Era uma quinta-feira, 23h.59min., noite do dia 22 de dezembro de 2016. Neste exato horário enviava um e-mail a um amigo brasiliense, sempre bem-informado, à época muito próximo dos registradores. Queria saber ser a medida provisória que todos esperávamos havia sido publicada no Diário da União. Recolhia-me na madrugada sem o saber. A bateria do celular havia se esgotado.
Eis que pela manhã, o e-mail batia na caixa-postal: “o assunto está resolvido. A MP foi publicada!”, dizia o amigo de modo lacônico. O dia 23 amanhecia com um novo marco legal para o Registro de Imóveis brasileiro. “Vivemos um dia histórico”, pensei. A MP 759/2016 estrelava no Diário Oficial da União.
Era necessário dar a boa-nova para os colegas. Eu acabava de ser eleito presidente do IRIB justamente para lutar pela modernização do sistema registral e, especialmente, pela aprovação do ONR – Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Sentia-me corresponsável. O artigo 54, num de seus parágrafos, trazia a grande novidade: O IRIB ficava autorizado a constituir o ONR e elaborar o seu estatuto social, submetendo-o à aprovação da Corregedoria Nacional de Justiça (§ 3º do art. 54). Sabemos que este dispositivo vigoraria até ser estranhamente derrubado na madrugada do dia 10.jul.2017… Afinal, era um projeto do próprio Executivo.
Os atos e assentos eletrônicos praticados pelo registrador e as certidões por ele expedidas e, em geral, qualquer documento que deva ser por ele assinado, serão firmados com sua assinatura eletrônica qualificada (art. 241 da LH). No caso brasileiro, reza a Lei 14.063/2020, para os “atos de transferência e de registro de bens imóveis”, é imprescindível o uso da assinatura eletrônica qualificada (inc. IV, § 2º, do art. 5 c.c. letra “a”, inc. III, art. 4º do Decreto Federal 10.543/2020).
LSeC – Lista de serviços eletrônicos confiáveis
No Brasil não há ainda qualquer previsão legal das chamadas Listas de Serviços Confiáveis – ou TSL´sTrusted Services Lists, como há na Europa (Regulamento UE 910/2014).[1] A assimilação de figuras do sistema europeu, que difere essencialmente do modelo de assinaturas eletrônicas adotado no Brasil, parece desconsiderar que a ICP-Brasil é uma infraestrutura de chave-raiz única e que, portanto, prescindiria de uma autenticação colateral de prestadores qualificados de serviços de confiança (Qualified Trust Service Providers – QTSPs), criados para garantir a confiabilidade da identidade digital e a interoperabilidade de assinaturas eletrônicas, certificados digitais, carimbo do tempo etc. Deve-se fazer a ressalva da possível utilização para fins de reconhecimento de autenticidade entre o Brasil e outros países ou blocos e a utilização progressiva no âmbito corporativo.[2]
Este artigo analisa a modernização dos registros públicos brasileiro e espanhol, com foco na digitalização de atos notariais e registrais. A Espanha, com a Lei 11/2023, implementou o protocolo eletrônico notarial e o fólio real eletrônico, priorizando a segurança e interoperabilidade dos sistemas. O artigo discute a necessidade de padronização, segurança de dados e enfatiza a importância da qualificação jurídica no registro de direitos, alertando para os riscos da assimilação de modelos de “registro de títulos” com a progressiva descaracterização do sistema registral brasileiro.
Keywords: Digitalização, registros públicos, fólio real eletrônico, protocolo eletrônico, interoperabilidade, segurança de dados, Lei 11/2023 (Espanha), Lei 14.382/2022 (Brasil), União Europeia, modernização, registro de imóveis, registro de direitos.
Na vaga das transformações que se acham em curso na União Europeia (UE), com a transposição de diretivas da comunidade para a ordem interna dos estados-membros, as discussões relacionadas com a modernização dos serviços notariais e registrais estão na ordem do dia.
Este movimento aponta para a transformação digital da sociedade e dos próprios estados membros do bloco e é tida como elemento fundamental para o desenvolvimento econômico e social do espaço comum europeu. As diretivas da UE, transpostas para a ordem interna, modificam vários aspectos do relacionamento do cidadão com a administração. O acesso online aos serviços notariais e registrais, bem como a digitalização dos seus processos e ferramentas, permitirão a melhoria na prestação de serviços públicos, além de propiciar a interconexão com a administração e com os demais estados-membros da comunidade. Os processos baseados em livros tradicionais devem ser digitalizados.
