Registro de Imóveis

LUIZ CARLOS ANDRIGHETTI

SJ Cartórios , ,
Andrighetty e Savoy
Luiz Carlos Andrighetti e Miguel Savoy. Escreventes do Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo. Foto: SJ, circa 1990.

A quarta-feira amanheceu cinzenta e enevoada. Um vento frio movia as folhas e dobrava os ramos no quintal. O café tarda, o trânsito rumora lá fora, a chuva percute uma melodia triste no telhado. Fico sentado, absorto, afundado num circulo de pensamentos imperfeitos. Luiz partiu, a notícia reverbera em mim.

Com a sua partida algo essencial se perde, se esfuma e se confunde nas brumas do tempo. Não sei bem o quê – um traço, uma palavra mágica, um nome se extingue, uma luz deita sombras no leito de uma longa estrada, uma estrela se precipita sobre si mesma.

Fico em silêncio. Penso que o Registro de Imóveis, que ele e eu conhecemos há tanto tempo, igualmente se desfigura lentamente. Será o conteúdo e o próprio significado dos pesados livros que de repente se fecham em densos mistérios? Quantas narrativas agora dormem o pesado sono de cifras timbradas pela fé? Ah, Luizinho, a vida anoitece e deita sombras sobre os antigos livros de registro e obscurece nossos corações.

Luiz Andrighetti partiu e com ele se vai uma fração linda e delicada do próprio Registro de Imóveis.

Há um vínculo essencial que me une ao Luiz Andrighetti. Lembro-me de sua caligrafia impecável, de sua perícia inigualável, de sua acuidade, precisão, a capacidade singular de flagrar a pequena nódoa no mar de narrativas titulares. Hoje me ocorre que o seu texto, vazado naquela letrinha caprichada e uniforme, a elegância das capitulares desenhadas com tanto esmero, tudo isso é a expressão humana mais profunda, sublime e delicada que se abre feito uma bela flor dos ofícios. Poucos saberão o significado profundo e sagrado das artes registrais.

Percebo meus pés descalços e frios sobre o assoalho. Desperto de minhas lembranças. Acompanho extático as pequenas gotas que despencam e se arrojam em queda na janela do quarto. Pequenos meteoros translúcidos, deixam um delicado rastro que se perde e se transforma no percurso. Já são outras gotas que se despedem e assim o ciclo se renova. Assim é a vida, Luizinho, uma eterna dança de transformação e permanência.

Quem viveu o ambiente dos velhos cartórios saberá compreender o que agora lhe confio nesta oração. O vínculo duradouro que nos unia cinzelava os artífices das artes registrais. É o tempo, Luiz, é o tempo que nos aperfeiçoa, que nos lapida, que nos transforma em mestres nas artes de nossa corporação.

Você foi um grande mestre. Nunca cursou uma faculdade de direito, nunca se entreteve com os devaneios e lucubrações acadêmicas, nunca se perdeu no artificialismo de conceitos de moda, nunca, nunca, cedeu à sedução do erro. Você foi um prático, um escrevente que dominava como poucos o saber prudencial, guiava-se por uma espécie de razão prática. Eu sempre o admirei, Luiz, sempre o tive como um exemplo que dignificava a nossa profissão.

Pensando no amigo, não deixo de voltar os meus pensamentos ao próprio Registro de Imóveis, no seio do qual nos desenvolvemos como profissionais e como pessoas. Penso que somos homens de outro tempo, forjados no mister prático, artistas devotados a uma escola de saberes e de conhecimento que nos revela as perenes mutações pessoais e patrimoniais nesta Terra dos Homens. O Registro será uma expressão prefigurada do próprio Livro da Vida, sempre dizia isso, você se lembra?

O que será de nós, Luiz? O que será da Academia do Registro de Imóveis? O que nos sobrevirá e que já se anuncia como nuvens cinzentas no horizonte? Será a tormenta que a tudo arrasa e destrói? Ou a chuva bendita que anima a cepa e fortalece a rama que ainda nos dará um belo fruto?

