Reconhecendo sua finalidade social, a função jurídica da prescrição aquisitiva constitui um modo de adquirir o domínio dos bens pela posse durante certo lapso de tempo conforme os requisitos legais de cada país.
O documento que contém o título que acessa o Registro Público deve ajustar-se aos princípios de direito registral para garantia da segurança jurídica e para permitir a circulação dos direitos.
Cabe assinalar que existem planos de regularização fundiária mediante os quais se busca uma finalidade similar e que em sua aplicação, por insuficiente caracterização como direito de domínio e especialidade do imóvel provoca inscrições que, por não ajustar-se aos princípios enunciados, constituem fonte de inexatidão, provocam danos a terceiros e responsabilidades consequentes.
XVII Congresso do Centro Internacional de Direito Registral CINDER – Lima -Peru, 11-14 de outubro de 2010.
XVII Congresso do Centro Internacional de Direito Registral. CINDER. Lima –Peru, 11-14 de outubro de 2010.
Primeira comissão – conclusões
1
Os fundamentos econômicos formam parte da análise econômica dos direitos de propriedade. Consabidamente, a economia impõe que se enfatize que a vida consiste em uma série de tomada de decisões entre alternativas, decisões que são necessárias, já que os recursos são limitados. Nessas condições, a ciência econômica analisa qual decisão é mais eficiente. A eficiência é o ponto nevrálgico da economia, ponto que a distingue das demais ciências.
A propriedade privada se fundamenta nos seguintes pontos: de um lado, incentiva os investimentos a longo prazo; de outro, permite o redirecionamento de recursos escassos a quem, em cada momento, se encontre em condições de fazer um uso mais eficiente dos mesmos.
O primeiro, requer assinalar ao direito de propriedade faculdades de aproveitamento exclusivo. O segundo, a garantir a livre disponibilidade do direito, o que fundamenta, de um lado, o desestímulo à imposição de restrições ou vinculações da propriedade além de certos limites e, de outro, a atribuição, ao proprietário, do ius disponendi, exercitável mediante a liberdade de transferência e de liberdade contratual.
2
A análise econômica põe de manifesto que a forma mais eficiente de exploração dos recursos escassos é a propriedade privada – embora isto nem sempre seja possível, já que sua implantação acha-se dependente a uma série de custos que às vezes se tornam fatores impeditivos.
A diminuição eficiente de tais custos é, por conseguinte, requisito imprescindível para poder expandir a propriedade privada como regime de exploração dos recursos. Quando isso não seja possível, a alternativa é a propriedade comunal, que se apresenta de variadas formas, e, no limite, o regime de acesso livre, que se constitui na negação da propriedade e representa a forma mais ineficiente de exploração econômica.
Pode-se afirmar, portanto, na medida em que o equilíbrio entre custos e benefícios o permita, que o índice evolutivo parte da exploração em regime de acesso livre até a propriedade privada, passando pela propriedade comunal, a qual seria um estágio intermediário entre ambas as situações.
3
Os direitos de propriedade privada somente podem surgir quando os custos necessários para o seu estabelecimento e funcionamento sejam inferiores aos benefícios que produzem. Tais custos variam em função das características físicas dos recursos, da evolução das tecnologias de identificação e mensuração de seus atributos físicos, bem como a identificação dos titulares, dos atributos jurídicos dos direitos e da tecnologia jurídica disponível para facilitar o intercâmbio, vencendo os obstáculos que se opõem em uma sociedade impessoal.
Na medida em que a tecnologia física, jurídica e institucional disponível permita reduzir tais custos, na mesma medida poderá expandir-se a exploração dos bens mediante o regime de propriedade privada com todas as consequências assinaladas.
4
Para que a propriedade privada possa existir e além disso expandir-se, faz-se necessária a intervenção do Estado, dirigida, no mínimo, a atenuar os custos do inevitável trade off que se verifica entre segurança e liquidez dos direitos de propriedade, situação peculiar a um ambiente de contratação impessoal e, no caso mais desejável, a superar o dito trade off fazendo com que os direitos sejam, simultaneamente, mais líquidos e mais seguros, o que permite maximizar a função de utilidade do instituto da propriedade privada.