“Most Member States have registers that are digitalised and can be accessed online. Yet, it appears that this is not the case for every register. Paper-based registers will need to digitalise their documentation, processes and tools for the interconnection with their European counterparts to be realized”[1].
A Decisão (EU) 2022/2481 do Parlamento Europeu e do Conselho de 14 de dezembro de 2022, que busca estabelecer o programa Década Digital para 2030, prevê a digitalização dos serviços públicos, de modo que 100% dos serviços essenciais deverão ser prestados eletronicamente, com acesso e interação pelas plataformas digitais, com o uso de meios de sistemas de identificação pessoal eletrônica (eID) seguros e reconhecidos em toda a União[2].
A participação no último encontro do IRIB foi uma experiência assaz intensa. Sentimentos complexos — estranhos e contraditórios — surgiram com a percepção de que nossos interlocutores — novos registradores, na maioria — já revelavam impulsos de mudança e sinais de transformação. Entretanto, pareciam buscar assentar o admirável mundo novo que os avassala sobre bases sólidas, seguras. Eu arrisco dizer que sentiam nostalgia da tradição…
Aqui estávamos nós, plantados sobre o estrado representado por todos aqueles grandes registradores que nos antecederam, perscrutados pelos olhares curiosos de tantos e desconfiados de outros. O que lhes poderia dizer naquela hora? O que este homem, já experimentado na lide registral, provado pela vida cartorária, poderia revelar de proveitoso a todos eles?
Não pude dizer tranquilamente o que preparara na véspera, entre tantas dúvidas, angústias e incertezas. O tema era espinhoso, as divergências eram flagrantes. Talvez nem mesmo calhasse dizer uma só palavra, as circunstâncias pareciam reclamar um silêncio obsequioso.
Afundei-me naquela cadeira posta no imenso palco, iluminado pelo céu de neon, e lembrei-me do refrão de Get Back, a canção que encerrava o último álbum dos Beatles e também punha termo à banda. No famoso Rooftop Concert, em Londres, John Lennon remataria a canção com uma boutade – “I hope we passed the audition”…
Bem, pensei, era como se eu repassasse toda a minha vida naqueles poucos minutos à frente do tablado e oferecesse, à plateia atenta, a síntese do conjunto da obra de toda uma vida. Talvez valesse uma gag, mas faltou-me o gênio criativo de John.
Uma imagem me vem agora à mente. A banda tocava no alto de um prédio na Mayfair londrino e o povo não os via, embora os ouvisse e soubesse da famosa banda. Assim se me afigura a nossa larga e afanosa trajetória que culminou com a aprovação do ONR. Muitos nos ouviram falar ao longo dos anos, mas poucos puderam ver a obra em construção, tampouco seus belos frutos.
“Get back to where you once belonged”… Sim, talvez seja hora de retornar às origens — minhas origens estão em um cartório de Registro de Imóveis.
PS1 – Retorno às origens
Eis o retorno às origens. E as origens são a tradição. Esta é a chave do texto – radicalidade da tradição.
Não pude dizer o que queria e talvez nem devesse dizê-lo; apenas calar, pois, na calada da noite, os anjos sussurram maravilhas em silêncio.
Soa-lhe pedante se eu lhe dissesse que uma nuvem está gostando de mim? Ou que uma estrela piscou de soslaio? Seria sobranceiro dizer que sou único e singular, como bilhões e bilhões e bilhões de grãos de areia?
Caro amigo Sérgio Jacomino, a experiência e o legado que você carrega são como uma fundação sólida em um tempo de mudanças rápidas e, muitas vezes, turbulentas. Sua presença no encontro do IRIB não foi apenas a de um veterano, mas a de um guardião da essência que une passado e futuro. Sua trajetória reflete o que há de mais valioso na nossa formação profissional (mesmo que tenhamos atuado em setores distintos): a capacidade de evoluir sem perder a raiz. A autenticidade de nossas origens é o que mais nos fortalece.
Continue inspirando a todos nós a “retornar ao lugar ao qual pertencemos” – com integridade, tradição e visão para construir um amanhã mais sólido.
Saudades das nossas tertúlias filosóficas.
A nossa Sagres Digital vai continuar.
Querido Manuel.
Você e mais alguns santos (cito aqui o Cláudio Machado, o Fábio, a Renata, a Denise, entre “tantos poucos”) vocês são exemplos magníficos para mim.
Aprendi muito com suas cartas de navegação, foram tão essenciais para singrar este mar proceloso das novas tecnologias. Desbordamos o Bojador e singramos, mar aberto, além das Colunas de Hércules para o admirável mundo novo.