Não sei Luiz, não sei responder. Sigo seus passos nesta faina diária, guiado pela fé, aquela fé superior que por empréstimo qualifica e dignifica os nossos atos. Sigo na seara cuidando dos brotos e zelando pelo jardim, livrando-o, como posso, da erva daninha e da praga que o assalta na calada da noite.

Luiz nasceu no dia 5 de maio de 1951 em Tupã, interior de São Paulo. Já em 1963 veio com a família a São Paulo e depois de alguns anos estabeleceu-se no Bairro Baeta neves, em São Bernardo do Campo. Partiria no dia 24 de outubro de 2018, uma quarta-feira. Deixou a esposa, Luziene Gomes Andrighetti e os filhos Rodrigo Gomes Andrighetti e Fernando Gomes Andrighetti

Averbo estas notas como forma de agradecimento à Vida e ao Registro de Imóveis. É esta instituição que me acolheu e formou como profissional e que hoje me permite, na condição de Presidente do IRIB, registrar, talvez como só um velho registrador pudesse, a trajetória deste membro eterno da corporação de ofício dos Registros de Imóveis.

Siga em paz, Luizinho. Sua luz nunca se apagará, querido colega e amigo.

SREI – Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis

SJ Registro de Imóveis , , , , , ,

4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo

O 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo entre os dias 6 e 7 de junho de 2013, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, rendeu inúmeros debates e discussões de capital importância para toda a categoria profissional.

Nesta edição, publicamos o extrato das exposições feitas no dia 7.6 pelo magistrado Antônio Carlos Alves Braga Jr.1 e pelo registrador paulistano Flauzilino Araújo dos Santos2.

Registro público eletrônico

Antônio Carlos Alves Braga Junior – juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça.

Antônio Carlos Alves Braga Jr.
Antônio Carlos Alves Braga Jr.

Mudando-se o meio, muda-se a forma. Temos à nossa frente uma perspectiva de revolução muito grande.

A tecnologia já não é mais nenhuma novidade para nós, mas a sua incorporação nas atividades notariais e de registro ainda contém uma característica de novidade.

Para a aplicação da tecnologia, dependemos de normatização, do estabelecimento de regras e da observância de certos padrões. Não é como ocorre em outras atividades privadas em que se pode simplesmente incorporar a modernidade e a tecnologia para se alcançar maior eficiência.

Precisamos tomar muito cuidado com os regramentos, para que possamos empregar as ferramentas tecnológicas com validade e segurança jurídicas e também com segurança operacional.

Continuar lendo →

Dúvidas registrais, procedimentos administrativos e correição

SJ Registro de Imóveis , , , ,

4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial de São Paulo

Dúvidas registrais, procedimentos administrativos e correição
Vicente de Abreu Amadei
Marcelo Benacchio

Dando seguimento à publicação dos trabalhos apresentados no 4º Curso de Iniciação na Atividade Registral e Notarial, realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no bojo do Programa EDUCARTÓRIO – Educação Continuada de Cartórios, sob a direção do des. Ricardo Dip, publicamos as notas práticas dos m magistrados paulistas Vicente de Abreu Amadei1 e Marcelo Benacchio2.

A exposição foi feita no dia 7 de junho de 2013 na teatro do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Palácio MMDC, localizado na Capital.

Marcelo Benacchio, Vicente de A. Amadei e des. Ricardo Dip
Marcelo Benacchio, Vicente de A. Amadei e des. Ricardo Dip

Continuar lendo →

O Registro da Averbação e a Imponderável Principalidade do Acessório

SJ Cartórios , , , , ,
sombra

A recente Lei 11.922, de 13.3.2009, sancionada pelo Presidente Lula, é um estranho corpo legal enquistado no sistema do crédito imobiliário.

