Dobro-me à tarefa de interpretar e conjugar as disposições contidas na Medida Provisória 1.085/2021, baixada no lusco-fusco do ano findo, cotejando-as com a legislação do sistema registral brasileiro, buscando uma interpretação coerente e aproveitando o que de bom a medida provisória possa nos revelar.
Apresento à reflexão dos leitores alguns aspectos que poderiam ter sido objeto de debates e estudos antes que se consumasse a publicação da dita MP. São ideias e reflexões que julgo ainda válidas e que podem ser úteis, a fim de contribuir com o transcurso do processo legislativo ou de posterior regulamentação pela Corregedoria Nacional de Justiça.
Grande parte do texto já havia sido objeto de debates marginais travados no âmbito do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, entidade que tive a honra de presidir à época em que as discussões se iniciaram e tomavam corpo. Foi, então, produzida e apresentada a Nota Técnica 2/2020, de 6 de agosto de 2020, em que se concluía que as disposições legais e normativas já existentes seriam mais do que suficientes para que os cartórios de registro de imóveis pudessem operar o Registro de Imóveis Eletrônico, de forma totalmente digital[1].
No entanto, as discussões transcorreram num circuito estrito que envolveu agentes do governo federal, interlocutores do mercado e setores da própria categoria profissional. Ainda assim, como quem aparece de surpresa na festa sem ser convidado, oferecemos críticas bem fundamentadas ao projeto, quando, ainda no ano de 2020, as ideias germinavam e eram agitadas interna corporis entre alguns poucos registradores[2].
Lamenta-se que não tenha havido uma discussão pública travada diretamente com as lideranças mais qualificadas da corporação registral, nem com a comunidade jurídica. Não se ouviu, tampouco, a Academia, nem se auscultou os registradores que congregam em organismos internacionais como o IBEROREG – Rede Registral Ibero americana e IPRA-Cinder – International Property Registries Association, entidades com as quais o IRIB mantém estreitos laços de cooperação técnica, científica e doutrinária de onde se poderia haurir bons exemplos a inspirar iniciativas de modernização dos registros prediais brasileiros.
Uma proposta de reforma legal, de tamanha magnitude, deveria ter sido posta em audiência pública, quando não enviada como projeto de lei ao Congresso Nacional, o que deveria ter sido feito. Ainda agora tomamos conhecimento de que o PL 4.188/2021, que tramitava em regime de urgência, o rito especial foi suprimido pela Mensagem de Cancelamento de Urgência n. 67/2022, do Executivo Federal. Foi retirada a urgência do texto com o fim de ser “inserido na MP (medida provisória) 1.085 e o tema continua sendo prioritário”, segundo noticiou o Portal R7[3].
Tenho absoluta certeza de que os técnicos do governo, instados por registradores e imbuídos da melhor boa-fé, estabeleceram uma interlocução que se revelou, afinal, ruinosa. Faltou aos interlocutores a experiência provada na diuturnidade do mister registral vivida nas pequenas, médias e grandes serventias do Brasil, além da minguada representação institucional. Perdeu-se uma rara oportunidade de atualizar o marco legal do Registro Imobiliário e reformar, com zelo e prudência, a conhecida Lei 6.015/1973, contribuindo com o impulso de modernização do sistema, fato reclamado pela sociedade, pelo mercado e pela própria administração.
A iniciativa do Ministério da Economia ainda assim é louvável. Ela deveria ter passado pelos canais de representação institucional da categoria, vale dizer, pelo IRIB, entidade que indiscutivelmente representa todos os registradores imobiliários brasileiros e que foi a responsável pelas boas iniciativas que frutificaram ao longo dos últimos 50 anos.
O texto revela algumas boas ideias que, a seu tempo, serão destacadas e valorizadas no labor a que me dedico de anotar e comentar esta MP passo a passo. Não desconsidero os imensos riscos de comentar uma norma inçada de reconhecidas dificuldades, potencializadas pela atecnia na redação de seus dispositivos, mas é o que nos cabe agora.
Enfim, temos a missão de enfrentar a iniciativa e tentar, da melhor maneira possível, contribuir para o sucesso das reformas, escoimando do texto suas imperfeições – desde sempre percebidas e explicitadas –, destacando outras que são virtuosas e sobre as quais voltaremos oportunamente, na série de textos que se seguirão nos comentários aos artigos e dispositivos da referida Medida Provisória 1.085/2021.
