Neste primeiro episódio, detalhamos o plano de trabalho que orientou as ações do grupo criado pelo CNJ para promover a modernização do sistema registral brasileiro. As parcerias com o Arquivo Nacional, a Biblioteca Nacional, o LSITec, a criação do e-Folivm, com o registro de suas atividades, tudo isso o registrador pode acessar.
Neste episódio, há um delineamento de uma nova perspectiva a respeito da gestão documental dos Registros Públicos brasileiros. Quais são as referências legais para que o acervo tradicional e digital possa ser conservado nas Serventias prediais de todo o Brasil?
SREI – Registro de Imóveis Eletrônico
Aqui o espectador vai penetrar nas ideias que estavam em discussão no âmbito do Projeto SREI – suas referências tecnológicas, breve discussão sobre o poder normativo do Poder Judiciário, a distinção, que já se delineava claramente, entre os aspectos internos e externos do Registro de Imóveis eletrônico.
Registro Eletrônico. Mas… que registro eletrônico?
Fui convidado por um querido amigo e colega registrador para falar sobre o “Registro Eletrônico brasileiro” num desses aborrecidos webinares – tão inovadores e interessantes quanto o neologismo criado especialmente para eles.
“Que Registro Eletrônico brasileiro?” – logo o interpelei. “Não há propriamente um registro eletrônico em funcionamento no país!”.
Meu amigo suspendeu a respiração. Logo emendei: “as iniciativas descoordenadas e confusas de informatização do sistema registral pátrio redundaram numa espécie de mixórdia registral eletrônica. Sejamos honestos – prossegui – ainda procedemos ao registro como os nossos antepassados – lavramos atos em cartolinas amareladas que condensam informação redundante, depois veiculada em certidões que reproduzem atos cancelados direta ou indiretamente, vulnerando a privacidade e confundindo os usuários; mantivemos e “aperfeiçoamos” indicadores (pessoal e real) que são a expressão mais óbvia do desacerto e arcaísmo na concepção sistemática, metodológica e conceitual do RE. Recebemos títulos em XML, para logo o materializarmos em papel…”.
Uma querida amiga, ADRIANA UNGER, parceira de tantos trabalhos, disse-me certa feita que essas ferramentas tecnológicas, “quando não atrapalham, também não ajudam”. Eis a melhor definição do chamado “Registro Eletrônico” com o qual convivemos.
Meu interlocutor quedou-se em silêncio. Certamente olhou em volta e viu que essa realidade está viva em sua serventia. Os livros manuscritos não foram encerrados, matrículas impressas, arquivos lotados de papel e documentos eletrônicos sem um plano racional de temporalidade, repositórios digitais inseguros e confusos… As etapas do registro, tão bem apanhadas no século XIX, perderam a virtude original e se diluem numa intricada trama de rotinas pouco inteligentes e ineficientes.
Quod scripsi, scripsi
Declinei do convite delicadamente. E o fiz por várias razões. Sei perfeitamente que meu pronunciamento poderia suscitar reações apaixonadas, malgrado o fato de que as mesmas ideias, os mesmos conceitos, eu os defendo há várias décadas e sempre com o mesmo sentido de orientação. Estas ideias estarão certas ou erradas? Já não me importa. Elas estão no mundo e isto me basta. Não há nada que se possa fazer a esse respeito.
Entretanto, penso que o legado e a transmissão do pensamento dos autores clássicos (aos quais me filio) que nos antecederam e que se debruçaram, a seu tempo, ao estudo da modernização do sistema registral, estes pioneiros não podem ser esquecidos. Elvino Silva Filho, José Manuel García García, Jether Sottano, Antônio Carlos Carvalhaes, Raúl R. Garcia Coni, Desembargador Márcio Martins Ferreira – este corregedor-geral da Justiça de São Paulo que prestigiou a fundação do IRIB e que nos legou um notável depoimento sobre o futuro do Registro de Imóveis no Brasil… Tantos nomes, tantos vultos, eles representam a tradição, este “passado que não passa, por encerrar uma força vivificadora que se projeta para o futuro”, como disse o professor José Pedro Galvão de Souza.
