A Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, prevê, em seu artigo 9º, o elenco de hipóteses de gratuidade nos emolumentos devidos pela prática de atos de registro:
Artigo 9º – São gratuitos:
I – os atos previstos em lei;
II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo.
Afora a surpreendente e paradoxal afirmação legal de que são gratuitos “os atos previstos em lei”, o fato é que existe um elenco estrito e taxativo de hipóteses de concessão de gratuidades.
Nostalgicamente, o legislador estadual evoca o espírito da norma federal que consagrou a expressão “benefício da assistência judiciária”. Parte beneficiária da justiça gratuita era aquela prevista na Lei Federal 1.060/1950. E este diploma regulava e regula o benefício em lides, considerado em seu sentido estrito. Outra interpretação não se ajustará em face do disposto no art. 9º da mesma Lei 1.060/50, que estabelece que os benefícios da assistência judiciária compreendem todos os atos do processo até decisão final do litígio, em todas as instâncias. O escopo é marcado com precisão indubitável.
Evidentemente a norma não atinge os prestadores de serviço notarial e registral.
Para que as gratuidades percutissem na esfera extrajudicial, seria necessária expressa determinação judicial para a prática do ato, além, é claro, da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita .
A Lei Federal 1.060/1950 merece acomodar-se no novo espartilho constitucional. O seu art. 3º dispõe:
Art. 3º. A assistência judiciária compreende as seguintes isenções:
I – das taxas judiciárias e dos selos;
II – dos emolumentos e custas devidos aos Juízes, órgãos do Ministério Público e serventuários da justiça;
III – das despesas com as publicações indispensáveis no jornal encarregado da divulgação dos atos oficiais;
Não tem sentido, atualmente, falar-se em gratuidade de emolumentos devidos a juízes e órgãos do Ministério Público. Muito menos ainda terá sentido referir-se a isenção de taxas de “serventuários de Justiça”. Por uma razão muito simples: os serventuários da Justiça – hoje escrivães do foro judicial – não recebem emolumentos.
Muito menos rigorosa, ainda, será a exegese dilargada de hipótese estrita da lei – visando alcançar os Oficiais de Registro, delegatários de serviço público, equiparando-os, para fins de isenção, àqueles outros profissionais que realizam atividades próprias no bojo do processo judicial.
Se à época de Eurico Gaspar Dutra as atividades do foro judicial e extrajudicial se imiscuíam, com o Oficial do Registro atuando na escrivania do foro judicial – aninhados abaixo da expressão serventuários da justiça –, hoje as funções se especializaram e não há qualquer relação entre elas.
Por fim, parece ter-se dado uma espécie de repristinação da velhusca (e inconstitucional) Lei 1.060/51 com o advento da Lei Estadual 11.331, de 26 de dezembro de 2002. Ao referir-se a parte beneficiária da justiça gratuita, o legislador parece procurar, debalde, o contraponto e o repouso na lei federal. Mas não os encontrará, pois o espartilho constitucional desfigurou, para sempre, o perfil do serventuário de justiça.
Mas está é, sempre será, uma questão delicada. Está, sempre, a merecer uma ponderação serena e isenta.
Os cartórios de Registro de Imóveis começam a receber pedidos de cancelamento de registro da alienação fiduciária pelo implemento da condição (pagamento da dívida).
Ocorre que, em muitos casos, os direitos foram cedidos pelo titular (proprietário fiduciário) por meio de CCI´s – cédulas de crédito imobiliário, emitidas para fins de obtenção de novos recursos.
Nestas circunstâncias, novos titulares de direitos surgem, em substituição aos credores originários. Findo o contrato, remanesce a necessidade de se fazer o cancelamento do registro de alienação fiduciária, nos termos do Art. 25, § 2º. da Lei 9.514, de 1997, já que o pagamento da dívida (e de seus encargos), resolve de pleno direito a propriedade fiduciária. Diz a Lei:
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
Porém, o subscritor de tais requerimentos (intitulado “credor fiduciário”) é outro que não aquele que figurou no registro como titular da propriedade fiduciária.
Constatada a quebra da continuidade, o Cartório acaba devolvendo o título para que se reate o trato sucessivo. É nessa ocasião que são apresentadas declarações passadas por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados atestando que ocorrera a cessão do crédito e que o atual titular seria terceiro e não o fiduciário originário.