No caminho do registro tinha uma pedra. Tinha uma pedra no meio do caminho…
Como diria Oswald de Andrade, somo tudo, incorporo – e como! Mas não digeri como deveria, amiga.
O Bispo Sardinha era um gajo velho e sarado.
A senda dos sistemas de informação é rica e especializada. Acha-se além da capacidade deste escriba esforçado. Fiz o que pude, mas deixei uma alameda como pista que pode nos levar a uma vasta planície. Hoje posto no Migalhas.
Alguém poderá se aventurar e escrever sobre os sistemas tradicionais e os modernos sistemas de informação que a serpentina registral inaugura como soluço de má-digerida modernidade.
Intuo que os sistemas registrais tenham outra natureza ontológica e uma etiologia distintas. Distingui-los da SERPE é muito tentador e pode ser revelador. E instrutivo.
Estive no domingo na Avenida São Luís, no espaçoso apartamento do Edifício Louvre, e eis que encontro o Dr. Ermitânio Prado inesperadamente tranquilo. Abriu a porta, e foi logo dizendo “…salut! Bonjour! Ça va?“.
Quando cumprimenta em francês (e não resmunga algo num alemão ininteligível) é sinal de que está de bom humor e disposto a conversar.
Disse-me que tem passado os seus dias de pandemia ouvindo a série de Trouvere Medieval Ministries. Tem podido sair de casa e caminhar pelas redondezas, como faz pelas manhãs, evitando os “miasmas do Baixo Augusta, infestado de ratos, putas e miseráveis tragados pela droga”, como diz quando está enfurecido.
Serve uma dose de Camus Cognac Cuvée e se põe a ouvir atentamente o que lhe digo. Depois de um tempo, cruza as pernas tranquilamente, lança um olhar cansado pela janela e fala como se encarnasse um personagem de O Rei da Vela:
– “O rosto impávido mira um futuro certo, escriba; mas, pasme!, os pés apontam para trás. A geleia-geral dessa modernidade curupira inaugura o monumento no Planalto Central do país. [cantarola] Viva a Bossa, sa, sa / Viva a Palhoça, ça, ça, ça, ça…”. E ri… “Querido Cartaphilus! O chato-boy crê no único que pode ver e, que incrível! vê tudo moderno. [Cantarola] o monumento é bem moderno. É de papel crepom e prata.
Rimos da representação afetada e algo ridícula, imitando o homúnculo do Le Grand Magic Circus de Jérôme Savary. Toma um trago e resmunga: “Tristes Trópicos, Registrador, tristes tropicalistas.”
Ficamos os dois em silêncio. Penso que compreendo a canseira imensa em face das intentonas modernosas da nouvelle vague registral que se desveste da tradição, sem lenço nem documento…
Ele sabe, eu sei, alguns já sabem: rondam grandes aflições no quintal. Porém, a Europa ensaia uma guerra, a sociedade acha-se metida de patas numa realidade mais distópica do que aquela que se vê nos cenários do Neuromancer, de Gibson, ou na ficção de P. K. Dick… Sexo, drogas, tecnologia, hipermaterialismo, transumanismo…
– “Huxley anteviu, H. G. Wells relatou”, disse, lançando um olhar melancólico ao pardo céu paulistano.
Novo silêncio. Quando ele se voltou, disse-lhe que estava estudando a teoria dos sistemas de informação e cotejando – se é que isso é possível – os dois “sistemas” que disputam as atenções neste exato momento – o SREI e o SERP.
O sistema centralizado de gestão e trânsito de dados registrais (SERP) revela seus objetivos claramente no art. 3º da MP 1.085/2021. Disse-lhe que este sistema parece-me, em essência, mais do que um simples hub, pois promove não só o trânsito de dados, mas produz, combina e irradia informação juridicamente transcendente à sociedade.
Disse-lhe que dados não são informação e que esta não é proclamação jurídica de situações jurídicas com transcendência real. A publicidade registral é inovadora da ordem jurídica estática… O trato sucessivo que se produz…
Ele me interrompe. Dispara, provavelmente se referindo à blockchain:
– Posta nos escaninhos etéricos, essa outra serpe, que se precipita em redes rizomáticas de elétrons, há de aninhar cada bloco feito ovo viperino no uterus de silício! Eis a recidiva da conhecida sedução preternatural.
