Mês: julho 2020

A MP 992 e o “compartilhamento” da alienação fiduciária

SJ Doutrina , , , , , , , , , , , , , , , ,
Alienação Fiduciária - reforma da lei

Veio a lume a MP 992, de 16 de julho de 2020 que entre outros temas dispôs sobre “o compartilhamento de alienação fiduciária”, alterando a Lei 13.476, de 28/8/2017, a Lei 13.097, de 19/1/2015 e a Lei 6.015, de 31/12/1973.

A conversão em lei aparentemente vai preservar e sancionar os elementos que despontam como representativos dos interesses do mercado financeiro e do crédito imobiliário – além da repercussão no processo de registro –, razão pela qual lanço alguns tópicos para debates e discussões.

Resolvi fazer pequenas resenhas a partir de alguns dispositivos que interessam aos registradores. No dia em que escrevo, encerrado o prazo para apresentação de emendas, verifico que foram 116 apresentadas. Não tive tempo de me dedicar a cada uma delas, o que fica para os comentários que mais à frente se farão se e quando a medida provisória for convertida em lei. Até lá ficam registradas aqui as primeiras impressões.

A redação dada pelo art. 14 da Lei 13.476/2017 passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 9º-A Fica permitido ao fiduciante [1], com a anuência do credor fiduciário [2], utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza [3], desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original [4].

[1] – Todo e qualquer fiduciante?

Ou somente os que contratam operações da Lei 13.476/2017? A lei que ora se altera prevê requisitos para contratos de “abertura de limite de crédito”. Diz o seu art. 3º:

A contratação, no âmbito do sistema financeiro nacional, de abertura de limite de crédito, as operações financeiras derivadas do limite de crédito e a abrangência de suas garantias obedecerão ao disposto nesta Lei.

Como se vê, são disposições bem específicas, com regras e disposições exceptivas em relação à Lei 9.514/1997 e ao próprio CC (art. 1.368-B). Por ex., diz o art. 7º que o “registro das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito deverá ser efetuado na forma prevista na legislação que trata de cada modalidade da garantia, real ou pessoal, e serão inaplicáveis os requisitos legais indicados nos seguintes dispositivos legais [e cita artigos e incisos da Lei 9.514/1997]”.

Poder-se-ia entender que a regra do art. 9º-A também se aplicaria de modo restritivo, mas não parecer ser o caso. Vide, por exemplo, os comentários ao § 1º, infra.

[2] Credor fiduciário – anuência.

Credor originário ou atual? Ou ambas figuras se confundem? A redação é defectiva e aponta para a limitação da operação com os mesmos – credor e devedor.

A anuência referida no caput é do credor originário? Se não é, a posição contratual não será de mero anuente. Além disso, a parte final do dispositivo – “desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original” – parece indicar que a operação se dará entre os mesmos credor e devedor originais.

A impressão se robustece ainda mais com a leitura do inc. VII do § 1º do art. 9º-B, abaixo comentado. Fica-se com a impressão de que a lei se refere unicamente ao mesmo credor fiduciário, pois somente ele poderia contratar novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza. Além disso, não há previsão de fixação de grau entre as operações, mas apenas compartilhamento.

[3] Créditos de qualquer natureza.

Ou o dispositivo é iluminado pelo contexto da Lei 13.476/2017 ou “liberou geral”! Penso que podemos interpretar que estamos diante de operações de crédito de qualquer natureza, além dos contratos de “abertura de limite de crédito”.

[4] – Credor original. Contratação de novas garantias com o mesmo credor original? Os comentários supra já revelam a redação escorregadia da disposição legal.

§ 1º O compartilhamento [1] da alienação fiduciária de que trata o caput somente poderá ser contratado, por pessoa natural ou jurídica [3], no âmbito do Sistema Financeiro Nacional [2].

[1] – Compartilhamento.

A expressão soa bastante extravagante. O compartilhamento de garantias denota outros cenários – como alocação de riscos onde várias instituições financeiras concorrem para robustecer as garantias nas operações financeiras sem definição de graus ou de preferências.

No caso aqui tratado, em que as partes são as mesmas, o compartilhamento da garantia se dará com quem?  Quem compartilha algo, com alguém o comparte. A ideia não tem sentido se a regra do dispositivo se aplicar às mesmas partes.

Penso que se trate simplesmente de autorização legal para constituição de novas garantias fiduciárias autônomas sobre o mesmo bem e que elas coexistirão, sem gradação e preferência, no contexto negocial dos mesmos devedores e credores. Não estamos diante de uma típica operação “guarda-chuva”, em que a mesma garantia sustenta várias operações de crédito (art. 6º da Lei 13.476, de 28/8/2017).