O diploma tem origem na MP 445, de 6 de novembro de 2008, que dispunha sobre a dispensa de recolhimento de parte dos dividendos e juros sobre capital próprio pela Caixa Econômica Federal.

Logo a matéria entraria em discussão na Câmara Federal. No seu itinerário, várias emendas foram apresentadas; outras tantas oferecidas pelo Senado e, afinal, consolidadas e votadas, foram encaminhadas à sanção. A tramitação e seus acidentes podem ser acompanhados aqui. 

A questão mais delicada desta lei, vista da perspectiva dos registros públicos e do direito civil — para não falar do Crédito Imobiliário como um todo –, reside nos arts. 7º e 8º da citada lei, verbis:

Art. 7º. Fica dispensado o registro de averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos do aditivo contratual de que trata o art. 5º desta Lei.

Art. 8º. Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.

Aparentemente, houve cochilo do legislador que, com o dispositivo, pode abalar o edifício que sustenta o regime dos direitos reais no país, mantido e prestigiado pelo novo diploma civil de 2002.

Uma leitura radical e uma exegese literalista levaria à conclusão de que a transferência dos bens imóveis, nas condições previstas na lei, dar-se-ia fora do registro, contrariando, frontalmente, dispositivos legais cravados no Código Civil (art. 1.245).

Evidentemente, esta exegese não pode prosperar, sob pena de se consumar uma verdadeira grotesquerie.

O acidente legislativo ocorreu a partir da emenda oferecida pelo ilustre deputado baiano. Apresentada a 11.11.2008, a dita emenda, sem o crivo crítico das várias comissões, acabou se acomodando no texto consolidado e afinal sancionado. A inserção da matéria fez-se nos seguintes termos:

Muitas têm sido as iniciativas parlamentares da Câmara dos Deputados no sentido de apresentar adequada solução para os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação formalizados sem a cobertura do FCVS Fundo de Compensação de Variações Salariais e que ainda hoje se encontram desequilibrados financeiramente.

A presente emenda reflete um entendimento a respeito dessa questão que é fruto de inúmeros debates ocorridos nos últimos anos tanto na Comissão de Desenvolvimento Urbano como na de Finanças e Tributação com a participação, inclusive, a convite desta Casa, de representantes e técnicos da Caixa Econômica Federal, do Poder Executivo e dos agentes financeiros privados.

Visou, de maneira acertada, corrigir o desequilíbrio contratual que afeta (e afetará) um grande número de mutuários e seus agentes prestamistas, causando certa instabilidade no sistema.

Mas teria sido necessário, à guisa de ilusória economicidade, chegar ao ponto de subverter a boa ordem que impera no sistema de direitos reais do país?

Claro que não.

Registro da averbação

A iniciativa padece de inúmeros equívocos técnicos e pode representar um risco lateral que talvez não tenha sido antevisto na alvura das boas intenções que sempre embalam iniciativas legislativas que-tais.

Em primeiro lugar, é preciso dar o devido desconto para os casos de profanação de cânones jurídicos e linguísticos por quem, embora sendo advogado — como é o caso do ilustre parlamentar — não é afeito à matéria técnica da especialidade registral. 

Não é adequado dizer-se “registro de averbação”, que são, juntamente com a matrícula,  espécies do mesmo gênero (art. 167 e 172, dentre outros, da Lei 6.015, de 1973).

A expressão não faz qualquer sentido e talvez o autor quisesse mesmo, ao atropelo da lógica, abarcar as duas hipóteses, no afã de não se flagrar impotente depois, em face da perícia exegética do intérprete que destrinça, com espírito e argúcia, o traço imperito do legislador. Anteviu, com rara sensibilidade, que os exegetas, com seus ardis interpretativos verdadeiramente diabólicos, há muito deixaram de se fiar na mens legislatoris para aplicação das leis que são ditadas, como se sabe, pelo alto espírito técnico e científico e soberano interesse social.

