O CNJ foi provocado pelo Ministério Público Federal para que seja determinado às corregedorias estaduais o reconhecimento da vigência do art. 23 da Lei Federal 8.629/1993 a franquear o acesso ao registro de imóveis de arrendamentos rurais envolvendo estrangeiros.
Como veremos, o tema é espinhoso.
Arrendamento tácito
O arrendamento rural pode ser tácito ou expresso (art. 92 da Lei 4.504/1964). No Estado de São Paulo formou-se o entendimento, hoje pacífico, de que o arrendamento rural, diferentemente da locação urbana (cuja inscrição é meramente facultativa), por representar expressão de norma de ordem pública, portanto obrigatória, haveria de prevalecer independentemente da vontade das partes contratantes ou do registro no respectivo cartório imobiliário.
Além disso, o instituto não se acha elencado no rol do art. 167 da LRP. Por todas essas razões, o seu registro não tem sido permitido. Neste sentido: Ap. Civ. 1.956-0, São Paulo, j. 13.6.1983, DJ 13.7.1983, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 23.757-0/2, Piracicaba, j. 11.5.1995, DJ 26.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga; Ap. Civ. 32.930-0/3, Marília, j. 15/08/1996, DJ 21/11/1996, des. Márcio Martins Bonilha; Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/03/2010, DJ 25/05/2010, rel. des. Munhoz Soares;
Um aspecto não enfrentado nas ditas decisões é o fato de que os contratos de arrendamento rural podem ser celebrados por meio de “contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária”.
Como haveremos de registrar um contrato tácito?
O detalhe não passou despercebido pelo min. Aldir Passarinho no RESP 263.774: “O art. 92, caput, é bastante claro em prever o contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre ambos, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no R.G.I. Aliás, o contrato tácito nem teria como ser registrado”. (REsp 263.774, j. 15/08/2006, rel. min. Aldir Passarinho Júnior). No mesmo sentido: REsp 904810, j. 15/02/2007, DJ 19/03/2007, rel. min. Humberto Gomes de Barros; REsp 164442, DJe 01/09/2008, rel. min. Luis Felipe Salomão.
Arrendamento rural por estrangeiros
Agora o debate se renova com a sustentação, muito bem redigida aliás, feita pelos Procuradores da República que firmaram o documento que se pode → ler aqui.
Os procuradores sustentam que a Lei Federal 8.629/1993 (art. 23), ao alterar a Lei 5.709/1971, impôs a forma pública para celebração dos contratos de arrendamento rural. Com esse entendimento, pretendem, fundamentalmente, que o controle dos arrendamentos – a exemplo do que já ocorre com a administração registral das aquisições de imóveis rurais por estrangeiros – seja feita pelos Registros de Imóveis de todo o país.
Não está em causa, portanto, o direito de preferência do arrendatário. O que mobiliza a administração pública federal é o controle registral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.
O raciocínio parece muito bem conduzido. Nos casos de arrendamento rural celebrado com estrangeiros:
É requisito essencial de validade do negócio jurídico a forma pública (escritura pública – art. 23 da Lei 8.629/1993 c.c. art. 8º da Lei 5.709/1971).
O registro torna-se obrigatório (art. 168 da LRP) já que se aplicam ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro” (§ 1º do art. 23 da citada Lei 8.629/1993).
Não é possível fazer-se o controle previsto no art. 10º da Lei 5.709/1971 sem que o contrato de arrendamento seja objeto de registro.
Controle registral
Averbo, como expressão de uma opinião meramente pessoal, que o controle da aquisição ou do arrendamento de imóvel rural, contratados por estrangeiro, por depender de autorização prévia dos órgãos competentes, quando o caso (inc. III do 10º da Lei 5.709/1971) e, ainda, por ser a escritura pública requisito de validade do próprio negócio jurídico (art. 23 da citada Lei 8.629/1993), que o controle, como dizia, pudesse ser feito previamente pelos órgãos da própria administração pública federal. Sem a autorização específica, nem a escritura pública seria lavrada, nem o registro consumado, nem mesmo o controle extravagante de aquisição e arrendamento rural seria feito pelo Registro de Imóveis. E isto evitaria uma série apreciável de aborrecimentos e despesas.
