A pandemia do COVID-19 desencadeou uma profusão de atos normativos e projetos de lei visando adequar o sistema registral às necessidades dos usuários dos serviços notariais e registrais em tempos de crise.
Tenho feito comentários esparsos sobre as implicações práticas e teóricas dos vários dispositivos de tais atos normativos neste espaço e há pouco tivemos notícia da proposição do PL 2942, de 2020, de autoria do Senador Flávio Arns (REDE/PR) que é, em certa medida, uma compilação dos atos normativos já baixados pelo CNJ.
Abaixo indiquei alguns pontos que podem servir à reflexão dos interessados na matéria. O art. 4º do Provimento CNJ 94/2020 é parcialmente reproduzido no art. 2º do PL 2942, de 2020. As observações feitas abaixo servem, naturalmente, e no que couberem, para a discussão do dito projeto de lei.
Os comentários devem ser considerados um work in progress e são passíveis de retificação – seja pela crítica dos leitores, seja pelo desenvolvimento dos estudos do autor.
Art. 4º. Durante a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão[1] recepcionar os títulos nato-digitais[2] e digitalizados com padrões técnicos[3], que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados[4], e processá-los para os fins do art. 182 e ss da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973[5].
[1] – Dever – não faculdade. O verbo indica um dever, não uma mera faculdade. O ato normativo da Corregedoria Nacional de Justiça vincula os registradores (inc. XIV do art. 30 da Lei 8.935/1994) que devem observar seus termos com critério técnico. Não poderá o registrador negar acesso aos títulos recepcionados nos formatos indicados no ato normativo.
[2] – Documentos natodigitais. V. comentário ao § 1º que será veiculado em próxima postagem.
[3] – Padrões técnicos. Quando o provimento alude a “padrões técnicos” deve-se entender não só aqueles estabelecidos no Decreto 10.278, de 18 de março de 2020, mas a todos atos legais e normativos que tratam do valor jurídico dos documentos tradicionais reproduzidos em outros meios e autenticados pelas várias modalidades admitidas em lei 1. São exemplos o microfilme, a digitalização, outros “meios reprográficos” 2, além de assinaturas digitais – com ou sem certificados digitais emitidos pela ICP-Brasil, admitindo-se outras modalidades de certificação, integridade e autenticação (biometria, autenticação cruzada etc.) 3.
A disposição ilumina todo o artigo e seus parágrafos. Veremos que o § 2º tratará de um tipo muito específico de documentos digitalizados. Remetemos o leitor aos comentários ali expendidos em uma próxima postagem.
Padrões do Arquivo Nacional
[3.a] – Padrões técnicos – II. A digitalização de documentos deve observar os padrões técnicos estabelecidos por órgãos competentes. Os órgãos competentes são, em primeiro lugar, os do próprio Poder Judiciário. Entretanto, todos os órgãos públicos devem observar os padrões técnicos estabelecidos nas diretrizes baixadas pelo Arquivo Nacional (inc. IV do art. 2-A do Decreto 4.073/2002)4. Os documentos que os registros públicos recebem, seja em que meio for, são reputados documentos de preservação permanente, assim definidos no § 3º do art. 7º da Lei 8.159/1991. Mesmo os documentos microfilmados não podem ser descartados, mas recolhidos ao arquivo público 5. V. art. 13 do Decreto 1.799/1996:
“Os documentosoficiais ou públicos, com valor de guarda permanente, não poderão ser eliminados após a microfilmagem, devendo ser recolhidos ao arquivo público de sua esfera de atuação ou preservados pelo próprio órgão detentor”.
Este dispositivo se articula com o conjunto normativo dos artigos 22 a 27 da LRP e art. 46 da Lei 8.935/1994. Aplica-se, igualmente, o § 1º do art. 2-A da Lei 12.682/2012, que reza:
Após a digitalização, constatada a integridade do documento digital nos termos estabelecidos no regulamento, o original poderá ser destruído, ressalvados os documentos de valor histórico, cuja preservação observará o disposto na legislação específica (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
É evidente que os documentos de valor histórico são assim considerados os probatórios. (V. § 3º do art. 7º da Lei 8.159/1991).
O acessório e o principal – o modelo de delegação de funções públicas personalizadas
[4] – Centrais são meios – não fim. Os destinatários dos documentos apresentados em meios eletrônicos são as unidades de registro de imóveis, observada a regra da delegação de função pública fracionada. As centrais não praticam atos registrais autonomamente, sob pena de fragilizar o sistema de delegação por exercer funções para-registrais ou subdelegadas.
