Registro Eletrônico. Mas… que registro eletrônico?
Fui convidado por um querido amigo e colega registrador para falar sobre o “Registro Eletrônico brasileiro” num desses aborrecidos webinares – tão inovadores e interessantes quanto o neologismo criado especialmente para eles.
“Que Registro Eletrônico brasileiro?” – logo o interpelei. “Não há propriamente um registro eletrônico em funcionamento no país!”.
Meu amigo suspendeu a respiração. Logo emendei: “as iniciativas descoordenadas e confusas de informatização do sistema registral pátrio redundaram numa espécie de mixórdia registral eletrônica. Sejamos honestos – prossegui – ainda procedemos ao registro como os nossos antepassados – lavramos atos em cartolinas amareladas que condensam informação redundante, depois veiculada em certidões que reproduzem atos cancelados direta ou indiretamente, vulnerando a privacidade e confundindo os usuários; mantivemos e “aperfeiçoamos” indicadores (pessoal e real) que são a expressão mais óbvia do desacerto e arcaísmo na concepção sistemática, metodológica e conceitual do RE. Recebemos títulos em XML, para logo o materializarmos em papel…”.
Uma querida amiga, ADRIANA UNGER, parceira de tantos trabalhos, disse-me certa feita que essas ferramentas tecnológicas, “quando não atrapalham, também não ajudam”. Eis a melhor definição do chamado “Registro Eletrônico” com o qual convivemos.
Meu interlocutor quedou-se em silêncio. Certamente olhou em volta e viu que essa realidade está viva em sua serventia. Os livros manuscritos não foram encerrados, matrículas impressas, arquivos lotados de papel e documentos eletrônicos sem um plano racional de temporalidade, repositórios digitais inseguros e confusos… As etapas do registro, tão bem apanhadas no século XIX, perderam a virtude original e se diluem numa intricada trama de rotinas pouco inteligentes e ineficientes.
Quod scripsi, scripsi
Declinei do convite delicadamente. E o fiz por várias razões. Sei perfeitamente que meu pronunciamento poderia suscitar reações apaixonadas, malgrado o fato de que as mesmas ideias, os mesmos conceitos, eu os defendo há várias décadas e sempre com o mesmo sentido de orientação. Estas ideias estarão certas ou erradas? Já não me importa. Elas estão no mundo e isto me basta. Não há nada que se possa fazer a esse respeito.
Entretanto, penso que o legado e a transmissão do pensamento dos autores clássicos (aos quais me filio) que nos antecederam e que se debruçaram, a seu tempo, ao estudo da modernização do sistema registral, estes pioneiros não podem ser esquecidos. Elvino Silva Filho, José Manuel García García, Jether Sottano, Antônio Carlos Carvalhaes, Raúl R. Garcia Coni, Desembargador Márcio Martins Ferreira – este corregedor-geral da Justiça de São Paulo que prestigiou a fundação do IRIB e que nos legou um notável depoimento sobre o futuro do Registro de Imóveis no Brasil… Tantos nomes, tantos vultos, eles representam a tradição, este “passado que não passa, por encerrar uma força vivificadora que se projeta para o futuro”, como disse o professor José Pedro Galvão de Souza.
Pensando em tudo isso, dedico-me, na pandemia, a recuperar os autores e seus textos seminais. Ao longo de muitas décadas eles iluminaram o caminho do desenvolvimento tecnológico do Registro de Imóveis no Brasil.
ONR – o nome e a coisa
Entre os documentos, há vídeos, muitas passagens emblemáticas, alguns trechos com mais de vinte anos de idade. São bons testemunhos de um período de reflexão e criatividade.
Resolvi lançar uma tríade de vídeos que antecederam ao nascimento do ONR. O ano é 2011, o dia 13 de maio, o local Centro de Convenções Anhembi, em São Paulo Capital. Flauzilino Araújo dos Santos, à frente da ARISP, realizou o NTIC – II Encontro de Registradores de Imóveis – Novas Tecnologias de Informação e Comunicação aplicadas ao Registro de Imóveis.
Neste importante evento, foi aprovada a CARTA DE SÃO PAULO, cujo texto original sobrevive nos sites que administro: Observatório do Registro e no e-FOLIVM, ambos sob minha cura. Este fato bem comprova o pouco interesse que a matéria despertou na classe. As notícias que temos – desse e de tantos outros eventos importantes sob a presidência de Flauzilino A. Santos na ARISP – são os que o Observatório do Registro registrou e conservou para o bem da história de nossa instituição registral.
Seja como for, é preciso legar às gerações vindouras o que se fez ao longo de muitas décadas e o que se pôs à prova dos nossos pares. Reitero a convicção de que não nos importa o erro ou acerto de cada uma dessas iniciativas; com erros e acertos caminhamos todos e construímos uma obra guiados pelo espírito do nosso tempo.