O problema, então, surge, com toda a complexidade.
Fundamento da resistência
O singelo fundamento da denegação da averbação e devolução do título é o conjunto representados pelos artigos 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973, que rezam:
Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Os interessados, via de regra instituições financeiras, arrostam a devolução sustentando que os §§ 1º e 2º do art. 22 da Lei 11.931, de 2004, autorizariam o cancelamento perseguido já que a cessão de crédito estaria “dispensada de averbação no Registro de Imóveis“. Aqui vai o conjunto normativo:
Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.
A questão estaria aparentemente superada. A simples declaração passada por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados (art. 7º, § 1º, da Lei 9.514/1997) poderia suprir a necessidade de título legítimo registrado para configurar a situação jurídica de proprietário fiduciário, cessionário do crédito.
Mas a questão fulcral que não foi enfrentada é seguinte: pode a transmissão da propriedade resolúvel dar-se sem o respectivo registro? É disso que se trata. A cessão do crédito (principal) implicaria a sucessão singular na propriedade fiduciária (elemento acessório). Como fazê-lo sem que se cumpra o art. 1.245 do CC?
A propriedade é um direito real (CC. art. 1.225, I) que se transfere “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (CC, art. 1.245). As garantias reais também (art. 1.638-B do CC e art. 23 da Lei 9.514/1997).
As potentes presunções que decorrem do registro são confirmadas pelo Código Civil e pela Lei 9.514/1997. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
A regra de direito material percute na Lei 6.015, de 1973 – art. 252 da LRP:
Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
Calha dizer que o art. 1.227 do CC também sujeita a transmissão dos direitos reais à formalidade essencial do registro:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Tirante a babel nominalista que cega o legislador — que o faz confundir, adrede, averbação com registro, o fato é que estamos diante de uma mutação jurídico-real, ainda que consubstanciada no Ofício Imobiliário por meio de mera averbação da cessão.
Como superar as exigências de caráter formal representadas por este conjunto normativo?
Uma nova perspectiva gostaria de propor aos especialistas e instaurar uma discussão: a cessão do crédito, garantido pelo direito real, está dispensada do registro quando e somente quando não implicar a transmissão da propriedade ou da titularidade de um direito real inscrito.
Uma coisa é o crédito garantido por um direito real, outra a propriedade. Aquele poderia ser cedido nas condições previstas na Lei, não a propriedade ou o direito direito real. Isso seria possível, por exemplo, na cessão caucionária do crédito (art. 17, III, c.c. § 1º da Lei 9.514/1997). Ou na cessão de direitos que servem de lastro para o crédito imobiliário, mas que não dependem do registro para sua constituição (eficácia) e publicidade (para usar as expressões que se insinuaram no art. 63-A da Lei 10.931, de 2004).
O art. 289 do CC, expressamente referido na Lei 9.514/1997 (§ 2º do art. 22), faculta a cessão, mas o apoio que se fez neste dispositivo somente confirma a tese aqui desenvolvida. Isto porque:
(a) o artigo 286 do CC alude relações obrigacionais (“instrumento da obrigação”);
(b) o art. 289 do mesmo código prevê o direito do cessionário de averbar a cessão no caso de cessão do crédito hipotecário – não a transferência da propriedade.
Art. 289. O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel.
Poder-se-ia, então, sustentar, em conclusão, que a cessão do crédito garantido por direito real estaria dispensada da averbação quando não implicasse a mutação jurídico-real na titularidade do direito, representando, o § 2º da Lei 10.931, de 2004, uma hipótese exceptiva no contexto das cessões possíveis no âmbito das CCI´s.
Registros multiportas
A dispensa do registro da propriedade é a porta aberta para a fragmentação do sistema de segurança jurídica. Sem o registro no ofício imobiliário dessas mutações jurídicas, como se poderia saber quem é o proprietário? Seria necessário diligenciar as centrais de custódia autorizados pelo Bacen para se saber? Quantas são? Onde estão? Estão interconectadas? A emissão fracionária é controlada por todas elas?
Uma vez cedido o crédito sem o registro, uma outra cessão sempre será possível, pois o registro promove a publicidade da situação jurídica do imóvel – eixo fundamental e substancial da garantia real. Essa segunda cessão poderia, inclusive, ser averbada, com o completo desconhecimento da primeira.