É certo que há muito caíram, dissolvidas na absoluta irrelevância, certas distinções fundamentais — como a principalidade do ato de registro e a acessoriedade da averbação. Este embrutecimento se deve à boa alma brasileira que exercita o padrão de comportamento social que a caracteriza: unidos, levando vantagem em tudo. No caso, na cobrança inferior de emolumentos à custa do operador jurídico encarregado do nobre ofício.

E tudo teria sido tão fácil… Bastaria agregar, ao saldo devedor apurado no inciso I do art. 5º desta estranha lei, o valor dos emolumentos — procedimento, aliás, já autorizado pelo Banco Central, p. ex., no empréstimo rural (cfr. Res. 3.638, de 26 de novembro de 2008, art. 2º, Res. 3.515, de 30 de novembro de 2007). 

Também não calha à boa técnica jurídica a idéia de se vedar o “arquivamento”, no Registro de Imóveis, do “aditivo contratual”. Por uma simples e boa razão: não se “arquivam” no Registro de Imóveis títulos que não sejam os registrados ou averbados (art. 194 da LRP).

Por outro lado, o art. 7º desta estranha Lei, ao prever a dispensa do registro da transferência,  cria uma antinomia insuperável ao colidir frontalmente com o disposto art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prevê a obrigatoriedade do registro para a produção de todos os seus regulares efeitos.

A obrigatoriedade do registro, com o sentido de manifestar a situação jurídica dos bens de forma perene e organizada, encontra, nesta lei, uma espécie de clandestinidade de segundo grau. Ao negar o acesso dos títulos à publicidade registral, a estranha lei fá-los fluir pelos escaninhos labirínticos da administração.

Na tutela deste acervo, troca-se a pena perita do escriba e os arquivos públicos pela opacidade e irracionalidade burocrática do monstro.

L’esprit de la loi

Entendamos o espírito da lei. Busca-se uma solução para legião “gaveteira”, que gravita o sistema como opacos sujeitos de parcos direitos. Afinal, meros ocupantes de imóvel financiado, os adquirentes informais se achavam sujeitos a riscos por não poderem contar com mecanismos ágeis de alienação com subrogação da dívida nas condições originais.

O Sistema Financeiro, por outro lado, alegava desequilíbrio nos contratos e sempre exigiu, com base em Lei, a interveniência obrigatória da instituição financiadora para o caso de alienação (art. 1º, § único, da Lei 8.004, de 1990). 

A exegese integrativa que salva o sistema não seria uma construção artificiosa. Achamos o seu eixo nos próprios fundamentos do direito registral. O princípio da continuidade, pedra angular do sistema, exige que cada mutação jurídico-real se apoie na anterior, formando uma cadeia de titulares à vista da qual só se fará um novo registro assentando-o no anterior. Dispensar o registro não é apenas suprimir uma formalidade, mas romper a cadeia. A fortaleza de uma cadeia repousa na consistência de cada elo que a compõe.

Entretanto, mais decisivo ainda é o argumento teleológico: a própria lei se volta contra si quando interpretada literalmente. Ao pretender proteger o mutuário, a dispensa do registro o priva exatamente dos instrumentos que o protegeriam: a publicidade, a oponibilidade a terceiros e a presunção de titularidade. A exegese que condena o beneficiário da lei a uma clandestinidade de segundo grau não pode ser a que o legislador quis, por mais que as palavras a sugiram. Entre a letra que destrói e o sistema que preserva, o intérprete criterioso não hesita.

A expressão chave desta estranha lei é simples substituição de mutuário – como se a substituição do mutuário não implicasse uma profunda mutação no plexo de direitos subjetivos que se formam a partir do núcleo do negócio de financiamento imobiliário.

Vamos afastar a hipótese prevista no item III, do art. 5º, por sugerir – só sugerir! – que o procedimento seja o adequado – prorrogação do prazo da hipoteca ou sua substituição pela alienação fiduciária.

