registral, mas, a nosso ver, qualquer alteração substancial demanda aquilatada e aprofundada discussão prévia sobre o tema, sob pena de vilipêndio ao arcabouço civil e registral do nosso País.
Parecer elaborado pelos professores CLÁUDIA LIMA MARQUES e BRUNO MIRAGEM a pedido do Colégio Notarial Brasileiro – Conselho Federal e o Conselho Notarial Brasileiro – Seção São Paulo acerca das repercussões da MP 1.085/2021 nos direitos do consumidor.
Vide o extrato:
Medida Provisória n. 1.085, de 27 de dezembro de 2021. implantação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP). Faculdade de averbação e registro mediante envio de extrato eletrônico pelo requerente (art. 6º da MP 1.085/2021). Dispensa de apresentação da íntegra do instrumento contratual. Limitação da função de qualificação registral nos atos e negócios jurídicos envolvendo direitos sobre imóveis, especialmente quando vinculados a financiamento imobiliário que prejudica e diminui a proteção de interesses e direitos dos consumidores. Redução do âmbito de exame de legalidade e legitimidade do título pelo Oficial do Registro em relação a violações legais e abusividades.
Restrições à efetividade do direito de acesso ao contrato, quando houver violação do dever pelo fornecedor (arts. 46, 54-d, III, e 54-G, §2º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Riscos de erro e fraude no registro. Dispersão dos bancos de dados para verificação de identidade das partes. Dispensa do sistema de assinatura qualificada, com certificação digital prevista na Lei 14.063 de 23 de setembro de 2020.
Redução do exercício da função de qualificação registral e fragmentação do procedimento que dá causa à dispersão da responsabilidade por erros e fraudes, até então concentrado no regime da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, com fundamento constitucional (art. 236, §1º, da Constituição da República). Prejuízo ao direito básico do consumidor à efetiva prevenção e reparação de danos (art. 6º, VI, do CDC).
“Have you noticed it?” – says Uncle Jaca, perched on his Bergère, his sanpaku eyes staring at me. It always bothers me, and he knows it. He immediately goes on:
“Probably not. It’s gone already…” he says, averting his weather-lined face. He chin-points at some place in the yard (where you can see nothing but a bunch of hibiscuses) and enigmatically insists: – “Have you noticed it?”.
A solemn silence falls over the radiant afternoon of the Yellow House. At the back of the shed where he lives, some marmosets hang from the Surinam cherry tree and watch us curiously.
I’ve already told you about Uncle Alli, good old Uncle Alligator, my mother’s brother, a confirmed bachelor, “the son of Time”, as he says. A time that we no longer remember… “and we don’t even miss it!” – I complete. I stop and shudder at my own conclusion. “We’ve been having memory issues”, I try to apologize for a presumed fault. My uncle doesn’t care. He throws himself onto his chaise. He’s exactly where he’s always been. He looks at me through clouded lenses that magnify his watery eyes. The man is tired of staring, we can notice immediately. Sometimes he closes his gray eyes and his eyelashes flutter like quivering antennas – “to perceive the substance of things”, he says, smiling.
“The past escapes from us”, he resumes provocatively. “How about the new encyclopedists, huh? eh?”, he juts out his prognathous chin as if he were punching the air. “Upheaval advances on Wikipedia, legions of idiots furiously rewrite it, edit the sayings according to the inks of that day. Busy Lilliputians, task workers without virtues or character. They vote with conviction, clerks devoted to a diffuse and uncharacteristic herd. They live in the flow, in the informational leak, without knots or harshness, without doubts or certainties, without destination or departure”.
Silence again. Suddenly he blurts out:
– “Have you noticed it? Probably not… It’s gone already…”, he resumes the motto once again. He takes a breath – “Newspapers are no longer the owners of their opinion, notes and news fade away on the kaleidoscopic screens, proclaiming a darned silence of gibberish. Damn jungle of parrots!”
We spend some time in silence, caressed by the autumn breeze.
– “Schizoarchy, nubilopathic. Latrarchy sanctioned under ephods and a canonical figure. Peirathocrats and other high-profile highwaymen. We have established a fractarchy. Dividing by zero – such is the diet of modernity!”, he pronounces grandiloquently. Uncle Alli starts rummaging through forgotten dictionaries and can’t seem to find the right words. Not at all satisfied, he says he guts the words, cuts them up, puts everything together and cooks them. “The semantic mixing up is the result of alchemy…”.
It seems that Uncle Alli is on the slopes of madness.
