Autor: SJ

Penhora de imóvel ou de direitos?

SJ Kollemata
usucapião
Penhora de imóvel sobre imóvel sobre imóvel – a beliche dominial e os desafios da modernidade subdesenvolvida

Sempre me causa certa perplexidade a leitura de algumas decisões judiciais.

A penhora é um caso típico em que se encontra todo tipo de controvérsia e discussão. Elas oferecem um rico material para estudo de direito registral.

Em recente decisão, proferida pela 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, determinou-se a penhora de uma oficina localizada em parte de imóvel residencial do executado, objeto de uma só matrícula do registro predial. A oficina penhorada tem um lançamento de numeração predial distinta da residência para efeitos cadastrais e de lançamento de tributos municipais.

Entendeu-se possível a penhora de parte do imóvel – como se tem entendido ser possível a penhora de imóveis com destinação comercial ou de acessões voluptuárias (piscinas, churrasqueiras), “resguardando-se apenas aquela [parte] em que se encontra a casa residencial”.

Parece lógico e bastante razoável a decisão e nos toca com um sentimento de justiça efetiva e concreta. Satisfez-se o bem da vida.

Ironias à parte, voltemos ao tema: a penhora incide exatamente sobre o quê?

Pela unitariedade da matrícula, sabemos não ser possível, em tese, registrar a penhora sobre parte do imóvel, promovendo um desmembramento ficto, especialmente naqueles casos em que o desmembramento seja simplesmente impossível por ser o bem indivisível.

Na decisão, a magistrada citou jurisprudência do STJ sobre o assunto:

“A Lei 8.009/90 tem por finalidade garantir a moradia da família. Cuidando-se de imóvel desdobrado em dois pavimentos, mesmo que se encontrem em linha horizontal, um utilizado para moradia familiar, outro para utilização de comércio, nada impede que sobre o último recaia a penhora e que seja feito, posteriormente, o devido desdobramento” (STJ, RESP 200101330127).

No precedente, ao menos se acena com um futuro “desdobramento”

No nosso caso, chegando-se à fase derradeira da execução, adjudica-se o quê? Arremata-se o quê? Direitos parciais, ok, mas que direitos serão estes?  Ad absurdum, estabelece-se uma compropriedade compulsória? Depois de esgotada a jurisdição, remanescerá uma constrição judicial que se perenizará como um direito real atípico?

Por outro lado, se a penhora extravagante não ingressa na matrícula do imóvel, ocorrendo a alienação judicial sucessiva, os sub-adquirentes estarão obrigados a suportar o gravame judicial? Qual a natureza jurídica do bem penhorado?

A parte penhorada e alienada judicialmente poderá ser novamente alienada? Novamente, por absurdo: será um usufruto parcial? Lembremo-nos do usufruto processual do inc IV do art. 647 do CPC.

A propriedade plena do executado, protegida como bem de família, se convolará em uma espécie de usufruto que o exequente e o futuro arrematante/adjudicante deverão respeitar?

Penso que uma solução registral deva ser buscada – e ela passa, necessariamente, pela especialidade do título inscritível.

Deixo o assunto em aberto para que os mais doutos possam se manifestar.

Vide:

 

 

Cédula rural – aditivo por escritura pública

SJ Kollemata , , , , ,

Kollemata - jurisprudênciaAs alterações nas condições do crédito por meio de aditivo à cédula de crédito pignoratícia e hipotecária somente se podem formalizar por instrumento particular?

Nas duas decisões da CGJSP, que se podem acessar abaixo, o tema foi posto em discussão.

Credor e devedor pactuaram alterações nas condições do crédito, alterando, portanto, o instrumento original – uma cédula de crédito pignoratícia e hipotecária já registrada. Todavia, fizeram-no por instrumento público – o que ocasionou a devolução do título pelo registrador, fundado na legislação específica, já que a escritura pública não pode ser considerada um aditivo cedular.

