Autor: SJ

Venha pensar o futuro do Registro de Imóveis no Brasil

SJ NEAR, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , , ,

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O IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e a ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário, por seus presidentes, João Pedro Lamana Paiva e Sérgio Jacomino, têm o gosto de convidar todos os interessados em temas relativos ao desenvolvimento técnico e institucional do Registro de Imóveis no Brasil para compor grupo de trabalho a ser constituído no bojo de convênio acertado entre as duas entidades.

Escopo do trabalho

O grupo visa a empreender estudos, debates, encontros, workshops em que o tema do aperfeiçoamento tecnológico do Registro de Imóveis e o seu desenvolvimento institucional serão o foco dos trabalhos.

Quem pode participar?

Todos os registradores brasileiros e demais interessados poderão participar dos estudos e discussões. As atas e documentos serão divulgados aqui: http://www.folivm.com.br.

Membros

O grupo de trabalho já se acha constituído no âmbito do NEAR – Núcleo de Estudos Avançados sobre Registro de Imóveis Eletrônico. A ideia é atrair registradores de todo o Brasil para discutir não somente os temas relacionados com o Registro de Imóveis Eletrônico, mas o desenvolvimento do próprio sistema registral brasileiro.

Na primeira etapa, foram selecionados 12 membros paulistas. Abre-se, agora, a possibilidade de participação de interessados de todo o Brasil.

Os interessados deverão se inscrever no formulário abaixo, manifestando seu interesse e a disposição para contribuir com os estudos relativos ao tema.

Os inscritos serão escolhidos pode deliberação conjunta do IRIB e ABDRI. Continuar lendo →

É pessoal. É privado. E não lhe interessa – seja v. quem for!

SJ Registros Públicos e Notas Eletrônicos , ,

Theseus_Athena_Louvre_G104As recentes decisões judiciais acerca do Whatsapp são inócuas e não resolverão o problema da opacidade nas comunicações. E isto por várias razões. A primeira, indisputada, é a seguinte: todo cidadão tem o direito de manter suas comunicações em sigilo e ver preservadas a privacidade e intimidade.

Tornou-se célebre as palavras iniciais do manifesto de Phil Zimmermann quando escreveu o código PgP de criptografia:

– “It’s personal. It’s private. And it’s no one’s business but yours. You may be planning a political campaign, discussing your taxes, or having a secret romance. Or you may be communicating with a political dissident in a repressive country. Whatever it is, you don’t want your private electronic mail (email) or confidential documents read by anyone else. There’s nothing wrong with asserting your privacy. Privacy is as apple-pie as the Constitution.

Phill foi perseguido pelo governo norte-americano. Hoje é uma das mais célebres e reconhecidas autoridades no tema da privacidade.

O Estado deve ser freado em sua sanha “escrutinizadora”. A esmagadora maioria da população brasileira não comete crimes e não merece ser privada de serviços já essenciais, como o Whatsapp.

O pano de fundo dessa controvérsia toda é o impulso que anima os estados contemporâneos a empreender devassas eletrônicas, bisbilhotando e apropriando-se de dados de caráter pessoal para fins políticos e administrativos.

É evidente que ninguém pode compactuar com a prática de crimes. Todos somos concordes e uníssonos em apoiar medidas que possam ser tomadas para coibi-los e garantir um nível aceitável de segurança à sociedade.

Mas essas decisões judiciais estapafúrdias serão eficazes? Continuar lendo →

Desapropriação amigável – jurisprudência selecionada

SJ Kollemata

Kollemata - jurisprudência

O tema da desapropriação amigável gera incontáveis controvérsias. A jurisprudência oscila e faltava uma abordagem aprofundada do tema – seja no âmbito doutrinário, seja, mesmo, no âmbito da jurisprudência especializada.

O voto que publicamos nesta edição projeta a tradição do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo no trato aprofundado da matéria.

A questão cingiu-se ao seguinte: lavrado um instrumento notarial de “desapropriação amigável” o título remanesceria sem registro por mais de dez anos. No interregno, o proprietário deu o imóvel em hipoteca e alienou uma fração ideal do mesmo bem dado em desapropriação ao município.

Aferrado à ideia de que a desapropriação ostentaria a nota característica de representar um modo originário de aquisição, o município pretendeu o acesso do título, malgrado o fato de sucessivas alienação e oneração.

