Vivemos de sobressaltos e ameaças, mas estimulados por novos desafios e imensas oportunidades. Será a blockchain o próximo obstáculo?
Não posso expressar melhor o sentimento que muitos de nós experimentamos nestes dias que passam. Tempo que corre, se esvai, escapa-nos com a velocidade do trânsito de bits e bytes percorrendo infovias eletrônicas.
Como ocorre na sociedade contemporânea, nos vários setores da economia e da cultura, os meios eletrônicos e seus recursos computacionais – inteligência artificial, computação cognitiva, machine learning, blockchain, etc. – estão criando sistemas êmulos que buscam superar o ser humano em tarefas tipicamente humanas.
Um dos ramais desse processo é o Registro de Imóveis eletrônico. Até onde chegaremos com o apoio de máquinas nos processos de registração? A máquina substituirá o homem em suas tarefas básicas e essenciais? Qual o futuro da faina cartorária? Os processos formulários (que existem há séculos na praxe tabelioa) vão se impor em novos e instigantes sistemas inteligentes?
Estas questões nos assaltam e nos mobilizam para discutir e aprofundar no âmbito do IRIB a série de seminários e workshops cuja próxima edição vai tratar exatamente do tema da computação cognitiva. O registro-formulário será abordado.
O Registro Eletrônico – o que é e o que será?
De uns tempos a esta banda venho me dedicando a observar os processos de automação da titulação. A primeira grande experiência quase nos passou despercebida: a formularização da penhora online[1].
O sistema se mantém como concebido por nós há uma década. As diretrizes foram bem estabelecidas e valeria a pena revisitá-las.
Há alguns anos, respondendo especificamente a uma questão formulada pelo registrador Marcelo Salaroli de Oliveira, aludi aos chamados documentos eletrônicos dinâmicos derivando a ideia dos chamados smart contracts. Dizia que esses documentos “são a face visível de um sistema complexo que se atualiza dinamicamente a partir do acesso compartilhado entre emissor e receptor” e dava como exemplo a nossa conhecida penhora online[2].
O exemplo é pertinente ao tema que agora trago à consideração dos leitores.
Os contratos-formulários (e os registros-formulários) devem ser encarados com muita seriedade, especialmente porque, de fato, podem inclinar os sistemas a regimes que escapam ao controle do próprio estado e tanto a atividade notarial, como a registral, são atividades públicas sustentadas pelo próprio Estado. Nesse sentido muito pertinentes as notas de LAWRENCE LESSIG no texto Code Is Law, publicado na Harvard Magazine[3].
Mas a ideia de registro-formular não é um fenômeno que vem embalado tão-somente pela tecnologia do blockchain.
No encontro promovido pela CNF – Confederação Nacional das Instituições Financeiras, realizado em Brasília (março de 2017), o tema do registro eletrônico por formulários foi defendido por vários palestrantes, especialmente por SPIROS BAZINAS, representante da UNCITRAL (United Nations Commission on International Trade Law).
BAZINAS aponta a necessidade de se reformar o registro público de garantias brasileiro que, segundo ele, representa um dos grandes entraves para o desenvolvimento das atividades econômicas. O técnico sugere a substituição dos atuais sistemas registrais – inclusive a supressão da atuação notarial e registral – por sistemas de registros-formulários o que, ainda segundo ele, “garantiria melhor confidencialidade e eficiência de custo e tempo ao processo de registro, bastando ao requerente identificar as partes, a obrigação garantida e os ativos objeto da garantia”.[4] Aqui também, por incrível que pareça, o SINTER é indicado como o repositório eletrônico que poderia responder a esses desafios[5].
O tema é atual e merece toda a nossa atenção e consideração. Além dos estudos que temos desenvolvido – que apanham este problema muito bem – pretendemos realizar projetos-piloto para encaminhar a discussão em bom rumo sistemático com um efeito demonstrativo.
São Paulo, 18 de maio de 2017.
SÉRGIO JACOMINO, Presidente.
Notas
[1] A penhora online foi aprovada no Estado de São Paulo no bojo do Processo CG 88/2006, em substancioso parecer de Álvaro Luiz Valery Mirra e Vicente de Abreu Amadei, aprovado em 31/7/2007 pelo des. GILBERTO PASSOS DE FREITAS (DJ de 9/8/2007). Completaremos no mês de julho deste ano uma década de excelente funcionamento.