É preciso considerar, contudo, que os títulos de crédito, nos dias que correm, quando cartulares, são logo convertidos em informações eletrônicas (cédulas escriturais) e assim circulam. Pergunta-se: poderíamos nos fiar excessivamente na literalidade dos diplomas legais da década de 60, que impunham uma forma rígida para os títulos de crédito, para assim denegar o acesso do aditivo celebrado por escritura pública?

Além de os títulos de crédito hoje circularem por meios eletrônicos, os aditivos retificativos são consolidados nas informações que constam de bases de dados de sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados – entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Portanto, terá havido um excessivo apego formal à literalidade da lei? O próprio parecerista parece ter se questionado, mas, logo em seguida responde:

Não se prega aqui um apego excessivo a forma. Apenas quer se evitar que a cédula de crédito rural, que circula por endosso (artigo 10 do Decreto-Lei nº 167/67) e cujos requisitos são estabelecidos em lei, contenha aditivo totalmente fora do padrão, prejudicando a certeza e a liquidez que devem caracterizar os títulos de crédito.

Seja como for, a CGJSP já se pronunciou a respeito e cabe aos registradores bandeirantes levar o precedente em atenta consideração.

Um último comentário calha aqui. O r. parecer reitera o que parece ser indubitável e fora de dúvida: a escritura tabelioa pode e deve ser qualificada pelo registrador:

Frise-se, por fim, que o fato de a escritura ter sido lavrada por Tabelião não confere ao título status especial que o faça prescindir da qualificação do registrador. Como qualquer outro – a exemplo até mesmo dos títulos judiciais – a escritura pública somente será registrada após passar por prévio juízo de legalidade feito pelo Oficial.

Mudança dos ventos

Posteriormente à publicação desta nótula, a 7/3/2016 a CGJSP alteraria seu entendimento. Assim, como decidido no Processo CG 12.308/2016, Ituverava, a escritura pública será admitida. Diz o parecerista:

Imperioso lançar uma observação sobre precedentes que receberam solução diversa da Corregedoria, apesar da similitude dos fatos analisados. Os casos repetitivos costumam prolongar o estado de reflexão dos juízes sobre a matéria discutida e pode ocorrer, pela própria evolução do debate que se engrandece a cada argumentação, uma mudança de pensamento. Foi o que sucedeu na hipótese, até porque a decisão tomada anteriormente e que secundariza os efeitos da escritura pública como título perfeito para consagrar a vontade dos interessados, irradiava uma ponta de dúvida no espírito do julgador preocupado com a repercussão dos pronunciamentos sobre a garantia jurídica dos negócios jurídicos.  A nova e diferente decisão é fruto do amadurecimento e não representa contradição ou incoerência.(Processo CG 12.308/2016, Ituverava, dec. de 7/3/2016, DJe 14/3/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, a escritura pública será admitida).

Precedentes:

Usucapião em debate – seminário em SP

SJ ABDRI, Cartórios ,

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A ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário tem a honra de anunciar o seminário Usucapião Extrajudicial em Debate, a realizar-se no dia 5 de março de 2016, em São Paulo, Capital. Confira abaixo as informações preliminares.

Ficha de inscrição

Preencha o formulário abaixo e aguarde o nosso contato.

VAGAS ESGOTADAS

Em virtude da grande procura, as vagas foram preenchidas.

A inscrição, a partir de agora, comporá uma lista de espera. Havendo desistências, as vagas serão preenchias pela ordem de inscrição.

Agradecemos  o interesse e a compreensão.

ABDRI. Continuar lendo →

A máquina judiciária e o signo pós-moderno

SJ Cartórios, News

garry-kasparov-deep-blue-ibm.jpgO tema objeto da matéria do Valor Econômico de hoje é de especial interesse de todos os registradores brasileiros.

Com a progressiva adoção de processos eletrônicos, em coadjuvação a atividades tipicamente humanas, o resultado não é “neutro”, nem livre de sérias consequências, como se tem pensado.