Numa disputa judicial, instaurado o concurso preferencial, quem teria a preferência do direito real numa eventual excussão (art. 768 do CPC)? Isso sem falar na emissão fracionária da cédula (art. 18 e seus parágrafos da Lei 10.931/2004)… Vê-se que é praticamente impossível aferir os títulos de preferência que os direitos reais conferem sem o Registro Imobiliário.
Os titulares de direitos reais, que deverão ser obrigatoriamente cientificados da alienação forçada (art. 698 do CPC), dificilmente serão identificados na dispersão executiva decorrente da especialização judiciária se não figurarem na certidão expedida para os fins e efeitos do art. 659, parágrafos 4 e 5 do CPC.
Outras questões relevantes podem ser agitadas. Por exemplo, a constituição do devedor em mora e consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Quem terá legitimidade para tomar as providências previstas no art. 26 da Lei 9.514, de 1997? Em nome de quem se consolidará a propriedade se o cessionário não se legitimou pelos mecanismos do Registro?
Essa é a razão pela qual entendemos que a cessão de crédito, instrumentalizada pelas CCI´s, quando envolver a transmissão da propriedade (fiduciária) deve transitar pelo Registro de Imóveis competente – ainda que a transmissão da propriedade se opere, nestes casos, por mera averbação.
Doing Business 2012 Doing Business in a More Transparent World Author: Doing Business Published: October 20, 2011
Overview
Doing Business 2012: Doing Business in a More Transparent World assesses regulations affecting domestic firms in 183 economies and ranks the economies in 10 areas of business regulation, such as starting a business, resolving insolvency and trading across borders. This year’s report data cover regulations measured from June 2010 through May 2011. The report rankings on ease of doing business have expanded to include indicators on getting electricity. The report finds that getting an electrical connection is most efficient in Iceland; Germany; Taiwan, China; Hong Kong SAR, China; and Singapore. (site original: https://archive.doingbusiness.org/en/reports/global-reports/doing-business-2012
No DJE da data de ontem (18.10.2011) publicou-se um acórdão do Conseho Superior da Magistratura de São Paulo que em nada diverge da remansosa jurisprudência do colegiado paulista. Trata-se de negativa de registro de carta de sentença expedida em ação de adjudicação compulsória por ausência de certidões negativas de débitos previdenciários do INSS e de débitos de tributos e contribuições federais da Receita Federal (AC 0095421-37.2011.8.26.0000).
Há anos o Conselho vem entendendo que a apresentação das ditas certidões em casos de adjudicação compulsória é sempre exigível.
O acórdão que inaugurou o entendimento que se consagrou parece ter sido o proferido na AC 31.436-0/1, j. 16.2.1996, São Paulo, rel. des. Márcio Martins Bonilha. No V. aresto fico consignado que o acesso de carta de sentença, extraída de ação de execução de obrigação de fazer, ficaria condicionado à apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e Receita Federal. A sentença substitutiva de vontade do alienante (pessoa jurídica) não elidiria a exigência legal da apresentação dos documentos necessários já que se deslocariam ao adquirente os direitos e deveres acessórios e laterais decorrentes do compromisso original.
Conclui o relator que não poderia a “sentença substitutiva de vontade permitir ao apelante a obtenção de vantagens e isenções que não alcançaria, caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação”.
O tema é espinhoso, pois desloca ao adquirente, na maioria dos casos pessoa física, a obrigação de diligenciar documentos comprobatórios da regularidade fiscal e tributária da pessoa jurídica alienante, tornando-o refém da malha arrecadatória do poder público, numa extravagante ultrapassagem dos limites da responsabilidade original. Isto na melhor das hipóteses, já que se antevê uma preocupação, quiçá justificável, de impedir a consumação de fraudes pela via judiciária.
O acórdão publicado ontem no Diário da Justiça merece ser lido não pela reiteração do entendimento consolidado, mas pela dissensão manifestada pelo desembargador Ciro Campos, para quem seria simplesmente vedado ao Estado “impingir obrigação a interposta pessoa cujo direito provém do interesse haurido de pacto adimplido”.
Pouco a pouco o entendimento do R. Conselho vem se modificando e assimilando novos pontos de vista que podem renovar, de maneira benfazeja, o entendimento consolidado ao longo de vários anos.