A MP não prevê a garantia do mesmo imóvel em mais de um financiamento, por instituições financeiras distintas e com juros, condições, prazos diversos – em que o mesmo objeto da garantia será compartilhado com vários credores.

Depois de ter refletido um tanto, entrei em contato com alguns colegas que me confiaram suas impressões. São bons juristas e experientes advogados que vão propor aos parlamentares a alteração do art. 9º-B, como se indicará abaixo. A crítica deles se cinge ao seguinte:

“O compartilhamento é consequência (e não causa) da averbação. Esclarecimento quanto à natureza do título a ser apresentado. Esclarecimento quanto à ordem de prioridade/pagamento entre as diversas dívidas (necessário mesmo que haja um único credor, de modo a alocar corretamente o inadimplemento caso haja insuficiência superveniente do valor do imóvel)” 1.

Por outro lado, admitido que a modalidade, tratada nesta MP, represente uma nova obrigação e garantia acessória, com credores distintos, faz algum sentido a expressão compartilhamento, já que mais de um credor vai compartilhar o mesmo objeto da garantia.

[2] – Sistema Financeiro Nacional.

O SFN é formado por um conjunto de instituições, financeiras ou não, sob a regulação e fiscalização do Conselho Monetário Nacional, Banco Central do Brasil e CVM – Comissão de Valores Mobiliários. Além dos órgãos normativos e entidades supervisoras, temos os operadores financeiros: Banco do Brasil, CEF, bancos múltiplos, associações de poupança e empréstimo e de crédito hipotecário etc.

Aparentemente, a lei não se aplica para as modalidades de contratação entre pessoas privadas.

A alteração reprisa o art. 3º da Lei 13.476, de 28/8/2017.

[3] – Pessoa natural ou jurídica.

O credor só pode ser uma pessoa jurídica ou pessoa física que exerça quaisquer das atividades previstas no art. 17 da Lei 4.595/1964. A lei considera “instituições financeiras” as “que tenham como atividade principal ou acessória a coleta, intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira, e a custódia de valor de propriedade de terceiros”.

Já o devedor-fiduciante pode ser pessoa natural ou jurídica.

§ 2º O fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito de que trata o caput em benefício próprio ou de sua entidade familiar [1], mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim [2]. (NR)

[1] – Uso próprio ou entidade familiar.

O empresário individual equipara-se às limitadas e pode contratar (§ 6º do art. 980-A do CC). De outro modo, não poderia usar a faculdade legal para capitalizar e financiar a sua atividade econômica.

Alguns entendem que esse parágrafo deve ser suprimido. O tema deve ser tratado no âmbito da Lei 8.009/1990, em face dos riscos a que estão sujeitos os agentes financeiros que concedem financiamentos a “entidades familiares”, conceito aberto e repleto de equivocidades.

[2] – Declaração contratual.

Veremos que a declaração deve anteceder a contratação da garantia. V. inc. IV do § 1º abaixo.

“Art. 9º-B [1] O compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado [2] no cartório de registro de imóveis competente.

[1] – Nova redação.

Meus colegas de estudo propuseram uma nova redação para o artigo supra. Ei-la: “Art. 9º-B A nova dívida garantida pela alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbada no cartório de registro de imóveis competente, mediante a apresentação do título respectivo, ordenando-se em prioridade as obrigações garantidas, após a primeira, pelo tempo da respectiva averbação”.

[2] – Averbação.

A noção de principalidade e acessoriedade, tão debatidas na doutrina 2, perdeu completamente o sentido e nada justifica insistir no rigor da classificação metodológica dos atos de registro. Salvo a ideia generalizada de que os custos da averbação são em regra menores do que do registro — o que é óbvio, por se tratar de mero ato acessório –, a distinção já não tem sentido algum. Tanto faz, quanto fez.

Talvez os registradores devam abrir os olhos para o fato de que a sociedade enxerga o sistema registral – “cartorial” –como um aparato custoso e excessivamente burocrático. O processo é complexo e intrincado e se ajusta de modo moroso em face das novas demandas eletrônicas, que tendem a diminuir custos, agilizar e racionalizar processos, a dar velocidade e segurança às transações e atividades registrais.

Paradoxalmente, na sociedade digital só os Registros de Imóveis ditos “eletrônicos” são mais caros que os feitos no balcão das serventias…

§ 1º O instrumento de que trata o caput, que serve de título ao compartilhamento da alienação fiduciária, deverá conter [1]:

[1] – Redação.

Uma vez mais, meus colegas de estudo sugerem uma nova redação, já que ocorre aqui, uma vez mais, a expressão compartilhamento. Vejamos como apresentam uma redação mais enxuta: “§ 1º O título de extensão da alienação fiduciária deverá conter”.

I – valor principal da nova operação de crédito;

II – taxa de juros e encargos incidentes;

III – prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;

IV – declaração do fiduciante [1], de que trata o § 2º do art. 9º-A, quando pessoa natural;

[1] – Declaração do fiduciante.