Em matéria de processos automatizados – ou nos casos de escala (pensemos nos contratos do crédito imobiliário, estereotipados) – o apoio das máquinas é, nesta altura, simplesmente indispensável.

Ao eliminar o exame do caso concreto, único e especial, tendemos a reduzir a complexidade dos fatos a padrões pré-determinados. Está em causa a progressiva substituição do homem por processos automatizados, realizados por máquinas inteligentes.

Segundo os pesquisadores ouvidos na matéria, o “problema não é o copia e cola, mas a quantidade monumental de recursos”.

Suspeito dessa conclusão. Parece-me simplista. É evidente que diminuir a velocidade do trânsito diminui acidentes. Ad absurdum, paralisar os autos eliminaria os acidentes de trânsito de modo absoluto. Como a roda não para, qual será a medida virtuosa? De quantos recursos estaremos falando para o retorno à “normalidade” esperável? Continuar lendo →

Protesto e o Novo CPC

SJ Kollemata , , ,

Kollemata - jurisprudênciaO Instituto de Protesto de Títulos do Brasil promoveu representação à Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo oferecendo sugestões para alteração das Normas de Serviço do Estado de São Paulo para adequá-las às novas regras do Código de Processo Civil que se estima entrará em vigor muito em breve.

Disponibilizamos aqui o r. parecer que, aprovado, redundou no Provimento CG 53/2015

PROTESTO – Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção São Paulo – Sugestões de adequação do Capítulo XV das NSCGJ à Lei n. 13.105, de 16-3-2015 (Código de Processo Civil) – Acolhimento parcial – Acréscimo ao item 20 dos subitens 20.3., 20.4., 20.5., 20.5.1., 20.5.2., 20.5.3., 20.6., 20.7. 20.7.1. e 20.8. – Alteração da redação da alínea “a” do subitem 34.1. e acréscimo do subitem 34.5. – Alteração da redação do subitem 44.2.1. – Acréscimo ao item 55 dos subitens 55.3., 55.3.1., 55.3.2., 55.3.3. – Acréscimo ao item 79 da alínea “d” – Alteração dos itens 96, 106 e 108 – Início de vigência na mesma data do início de vigência do novo Código de Processo Civil. @ Processo CG 140.479/2013, dec. de 23/11/2015, DJe 18/12/2015, des. José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino.

 

Alienação fiduciária – arrematação – valor excedente

SJ Kollemata , ,

Kollemata - jurisprudência

KOLLEMATA

O CSMSP publicou no último dia 4/2/2016 a intimação do acórdão proferido na Ap. Civ. 1010103-21.2015.8.26.0100 de São Paulo, cujo link se indica abaixo.

O tema posto em debate é assaz interessante e já foi diversas vezes abordado nas reuniões que se realizam todas as quintas-feiras na Sala Elvino Silva Filho, no bojo das discussões sobre a Normativa Mínima Nacional do CNJ – Conselho Nacional de Registro, coordenadas pelo desembargador Ricardo Dip.

O tema de base é a natureza jurídica da obrigação legal, cometida ao agente fiduciário, de promover a entrega do numerário excedente ao devedor fiduciante após a realização do leilão. A obrigação se encontra estampada no § 4º do art. 27 da Lei 9.514/1997, que reza:

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Pois bem. Qual a natureza jurídica dessa obrigação legal? Dependendo da resposta, será possível satisfazer a outra questão que se achava subjacente na suscitação de dúvida: quais são os limites da qualificação registral na verificação da efetiva devolução das importâncias que sobejaram?

Vínhamos de discutir, nas concorridas sessões da NMN do CNJ, que anteriormente à etapa do leilão, previsto no art. 27 da citada lei, a propriedade já se havia consolidado na pessoa do fiduciário. Rompido o vínculo contratual e consolidada a propriedade em virtude do inadimplemento da obrigação, remanesceria, tão somente, a obrigação, de caráter legal, de promover a entrega dos valores que sobejaram ao antigo fiduciante, já desvestido do direito de fiduciante.