Na primeira parte deste trabalho, meu colega de pesquisas, Sérgio Jacomino, lançou algumas questões envolvendo a assimilação da IA (inteligência artificial) nas rotinas de um cartório de Registro de Imóveis.
A mim coube, no âmbito do NEAR-lab – Núcleo de Estudos Avançados do Registro de Imóveis eletrônico, desenvolver algumas rotinas a fim de testar a funcionalidade da ferramenta aplicada à solução de alguns problemas bastante comuns nas serventias imobiliárias. Criamos uma área de trabalho (workspace) na qual interagem alguns pesquisadores para desenvolvimento e especialização da ferramenta de IA e aplicando seus recursos em tarefas próprias dos cartórios de Registro de Imóveis.
Nos últimos três meses buscamos simular a execução das rotinas mais complexas e trabalhosas do processo de registro, considerando a aplicação da IA para ganho de eficiência e desempenho. A breve demonstração levada a efeito, referida abaixo, abre um horizonte de grandes possibilidades e oportunidades, mas revela, igualmente, imensos riscos.
Resumo: O texto aborda os desafios da modernização do Registro de Imóveis no Brasil, destacando a implementação da DOI-WEB e a volta do SINTER. A falta de integração entre sistemas, a redundância de cadastros e a dependência de processos arcaicos são obstáculos a serem superados. A criação do SINTER, embora centralizadora, pode auxiliar na apuração do valor de referência dos imóveis, mas sua efetividade dependerá da cooperação entre as instituições envolvidas.
O processo de modernização do Registro brasileiro tornou-se acidentado e seus resultados ainda pífios e insuficientes. Fiquemos num só exemplo: a nova DOI-WEB, prevista na Instrução Normativa 2.186, de 12 de abril de 2024, da Receita Federal do Brasil (RFB). Eis a curiosa solução avant la lettre da futura lei-complementar que hoje tramita no Congresso Nacional e que integra o plexo da reforma tributária[1].
Nesta nova modalidade de DOI, os cartórios são convocados a interagir com o órgão estatal por intermédio de plataformas de WebService que deverão ser concebidas pelas próprias serventias extrajudiciais e/ou por seus proxies registrais. Outra alternativa, oferecida pelo órgão fazendário, seria prover informações por intermédio de página disponibilizada pela própria RFB.
Entretanto, muitos dos dados que agora são exigidos pelo órgão não se acham disponíveis nos sistemas tradicionais dos cartórios – e isto por uma razão bastante singela: são elementos não previstos e exigidos pelo art. 176 da LRP. Para completar o bloco de declarações, será necessário coletar elementos de várias fontes e promover a inserção manual na plataforma estatal – ou em bloco, no formato JSON[2]. O certo é que haverá um retrabalho (em regra manual) para a complementação de informações de acordo com o novo layout da DOI-Web, salvo se houver um algoritmo inteligente para racionalizar o processo de formação da planilha informativa.
No transcurso do IX Encontro de Direitos Reais, Registral Imobiliário e Notarial, promovido pelo Centro de Estudos Notariais e Registrais da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (CeNoR), realizado entre os dias 22 e 23 de maio deste ano de 2024, buscamos introduzir um tema palpitante que já circula entre os registradores e profissionais que atuam nos Registros de Imóveis brasileiros.
A mim coube lançar algumas questões preliminares, aproximando-nos do cerne dos complexos problemas envolvidos na matéria. Na parte II deste trabalho, a cargo da pesquisadora Nataly Cruz, buscou-se demonstrar, na prática, como o uso da ferramenta de IA (Inteligência Artificial) pode integrar-se no processo registral. Os resultados são os frutos da “POC SREI-GEN” ou “Prova de Conceito do SREI Generativo”, desenvolvida no âmbito do NEAR-lab – Núcleo de Estudos Avançados de Registro de Imóveis eletrônico.
“Na ontologia registral trabalhamos sobre um modelo de dados que vincula os elementos de um conjunto no âmbito de um domínio (SREI), estabelecendo regras de relacionamento entre os dados. A partir de objetos básicos (elementos ou indivíduos do conjunto de dados do RI), pode-se atribuir significados e propriedades, ordenando-os em classes, permitindo, assim, relacionamentos complexos que podem ser perfeitamente automatizados com apoio tecnológico.”