Nos vídeos que vamos divulgar [acesso aqui], há um registro bastante preciso e acertado – se me permitem a falta de modéstia. Ele flagra o processo em andamento e que se desenvolveria sob os auspícios do Conselho Nacional de Justiça em parceria com o LSI-TEC – Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico.
Preste o leitor bastante atenção: os elementos que permitiriam a construção do SREI – e tempos depois da concepção e consagração do próprio ONR -, todos eles estão enunciados aqui com impressionante clareza e detalhamento. Sinais prodrômicos do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, bela criação do gênio de Flauzilino Araújo dos Santos, Marcelo Martins Berthe e Antônio Carlos Alves Braga Júnior, com a contribuição deste escriba.
A nossa obra está no mundo. Que a história nos revele o valor e a importância desse trabalho. E que nos julgue piedosamente, pois foi ato de entrega e de amor à instituição.
Durante o período pandêmico foram baixados inúmeros atos normativos dispondo sobre o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis em regime de plantão. Há um franco estímulo à utilização de plataformas digitais para recepção e processamento dos pedidos de registro ou de emissão de certidões.
O Provimento CNJ 94/2020 inovou a praxe dos cartórios em muitos aspectos. Foi uma medida muito positiva. Tenho me dedicado neste espaço a estudar alguns tópicos que a norma suscita.
Neste episódio, vou tratar das chamadas cédulas emitidas “sob a forma escritural”. A sua referência se acha no inc. IV do art. 4º do dito Provimento. A redação do art. 4º é a seguinte:
Art. 4º. Durante a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados, e processá-los para os fins do art. 182 e ss da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
IV – as cédulas de crédito[1] emitidas sob a forma escritural[2] [3], na forma da lei;
[1] – Cédulas de crédito
A norma admitiu todas as modalidades de cédulas que progressivamente vêm sendo emitidas em formato digital e transitam entre os registros públicos e as chamadas centrais de registro e de custódia.
[2] – Cédula – forma cartular ou escritural?
As cédulas podem ser emitidas em formato cartular ou escritural. A forma escritural da cédula não significa que o título deva ser necessariamente emitido em formato eletrônico, embora essa seja uma prática consolidada no mercado. Serão escriturais somente os títulos de crédito que se destinam à custódia em instituições financeiras1 e poderão ser lavradas por escrituras públicas ou particulares2. Significa dizer que toda a movimentação do título escritural é rastreada em sistemas eletrônicos de registro3.
Importante salientar que as cessões, por exemplo, não são objeto de registro ou de averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente (§ 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004), embora representem uma modalidade de transmissão da propriedade fiduciária pela cessão do crédito. Essa heterodoxia assistemática foi denunciada por mim há muito tempo: A CCI cartular, a transmissão da propriedade e a ilusão do registro.
Seja como for, a indicação – “forma escritural” –, referida neste provimento, abrange todas as espécies formais, o que pode representar uma vantagem para os emitentes. Sejam escriturais ou não, sejam destinadas às entidades custodiantes ou não, desde que em ambos os casos sejam eletrônicas ou digitais, penso que o acesso ao Registro de Imóveis acha-se franqueado, desde que observados alguns requisitos formais.
[3] – Cédula escritural – emissão eletrônica
As cédulas, como vimos, podem ser emitidas sob a forma escritural ou cartular, por meio de escritura pública ou instrumento particular.
Importante destacar uma tendência que se verifica no mercado financeiro que é a emissão dos títulos em formato eletrônico.
No caso, por exemplo, das CPRs – Cédulas de Produto Rural, a sua emissão, quando escritural, pode se dar em meios eletrônicos com o uso de “senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade” (§ 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994 com a redação pela Lei 13.986/2020).
Todavia, como já referido anteriormente (v. tópico Emissão de cédulas em meios eletrônicos, na postagem anterior), a emissão das cédulas, com a utilização de várias modalidades de assinatura digital, sempre deverá observar as “formas previstas na legislação específica”. Vejamos a redação do § 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994:
§ 4º No caso de emissão escritural, admite-se a utilização das formas previstas na legislação específica quanto à assinatura em documentos eletrônicos, como senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade.
NOTAS
1 CIR – Cédula Imobiliária Rural v. § 2º do art. 18, § 2º do art. 19 da Lei 13.986/2020; Cédula de Crédito Rural, v. art. 10-A do Decreto-Lei nº 167, de 14/1/1967;
2 Cédula de Crédito Imobiliária, v. § 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004: “A emissão da CCI sob a forma escritural ocorrerá por meio de escritura pública ou instrumento particular, que permanecerá custodiado em instituição financeira”.