CNJ e o controle nacional de aquisição de imóveis rurais
Outra hipótese, a ser aventada e defendida perante o CNJ, seria a constituição de um banco de dados nacional, a exemplo da Central de Indisponibilidades, centralizado e mantido pelos próprios registradores, em que esse controle poderia ser feito de maneira mais racional, econômica e adequada. E isso pela razão fundamental de que um município pode se conter em mais de uma circunscrição e o controle, individualizado, não levaria às consequências antevistas pelos procuradores (art. 12 da Lei 5.709/1971). O livro auxiliar de “cadastro especial” criado pela Lei 5.709/1971 (art. 10º) poderia se constituir, facilmente, um repositório eletrônico compartilhado. Isto seria fácil e rápido, bastando a regulamentação pelo Conselho Nacional de Justiça, com base nos arts. 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
4º CURSO DE INICIAÇÃO NA ATIVIDADE REGISTRAL E NOTARIAL
Dando seguimento à publicação dos trabalhos apresentados no transcurso do 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, publicamos as notas práticas da registradora civil Fátima Cristina Ranaldo Caldeira.
Fátima Cristina Ranaldo Caldeira
Temas práticos de Registro Civil das Pessoas Naturais Fátima Cristina Ranaldo Caldeira, registradora civil em Americana
Desejo as boas vindas a todos e parabenizo pela aprovação no concurso!
Apesar da fragilidade financeira do Registro Civil em relação às outras especialidades, a escolha pelo Registro Civil das Pessoas Naturais pode ser uma boa opção. Prova disso são colegas registradores de muito tempo de carreira e com potencial para aprovação em qualquer concurso que se mantiveram na especialidade.
Também temos colegas que saíram de Registro de Imóveis e migraram para o Registro Civil das Pessoas Naturais, tudo dependerá da escolha que fizerem para a vida de vocês.
Sei que muitos que aqui estão foram aprovados em vários grupos, portanto, peço que vejam com carinho o Registro Civil das Pessoas Naturais.
Fizemos um apanhado das situações diárias do Registro Civil das Pessoas Naturais que consideramos mais importantes para este momento.
Acervo da serventia – inventário minucioso
Uma primeira providência importante que todos devem tomar é a produção de um inventário documentado de todo o acervo, mobília, equipamentos e material em estoque. Isso dará uma segurança maior tanto ao titular que está assumindo como ao designado.
Pode acontecer futuramente de o titular dar pela falta de algum livro e não saber explicar o que de fato aconteceu, se houve extravio do livro ao tempo em que a serventia já estava sob sua responsabilidade ou se o extravio ocorreu na época da designação.
Para se ter uma ideia, quando assumi a serventia, em 1994, eu não tinha livro em estoque para lavrar nascimentos. A minha sorte foi que um colega me forneceu o livro. Imaginem que situação desagradável constatar, no segundo dia depois do início do exercício, que a serventia não tem papel de segurança para expedir certidão…
Portanto, como ninguém está livre de passar por uma situação dessas, é importante fazer um inventário minucioso de todo acervo, mobília e material em estoque.
Certificado digital
Uma segunda providência fundamental, conforme já dito anteriormente, é que os titulares, antes mesmo de assumirem, deveriam providenciar o certificado digital. O certificado digital possibilitará o acesso à Central de Registro Civil, onde vocês poderão verificar eventuais pendências de cumprimento, em relação a comunicações e envio de dados à CRC.
Outra providência bastante importante é a atualização dos dados no Portal do Extrajudicial, Ministério da Justiça, Conselho Nacional de Justiça, Censec – Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados e CRC – Central de Informações do Registro Civil.
Já tive experiência como designada, antes de prestar concurso e assumir a serventia da qual hoje sou titular. Também tive de assumir uma serventia em razão de intervenção. Esta intervenção, infelizmente, não foi pedagógica, mas punitiva e que culminou na perda da delegação. Portanto, já assumi três serventias no decorrer da minha carreira.