Pensando em tudo isso, dedico-me, na pandemia, a recuperar os autores e seus textos seminais. Ao longo de muitas décadas eles iluminaram o caminho do desenvolvimento tecnológico do Registro de Imóveis no Brasil.
ONR – o nome e a coisa
Entre os documentos, há vídeos, muitas passagens emblemáticas, alguns trechos com mais de vinte anos de idade. São bons testemunhos de um período de reflexão e criatividade.
Resolvi lançar uma tríade de vídeos que antecederam ao nascimento do ONR. O ano é 2011, o dia 13 de maio, o local Centro de Convenções Anhembi, em São Paulo Capital. Flauzilino Araújo dos Santos, à frente da ARISP, realizou o NTIC – II Encontro de Registradores de Imóveis – Novas Tecnologias de Informação e Comunicação aplicadas ao Registro de Imóveis.
Neste importante evento, foi aprovada a CARTA DE SÃO PAULO, cujo texto original sobrevive nos sites que administro: Observatório do Registro e no e-FOLIVM, ambos sob minha cura. Este fato bem comprova o pouco interesse que a matéria despertou na classe. As notícias que temos – desse e de tantos outros eventos importantes sob a presidência de Flauzilino A. Santos na ARISP – são os que o Observatório do Registro registrou e conservou para o bem da história de nossa instituição registral.
Seja como for, é preciso legar às gerações vindouras o que se fez ao longo de muitas décadas e o que se pôs à prova dos nossos pares. Reitero a convicção de que não nos importa o erro ou acerto de cada uma dessas iniciativas; com erros e acertos caminhamos todos e construímos uma obra guiados pelo espírito do nosso tempo.
Nos vídeos que vamos divulgar [acesso aqui], há um registro bastante preciso e acertado – se me permitem a falta de modéstia. Ele flagra o processo em andamento e que se desenvolveria sob os auspícios do Conselho Nacional de Justiça em parceria com o LSI-TEC – Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico.
Preste o leitor bastante atenção: os elementos que permitiriam a construção do SREI – e tempos depois da concepção e consagração do próprio ONR -, todos eles estão enunciados aqui com impressionante clareza e detalhamento. Sinais prodrômicos do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, bela criação do gênio de Flauzilino Araújo dos Santos, Marcelo Martins Berthe e Antônio Carlos Alves Braga Júnior, com a contribuição deste escriba.
A nossa obra está no mundo. Que a história nos revele o valor e a importância desse trabalho. E que nos julgue piedosamente, pois foi ato de entrega e de amor à instituição.
Durante o período pandêmico foram baixados inúmeros atos normativos dispondo sobre o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis em regime de plantão. Há um franco estímulo à utilização de plataformas digitais para recepção e processamento dos pedidos de registro ou de emissão de certidões.
O Provimento CNJ 94/2020 inovou a praxe dos cartórios em muitos aspectos. Foi uma medida muito positiva. Tenho me dedicado neste espaço a estudar alguns tópicos que a norma suscita.
Neste episódio, vou tratar das chamadas cédulas emitidas “sob a forma escritural”. A sua referência se acha no inc. IV do art. 4º do dito Provimento. A redação do art. 4º é a seguinte:
Art. 4º. Durante a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados, e processá-los para os fins do art. 182 e ss da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
IV – as cédulas de crédito[1] emitidas sob a forma escritural[2] [3], na forma da lei;
[1] – Cédulas de crédito
A norma admitiu todas as modalidades de cédulas que progressivamente vêm sendo emitidas em formato digital e transitam entre os registros públicos e as chamadas centrais de registro e de custódia.
[2] – Cédula – forma cartular ou escritural?