3 A distinção acha-se na lei (§ 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004). Cédula escritural é a que deve ser custodiada nas instituições financeiras. Remeto o leitor para um antigo roteiro elaborado por mim: item 4 – que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural? In JACOMINO, Sérgio. Cédula de Crédito Imobiliário – roteiro prático para o registrador. InBoletim Eletrônico do IRIB n. 593. São Paulo: IRIB, 18/12/2002. Acesso: https://www.irib.org.br/boletins/detalhes/3248.
E finalmente hoje o registrador Flauzilino Araújo dos Santos chega à presidência do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis brasileiro.
Considero que o ONR é a mais importante iniciativa que já se pode concretizar, porque trata de uma entidade civil de direito privado criada por lei e integrada, também por força de lei, pela Corregedoria Nacional de Justiça, o seu Agente Regulador.
O ONR materializa e concilia, assim, o regime constitucional de delegação, fiscalizado pelo Poder Judiciário.
É uma pessoa jurídica de direito privado, diretamente regulada pelo Poder Público, que, embora dela não participe, porque ela é integrada pelos registradores que exercem a atividade em caráter privado, a ela empresta a autoridade do Poder Público, como seu Agente Regulador por força de expressa disposição legal.
Assim, o ONR tem personalidade jurídica de direito privado sui generis, sem paradigma, porque traz na sua gênese a estatalidade que lhe empresta a autoridade do Poder Público.
É nesse sentido que o ONR se torna o mais legítimo interlocutor entre os delegados que exercem esse serviço público e o Poder Público delegante.
Na verdade, é o cordão umbilical do serviço público de Registro de Imóveis, que liga o poder delegante aos delegados privados, numa única entidade civil criada por lei e instituída por registradores e sob supervisão do Poder Público, com o objetivo comum de implantar o registro imobiliário em meios eletrônicos.
Agora, depois de criado por lei e instituído na forma da lei em Assembleia Geral, há de ser registrado, adquirir personalidade jurídica e, finalmente, instalado, para que inicie o cumprimento de seus fins legais e estatutários.
Eis a boa nova.
*Marcelo Martins Berthe é Desembargador do TJSP e Juiz-Auxiliar da Presidência do CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
No último dia 8/2, a jornalista Júlia Bezerra procurou-me para uma entrevista ao IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. As perguntas foram excelentes e nos deram a oportunidade de discorrer um pouco mais sobre o SREI e o ONR.
Com a autorização expressa da jornalista, publico na íntegra a entrevista.
De maneira geral, o que muda com o novo registro de imóveis do Brasil com o Provimento 89/2019?
Muda na prática. A prática é sempre a “prova dos nove” de todo modelo teórico. Há anos tínhamos uma boa modelagem conceitual do SREI (Sistema de Registro de Imóveis eletrônico), especificado pelo LSITec (Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico da Escola Politécnica da USP), em parceria com o CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
Sob a direção do desembargador Marcelo Martins Berthe, trabalhamos, eu, Flauzilino Araújo dos Santos, Antonio Carlos Alves Braga Júnior, Adriana Unger, Volnys Bernal e tantos outros, arduamente, num modelo teórico que acabou lamentavelmente esquecido, embora sua adoção e utilização tenham sido recomendadas expressamente pela Recomendação CNJ 14/2014.
Faltava um órgão que pudesse dar efetividade e concretude aos projetos belamente concebidos, mas não executados. Estamos agora na iminência de pôr em prática aquele modelo (ou outro qualquer que o possa substituir com vantagem).
A seu ver, quais são os destaques positivos da nova regulamentação?
O aspecto mais importante é que ela estabelece padrões, fixa diretrizes e dá prazo para o projeto sair do papel e alçar voo. Os destaques positivos são os eixos orientadores:
(a) os próprios registradores (não empresas, não o mercado, não a administração judiciária) darão impulso e concretude ao SREI. Isto estava no caput da Lei 11.977/2009, mas, seja porque tardava a regulamentação, seja porque quando houve uma tentativa (Decreto 8.764/2016 – SINTER) ela era claramente inadequada, além de ilegal e mesmo inconstitucional, segundo juristas de escol, a efetivação do SREI dormitou praticamente uma década.
Depois, (b) fixa um modelo de interoperabilidade e interconexão que não tolera a ideia cômoda, mas perigosa, de concentração de dados. A tecnologia distribuída, tal e qual a plataforma da blockchain, é mais segura e conforme o espartilho constitucional, fixado na CF/1988, que delega a cada registrador do país a função pública registral e comanda a guarda e conservação in loco dos dados registrais (art. 22 e ss. da Lei 6.015/1973 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994). Dados distribuídos são mais protegidos! Além disso, a regulamentação não tolera a figura da subdelegação ou a prática de atividades para-registrais. Estamos às vésperas da vigência da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais e o modelo é inteiramente consentâneo com os princípios já adotados por registradores da Europa;
(c) autoriza a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, que terá a nobre, mas dificílima missão de implementar e operar o SREI (art. 76 da Lei 13.465/2017). Por fim, temos uma Corregedoria Nacional que desperta para os desafios do novo tempo.