A declaração é parte integrante do contrato. Como a limitação é de acesso, anterior à concessão do crédito, penso que não pode ser admitida em documento à parte ou apresentada após a contratação (p. ex. no ato de registro).

V – prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante;

VI – cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente [1], por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária;

[1] – Natureza do direito real de garantia.

Essa cláusula é especificação da própria natureza da garantia real. Seria, realmente, necessária? Sem ela o fiduciante não poderia usar livremente do bem gravado?

VII – cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito [1], faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e

[1] – Teoria do dominó – cai uma, caem todas.

O inadimplemento e ausência de purgação de mora de qualquer das obrigações garantidas tornam vencidas antecipadamente, e exigíveis, as demais obrigações na totalidade.

VIII – cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 [1] da Lei nº 9.514, de 1997, deverão ser cumpridos.

[1] – Requisitos de validade.

Aparentemente, há um equívoco. A indicação do art. 27 da Lei 9.514/1997 trata das providências sucessivas à consolidação da propriedade. Não ocorrendo qualquer modificação, é recomendável deixar a própria Lei 9.514/1997 tratar da matéria.

§ 2º As operações de crédito, no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, poderão ser celebradas por instrumento público ou particular [1], mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, pelas formas admitidas na legislação em vigor, inclusive por meio eletrônico [2].

[1] – A forma não importa.

Tanto faz para o legislador a forma do título – que deixou há muito de ser um requisito substancial dos contratos de garantias reais.

[2] – Títulos eletrônicos.

Ia implicar com a expressão “meio”, que é suporte, via de acesso ou de armazenamento de dados (v. definições do art. 1º da Lei 11.419/2006). Confunde-se o continente com o conteúdo. O meio dos animais marinhos é a água, o do primata é o ar. Mas vá lá, celebração de instrumento eletrônico ou por meio eletrônico acaba dando no mesmo. Melhor seria grafar que o título poderá ser formalizado por instrumento público ou particular, admitida a forma eletrônica.

A questão central, aqui, é a dispensa da garantia de autenticidade (i. e. de autoria), que somente os certificados digitais, previstos no § 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2002, ou no inc. I, § 2º, do art. 3º da MP 983/2020 (assinatura qualificada) ou o reconhecimento de firma permitem aferir e autenticar.

§ 3º As disposições do inciso II do caput do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, aplicam-se à dispensa do reconhecimento de firmas e às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária [1].

[1] – Até que enfim alguém percebeu.

Os instrumentos celebrados por instituições que atuam no âmbito do SFH (e que integram o SFN) não necessitavam da autenticação (inc. II, in fine, do art. 221 da LRP). Teoricamente, somente esses instrumentos escapavam do preenchimento do pré-requisito do reconhecimento de firma ou de autenticação. Alguém muito bem informado resolveu o problema. Mas o resolveu de modo defectivo. A contrario, todos os demais contratos de alienação fiduciária, celebrados fora do contexto do SFH, devem ter a firma reconhecida. 

“Art. 9º-C Constituído o compartilhamento da alienação fiduciária, a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados [1].

[1] – Texto rebarbativo.

Novamente a expressão compartilhamento, tão extravagante e inamistosa para os ouvidos dos juristas.

I – ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada; e

II – ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.[1]” (NR)

[1] – Averbação de cancelamento

O inciso I do art. 251 da LRP trata especificamente do cancelamento da hipoteca. Em vez de inserir na própria LRP as disposições relativas ao processo de registro, preferiu a  MP investir na profusão assistemática de disposições concernentes ao processo registral. Notem que o reconhecimento de firma não está dispensado, mesmo quando a quitação provenha do agente financeiro e por meio eletrônico; vigora, portanto, o disposto no inc. II do art. 221 da LRP.

“Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais [1].

[1] – Mesmo credor?

V. inc. VII, § 1º do art. 9º-B supra.

§ 1º Na hipótese prevista no caput, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997.

§ 2º A informação sobre o exercício, pelo credor fiduciário, da faculdade de considerar vencidas todas as operações contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, nos termos do disposto no caput, deverá constar da intimação[1] de que trata o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997.

[1] – Intimação – faculdade do credor.

Diz o § 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997 que, a requerimento do fiduciário, o oficial do Registro de Imóveis intimará o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, a satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem.

O Oficial deverá destacar a informação sobre a faculdade concedida pela lei ao credor.

Mas cá entre nós: informar que o credor tem a faculdade de exercitar o direito ou que o exercerá contra o devedor fiduciante no caso concreto são coisas distintas, já que essa faculdade vem explicitada no contrato (inc. VII, § 1º do art. 9º-B).