Até que advenha o ONR – Operador Nacional do SREI, entidade criada por lei e que tem a missão institucional de implementar e operar o SREI (art. 76 da Lei 13.465/2017), as centrais, pessoas jurídicas de direito privado, são meros pivôs (hubs) que atuam de modo coadjuvante no trânsito de dados e informações entre os utentes e as unidades de registro de imóveis. São uma espécie de longa manus do próprio registrador.
[5] – Processo de registro. A lei denomina o iter do título na serventia como processo do registro (Cap. III do Título V das LRP). A denominação é perfeitamente apropriada. O processo registral inicia-se com o protocolo do título (art. 182 da LRP), não com o depósito do representante digital do título ou o próprio documento natodigital nas centrais 6. Chamo a atenção do leitor aos comentários que serão feitos ao Anexo II – Metadados Mínimos Exigidos do Decreto 10.278/2020, especialmente os relacionados a autoria[itens4 e subseções].
Notas
1 Não é o caso de aprofundar aqui, mas citem-se as seguintes leis e atos normativos que tratam do tema: Lei 5.433/1968 (Decreto 1.799/1996); Lei 6.015/1973 (§ 3º do art. 1º; § único do art. 17; § 1º do art. 19 e art. 25); Lei 8.935/1994 (arts. 41 e 46); Lei 11.977/2009 (art. 37 e ss.); Lei 12.682/2012 (art. 2º A e seus parágrafos); Lei 13.874/2019 (inc. X do art. 3º). O rol não é exaustivo. Há uma profusa produção legislativa que vem por derruir os obstáculos relacionados à plena utilização de meios eletrônicos na produção e trânsito de documentos eletrônicos.
2 A reprografia não deixa de ser um método de produção de representantes digitais ou analógicos que vem sendo admitido e aplicado na praxe cartorária. Vide, por exemplo, o § 1º do art. 19 da LRP que prevê a emissão de certidões por “meios reprográficos” ou o § 5º da mesma lei que, além da modalidade reprográfica da fotocópia, admite “outro processo equivalente”. A chave interpretativa para decifrar a avulsão de meios reprográficos acha-se no art. 25 da mesma LRP, que admite “outros meios de reprodução”, desde que autorizados em lei. Veremos que há autorização legal para aceitação de outros meios, além da tradicional microfilmagem.
3 O uso de outros meios de autenticação, integridade e imputação de autoria são admitidos na Lei (§ 2º do art. 10 da MP 2.200-2/2002; letra “b”, inc. III do § 2º do art. 1º da Lei 11.419/2006; inc. II do art. 18 da Lei 13.874/2019).
5 O sistema registral brasileiro se inscreve no rol dos chamados “registros de direitos”. Todavia, o art. 194 da LRP estabelece um repositório que é uma espécie de arquivo registral de cujos fólios (títulos privados arquivados) são extraídas certidões (art. 194, in fine, da LRP). Nesse caso específico, dá-se a publicidade do próprio título, a latere da certidão do registro, que é bem outra coisa. Há outras hipóteses: por exemplo, o art. 32, § 4º, da Lei nº 4.591, de 1964. A Lei 6.766/1979, prevê a consulta do processo de loteamento e seus documentos (art. 24), além do depósito de uma das vias de promessas e cessões públicas ou privadas (§ 1º do art. 26). Todos os memoriais de loteamentos e condomínios, processos de retificação etc. remanescem na serventia, de cujos títulos e documento poder-se-á expedir certidões.
6 Este tema carece de maior aprofundamento. Uma das questões que deverão ser enfrentadas por ocasião da criação do ONR-SREI é o valor do protocolo digital feito no SAEC (art. 18 do Provimento CNJ 89/2019) para graduação dos direitos e controle do chamado contraditório. Deixo para outra oportunidade o enfrentamento da questão que reputo relevante. Indico, apenas, a chave interpretativa que registrei nos comentários feitos ao art. 182, no item 6 – precedência e número de ordem geral na obra Lei de Registros Públicos Comentada: lei 6.015/1973, organizada por José Manuel de Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis e Everaldo Augusto Cambler. (Forense, 2ª ed., 2019).
Após a edição do Provimento CNJ 94/2020 uma série de novos atos normativos foram baixados pelo CNJ (acesso aqui) e pelas corregedorias dos estados.