Como se dará a adaptação dos cartórios aos novos serviços?
Em etapas. Hoje temos janelas criadas na internet que permitem o acesso dos usuários ao sistema registral. Mas isso não é propriamente o Sistema de Registro Eletrônico previsto na lei; é apenas uma plataforma que recebe as demandas em meios eletrônicos e as converte em papel – ou em algo parecido (PDFs que são impressos nas serventias). São elementos absolutamente acessórios, importantes, mas não suficientes para modernizar o sistema registral brasileiro.
De agora em diante será necessário um esforço muito maior do que criar sites elegantes na internet. Faz-se necessário promover uma mudança de paradigma no sistema registral. Afinal, saímos do império do papel para os domínios dos meios eletrônicos. Parafraseando Marshall McLuhan, autor de minha predileção e que tenho citado ultimamente, os meios eletrônicos não só “transportam, mas traduzem e transformam o emissor, o receptor e a própria mensagem”. Já escrevi que os meios (ou plataformas) eletrônicos vão conformar o sistema registral como um todo.
Isso é lento, é trabalhoso, exigirá investimentos, mas, acima de tudo, demandará o concurso de profissionais que possam aliar conhecimentos em áreas distintas como as de tecnologia e direito.
Essa transformação tarda já mais de 20 anos, desde quando lançava advertências em congressos de registradores, urgindo medidas modernizadoras de meus pares. Temo que nos reste pouquíssimo tempo. Nisto estamos agora concentrados.
O que o usuário ganha com os novos serviços?
As mudanças tecnológicas hão de conformar o registro de imóveis tornando-o mais ágil e seguro. O uso das novas tecnologias de informação e comunicação redunda em processos mais inteligentes, mais seguros e… mais baratos! A redução de custos é uma consequência inevitável do uso de recursos compartilhados, tudo isto visto na perspectiva da economia de escala.
Os serviços oferecidos na internet são mais baratos, rápidos e seguros. A segurança jurídica, tão cara aos registradores, deve agora aliar-se, com suporte em meios tecnológicos, à ideia de rapidez e modicidade. Esse fenômeno foi muito bem apanhado por Chris Anderson nos livros que escreveu e publicou: Cauda Longa, Free: grátis – o futuro dos preços etc.
Não tem sentido o cidadão pagar mais caro pelo acesso remoto do que pela visita pessoal aos cartórios…
Quais são as expectativas do mercado imobiliário quanto à implantação do sistema de registro eletrônico?
O mercado não espera. O arauto da Nova Sagres, Manuel Matos, sempre me dizia que já não devemos dormir com uma boa ideia; corremos o risco de vê-la executada por outros na manhã seguinte. Ele tem razão. Há, hoje, inúmeras iniciativas do próprio mercado avançando sobre as multisseculares atividades notariais e registrais. Isso é consequência gravosa da inércia dos próprios registradores.
Expressões tão caras ao sistema – publicidade, efeitos jurídicos, eficácia em relação a terceiros, autenticidade, certidão etc. – são hoje assimiladas por entidades registradoras que disputam nacos importantes da atividade, infiltrando-se na legislação civil de modo assistemático e desagregador.
Essas investidas serão bem-sucedidas? Trarão maior segurança ao mercado? Os cidadãos poderão confiar – como há séculos vêm fiando-se nas Notas e Registros Públicos?
São perguntas que devem ser respondidas por todos aqueles que atuam no microssistema do Direito Imobiliário e, especialmente, pelos registradores imobiliários do país, que agora têm a tarefa de correr contra o tempo e dotar o país de um bom e moderno sistema registral.
Nos últimos dias os registradores de todo o país, representados por suas entidades estaduais, estudam meios e maneiras de preservar a saúde do pessoal do cartório – ao mesmo tempo que buscam alternativas ao tradicional processo de registro, baseado, em grande parte, em títulos e documentos tradicionais, consubstanciados em papel.
Toda a infraestrutura do SREI, modelado há uma década, seria capaz de representar uma solução eficiente para esse grave desafio. Mas todos sabemos que o projeto não prosperou por várias razões. Não é o caso de repisar aqui os erros cometidos, embora não devamos jamais nos esquecer que toda decisão, certa ou errada, acarreta consequências no dia de amanhã.