5
Dita intervenção. para ser efetiva, requer uma sofisticada engenharia jurídica, especialmente complexa nos casos de bens imóveis. De fato, no caso de bens móveis tradicionais, especialmente das mercadorias, a superação do citado trade off se consegue mediante uma intervenção normativa consistente na derrogação da regra da reivindicabilidade ilimitada e a atribuição à posse de uma especial função legitimadora. Com isso, se consegue aumentar a liquidez dos direitos de propriedade sem diminuir de fato a segurança dos mesmos, devido às características dos bens móveis.
Já no caso dos bens imóveis, todavia, não basta dita intervenção normativa, pois as peculiares características desses bens impedem que se atribua à posse dos mesmos uma função legitimadora semelhante à atribuída aos bens móveis. Em tais casos, ocorreria a diminuição da segurança dos direitos de propriedade sobre os mesmos.
Para tanto, se requer uma intervenção institucional, consistente no Registro de Direitos, cuja implantação permite que os direitos sejam, ao mesmo tempo, mais líquidos e mais seguros, pois ministra ao mercado a identidade da pessoa com poder de disposição sobre o bem imóvel, reconhecido pelo Estado, sem diminuir a segurança do proprietário.
A implantação do Registro de Direitos implica a publicização do sistema de transmissão imobiliária em dúplice sentido. Em primeiro lugar, significa a intervenção ativa e direta – isto é, normativa e institucional – do Estado no sistema transmissivo. Em segundo lugar, implica que aquele que tenha legítimo interesse possa vir a conhecer as situações jurídicas que o Registro contribuiu para criar, inclusive sem o consentimento dos titulares.
6
Mantida, porém, uma regra da reivindicabilidade ilimitada, uma intervenção meramente institucional –v.g. registro de documentos – pode acarretar a diminuição do dito trade off, mas não superá-lo. Tal ocorre porque a causa última do trade off há de ser buscada na manutenção da regra de reivindicabilidade ilimitada em ambiente de contratação impessoal, caracterizado por assimetrias informativas generalizadas sobre os atributos dos bens – titulares e extensão dos iura in rem, entre outros fatores – cujo conhecimento é necessário obter para poder contratar.
7
Estas tecnologias jurídicas, coadjuvadas por tecnologias que permitam uma uma melhor identificação dos bens a um custo inferior, melhoram, sensivelmente, o balanço custo/benefício inerente à exploração dos imóveis em regime de propriedade privada. Portanto, ampliam não só o número potencial de indivíduos que podem ser proprietários, mas melhoram a quantidade e características dos bens suscetíveis de ser explorados em regime de propriedade privada. Não só diminuem os custos de proteção da atribuição exclusiva do aproveitamento dos recursos, como facilitam os intercâmbios voluntários e, portanto, a atribuição eficiente de recursos.
8
A intervenção institucional que consegue lograr tais objetivos de modo mais eficiente e eficaz é o Registro de Direitos, caracterizado por conferir aos assentos registrais o efeito denominado fé pública registral ou entabulamento dos direitos.
Tradução: Sérgio Jacomino. Vide original em espanhol aqui. O texto pode ser obtido diretamente no site oficial, aqui.
A Primeira Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo pode ser considerada um celeiro de inovações, onde se enfrentam problemas inusitados e se buscam soluções a novas e instigantes questões registrárias.
Tema assaz interessante – muito bem enfrentado na decisão abaixo – é saber se o idoso, em face do que dispõe o Estatuto respectivo (Lei n. 10.741, de 1.10.2003), goza de privilégio em face da prioridade registral tendo em vista o disposto no art. 3º, § único, I, c.c. art. 71 e seus parágrafos, ambos do Estatuto do Idoso.
A resposta não se limitará aos casos dos direitos dos idosos. A legislação protetiva é mais ampla e tende a expandir-se. Cite-se a Lei Federal 10.048, de 8 de novembro de 2000, que consagra a prioridade de atendimento às pessoas que especifica: pessoas portadoras de deficiência, gestantes, lactantes, pessoas acompanhadas por crianças de colo, além dos idosos. Pode-se, portanto, estender as conclusões a que pudermos chegar ao grupo abrangido por essa Lei.
O idoso, em face do que dispõe o Estatuto respectivo, goza de privilégio em face dos demais na consagração da prioridade registral?