Não entendo o que diz. Tento retomar. “A publicidade decorre de uma atividade pessoal, Dr. Prado, expressão de um jurista especializado”, enfatizo. “Ele proclama uma jurisdição voluntária. Um humano, Dr. Ermitânio! um ser humano dinamiza o trato e dá vida aos negócios”, digo quase em desespero.
Nova pausa. Novo trago. A mim causa perplexidade que se possa atribuir a um “sistema” faculdades, poderes e atribuições que são próprias, singulares, especializadas e trespassadas, pela via constitucional da delegação, a registradores singulares. O mister jurídico próprio do oficial não se compagina com as atividades desempenhadas por um “sistema” eletrônico de informações centralizadas.
Os instrumentos e ferramentas tecnológicos que são postos a serviço de juristas, em apoio às suas atividades de registração, não podem chegar a substituir esses profissionais do direito e transcender o seu mister registral.
Não sou ludita, nem ingênuo, disse. Esta mutação paradigmática que se avizinha há de ser bem compreendida e debatida por nossa comunidade de juristas – antes que avancemos nesta twilight zone das novas tecnologias aplicadas a atividades eminentemente jurídicas…
Ele me interrompe, pigarreando:
– “Serp, a velha serpe, serpente do pensamento que mente”. E cita alguma passagem obscura: “o diabólico chicote de víboras das ideias”…
Fecha lentamente os olhos e se deixa levar e lavar por dentro.
Quando me dou conta, ele já está com os olhos postos em mim, observando minha reação. E volta a recitar:
“SERPENT: PENSER PRESENT: SERPENT” (A.C).
Achei linda a declamação, mas não a compreendi de imediato. Vim a saber depois que citava Augusto de Campos a propósito de sua tradução de Paul Valéry.
Disse AUGUSTO DE CAMPOS, na introdução da sua belíssima tradução: ao “mirar para a própria cauda em direção ao passado, dentro de uma curva de movimento contrário; logo abaixo, o desenho de uma serpente que olha para trás, para a sua cauda, com a seguinte legenda: ‘Como? Isto também sou eu?’ Não seria lícito vê-la – à palavra present -, em tal contexto, como um anagrama de serpent?”. Daí a construção do lindo ideograma reproduzido logo acima.
Saí do apartamento estranhamente aliviado. De alguma forma, se insinuou em minha mente a ideia de que a serpente, de repente, faz-se tempo presente quando se depara com a própria cauda. Então, pensei: “bem, é hora de conter o que me contém”. E deixei-me estar em silêncio, respirando tranquila e pausadamente.
Este grupo de decretos forma um plexo significativo e devem ser tomados como um novo paradigma do Registro de Imóveis brasileiro.
Não será possível detalhar as razões pelas quais se formou este diagnóstico. É nosso dever, contudo, apresentar a todos os registradores brasileiros um quadro crítico relativamente ao tema do Registro Eletrônico e de como esse tema foi conduzido até aqui pelo Instituto.
A captura do Registro de Imóveis
Como todos sabem, deu-se a captura do Registro Eletrônico pelo Poder Executivo federal. Sem que se promovesse uma ampla consulta ou audiência pública envolvendo os principais protagonistas, que são os próprios registradores imobiliários brasileiros, o Decreto do SINTER foi baixado depois de um breve período em que o projeto original foi discutido e sucessivamente modificado em razão de críticas que recebeu desde o início.
O IRIB alinhou-se à Receita Federal desde a primeira hora. Elegeu o SINTER como a via oblíqua, lateral, para a regulação do Registro Eletrônico no país, declarando-se frontalmente contrário à regulamentação da Lei 11.977/2009 pelo Poder Judiciário.
O desenho da democracia totalitária
O olho que tudo vê – Big Brother
Convidado a participar do 1º Seminário Nacional da Rede de Gestão Integrada de Informações Territoriais (Brasília – dias 7 a 9 de outubro de 2013), fui um crítico do projeto, como se pode ver no texto “O SINTER e o desenho da democracia totalitária” de 16.10.2013 enviado aos organizadores do Seminário e aos registradores.
Logo em seguida, entre os dias 28 e 29 de novembro de 2013, realizou-se, no Rio de Janeiro, o VIII Seminário Luso-Brasileiro-Espanhol de Direito Registral Imobiliário, ocasião em que, debruçado sobre a minuta do decreto regulamentar do Executivo, de 18/11/2013, encetamos críticas à redação defectiva do regulamento, apontando, mas também a nossa preocupação com os rumos das discussões. O núcleo das críticas foi o art. 8º e seguintes da minuta, que representava, na prática, a criação de uma instância superior e supervisora da atividade registral. Tratava-se da criação de um super registro ao qual se subordinariam todos os registradores, convertendo-os em meros amanuenses laborando em etapas intermediárias do processo de registro.