As atividades notariais e registrais são essenciais e mesmo em tempos de pandemia não devem ser interrompidas. Basta pensar nos óbitos, testamentos etc.
No Registro de Imóveis, o crédito imobiliário e o rural não podem esperar. Estão em causa o direito à habitação e o financiamento à atividade agrícola. Esse tem sido o argumento essencial das entidades de crédito que postulam a continuidade do serviço.
Cônscios dessa realidade, quais são as alternativas que vimos discutindo em pequenos grupos de debates?
Certidão de qualificação positiva
A primeira ideia que surgiu em nosso meio foi a de recepcionar todos os títulos pelo e-Protocolo (item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP), garantindo-se a fixação de graduação e prioridades. Devemos examinar o título em ambiente de teletrabalho e emitir uma certidão de qualificação positiva, que poderia servir de base para a liberação do crédito.
Uma grossa discussão se acendeu envolvendo os meus amigos, os registradores Ivan Jacopetti do Lago, Daniel Lago Rodrigues, Daniela Rosário Rodrigues e Naila Khury.
O ato de registro confunde-se (ou não) com o seu suporte material? A decisão do registrador, que antecede a materialização do ato de registro, será suficiente para garantir a obrigação real? Toda a questão girou em torno do seguinte: há mutação jurídica possível sem a correspondente e indissolúvel materialização do ato registral nos suportes tradicionais (livros ou repositórios digitais) previstos de modo expresso na lei?
O ato de registro é um ato administrativo. Todo ato administrativo pressupõe o preenchimento de certos requisitos, dentre outros o da forma. A regra é que todos os atos administrativos são formais, não se aplicando a clássica liberdade das formas do direito privado. À parte o juízo registral – que se exerce com autonomia e independência – a consumação do ato nos livros de registro é vinculada, eminentemente formal, e o preenchimento desses requisitos é essencial para a sua validade e eficácia.
Neste ponto, epokhé! Isto é, suspendemos o juízo.
Data: 22/3/2020
Registro em tempo de crise – II
O momento da vida nacional é gravoso. Reclama de todos nós um esforço coordenado para mitigar e superar as graves ameaças que a sociedade brasileira sofre.
Seguimos debatendo e procurando encontrar soluções práticas – em meio à avulsão de atos normativos que se sucedem com a velocidade da propagação do vírus.
No texto anterior [acima], pensamos numa solução muito heterodoxa – a emissão de certidão de qualificação positiva para remediar o fechamento dos cartórios e o desembaraço às transações do crédito imobiliário e rural.
Agora aprofundamos um pouco mais. Acompanhem-nos nas discussões.
e-Protocolo
O e-Protocolo está previsto no item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP. Nos casos de títulos oriundos do SFH ou SFI, do serviço notarial e do Poder Judiciário a origem e identidade dos emissores são aferíveis e confiáveis. Por essa razão, a protocolização de tais títulos por meios eletrônicos não oferece maiores problemas.
Todavia, o mesmo não ocorre com os demais títulos estritamente privados e de extração administrativa. Nesses casos, é preciso um maior aprofundamento.
Documentos digitalizados
Reza o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 que “são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País”:
X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público;
O regulamento abrange e dispõe sobre documentos físicos digitalizados que sejam produzidos por pessoas jurídicas de direito público interno, ainda que envolva relações com particulares e
pessoas jurídicas de direito privado ou por pessoas naturais para comprovação perante pessoas jurídicas de direito público interno ou outras pessoas jurídicas de direito privado ou outras pessoas naturais.
Os títulos administrativos são abrangidos pelo dito regulamento, o que não ocorre com os documentos estritamente privados.
Parece claro que os serviços registrais não se quadram estritamente nas hipóteses acima.
Todavia, o mesmo ato regulamentar prevê que são considerados documentos públicos os “produzidos ou recebidos por pessoas jurídicas de direito público interno ou por entidades privadas encarregadas da gestão de serviços públicos” (inc. III do art. 3º).
Os títulos que envolvam instituições financeiras, SFH, SFI, notariais e da administração pública não oferecem dificuldades. Eles terão acesso ao e-Protocolo e a consumação do registro sem qualquer intercorrência.
É possível estabelecer uma exegese que possa favorecer a recepção de todo e qualquer título apresentado ao registro de imóveis.
Títulos estritamente privados e a suspensão dos efeitos da prenotação
Os títulos estritamente privados poderão ter acesso ao e-Protocolo. Serão regularmente examinados e, ato contínuo, serão postos em stand by até que os serviços do Cartório se normalizem e o atendimento ao público seja inteiramente regularizado. O interessado deverá então apresentar o título original diretamente na Serventia.