Num primeiro impulso, dei-me à tarefa de comentar cada dispositivo do Provimento CNJ 94/2020, não só com o objetivo de conciliar os provimentos baixados no Estado de São Paulo (acesso aqui), onde atuo, mas igualmente para dar um sentido de orientação para os colaboradores do Quinto Registro de Imóveis, sob minha cura.
Iniciei com as consideranda do Provimento. Vamos seguindo passo a passo para adentrar nos temas instigantes que o provimento suscita e põe em relevo nestes dias de crise decorrente da COVID-19.
PROVIMENTO CN-CNJ 94, de 28 de março de 2020.
Dispõe sobre o funcionamento das unidades de registro de imóveis[1] nas localidades onde foram decretados regime de quarentena[2] pelo sistema de plantão presencial e à distância[3] e regula procedimentos especiais[4].
[1] – Especialidade de Registro de Imóveis. O ato normativo abarca os serviços de Registro de Imóveis, embora contenha dispositivos que atinem a outras especialidades (v. § 1º do art. 4º, por ex.).
[2] – Localidades em regime de quarentena. No artigo 1º deste Provimento há a indicação dos atos normativos que preveem quarentena nas localidades onde forem decretados regime de quarentena. Em São Paulo, o provimento se aplica, pois o governo estadual decretou a quarentena, embora não o lockdown (ao menos até a presente data).
Decreto 64.881 do Estado de São Paulo, de 22/3/2020. Decreta quarentena no Estado de São Paulo, no contexto da pandemia do COVID-19 (Novo Coronavírus), e dá providências complementares.
Decreto de SP 64.920, de 6/4/2020. Estende o prazo da quarentena de que trata o Decreto nº 64.881, de 22/3/2020, e dá providências correlatas (até 22/4/2020).
PGE – COVID-19. A PGE disponibilizou um site com a coleção de decretos baixados pelo Governo do Estado de São Paulo.
[3] – Presencial e à distância. A regulamentação acena para a atuação multimodal de atendimento aos usuários. Voltaremos ao tema nos comentários aos dispositivos específicos.
[4] – Procedimentos especiais. O caráter excepcional da norma deve ser levado em consideração para a exegese de algumas disposições do provimento.
O CORREGEDOR NACIONAL DE JUSTIÇA em exercício, usando de suas atribuições constitucionais, legais e regimentais e
CONSIDERANDO o poder de fiscalização e de normatização do Poder Judiciário[1] dos atos praticados por seus órgãos[2] (art. 103-B, § 4º, I, II e III, da Constituição Federal);
[1] – Fiscalização e normatização do Poder Judiciário. O Poder Judiciário é o poder de estado a que se cometeu o controle do sistema notarial e registral e a “execução, modo privato, de serviço público, não lhe retira essa conotação específica” 1.
A fiscalização dos atos pelo Poder Judiciário não se limita aos chamados atos próprios (art. 37 da Lei 8.935/1994), mas alcança, inclusive, todos os atos administrativos que guardam estreita relação com os primeiros, pois o “conceito de ato estabelecido pelo legislador constitucional tem conteúdo amplo, abrangendo todos os atos inerentes ao exercício do serviço notarial e de registro”, como registrou o Min. Néri da Silveira em precedente do STF. E segue o aresto citado:
“A regulamentação da fiscalização exercida pelo Poder Judiciário feita especialmente nos artigos 37 e 38 da Lei n. 8935/94 marca exatamente essa necessidade de controle de toda a atividade notarial e registral. Embora o crescimento da autonomia dos serviços notariais e de registro tenha estabelecido uma nova equação na sua relação com o poder de controle dos órgãos judiciários, não houve extinção da fiscalização e da orientação”.
Veremos, mais abaixo, que entre as várias atividades dos registradores há aquelas que, servindo-se de plataformas digitais, se estendem à sociedade por intermédio de centrais estaduais de serviços eletrônicos compartilhados, espécie de longa manus do registrador. Nesses casos a atuação fiscalizatória sobre esses organismos pelo Poder Judiciário se justifica plenamente, fato potencializado pelo disposto no § 4º do art. 76 da Lei 13.465/2017.
[1-a] – Regulamentação e normatização – competência judiciária. Grassa certa controvérsia a respeito do poder regulador das atividades registrais. O Executivo tem baixado decretos que visam regulamentar o registro eletrônico de imóveis e o exemplo mais impressivo foi o Decreto 8.764, de 10/5/2016, que buscou regulamentar “o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009”. Temos sustentado que a competência para normatização acerca das atividades registrais é o Poder Judiciário 2.