Mais adiante, tendo sido aperfeiçoada a redação, agora debruçando-me sobre a minuta de 6/2/2014, enviei um alerta para os colegas registradores: SINTER – um sequestro de dados, datado de 7/2/2014. Nele deixava assentado que uma ampla discussão seria necessária entre todos os registradores: “se este modelo for sufragado pela categoria de registradores, sujeito-me, com críticas. Mas que não se consume uma mudança tão substancial sem ao menos uma ampla discussão da categoria!”. Dali a alguns dias retornaria ao mesmo tema, conclamando os registradores a uma reflexão sobre a tal minuta: “causa-me espécie que este tema esteja tão mal discutido entre nós” (Sequestro de dados – bis).
Os registradores dizem: “não”!
No mesmo diapasão manifestou-se Flauzilino Araújo dos Santos: “como presidente da ARISP, participei de duas reuniões em Brasília, e minha posição foi e é contrária à remessa de dados para formação de outros ambientes para prestação de informações registrais. Não é um sentir isolado e pessoal do presidente, mas a Diretoria da ARISP entende que esse tema deve, primeiramente, passar por ampla discussão com toda a classe de registradores” (Comunicado 2/2014, de 14/2/2014).
A crítica mais contundente viria, contudo, com a publicação da Carta de São Paulo, tirada na assembleia de registradores, reunidos no dia 15/2/2014 na cidade de Campinas. Depois de um longo arrazoado, os colegas declararam discordância quanto ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER, desaprovando os termos da minuta de decreto e postulando a convocação de um fórum nacional de registro de imóveis que envolvesse todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do Judiciário, do Executivo e do Legislativo e a sociedade civil. Esse fórum jamais se realizou.(Carta de Campinas – 15/2/2014).
A competência regulamentar é do Judiciário
Por fim, em 2/4/2014, o registrador Emanuel Costa Santos tocaria na ferida ao alertar que a competência para regulamentar a Lei 11.977/2009 era do Poder Judiciário, não do Executivo federal. (SINTER: a Federação, o Judiciário e os Registros Públicos). Aderimos à tese que desbordava aspecto não enfrentado em aulas e debates proferidos na EPM – Escola Paulista da Magistratura, ocasião em que sustentava a mesma posição (cf. Ata nº 04 – 26.10.2012). A tese da competência judiciária seria afinal consubstanciada no artigo Registro de Imóveis Eletrônico – Competência Regulamentar do Poder Judiciário (DIP. Ricardo et al. Registros Públicos e Notas – Conselho Nacional de Justiça: Atos Normativos Apontados Gestão Min. Nancy Andrighi. São Paulo: Quinta Editorial, 2015, p. 27).
O que poderia ter sido feito e não foi?
O Instituto seduziu-se pelo convite de uma Secretaria de Estado e acabou fazendo tábula rasa de nossas advertências e do comando legal incutido na redação do art. 37 da Lei 11.977/2009 que previu que os próprios serviços de registros públicos – e não o Executivo! – instituiriam o sistema de registro eletrônico.
É sempre bom bater na tecla: a responsabilidade de instituir o Registro Eletrônico havia sido cometida a nós e a sua regulamentação pelo Judiciário.
Por que não se guerreou a iniciativa governamental de carrear para o âmago da administração pública os dados registrais?
Qual resposta efetiva foi dada às nossas críticas – entre outras, de que caberia a nós, registradores, a tarefa de instituir o RE e ao Poder Judiciário a missão de regulamentar o Registro Eletrônico?
O IRIB abraçou a proposta do Governo Federal cuja defesa entusiasmada figurou no Comunicado IRIB de 19.5.2014. Neste documento, após várias críticas, acabaram por ser assimiladas várias de nossas restrições, mas o então presidente acabou manifestando o seu apoio ao projeto SINTER: “São visíveis os avanços resultantes da nossa intervenção. A Receita Federal do Brasil acatou nossos pleitos e hoje temos uma minuta de Decreto-Lei [sic] que – se aprovada na forma como está – representa um avanço para o Registro de Imóveis brasileiro. (Comunicado de 19.5.2014).
