STF e as gratuidades plenárias

No post Gratuidades: a mágica rende boa literatura, não instituições sólidas aludi à pendenga judicial envolvendo a AGU – Advocacia-Geral da União e o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

Desbordando da esfera estadual, a AGU intentou, perante o Supremo Tribunal Federal, Ação Cível Originária (ACO 1646) figurando como réu o Estado do Rio de Janeiro.

Típica ação que busca garantir um direito (ou obrigação de caráter civil) ela se iniciou no Supremo buscando dirimir o litígio que se instaurou entre a União e Estado do Rio de Janeiro.

O problema central posto em discussão é a competência da União para legislar sobre custas e emolumentos.

A decisão denegatória dos efeitos de antecipação de tutela já traz, em juízo preliminar, perfeita intelecção do problema. O Ministro, com raro despojamento, reconhece que a medida representa verdadeira isenção heterônoma.

Assenta suas conclusões na posição consolidada do próprio STF no sentido de que as custas e emolumentos têm natureza tributária.

Diz o Ministro que a “Constituição de 1988 proíbe expressamente que um ente federado conceda exoneração, total ou parcial, de tributos cuja competência para instituição seja de outro ente federado (art. 151, III da Constituição). O obstáculo tem por objetivo proteger a ampla latitude da autonomia conferida a cada um dos entes, nos termos do pacto federativo, ao assegurar que as fontes de custeio constitucionalmente destinadas ao membro da Federação fiquem livres do arbítrio caprichoso da vontade política parcial de um de seus pares”.

Perfeito o argumento. Mas vai ainda além o Ministro:

Por outro lado, o apelo à competência da União para criar normas gerais em matéria de serviços notariais extrajudiciais é destituída de plausibilidade, por duas razões preponderantes. Inicialmente, as normas em discussão referem-se à instituição de tributos e do custeio propriamente dito dos serviços notariais, matéria que também é regulada pelos arts. 145, II e 151, III da Constituição, e não apenas do art. 236, § 2º da Constituição.

Ademais, a própria Constituição imuniza certos fatos contra a instituição e cobrança de custas judiciais e de emolumentos extrajudiciais (art. 5º, XXXIV e LXXVI, a b da Constituição). A exoneração potencialmente causa desequilíbrio entre as fontes de custeio e os custos da atividade judicial e notarial, de modo a impelir os entes federados a estabelecer “forma de compensação aos registradores civis das pessoas naturais pelos atos gratuitos, por eles praticados, conforme estabelecido em lei federal” (art. 8º da Lei 10.169/2000).

Dada a existência do dever de compensação proporcional à exoneração, o benefício estabelecido pela União tende a transferir aos estados-membros e ao Distrito Federal o custo da isenção conferida, colocando-os em delicada situação interna, considerados os anseios e pleitos dos delegados notariais que serão diretamente afetados pelas normas federais.

Não se desconhece que esse juízo preliminar possa ser modificado em face de fatos supervenientes ou mesmo pela confratação de argumentos divergentes de seus pares. Mas não deixa de ser bastante impressivo o fato de que o Sr. Ministro, com coragem e isenção, arrosta uma posição inflexível da administração que impôs a gratuidade pejada de boas intenções, mas descolada da realidade dos cartórios deste imenso país.

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Círculo Registral – Cartórios de SP Integrados em Rede na Internet

No Diário da Justiça Eletrônico do dia de hoje a Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo deu um passo fundamental para integrar todos os cartórios do Estado de São Paulo em ampla rede na internet.

O projeto, coordenado pela Corregedoria-Geral, executado e gerido pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo pode ser considerado um marco histórico na interconexão e coordenação dos registros e notas bandeirantes, que agora deverão interagir, obrigatoriamente, em ambiente integrado e protegido da grande rede mundial.

Em parecer oferecido pelo magistrado Walter Rocha Barone, aprovado pelo Sr. Corregedor-Geral de Justiça de São Paulo (Processo CG 2007/10936), atendendo pedido da Arisp, o sistema penhora online foi estendido para todo o Estado de São Paulo, o que possibilitará a pesquisa para a localização de imóveis bem como a visualização eletrônica da matrícula de imóvel.