As cédulas podem ser emitidas em formato cartular ou escritural. A forma escritural da cédula não significa que o título deva ser necessariamente emitido em formato eletrônico, embora essa seja uma prática consolidada no mercado. Serão escriturais somente os títulos de crédito que se destinam à custódia em instituições financeiras1 e poderão ser lavradas por escrituras públicas ou particulares2. Significa dizer que toda a movimentação do título escritural é rastreada em sistemas eletrônicos de registro3.
Importante salientar que as cessões, por exemplo, não são objeto de registro ou de averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente (§ 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004), embora representem uma modalidade de transmissão da propriedade fiduciária pela cessão do crédito. Essa heterodoxia assistemática foi denunciada por mim há muito tempo: A CCI cartular, a transmissão da propriedade e a ilusão do registro.
Seja como for, a indicação – “forma escritural” –, referida neste provimento, abrange todas as espécies formais, o que pode representar uma vantagem para os emitentes. Sejam escriturais ou não, sejam destinadas às entidades custodiantes ou não, desde que em ambos os casos sejam eletrônicas ou digitais, penso que o acesso ao Registro de Imóveis acha-se franqueado, desde que observados alguns requisitos formais.
[3] – Cédula escritural – emissão eletrônica
As cédulas, como vimos, podem ser emitidas sob a forma escritural ou cartular, por meio de escritura pública ou instrumento particular.
Importante destacar uma tendência que se verifica no mercado financeiro que é a emissão dos títulos em formato eletrônico.
No caso, por exemplo, das CPRs – Cédulas de Produto Rural, a sua emissão, quando escritural, pode se dar em meios eletrônicos com o uso de “senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade” (§ 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994 com a redação pela Lei 13.986/2020).
Todavia, como já referido anteriormente (v. tópico Emissão de cédulas em meios eletrônicos, na postagem anterior), a emissão das cédulas, com a utilização de várias modalidades de assinatura digital, sempre deverá observar as “formas previstas na legislação específica”. Vejamos a redação do § 4º do art. 3º da Lei 8.929, de 22/8/1994:
§ 4º No caso de emissão escritural, admite-se a utilização das formas previstas na legislação específica quanto à assinatura em documentos eletrônicos, como senha eletrônica, biometria e código de autenticação emitido por dispositivo pessoal e intransferível, inclusive para fins de validade, eficácia e executividade.
NOTAS
1 CIR – Cédula Imobiliária Rural v. § 2º do art. 18, § 2º do art. 19 da Lei 13.986/2020; Cédula de Crédito Rural, v. art. 10-A do Decreto-Lei nº 167, de 14/1/1967;
2 Cédula de Crédito Imobiliária, v. § 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004: “A emissão da CCI sob a forma escritural ocorrerá por meio de escritura pública ou instrumento particular, que permanecerá custodiado em instituição financeira”.
3 A distinção acha-se na lei (§ 4º do art. 18 da Lei 10.931/2004). Cédula escritural é a que deve ser custodiada nas instituições financeiras. Remeto o leitor para um antigo roteiro elaborado por mim: item 4 – que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural? In JACOMINO, Sérgio. Cédula de Crédito Imobiliário – roteiro prático para o registrador. InBoletim Eletrônico do IRIB n. 593. São Paulo: IRIB, 18/12/2002. Acesso: https://www.irib.org.br/boletins/detalhes/3248.
E finalmente hoje o registrador Flauzilino Araújo dos Santos chega à presidência do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis brasileiro.
Considero que o ONR é a mais importante iniciativa que já se pode concretizar, porque trata de uma entidade civil de direito privado criada por lei e integrada, também por força de lei, pela Corregedoria Nacional de Justiça, o seu Agente Regulador.
O ONR materializa e concilia, assim, o regime constitucional de delegação, fiscalizado pelo Poder Judiciário.