“Digital rhizome that spreads in the cloud. There lies the disgraceful condensation of the masses in social obnubilation rages. Here is the digital homunculus, the demonic fruit of the subversion of the sacred fire. Man disappears in the eyes of Man and behold! Superman appears among us, without memory or character, without past or future. An intransitive, transhuman man, nailed to the Cathedral, like a reviving Golem which is sufficient in itself, and that’s it! Hopes fulminated, promises buried in salt. Men will be banished from the polis and imprisoned in simulacra of reality, condemned to the never-ending repetition of pleasures, tragedies, voluptuousness, and vices of modernity…”. All is wrapped up in beautiful narratives, and I immediately have an insight on the meaning of that prose.
Uncle sees that I am afflicted. Truth be told, this is not so much for what he says, but for what he is revealing about himself. He tries to comfort me. He strokes his little mustache and says with a wry smile: “Everything is done for your own good. Calm down. Trust it”. And he recites a poem (I think of his own writing):
“Live in the setback and listen to the silence above, below, in-between (striding notes).
Keep your smile in your teeth, the instant meanwhile. honor the ones you loved yesterday, before and always.
Be substantial. Like the sheets on the clothesline, the sun in the yard, in the waters of the sea, the salt”.
Estive com o Dr. Ermitânio Prado na última quinta-feira, como faço religiosamente há bons anos. O Velho acabou se tornando um grande amigo com o passar do tempo, um confidente, e eu, bem… como diria? Converti-me para ele numa espécie de filho adotivo, embora estejamos, ele e eu, naquela idade provecta da qual nos falava Shakespeare em As You Like It. Ele se lembra e recita de cor:
“The sixth age shifts Into the lean and slipper’d pantaloon, With spectacles on nose and pouch on side, His youthful hose, well saved, a world too wide For his shrunk shank; and his big manly voice, Turning again toward childish treble, pipes And whistles in his sound”.
Depois de uma risadinha seca, dispara: – Ah, escriba, o mundo todo é um palco, não é mesmo? Ainda há pouco nos lembrávamos do velho Juracy Magalhães que cravou a célebre frase – “o que é bom para os Estados Unidos é bom para o Brasil”. Parece que foi ontem… E no entanto, a colônia mental ainda se dobra ao canto mavioso do capital financeiro.
O Velho se empolgou com as recentes diatribes e se lembrou daquele episódio hilário da venda do Empire State Building por um escroque em menos de 90 minutos. “Tudo muito rápido, moderno, barato e eficiente”…
Relembremos. A transmitente era uma tal Nelots Properties. Nelots é anagrama de stolen, como se sabe, e o agente fiduciário (terceiro de confiança) era nada mais nada menos do que Willie Sutton, um famoso ladrão de bancos. Hilário que um agente de confiança, um “notário” norte-americano, seja um… assaltante de bancos! A razão pela qual essas transações são tão “rápidas, modernas, baratas, eficientes” reside no fato de que os registros são líquidos, instantâneos, solúveis em meios digitais e figuraram muito bem nos relatórios como o do finado Doing Business. Diz o jornalista :
“One of the most interesting things about the story is, there is no mandate in the deed recording office for them to check anything, so that’s the loophole for the fraud”.
“They only check to see if the various fees, like the recording fee, has been filed and check to see if there’s a notary stamp on the document. They don’t check to see if the notary is real. For example, I just made up a fake notary stamp.
“I was in fact told that with one or two more documents that are pretty easy to make, I could have gotten a mortgage of millions of dollars on the property”[* vide tradução].
– “De uma banda, depostos diante da sacrossanta pira do mercado, estão os estafetas do capital financeiro transnacional; de outro, a claque parva e ruidosa que veraneia em Palm Beach à custa do grosso frumento da prebenda vitalícia… Estão assanhados e maravilhados”.
Eu me delicio com a ranzinzice quase encolerizada do Velho Leão do Jocquey. Basta falar de modernidade, e ele logo se exalta e empertiga:
– O que é bom para os Estados Unidos é bom para o Brasil… Francamente! Parece que ouço o chato-boy, com o espartilho espandongado, a agitar as hostes de WhatsApp em sua revolução feita de truques, traques e flatos. Os arautos andam clarinando os feitos da nouvelle vague pós-moderna perfeitamente idiotizada (ou espertamente beneficiada). São os novos messiers jourdans que buscam a notoriedade aos modos e trejeitos de um Dorantes e de outros velhacazes travestidos de jurisconsultos. São os burgueses fidalgos da nova nomenklatura.
O Velho anda aporrinhado com os achaques da modernidade malsã. Diz que “queimamos a ponte à frente e à retaguarda; sentados, esperamos Godot!”. Impreca aos deuses do Olimpo para que o afastem daqueles “que logo se livram de livros e liquidam belas obras”. Para ele, a claque chilreante é “como aves coscuvilhantes que arremedam seus donos de altos galhos,grasnando desvairadamente: Yes! We have bananas!”.