[4] Os Instrumentos Internacionais e o Regime das Garantias de Crédito – Perspectivas e Propostas Para um Melhor Ambiente de Negócio no Brasil. Acesso: [mirror].
[5] V. o pronunciamento de FÁBIO ROCHA PINTO E SILVA, loc. cit., especialmente pp. 32 et seq. [mirror]
A entrevista abaixo foi dada à jornalista Belisa Frangione, da ARPEN-SP, cujo extrato serviu para a edição da Revista da AnoregSP Cartórios com você (ed. 6, 2017). O texto não foi publicado na íntegra em virtude de decisão editorial. Publico-a aqui, para conhecimento da comunidade de registradores (SJ).
O senhor acompanhou a elaboração do Decreto nº 8.764, de 10 de maio de 2016?
Não, embora tenha sido a primeira pessoa a ser contatada pelos técnicos da Receita Federal do Brasil numa abordagem preliminar na prospecção da matéria. Desde o início das discussões, posicionamo-nos contra a iniciativa do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER, tal e como vinha proposta, por entender que seus objetivos essenciais colidiam com a orientação que se fez vencedora na academia e nos meios corporativos de que os cadastros imobiliários e o registro de direitos são instituições que se distinguem claramente. Há farta literatura que justifica a coordenação entre essas instituições, mas não a absorção de atribuições de uma pela outra. Parece que é justamente isso o que se desenha com o advento do Decreto 8.764/2016.
Quais os riscos que o SINTER pode representar ao registro de propriedade no Brasil?
Tive ocasião de indicar, num texto crítico[1], quais são os riscos que o projeto representa para o Registro de Imóveis no Brasil. Em síntese apertadíssima diria que se anuncia um “contubérnio” entre cadastro e registro e essa confusão mais prejudica do que ajuda a gestão territorial e o fomento dos negócios jurídico-imobiliários.
Em que medida o sistema registral será afetado?
Partindo-se do pressuposto de que cadastro é cadastro e registro é registro, o Decreto se inclina para a formação de uma base de dados redundante e concorrente, estruturada à margem do próprio Registro de Imóveis e que é apresentada como fonte fidedigna para revelar a situação jurídica dos imóveis. É o que se lê claramente no documento “Crescimento, Produtividade e Desburocratização”, produzido pelos Ministérios da Fazenda e do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Eis os objetivos, na visão do Governo:
Implementar o Sinter, que contém um cadastro nacional de imóveis e de títulos e documentos, integrado com cartórios de registros e de uso compartilhado por diversos órgãos da administração pública.
Reduz o custo para a administração pública e setor privado na obtenção de informações seguras sobre a propriedade de bens imóveis, móveis e títulos e documentos.
Melhora o registro da regularização fundiária; aumento da segurança jurídica da propriedade; aumento da proteção do crédito público e crédito imobiliário, contribuindo para a redução do spread bancário [2].
Pode-se perguntar: o que há de significar o “cadastro Nacional de imóveis e de títulos e documentos”? Cadastro imobiliário (que se não confunde com Registro de Imóveis) entende-se; mas “cadastro de títulos e documentos”? O RTD entra no Decreto como Pilatos no credo. Depois, o que se deve entender por redução de custos de informação para o setor privado? O SINTER vai se encarregar de prover “informações seguras sobre a propriedade de bens imóveis, móveis e títulos e documentos”? Vai expedir certidões? Instaura-se uma concorrência entre publicidade registral e cadastral – tal e como previsto no conjunto representado pelos Decretos 8.764, 8.777 e 8.789, de 2016?
Seja como for, ainda é cedo para saber exatamente como essa infraestrutura vai funcionar.
Penso que devemos contribuir para que o sistema seja funcional, atendendo aos objetivos essenciais do governo e que se não desnature o sistema de publicidade registral, que atende a finalidades muito diversas das esboçadas no projeto já no seu lançamento.
Os registradores estão preparados para as mudanças?