A resposta é negativa, em termos. Vejamos.
Em primeiro lugar, é preciso considerar que o direito de prioridade se alcança com a prenotação do título. A precedência do título gera a prioridade – direito formal – que repercute no direito de preferência, direito material. Portanto, como consequência direta da prenotação, confere-se, ao interessado, a prioridade e, via de consequência, a preferência, elemento consubstancial dos direitos reais.
Os direitos fundamentais da pessoa humana se concretizam no atendimento preferencial, imediato e individualizado do idoso, nas várias demandas que endereça ao Registro de Imóveis. Contudo, tratando-se de um direito personalíssimo, esse direito deverá ser exercitado em proveito próprio do idoso ou daquelas pessoas que se achem na condição de vulnerabilidade, nos termos da lei. Não se acha em causa a definição dos direitos pela condição pessoal da parte; o que se busca é o atendimento preferencial, imediato e individualizado do idoso.
A garantia do mecanismo de prioridade registral não contrasta com a faculdade consagrada genericamente no Estatuto do Idoso. As regras deste não se impõem às regras da Lei 6.015/1973. Tratam, tais diplomas, de situações distintas entre si. Em outras palavras, vale a regra protetiva até o limite em que não seja obliterada por outra, de ordem pública, que consagra, aos interessados, a prioridade registral e na ponta remota a preferência e definição dos direitos reais.
A interpretação da lei protetiva-social não chega a subverter a regra da consagração de direitos patrimoniais, já que o Estatuto se dirige à prestação do serviço e não a dispensação e consagração de direitos.
Todavia, uma vez consagrada a prioridade (art. 186), considerando-se o fato de que os efeitos do registro, ainda que realizado posteriormente, retroagem à data da prenotação (art. 1.246 do Código Civil), nada obsta que o procedimento registral seja priorizado, sem que possa advir, daí, prejuízos a terceiros. Nesse caso, a preferência deverá ser expressamente rogada para que se dê constância documental da quebra da ordem procedimental do registro (art. 11 da LRP).
Por fim, há inúmeras atividades que se realizam num Ofício Imobiliário que não atinam com a prioridade. Exemplos: recepção de título para mero exame e cálculo de emolumentos (art. 12), requisição e expedição de certidão ou informações (art. 16, §§ 1º e 2º c.c. art. 194), averbações em que não há repercussão em direitos contraditórios etc.
Enfim, o aspecto mais importante a ser considerado na questão do atendimento prioritário aos idosos é a legitimidade para requerer o benefício.
Sobre o tema das distinções conceituais entre apresentante e interessado na definição da legitimação registral para rogar a inscrição, a doutrina controverte.
Inovando a lei vigente, neste aspecto, a legislação anterior – inclusive a própria Lei n. 6.015, de 31.12.1973, em sua redação original (art. 218) –, a Lei n. 6.216, de 30.6.1975, previu que a provocação da inscrição ficaria deferida a “qualquer pessoa”.
Afrânio de Carvalho criticaria a redação da vigente Lei (Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 329). Com o advento do Código Civil de 2002, o tema volta à baila, pois o art. 1.492, § único, prevê que o registro da hipoteca deverá ser rogado pelo interessado.
Para além da figura do apresentante (arts. 12, 198, 206, 211, etc.), é necessário comprovar o legítimo interesse do postulante para alcançar os benefícios previstos na legislação protetiva. Tratando-se de direito personalíssimo – no sentido de que a situação peculiar do idoso acarreta um direito a ser usufruído exclusivamente pelo seu titular (Cfr. Art. 8º da Lei n. 10.741, de 1.10. 2003) é necessário que o requerente indique e fundamente o seu legítimo interesse.
Nesse sentido, v. o seguinte aresto do Superior Tribunal de Justiça: AgRg. REsp. 285.812/ES, Rel. Min. Aldir Passarinho Jr. Destaca-se da ementa:
“As disposições do Estatuto do Idoso, Lei n. 10.641 de 1.10.2003, e do art. 1.211-A do Código de Ritos, somente se aplicam às partes da relação jurídica processual”.
Já no Agravo de Instrumento 468.648-SP, rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, decidiu-se que a regra protetiva representa uma exceção, devendo ser interpretada restritivamente.