Caro Dr. Ermitânio. Eu o compreendo, eu o compreendo, como não?
Tradução
[*] Uma tradução livre, bastante livre, mas não infiel à ideia geral, poderia ser esta:
“Uma das coisas mais interessantes sobre a história é que não há qualificação registral para que se verifique a regularidade de qualquer coisa, então essa é a brecha para a fraude”, disse ele.
“Eles só verificam se várias taxas, como a taxa de registro, foram pagas e verificam se há um carimbo de notário [“notário” nos EUA não integra o notariado do tipo latino] no documento. Eles não verificam se o notário é real. Por exemplo, eu acabei de criar um carimbo de notário falso.
“Na verdade, me disseram que com um ou dois documentos adicionais, bastante fáceis de fazer, eu poderia ter obtido uma hipoteca de milhões de dólares na propriedade”.
Dando seguimento à série Assinaturas Eletrônicas e a Lei 14.382/2022, hoje encerramos o ciclo enfrentando o disposto nos §2º do art. 4º e art. 9º, ambos do Provimento CN-CNJ 94/2020. As questões aqui agitadas guardam estreita relação com o tema central dos artigos anteriores: autenticidade e integridade dos títulos apresentados a registro. Os ditos dispositivos do Provimento 94/2020, baixado no auge da pandemia, em circunstâncias excepcionais – o que de certo modo justificava a solução ali alvitrada –, poderão ser reapreciados pela Corregedoria Nacional de Justiça, razão pela qual apresentamos as breves linhas que se seguem, feitas com o objetivo de colaborar com os debates públicos[1].
Dando seguimento ao artigo anterior (Assinaturas Eletrônicas e a Lei 14.382/2022 – parte I)[1], agora vamos ajustar o foco na adoção das assinaturas avançadas no Registro de Imóveis.
Primeiramente, há de se distinguir muito bem as hipóteses que nos interessam. De um lado a regra geral, estalão reitor que torna obrigatória a utilização da assinatura eletrônica qualificada nos “atos de transferência e de registro de bens imóveis” (inc. IV, § 2º, do art. 5º da Lei 14.063/2020)[2]; de outro, as hipóteses excepcionais em que a assinatura avançada poderá eventualmente ser utilizada. Entretanto, e de um modo geral, a reforma não discrimina expressamente em que casos cada qual poderá ser admitida, deixando a cargo da Corregedoria Nacional de Justiça regulamentar a utilização nos casos concretos.
Veremos que no Registro de Imóveis as assinaturas avançadas poderão ser utilizadas excepcionalmente, ou seja, nos casos que não envolvam atos de alienação ou oneração de bens imóveis. Nem mesmo a reforma da reforma da reforma (MP 1.162/2023) conseguiu consagrar, livre de dúvidas, a sua utilização no Registro de Imóveis[3]. Por esta razão, as hipóteses exceptivas deverão ser objeto de prudente regulamentação pela CN-CNJ (§§ 1º e 2º do art. 17 e art. 38 da Lei 11.977/2009, todos alterados pela Lei 14.382/2022). Em outras palavras, o abrandamento de rigores e de exigências formais será possível, contudo, sempre em casos residuais, levando-se em conta os princípios que iluminam o conjunto normativo que dispõe sobre a matéria.
Assim, atos meramente administrativos, como averbação de construção, mudança de numeração predial, de denominação de logradouros, mutações de estado civil, demolição, reconstrução, reforma e de tantas outras situações congêneres – que não representam mutações jurídico-reais e que calham no âmbito conceitual do que se entende por meraaverbação –, poderão ser firmados com assinaturas eletrônicas avançadas. Elas podem, ainda, ser utilizadas nos casos de acesso ou de “envio de informações aos registros públicos, quando realizados por meio da internet”, nos termos do § 1º do art. 17 da LRP, alterada pela Lei 14.382/2022. Uma vez mais, a lei endereça a regulamentação à CN-CNJ (§ 2º). Nestes casos exceptivos, calham os pedidos postados pelo SERP (inc. IV do art. 3º da Lei 14.382/2022), além da expedição de certidões com base em autenticação pela plataforma do SERP, ONR ou da própria Serventia (§ 2º do art. 5º da Lei 14.382/2022).
Já os atos e negócios que impliquem mutações jurídico-reais, como os que transfiram, modifiquem, declarem, confirmem ou extingam direitos reais, nestes casos parece-nos indispensável o uso de assinatura eletrônica qualificada, visto que somente esta modalidade pode garantir a confiabilidade, integridade e autoria na relação jurídica consagrada no instrumento registrável (título). Afinal, trata-se de garantir a validade e eficácia dos atos que acedem ao Registro de Imóveis e que produzem os potentes efeitos de constituição de direitos reais e de sua oponibilidade erga omnes.