As mudanças somente serão perfeitamente compreendidas quando for baixado o “manual operacional” previsto no decreto do SINTER. O decreto, no que diz respeito à interação entre a Receita Federal e os Registros Públicos é uma caixa preta. A ambiguidade se insinua no articulado regulamentar. Basta aludir ao misterioso “fluxo dinâmico de dados jurídicos produzidos pelos serviços de registros públicos” (art. 1º do Decreto 8.764/2016) para se ter uma ideia das dificuldades que poderemos enfrentar. Fluxo dinâmico será intercâmbio em tempo real? Parece que sim, nos termos do § 1º do art. 5º do Decreto. As informações “deverão ser atualizadas a cada ato registral”, como está grafado. Seremos um ramal da RF? O Comitê Gestor poderá exigir que os registradores entreguem informações e dados que nem mesmo a Lei nº 6.015/1973 exigiu (v. § 3º do art. 5º cc. art. 13). Além disso, o decreto previu que as informações a serem providas pelos Registros Públicos do país à RF sejam constituídas de “documentos nato digitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional” (art. 5º). Isto significa, simplesmente, que todas as informações do RI deverão ser depuradas e “qualificadas”, no prazo definido pela própria RF, lavrando-se um documento (certidão) o que representará um ônus expressivo para os próprios cartórios. Imagine consubstanciar a situação jurídica de centenas de milhares de imóveis, analisando milhões de atos praticados em cada matrícula desde 1976…
Como a população pode compreender essas alterações?
Penso que a população seguirá servindo-se dos cartórios para realização de seus negócios. O problema é sistêmico. A redundância é sempre ruinosa para os sistemas. Não vislumbro como a população possa ser prejudicada pela concorrência do SINTER. Nem beneficiada diretamente.
Quem será diretamente responsável pela segurança das informações e como isso será possível?
Os registradores tradicionalmente sempre foram os responsáveis pela guarda e proteção dos dados (livros, fichas, papéis, microfilmes, etc.). É o que rezam os artigos 22 e seguintes da Lei nº 6.015/1973 combinados com o artigo 46 da Lei nº 8.935/1994. Este último artigo dispõe que os “livros, fichas, documentos, papéis, microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a guarda e responsabilidade do titular de serviço notarial ou de registro, que zelará por sua ordem, segurança e conservação”. No fundo, a preservação do acervo nos cartórios, nos dias que correm, é fato que ganha uma relevância especial: proteção à privacidade. Há uma abordagem muito bem fundamentada do desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo Luís Paulo Aliende Ribeiro. Vale a pena a leitura, pela atualidade de suas conclusões [3].
Qual a relação do SINTER com o combate à corrupção?
O combate à corrupção parece ser a bandeira sob a qual a sociedade brasileira se aglutina. Toda iniciativa tendente ao combate à corrupção e à lavagem de dinheiro deve ser prestigiada e apoiada. Contudo, esse impulso saneador não há de servir para justificar que as próprias instituições sejam abaladas. É preciso ir devagar com o andor. A interconexão do Registro com o Cadastro é necessária e isso é incontornável. Eu próprio já me manifestei nesse sentido. Contudo, o modelo proposto representa mais do que uma infraestrutura de inter-relacionamento; na verdade é fusão, intercâmbio “dinâmico” entre o registro e a Receita Federal, e isto não é expressão de um modelo proposto pelos registradores.
Como ocorrerá a cessão desses dados por parte dos cartórios?
Compulsoriamente (§ 4º do art. 5º do Decreto 8.764/2016). Note que todos os demais órgãos ou instituições que participarão do projeto SINTER poderão aderir por meio de convênios. Além disso, os cartórios deverão prover todas as informações estruturadas e “atualizadas a cada ato registral” e enviadas ao SINTER pela internet, no prazo estabelecido pelo Manual Operacional. O prazo de carência para o início do envio das informações será de um ano, contado da data de publicação da primeira versão do tal Manual. Como se vê, estaremos à mercê do que dispuser o “Manual Operacional”.
Afinal, o Projeto SINTER é bom ou é ruim para o país?
Esta pergunta é difícil de responder. O que posso assegurar é que, já na condição de presidente eleito do IRIB, buscarei dar todo o apoio à iniciativa do Governo Federal, corrigindo os rumos sistemáticos que já se podem perceber – inclusive nas declarações das autoridades presentes no lançamento das medidas econômicas do Governo, feitas no dia 15 de dezembro.
O país precisa construir uma sólida ponte entre o Registro de Direitos e o Cadastro. Vamos discutir com o governo como isso pode se dar sem que percamos em segurança jurídica e ganhemos em termos de precisão e agilidade necessários à racional gestão territorial.
Notas
[1] V. JACOMINO. Sérgio. O SINTER e os irmãos siameses da gestão territorial… Revista de Direito Imobiliário. Vol. 81, p. 289-313. São Paulo: RT, jul. – dez 2016.