Neste cenário se movimentou o voto do eminente relator, des. Ricardo Dip. Fugindo da falsa questão – sobre ser a desapropriação um modo originário ou derivado de aquisição – o relator se fixará no aspecto formal da legitimação registral e do preenchimento dos requisitos legais da perda de propriedade imobiliária. A aquisição estatal de um bem, pela via expropriatória, exigirá a audiência processual dos expropriados ou seu consenso na via extrajudicial.

Para o registro da escritura seria necessário que se desse audiência às pessoas que, secundum tabulas, ostentem a legitimação de titularidade dominial plena (ou primária) ou aos que tenham titularidade in itinerē. Dirá que a “ideia de uma desapropriação oculta − vale dizer, fora do sistema formalizado de publicidade imobiliária − conjura contra a segurança jurídica”.

Vale a pena ler o excelente voto, cuja ementa é esta: Continuar lendo →

Registro de imóveis eletrônico – uma reflexão tardia?

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Flauzilino

Flauzilino Araújo dos Santos

O Sistema de Registro de Imóveis foi constitucionalizado como um dos pilares garantidores do Estado Democrático de Direito e a âncora para a concretização do direito de propriedade e de sua função social. A opção do constituinte nacional foi a de manter um serviço público exercido em caráter privado, conforme artigo 236, da Constituição Federal. Nesse modelo, a outorga administrativa da delegação do serviço público é somada ao seu exercício em caráter privado, de sorte que princípios empresariais autônomos próprios do setor privado são somados com critérios administrativos de prestação, regulamentação e fiscalização de serviços públicos. O resultado é a prestação de um serviço público iluminado por valores, princípios e procedimentos empresariais inerentes à iniciativa privada.

Realmente, o Registro de Imóveis é um instrumento da sociedade brasileira, na medida em que protege o cidadão no seu direito fundamental à propriedade, até mesmo em face do próprio estado, quando esse direito é ameaçado. Mas é, também, pela solidez alcançada como instituição jurídico-social, no plano normativo, doutrinário, jurisprudencial e alto grau de confiança popular. As pessoas confiam no Registro de Imóveis!

Assim, pode ser dito que o Registro de Imóveis é um player importante na competitiva cadeia dos negócios imobiliários, por seu apoio ao funcionamento do mercado. O mercado imobiliário é um mercado econômico, mas é, também, um mercado de direitos. O Registro de Imóveis não cria o mercado, mas é uma ferramenta sem a qual este não pode desenvolver-se adequadamente, visto que contribui para sua expansão sustentável, relativamente aos itens que lhe correspondem: segurança jurídica e transparência dos negócios inerentes. A transparência decorrente da publicidade registral faz com que o mercado seja, como um todo, mais confiável e eficiente.

Observatório ultrapassa os 500 mil acessos

SJ Cartórios

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Nesta madrugada o Observatório do Registro ultrapassou a marco dos 500 mil acessos em pouco mais de dez anos de existência.

Este marco é significativo, especialmente por representar a conquista de um espaço onde se exerce um pensamento crítico e independente a respeito das atividades notariais e registrais brasileiras.

O Observatório não é financiado por qualquer entidade pública ou privada, nem se filia a instituições representativas de notários e registradores. Vinculada exclusivamente à Academia Brasileira de Direito Registral, mantemos o mesmo padrão e objetivos pensados desde a sua criação: espaço de debates e troca de ideias, estudos e informação crítica.

Quero congratular-me com os leitores e frequentadores assíduos do OdR, augurando que possamos alcançar a marca de 1 milhão em breve.

Obrigado,

Sérgio Jacomino,
editor.

Escola Paulista da Magistratura lança curso de pós-graduação

SJ Cartórios, Registro de Imóveis ,

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3º CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU” – ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL IMOBILIÁRIO

A Escola Paulista da Magistratura comunica que estarão abertas as INSCRIÇÕES para o 3° Curso de Pós-Graduação “Lato Sensu” – Especialização em Direito Notarial e Registral Imobiliário, sob a responsabilidade da Professora Responsável Coordenadora Juíza Tânia Mara Ahualli e do Professor Responsável Coordenador Adjunto Juiz Marcelo Benacchio.