É uma pessoa jurídica de direito privado, diretamente regulada pelo Poder Público, que, embora dela não participe, porque ela é integrada pelos registradores que exercem a atividade em caráter privado, a ela empresta a autoridade do Poder Público, como seu Agente Regulador por força de expressa disposição legal.
Assim, o ONR tem personalidade jurídica de direito privado sui generis, sem paradigma, porque traz na sua gênese a estatalidade que lhe empresta a autoridade do Poder Público.
É nesse sentido que o ONR se torna o mais legítimo interlocutor entre os delegados que exercem esse serviço público e o Poder Público delegante.
Na verdade, é o cordão umbilical do serviço público de Registro de Imóveis, que liga o poder delegante aos delegados privados, numa única entidade civil criada por lei e instituída por registradores e sob supervisão do Poder Público, com o objetivo comum de implantar o registro imobiliário em meios eletrônicos.
Agora, depois de criado por lei e instituído na forma da lei em Assembleia Geral, há de ser registrado, adquirir personalidade jurídica e, finalmente, instalado, para que inicie o cumprimento de seus fins legais e estatutários.
Eis a boa nova.
*Marcelo Martins Berthe é Desembargador do TJSP e Juiz-Auxiliar da Presidência do CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
No último dia 8/2, a jornalista Júlia Bezerra procurou-me para uma entrevista ao IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. As perguntas foram excelentes e nos deram a oportunidade de discorrer um pouco mais sobre o SREI e o ONR.
Com a autorização expressa da jornalista, publico na íntegra a entrevista.
De maneira geral, o que muda com o novo registro de imóveis do Brasil com o Provimento 89/2019?
Muda na prática. A prática é sempre a “prova dos nove” de todo modelo teórico. Há anos tínhamos uma boa modelagem conceitual do SREI (Sistema de Registro de Imóveis eletrônico), especificado pelo LSITec (Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico da Escola Politécnica da USP), em parceria com o CNJ – Conselho Nacional de Justiça.
Sob a direção do desembargador Marcelo Martins Berthe, trabalhamos, eu, Flauzilino Araújo dos Santos, Antonio Carlos Alves Braga Júnior, Adriana Unger, Volnys Bernal e tantos outros, arduamente, num modelo teórico que acabou lamentavelmente esquecido, embora sua adoção e utilização tenham sido recomendadas expressamente pela Recomendação CNJ 14/2014.
Faltava um órgão que pudesse dar efetividade e concretude aos projetos belamente concebidos, mas não executados. Estamos agora na iminência de pôr em prática aquele modelo (ou outro qualquer que o possa substituir com vantagem).
A seu ver, quais são os destaques positivos da nova regulamentação?
O aspecto mais importante é que ela estabelece padrões, fixa diretrizes e dá prazo para o projeto sair do papel e alçar voo. Os destaques positivos são os eixos orientadores:
(a) os próprios registradores (não empresas, não o mercado, não a administração judiciária) darão impulso e concretude ao SREI. Isto estava no caput da Lei 11.977/2009, mas, seja porque tardava a regulamentação, seja porque quando houve uma tentativa (Decreto 8.764/2016 – SINTER) ela era claramente inadequada, além de ilegal e mesmo inconstitucional, segundo juristas de escol, a efetivação do SREI dormitou praticamente uma década.
Depois, (b) fixa um modelo de interoperabilidade e interconexão que não tolera a ideia cômoda, mas perigosa, de concentração de dados. A tecnologia distribuída, tal e qual a plataforma da blockchain, é mais segura e conforme o espartilho constitucional, fixado na CF/1988, que delega a cada registrador do país a função pública registral e comanda a guarda e conservação in loco dos dados registrais (art. 22 e ss. da Lei 6.015/1973 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994). Dados distribuídos são mais protegidos! Além disso, a regulamentação não tolera a figura da subdelegação ou a prática de atividades para-registrais. Estamos às vésperas da vigência da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais e o modelo é inteiramente consentâneo com os princípios já adotados por registradores da Europa;
(c) autoriza a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, que terá a nobre, mas dificílima missão de implementar e operar o SREI (art. 76 da Lei 13.465/2017). Por fim, temos uma Corregedoria Nacional que desperta para os desafios do novo tempo.