No Estado de São Paulo, a Corregedoria-Geral de Justiça editou o Provimento CGJ 27/2001, de 28/9/2001, que estabelece rotinas para o serviço cartorário judicial, aperfeiçoando-o face o advento da Lei nº 10.173, de 09.01.2001, que acrescentou à Lei nº 5.869, de 11.01.73 – Código de Processo Civil – os artigos 1211-A; 1211-B e 1211-C, no que diz respeito a pessoas com idade igual ou superior a 65 anos.
Mesmo a Primeira Vara de Registros Públicos, vem admitindo o processamento célere de procedimentos administrativos, conforme decidido no Processo 583.00.2009.149175-5, j. 19.6.2009, DJE de 14.7.2009, de São Paulo, j. Gustavo Henrique Bretas Marzagão.
Seja como for, a R. decisão a seguir indicado aponta para o melhor caminho interpretativo e merece ser aqui divulgada.
Processo 100.09.326136-4, São Paulo, j. 22/1/2010, DJ 3/3/2010, Dr. Relator: Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Acesso: http://kollsys.org/dr9
Ilustração: Study of an Old Man. Fortuny, Mariano, 1838-1874 (artist); L. Prang & Co. (publisher). Location: Boston Public Library, Print Department. Rights: No known restrictions.
A Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo apreciou pedido formulado pela FEBRANOR – Federação Brasileira dos Notários e Registradores, de disponibilizar à população, por intermédio dos notários bandeirantes, serviço consistente na “comunicação eletrônica, em tempo real, da venda de veículo, incluindo-a na base de dados do RENAVAM”.
O sistema foi batizado de COMVEN – acrônimo de uma empresa privada de comércio de veículos automotores sediada no Estado de Alagoas. O site da Fapesp identifica o proprietário da página WEB da COMVEN que serve para divulgar os serviços prestados por alguns cartórios brasileiros. É a mesma empresa alagoana.
A pretensão da Febranor/COMVEN é prestar os serviços por intermédio de Tabeliães de Notas que, por ocasião do reconhecimento de firma por autenticidade, providenciariam a comunicação à base de dados do Renavam.
Curiosamente, o Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo (CNB/SP) e a Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo (ARPEN/SP) opinaram favoravelmente à adoção dessa heterodoxa solução agasalhada pela FEBRANOR.
Já os Institutos de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica, tanto de São Paulo como do Brasil (IRTDPJ-SP e IRTDPJ-BR) e o Centro de Estudos e Distribuição de Títulos e Documentos de São Paulo (CDT) opinaram desfavoravelmente — no que foram seguidos pelo DETRAN de São Paulo, que, inclusive, aponta sérias irregularidades.
Causa espécie que a Associação dos Notários e Registradores de São Paulo — AnoregSP não tenha sido ouvida nesta consulta.
Em todo o caso, o pedido foi denegado pelas razões que foram deduzidas, inclusive, pelos próprios notários e registradores que energicamente se posicionaram à iniciativa, por intermédio de suas entidades representativas.
Vale a pena ler a referida decisão, já que, em sua parte dispositiva (aprovada pelo Sr. Corregedor-Geral) se acham algumas advertências e sérias recomendações:
a) seja denegada a postulação aqui deduzida pela requerente Federação Brasileira dos Notários e Registradores – FEBRANOR, ficando os tabelionatos proibidos por esta Corregedoria Geral da Justiça de oferecer (ou prestar) o serviço de comunicação eletrônica, da venda de veículos, para a base de dados do RENAVAM, denominado COMVEN (ou qualquer outro similar);
b) ante a notícia trazida pelo DETRAN/SP de inúmeros problemas já ocorridos, devem os MM. Juízes Corregedores Permanentes dos Tabelionatos de Notas ser orientados, via mensagem postada no correio eletrônico institucional do TJSP, para que verifiquem, na Correição Periódica anual vindoura, se tal(is) unidade(s) oferece(m) ou já ofereceu(ram) os serviços referidos no item “a” supra à população. Referida mensagem será direcionada nominalmente aos dois Juízes Titulares das Varas de Registros Públicos da Capital (ou quem esteja em efetivo exercício nos referidos cargos), bem como, genericamente, a “Juízes Interior”, sob o título “Aos Juízes Corregedores Permanentes dos Tabelionatos de Notas e de outras unidades que acumulem tal atribuição”. Constará que, em caso positivo, deve o MM. Juiz Corregedor Permanente tomar as medidas correcionais cabíveis, comunicando previamente a esta Corregedoria Geral da Justiça, que lhe enviará, por correio eletrônico, cópia integral do presente parecer.