VAGAS OFERECIDAS: 150 (cento e cinquenta) vagas

PÚBLICO ALVO (todos bacharéis em Direito): Magistrados, Promotores de Justiça, Delegados de Polícia Estaduais e Federais, Procuradores, Defensores Públicos, Advogados, Funcionários do Tribunal de Justiça e dos demais Tribunais do Estado de São Paulo, e demais Bacharéis em Direito.

Para maiores detalhes e informações, acesse o EDITAL DE INSCRIÇÕES (DJe de 1/7/2016, p. 180)

O que é ruim para os Estados Unidos é péssimo para o Brasil.

SJ ABDRI, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , ,

Chain of titleUm amigo enviou-me a indicação de um livro recentemente lançado nos Estados Unidos e que rendeu uma pequena resenha na FSP do dia de hoje (2/7). Trata-se do Chain of Title: How Three Ordinary Americans Uncovered Wall Street’s Great Foreclosure Fraud, de David Dayen.

Logo pensei na expressão de Juracy Magalhães que fez fortuna na época da ditadura militar: “o que é bom para os Estados Unidos é bom para o Brasil”?

O sistema hipotecário norte-americano (e seus complexos modelos de securitização e mobilização do crédito imobiliário), chama a atenção por influenciar, ainda hoje – após o cataclismo norte-americano -, o mercado brasileiro.

Com a legitimação de recentes decisões de tribunais superiores dá-se um grande impulso a tendências emulativas de registros públicos por empresas de informação. Falo especificamente da recente decisão do STF que reconheceu a validade jurídica de registros administrativos. Em recente julgamento, o ministro Marco Aurélio entendeu inexistir um conceito constitucional fixo, determinado e estático de registro público. Segundo ele “compete à lei ordinária a regulação das atividades registrais”, abrindo as portas pra criação de registros de segurança jurídica por mera iniciativa legislativa. O art. 236 da CF foi relativizado (comentários aqui).

Cláudio Machado é um amigo atento. Soube identificar os elos que nos ligam ao fragoroso colapso do sistema hipotecário norte-americano e seu modelo de registro eletrônico posto nas mãos de instituições financeiras. Ele, que não é da área registral imobiliária, sabe que algo assim está em marcha no Brasil com os recentes regulamentos do Banco Central do Brasil afiançando sistemas de registros de direitos privados, organismos paralelos e homólogos aos velhos e bons Registros Públicos. Já tive ocasião de comentar (e criticar) essa tendência. Uma série de artigos sobre o assunto pode ser consultado aqui.

Vemos agora que além da fraude de identidade (identity theft – artigos aqui) temos a “fraude do despejo”, fase terminal de complexos processos de cessão de direitos que acabam na titularidade de credores completamente desconhecidos dos devedores e deixados sem qualquer rastro nos sistemas de registro. Algo assim ocorre aqui mesmo, no Brasil, fato que comentei e critiquei em Registro público de imóveis eletrônico: riscos e desafios, escrito em parceria com Fernando P. Méndez González e Ricardo Dip (São Paulo, Quinta Editorial, 2012, 167 p.).

O modelo americano, impulsionado pelo seu impressionante MERS – Mortgage Eletronic Registry System (em tradução livre: Sistema de Registro Hipotecário Eletrônico), representou, segundo Dayen “o maior atentado contra o direito do consumidor já ocorrido nos EUA”.

O exemplo americano pode ser pedagógico para os brasileiros. Estamos emparedados e sob cerrado ataque estatizante (como no paradigmático Projeto SINTER e sua infraestrutura de captura de dados registrais – v. série de comentários aqui) ao lado de tendências privatizantes radicais, retirando os registros da órbita das atividades públicas, reguladas e fiscalizadas pelo Poder Judiciário, depositando-as em discretos e opacos bancos de dados de empresas transnacionais.

Toni Sciaretta na FSP recomenda o livro que, segundo ele, explica didaticamente o funcionamento do crédito imobiliário norte-americano. O ponto alto do livro, diz, “é discutir a vergonha que o americano de classe média sente de ficar com o nome sujo na praça e de ser despejado”.

Poderia inverter a blague e dizer, com uma nesga de tristeza: o que é ruim para os Estados Unidos é péssimo para o Brasil.