A Administração Pública conta agora com eficiente, moderno e econômico canal de comunicação com todos os cartórios do Estado.

O aspecto mais importante da decisão reside na obrigatoriedade de pesquisa online prevista no  item 146-H ao Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

146-H. As unidades de registro imobiliário do Estado de São Paulo prestarão serviços de pesquisa online para a localização de bens imóveis, bem como de visualização eletrônica de matrículas imobiliárias, de acordo com a mesma disciplina definida pelo Provimento nº 01/2009, da 1ª Vara de Registros Públicos, para as unidades da Comarca da Capital.

Além disso, as serventias de registro de imóveis terão prazo de até 3 meses para se integrarem à Base de Dados Light “ou para que criem solução de comunicação via Web Service”, conforme consta do Provimento CG 4/2011.

Certidões eletrônicos em 2 horas

As certidões eletrônicas deverão ser expedidas no prazo máximo de 2 horas, contadas do pedido, o que obrigará os cartórios a implementar políticas de gestão racionais para atender às demandas da sociedade por um serviço célere e seguro.

Finalmente, as entidades de crédito, construção civil, OAB etc. contam, agora, com moderno e eficiente sistema de pesquisa para localização de imóveis e direitos. Munido em um certificado digital, o interessado poderá consultar a base de dados integrada para localização de bens e direitos.

Iniciativa pioneira

A iniciativa dá início a um processo que se estima irreversível de interconexão de todos os registros prediais brasileiros cuja experiência pioneira radica na Capital de São Paulo e nas corajosas e acertadas decisões da Primeira Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Estado.

Consulte o parecer oferecido no Processo CG 2007/10936, sua aprovação e conversão no Provimento CG 4/2011, de 2/3 (DJE de 16/3/2011).

Consulte também:

  • PDF logo – Provimento Conjunto 1/2008, de 2.6.2008. Disciplina a implantação, operação, orientação e supervisão do sistema de recepção de pedidos, emissão, transmissão e arquivamento, em meio digital, de certidões imobiliárias em formato eletrônico, no âmbito da Comarca Capital.
  • PDF logo – Processo 583.00.2007.216932-4. Processo da 2ª VRPSP cuja decisão autoriza  o recebimento e o arquivamento, em meio digital, de certidões imobiliárias expedidas em formato eletrônico, no âmbito da Capital.
  • PDF logo – Processo 583.00.2008.100521-1. Processo da 1ª VRPSP cuja decisão autoriza a implantação de recepção de pedidos, emissão e transmissão, em meio digital, de certidões imobiliárias dos registros de imóveis em formato eletrônico, no âmbito da Comarca Capital.
  • PDF logo – Processo CP 583.00.2002.112153-8. Processo instaurado a pedido do Ministério Público do Estado de São Paulo para acesso à base de dados dos registradores prediais de São Paulo.
  • PROVIMENTO CGJ 6/2009. PENHORA ONLINE ARISP. DOCUMENTO ELETRÔNICO. FIRMA DIGITAL. CERTIFICADOS DIGITAIS. Institui e regulamenta sistema eletrônico, denominado Penhora Online, para averbações de penhoras de bens imóveis no fólio real.  PROVIMENTO CGJSP: 6/2009  DATA: 13/4/2009  DATA DO: 14/4/2009  LOCALIDADE: SÃO PAULO. Relator: Ruy Pereira Camilo. Íntegra
  • COMUNICADO CGJ Nº 226/2009. SISTEMA DE PENHORA ONLINE. ARISP – CADASTRAMENTO. EMENTA NÃO OFICIAL: A CGJ comunica aos Diretores dos Ofícios Judiciais do Estado que lhes foram encaminhados pela ARISP, e-mails, para viabilização de seus cadastramentos e acessos ao Sistema de Penhora Online, nos termos que especifica. COMUNICADO CGJSP: 226/2009  DATA: 5/5/2009  DATA DO: /5/2009  LOCALIDADE: SÃO PAULO Relator: Ruy Pereira Camilo. Íntegra
  • PENHORA ONLINE. SISTEMA ELETRÔNICO – PENHORA DE BENS IMÓVEIS. ARISP. OFÍCIO ELETRÔNICO. DOCUMENTO ELETRÔNICO. FIRMA – ASSINATURA – CERTIFICADO DIGITAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. Penhora Online. Previsão do art. 659, § 6º, do Código de Processo Civil. Implantação e rotinas. Sistema eletrônico para averbações de penhoras de bens imóveis no fólio real. Estruturação pela Corregedoria Geral da Justiça. Disponibilização pela ARISP (mediante hospedagem em seus servidores exclusivos), com compromisso de gratuidade e perpetuidade, para livre utilização, sem qualquer ônus, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, abrangidos todos os Juízos e Ofícios Judiciais, e pelos Registradores de Imóveis do Estado. Cadastramento de unidades. Aprovação de manual (Guia de Utilização). Autorização para início de operações. Minuta de provimento. PROCESSO CGJ: 2006/2903  DATA: 13/4/2009  DATA DO: LOCALIDADE: SÃO PAULO. Relator: Ruy Pereira Camilo. Íntegra;
  • PENHORA ONLINE. AVERBAÇÃO ELETRÔNICA – DOCUMENTO ELETRÔNICO – FIRMA DIGITAL. ARISP. REGISTRO DE IMÓVEIS – Penhora Online – Previsão do art. 659, § 6º, do Código de Processo Civil – Sistema eletrônico para averbações de penhoras de bens imóveis no fólio real já estruturado e implantado, por esta Corregedoria Geral, no âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo – Previsão, no parecer de implantação, de se estender seu uso, nos estritos moldes aqui estabelecidos, a outros Tribunais e Juízos a eles atrelados – Pleitos neste sentido formulados pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região e pelo Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região – Compromisso da ARISP de disponibilização gratuita e perpétua do sistema, mediante hospedagem em seus servidores exclusivos, para livre utilização, sem qualquer ônus – Proposta de acolhimento das postulações da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, com autorização para que a ARISP promova as providências materiais necessárias com vistas aos respectivos cadastramentos. PROCESSO CGJ: 2006/2903  DATA: 21/1/2010  DATA DO: 26/1/2010  LOCALIDADE: SÃO PAULO. Relator: Antonio Carlos Munhoz Soares. Íntegra.
  • REGISTRO DE IMÓVEIS – PENHORA “ONLINE”. REGISTRO DE IMÓVEIS – Penhora “Online” – Expedição de comunicado, alertando que as solicitações de pesquisa de imóveis feitas pelo sistema da penhora “online” também devem ser atendidas no prazo máximo de 05 dias, nos termos do artigo 19, “caput”, da Lei 6.015/73, bem como recomendando que todas as unidades de registro imobiliário do Estado utilizem o ‘Banco de Dados Light’, disponibilizado pela ARISP, ou serviço de Webservice – Expedição de ofício à ARISP, solicitando informações sobre o número de pedidos de pesquisa de imóveis e de averbação de penhora, através do sistema, desde sua implantação. PROCESSO CGJ: 2.903/2006  DATA: 15/10/2010  DATA DO: LOCALIDADE: SÃO PAULO. Relator: Walter Rocha Barone. Íntegra
  • PENHORA ONLINE. ARISP. DOCUMENTO ELETRÔNICO. OFÍCIO ELETRÔNICO. AVERBAÇÃO ELETRÔNICA. TRT – TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO. REGISTRO DE IMÓVEIS – Penhora Online – Previsão do art. 659, § 6º, do Código de Processo Civil – Sistema eletrônico para averbações de penhoras de bens imóveis no fólio real já estruturado e implantado, por esta Corregedoria Geral, no âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo – Previsão, no parecer de implantação, de se estender seu uso, nos estritos moldes aqui estabelecidos, a outros Tribunais e Juízos a eles atrelados – Pleito neste sentido formulado pelo Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região – Compromisso da ARISP de disponibilização gratuita e perpétua do sistema, mediante hospedagem em seus servidores exclusivos, para livre utilização, sem qualquer ônus – Proposta de acolhimento da postulação da Corte Trabalhista, com autorização para que a ARISP promova as providências materiais necessárias com vistas aos correspondentes cadastramentos. PROCESSO CGJ: 2006/2903  DATA: 4/2/2010  DATA DO: 9/2/2010  LOCALIDADE: SÃO PAULO. Relator: José Antonio de Paula Santos Neto. Íntegra.