c) seja inserida vossa decisão no Portal do Extrajudicial para ciência de todos os tabeliães, bem como publicada no DJE para conhecimento dos demais interessados (a estes permitida a extração de cópias dos autos, às próprias expensas);
d) sejam enviadas cópias do presente parecer e da r. decisão de Vossa Excelência ao Ilustríssimo Diretor do Departamento Estadual de Trânsito-DETRAN (subscritor do ofício de fls. 291);
Como se vê, são inesgotáveis os estratagemas criados para subtrair aos notários e registradores brasileiros atribuições que deveriam contar com modernos recursos tecnológicos para aperfeiçoamento do sistema.
Recente decisão do MM. Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, abaixo reproduzida, enfrentou uma questão muito interessante e que ainda não repercutiu nos registros imobiliários. Trata-se de títulos judiciais extraídos da processos de execução e que, por força de lei, são considerados perfeitos, acabados e irretratáveis, “ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado (Lei nº 11.382/2006 que alterou o art. 694 do Código de Processo Civil).
A R. decisão afastou a necessidade de se exigir a certidão de trânsito em julgado em virtude da irreversibilidade da transmissão imobiliária:
Como se vê, mesmo no caso de procedência dos embargos, o executado terá direito de receber do exequente apenas o valor por este auferido como produto da arrematação, e não de reaver o imóvel.
Daí decorre a possibilidade do registro da carta de arrematação no Registro de Imóveis a despeito do ausência do trânsito em julgado dos recursos.
A exegese parece muito coerente e conforme o espírito da reforma do CPC, mas cabe uma ressalva.
A condição resolutiva, figurando no título como cláusula acessória do ato transmissivo (arrematação) não se referia à condição do pagamento do bem praceado, mas o auto de arrematação terá se armado da condição resolutiva por depender, a arrematação, do trânsito em julgado.
Dentre as hipóteses de invalidade da arrematação, previstas no art. 694 do CPC, acha-se o vício de nulidade do ato (§ 1º inciso I):
§ 1º A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do parágrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006).
I – por vício de nulidade;
A nulidade da arrematação poderá ser apreciada em qualquer grau de jurisdição e não implicaria a automática aplicação do §2º — que trata da eventual procedência de embargos de terceiros, porque disso não se trata.
Hipótese completamente distinta, a nulidade poderia, sem a cláusula adjeta, colocar em risco terceiros adquirentes se reconhecida em grau de recurso.
Não tenho em mãos o procedimento e não posso divisar, pelo texto da R. decisão, as circunstâncias que ensejaram a prolação da sentença abaixo divulgada.
Seja como for, inclinar-me-ia a proceder ao registro da arrematação deferida sob condição resolutiva, tal como se acha no título, figurando tal circunstância no registro, fato que, por si só, teria o condão de acautelar terceiros na eventual aquisição do imóvel.
Carta de arrematação – condição resolutiva. Título judicial – qualificação registral. Trânsito em julgado.
EMENTA NÃO OFICIAL. 1) – O título judicial está sujeito à qualificação registrária.2) – em regra deve se exigir a certificação do trânsito em julgado de decisões que serão objeto de registro. Acesso de Carta de arrematação no Registro de Imóveis deferido a despeito do ausência do trânsito em julgado dos recursos (art. 694 do CPC).
Processo 0026225-05.2010.8.26.0100 (100.10.026225-1) – Dúvida – Registro de Imóveis – 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital – Alcides dos Santos Lisboa – CP. 288 – ADV: WANDERSON THYEGO PEREIRA (OAB 274414/SP).
VISTOS.
O 15º Oficial de Registro de imóveis, a requerimento do interessado ALCIDES DOS SANTOS LISBOA, suscitou dúvida em razão da recusa em registrar a carta de arrematação sob condição resolutiva oriunda da reclamação trabalhista no imóvel objeto da matrícula nº 88.529, daquela Serventia.