Convém notar que se excetuam as hipóteses dos títulos estritamente privados assinados digitalmente. Segundo o Dr. Ivan J. do Lago,
o título estritamente privado, assinado digitalmente pelo apresentante (que assume o papel de garante da digitalização e da integridade), pode ser registrado, nos termos do artigo 5º, I, do referido Decreto:
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
Segundo ele, isto não eliminaria a necessidade da observância dos requisitos do artigo 221 da Lei 6.015/73 para os instrumentos desta natureza, notadamente o reconhecimento de firma. E segue:
Haverá, portanto, duas ordens de assinaturas: a assinatura manual do título físico, pelas partes, cujas firmas devem, como regra, serem reconhecidas; e assinatura digital pelo apresentante-garante do produto da digitalização do instrumento.
A qualificação terá como objeto o representante digitalizado do título físico, mas comportará a verificação da existência de reconhecimento de firmas, facilitada pela existência de QR Code vinculado a selo digital.
Prenotação prorrogada sine die
Nos demais casos, a prenotação se suspende sine die. O fundamento legal é o art. 205 da Lei 6.015/1973:
Art. 205 – Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
A ideia que nos orienta é no sentido de que a exigência (apresentação do título original) não pode ser satisfeita porque o interessado não disporá de meios para atendê-la de pronto. Portanto, a prenotação não se cancela, já que não se verifica, in casu, a omissão do interessado.
A prenotação, portanto, permanece hígida, gerando todos os seus efeitos formais e materiais, até que os serviços possam ser normalizados, quando então se abrirá um prazo razoável para apresentação do título, sob pena de cancelamento da prenotação no caso de omissão.
Registro Eletrônico e a matrícula consolidada
Presumindo-se possível a recepção de todo e qualquer título por meios eletrônicos (e-Protocolo), resta dispor sobre o modo de proceder ao registro.
Ressalvado o caso especial dos títulos estritamente privados, nos demais casos, superado o exame e deferido o registro, pode-se proceder da seguinte maneira:
Apura-se a situação jurídica do imóvel matriculado.
Em um documento eletrônico (PDF-A, assinado digitalmente), lavra-se um ato de averbação especificando a titularidade e os ônus com analogia aos artigos 229 e 230 da Lei dos Registros Públicos [1].
Lavram-se os atos correspondentes ao título.
Lavra-se certidão de vinculação do documento à matrícula respectiva.
Expede-se uma certidão-talão noticiando os atos praticados.
Arquiva-se a ficha autônoma da matrícula consolidada nos repositórios eletrônicos e da Central de Serviços eletrônicos compartilhados.
Posteriormente, quando os serviços se regularizarem, os atos serão impressos e arquivados juntamente com as fichas cartáceas das matrículas ou demais livros.
Notas – parte II
[1]Art. 229 Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
O art. 5º do referido decreto se articula com o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019. Pode-se argumentar, e com boas razões, que o conjunto normativo não se aplicaria às atividades registrais, mas tão somente às relacionadas à administração pública. Argumenta-se, igualmente, que a autenticidade e identidade não colhem os subscritores do escrito, mas tão só o autor da digitalização.
É razoável o argumento. Todavia, o documento, assim digitalizado, poderá ser equiparado a documento físico “para todos os efeitos legais”. A oração se articula com a conjunção “e”, ligando-a a outro período, qual seja: “comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno”.
São coisas distintas. Tenho entendido que os documentos privados, assinados com certificados digitais da ICP-Br por quem digitaliza, nos termos dos dispositivos supra, podem ser encaminhados ao Registro de Imóveis por intermédio do e-Protocolo.
Deixem-me construir um raciocínio.
a) O apresentante, que tanto pode ser o interessado (inc. II do art. 13 da LRP) quanto por qualquer pessoa (art. 217 da LRP), tem legitimidade para encaminhar e protocolar o título. Nenhuma dúvida ou exigência fiscal poderá obstar o pleito (art. 12 da LRP).
b) a prenotação poderá ser feita por intermédio do e-Protocolo e será válida quando repercutida no Protocolo de cada Serventia. Todavia, sua eficácia poderá ser prorrogada sine die até que, instado a apresentar o título original, em tempos de normalidade, o apresentante o fizer no prazo deferido, nos termos do art. 205 da LRP.
Observemos a dicção do artigo 205 da LRP:
“Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”.
Não se pode falar em “omissão” do apresentante se o protocolo presencial estiver fechado – seja por determinação dos tribunais, seja em decorrência de medidas de saúde pública.
Acolhido que seja esse título, nos casos em que a serventia estiver fechada, a eficácia do direito retroagirá à data da prenotação.
Estas pequenas digressões são feitas para estimular o debate e apresentar ideias de enfrentamento dos desafios do Registro de Imóveis brasileiro.
Volto com outras ideias e sugestões em breve.
Data: 25/3/2020.