[2] – Órgãos dos serviços notariais e registrais. A expressão é cara à doutrina. De alguma forma o art. 103-B, inserido pela EC 45/2004, honra a melhor tradição da doutrina notarial e registral que, pela voz de João Mendes de Almeida Jr., qualificou essas atividades de “órgão da fé pública”. Órgãos de um grande organismo que é o Poder Judiciário.
Notas
1 STF, RE 255.124, j. 11/4/2002, DJ de 8/11/2002, rel. min. Néri da Silveira.
2 V. JACOMINO, Sérgio; CRUZ, Nataly. Registro Eletrônico – competência regulamentar do Poder Judiciário. Acesso: https://bit.ly/2DYbpuS. A EC 45, de 30/12/2004, no inciso I, § 4º, do artigo 103-B, prevê a expedição de “atos regulamentares” pelo Poder Judiciário. Pelo texto constitucional, o CNJ poderá “[…] expedir atos regulamentares, no âmbito de sua competência, ou recomendar providências”.
Nos últimos dias os registradores de todo o país, representados por suas entidades estaduais, estudam meios e maneiras de preservar a saúde do pessoal do cartório – ao mesmo tempo que buscam alternativas ao tradicional processo de registro, baseado, em grande parte, em títulos e documentos tradicionais, consubstanciados em papel.
Toda a infraestrutura do SREI, modelado há uma década, seria capaz de representar uma solução eficiente para esse grave desafio. Mas todos sabemos que o projeto não prosperou por várias razões. Não é o caso de repisar aqui os erros cometidos, embora não devamos jamais nos esquecer que toda decisão, certa ou errada, acarreta consequências no dia de amanhã.
As atividades notariais e registrais são essenciais e mesmo em tempos de pandemia não devem ser interrompidas. Basta pensar nos óbitos, testamentos etc.
No Registro de Imóveis, o crédito imobiliário e o rural não podem esperar. Estão em causa o direito à habitação e o financiamento à atividade agrícola. Esse tem sido o argumento essencial das entidades de crédito que postulam a continuidade do serviço.
Cônscios dessa realidade, quais são as alternativas que vimos discutindo em pequenos grupos de debates?
Certidão de qualificação positiva
A primeira ideia que surgiu em nosso meio foi a de recepcionar todos os títulos pelo e-Protocolo (item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP), garantindo-se a fixação de graduação e prioridades. Devemos examinar o título em ambiente de teletrabalho e emitir uma certidão de qualificação positiva, que poderia servir de base para a liberação do crédito.
Uma grossa discussão se acendeu envolvendo os meus amigos, os registradores Ivan Jacopetti do Lago, Daniel Lago Rodrigues, Daniela Rosário Rodrigues e Naila Khury.
O ato de registro confunde-se (ou não) com o seu suporte material? A decisão do registrador, que antecede a materialização do ato de registro, será suficiente para garantir a obrigação real? Toda a questão girou em torno do seguinte: há mutação jurídica possível sem a correspondente e indissolúvel materialização do ato registral nos suportes tradicionais (livros ou repositórios digitais) previstos de modo expresso na lei?
O ato de registro é um ato administrativo. Todo ato administrativo pressupõe o preenchimento de certos requisitos, dentre outros o da forma. A regra é que todos os atos administrativos são formais, não se aplicando a clássica liberdade das formas do direito privado. À parte o juízo registral – que se exerce com autonomia e independência – a consumação do ato nos livros de registro é vinculada, eminentemente formal, e o preenchimento desses requisitos é essencial para a sua validade e eficácia.
Neste ponto, epokhé! Isto é, suspendemos o juízo.
Data: 22/3/2020
Registro em tempo de crise – II
O momento da vida nacional é gravoso. Reclama de todos nós um esforço coordenado para mitigar e superar as graves ameaças que a sociedade brasileira sofre.
Seguimos debatendo e procurando encontrar soluções práticas – em meio à avulsão de atos normativos que se sucedem com a velocidade da propagação do vírus.
No texto anterior [acima], pensamos numa solução muito heterodoxa – a emissão de certidão de qualificação positiva para remediar o fechamento dos cartórios e o desembaraço às transações do crédito imobiliário e rural.
Agora aprofundamos um pouco mais. Acompanhem-nos nas discussões.
e-Protocolo
O e-Protocolo está previsto no item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP. Nos casos de títulos oriundos do SFH ou SFI, do serviço notarial e do Poder Judiciário a origem e identidade dos emissores são aferíveis e confiáveis. Por essa razão, a protocolização de tais títulos por meios eletrônicos não oferece maiores problemas.