Foi justamente nesse sentido a decisão do Conselho:  a obrigação de prestar contas acerca do valor excedente “é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante”.

Em razão desse entendimento, decidiu-se que não seria atribuição do registrador, ao qualificar a escritura de compra e venda (arrematação), verificar o cumprimento do referido dispositivo legal. Enfim, a eventual inobservância do dever legal de repasse da quantia recebida pelo agente fiduciário e proprietário pleno do imóvel – “ou mesmo discordância do valor excedente apurado -, deve ser objeto de ação própria e adequada”.

A decisão nos parece correta. Diga-se: em regra, pois é sempre possível que, pela via judicial, se busque a rediscussão das condições de constituição em mora e sucessiva consolidação da propriedade, revertendo-a em favor do antigo fiduciante. Essas decisões, que vez por outra despontam no cenário judiciário, colocam em risco todo o sistema da Lei 9.514/1997. Agrava-se o quadro havendo arrematante – como neste aqui havia. Este terceiro fica irremediavelmente prejudicado, pois, fiado no registro, adquiriu a propriedade do imóvel no público leilão realizado nos termos da lei.

Eis a decisão:

Escritura de compra e venda. Alienação fiduciária. Arrematação. Valor excedente – obrigação de restituição – natureza pessoal. Qualificação registral – limites.

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – imóvel arrematado em leilão público promovido pela credora fiduciária – recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do §4º do art. 27 da Lei 9.514/97 – obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – exigência indevida – recurso provido – dúvida julgada improcedente – registro do título determinado.

Averbações – competência recursal

SJ Kollemata ,

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Hoje gostaria de tocar num tema que está a merecer um dedicado estudo da comunidade acadêmica de registradores imobiliários. Trata-se da competência recursal em matéria de averbações.

Sabemos que o Conselho Superior da Magistratura vem decidindo, iterativamente, que a este órgão do TJSP compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O processo de dúvida somente se instauraria quando o ato colimado fosse suscetível de registro em sentido estrito [1].

No caso de averbações ou de outras matérias de caráter administrativo (abertura e fusão de matrícula, bloqueios, notificações, emolumentos, etc.) os recursos tirados contra as decisões de 1º grau são recebidos como mero recurso administrativo, previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69), a cargo da Corregedoria Geral da Justiça.

Em suma: só caberia a suscitação de dúvida (e o recurso de apelação, nos termos do art. 202 da LRP) em face de pretensão resistida à prática de ato de registro, stricto sensu, não de averbação.

Na decisão proferida na AC 9000011-20.1999.8.26.0224, da comarca de Jundiaí, o Sr. Corregedor-Geral, em decisão monocrática, determinou o encaminhamento do recurso à apreciação da Corregedoria Geral de Justiça, a quem competiria, nos termos da legislação citada no respeitável despacho, conhecer e apreciar o recurso em matéria averbatória.

Mas, qual era o punctum saliens da dissensão? Continuar lendo →

Ciência e arte notariais

SJ Cartórios, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , ,

Ricardo DIP*

515bis
Rolandino de´Passaggeri – Summa Artis Notarie

1. Ainda abstraída a relevante consideração da analogia do termo “direito”, remanesce, para classificar o direito notarial na ordem dos saberes, discutir se é ele ciência ou arte, ou mesmo ciência e arte?

2. As expressões ars notarii (arte do notário) e ars notariæ (que se pode traduzir por “arte notarial” e aparece nos títulos tanto de uma obra publicada, entre 1224 e 1234, por Raniero de Perugia, quanto de outra, cujo autor foi Salatiel) dizem respeito a uma então nova scientia, cujo objeto incluía, além da textualização ou escrituração (o que era próprio da ars dictandi), a formulação do negócio jurídico: tem-se aí a inauguração da  scientia artis notariæ (é dizer, ciência da arte notarial). Mais ou menos a essa altura (as referências são de VALLET), Rolandino Passageri é consagrado professorartis notariæ, Pietro da Unzola escreve uma Practica artis notariatus, e  Boaterus, uma Summa artis notariatus.