Penhora Trabalhista online – JT dá Exemplo de Eficiência e Responsabilidade Sócio-Ambiental

Provimento GP/CR 01/2011, baixado pela Presidência do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região, por seu Presidente Nelson Nazar e pela Corregedora Odette Silveira Moraes, é uma peça de coerência e apuro técnico dignos de registro. Vide dossiê: http://kollsys.org/hr5

A Justiça do Trabalho dá um exemplo que deveria servir de referência para toda a Administração Pública. Com a medida dá-se velocidade aos pedidos de informação endereçados aos Registros Públicos, cumprindo um belo papel sócio-ambiental, na medida em que poupa milhões de folhas de papel para veicular demandas que agora se realizam exclusivamente por meios eletrônicos.

Intimação do cônjuge na penhora

A primeira questão que este ato normativo visa a resolver é a necessidade de intimação do cônjuge no caso de penhora de bem imóvel, nos exatos termos do art. 655, § 2º, do CPC. que reza:

Recaindo a penhora em bens imóveis, será intimado também o cônjuge do executado. [NE: CPC de 1973. A matéria acha-se regulada de modo diverso]

O texto, de clareza palmar, acabava sendo descumprido pelas secretarias judiciais, fundamentando a denegação de acesso da penhora ao Registro de Imóveis. Vários Registradores Imobiliários – dentre os quais me incluo – exigiam o cumprimento da regra formal prevista no CPC.

Provimento GP/CR 01/2011 resolve de vez a questão. Parte de um pressuposto absolutamente correto: o ato de averbação não supre o ato judicial de penhora. O ato registral é um epifenômeno daquele outro, que ocorre no bojo do processo e se sujeita a regras e prescrições formais muito específicas. Já a averbação da penhora representa ato revérbero daquele. Este realiza-se sob a direção do registrador que, como se sabe, pode e deve denegar o acesso a ordens judiciais que se não revistam das formalidades legais, como já teve ocasião de decidir o próprio STF.

Ofícios em papel e improbidade administrativa

Outro aspecto digno de aplausos é a determinação expressa de que a pesquisa patrimonial, bem como o encaminhamento da ordem judicial de penhora ao Registro, devam ser feitos por meios eletrônicos, por intermédio do Sistema Penhora online da Arisp, “sendo vedada a utilização de qualquer outra forma”.

A Justiça do Trabalho é exemplar nesse sentido. Afinado com os novos tempos, impõe à máquina judiciária padrões tecnológicos que poupam recursos materiais, humanos e ambientais.

A insistência com que os vários agentes públicos – procuradores da Fazenda Nacional, juízes cíveis, promotores de justiça etc. – demandam informações dos Registro, utilizando-se de meios inadequados para veicular seus pedidos, chega à beira do absurdo, resvalando em verdadeira improbidade administrativa, na medida em que o envio de milhares de ofícios em papel pelo correio representa verdadeira lesão aos cofres públicos.

Ao optar por mobilizar a máquina administrativa para enviar pedidos em meios tradicionais aos Cartórios, por exemplo, a Administração Pública consome recursos materiais preciosos, além do tempo consumido em todo o processo. O país não pode se dar um luxo de consumir milhões de reais em procedimentos anacrônicos e irresponsáveis do ponto de vista sócio-ambiental.

Para se ter uma ideia do problema, neste exato momento em que escrevo, foram realizados mais de 16 milhões de requisições no sistema eleito pela Justiça do Trabalho – Ofício Eletrônico/Penhora on line – números que se incrementam a cada minuto e cujo montante pode ser apurado com o simples acesso ao site.

Os registradores do Estado de São Paulo mantém serviço de atendimento à administração pública em que as informações registrais são prestadas online, 24h por dia, 7 dias por semana, ininterruptamente, graciosamente e com resultados fornecidos em tempo real. Trata-se do sistema que o TRT elegeu como meio exclusivo de cesso aos cartórios do Estado, desenvolvido pela Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo sob coordenação do TJSP.