Todavia, o mesmo não ocorre com os demais títulos estritamente privados e de extração administrativa. Nesses casos, é preciso um maior aprofundamento.
Documentos digitalizados
Reza o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 que “são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País”:
X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público;
O regulamento abrange e dispõe sobre documentos físicos digitalizados que sejam produzidos por pessoas jurídicas de direito público interno, ainda que envolva relações com particulares e
pessoas jurídicas de direito privado ou por pessoas naturais para comprovação perante pessoas jurídicas de direito público interno ou outras pessoas jurídicas de direito privado ou outras pessoas naturais.
Os títulos administrativos são abrangidos pelo dito regulamento, o que não ocorre com os documentos estritamente privados.
Parece claro que os serviços registrais não se quadram estritamente nas hipóteses acima.
Todavia, o mesmo ato regulamentar prevê que são considerados documentos públicos os “produzidos ou recebidos por pessoas jurídicas de direito público interno ou por entidades privadas encarregadas da gestão de serviços públicos” (inc. III do art. 3º).
Os títulos que envolvam instituições financeiras, SFH, SFI, notariais e da administração pública não oferecem dificuldades. Eles terão acesso ao e-Protocolo e a consumação do registro sem qualquer intercorrência.
É possível estabelecer uma exegese que possa favorecer a recepção de todo e qualquer título apresentado ao registro de imóveis.
Títulos estritamente privados e a suspensão dos efeitos da prenotação
Os títulos estritamente privados poderão ter acesso ao e-Protocolo. Serão regularmente examinados e, ato contínuo, serão postos em stand by até que os serviços do Cartório se normalizem e o atendimento ao público seja inteiramente regularizado. O interessado deverá então apresentar o título original diretamente na Serventia.
Convém notar que se excetuam as hipóteses dos títulos estritamente privados assinados digitalmente. Segundo o Dr. Ivan J. do Lago,
o título estritamente privado, assinado digitalmente pelo apresentante (que assume o papel de garante da digitalização e da integridade), pode ser registrado, nos termos do artigo 5º, I, do referido Decreto:
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
Segundo ele, isto não eliminaria a necessidade da observância dos requisitos do artigo 221 da Lei 6.015/73 para os instrumentos desta natureza, notadamente o reconhecimento de firma. E segue:
Haverá, portanto, duas ordens de assinaturas: a assinatura manual do título físico, pelas partes, cujas firmas devem, como regra, serem reconhecidas; e assinatura digital pelo apresentante-garante do produto da digitalização do instrumento.
A qualificação terá como objeto o representante digitalizado do título físico, mas comportará a verificação da existência de reconhecimento de firmas, facilitada pela existência de QR Code vinculado a selo digital.
Prenotação prorrogada sine die
Nos demais casos, a prenotação se suspende sine die. O fundamento legal é o art. 205 da Lei 6.015/1973:
Art. 205 – Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
A ideia que nos orienta é no sentido de que a exigência (apresentação do título original) não pode ser satisfeita porque o interessado não disporá de meios para atendê-la de pronto. Portanto, a prenotação não se cancela, já que não se verifica, in casu, a omissão do interessado.
A prenotação, portanto, permanece hígida, gerando todos os seus efeitos formais e materiais, até que os serviços possam ser normalizados, quando então se abrirá um prazo razoável para apresentação do título, sob pena de cancelamento da prenotação no caso de omissão.
Registro Eletrônico e a matrícula consolidada
Presumindo-se possível a recepção de todo e qualquer título por meios eletrônicos (e-Protocolo), resta dispor sobre o modo de proceder ao registro.
Ressalvado o caso especial dos títulos estritamente privados, nos demais casos, superado o exame e deferido o registro, pode-se proceder da seguinte maneira:
Apura-se a situação jurídica do imóvel matriculado.
Em um documento eletrônico (PDF-A, assinado digitalmente), lavra-se um ato de averbação especificando a titularidade e os ônus com analogia aos artigos 229 e 230 da Lei dos Registros Públicos [1].
Lavram-se os atos correspondentes ao título.
Lavra-se certidão de vinculação do documento à matrícula respectiva.
Expede-se uma certidão-talão noticiando os atos praticados.
Arquiva-se a ficha autônoma da matrícula consolidada nos repositórios eletrônicos e da Central de Serviços eletrônicos compartilhados.
Posteriormente, quando os serviços se regularizarem, os atos serão impressos e arquivados juntamente com as fichas cartáceas das matrículas ou demais livros.