3. Falar de uma ciência da arte notarial (scientia artis notariæ) exige incursionar sobre o conceito de “arte”, o que mais se impõe quando esse conceito parece, atualmente, um tanto restrito à ideia das “belas artes”, abrangendo as sete artes particulares alistadas, no século XVIII, por Charles Batteux (pintura, escultura, música, poesia, dança, arquitetura e eloquência) e, talvez, por agora, algumas outras de inclusão controversa (fotografia, cinematografia, horticultura etc.).

4. Em todas elas, contudo, o traço determinante é o de a obra produzida buscar a beleza, ao passo que o documento notarial mais parece próprio da artesania, por voltado à utilidade. Além disso, ressalvando algumas escassas teses (por exemplo, a concepção de um grupo de artes ditas engenhosas ou intelectuais, as artēs ingenuæ de Giznozzo Manetti, mais dirigidas à persuasão intelectual), a clave das belas artes está em suscitar sentimentos de joliesse (Giambattista Vico chegou a falar em “artes agradáveis”), especificamente, seguindo aqui a doutrina de Tatarkiewicz, sentimentos de deleite, emoção e comoção, o que, decerto, não se aguarda de um documento notarial.

5. Não se pode regredir esse conceito agora mais usual de “arte” (ou seja, do que se chama ordinariamente de “belas artes”), gestado especialmente nos séculos XVIII e XIX, se quisermos entender o que significavam realmente a ars notarii e a ars notariæ. Com efeito, seja na Grécia e na Roma antigas, seja ao longo da (mal designada) Idade Média e até mesmo nos primórdios do Renascimento, a ideia de ars (ou, em grego, sua correspondente: a de τέχνη) tinha o sentido de destreza. Assim, a ars notarii indicava a destreza do notário; a ars notariæ, o opus elaborado segundo a destrezanotarial. Ter arte é ter destreza, ter habilidade para algo, ou o produto exterior de uma atividade com destreza.

Rolandino

6. A mesma noção de destreza aponta para a existência essencial de regras. TATARKIEWICZ bem observou, a propósito, que o mero produto da inspiração ou da fantasia (isto é, algo destituído de regras a observar) consistia numa antítese da arte, e por isso a poesia, porque se supunha então inspiração das musas, não se alistava entre as artes, uma vez que elas, as artes, disse Platão (no Górgias), não são um trabalho irracional.

7. As artēs notarii vel notariæ, pois, eram as destrezas próprias do notário e de suas obras, resultado da passagem histórica da ars dictandi, que se incluía no bojo das artes liberais (ou seja, as artes que só requeriam esforço mental) e estudava-se no trivium (gramática, lógica ou dialética e, sobretudo, retórica), para um estágio superior de desenvolvimento do notário, que consolidou, mediante a reunião de sua auctoritas com a fides publica, o tipo do notariado latino.

8. Assim, explica-se a razão pela qual, na fulgurante época histórica que foi a baixa Idade Média (em especial o século XIII), designavam-se arte quer a destreza (profissional) do notário, quer o documento por ele elaborado. Resta saber se ainda hoje, em que prevalece o sentido de arte que, no século XVIII, indicara Charles Batteux (acepção esta que se tornou mais ou menos corrente a partir do século XIX), seria possível, com atualidade, falar em arte notarial.

É o que de que se tratará em próximo artigo.

* Ricardo DIP é desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Fonte: CNB-CF

RCPJ – transformação societária

SJ Kollemata , , , , , ,

Prouni

O caso hoje destacado na série Koll debates refere-se a uma peculiar exceção à regra que impede a incorporação de sociedades limitadas por associações civis.

A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo tem entendido que pessoas jurídicas de naturezas diversas – submetidas, portanto, a regimes jurídicos diversos – não podem ensejar operações de transformação societária como incorporação, cisão, fusão etc.