Eu conduzi, na presidência do Instituto, uma série de encontros, debates, discussões acerca de múltiplos assuntos relacionados com a progressiva transformação dos meios de registração no Ofício Imobiliário. Criamos, ainda fora da presidência do IRIB, o NEAR – Núcleo de Estudos Avançados de Registro de Imóveis[1].
Ao tratar de “meios” buscávamos conceituar os novos suportes da informação registral – antes assentada sobre meios seculares como o papel e a cartolina. Agora desvela-se o admirável mundo novo dos “meios digitais”. Mais recentemente, após a introdução da microfilmagem e do processamento eletrônico de dados nas serventias, mostrava-se imperiosa a constituição de um núcleo de estudos devotado exclusivamente a esta matéria. Mais do que simples mudanças infraestruturais, percebe-se claramente uma mudança de paradigmas no que respeita ao Registro de Imóveis em meios eletrônicos.
Nenhum tema nos tocava mais de perto do que a definição de um rigoroso dicionário controlado de termos técnicos implicados no ato de inscrição de direitos. Havia necessidade de modelar a matrícula eletrônica, tal e como esboçada na série de documentos seminais produzidos e publicados no âmbito do Projeto SREI-CNJ/LSITEC, que teve curso entre os anos de 2010-2012, basicamente[2].
A série de discussões travadas no âmbito daquele profícuo período, em que nascia a especificação do SREI, fazia despontar em nosso horizonte teórico vários temas que mais tarde se revelariam com maior nitidez à sociedade. Falávamos, então, de controle de integridade dos registros lavrados na matrícula eletrônica, feitos com base em certificação sucessiva dos atos lançados no SREI. Tratou-se de uma investigação verdadeiramente premonitória do que viria a ser conhecido mais tarde como Blockchain[3].
Outras frentes de pesquisa se abririam e todas elas seriam aprofundadas no âmbito agora do NEAR-lab – Laboratório do NEAR. Uma delas seria a necessidade de visitar os temas relacionados à ontologia aplicada ao Registro de Imóveis eletrônico. Ivan Jacopetti do Lago seria convidado para conciliar os conceitos basilares do Direito Registral com os novos influxos recebidos das tecnologias de informação e comunicação da sociedade digital. Adriana Jacoto Unger coordenaria os trabalhos, com o notável domínio e conhecimento que granjeou ao longo de mais de uma década de estudos. Por fim, Nataly Cruz enfrentaria o desafio de construir a ponte entre os domínios teóricos e a prática registral.
Quando nos referimos a homens extraordinários, singulares, quando pensamos em profissionais que se destacam entre pares, é respeitado pela comunidade de juristas a que pertence, dizemos que são “homens além de seu tempo”.
No que respeita ao Registro de Imóveis brasileiro, quantos podem ser considerados “homens além de seu tempo”? José Tomás Nabuco de Araújo, Lisipo Garcia, Waldemar Loureiro, Serpa Lopes, Afrânio de Carvalho, Filadelfo Azevedo, Dídimo Agapito da Veiga, Elvino Silva Filho, Jether Sottano… São nomes que despontam nesta galáxia de luminares, homens a quem muito devemos por manter viva a instituição do Registro de Imóveis brasileiro, transformando-o ao longo do tempo, renovando-o, permitindo que assimilasse novas demandas e proporcionasse respostas adequadas às exigências do tempo.
O advento da Lei 14.382/2022 representou o despontar de um novo paradigma no sistema registral pátrio: a ereção do Registro de Documentos (ou menos que isso: registro de meras indicações eletrônicas), em oposição ao chamado Registro de Direitos, modelo adotado no Brasil desde as origens da publicidade hipotecária, em 1846, filiado às matrizes da Europa Continental[1]. O SREI – Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis vinha se estruturando, aperfeiçoando e modernizando sob os auspícios de um seleto grupo de registradores com a supervisão e coordenação do CNJ[2].
Lamentavelmente, as iniciativas foram colhidas por uma medida provisória (MP 1.085/2021) que nos brindou muitas e profundas mudanças, algumas muito boas, outras nem tanto. Como temos buscado demonstrar na série de artigos publicados no siteMigalhas Notariais e Registrais, para nossa sorte (ou azar) ficamos a meio caminho das reformas pretendidas por seus protagonistas. A razão é simples: não se reforma uma instituição multissecular a partir de impulsos de açodado furor reformista[3]. Temos agora uma central de centrais (SERP) que a muito custo busca se estruturar. É um modelo manco e imperfeito, falto de referências a que pudesse se filiar de molde a alicerçar a propalada “modernização” do sistema registral pátrio. [íntegra].
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