Notas – parte II
[1]Art. 229 Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.
Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
O art. 5º do referido decreto se articula com o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019. Pode-se argumentar, e com boas razões, que o conjunto normativo não se aplicaria às atividades registrais, mas tão somente às relacionadas à administração pública. Argumenta-se, igualmente, que a autenticidade e identidade não colhem os subscritores do escrito, mas tão só o autor da digitalização.
É razoável o argumento. Todavia, o documento, assim digitalizado, poderá ser equiparado a documento físico “para todos os efeitos legais”. A oração se articula com a conjunção “e”, ligando-a a outro período, qual seja: “comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno”.
São coisas distintas. Tenho entendido que os documentos privados, assinados com certificados digitais da ICP-Br por quem digitaliza, nos termos dos dispositivos supra, podem ser encaminhados ao Registro de Imóveis por intermédio do e-Protocolo.
Deixem-me construir um raciocínio.
a) O apresentante, que tanto pode ser o interessado (inc. II do art. 13 da LRP) quanto por qualquer pessoa (art. 217 da LRP), tem legitimidade para encaminhar e protocolar o título. Nenhuma dúvida ou exigência fiscal poderá obstar o pleito (art. 12 da LRP).
b) a prenotação poderá ser feita por intermédio do e-Protocolo e será válida quando repercutida no Protocolo de cada Serventia. Todavia, sua eficácia poderá ser prorrogada sine die até que, instado a apresentar o título original, em tempos de normalidade, o apresentante o fizer no prazo deferido, nos termos do art. 205 da LRP.
Observemos a dicção do artigo 205 da LRP:
“Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”.
Não se pode falar em “omissão” do apresentante se o protocolo presencial estiver fechado – seja por determinação dos tribunais, seja em decorrência de medidas de saúde pública.
Acolhido que seja esse título, nos casos em que a serventia estiver fechada, a eficácia do direito retroagirá à data da prenotação.
Estas pequenas digressões são feitas para estimular o debate e apresentar ideias de enfrentamento dos desafios do Registro de Imóveis brasileiro.
Volto com outras ideias e sugestões em breve.
Data: 25/3/2020.
Registro em tempo de crise – IV
Nas nótulas anteriores visitamos o Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020, debruçando-nos sobre algumas hipóteses de autenticação extravagante de documentos e títulos inscritíveis. O objetivo é pavimentar o canal de intercâmbio de documentos eletrônicos criados pela ARISP em São Paulo.
Às pressas, e de modo um tanto improvisado – fato perfeitamente justificável em situações como as que estamos vivendo – vamos descobrindo que a maior dificuldade que talvez tenhamos que enfrentar é a cultura sedimentada ao longo de muitos anos na lida com documentos em papel.
É preciso encontrar meios de promover o aculturamento de processos tradicionais, substituindo-os por meios digitais.
É preciso reconstruir a doutrina registral – especialmente no que concerne à forma dos títulos inscritíveis.
Vão aqui algumas ideias, que podem – e serão – melhoradas no debate interno.
e-Protocolo – síntese das hipóteses de acesso
Instrumentos natodigitais:
Extrato XML (emitido pelo Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de Financiamento Imobiliário e Companhias de Habitação).
Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML.
Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10);
Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
PDF-A digitalizado e assinado pelo apresentante.
Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
Instrumentos particulares digitalizados, não assinados digitalmente.
Especificação e justificação
1.1 – Extrato XML emitido pelo agente do SFH/SFI.
Esta modalidade de título está prevista nas NSCGJSP (itens 111 e ss. do Cap. XX). A ideia geral que embasa a admissão dessa modalidade de extrato é a previsão dos artigos 60 e 61 da Lei 4.380, de 21/8/1964, dos quais se falará mais abaixo.
Sobre as companhias de habitação, citadas expressamente nas normas da Corregedoria paulista, v. comentários ao item 3.1.
1.2 – Traslado eletrônico emitido pelo notário em XML
A previsão da confecção do traslado em XML pelo notário vem prevista no item 198, Cap. XVI, das Normas de Serviço de SP [1].
Os notários, seus substitutos ou prepostos autorizados, podem encaminhar o título aos registros imobiliários por intermédio do e-Protocolo.
1.3 – Instrumento particular natodigital em PDF/A assinado digitalmente por todas as partes (MP 2.200-2, art. 10)
Todo e qualquer documento, público ou privado, assinado eletronicamente pelas partes com a utilização do certificado digital, são considerados válidos e produzem os mesmos efeitos que os análogos em papel.