V. Livro mostra lado cruel da crise das hipotecas nos EUA, resenha de Toni Sciaretta, FSP de 2.7.2016.

Meus dados registrais – meu cadastro estatal

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Big Brother

Todos sabem que tenho mantido uma atitude tolerante e complacente em relação às iniciativas do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, ARISP – Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo e IRTDPJ – Instituto de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas, no sentido de sua franca adesão e integração no SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Decreto 8.764/2016).

Disse alhures que é sempre possível fazer uma boa limonada a partir dos limões que nos caem à testa. É preciso criatividade e cultivar uma visão estratégica correndo-se, por outro lado, uma boa dose de riscos.

Hoje fomos surpreendidos pelo advento do Decreto 8.789, de 29 de junho de 2016.

Para aonde caminhamos? Resistimos – a que será que se destina?

Já manifestei nestas páginas que, em linha de princípio, sou contra o claro processo de “administrativização” dos registros públicos que o SINTER representa – a perigosa tendência percebida pela acurácia de Benito Arruñada ao referir-se ao encanto ilusório da integração dos registros públicos em cadastros estatais.

A minha percepção é que este decreto eleva um grau na escalada administrativista. Conjuguem-se os decretos 8.764/2016, 8.777/2016 e o novo 8.789/2016 e  já bastarão para que se obtenha uma antevisão da poderosa infra-estrutura regulamentar que se constrói para recolha de dados de caráter pessoal e patrimonial. Além disso, e principalmente, divisa-se, nesta rede, a reconversão dos dados registrais em dados meramente cadastrais.

Alçados à condição de “dados cadastrais” – sujeitos, portanto, à livre circulação entre os órgãos e entidades da administração pública federal – acham-se os elementos de matriz registral relativos às pessoas jurídicas (inc. II, § 1º, do art. 3º ) e aos da pessoa natural (inc. III).

Em relação especificamente ao Registro de Imóveis, é preciso sublinhar que os dados registrais, constantes de livros, documentos, papeis, títulos, mantidos em meios tradicionais ou eletrônicos (art. 16 c.c. art. 25 da Lei 6.015/1973), devem ficar sob a guarda, conservação, custódia e responsabilidade de registradores públicos (art. 24 da Lei 6.015/1973 e inc. I do art. 30 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994). O seu decaimento na categoria de “dados cadastrais” representa um risco de vulneração da privacidade e de desnaturação do próprio sistema registral de tutela pública de interesses privados. Os dados que originariamente ostentavam o caráter registral, mesmo quando compunham a DOI-RF, e que supúnhamos protegidos pelo manto do sigilo, agora se converteram em meros “dados cadastrais” (inc. I do § 2º do art. 3º) passíveis de utilização extrarregistral.

PS. Após a publicação desta nótula, veio a lume a Portaria do Ministério da Fazenda n. 457, de 8/12/2016. (DOU de 9/12, p. 102) que dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados, a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas.

O fato digno de nota é que o SERPRO poderá ser “remunerado diretamente pelos terceiros, usuários da solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos” (art. 3º).

Que “dados e/ou informações” serão estes? O leitor deve consultar o quadro regulamentar aqui referido e tirar as suas próprias conclusões.

Ildeu Lopes Guerra

SJ Cartórios, Crônicas
justas
Livro de René d’Anjou, Livre des Tournois, século XV. Provenca, França. BNF

A manhã nasce sob brumas grises que se deitam pesadamente sobre a cidade enfermiça. São Paulo desperta de mal-humor, rumora seu ramerrão entre pivetes e trabalhadores, pombos e garis, amantes e seus ardis, viadutos e feios grafites.

Um dia após o outro, vivemos as estações tediosas desta fieira eterna na Terra dos Homens.

Mas sempre o novo irrompe inesperadamente. O golpe do destino bate à porta e cobra nossa vigilância. Adverte-nos de que não são os outros e suas coisas que passam; nós também passamos. A notícia é urgente. Somos transeuntes e a porteira do embarque é logo ali, na esquina inesperada.

Essas fabulações ocorreram-me logo cedo, ao ler as correspondências do dia:

Comunicamos o falecimento do Sr. Ildeu Lopes Guerra. Era consultor imobiliário e seu maior admirador, devorava tudo que o Sr. escrevia e praticamente obrigava o pessoal do escritório a ler também. Comentava, comparava e nos ensinou a procurar a sabedoria com os sábios, o Sr. incluído. Obrigada. Sulimar da Silva, irmã.