Por essas singelas razões, temos rogado às autoridades e agentes públicos que possam modernizar e tornar mais eficientes seus procedimentos de requisições, para não sobrecarregar excessivamente os cartórios e poupar recursos preciosos para a Administração. Esses pleitos se fazem em atenção ao comando constitucional consubstanciado no art. 37 da Carta de 1988, que consagrou o princípio de eficiência da administração pública.

Assistência judiciária gratuita

A JT é inovadora igualmente na garantia da gratuidade aos beneficiários que indica impondo a oneração a quem suporta a execução.

Ao fixar a regra de que parte beneficiária de assistência judiciária gratuita será dispensada do depósito prévio dos emolumentos, reconhece, outrossim, que nesta hipótese os valores emolumentares serão “acrescidos ao valor da execução”. Patenteia-se que os emolumentos, ao final, serão satisfeitos, reconhecendo que remuneração do serventuário extrajudicial é devida e absolutamente justa.

A Justiça do Trabalho merece os aplausos da sociedade. Dá demonstrações de modernidade, respeito ao meio-ambiente e valoriza o trabalho profissional daqueles que desempenhar o nobre mister registral, colaborando com a efetividade da Justiça e com a segurança jurídica.

PROVIMENTO GP/CR nº 01/2011
Altera o Provimento GP/CR Nº 13/2006.

O PRESIDENTE e a CORREGEDORA DO TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA 2ª REGIÃO, no uso de suas atribuições legais e regimentais,

CONSIDERANDO que o ato registrário de averbação não supre o ato judicial de penhora;

CONSIDERANDO a necessidade de lançamento da data de cientificação do cônjuge no Sistema ARISP de Penhora on-line na hipótese do § 2º do art. 655 do CPC;

CONSIDERANDO que na ausência de oferta de bem pelo Executado, a avaliação deve anteceder os Embargos para permitir a garantia da execução;

CONSIDERANDO a necessidade de observância do disposto no art. 242, parágrafo único, h, da Consolidação das Normas da Corregedoria,

RESOLVEM:

Art. 1º O caput e o parágrafo 2º do art. 151 do Provimento GP/CR 13/2006 passam a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 151. As ordens de averbação da penhora de bens imóveis, ato posterior ao cumprimento do mandado de que fala o art. 150-B, e as solicitações de certidões digitais dirigidas aos Cartórios de Registro de Imóveis no Estado de São Paulo, serão efetuadas por meio eletrônico e através do SISTEMA ARISP DE PENHORA ON-LINE, mediante o preenchimento de formulário próprio disponível no sítio da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo na rede mundial de computadores, no endereço: “http:/www.arisp.com.br”, com uso de certificação digital, sendo vedada a utilização de qualquer outra forma.”

“§ 2º A parte beneficiária de assistência judiciária gratuita será dispensada do depósito prévio dos emolumentos, hipótese em que estes serão acrescidos ao valor da execução.”

Art. 2º A Seção VIII do Capítulo XIII do Provimento GP/CR nº 13/2006 passa a vigorar acrescida dos arts. 150-B, 150-C e 150-D com o seguinte teor:

“Art. 150-B. O procedimento de constrição se iniciará com a expedição de mandado de citação, penhora e avaliação ou pela penhora por termo nos autos, esta última sucedida da imediata expedição de mandado de avaliação.

Parágrafo único. Independentemente do procedimento de constrição escolhido, o mandado expedido de que fala o caput deste artigo deverá conter:

a) o valor da avaliação do imóvel e das benfeitorias não averbadas no registro imobiliário;

b) a intimação do cônjuge, na forma do art. 655 do CPC;

c) a nomeação do executado como depositário.”

“Art. 150-C. Na hipótese de a penhora recair sobre imóvel que compõe um condomínio, a Secretaria, na mesma oportunidade, expedirá intimação ao síndico para que este informe, em 5 (cinco) dias, o valor do débito condominial do executado, sob pena de desobediência.”

“Art. 150-D. Nas hipóteses de penhora por termo e de nomeação do executado como depositário, sem sua ciência, a intimação ocorrerá na pessoa de seu advogado, segundo o § 5º do artigo 659 do CPC.”