Nas demais hipóteses, troca-se, simplesmente, Tício por Mévio, mediante a assinatura num aditivo contratual, roborando disposições que vêm perfeitamente delienadas para se afastar o demônio do “desequilíbrio financeiro”. 

E pronto! É o contrato solúvel, que se arma e desarma ao gosto da banca.

Mas as coisas não são tão simples assim.

O gaveteiro contumaz

O gaveteiro (qualificado na lei por ocupante do imóvel – art. 3º, inc. II), já munido de um contrato opaco, firma um outro, agora com o alienante subrogante e o agente financeiro e o destino, por incrível que pareça, é o mesmo limbo jurídico, agora representado pelos escaninhos obscuros das instituições do crédito imobiliário. Não há o efeito da publicidade imobiliária, com o sentido próprio e técnico da palavra, nem se irradia a eficácia jurídica que só um bom sistema registral pode proporcionar.

A lei institucionalizou o contrato de gaveta de segundo grau!  

A principalidade do acessório 

Registro é registro, averbação é averbação, mãe é mãe etc. O primeiro é o ato principal do sistema, e a averbação ocorre como acessório, qualificando, alterando, cancelando o primeiro. Ao fundi-los numa só expressão desprovida de sentido técnico, o legislador, sem o saber, inverteu a hierarquia das classes registrais.

Tomemos um exemplo prático. Tício transfere seus direitos e obrigações a Mévio (arts. 3ºe 5º). Este fica sub-rogado  nas obrigações originárias de Tício para com Semprônio, prestamista (art. 5º, §§ 1º e 2º), salvo as estipulações ou outras alterações que o sistema lhe impuser (cautelas elencadas nas cláusulas gerais do art. 5º). 

O fato digno de nota é que a garantia hipotecária acha-se inteiramente apoiada e vinculada ao direito de propriedade de Tício (art. 1.419, do CC), que já não integra a relação que se estabelece pelo contrato aditivo de simples substituição do devedor. Segundo a lei, ele, Tício, ainda é tido e havido como o legítimo proprietário. É o que reza o art, 1.245, § único do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Pode ter o bem penhorado por outras dívidas, por exemplo. É que, apesar do contrato aditivo, Tício sustenta a inabalável presunção de ser o proprietário, com todas as consequências daí decorrentes, respondendo todo o seu patrimônio – aí incluído o bem hipotecado – por todas as dívidas, presentes e futuras (art. 391 do NCC). Pensemos nos créditos privilegiados para termos uma idéia dos riscos inerentes a esta aventura. 

Por outro lado, os terceiros não serão afetados pelo contrato de gaveta de segundo grau criado pelo gênio legislativo – e isto pela boa razão de que os títulos não registrados não podem ser opostos a terceiros. É o efeito de inoponibilidade que decorre como sanção pelo não-registro (art. 169  da Lei de Registros Públicos).

Nesta quadra, merece transcrição o art. 252 da LRP:

Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Será cabível imaginarmos que Mévio, para defesa de seu direito contra eventual ataque, tivesse que lançar mão do § 2º do art. 1.245 do Código Civil? (“Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”). Mas será o registro inválido? Ou será simplesmente defeituoso o contrato firmado sob as bênçãos do agente do crédito imobiliário?

Vejam como a lei afronta o claro direito do cessionário de ver averbada a cessão no Registro Imobiliário, nos exatos termos do art. 289 do C ódigo Civil (“O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel”).

Enfim, aos mesmos e multifários problemas que o gaveteiro se sujeita, o de segundo grau também experimentará.

Por exemplo, ocorrendo a morte de Tício, a propriedade se transferirá, ipso facto, a todos os seus herdeiros legítimos ou testamentários, que poderão pleitear (e haverão de alcançar) o registro da partilha. 