Ildeu Lopes Guerra… puxo pela memória e não me vem imediatamente a figura. Busco no arquivo de e-mails e o resultado é infrutífero. Passo a parte da manhã revolvendo esse poço obscuro da memória e eis que surge uma fagulha, lux in tenebris, como poderão apreciar logo abaixo.

Não o conheci pessoalmente. Sua história, como a minha e de todos os seres humanos está inscrita neste formidável Livro da Vida. Porém, espécie de cópia homóloga e pretensiosa, a internet se cobre de fragmentos dispersos, de laços imperfeitos – como um livro escrito por mal artífice – desdobra alamedas e descortina paragens que se acham há muito esquecidas.

Foi há mais de 10 anos que trocamos mensagens no contexto de um blog que já não existe. Como uma cidade perdida, há, contudo, espalhados nas esquinas do mundo, mapas cifrados que apontam para suas portas. Dediquei-me a desvelar e pacientemente remontar os caminhos e encruzilhadas de nossos muitos diálogos. O conjunto de textos, respostas e réplicas pode ser consultado aqui: Ildeu Lopes Guerra.

Caro Ildeu, divergimos respeitosamente no passado. Quero registrar uma pequena homenagem nesta cantinho da internet. V. foi leal, compreensivo e um atento observador. Penso que deva ter sido um excelente profissional. Chama a minha atenção o fato de que, entre seus sócios e colaboradores, o único a merecer a epígrafe em destaque – “Especialista em registros cartorários”, que atua há mais de 30 anos como consultor de “Direito Registral Imobiliário” – foi você. De certa forma, descortino, no próprio site, um reconhecimento e uma honra merecida.

Nunca me esquecerei do dramático poema de Sergei Iessienim em que remata: “Se morrer, nesta vida, não é novo, / Tampouco há novidade em estar vivo”.

Há neste poema uma porta entreaberta entre as dimensões que nos acolhem num dado momento de nossas vidas. O poeta a divisou no desespero. O nosso afastamento passageiro, diz, “é sinal de um encontro no futuro”.

Que assim seja a todos nós, querido irmão. Que sigamos nesta longa, penosa e maravilhosa trajetória até que se cumpram todos os nossos dias – presentes e futuros.

Descanse em paz caro Ildeu Lopes Guerra.

Registro de Imóveis sueco e o blockchain

SJ Registros Públicos e Notas Eletrônicos ,

Venho postando, aqui e alhures, algumas notas sobre a nova tendência tecnológica que se apresenta como alternativa para os tradicionais registros públicos e seus repositórios.

A novidade vem da Suécia. Uma parceria celebrada entre o Registro de Imóveis sueco ChromaWay e Kairos Future, propõe-se a investigar as imensas possibilidades que se abrem com a utilização da nova tecnologia chamada de “blockchain”, adotada pelos suecos para administrar as transações imobiliárias e aplicada aos seus registros públicos.

Segundo a empresa responsável, o Registro de Imóveis da Suécia se tornou uma autoridade de vanguarda não só no país, mas apoiando projetos internacionais, suportando iniciativas similares na Geórgia.

A ChromaWay foi a primeira organização no mundo a apresentar soluções para o registro de títulos baseado na tecnologia blockchain.

Apontei nalgum lugar que a tecnologia pode ser apropriada pelos próprios notários e registradores brasileiros. Ela representa, de fato, uma alternativa viável e segura para garantia de alguns aspectos da contratação e do sucessivo registro. Mas não pode substituir, ainda, o processo prudencial da qualificação registral, nem substituir o aconselhamento técnico e imparcial do notário.

Contudo, o país parece caminhar, lamentavelmente, para a transformação do seu secular sistema de registro de direitos (uma expressão que singulariza os registros como os da Alemanha, Espanha, Suíça, Portugal e Brasil) em um mero registro de documentos. Nesse caso, a tecnologia de bl0ckchain calha como uma luva, tornando os acervos fiáveis e praticamente invioláveis.

Vivemos uma época difícil. As lideranças dos registradores parecem obnubilados e não enxergam com nitidez o campo de batalha. Somente alguns poucos resistem bravamente em suas trincheiras à espera,  paciente, do surgimento de um novo dia.

Consulte: Sweden tests blockchain technology for land registry – [mirror]