[2] V. íntegra aqui: https://goo.gl/Bd6rZJ. Acesso em 16.12.2016. [NE: o Google desativou o mecanismo e o link se perdeu.] Sugiro consultar: → Crescimento, Produtividade e Desburocratização. PPT elaborado pelo Ministério da Fazenda e Ministério de Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, datado de 15/12/2016. Este documento foi veiculado no site do Planalto e anunciado pelo Governo Federal no bojo de medidas para estimular o desenvolvimento econômico do Brasil.
[3] O tema da preservação e proteção de dados de caráter pessoal é atualíssimo. Deixo indicado, de passagem, que o decreto colide com o disposto nos incisos II e III do art. 3º e no art. 11 da Lei n. 12.965, de 23 de abril de 2014. Sobre o tema do aparente binômio tensivo – publicidade registral versus privacidade: RIBEIRO. Luís Paulo Aliende. Publicidade registral e direitos da personalidade. In Revista de Direito Imobiliário n. 59, jan./jul. 2005. V. tb. DIP. Ricardo. Base de dados, registro informático e o acesso à informação registral versus direito à privacidade. In Revista de Direito Imobiliário n. 63, jul./dez de 2007.
SÉRGIO JACOMINO, Registrador Imobiliário em São Paulo, Capital. Presidente eleito do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil para o biênio 2017/2018. Presidente da ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário. Doutor em Direito Civil pela UNESP – Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho. Especialista em Direito Registral pela Universidade de Córdoba, Espanha. Membro honorário do CENOR – Centro de Estudos Notariais e Registrais da Universidade de Coimbra.
Peço licença aos amigos e colegas leitores do Observatório para divulgar e festejar a significativa mensagem do colega Emanuel Costa Santos, registrador em Araraquara, São Paulo.
Eleições – a hora da paz
A manifestação tornada pública (que mereceu, certamente, pausada reflexão do colega paulista), toca no ponto fulcral destas eleições: não se trata de uma disputa entre iguais e bons camaradas. Estas eleições lançam a questão da consciente opção política e da definição de estratégias para o Registro de Imóveis.
A cordialidade, o respeito, a consideração entre os colegas são elementos que devem embalar toda bela iniciativa como a que tenho a honra de encabeçar. Emanuel ressalta este aspecto, mas vai além. A camaradagem é condição necessária, porém não suficiente. Sem os fundamentos de uma boa visão estratégica não passamos disso mesmo: uma confraria de bons camaradas.
Que venha o futuro e transite pela pontes do entendimento. (SJ)
Estimados amigos
Tenho grandes dificuldades em declarar apoios nesta eleição, pois tenho de um lado uma das pessoas que mais admiro, um amigo leal, um dos responsáveis por hoje ser um Registrador, animando-me, incentivando-me. Esse ser humano notável, especialmente para quem o conhece de perto, atende pelo nome de SÉRGIO BUSSO. Exemplo de lealdade, estabilidade emocional, marido e pai, nunca o vi dizer não a um chamado.
Poucos sabem, mas muito, muito mesmo de algumas conquistas recentes tiveram sua decisiva participação. Fico em duas: no plano nacional, os inventários e partilhas extrajudiciais, que começou com uma minuta de projeto de lei formulada pelo tabelião sorocabano, ROSALINO (justa referência) e expressiva interlocução política do BUSSO; e no plano estadual, a vigente lei de emolumentos, com suas falhas, mas suas grandes virtudes. Interlocutor autorizado, poucos sabem o seu silencioso trabalho pela classe, independentemente de quem esteja alçado à condição de liderança. Seu nome, para mim, já é motivo suficiente para me dar tranquilidade.
Porém, mas não menos importante, vejo um desafio objetivo adiante: o SINTER. Uma sucessão de erros da pretérita diretoria do IRIB, começando pelo não atendimento ao alerta de comprometimento com o tema, feito pelos estudiosos da CPRI, seguindo-se por um Presidente (não estou falando do LAMANA) que se encantou com a possibilidade de conversar com o terceiro escalão técnico-político de Brasília. A seu juízo, isso era interlocução política.