Transcrevo o voto do des. Ciro Campo proferido na AC 0095421-37.2011.8.26.0000, da Comarca de São José dos Campos, j. de 22.8.2011:
Ouso dissentir da ilustrada maioria para declarar, com a devida vênia, voto divergente vencido.
É vedado ao Estado impingir obrigação a interposta pessoa cujo direito provém do interesse haurido de pacto adimplido.
Eleger a forma como escopo último é subverter a essência de sua instrumentalidade.
Preço pago, adjudicação aperfeiçoada, carta de sentença expedida, a falta de exibição de certidão não impede o registro do título.
O órgão da previdência social ou a Secretaria da Receita Federal não serão prejudicados com a não-apresentação da quitação.
Dívida havendo, lançarão mão dos meios próprios para cobrá-la quer do responsável tributário direto quer do indireto.
Vicissitudes do infortúnio comercial não repercutem em conta de terceiro que honrou dever contratual.
A recusa revela filigrana teratológica que afronta a razoabilidade em antítese ao exercício do direito do apelante como draconiana imposição ao recolhimento de tributos.
Pelo exposto, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso para aperfeiçoamento do registro à míngua da exibição das certidões reclamadas. (a) CIRO CAMPOS, relator. (D.J.E. de 18.10.2011).
Logo após a realização do Workshop Registro Torrens – Ferramenta para a Regularização Fundiária da Amazônia Legal?, realizado entre os dias 29 e 30 de setembro de 2011, na Sala de Sessões da 2ª Turma do STF, em Brasília, fui instado a fazer uma breve declaração sobre as conclusões.
A minha resposta buscava esclarecer a razão pela qual o registro torrens deveria se consumar depois da homologação judicial. A resposta não figurou na publicação oficial, a cargo de entidade representativa de notários e registradores. O motivo da omissão parece óbvio…
De qualquer maneira, julgo oportuno introduzir o tema da minha resposta nos debates institucionais.
Pergunta: Já que o Sr. falou sobre a implantação do Registro Torrens e as razões do insucesso, gostaria que comentasse o seguinte. Como e por que pode dar certo o RT agora? A dependência de processo judicial para a concretização do registro não está na contramão da atual tendência de desjudicialização? A instituição notarial e de registro não teria uma resposta para o incremento da segurança jurídica sem o envolvimento do Judiciário e do Ministério Público?
SJ: A pergunta é muito instigante e não quero fugir ao desafio de respondê-la com o cuidado merecido. A chamada “dejudicialização” é um termo equívoco e neste caso impróprio, na minha opinião.
Após o advento da EC 45, os chamados “órgãos dos serviços notariais e de registro” (art. 103-B) passaram a ser percebidos nos limites do que tenho chamado, já há bastante tempo, de galáxia judiciária. A atividade registral não deixa de ser, propriamente, e com base na melhor exegese constitucional, uma atividade judiciária, não jurisdicional, é verdade, mas administrativa-judiciária. Assim como a atividade do corregedor permanente, ou do corregedor-geral de Justiça; serão, ambas, atividades administrativas-judiciárias.
É nesse contexto que se deve compreender a atuação do registrador.
Aliás, na condição de delegatários, o notário ou o registrador só podem receber, no conteúdo da delegação, atribuições que sejam próprias do poder delegante. Não é possível que se delegue aquilo que não seja próprio do delegante… Não tem sentido dizer, portanto, que as atividades registrais ou notariais representem, propriamente, um fenômeno de “desjudicialização”.
O assunto merece uma pausada reflexão.
Sou daqueles que sustentam que a atividade registral deve estar sob a salvaguarda do Poder Judiciário. A inatacabilidade da situação jurídica definida pelo ato de registro, um dos atributos do Registro Torrens, só se mantém quando esse ato esteja coberto pelo manto da imutabilidade e da intangibilidade – salvas as exceções conhecidas. O que exsurgiria do Registro seria uma situação típica da coisa julgada.
De igual maneira, entendo que o procedimento de dúvida deveria se converter em ação própria, com andamento e curso pelas vias ordinárias.
Na contra-mão do processo de “dejudicialização”, portanto, propugno que o Registro Torrens se aperfeiçoe no Cartório de Registro de Imóveis, sob a direção do Registrador, com a final homologação judicial, exatamente como prevê a atual Lei de Registros Públicos.