Art. 3º Este Provimento entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Registre-se, publique-se e cumpra-se.

São Paulo, 07 de fevereiro de 2011.

(a) NELSON NAZAR – Desembargador Presidente do Tribunal

(a) ODETTE SILVEIRA MORAES – Desembargadora Corregedora Regional.

Fonte: TRT – 2ª Região.

XVII – Congresso do Cinder – Conclusões II

Logotipo do Centro Internacional de Direito Registral (CINDER) com um livro aberto, contendo as expressões 'PRIOR TEMPORE' e 'POTIOR JURE', rodeado por um círculo com a data 'MDMLXXII'.

Registro Público e prescrição aquisitiva

Reconhecendo sua finalidade social, a função jurídica da prescrição aquisitiva constitui um modo de adquirir o domínio dos bens pela posse durante certo lapso de tempo conforme os requisitos legais de cada país.

O documento que contém o título que acessa o Registro Público deve ajustar-se aos princípios de direito registral para garantia da segurança jurídica e para permitir a circulação dos direitos.

Cabe assinalar que existem planos de regularização fundiária mediante os quais se busca uma finalidade similar e que em sua aplicação, por insuficiente caracterização como direito de domínio e especialidade do imóvel provoca inscrições que, por não ajustar-se aos princípios enunciados, constituem fonte de inexatidão, provocam danos a terceiros e responsabilidades consequentes.

XVII Congresso do Centro Internacional de Direito Registral
CINDER – Lima -Peru, 11-14 de outubro de 2010.

Tradução: Sérgio Jacomino. Original aqui.

XVII – Congresso do Cinder – conclusões I

Logotipo do Centro Internacional de Derecho Registral (CINDER) com uma imagem de um livro aberto contendo as palavras 'Prior Tempore' e 'Potior Jure', acompanhado do ano 'MDMLXXII'.

XVII Congresso do Centro Internacional de Direito Registral. CINDER. Lima –Peru, 11-14 de outubro de 2010.

Primeira comissão – conclusões

1

Os fundamentos econômicos formam parte da análise econômica dos direitos de propriedade. Consabidamente, a economia impõe que se enfatize que a vida consiste em uma série de tomada de decisões entre alternativas, decisões que são necessárias, já que os recursos são limitados. Nessas condições, a ciência econômica analisa qual decisão é mais eficiente. A eficiência é o ponto nevrálgico da economia, ponto que a distingue das demais ciências.

A propriedade privada se fundamenta nos seguintes pontos: de um lado, incentiva os investimentos a longo prazo; de outro, permite o redirecionamento  de recursos escassos  a quem, em cada momento, se encontre em condições de fazer um uso mais eficiente dos mesmos.

O primeiro, requer assinalar ao direito de propriedade  faculdades de aproveitamento exclusivo. O segundo, a garantir a livre disponibilidade do direito, o que fundamenta, de um lado, o desestímulo à imposição de restrições ou vinculações da propriedade além de certos limites e, de outro, a atribuição, ao proprietário, do ius disponendi, exercitável mediante a liberdade de transferência e de liberdade contratual.

2

A análise econômica põe de manifesto que a forma mais eficiente de exploração dos recursos escassos é a propriedade privada – embora isto nem sempre seja possível, já que sua implantação acha-se dependente a uma série de custos que às vezes se tornam fatores impeditivos.

A diminuição eficiente de tais custos é, por conseguinte, requisito imprescindível para poder expandir a propriedade privada como regime de exploração dos recursos. Quando isso não seja possível, a alternativa é a propriedade comunal, que se apresenta de variadas formas, e, no limite, o regime de acesso livre, que se constitui na negação da propriedade e representa a forma mais ineficiente de exploração econômica.

Pode-se afirmar, portanto, na medida em que o equilíbrio entre custos e benefícios o permita, que o índice evolutivo parte da exploração em regime de acesso livre até a propriedade privada, passando pela propriedade comunal, a qual seria um estágio intermediário entre ambas as situações.