Aduz que a carta de arrematação foi concedida sob condição resolutiva não em razão do pagamento da arrematação, mas por depender do trânsito em julgado, o que viola o princípio da legalidade registrária.
O interessado impugnou a dúvida, alegando que o pagamento foi feito em parcela única de sorte que a recusa do Oficial, baseada na aplicação da sistemática do Gedeg e Arisp, deve ser afastada (fls. 07/09).
O Ministério Público, após considerar pertinente o óbice do registrador, opinou pela improcedência da dúvida apenas em razão do que ficou decidido nos autos do conflito de competência nº 106446-SP, do STJ (fls. 26/29).
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
Observe-se, de início, que os títulos judiciais não estão imunes à qualificação da Serventia para ingresso no fólio real. Nos autos da apelação cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto, decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura que:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação cível n.413-6/7).
Fica claro, destarte, que não basta a existência de título proveniente de órgão judicial para autorizar o ingresso no registro tabular.
O caso ora em exame, a despeito do r entendimento do Ministério Público, não se amolda aos termos do conflito de competência nº 106446-SP, do STJ, haja vista que não há manifestação do MM. Juízo do Trabalho determinando o registro do título.
Há apenas expedição de título oriundo de execução trabalhista, o qual foi apresentado diretamente pelo interessado e qualificado negativamente pelo Oficial.
Sabe-se que a segurança jurídica é o escopo maior dos registros públicos, motivo por que exige-se o trânsito em julgado para o registro dos títulos.
Contudo, o caso em exame encerra uma peculiaridade que o difere dos demais.
A Lei nº 11.382/06 alterou o art. 694 do Código de Processo Civil, agora redigido nos seguintes termos:
“Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
§ 1º A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do parágrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006).
I – por vício de nulidade; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
II – se não for pago o preço ou se não for prestada a caução; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
III – quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art. 686, inciso V) não mencionado no edital; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
IV – a requerimento do arrematante, na hipótese de embargos à arrematação (art. 746, §§ 1o e 2o); (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).
V – quando realizada por preço vil (art. 692); (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).
VI – nos casos previstos neste Código (art. 698). (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).
§ 2º No caso de procedência dos embargos, o executado terá direito a haver do exeqüente o valor por este recebido como produto da arrematação; caso inferior ao valor do bem, haverá do exeqüente também a diferença.”
Como se vê, mesmo no caso de procedência dos embargos, o executado terá direito de receber do exequente apenas o valor por este auferido como produto da arrematação, e não de reaver o imóvel.
Daí decorre a possibilidade do registro da carta de arrematação no Registro de Imóveis a despeito do ausência do trânsito em julgado dos recursos.
Entendimento contrário implicaria esvaziar o teor da inovação legal, uma vez que, como a propriedade dos bens imóveis só se transfere, exceto no caso da saisine, por meio do registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis, seria de pouca ou nenhuma utilidade a alguém possuir uma carta de arrematação que não pode ser registrada.
À vista dessa peculiaridade da carta de arrematação, que decorre de texto expresso de Lei, fica superada a questão referente à condição resolutiva.
Posto isso, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis para determinar o registro da carta de arrematação.
Para os fins do art. 203, II, da Lei nº 6.015/73, servirá esta de mandado, nos termos da Portaria Conjunta nº 01/08, da 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos da Capital.
A questão da explosão das gratuidades nos registros imobiliários, distribuídas sem qualquer critério objetivo, vem merecendo um tratamento mais racional e consentâneo com o espírito da lei 1.060, de 1950. É o que se vê da decisão que logo abaixo publicamos.
Tenho insistido muito na tese de que a referida Lei 1.060, de 1950, não se aplica tout court aos notários e registradores. A lei trata, especificamente, da concessão de assistência judiciária aos necessitados — não tem por fim regular os emolumentos dos serviços extrajudiciais repaginados a partir da Constituição Federal de 1988. Nem poderia fazê-lo, a rigor, se considerarmos a competência legislativa dos estados para disciplinar a cobrança de emolumentos (art. 236, § 2º c.c. art. 1º da Lei 10.169, de 2000).