Com base nessa minha experiência, ao assumirem a serventia, recomendo a todos que deem um tempo a vocês mesmos, de maneira que vocês possam sentir melhor os funcionários, o ambiente do cartório, assim como o perfil da população usuária dos serviços, que pode variar muito de cidade para cidade.
É lógico que o perfil dos usuários do Registro Civil das Pessoas Naturais é extremamente heterogêneo, são pessoas de vários níveis culturais e de todas as condições.
Se você abrir os braços para a cidade, a cidade certamente abrirá os braços para você. Com disposição para o trabalho, haverá uma percepção da população com relação a isso.
Contratação de novos funcionários
A contratação ou não de novos funcionários é muito relativa. Há 19 anos, quando assumi o cartório de Americana, optei por continuar com todos os funcionários, exceto a interina, e, dentre eles, a minha atual substituta. Por essa razão é necessário estudar mais atentamente os funcionários, dentre os quais pode estar um excelente escrevente para o cartório.
Além do bom senso, é preciso ter muita serenidade ao assumir uma serventia. Não se pode querer assumir o papel da Corregedoria, procurando erros no designado. É preciso considerar que a designação partiu do Poder Público, e que, portanto, esta não é a função do titular.
Neste momento é muito importante se colocar na posição do outro, tentar imaginar como ela deve estar se sentindo com a sua chegada, como é o relacionamento dela com a população local. Principalmente nas cidades de pequeno porte, o oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais é visto muitas vezes como um conselheiro para a população. Talvez por isso não seja uma boa política chegar confrontando, mas sim ter bom senso e muita cautela.
Informática – mudar?
Também de fundamental importância é a questão que envolve a mudança de programas de informática.
Tendo como base a minha experiência, creio que não seja uma boa medida para esse primeiro momento. Essa é uma tarefa que deve ser feita com muita cautela para não correr o risco de perda de dados, o que pode causar sérios problemas à prestação dos serviços. Além disso, a recuperação dos dados custa muito caro. Não tenho conhecimento do valor atualmente, mas há algum tempo atrás a recuperação de dados, sem muita certeza de êxito, já custava algo em torno de R$ 30 mil.
Quanto à prestação do serviço propriamente dita, destacamos algumas questões importantes que devem ser observadas pelo oficial.
Tempo de espera do usuário e identificação das partes
É fundamental que se observe o tempo de espera do usuário na serventia.
Prestar especial atenção à identificação de partes, principalmente no que diz respeito aos requerentes de habilitação de casamento e testemunhas. Em municípios pequenos, há oficiais que dispensam a apresentação de documentos pelo fato de conhecer toda a população da cidade. Em regra, o titular que vai assumir a serventia não conhece a população da cidade, portanto, é preciso mudar esse procedimento.
A identificação pode ser feita de três formas: com base no conhecimento pessoal do oficial; mediante a apresentação de documento de identidade; ou através da atestação de duas testemunhas, sempre mencionando a circunstância no registro. Esta última só ocorre em casos mais específicos.
Atualmente, dificilmente o cartório atende um usuário sem a apresentação do documento de identidade, mas isso pode perfeitamente acontecer. Por exemplo, uma criança precisa ser registrada para ser transferida para um Hospital de Referência. Nesse mesmo dia o pai foi assaltado e teve seus documentos furtados, portanto, não teve tempo hábil para providenciar a segunda via dos documentos. Esse é um caso especial em que a pessoa pode ser identificada através da atestação de duas testemunhas, maiores e com documento de identidade.
Obviamente, não acontecendo nenhuma dessas três formas, o oficial terá de recusar e suscitar dúvida, ou, se assim concordar o juiz, proceder a uma consulta no local.
No Brasil, são válidos como documentos de identidade: identidade civil e militar; passaporte; Carteira Nacional de Habilitação; e cédulas funcionais emitidas por órgãos criados por Lei federal, tais como CRM e OAB.