Registro em tempo de crise – IV
Nas nótulas anteriores visitamos o Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020, debruçando-nos sobre algumas hipóteses de autenticação extravagante de documentos e títulos inscritíveis. O objetivo é pavimentar o canal de intercâmbio de documentos eletrônicos criados pela ARISP em São Paulo.
Às pressas, e de modo um tanto improvisado – fato perfeitamente justificável em situações como as que estamos vivendo – vamos descobrindo que a maior dificuldade que talvez tenhamos que enfrentar é a cultura sedimentada ao longo de muitos anos na lida com documentos em papel.
É preciso encontrar meios de promover o aculturamento de processos tradicionais, substituindo-os por meios digitais.
É preciso reconstruir a doutrina registral – especialmente no que concerne à forma dos títulos inscritíveis.
Vão aqui algumas ideias, que podem – e serão – melhoradas no debate interno.
e-Protocolo – síntese das hipóteses de acesso
Instrumentos natodigitais:
Extrato XML (emitido pelo Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de Financiamento Imobiliário e Companhias de Habitação).
Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML.
Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10);
Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
PDF-A digitalizado e assinado pelo apresentante.
Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
Instrumentos particulares digitalizados, não assinados digitalmente.
Especificação e justificação
1.1 – Extrato XML emitido pelo agente do SFH/SFI.
Esta modalidade de título está prevista nas NSCGJSP (itens 111 e ss. do Cap. XX). A ideia geral que embasa a admissão dessa modalidade de extrato é a previsão dos artigos 60 e 61 da Lei 4.380, de 21/8/1964, dos quais se falará mais abaixo.
Sobre as companhias de habitação, citadas expressamente nas normas da Corregedoria paulista, v. comentários ao item 3.1.
1.2 – Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML
A previsão da confecção do traslado em XML pelo notário vem prevista no item 198, Cap. XVI, das Normas de Serviço de SP [1].
Os notários, seus substitutos ou prepostos autorizados, podem encaminhar o título aos registros imobiliários por intermédio do e-Protocolo.
1.3 – Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10)
Todo e qualquer documento, público ou privado, assinado eletronicamente pelas partes com a utilização do certificado digital, são considerados válidos e produzem os mesmos efeitos que os análogos em papel.
A Lei criou a presunção de autenticidade e integridade dos documentos (§ 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2001). Os documentos eletrônicos assinados com certificados digitais presumem-se válidos, íntegros e eficazes.
É possível considerar que esses instrumentos particulares (“escritos particulares”), assinados pelas partes com certificados digitais da ICP-Brasil, dispensam o reconhecimento notarial das firmas em virtude da presunção de validade, autenticidade e eficácia que decorre diretamente da lei.
1.4 – Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
As peças extraídas do processo judicial, observadas as regras estabelecidas pelos tribunais, podem ser autenticadas de modo muito fácil e cômodo pelo próprio órgão.
No caso do Estado de São Paulo, o acesso é livre às peças fundamentais do processo (decisões, sentenças, acórdãos, mandados, ofícios etc.) por intermédio da aba “Consultas Processuais”. Só com base nesse simples acesso, pode-se baixar peças fundamentais do processo judicial, salvo casos de segredo de justiça.
Ordens judiciais, por exemplo, podem ingressar diretamente no e-Protocolo e servir como títulos autênticos para a prática do ato mediante requerimento do interessado instruído com a peça judicial autenticada.
1.4.1 – títulos judiciais formalizados pelos notários e por registradores
No Estado de São Paulo, as cartas de sentença, formais de partilha, cartas de adjudicação e de arrematação, podem ser formalizados pelos notários, seus substitutos e prepostos autorizados, nos termos dos itens 214 e seguintes do capítulo XVI das NSCGJSP [2].
A chave de acesso para o processo judicial, de molde a propiciar a formação do título, será a senha atribuída às partes ou o certificado digital do advogado.
Nestes tempos de crise, o Tribunal poderia proporcionar a senha de acesso aos registradores para, a pedido dos interessados, formalizar o título e o submeter a registro imediatamente, sem qualquer risco à segurança jurídica [3].
2 – Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
Os títulos (contratos ou termos administrativos) oriundos da administração pública e no âmbito de programas habitacionais de interesse social e de regularização fundiária, quando são partes a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, podem ser apresentados diretamente ao Registro, dispensado o reconhecimento de firma (inc. V do art. 221 da LRP).
Como veremos mais abaixo, os contratos em que forem partes “órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem (…) no financiamento de habitações e obras conexas ficam igualmente dispensados da formalidade do instrumento público”. Os atos poderão “ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos” atribuindo-se-lhes o caráter de escritura pública para todos os fins de direito” [4].
Logo, nesses casos, o título poderá, desde logo, ser prenotado e o registro consumado.