A Lei criou a presunção de autenticidade e integridade dos documentos (§ 1º do art. 10 da MP 2.200-2/2001). Os documentos eletrônicos assinados com certificados digitais presumem-se válidos, íntegros e eficazes.
É possível considerar que esses instrumentos particulares (“escritos particulares”), assinados pelas partes com certificados digitais da ICP-Brasil, dispensam o reconhecimento notarial das firmas em virtude da presunção de validade, autenticidade e eficácia que decorre diretamente da lei.
1.4 – Títulos judiciais oriundos do processo eletrônico assinados digitalmente segundo normas próprias do Processo Eletrônico.
As peças extraídas do processo judicial, observadas as regras estabelecidas pelos tribunais, podem ser autenticadas de modo muito fácil e cômodo pelo próprio órgão.
No caso do Estado de São Paulo, o acesso é livre às peças fundamentais do processo (decisões, sentenças, acórdãos, mandados, ofícios etc.) por intermédio da aba “Consultas Processuais”. Só com base nesse simples acesso, pode-se baixar peças fundamentais do processo judicial, salvo casos de segredo de justiça.
Ordens judiciais, por exemplo, podem ingressar diretamente no e-Protocolo e servir como títulos autênticos para a prática do ato mediante requerimento do interessado instruído com a peça judicial autenticada.
1.4.1 – títulos judiciais formalizados pelos notários e por registradores
No Estado de São Paulo, as cartas de sentença, formais de partilha, cartas de adjudicação e de arrematação, podem ser formalizados pelos notários, seus substitutos e prepostos autorizados, nos termos dos itens 214 e seguintes do capítulo XVI das NSCGJSP [2].
A chave de acesso para o processo judicial, de molde a propiciar a formação do título, será a senha atribuída às partes ou o certificado digital do advogado.
Nestes tempos de crise, o Tribunal poderia proporcionar a senha de acesso aos registradores para, a pedido dos interessados, formalizar o título e o submeter a registro imediatamente, sem qualquer risco à segurança jurídica [3].
2 – Títulos administrativos, assinados digitalmente pelo apresentante (quando administração pública – hipóteses do art. 221, V, da LRP).
Os títulos (contratos ou termos administrativos) oriundos da administração pública e no âmbito de programas habitacionais de interesse social e de regularização fundiária, quando são partes a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, podem ser apresentados diretamente ao Registro, dispensado o reconhecimento de firma (inc. V do art. 221 da LRP).
Como veremos mais abaixo, os contratos em que forem partes “órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem (…) no financiamento de habitações e obras conexas ficam igualmente dispensados da formalidade do instrumento público”. Os atos poderão “ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos” atribuindo-se-lhes o caráter de escritura pública para todos os fins de direito” [4].
Logo, nesses casos, o título poderá, desde logo, ser prenotado e o registro consumado.
3.1 – Instrumento Particular do SFH/SFI (PDF/A) assinado digitalmente pelo apresentante com certificado digital da ICP-Brasil.
Essa hipótese é rotineira e os cartórios recebem diuturnamente contratos desse tipo para registro acompanhados do extrato em XML. Basta a assinatura digital (ICP-Br) do apresentante.
Vejamos o elenco de entidades que se acham autorizadas a atuar no âmbito do SFH [5]:
bancos múltiplos;
bancos comerciais;
caixas econômicas;
sociedades de crédito imobiliário;
associações de poupança e empréstimo;
companhias hipotecárias;
órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei;
caixas militares;
entidades abertas de previdência complementar;
companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e
outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
Todas essas entidades estão abrigadas sob os dispositivos legais que dispensam a notarização titular, emprestando aos instrumentos particulares a força de escritura pública [6].
Não há a previsão legal de autenticação notarial de identidade e assinaturas das partes contratantes nos instrumentos particulares celebrados no âmbito do SFH/SFI. De acordo com o art. 221, inciso II, da LRP, os escritos particulares, autorizados em lei [7], serão assinados pelas partes contratantes e testemunhas, ficando dispensado “o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação”.
É preciso reconhecer o seguinte: se não há a obrigatoriedade legal de intervenção notarial para aferir a identidade das partes, nem, tampouco, para a notarização dos firmantes (reconhecimento de firmas) no instrumento, não tem sentido exigir que todas as partes assinem com certificado digital os instrumentos que são endereçados ao Registro de Imóveis pelo e-Protocolo. Bastará que se afira, com segurança, a identidade do apresentante (agente do crédito imobiliário).