3

Os direitos de propriedade privada somente podem surgir quando os custos necessários para o seu estabelecimento e funcionamento sejam inferiores aos benefícios que produzem. Tais custos variam em função das características físicas dos recursos, da evolução das tecnologias de identificação e mensuração de seus atributos físicos, bem como a identificação dos titulares, dos atributos jurídicos dos direitos e da tecnologia jurídica disponível para facilitar o intercâmbio, vencendo os obstáculos que se opõem em uma sociedade impessoal.

Na medida em que a tecnologia física, jurídica e institucional disponível permita reduzir tais custos, na mesma medida poderá expandir-se a exploração dos bens mediante o regime de propriedade privada com todas as consequências assinaladas.

4

Para que a propriedade privada possa existir e além disso expandir-se, faz-se necessária a intervenção do Estado, dirigida, no mínimo, a atenuar os custos do inevitável trade off que se verifica entre segurança e liquidez dos direitos de propriedade, situação peculiar a um ambiente de contratação impessoal e, no caso mais desejável, a superar o dito trade off fazendo com que os direitos sejam, simultaneamente, mais líquidos e mais seguros, o que permite maximizar a função de utilidade do instituto da propriedade privada.

5

Dita intervenção. para ser efetiva, requer uma sofisticada engenharia jurídica, especialmente complexa nos casos de bens imóveis. De fato, no caso de bens móveis tradicionais, especialmente das mercadorias, a superação do citado trade off se consegue mediante uma intervenção normativa consistente na derrogação da regra da reivindicabilidade ilimitada e a atribuição à posse de uma especial função legitimadora. Com isso, se consegue aumentar a liquidez dos direitos de propriedade sem diminuir de fato a segurança dos mesmos, devido às características dos bens móveis.

Já no caso dos bens imóveis, todavia, não basta dita intervenção normativa, pois as peculiares características desses bens impedem que se atribua à posse dos mesmos uma função legitimadora semelhante à atribuída aos bens móveis. Em tais casos, ocorreria a diminuição da segurança dos direitos de propriedade sobre os mesmos.

Para tanto, se requer uma intervenção institucional, consistente no Registro de Direitos, cuja implantação permite que os direitos sejam, ao mesmo tempo, mais líquidos e mais seguros, pois ministra ao mercado a identidade da pessoa com poder de disposição sobre o bem imóvel, reconhecido pelo Estado, sem diminuir a segurança do proprietário.

A implantação do Registro de Direitos implica a publicização do sistema de transmissão imobiliária em dúplice sentido. Em primeiro lugar, significa a intervenção ativa e direta – isto é, normativa e institucional – do Estado no sistema transmissivo. Em segundo lugar, implica que aquele que tenha legítimo interesse possa vir a conhecer as situações jurídicas que o Registro contribuiu para criar, inclusive sem o consentimento dos titulares.

6

Mantida, porém, uma regra da reivindicabilidade ilimitada, uma intervenção meramente institucional  –v.g. registro de documentos – pode acarretar a diminuição do dito trade off, mas não superá-lo. Tal ocorre porque a causa última do trade off há de ser buscada na manutenção da regra de reivindicabilidade ilimitada em ambiente de contratação impessoal, caracterizado por assimetrias informativas generalizadas sobre os atributos dos bens – titulares e extensão dos iura in rem, entre outros fatores – cujo conhecimento é necessário obter para poder contratar.

7

Estas tecnologias jurídicas, coadjuvadas por tecnologias que permitam uma  uma melhor identificação dos bens a um custo inferior, melhoram, sensivelmente, o balanço custo/benefício inerente à exploração dos imóveis em regime de propriedade privada. Portanto, ampliam não só o número potencial de indivíduos que podem ser proprietários, mas melhoram a quantidade e características dos bens suscetíveis de ser explorados em regime de propriedade privada. Não só diminuem os custos de proteção da atribuição exclusiva do aproveitamento dos recursos, como facilitam os intercâmbios voluntários e, portanto, a atribuição eficiente de recursos.

8

A intervenção institucional que consegue lograr tais objetivos de modo mais eficiente e eficaz é o Registro de Direitos, caracterizado por conferir aos assentos registrais o efeito denominado fé pública registral ou entabulamento dos direitos.

Tradução: Sérgio Jacomino. Vide original em espanhol aqui. O texto pode ser obtido diretamente no site oficial, aqui.