§ 3º Serão incluídos no conceito de dívida de que trata o inciso I do § 3º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, os saldos devedores de todas as operações de crédito garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.

§ 4º O disposto no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997[1], não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural[2].

[1] – Extinção da dívida.

Reza o “§ 5º: Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º”…

[2] – Exceto… “quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural”. Eis o contubérnio negocial (crédito imobiliário + “abertura de limite de crédito”) que pode ocorrer com o compartilhamento do objeto da garantia. Nesse caso – e o registrador deve estar atento a isso – não pode ser cobrado o saldo remanescente.

§ 5º O disposto no art. 54 da Lei nº 13.097, de 2015[1] [2], aplica-se às contratações decorrentes do compartilhamento de alienação fiduciária.” (NR)

[1] – Concentração na matrícula.

Reza a Lei nº 13.097, de 2015: “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações”

[…].

[2] – “Pegar no tranco”.

Curioso o ecossistema do direito processual brasileiro. Certas disposições claríssimas da lei não são percebidas pelos operadores que têm a visão aparentemente obscurecida pela praxe processual viciada por decisões iterativas que ignoram dispositivos legais longevos que consagram a eficácia do registro e a inoponibilidade dos fatos não inscritos.

O que se haverá de entender por “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”? Será necessário dizer acacianamente que um direito real de garantia é um direito real de garantia? A melhor maneira de reforçar a “eficácia” da inscrição registral (outra expressão que se acha no art. 54 da lei citada) é modificar a forma da publicidade registral, que deve revelar claramente a situação jurídica dos titulares de direitos sobre bens imóveis, sem embalar, nas profusas certidões expedidas em forma reprográfica, as vicissitudes e circunstâncias que já não vigem, como atos cancelados direta ou indiretamente, anotações, averbações esclarecedoras, de cancelamento etc.

[2-a] – Babel informativa.

Essa babel informativa será potencializada se for aceita a emenda 286 oferecida ao PLC 20, de 2020, da Medida Provisória 944/2020, que passaria a vigorar acrescido do seguinte:

“Art. 18-A. O credor ou apresentante poderá solicitar ao tabelião de protestos, diretamente ou por intermédio de sua Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, o envio da anotação e registro do débito protestado, mediante pagamento dos valores dos emolumentos nas mesmas bases dos valores exigidos para o ato elisivo do protesto e demais despesas, inclusive aquelas exigidas para integração de dados e derivados, relativos à remuneração e custos operacionais devidos à manutenção, gestão e ao permanente aprimoramento do sistema e estrutura da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados, para averbação na matrícula dos bens imóveis de sua propriedade plena e nos órgãos ou sistemas de registros de propriedade e gravames veiculares e de outros bens móveis, por ele indicados, para preservação da exigibilidade do crédito protestado e elidir prejuízos a terceiros de boa fé, observando-se o seguinte:

I – será expedida nova intimação ao devedor, nos termos dos artigos 14 e 15 da Lei n 9492, de 10 de setembro de 1997, dando-lhe o prazo de 15 dias úteis para saldar o débito, e requerer o cancelamento do protesto, sob pena das averbações de anotações requeridas;

II – não atendida a intimação, ou não havendo questionamento judicial dentro desse prazo, o débito protestado será enviado para as averbações e anotações solicitadas;

III – O cancelamento das averbações realizadas pelos cartórios de registro de imóveis ou as anotações pelas entidades ou órgãos dos débitos protestados, depende do prévio cancelamento do protesto comunicado pelo tabelionato de protestos

Haverá expressão mais nítida de subversão do sistema registral (e notarial) do que este? Abstenho-me de comentar essa aberração jurídica. Certamente não passará despercebida aos que ainda se mantêm sãos nesse “novo normal” que nos impõe a pandemia.

Art. 15. A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. …………………………………………………………………………………………..

II – ………………………………………………………………………………………………..

33. do compartilhamento de alienação fiduciária por nova operação de crédito contratada com o mesmo credor, na forma prevista na Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017.”[1] (NR)

[1] – O acessório que virou principal.

Tenho qualificado de “mixórdia registral” as recentes reformas legais e normativas que, muitas delas, são impulsionadas pelos próprios registradores imobiliários. O mistifório registral decorre da geleia geral da cultura jurídica brasileira. Nosso caso revela um subproduto desse fenômeno. O melhor seria qualificar todos os atos registrais – averbações e registros – como “inscrições” e com isso acabar com a babel classificatória.

A expressão “averbação” remonta às origens do regime da publicidade hipotecária 3. Afrânio de Carvalho nos lembra que a averbação sempre ostentou uma posição fixa no direito formal, “isto é, à margem do assento sobre o qual o ato modificativo influi, o que bem se compreende por ser um assento por verba” 4. É um elemento acessório e que sempre pressupôs a existência do ato principal, à margem do qual se alocava a verba. Diz ainda que “não é ontológica a diferença entre a inscrição e a averbação, que surgiu devido ao modelo do livro, dotado de margem para aposição de verba”5.