Não desconheço as respeitáveis decisões do STF e de alguns tribunais estaduais. As decisões do STF importam unicamente porque expressam, em nosso sistema, a palavra final acerca do tema apreciado pela alta Corte — ao que redarguiria: palavra final, por enquanto… Algumas dessas decisões, sempre respeitáveis, não valem muito mais do que isso mesmo: impõem o entendimento autorizado da matéria legal, mas não encerra, em doutrina, a sua discussão e aprofundamento.
Convenhamos: não tem sentido falar em “emolumentos e custas devidos aos Juízes, órgãos do Ministério Público e serventuários da justiça” (inc. II, art. 3º da citada lei). A lei visava remunerar os profissionais integrantes de um quadro judiciário que se desenhava à época de sua promulgação cujo perfil foi fundamentalmente modificado. Sob esse aspecto, a lei simplesmente não foi recepcionada pela nova ordem constitucional. Cumprindo o comando constitucional, adveio a Lei 10.169, de 2000 e em seguida a nossa Lei Estadual 11.331, de 26 de dezembro de 2002.
O legislador foi sábio. Andou bem quando exige que o juiz reitere a repercussão da gratuidade deferida no processo:
“são gratuitos: os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for determinado pelo Juízo” (art. 9º, inc. II da Lei Estadual).
Notem que é necessário expressa determinação judicial, veiculada por mandado judicial, dirigido ao foro extrajudicial para que a projeção dos efeitos da gratuidade, decretada no processo, atinjam o registro ou as notas.
Para a consumação da gratuidade é necessário o concurso de três pressupostos: (a) concessão do benefício no bojo do processo judicial e (b) expressa determinação para repetição dos efeitos no foro extrajudicial e (c) veículo formal – mandado judicial.
A gratuidade decretada no processo não pode ser considerado um fato estático. Decretada com força de decisão transitada, eppur si muove! É preciso analisar o elemento inovador na situação jurídica-patrimonial dos beneficiados representado pela mutação decorrente do encerramento do processo. Ao serem adjudicados os bens em partilha sucessiva a inventário ou separação, a situação patrimonial dos envolvidos se modificou, transformando, logicamente, a situação jurídica verificada no início do processo.
Fico a dever um estudo mais detido da matéria. Há vários aspectos a serem abordados.
De um modo geral, a interpretação generosa que se confere à lei permanece como uma espécie de marco ideológico, claramente identificado no tempo e no espaço, mas que ainda se expressa com admirável viço.
Estou inteiramente convencido de que a lei da assistência judiciária não se aplica aos notários e registradores sem as peias criadas pela lei estadual. Essa é a verdadeira interpretação conforme a constituição. Vamos à decisão:
EMENTA NÃO OFICIAL. Assistência judiciária gratuita. Expedição de certidão. “A gratuidade somente alcança o registro da sentença de usucapião, não abrangendo a expedição de certidão da matrícula inaugurada em virtude da procedência da usucapião, porque de nada serve ao processo, mas apenas ao interesse exclusivo dos interessados”.
Processo 0017405-94.2010.8.26.0100 (100.10.017405-0) – Pedido de Providências – Registro Civil das Pessoas Naturais [sic. Trata-se de registro de imóveis. NE]- EMG e outros – CP. 192 – ADV: AAC (OAB/SP)
VISTOS.
Cuida-se de reclamação formulada por EM G e outros contra o 3º Oficial de Registro de Imóveis, objetivando a devolução da quantia cobrada pelo Oficial pela expedição da “certidão declarando o domínio” sobre o imóvel da matrícula nº 1**.***, descerrada em virtude da ação de usucapião que tramitou sob o nº X perante a E. 2ª Vara de Registros Públicos.
O MM. Juízo da 2ª Vara de Registros Públicos expediu ofício de fls. 06/11, contendo o extrato do processo, o qual foi complementado às fls. 15/20.
É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.
O pedido deve ser rejeitado haja vista que a gratuidade somente alcança o registro da sentença de usucapião, não abrangendo a expedição de certidão da matrícula inaugurada em virtude da procedência da usucapião, porque de nada serve ao processo, mas apenas ao interesse exclusivo dos interessados.