Identidade – estrangeiros
Nos casos de estrangeiro, a prova de identificação pode ser feita através da carteira especial de estrangeiro e passaporte. Mais especificamente, no caso de estrangeiros provenientes de países integrantes do Mercosul (Argentina, Bolívia, Uruguai, Paraguai, Venezuela, Equador, Colômbia e Peru), é suficiente a cédula de identidade expedida no país de origem.
Os portugueses equiparados também podem provar a identidade através da cédula de identidade expedida pelas Secretarias de Segurança Pública.
A cidade de Americana, onde sou titular, existem muitos estrangeiros dado o grande número de multinacionais que a cidade abriga. Recomenda-se que os estrangeiros que não se expressem no idioma nacional estejam acompanhados de intérprete, caso o oficial não domine o idioma suficientemente bem, e de forma inequívoca, para dar as explicações previstas no Código Civil, especialmente nos casos de casamento.
Há disposição expressa no Código Civil dizendo que o oficial é obrigado a esclarecer aos interessados as razões da invalidade do casamento e do regime de bens. Por isso, creio que seja importante a presença de tradutor juramentado, a menos que o oficial tenha absoluta segurança quanto ao idioma do usuário estrangeiro.
Surdo-mudo – o que fazer?
No que diz respeito ao usuário surdo-mudo, a manifestação pode ser feita por escrito. O oficial faz a pergunta por escrito e o usuário também responde por escrito. Em seguida, o oficial certifica que as respostas foram dadas de próprio punho pelo interessado, e procede ao arquivamento.
Caso o surdo-mudo se comunicar através da linguagem de sinais (LIBRAS), também será necessária a presença de um intérprete. Tendo em vista que essa questão ainda não está regulamentada, como ocorre no caso do tradutor juramentado, que tem de estar registrado na Jucesp, a pessoa terá de prestar um compromisso.
O surdo-mudo analfabeto e que também não se comunica em LIBRAS é absolutamente incapaz e, portanto, não pode praticar nenhum ato da vida civil, ainda que não esteja interditado.
Livro E
A maioria dos cartórios participantes do 8º Concurso é sede de Comarca de diferentes tamanhos.
Muitas pessoas têm se preocupado com algumas questões do Livro E, mas veremos que essa preocupação não procede. São situações simples de serem resolvidas, mas que, no entanto, têm causado certa preocupação.
O Livro E é privativo dos primeiros ofícios, primeiros Subdistritos ou Sedes de Comarca, onde houver um único cartório.
Neste livro será registrada emancipação, que pode ser por escritura pública ou judicial. No caso da escritura pública, é importante observar se a emancipação foi concedida por ambos os pais, ou por um deles, mas com referência à falta do outro na escritura. Essa foi uma decisão do Conselho Superior da Magistratura, num processo de dúvida do Cartório de Americana, do qual sou titular. [NE: Ap. Civ. 96.914-0/9, Americana, j. 29.11.2002, DJ 18/12/2002, rel. des. Luiz Tâmbara].
Obviamente, não se pode registrar escritura pública de emancipação concedida por tutor. Por mais incrível que possa parecer, já vi isso acontecer em outro Estado. No caso de tutela, a emancipação só se dará por via judicial. A emancipação legal não necessita de registro.
Emancipação – interdição
O oficial deverá comunicar ao juiz do feito o registro da emancipação judicial, isso porque, se o interessado não apresentar o mandado, o cartório será comunicado em oito dias para que o registro seja feito. O apresentante da escritura ou do mandado deverá assinar o registro.
Quanto à interdição, ela deverá ser registrada em cumprimento a mandado judicial. São averbadas na margem as alterações de limites de curatela, o local de internação, se for o caso, a cessação da interdição e a substituição do curador.
Tudo isso deve ser bem observado para que não ocorra devolução indevida de mandado de interdição. Não existe disposição que determine a menção de trânsito em julgado da sentença.
A competência é o domicílio do interdito, no caso de interdição, e do emancipado, no caso de emancipação.
A interdição, diferentemente da emancipação, não precisa ser assinada pelo apresentante.