A importância dos meios de suporte material na configuração dos processos de registro é patente. Se já não havia qualquer sentido acolher a expressão averbação na Lei 6.015/1973, já que não há “margem” na matrícula para situar o ato acessório, com muito mais razão ainda a sua manutenção no âmbito do SREI é simplesmente arcaísmo que resiste bravamente unicamente em razão da tradição.

NOTAS

1 Os colegas se manifestaram em comunicação privada com o editor do Observatório do Registro e autorizaram a veiculação de suas críticas e opiniões. Oportunamente eles produzirão material de caráter doutrinário sobre os temas tratados nesta medida provisória.

2 SERPA LOPES distinguia muito bem as hipóteses. Depois de tratar da transcrição e da inscrição (atos principais), disse que temos “a averbação, quando se cogita de atos ou fatos, fora das duas categorias principais supracitadas, mas que, nada obstante, possam ou modificar a situação jurídica normal dos titulares de direito real ou mesmo a própria situação física do imóvel, como a mudança de numeração, a transformação em edifício de apartamento, etc.”. SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registos públicos, v. I, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 27.

3 V. art. 18 e ss. do Decreto 482, de 1846.

4 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982.

5 Idem, ibidem.

Post Scriptum

A MP 992/2020 não foi convertida em lei e teve seu prazo de vigência alterado em 12/11/2020.

ATO DECLARATÓRIO DO PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL Nº 144, DE 2020

O PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL, nos termos do parágrafo único do art. 14 da Resolução nº 1, de 2002-CN, faz saber que a Medida Provisória nº 992, de 16 de julho de 2020, que “Dispõe sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio porte, sobre o crédito presumido apurado com base em créditos decorrentes de diferenças temporárias, sobre o compartilhamento de alienação fiduciária e sobre a dispensa do cumprimento de exigências de demonstração de regularidade fiscal nas operações praticadas pelo Banco Central do Brasil em decorrência do disposto no art. 7º da Emenda Constitucional nº 106, de 7 de maio de 2020, e altera a Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017, a Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973”, teve seu prazo de vigência encerrado no dia 12 de novembro de 2020.

Congresso Nacional, 13 de novembro de 2020

Senador DAVI ALCOLUMBRE

Presidente da Mesa do Congresso Nacional

Este texto não substitui o publicado no DOU de 16.11.2020

LGPD e o Registro de Imóveis – informação à CGJSP

SJ IRIB, LGPDP, NEAR , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
LGPD - direito à privacidade
LGPD – direito à privacidade

Apresentação

A informação que o leitor vê abaixo foi o resultado de debates internos da diretoria do IRIB. A informação que afinal foi encaminhada à CGJSP pode ter sido modificada em virtude de sugestões recebidas no transcurso das discussões.

Posteriormente, a 10/9/2020, seria publicado o parecer proferido no Processo CG 109.323/2019 e editado o Provimento CG 23/2020 que dispôs sobre “o tratamento e proteção de dados pessoais pelos responsáveis pelas delegações dos serviços extrajudiciais de notas e de registro de que trata o art. 236 da Constituição da República e acrescenta os itens 127 a 152.1 do Capítulo XIII do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça”.

O dossiê relativo ao dito processo pode ser consultado na Kollemata: https://kollsys.org/pdp

Disponibilizo aqui o teor da informação tal e como foi debatida no âmbito do IRIB. (SJ).

IRIB – passado e futuro

O INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL – IRIB, entidade representativa da classe dos registradores de imóveis, inscrito no CNPJ sob o nº 44.063.014/0001-20, com sede na Av. Paulista, 2.073 – Horsa I – Conjuntos 1.201 e 1.202 – Bairro Cerqueira César, CEP.: 01311-300 – São Paulo/SP, vem, respeitosamente, por meio de seu Presidente, Sérgio Jacomino, à presença de Vossa Excelência, apresentar sua MANIFESTAÇÃO em relação ao processo em epígrafe, que tem por proposta a edição de norma regulamentando a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD (Lei nº 13.709/2018), conforme segue adiante.

O IRIB, ao longo da última década, dedicou-se com especial interesse ao tema da proteção de dados pessoais na perspectiva da publicidade jurídico-registral. Assim, no já longínquo ano de 2005, na cidade de São Paulo, o Instituto promoveu o Encontro Internacional Proteção de Dados, Novas Tecnologias e Direito à Privacidade nos Registros Públicos [mirror], evento que congregou juristas brasileiros e do exterior, reunidos para discutir temas relacionados com os que são objeto deste processo 1.