O fundamento básico para as decisões denegatórias, que se sucedem no mesmo diapasão, repousa na ideia de que as associações civis são formadas e se mantém pelo concurso de pessoas, físicas ou jurídicas, com objetivos não econômicos, inexistindo, entre os associados, obrigações recíprocas (art. 53 do Código Civil). Já as sociedades “constituem-se de pessoas que somam esforços ou recursos para atingir objetivos de natureza econômica, partilhando entre si os resultados (art. 981 do Código Civil)”.  Continuar lendo →

As ideias nascem e morrem na madrugada

SJ Tio Jacaré ,

Todos nós temos um tio excêntrico que suscita uma certa inquietação na família.

Cal Schenkel – https://www.ralf.com/galerie/

Pois bem. Eu tenho o meu tio esquisito: “Tio Jacaré” – aquele tipo de quem já lhes falei.

Quando me lembro de sua figura macilenta, quase ascética, sua imagem me vem logo à mente – e suas manias e hábitos taciturnos também.

Caminha quando todos param; cala quando palram. Dorme de olhos bem abertos e sorri quando alguns choram. Parece perceber, como no conto derviche de Zadig, os eventos ordinários como espécie de arrebatamento numinoso. Alguns se incomodam com seus fundos olhos sanpaku, “olhar caleidoscópico” – diz – “vê o duplo do duplo do duplo”.

Verdade seja dita: Tio Jacaré sempre acerta, errando pelas ruas, distraidamente.

Ultimamente diz que tem sido assaltado por ideias muito originais antes de se entregar completamente aos “oneiros suaves e gentis” – como chama seus amigos invisíveis.

Suspeito que nunca sabe o que fazer com suas ideias.

Com certo amargor, confidenciou-me esta manhã: “nunca adormeça com uma boa ideia, camarada. Poderá vê-la realizada por outrem no dia seguinte”.

Tio “Jaca” segue sonhando e tendo boas ideias que outros logo realizam na manhã seguinte.

O velho inspira cuidados…

Dr. SJ. Desculpe-me a impertinência e a covardia de escrever esta carta. Mas é que suas postagens sobre o personagem “Tio Jacaré” causaram-me uma grande confusão emocional, pois não me parece que ele seja uma pessoa mal intencionada, nem desrespeitosa com seus pares. Parece ser uma pessoa que sonha grande demais. Talvez não faça premonições, mas quem sabe a lógica não lhe fundamente a intuição e neste ponto se arriscou a fazer ponderações na cova de grandes leões egocêntricos.
Talvez, também, seus sonhos tenham se tornado um fardo muito grande para se carregar sozinho e durante a travessia ficou doente – perdendo a noção das fronteiras com os novos conceitos. Penso, ainda, que talvez tenha se embrenhado solitariamente em seus “sonhos” e por “falta de orientação correta,” se enfiou em mares cada vez mais profundos.
Que sabe tenha passado anos batalhando nas madrugadas e ficado doente… Por isso aparenta ser um desleixado, asceta, incompreendido pela sua família. Talvez ele esteja angustiado por uma resposta, seja para colocar um ponto final em suas loucuras seja para ajudá-lo a concretizá-las.
Em verdade, até chorei pelo personagem – Tio Jacaré. Ao que parece ele precisa de alguma ideologia – um legado qualquer para quando Tânato chegar – e isso o torna um ser solitário e incompreendido.
Quem sabe o Dr., com toda a sua sabedoria, não consegue colocá-lo em contato com o Dr. Ermitânio Prado, para uma prosa sincera, um café. Isso seria uma atitude de grande benevolência com o Tio Jacaré, que deve estar agora em profunda agonia com suas ponderações sobre sua pessoa… Abraços! A.

A.
Tio Jaca é infenso a leões e lesmas. Dá na mesma, para ele. Está com um pé entre nós; o outro enfiado nas estrelas. SJ.

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