Sobre o tema, SINTER, e a inadequação de regulamentação do Registro Eletrônico via tal Decreto, antes ainda de sua edição, tive oportunidade de resumir na seguinte frase: “Uma boa garapa não se transmuda em vinho por vontade do vinicultor; ainda que um sommelier ateste se tratar de excelente vinho, não passará de garapa”. (SINTER: a Federação, o Judiciário e os Registros Públicos)
O SÉRGIO JACOMINO, ele bem o sabe – e talvez até hoje não se conforme com meu estilo sincero (rsrs) -, é um ser igualmente notável, uma celebridade dos registros, o que lhe dá o direito a uma certa, digamos, instabilidade, o que me desconcertava. Não sabia – e talvez ainda não saiba – detectar quando suas palavras revelavam seu efetivo pensamento, ou uma cautelosa forma de tratar algum tema mais delicado. De qualquer sorte, uma coisa descobri com o tempo: é também um preocupado, a seu modo, com o melhor para o sistema. Disso não duvido.
O JACOMINO tem um histórico que o habilita a pleitear sua recondução. Afinal, produziu grandes conquistas, malgrado em alguns momentos senti (novo “sincericídio”) que faltou, em sua gestão, compartilhá-las com tantos que ali estiveram na mesma batalha, com maior ou menor intensidade. Isso, longe de ser uma crítica que o inabilita, reforça que o passado auxilia na produção de um novo futuro, redivivo no que é bom, revisto, no que é necessário. Era um momento histórico diverso, em que uma dose extra de conquista de confiança se fazia necessária para unir os que chegavam aos que já estavam.
De minha parte, ele tenha certeza que de minha incômoda (para mim) posição crítica, nunca me faltou lealdade nas palavras e nos gestos. Longe dos abraços festivos, seguidos de críticas distantes, fui com ele leal nas vezes em que tive que tratar de algum tema. Creio que o JACOMINO já se acostumou com meu jeito (será?!), e de mim não deve esperar menos do que colaborar e ser sincero. Não são cargos, honras ou pompas que me fazem admirá-lo.
Coração sinceramente partido, pois preferia não estar nessa posição, e fosse o BUSSO candidato a Presidente, nele depositaria meu voto, declaro que o momento legislativo demanda as propostas consubstanciadas na chapa capitaneada pelo JACOMINO.
Os que conhecem o grau de afeto e amizade que me liga ao SÉRGIO BUSSO – que vai para além da carreira, tendo-o com um verdadeiro irmão mais velho, um ser que a vida me presenteou gozar da amizade -, sabem o quão difícil é assumir tal postura.
Mas sou leal e sincero até neste momento, e não me sentiria bem me escondendo por detrás do sigilo do voto.
Este grupo de decretos forma um plexo significativo e devem ser tomados como um novo paradigma do Registro de Imóveis brasileiro.
Não será possível detalhar as razões pelas quais se formou este diagnóstico. É nosso dever, contudo, apresentar a todos os registradores brasileiros um quadro crítico relativamente ao tema do Registro Eletrônico e de como esse tema foi conduzido até aqui pelo Instituto.
A captura do Registro de Imóveis
Como todos sabem, deu-se a captura do Registro Eletrônico pelo Poder Executivo federal. Sem que se promovesse uma ampla consulta ou audiência pública envolvendo os principais protagonistas, que são os próprios registradores imobiliários brasileiros, o Decreto do SINTER foi baixado depois de um breve período em que o projeto original foi discutido e sucessivamente modificado em razão de críticas que recebeu desde o início.
O IRIB alinhou-se à Receita Federal desde a primeira hora. Elegeu o SINTER como a via oblíqua, lateral, para a regulação do Registro Eletrônico no país, declarando-se frontalmente contrário à regulamentação da Lei 11.977/2009 pelo Poder Judiciário.
O desenho da democracia totalitária
O olho que tudo vê – Big Brother
Convidado a participar do 1º Seminário Nacional da Rede de Gestão Integrada de Informações Territoriais (Brasília – dias 7 a 9 de outubro de 2013), fui um crítico do projeto, como se pode ver no texto “O SINTER e o desenho da democracia totalitária” de 16.10.2013 enviado aos organizadores do Seminário e aos registradores.
Logo em seguida, entre os dias 28 e 29 de novembro de 2013, realizou-se, no Rio de Janeiro, o VIII Seminário Luso-Brasileiro-Espanhol de Direito Registral Imobiliário, ocasião em que, debruçado sobre a minuta do decreto regulamentar do Executivo, de 18/11/2013, encetamos críticas à redação defectiva do regulamento, apontando, mas também a nossa preocupação com os rumos das discussões. O núcleo das críticas foi o art. 8º e seguintes da minuta, que representava, na prática, a criação de uma instância superior e supervisora da atividade registral. Tratava-se da criação de um super registro ao qual se subordinariam todos os registradores, convertendo-os em meros amanuenses laborando em etapas intermediárias do processo de registro.