No que diz respeito ao desarquivamento dos autos perante à E. 2ª Vara de Registros Públicos, verifica-se pelo extrato do processo que o MM. Juízo já se pronunciou determinando o recolhimento da taxa de desarquivamento o que, por óbvio, não pode ser reapreciado por este juízo.
Posto isso, indefiro o pedido dos interessados e, não verificada qualquer violação funcional na conduta do Oficial do 3º Registro de Imóveis, determino o arquivamento dos autos.
Ciência ao 3º Registro de Imóveis.
Após, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 19 de outubro de 2010. Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Juiz de Direito.
Proposta do deputado Vitor Penido (DEM-MG), que tramita na Câmara dos Deputados, altera o artigo 188 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), que estabelece o prazo de 30 dias para o cartório registrar o título, reduzindo esse tempo para 15 dias.
Na justificativa do PL 7.889/2010, o deputado alega que “este prazo [30 dias] foi fixado na década de 70 do século passado, quando a comunicação era muito difícil, o país não possuía a estrutura de hoje, nem, tampouco, havia informatização”. Daí a proposição de revisão do prazo legal.
O autor do projeto prevê que a redução do prazo para registro de imóvel beneficiará diretamente quem realiza aquisição imobiliária através do SFH.
“Muitas aquisições deixam de se concretizar em face do prazo prolongado, já que o alienante recebe o preço somente após a conclusão do registro”
Assim se manifestou o nobre deputado na justificativa do dito projeto que se encontra na CCJ (Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania) para análise, em regime de tramitação ordinária.
Quem demora mais no processo de aquisição imobiliária: os cartórios ou os bancos?
Parece que a discussão não é assim tão óbvia e o “prazo prolongado” não advém dos cartórios. Ou melhor, a compra da tão sonhada casa própria não depende somente dos prazos de registro do imóvel para ser concretizada, visto que é amplamente divulgado por imprensa e consumidores que as instituições financeiras demoram mais de 30 dias para liberar o financiamento.
E a realidade é que nas grandes cidades, independentemente do prazo legal, os cartórios levam no máximo 15 dias para registrar o imóvel, seja a aquisição financiada ou não.
E a pergunta que não quer calar: quanto tempo o banco demora para emitir um documento de quitação de financiamento? No estado de São Paulo, os cartórios fazem averbação de quitação em cinco dias, e ainda tem algumas serventias que levam apenas 60 minutos neste procedimento.
A presidente da Anoreg/SP, Patricia Ferraz, acha interessante a proposta do deputado Vitor Penido, mas faz algumas ressalvas.
“A questão crucial da agilização da aquisição imobiliária pelo SFH não consiste no prazo do registro, mas sim na avaliação dos riscos envolvidos na negociação. Por isso esse projeto de lei não fixa, por exemplo, um prazo de 15 dias para conceder o crédito imobiliário. Alguma instituição de crédito imobiliário faz essa avaliação em menos de 30 dias?”
A registradora conclui que o problema não está no prazo de registro e, no entanto, está sendo “colocado no colo dos cartórios”.
Banco demora 60 dias para liberar financiamento com crédito pré-aprovado
A reportagem do blogue entrevistou uma consumidora, a psicóloga VZ, que relatou a dificuldade encontrada na hora de financiar um imóvel de R$120.000,00 no bairro do Morumbi, em São Paulo.
“Eu já tinha crédito pré-aprovado e mesmo assim o banco demorou 60 dias para concluir a liberação do financiamento. E ainda deixou de entregar toda a documentação exigida para registro. Ainda bem que o cartório agilizou tudo, mantendo contato por email e me orientando sobre o que faltava na documentação, para que eu providenciasse junto ao banco”.
VZ conta que o 18° Registro de Imóveis de São Paulo demorou 15 dias para registrar o imóvel e forneceu um código de protocolo que a possibilitava consultar diretamente no portal do cartório na internet, para o acompanhamento de todo o procedimento, como recolhimento de impostos, falta de documentos, etc.
“Mesmo com um documento pendente no banco, o cartório não devolveu a documentação e deu seguimento à tramitação do registro, avisando por e-mail para que eu providenciasse a entrega o mais rápido possível”, reitera.
A psicóloga afirma ter obtido total auxílio do cartório, que prestou todas as orientações. “Não enfrentei burocracia no cartório como tive de enfrentar no banco”.