Imagine-se o trabalho (e o custo) para se cancelar este registro… Não terá sido mais fácil, cômodo, econômico providenciar, desde logo, o registro do aditivo?

Fim do contrato, início da faina

Imaginemos o cenário que se desenha com a realização do contrato. Cumprido o instrumento de gaveta de segundo grau, já com a dívida inteiramente quitada, será necessário que se realize e transferência regular e efetiva do imóvel, pois o contrato aditivo previsto nesta lei é um arremedo de alienação imobiliária. Pretender a mutação jurídico-real por seu intermédio é o mesmo que esperar a reprodução de eunucos.

Voltando ao nosso caso, pensemos que, nos casos mais comuns, poderá ter transcorrido muito tempo desde a assinatura do aditivo e o término do contrato, tudo dependendo do prazo pactuado para integral pagamento.

Aqui começa o calvário de quem necessita localizar a contraparte do contrato original para firmar agora o contrato definitivo. 

Percebem como a história contratual se repete como farsa? Isto assemelha-se a um compromisso de compra e venda, porém, neste caso, desarmado da eficácia real que robustece todo o contrato de promessa tradicional registrado.

De que ação se armará Mévio para o caso de não obter a definitiva? Adjudicação compulsória, obrigação de fazer, usucapião… medidas judiciais que certamente haverão de sobrecarregar o Judiciário, onerar o cidadão e causar muito aborrecimento para as partes.

Como se vê, a fortaleza do registro milita contra a dinâmica subreptícia dos contratos de gaveta de segundo grau, agora lamentavelmente oficializados.

Cadeia oficial da clandestinidade

O art. 8º da Lei traz um dispostivo digno de figurar na história da teratologia jurídica:

Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.

Se soubesse do que se trata, poder-se-ia imaginar que o deputado baiano visou inaugurar, entre nós, o sistema de transmissão de bens imóveis com força no contrato, solo consensu, isto é, com o só acordo de vontade, independentemente do Registro. Mudamos o sistema – de marcada feição tudesca – para o sistema francês.

Mas há o Código Civil e há ainda a larga e respeitável tradição do direito brasileiro, que desde Lafayette, considera o sistema brasileiro como sendo estruturado com base na teoria do título e modo. Entre nós, o registro é constitutivo do direito.

Depois, sabe-se que somente pode alienar (e dar em garantia) quem seja o proprietário (cfr. art. 1.420 do NCC). Sabemos também que somente é proprietário quem registra o seu título. Estes elementos formam o assoalho, vamos dizer assim, do Direito Brasileiro, como até as pedras sabem e proclamam. Como poderá Mévio, no exemplo formulado, transferir os seus direitos e obrigações a Semprônio se não os titulariza em plenitude? Mévio não é legalmente o proprietário, logo não pode alienar o que não tem – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet.

O mesmo problema já apontado anteriormente se renova e potencializa. Posto que a alienação ainda estará pendente de se consumar, a cadeia de sucessores reclama o retorno à origem. E no início era o Registro!

Enfim, a lei criou a cadeia oficial da clandestinidade e esta inovação só pode merecer o qualificativo de teratológica. 

O desate do nó górdio e a segurança jurídica do crédito imobiliário

A Lei 11.922, de 2009, criou uma situação que pode inocular o germe da instabilidade que se traduz por insegurança jurídica – situação que deveria infundir o terror no sistema do crédito imobiliário.

Como, portanto, impedir que o vírus que se insinua neste sistema se irradie e contamine os seus institutos?

É possível construir uma exegese integrativa do conjunto normativo que rege a matéria, para não pôr em risco todo o sistema do crédito imobiliário por fissuras que podem abrir o dique desta imensa represa constituída de milhões de contratos hipotecários já registrados.

O art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.004, de 1990 (na redação que lhe deu a Lei 10.150, de 2000), reza que: 

A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.

A contrario do referido parágrafo único, pode-se sustentar que a transferência do financiamento (alvo perseguido pela lei) somente poderá se dar em ato concomitante com a formalização da venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH.