Mais adiante, tendo sido aperfeiçoada a redação, agora debruçando-me sobre a minuta de 6/2/2014, enviei um alerta para os colegas registradores: SINTER – um sequestro de dados, datado de 7/2/2014. Nele deixava assentado que uma ampla discussão seria necessária entre todos os registradores: “se este modelo for sufragado pela categoria de registradores, sujeito-me, com críticas. Mas que não se consume uma mudança tão substancial sem ao menos uma ampla discussão da categoria!”. Dali a alguns dias retornaria ao mesmo tema, conclamando os registradores a uma reflexão sobre a tal minuta: “causa-me espécie que este tema esteja tão mal discutido entre nós” (Sequestro de dados – bis).
Os registradores dizem: “não”!
No mesmo diapasão manifestou-se Flauzilino Araújo dos Santos: “como presidente da ARISP, participei de duas reuniões em Brasília, e minha posição foi e é contrária à remessa de dados para formação de outros ambientes para prestação de informações registrais. Não é um sentir isolado e pessoal do presidente, mas a Diretoria da ARISP entende que esse tema deve, primeiramente, passar por ampla discussão com toda a classe de registradores” (Comunicado 2/2014, de 14/2/2014).
A crítica mais contundente viria, contudo, com a publicação da Carta de São Paulo, tirada na assembleia de registradores, reunidos no dia 15/2/2014 na cidade de Campinas. Depois de um longo arrazoado, os colegas declararam discordância quanto ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER, desaprovando os termos da minuta de decreto e postulando a convocação de um fórum nacional de registro de imóveis que envolvesse todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do Judiciário, do Executivo e do Legislativo e a sociedade civil. Esse fórum jamais se realizou.(Carta de Campinas – 15/2/2014).
A competência regulamentar é do Judiciário
Por fim, em 2/4/2014, o registrador Emanuel Costa Santos tocaria na ferida ao alertar que a competência para regulamentar a Lei 11.977/2009 era do Poder Judiciário, não do Executivo federal. (SINTER: a Federação, o Judiciário e os Registros Públicos). Aderimos à tese que desbordava aspecto não enfrentado em aulas e debates proferidos na EPM – Escola Paulista da Magistratura, ocasião em que sustentava a mesma posição (cf. Ata nº 04 – 26.10.2012). A tese da competência judiciária seria afinal consubstanciada no artigo Registro de Imóveis Eletrônico – Competência Regulamentar do Poder Judiciário (DIP. Ricardo et al. Registros Públicos e Notas – Conselho Nacional de Justiça: Atos Normativos Apontados Gestão Min. Nancy Andrighi. São Paulo: Quinta Editorial, 2015, p. 27).
O que poderia ter sido feito e não foi?
O Instituto seduziu-se pelo convite de uma Secretaria de Estado e acabou fazendo tábula rasa de nossas advertências e do comando legal incutido na redação do art. 37 da Lei 11.977/2009 que previu que os próprios serviços de registros públicos – e não o Executivo! – instituiriam o sistema de registro eletrônico.
É sempre bom bater na tecla: a responsabilidade de instituir o Registro Eletrônico havia sido cometida a nós e a sua regulamentação pelo Judiciário.
Por que não se guerreou a iniciativa governamental de carrear para o âmago da administração pública os dados registrais?
Qual resposta efetiva foi dada às nossas críticas – entre outras, de que caberia a nós, registradores, a tarefa de instituir o RE e ao Poder Judiciário a missão de regulamentar o Registro Eletrônico?
O IRIB abraçou a proposta do Governo Federal cuja defesa entusiasmada figurou no Comunicado IRIB de 19.5.2014. Neste documento, após várias críticas, acabaram por ser assimiladas várias de nossas restrições, mas o então presidente acabou manifestando o seu apoio ao projeto SINTER: “São visíveis os avanços resultantes da nossa intervenção. A Receita Federal do Brasil acatou nossos pleitos e hoje temos uma minuta de Decreto-Lei [sic] que – se aprovada na forma como está – representa um avanço para o Registro de Imóveis brasileiro. (Comunicado de 19.5.2014).
Ato culminante dessa escalada foi a ereção do SINTER como lema da campanha eleitoral da última gestão (Irib – chapa – propostas 2015-2016).