Mais recentemente, no transcurso dos anos de 2011 e 2012, dedicamo-nos a construir o arcabouço conceitual do SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, em projeto capitaneado pelo CNJ, com colaboração dos registradores imobiliários paulistas e apoio científico do LSI-TEC – Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico.

O resultado dos trabalhos empreendidos naquele núcleo foi repercutido em ato pioneiro, baixado pela Eg. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, por meio do Provimento 42/2012, posteriormente assimilado e veiculado por meio da Recomendação CNJ 14/2014, com o estabelecimento de regras gerais e diretrizes que deveriam ser observadas pelas Corregedorias dos Estados 2.

Na documentação técnica recepcionada pelo Conselho Nacional de Justiça, há um claro delineamento das funções registrais em meios eletrônicos em atenção à tutela dos dados privados dos titulares de direitos inscritos. As diretrizes que visavam preservar, de um lado, a privacidade dos dados pessoais e por outro vincavam os limites da publicidade registral em meios eletrônicos, tal e como serão abordados no parecer que se segue, foram objeto de intensos debates. Sobre o tratamento de dados pessoais, no ambiente eletrônico do SREI, ficou assim consignado nos documentos do SREI:

“Os dados do SREI possuem informações críticas relacionadas à privacidade das pessoas, como, por exemplo, endereço, estado civil, bens de direito que possui e valores destes bens de direito. Apesar da obrigatoriedade de acesso público destas informações, este acesso deve ser controlado a fim de garantir a privacidade dos dados das pessoas.

Os dados dos colaboradores também são informações que devem ser tratadas de forma a garantir a privacidade das informações” 3.

A construção da arquitetura do SREI recepcionava as conclusões a que chegaram os registradores pelos trabalhos pioneiros desenvolvidos e promovidos pelo IRIB.

Posteriormente, no bojo da NEAR-lab (Laboratório do Núcleo Avançado do Registro Eletrônico de Imóveis), incubado na atual gestão no IRIB, sob a coordenação da engenheira mecatrônica M.Sc. ADRIANA JACOTTO UNGER, promoveu-se a POC-SREI (proof of concept do SREI), em que os temas teóricos ventilados nos encontros e nos projetos desenvolvidos pelo CNJ ganharam concretude e aplicação prática 4.

Mais recentemente, entre os dias 2 e 3 de setembro de 2019, em parceria com a Escola Paulista da Magistratura e a ARPEN-SP, o NEAR-lab e o IRIB promoveram o seminário Proteção de Dados Pessoais e os Registros Públicos, evento que congregou registradores, magistrados e outros profissionais do direito interessados no tema. Os artigos e palestras foram registrados nas páginas do tradicional Boletim do IRIB em Revista, cuja edição circula entre juristas e profissionais da área de registros e notas 5.

O pequeno sumário do trabalho desenvolvido ao longo dos últimos anos pelo IRIB se justifica para que Vossa Excelência possa ter acesso ao material que reputamos de grande valia para as importantes decisões que serão tomadas pela Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo.

Diretrizes – a missão do IRIB

O IRIB congrega os registradores imobiliários de todo o Brasil. No intuito de se obter diretrizes potencialmente aplicáveis a todo o país, este Instituto buscou a elaboração de parecer sobre a repercussão da Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – Lei Federal n. 13.709, de 2018 – nos registros de imóveis (v. anexo), coordenado e elaborado pelo Prof. Dr. Juliano Souza de Albuquerque Maranhão, do Departamento de Filosofia e Teoria Geral do Direito da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, no âmbito do Instituto Legal Grounds for Privacy Design (Instituto LGPD – www.institutolgpd.com).

Os objetivos que nos animaram a aprofundar os estudos com o Prof. Dr. Juliano Maranhão foram os de municiar os órgãos reguladores do Registro de Imóveis eletrônico no sentido de indicar diretrizes e traçar as linhas gerais que poderão ser aproveitadas para a atividade própria de órgãos reguladores e correcionais do Poder Judiciário.

Finalidades precípuas da publicidade jurídico-registral

Ao tratar do Registro de Imóveis e de suas finalidades essenciais, o Parecer, em suma, concluiu que a lavratura de certidões pelos registradores não se destina à veiculação de dados, mas sim à produção de um meio jurídico de prova. Esta conclusão serviu de base às proposições apresentadas adiante naquilo que diz respeito ao poder-dever dos registradores de “lavrar certidão do que lhes for requerido” e de “fornecer às partes as informações solicitadas”.

Segundo mencionado Parecer, os registradores imobiliários atuam como responsáveis pela configuração da realidade jurídica, ou do “mundo jurídico” (Rechtswelt), constituída por um conjunto de posições e relações jurídicas derivadas de regras jurídicas. Quando o registrador certifica que alguém é proprietário, ou usufrutuário, de um certo e determinado imóvel, está enunciando um conjunto de vínculos jurídicos, resultantes de regras constitutivas de direitos objetivamente válidas. O registrador, ao registrar e certificar, atua como longa manus da sociedade organizada na alocação de posições jurídicas pelos mecanismos da qualificação e da publicidade registrais.