Como se dará a adaptação dos cartórios aos novos serviços?
Em etapas. Hoje temos janelas criadas na internet que permitem o acesso dos usuários ao sistema registral. Mas isso não é propriamente o Sistema de Registro Eletrônico previsto na lei; é apenas uma plataforma que recebe as demandas em meios eletrônicos e as converte em papel – ou em algo parecido (PDFs que são impressos nas serventias). São elementos absolutamente acessórios, importantes, mas não suficientes para modernizar o sistema registral brasileiro.
De agora em diante será necessário um esforço muito maior do que criar sites elegantes na internet. Faz-se necessário promover uma mudança de paradigma no sistema registral. Afinal, saímos do império do papel para os domínios dos meios eletrônicos. Parafraseando Marshall McLuhan, autor de minha predileção e que tenho citado ultimamente, os meios eletrônicos não só “transportam, mas traduzem e transformam o emissor, o receptor e a própria mensagem”. Já escrevi que os meios (ou plataformas) eletrônicos vão conformar o sistema registral como um todo.
Isso é lento, é trabalhoso, exigirá investimentos, mas, acima de tudo, demandará o concurso de profissionais que possam aliar conhecimentos em áreas distintas como as de tecnologia e direito.
Essa transformação tarda já mais de 20 anos, desde quando lançava advertências em congressos de registradores, urgindo medidas modernizadoras de meus pares. Temo que nos reste pouquíssimo tempo. Nisto estamos agora concentrados.
O que o usuário ganha com os novos serviços?
As mudanças tecnológicas hão de conformar o registro de imóveis tornando-o mais ágil e seguro. O uso das novas tecnologias de informação e comunicação redunda em processos mais inteligentes, mais seguros e… mais baratos! A redução de custos é uma consequência inevitável do uso de recursos compartilhados, tudo isto visto na perspectiva da economia de escala.
Os serviços oferecidos na internet são mais baratos, rápidos e seguros. A segurança jurídica, tão cara aos registradores, deve agora aliar-se, com suporte em meios tecnológicos, à ideia de rapidez e modicidade. Esse fenômeno foi muito bem apanhado por Chris Anderson nos livros que escreveu e publicou: Cauda Longa, Free: grátis – o futuro dos preços etc.
Não tem sentido o cidadão pagar mais caro pelo acesso remoto do que pela visita pessoal aos cartórios…
Quais são as expectativas do mercado imobiliário quanto à implantação do sistema de registro eletrônico?
O mercado não espera. O arauto da Nova Sagres, Manuel Matos, sempre me dizia que já não devemos dormir com uma boa ideia; corremos o risco de vê-la executada por outros na manhã seguinte. Ele tem razão. Há, hoje, inúmeras iniciativas do próprio mercado avançando sobre as multisseculares atividades notariais e registrais. Isso é consequência gravosa da inércia dos próprios registradores.
Expressões tão caras ao sistema – publicidade, efeitos jurídicos, eficácia em relação a terceiros, autenticidade, certidão etc. – são hoje assimiladas por entidades registradoras que disputam nacos importantes da atividade, infiltrando-se na legislação civil de modo assistemático e desagregador.
Essas investidas serão bem-sucedidas? Trarão maior segurança ao mercado? Os cidadãos poderão confiar – como há séculos vêm fiando-se nas Notas e Registros Públicos?
São perguntas que devem ser respondidas por todos aqueles que atuam no microssistema do Direito Imobiliário e, especialmente, pelos registradores imobiliários do país, que agora têm a tarefa de correr contra o tempo e dotar o país de um bom e moderno sistema registral.