Também quanto à ausência, o registro deverá ser realizado em cumprimento a mandado judicial. Serão averbados na margem o aparecimento do ausente, a substituição do curador, a abertura de sucessão provisória e a abertura de sucessão definitiva.
Pelos mesmos motivos da emancipação judicial, o registro da ausência e da interdição também devem ser comunicados ao juiz do feito.
Morte presumida
Uma questão que gera bastante dúvida é a morte presumida.
Quando a morte é presumida e justificada deve ser registrada no Livro C, e quando a morte presumida se refere ao art. 7º e deverá ser registrada no Livro E?
A morte justificada é a morte real, é aquela em que é expedido o mandado judicial, porque o corpo não pode ser encontrado para o exame e expedição de declaração de óbito. Um exemplo muito simples é a queda de um avião. Ou seja, uma vez provado que a pessoa estava no avião e não sobreviveu à queda, essa morte é tida como real e, portanto, deve ser registrada no Livro C (registro de óbito).
A morte presumida é aquela em que não há certeza absoluta da morte real, embora a possibilidade seja muito grande. Esta é registrada no Livro E.
Certidões expedidas no exterior
Uma dúvida muito comum entre o pessoal de Sede de Comarca está relacionada com o traslado das certidões expedidas no exterior.
De acordo com o artigo 32 da Lei 6.015/73, todas as certidões expedidas no exterior que tenham parte brasileira, na ocasião do ato ou fato, devem ser trasladadas quando tiverem que produzir efeitos no Brasil.
A necessidade do traslado não está atrelada ao domicílio no país, mas sim à produção de efeitos. Tanto isto é verdade que, quando a pessoa já estiver domiciliada no país, o traslado é feito no Livro E do domicílio do interessado. E, quando o domicílio for desconhecido, ou ainda estiver no exterior, é no primeiro Subdistrito do Distrito Federal. A Lei mencionava apenas o domicílio desconhecido, mas as Normas de Serviço do Estado de São Paulo vieram para complementar essa questão.
Filho de brasileiro – opção pela nacionalidade brasileira
A grande dúvida é quando o filho de brasileiro é brasileiro nato e quando ele precisa optar pela nacionalidade brasileira. Essa é uma dúvida que não há razão de ser. Ele é brasileiro nato sempre que estiver registrado na repartição brasileira do local do nascimento, e desde que um dos pais seja brasileiro nato ou naturalizado, quando do nascimento. Existem reiteradas decisões do Supremo Tribunal Federal quanto à possibilidade de um dos pais ser brasileiro naturalizado.
Certamente, o oficial irá se deparar com inúmeras situações no dia-a-dia, entre elas, as dos traslados e certidões lavrados no período entre 7 de junho de 1994 e 21 de setembro de 2007. Nesse caso, vai haver referência expressa no traslado da necessidade de opção. Nestes casos, o oficial deverá averbar de ofício que o registrado é brasileiro nato, tornando sem efeito referência à necessidade de opção. No caso dos registrados em repartição estrangeira, deverá ser mencionada a necessidade de opção.
Após a modificação das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, há a possibilidade do registro, no Livro E, de filhos de pais estrangeiros que estejam em serviço no Brasil. Essas pessoas não são brasileiras natas, daí porque o registro no Livro E.
A nossa regra é no sentido de que são brasileiros todos os nascidos no território nacional. A exceção são os filhos de estrangeiros nascidos no país, ou os pais, ou apenas um deles, estejam no Brasil a serviço do seu país.
Nascidos no exterior sem registro
Outra possibilidade de registro no Livro E se refere àquelas pessoas nascidas no exterior que não foram registradas em lugar nenhum, nem na repartição estrangeira e nem na repartição brasileira.
Essa situação é bastante atípica, mas, se houver casos, certamente envolverá países limítrofes. Particularmente, nunca soube de alguém que tenha nascido num país da Europa e tenha conseguido chegar ao Brasil sem a respectiva certidão de nascimento. Mesmo assim, ocorrendo essa situação, deverá constar a necessidade da opção.