Disso resultam consequências importantes para a publicidade registral. Segundo o Parecer, a publicidade, e a sua efetivação pelo registrador – por exemplo, ao emitir uma certidão – não tem por finalidade a difusão das informações contidas no registro, mas sim a criação de um fato institucional por meio de um ato performativo, ou seja, um ato consistente em um mecanismo válido de prova para quem pretenda realizar negócios jurídicos sobre um certo bem.

Diante destas conclusões, como uma primeira sugestão, mostra-se conveniente consagrar em texto normativo a inadmissibilidade, já reconhecida desde muito tempo pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo6, da consulta direta aos livros pelo interessado. O papel do registrador como “mediador” entre os livros e o interessado é reforçado pela nova Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais, ao torná-lo garante do direito à autodeterminação informacional.

Certidão de inteiro teor

Outro ponto relacionado à finalidade da publicidade registral, ainda segundo o mencionado Parecer, diz respeito à emissão de certidões pelos registradores contendo elementos históricos da matrícula que se revelem irrelevantes para garantir a segurança das transações imobiliárias atuais, tais como aquisições anteriores, ônus e constrições já cancelados direta ou indiretamente etc. O fornecimento indiscriminado de certidões com estes dados violaria, potencialmente, o direito à autodeterminação informacional.

Nessa medida, advém uma profunda mudança na prática atual na expedição de certidões pelo Registro de Imóveis, já que o fornecimento de certidões de inteiro teor não se coadunará com o novo ambiente legal. No fornecimento de certidão do Registro de Imóveis dever-se-á dar publicidade tão somente das situações jurídicas vigentes: direitos reais atuais e ônus ativos que recaiam sobre o imóvel, na forma da lei. Essa mudança, contudo, exigirá dos oficiais de registro um considerável período de adaptação, já que o fornecimento de certidões da situação consolidada do imóvel exigirá, dos registradores, análise detida e percuciente da situação do registro antes da expedição de cada certidão.

Período de transição – cronograma e planejamento

O planejamento de prazo e de medidas para a transição é questão que exige maiores estudos, já que trará implicações complexas na realidade prática na diuturnidade das tarefas empreendidas pelas delegações extrajudiciais.

Sugere-se, para tal mister, a criação de grupo de trabalho misto, composto de magistrados e registradores, para estudar especificamente esse tema, a fim de verificar as medidas necessárias a serem adotadas na prática e o prazo requerido para a adaptação.

Por outro lado, a definição de um cronograma temporal para saneamento de todas as matrículas pode ser igualmente uma solução. Outra possibilidade pode ser a postergação até a implementação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), já que ele tem norma que levará a resultado semelhante: conforme observa-se no art. 10, 3, do Provimento 89 do Conselho Nacional de Justiça, foi estabelecido como um dos pilares do SREI a realização da “primeira qualificação eletrônica” e a abertura da matrícula eletrônica. Esta primeira qualificação deverá ser feita de maneira a se obter a situação “consolidada” do imóvel quando da migração ao meio eletrônico, e o consequente descerramento da matrícula eletrônica, formada por dados estruturados. Esta matrícula eletrônica, por sua própria essência, será publicitada por meio de certidões fundadas na situação jurídica atual do imóvel no momento em que solicitadas, nada revelando, como regra, dos fatos e atos anteriores que não mais projetem efeitos jurídicos sobre o bem. Com isso, tem-se que a incompatibilidade da certidão em inteiro teor da matrícula com a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais estará saneada, salvo melhor juízo, pela estruturação do SREI baseada no uso da matrícula eletrônica, tal como previsto no Provimento CNJ n. 89/2019.

A mudança na estrutura das certidões, contudo, não decorre da mudança da plataforma do registro em suporte papel para o registro em suporte eletrônico. A mudança se impõe pelo novo marco legal sobre a proteção de dados pessoais.

Ainda, é certo que caberá a esta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça definir o melhor momento e o período de transição para que tal mudança seja colocada em prática. Os estudos sobre a transição precisam levar em consideração as dificuldades inerentes à mudança de tal prática, de forma a compatibilizar as demandas do novo marco legal com as limitações operacionais existentes na rotina das unidades extrajudiciais.

Assim, como uma segunda sugestão, apresenta-se a adoção como padrão de publicidade registral imobiliária, após período de transição a ser definido, do uso da certidão consolidada – espécie de certidão por quesitos – cujo fornecimento não exigirá qualquer justificativa do solicitante; e, por outro lado, o fornecimento da certidão integral de atos presentes e passados como modalidade excepcional de publicidade, demandando demonstração de interesse.