Conclusões
Nós criticamos leal, direta, convictamente, a iniciativa política das gestões anteriores.
Reconhecemos, por outro lado, a dificuldade para se posicionar criticamente em face das investidas governamentais. Isso não exime a liderança, contudo, da responsabilidade de ter conduzido esse assunto de maneira tão imperita e imprudente.
A estruturação dos dados, para formação de um Registro de Imóveis Eletrônico, talvez se torne possível pela via compulsória do decreto que regulamentou a Lei 11.977/2009. Não deixa de ser um triste paradoxo o fato de que a criação do Registro de Imóveis Eletrônico, a nós confiado, talvez se concretize por órgão exógeno à função registral.
Não podemos permitir. Não haveremos de fracassar neste desafio. Somos uma corporação respeitável. A nós foi conferida, pela lei, a tarefa de dar consistência e concretude ao Registro de Imóveis Eletrônico. Não podemos deixar vago um espaço que está sendo ocupado pelo Executivo Federal.
Algumas linhas sobre a informatização do Registro Imobiliário. 1996. Sérgio Jacomino, Kioitsi Chicuta e Ary José de Lima. Trabalho apresentado no transcurso do XXIII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis realizado na cidade de Fortaleza, Ceará, 1996.
Registro Eletrônico: a nova fronteira do Registro Público Imobiliário. 2010. Sérgio Jacomino. Parecer sobre o anteprojeto de regulamentação encaminhado pelo Ministério da Justiça. Sugestões colhidas na reunião de Diretoria do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Maio de 2010.
Registro de imóveis eletrônico – uma reflexão tardia? 2016. Flauzilino Araújo dos Santos. O Registro de Imóveis eletrônico é uma realidade presente no Brasil. Em que medida o sistema registral será afetado? Os registradores estão preparados para as mudanças? Uma reflexão sobre o desenvolvimento de novas tecnologias aplicadas ao Registro de Imóveis brasileiro.
Dez anos depois, o desfecho permite aferir o que aqui se sustentava.
A regulamentação do Registro Eletrônico não se fez pela via do decreto do Executivo. Fez-se onde dizíamos que devia fazer-se: a Lei 13.465/2017 criou o Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico — entidade dos próprios registradores —, o Conselho Nacional de Justiça regulamentou o SREI e a Lei 14.382/2022 instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos. O paradoxo que temíamos no fecho deste texto — o de que a criação do Registro Eletrônico, a nós confiada por lei, se concretizasse por órgão exógeno à função registral — não se consumou. A competência regulamentar do Judiciário e a titularidade registral do sistema prevaleceram.
O SINTER, por seu turno, encontrou afinal a sua medida. Reformulado pelo Decreto 11.208/2022, foi convertido em instrumento nitidamente cadastral e tributário pela Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a reforma da tributação sobre o consumo. Nela, o Cadastro Imobiliário Brasileiro passou a integrar o SINTER, e os imóveis urbanos e rurais devem nele inscrever-se (art. 265), servindo o cadastro de base à apuração do valor de referência dos bens (art. 256). Em agosto de 2025, a Instrução Normativa RFB 2.275 determinou aos serviços notariais e de registro a integração ao SINTER e a adoção do CIB como identificador único dos imóveis.
É o que sempre dissemos: o SINTER é cadastro, e cadastro fiscal. Não era, e não podia ser, o continente normativo do Registro de Imóveis eletrônico. Aquilo a que nos opúnhamos não era a integração de dados — necessária e legítima —, mas a subsunção do registro público à administração tributária, a conversão do registrador em amanuense de etapa intermediária de um processo alheio.
Registre-se, contudo, que a preocupação manifestada em 2014 sob o título “SINTER — um sequestro de dados” não se dissipou por inteiro. A administração tributária passa a dispor de acesso permanente a informações de titularidade, localização, área, uso e valor dos imóveis, e o descumprimento das obrigações de compartilhamento é comunicado ao Conselho Nacional de Justiça. A diferença — e ela é decisiva — está em que esse fluxo se dá agora a partir de um sistema registral concebido, mantido e regulamentado no âmbito próprio da função, e não como delegação de uma competência que a lei jamais retirou dos registradores.
Mantemos o texto tal como escrito em 4 de novembro de 2016, com a aspereza da hora. Servirá de registro de um debate que, afinal, se resolveu bem.