Para esses casos, a cautela deve ser muito grande. As formalidades são as mesmas para o registro tardio de maiores de 12 anos. Em caso de menores de 12 anos, não há como entrevistar o registrando, mas sim os pais.
Também existe a possibilidade do traslado de certidão expedida no exterior em que todas as partes sejam estrangeiras, porém, nestes casos, os traslados terão finalidade específica, isto é, para fins de averbação. O registro de sentenças no Livro E é facultativo.
A questão do traslado da certidão de nascimento é o que costuma causar mais dúvidas entre os oficiais. Imagino alguém assumindo uma Sede de Comarca e tendo que se deparar com um pedido de traslado.
É muito importante recorrer à ajuda de colegas, quando tiverem dúvidas. Liguem, perguntem, troquem ideias. Sempre poderá aparecer uma situação inimaginável, por isso, a troca de experiências é importante. É claro que, em algumas situações, haverá necessidade de suscitação da dúvida ou fazer a recusa.
Dúvida registral e consultas
Com relação à dúvida, as regras são as mesmas para o Registro Civil, Registro de Imóveis e Registro de Títulos e Documentos. No caso de registro, o processo é de dúvida. No caso de averbação, a pessoa poderá representá-los junto ao Corregedor.
Por isso é que é importante conversar com o corregedor permanente da serventia para saber se ele aceitará o recebimento de consultas. Existem peculiaridades no Registro Civil que não existem no Registro de Imóveis, muitas vezes a situação é crítica e não pode esperar aqueles prazos todos.
Retificação de registro
Sobre a retificação de registro, ela é muito diferente da averbação. A única semelhança é que deve ser feita na margem direita. Não se pode inserir nenhum elemento no registro, a não ser na margem direita.
O objetivo da averbação é a modificação de um elemento do registro. A retificação tem como objetivo coadunar a realidade ao registro.
Erros podem acontecer em algumas situações e precisam ser corrigidos. Quando o erro é grande e exige alta indagação, é necessário que a retificação seja feita em cumprimento a mandado judicial.
Quando o erro é evidente e que não exige nenhuma indagação maior, por exemplo, uma troca de letra, a retificação pode ser requerida pelo interessado ou pelo oficial, com a manifestação terminativa do Ministério Público. Com a concordância do Ministério Público, o oficial procederá à retificação, que será isenta de qualquer pagamento.
A Folha de São Paulo de hoje (2/11/2010, p. A4), em reportagem de Fernanda Odilla, traz importante informação a respeito do crescimento nas taxas de aquisição de imóveis por estrangeiros em todo o país.
Segundo a reportagem, em menos de três anos houve um crescimento do fenômeno em todo o território nacional, em razão dos grandes atrativos que o país oferece aos investidores estrangeiros.
A questão que nos chama a atenção — à parte o incremento nas aquisições — é a existência de uma minuta de projeto que aumenta o controle na aquisição de terras brasileiras por estrangeiros. Segundo a Folha, a última versão já se acha pronta no Palácio do Planalto, pendente de exame de alguns detalhes pela AGU – Advocacia Geral da União.
O projeto, além de tratar da delicada questão dos terrenos de marinha e de territórios de fronteira, visa a aumentar as exigências burocráticas para a aquisição, a fim de combater os “laranjas”.
Aqui entram os Registros de Imóveis e seus Oficiais.
Cadastro e Registro
O controle de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, nas condições estabelecidas pela Lei, deve ser feita pelos Registros de Imóveis, com base em um registro de feição cadastral.
Art. 10 – Os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial, em livro auxiliar, das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá constar:
I – menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas;
II – memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; e
III – transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso.
Art. 11 – Trimestralmente, os Cartórios de Registros de Imóveis remeterão, sob pena de perda do cargo, à Corregedoria da Justiça dos Estados a que estiverem subordinados e ao Ministério da Agricultura, relação das aquisições de áreas rurais por pessoas estrangeiras, da qual constem os dados enumerados no artigo anterior.