Observe-se que segundo o já mencionado Parecer, o art. 17 da Lei n. 6.015 de 1973 somente é compatível com o reconhecimento pelo Supremo Tribunal Federal do status constitucional do direito à autodeterminação informacional quando a dispensa de interesse estiver restrita às situações em que a certidão é expedida para que sejam produzidos os efeitos próprios da função registral.

Por conseguinte, naquilo que diz respeito aos deveres de indicação de um Encarregado pelo Tratamento de Dados Pessoais (Lei n. 13.709 de 2018, art. 23, III), da formulação e adoção de regras de boas práticas e governança (Lei n. 13.709 de 2018, art. 50), de relatórios de impacto à proteção de dados pessoais (Lei n. 13.709 de 2018, art. 38) e o exercício de acesso facilitado pelo titular dos dados (Lei 13.709 de 2018, art. 9º), sugere-se a formulação de autorização para que possam os registradores adotar soluções coletivas ou colegiadas, por exemplo, por meio do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

Trânsito eletrônico de dados

Não são unicamente relevantes, para as considerações trazidas a este processo, as questões relacionadas com o output do sistema – como a publicidade registral, expedição de certidões, informações etc. Releva, igualmente, o input, ou seja: o acesso e o trânsito de informações entre os usuários e os oficiais de Registro de Imóveis.

Merecem especial atenção a entrada de títulos, requisições e as várias demandas que aportam o sistema registral eletrônico em meios digitais, transitando por entidades intermediárias – como Centrais Estaduais e o próprio ONR. Ou seja, além da mudança na estrutura das certidões, o Parecer aponta ainda para outras importantes repercussões da LGPD no âmbito do Registro Imobiliário, impondo-se cuidadoso estudo na compreensão dos intercâmbios eletrônicos entre os usuários e as serventias, destinatárias e emissoras de informações – o que poderá ser apreciado pelo grupo de estudos ora proposto.

Por fim, há aspectos que, salvo superior entendimento de Vossa Excelência, igualmente devem merecer a consideração da autoridade judiciária: o compartilhamento de dados pessoais com terceiros (entidades públicas e privadas), além do planejamento da uniformização de práticas e estruturação de governança sobre proteção de dados e privacidade no âmbito registral, a elaboração de Relatórios de Impacto à Proteção de Dados Pessoais, avisos de privacidade, designação de Encarregado pelo Tratamento de Dados Pessoais, entre outros temas relevantes e conexos.

Ao ensejo, renovamos nossos protestos da mais alta estima e distinta consideração, ao mesmo tempo em que permanecemos à disposição de Vossa Excelência para quaisquer esclarecimentos julgados necessários.

São Paulo, 9 de julho de 2020.

SÉRGIO JACOMINO
Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB

NOTAS

1 O encontro internacional foi promovido pelo Irib em parceria com a AASP – Associação dos Advogados de S. Paulo, e se realizou entre os dias 28 e 29 de setembro de 2005, reunindo cerca de cem operadores do direito, todos voltados para as palestras e debates com os maiores especialistas em direito registral e informatização de Espanha e Brasil. Buscou-se a melhoria do sistema registral imobiliário em face dos avanços tecnológicos e revelando preocupação com a preservação do direito à privacidade, indispensáveis ao Estado Democrático de Direito e ao desenvolvimento socioeconômico do país. O resultado pode ser conferido na Revista de Direito Imobiliário, ed. 59, de dezembro de 2005, com seção especial dedicada ao tema. Vide Boletim do IRIB n. 322, jul./set. 2005, pp. 118 et seq.

2 V. art. 1°: “Recomendar às Corregedorias Gerais da Justiça que na regulamentação ou na autorização de adoção de sistema de registro eletrônico por responsável por delegação de Registro de Imóveis, inclusive quando prestados com uso de centrais eletrônicas, sejam adotados os parâmetros e requisitos constantes do modelo de sistema digital para implantação de Sistemas de Registro de Imóveis Eletrônico – S-REI elaborado pela Associação do Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológicos – LSI-TEC em cumprimento ao contrato CNJ n° 01/2011”.

3 V. NAVA, Matteo; BERNAL, Volnys. SREI – Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário – Parte 4 – Auditoria Operacional de TIC – B – Requisitos para o Ambiente Operacional de TI. São Paulo: Lsitec/CNJ, 30/5/2012, item 3.2.10, p. 33. Acesso: https://kollsys.org/p4g.

4 Para acesso à POC-SREI, acesse: https://near-lab.com/2020/02/14/poc-srei/.

5 Para acesso integral à publicação: https://kollsys.org/p4h.

6 Cf. Processo CGJSP 42.249/2005. Acesso: https://kollsys.org/8oz