3.2 – Títulos digitalizados (PDF) e assinados pelo interessado (inc. X do art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 c.c. inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
3.3 – Títulos judiciais (averbações premonitórias, penhoras, arrestos, sequestros etc.) apresentados por advogados (inc. I do art. 5º do Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020).
Nesses casos não há dificuldade – ao menos no Estado de São Paulo. As peças podem ser autenticadas de acordo com a sistemática do próprio processo judicial (eSAJ).
4.1 – Instrumento particular do SFI/SFH (digitalização facsimilar – PDF/A) assinado digitalmente por todas as partes com certificado digital ICP-Brasil.
V. comentários ao item 1.3, supra.
4.2 – Traslado do notário digitalizado e por ele assinado digitalmente com certificado digital.
O notário pode digitalizar o traslado da escritura pública lavrada por ele. Não há diferença entre o traslado em papel e o digital, autenticado por ele com a aposição de sua assinatura digital (ICP-Br).
O notário pode “desmaterializar” e confeccionar um título eletrônico (ex. item 214 e ss. do Cap. XVI das NSCGJSP). Não serão “menos públicas” as peças que integram um título judicial do que as próprias peças do processo. Se ele pode o mais, certamente poderá o menos.
5. E-Protocolo com suspensão do prazo de eficácia da prenotação (art. 205 da LRP).
Todos os demais títulos.
Notas – parte IV
[1] 198. Os Tabeliães de Notas, seus substitutos e prepostos autorizados, poderão extrair traslados ou certidões de suas notas, sob a forma de documento eletrônico, em PDF/A, ou como informação estruturada em XML (eXtensible Markup Language), assinados com Certificado Digital ICP-Brasil, tipo A-3 ou superior.
[2] Item 214 – “O Tabelião de Notas poderá, a pedido da parte interessada, formar cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, nos moldes da regulamentação do correspondente serviço judicial”.
[3] Num caso concreto já tivemos ocasião de propor exatamente isso. Note-se que no caso de processos de usucapião, na Capital de São Paulo, o próprio registrador se encarrega de dar curso à decisão, procedendo ao registro. V. especialmente o subtítulo Formação do título no próprio Registro de Imóveis? Acesso: https://bit.ly/titulojud.
[6] Cfr. § 5º do art. 61 da Lei 4.380/1964; art. 38 da Lei 9.514/1997. Sobre os instrumentos particulares e o registro de imóveis, indico: JACOMINO, S. O instrumento particular e o Registro de Imóveis. Acesso: https://www.academia.edu/42322234
[7] V. a exceção do requisito ad substantiam da escritura pública no art. 108 – “não dispondo a lei em contrário”. Há uma pletora de leis dispensando o requisito da escritura pública.
Registro em tempo de crise – V
No dia de hoje, sensível aos graves problemas enfrentados pelos registradores imobiliários de todo o Brasil, o ministro Humberto Martins baixou o Provimento CNJ 94, de 28/3/2020, dispondo sobre “o funcionamento das unidades de registro de imóveis nas localidades onde foram decretados regime de quarentena pelo sistema de plantão presencial e à distância”, regulando os procedimentos especiais.
É um excelente ato normativo. Ele nos proporciona segurança e estabilidade, define com clareza as diretrizes e padrões que orientam o funcionamento do Registro de Imóveis neste tempo de crise.
É preciso reconhecer a importância das instituições no enfrentamento das ameaças e ataques, além das crises que nos assolam nestes tempos difíceis.
Registro o empenho e o trabalho do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. E o nome dos magistrados Alexandre Chini e Marcelo Martins Berthe, que sempre são sensíveis aos pleitos institucionais.
Vamos comemorar uma década desde o envio do e-mail abaixo ao jornalista Luís Nassif. Na condição de Presidente do IRIB, senti-me no dever de refutar a nota veiculada na FSP de 20 de novembro daquele ano. O Registro de Imóveis havia sido atacado violentamente e as críticas me soavam acerbas e injustas.
O fato é que depois desde e-mail, seguido de contatos pessoais, o jornalista pode conhecer um pouco melhor acerca da importância de sistema de publicidade registral. Quiçá terá mudado de ideia.
Fica, aqui, o registro da correspondência com o pedido de escusas pelo fato de que alguns links, que deveriam manter-se hígidos, lamentavelmente foram removidos do site do IRIB. Outros consegui recuperar e os mantenho na íntegra para estudo dos interessados. (SJ).