As recentes decisões judiciais acerca do WhatsApp são inócuas e não resolverão o problema da opacidade nas comunicações. E isto por várias razões. A primeira, indisputada, é a seguinte: todo cidadão tem o direito de manter suas comunicações em sigilo e ver preservadas a privacidade e a intimidade.
Tornaram-se célebres as palavras iniciais do manifesto de Phil Zimmermann quando escreveu o código PGP (Pretty Good Privacy) de criptografia:
“It’s personal. It’s private. And it’s no one’s business but yours. You may be planning a political campaign, discussing your taxes, or having a secret romance. Or you may be communicating with a political dissident in a repressive country. Whatever it is, you don’t want your private electronic mail (email) or confidential documents read by anyone else. There’s nothing wrong with asserting your privacy. Privacy is as apple-pie as the Constitution”.
[É pessoal. É privado. E não interessa a ninguém, só a você. Você pode estar planejando uma campanha política, discutindo seus impostos ou vivendo um romance secreto. Ou pode estar se comunicando com um dissidente político em um país repressivo. Seja o que for, você não quer que seu e-mail privado ou seus documentos confidenciais sejam lidos por mais ninguém. Não há nada de errado em afirmar sua privacidade. A privacidade é tão americana quanto a torta de maçã — e quanto a Constituição.]
Phil foi perseguido pelo governo norte-americano. Hoje é uma das mais célebres e reconhecidas autoridades no tema da privacidade.
O Estado deve ser freado em sua sanha “escrutinizadora”. A esmagadora maioria da população brasileira não comete crimes e não merece ser privada de serviços já essenciais, como o WhatsApp.
O pano de fundo dessa controvérsia toda é o impulso que anima os estados contemporâneos a empreender devassas eletrônicas, bisbilhotando e apropriando-se de dados de caráter pessoal para fins políticos e administrativos.
É evidente que ninguém pode compactuar com a prática de crimes. Todos somos concordes e uníssonos em apoiar medidas que possam ser tomadas para coibi-los e garantir um nível aceitável de segurança à sociedade.
Mas essas decisões judiciais serão eficazes?
Duvido muito. Somente aquele que crê, ingenuamente, que o crime organizado não conheça e domine a tecnologia de criptografia ou que não esteja atuando, há tempos, em camadas superpostas à internet tradicional, pode ser convencido do acerto dessas decisões. São conhecidas as ferramentas que permitem acesso à deep web e ao cipherspace, como RetroShare, KAD, Freenet, I2P, TOR etc. Estima-se que sobre a surface web se organize, superposto, um emaranhado de redes que chega a ser 500 vezes maior do que a web indexada pelo Google.
Hoje é perfeitamente possível trocar mensagens criptografadas utilizando-se de navegadores que preservam o anonimato. Vejam, por exemplo, a experiência TOR — The Onion Router: https://www.torproject.org/
Sou um crítico dessa tendência de bisbilhotice truculenta e indiscriminada. Ela se faz presente especialmente entre nós, sob vários modos e de diferentes maneiras. Todas trazem a marca, o mesmo timbre, idêntico padrão.
Muitos sabem de minhas restrições acerca de medidas como as que fundamentam a criação do Sinter e sua infraestrutura de assalto aos dados registrais (pessoais e indevassáveis por definição). Essas medidas vêm embaladas pelos recentes decretos 8.764/2016, 8.777/2016 e o novo 8.789/2016.
Tenho alertado que o mais grave dessas medidas é o decaimento do status dos dados registrais que se convertem em meros dados cadastrais. Ou seja: o cidadão, que mantém voluntariamente (ou não) seus dados sob a custódia dos Registros Públicos, de uma hora para outra pode ter seus dados pessoais convertidos em dados cadastrais, recombinados e processados para fins administrativos, políticos ou mesmo privados (v. inc. VII do art. 1º do Decreto 8.777/2016).
Acaso os Registros Públicos não se realizam e concretizam por uma singular atividade de tutela pública de interesses privados? Ora, esses interesses privados podem ser agitados em face do próprio Estado.
A meu respeito e ao de meus concidadãos, o Estado só pode obter informações quando o acesso for consentido. Trata-se de autodeterminação na disponibilização dos dados de caráter pessoal.
Vivemos dias difíceis. A única esperança reside na confiança de que seremos capazes de superar as barreiras e criar mecanismos e anteparos para colocar freios na sanha perscrutadora do Estado.