O ato de formalização aponta para o preenchimento dos requisitos essenciais para que se dê a mutação jurídica – título e modo, vale dizer: título e registro. Sem o registro não se completa a mutação jurídica que avaliza todo o edifício da garantia hipotecária.

Conclusões

Como já dissemos, esta lei é teratológica e certamente não honra as tradições do crédito imobiliário no país.

Atravessamos as crises que abalaram os mercados hipotecários mundiais por contarmos com um sistema de crédito imobililário bem estruturado, ágil, dinâmico e um excelente Registro de Imóveis a serviço da mobilização do crédito.

É preciso confiar que o Sistema de Crédito Imobiliário deste país se aperceba do grande equívoco que esta lei representa. É preciso chamar à mesa de discussões representantes da Abecip – Associação Brasileira de Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança, que são os maiores especialistas nesta matéria, representantes da Caixa Econômica Federal, técnicos do governo, para tentar acabar, de uma vez por todas, com iniciativas atabalhoadas que nascem, fundamentalmente, do preconceito e do desconhecimento do sistema registral brasileiro.

Post scriptum (2025)

Quinze anos depois da promulgação da Lei 11.922/2009, o sistema do crédito imobiliário simplesmente a ignorou. Não houve resistência organizada, não houve revogação expressa, não houve sequer debate público sobre sua aplicação. A lei caiu no esquecimento por sua própria ineficácia — como um organismo que o sistema imunológico do direito registral, instintivamente, rejeitou.

A tensão argumentativa que se apontou acima — entre a inexequibilidade da exegese literal e a análise de suas consequências — encontra aqui sua resolução prática: o sistema reconheceu, sem precisar dizê-lo, que a lei não tinha condições de viger. O legislador criou; o operador ignorou; o tempo sepultou.

Restou, contudo, a lição: leis mal concebidas não precisam ser aplicadas para causar dano — basta que existam, à espreita, prontas para ressurgir ao sabor de uma conjuntura favorável ou de um intérprete menos criterioso. O risco não desapareceu totalmente. Lembremo-nos do art. 22 da Lei 10.931/2004, outro desvio da mesma linhagem. São desvios que-tais que vão minando o sistema como a ação discreta de cupins na madeirame do edifício registral.

Regularização fundiária e sanção premial

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , ,

Nesta semana, veio ter às minhas mãos um procedimento administrativo instaurado a pedido de um registrador paulistano que oferece sugestões à Primeira Vara de Registros Públicos para se implementar uma peculiar regularização fundiária na Capital de São Paulo.

Cumprindo determinação judicial — que, na verdade, representa uma rara oportunidade de contribuir com a regularização fundiária em nossa cidade –, os registradores prestarão informações e oferecerão sugestões para que a tal regularização fundiária seja real e efetiva.

Para não cair na tentação de acompanhar as conclusões dos que me antecederam, procurei deter-me um tanto no assunto. Deparei-me, então, com uma barreira aparentemente intransponível, ponto a que sempre chego e que reputo como essencial. Trata-se de um nódulo de caráter econômico e que pode ser expresso muito singelamente na questão: como estimular o ocupante de áreas irregulares a regularizar e legalizar o seu lote?

A resposta não é tão simples. Basta pensar no desenvolvimento que o tema vem merecendo na doutrina especializada, cujo maior expoente é o jurista brasileiro Edésio Fernandes. Centenas de livros devotaram-se ao assunto, envolvendo especialistas de várias áreas e tem, justificadamente, um marcado tratamento multidisciplinar.

Como registrador, a minha tendência, como a de muitos de meus colegas, é centrar o foco nos aspectos relacionados ao núcleo da regularização, dita fundiária, de fundus — fundus est omne quidquid solo tenetur –, o que nos remete sempre à ideia de regularização fundiária registrária, tendo por objeto material os direitos relativos à propriedade e as acessões urbanas.