Ato culminante dessa escalada foi a ereção do SINTER como lema da campanha eleitoral da última gestão (Irib – chapa – propostas 2015-2016).
Conclusões
Nós criticamos leal, direta, convictamente, a iniciativa política das gestões anteriores.
Reconhecemos, por outro lado, a dificuldade para se posicionar criticamente em face das investidas governamentais. Isso não exime a liderança, contudo, da responsabilidade de ter conduzido esse assunto de maneira tão imperita e imprudente.
A estruturação dos dados, para formação de um Registro de Imóveis Eletrônico, talvez se torne possível pela via compulsória do decreto que regulamentou a Lei 11.977/2009. Não deixa de ser um triste paradoxo o fato de que a criação do Registro de Imóveis Eletrônico, a nós confiado, talvez se concretize por órgão exógeno à função registral.
Não podemos permitir. Não haveremos de fracassar neste desafio. Somos uma corporação respeitável. A nós foi conferida, pela lei, a tarefa de dar consistência e concretude ao Registro de Imóveis Eletrônico. Não podemos deixar vago um espaço que está sendo ocupado pelo Executivo Federal.
Algumas linhas sobre a informatização do Registro Imobiliário. 1996. Sérgio Jacomino, Kioitsi Chicuta e Ary José de Lima. Trabalho apresentado no transcurso do XXIII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis realizado na cidade de Fortaleza, Ceará, 1996.
Registro Eletrônico: a nova fronteira do Registro Público Imobiliário. 2010. Sérgio Jacomino. Parecer sobre o anteprojeto de regulamentação encaminhado pelo Ministério da Justiça. Sugestões colhidas na reunião de Diretoria do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Maio de 2010.
Registro de imóveis eletrônico – uma reflexão tardia? 2016. Flauzilino Araújo dos Santos. O Registro de Imóveis eletrônico é uma realidade presente no Brasil. Em que medida o sistema registral será afetado? Os registradores estão preparados para as mudanças? Uma reflexão sobre o desenvolvimento de novas tecnologias aplicadas ao Registro de Imóveis brasileiro.
Dez anos depois, o desfecho permite aferir o que aqui se sustentava.
A regulamentação do Registro Eletrônico não se fez pela via do decreto do Executivo. Fez-se onde dizíamos que devia fazer-se: a Lei 13.465/2017 criou o Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico — entidade dos próprios registradores —, o Conselho Nacional de Justiça regulamentou o SREI e a Lei 14.382/2022 instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos. O paradoxo que temíamos no fecho deste texto — o de que a criação do Registro Eletrônico, a nós confiada por lei, se concretizasse por órgão exógeno à função registral — não se consumou. A competência regulamentar do Judiciário e a titularidade registral do sistema prevaleceram.
O SINTER, por seu turno, encontrou afinal a sua medida. Reformulado pelo Decreto 11.208/2022, foi convertido em instrumento nitidamente cadastral e tributário pela Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a reforma da tributação sobre o consumo. Nela, o Cadastro Imobiliário Brasileiro passou a integrar o SINTER, e os imóveis urbanos e rurais devem nele inscrever-se (art. 265), servindo o cadastro de base à apuração do valor de referência dos bens (art. 256). Em agosto de 2025, a Instrução Normativa RFB 2.275 determinou aos serviços notariais e de registro a integração ao SINTER e a adoção do CIB como identificador único dos imóveis.
É o que sempre dissemos: o SINTER é cadastro, e cadastro fiscal. Não era, e não podia ser, o continente normativo do Registro de Imóveis eletrônico. Aquilo a que nos opúnhamos não era a integração de dados — necessária e legítima —, mas a subsunção do registro público à administração tributária, a conversão do registrador em amanuense de etapa intermediária de um processo alheio.
Registre-se, contudo, que a preocupação manifestada em 2014 sob o título “SINTER — um sequestro de dados” não se dissipou por inteiro. A administração tributária passa a dispor de acesso permanente a informações de titularidade, localização, área, uso e valor dos imóveis, e o descumprimento das obrigações de compartilhamento é comunicado ao Conselho Nacional de Justiça. A diferença — e ela é decisiva — está em que esse fluxo se dá agora a partir de um sistema registral concebido, mantido e regulamentado no âmbito próprio da função, e não como delegação de uma competência que a lei jamais retirou dos registradores.
Mantemos o texto tal como escrito em 4 de novembro de 2016, com a aspereza da hora. Servirá de registro de um debate que, afinal, se resolveu bem.