3.1 – Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Essa hipótese é rotineira e os cartórios recebem diuturnamente contratos desse tipo para registro acompanhados do extrato em XML. Basta a assinatura digital (ICP-Br) do apresentante.
Vejamos o elenco de entidades que se acham autorizadas a atuar no âmbito do SFH [5]:
bancos múltiplos;
bancos comerciais;
caixas econômicas;
sociedades de crédito imobiliário;
associações de poupança e empréstimo;
companhias hipotecárias;
órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;
caixas militares;
entidades abertas de previdência complementar;
companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e
outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
Todas essas entidades estão abrigadas sob os dispositivos legais que dispensam a notarização titular, emprestando aos instrumentos particulares a força de escritura pública [6].
Não há a previsão legal de autenticação notarial de identidade e assinaturas das partes contratantes nos instrumentos particulares celebrados no âmbito do SFH/SFI. De acordo com o art. 221, inciso II, da LRP, os escritos particulares, autorizados em lei [7], serão assinados pelas partes contratantes e testemunhas, ficando dispensado “o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação”.
É preciso reconhecer o seguinte: se não há a obrigatoriedade legal de intervenção notarial para aferir a identidade das partes, nem, tampouco, para a notarização dos firmantes (reconhecimento de firmas) no instrumento, não tem sentido exigir que todas as partes assinem com certificado digital os instrumentos que são endereçados ao Registro de Imóveis pelo e-Protocolo. Bastará que se afira, com segurança, a identidade do apresentante (agente do crédito imobiliário).
3.2 – Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
3.3 – Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Nesses casos não há dificuldade – ao menos no Estado de São Paulo. As peças podem ser autenticadas de acordo com a sistemática do próprio processo judicial (eSAJ).
4.1 – Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
V. comentários ao item 1.3, supra.
4.2 – Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
O notário pode digitalizar o traslado da escritura pública lavrada por ele. Não há diferença entre o traslado em papel e o digital, autenticado por ele com a aposição de sua assinatura digital (ICP-Br).
O notário pode “desmaterializar” e confeccionar um título eletrônico (ex. item 214 e ss. do Cap. XVI das NSCGJSP). Não serão “menos públicas” as peças que integram um título judicial do que as próprias peças do processo. Se ele pode o mais, certamente poderá o menos.
5. E-Protocolo com suspensão do prazo de eficácia da prenotação (art. 205 da LRP).
Todos os demais títulos.
Notas – parte IV
[1] 198. Os Tabeliães de Notas, seus substitutos e prepostos autorizados, poderão extrair traslados ou certidões de suas notas, sob a forma de documento eletrônico, em PDF/A, ou como informação estruturada em XML (eXtensible Markup Language), assinados com Certificado Digital ICP-Brasil, tipo A-3 ou superior.
[2] Item 214 – “O Tabelião de Notas poderá, a pedido da parte interessada, formar cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, nos moldes da regulamentação do correspondente serviço judicial”.
[3] Num caso concreto já tivemos ocasião de propor exatamente isso. Note-se que no caso de processos de usucapião, na Capital de São Paulo, o próprio registrador se encarrega de dar curso à decisão, procedendo ao registro. V. especialmente o subtítulo Formação do título no próprio Registro de Imóveis? Acesso: https://bit.ly/titulojud.
[6] Cfr. § 5º do art. 61 da Lei 4.380/1964; art. 38 da Lei 9.514/1997. Sobre os instrumentos particulares e o registro de imóveis, indico: JACOMINO, S. O instrumento particular e o Registro de Imóveis. Acesso: https://www.academia.edu/42322234
[7] V. a exceção do requisito ad substantiam da escritura pública no art. 108 – “não dispondo a lei em contrário”. Há uma pletora de leis dispensando o requisito da escritura pública.
Registro em tempo de crise – V
No dia de hoje, sensível aos graves problemas enfrentados pelos registradores imobiliários de todo o Brasil, o ministro Humberto Martins baixou o Provimento CNJ 94, de 28/3/2020, dispondo sobre “o funcionamento das unidades de registro de imóveis nas localidades onde foram decretados regime de quarentena pelo sistema de plantão presencial e à distância”, regulando os procedimentos especiais.
É um excelente ato normativo. Ele nos proporciona segurança e estabilidade, define com clareza as diretrizes e padrões que orientam o funcionamento do Registro de Imóveis neste tempo de crise.
É preciso reconhecer a importância das instituições no enfrentamento das ameaças e ataques, além das crises que nos assolam nestes tempos difíceis.
Registro o empenho e o trabalho do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. E o nome dos magistrados Alexandre Chini e Marcelo Martins Berthe, que sempre são sensíveis aos pleitos institucionais.