O primeiro aspecto a ser considerado é a curiosa disposição de criação de um “cadastro especial”, consubstanciado em um livro extraordinário, que se lavraria a latere do registro ordinário a cargo dos Oficiais competentes. A regra se repete no Decreto Regulamentador.
Não deixa de ser curioso e muito relevante o fato de criação de elementos cadastrais no Registro de Imóveis, recuperando antigas ideias defendidas por Afrânio de Carvalho que havia, 24 anos antes, apresentado um projeto de lei instituindo justamente o cadastro ao lado do livro fundiário. Vale a pena a citação e a indicação do projeto:
houve em 1947 uma tentativa de reforma do Registro de Imóveis, mediante a instituição do livro fundiário e do cadastro, mas, inserida em capítulo de Lei Agrária, malogrou, porque não teve andamento no Congresso Nacional o projeto oficial, de minha autoria, para ali remetido pelo Presidente Eurico Gaspar Dutra em 1948 (Diário Oficial de 15 de janeiro de 1948). Conquanto ao editar-se e pôr-se em prática o Código Civil o cadastro fosse considerado inexeqüível no Brasil, em 1948 deixara de sê-lo graças ao aparecimento da aerofotografia para substituir os meios convencionais, motivo pelo qual o projeto logrou, nessa parte, pleno apoio do Conselho Nacional de Geografia, onde, no decorrer de uma conferência, lhe fiz a justificativa”. (Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 10 esp. nota 9).
A lei obrigaria a comunicação às Corregedorias Estaduais “relação das aquisições de áreas rurais por pessoas estrangeiras”, mas o controle efetivo da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros deveria ser feito pelos Cartórios, com base em elementos cadastrais.
O objetivo da lei era assegurar o controle nacional, já que a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras não poderiam ultrapassar um quarto da superfície dos municípios (art. 12 da citada lei). Além disso, as pessoas da mesma nacionalidade não poderiam ser proprietárias, em cada município, de mais de 40% do limite fixado (1/4 da superfície).
O Decreto 74.965, de 1974, é bastante claro:
Art. 5º A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o artigo 15. (g.n.)
Registro Eletrônico
Os Registros Prediais deveriam soltar-se das referências estruturantes que se arrimam em índices básicos (indicadores pessoal e real) e avançar na modelagem de um verdadeiro Registro Eletrônico, como preconizado pela Lei 11.977, de 2009 (art. 36 e seguintes), onde cada variável que articula o discurso narrativo do sistema registral há de ganhar um tratamento sistemático.
No ambiente das mídias eletrônicas, o controle de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros se torna perfeitamente controlável. Em primeiro lugar, porque cada informação de caráter variável (e a nacionalidade é um campo importante – cfr. art. 176 da Lei 6.015, de 1973) merece um tratamento na base de dados.
Com essa nova modelagem estruturante, será possível todo tipo de combinatória para se chegar a respostas confiáveis e precisas – como, p. ex., a resposta instantânea à pergunta “quantos cidadãos de nacionalidade tal adquiriram imóvel rural no município X no interregno Y”…
Além disso, é absolutamente necessário estabelecer conexões com os cadastros do INCRA, cumprindo, assim, os ditames da Lei 10.267, de 2001 que alterou a Lei que trata do Sistema Nacional de Cadastro Rural (Lei 5.868, de 12 de dezembro de 1972).
Ao final, é necessário integrar, em um amplo sistema de GIS (Geographic Information System) todos os cartórios, compartilhando dados com a administração pública – INCRA, Receita Federal, FUNAI, IBGE etc.
A chave para a interconexão de todo o sistema já está dada: é o CNIR – Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, que precisa ganhar impulso no desenvolvimento de padrões de interoperabilidade do sistema fundiário brasileiro e não deve ser esquecido no projeto que está em fase de discussões preliminares no Governo Federal.
O Registro Imobiliário deve ser ouvido para aportar sua fundamental e original contribuição para os debates, já que o sistema registral, em nosso país, desempenha um papel essencial na aquisição da propriedade imobiliária.
* Imagem gerada a partir da obra do artista Gabriel Lema.