Os aspectos jurídicos sempre absorvem a reflexão daqueles que estudam o fenômeno, mesmo quando o assunto se relaciona estritamente à regularização urbanística.

Mas algo sempre remanesce como uma espécie de núcleo duro a nos convidar a equacionar a regularização fundiária. Organizamos e classificamos os efeitos do fenômeno da manifestação da vontade e do interesse juridicamente tutelado em sofisticados modelos teóricos, mas não abarcamos inteiramente o conteúdo do tal interesse legitimário. A vontade, como impulso da mutação jurídica, está localizada muito além das fronteiras do mundo conhecido do Direito. Hic sunt leonis!

O que impulsiona as pessoas a ingressar (ou não) no arco da legalidade formal?

Sabemos que ser “ilegal” é “legal”, nos vários sentidos que a frase encerra. Tanto a tutela judicial da posse, bastante efetiva aliás, desvestida dos complexos direitos que se armam a partir de justos títulos, quanto as vantagens econômicas que se auferem tão-só por manter-se alguém alheio ao contrato social que envolve, logicamente, um plexo de direitos e obrigações, tudo isso compõe as peças desse difícil jogo da regularização.

Ser “ilegal” é “legal”, é bacana, dá visibilidade política e rende contratos de assessoria jurídica-popular, além de vantajosos instrumentos celebrados como espécie de homologação paralegal (vide meu artigo O valor do Registro, publicado no BE-Irib).

Sempre volto ao mesmo ponto: como trazer essas pessoas para a legalidade, já que se quedar à margem do Registro pode representar um excelente negócio?

Ainda não terminei a informação no dito processo. Mas fui despertado por uma matéria publicada no jornal eletrônico Capital News, intitulada Indígenas trocam declaração da Funai por registro civil, que pode ser lida abaixo.

A matéria noticia que os indígenas estão trocando a declaração da Funai pelo registro civil. Diz Margarida Nicoletti, coordenadora regional da Funai, que os índios estão, cada vez mais, procurando os registros civis. Qual a razão fundamental desse comportamento?

O jornal nos dá algumas pistas ao referir que a “medida garante aos indígenas serviços que exigem o documento, como abertura de contas em banco, matrículas na faculdade e emissão da carteira de motorista”.

A coordenadora regional da Funai resvala no núcleo do problema, ao identificar nesta tendência, a manifestação de vontade orientada como um verdadeiro ato afirmativo de cidadania. Declara que “cada vez mais os índios estão procurando estes serviços, que são direitos de todos os brasileiros”.

Mas os índios não buscam mais direitos do que as vantagens que deles sensivelmente derivam. Trata-se de um elementar cálculo econômico. O registro civil representa maior interesse na obtenção de vantagens econômicas de cujos sinais visíveis – abertura de contas em bancos, matrículas na faculdade, carteiras de motorista etc. – são um índice expressivo. O não-registro passa a ser visto como um obstáculo à realização de interesses econômicos.

No final, são estes atrativos que dão alento a campanhas nacionais para debelar o subregistro – não o vazio discurso de afirmação jurídico-política.

Voltando ao nosso tema, qual a vantagem econômica que o cidadão poderia auferir com a regularização fundiária?

A regularização envolve, muitas vezes, investimentos muito superiores às forças econômicas da comunidade, razão pela qual se estima imprescindível a atuação da Administração Pública.

Mas há casos – como os notados pelo registrador promovente da representação – em que a regularização não depende da Administração Pública – seja porque simplesmente não lhe interessa, por não render dividendos políticos, seja porque a Administração não pode abarcar a microinformalidade sideral representada pela marginalidade jurídica de pequenos proprietários que povoam as grandes cidades.

Estes pequenos proprietários estão localizados no coração da cidade, centro de São Paulo, acomodados em condomínios instituídos nas décadas de 40 e 50 e que sofreram a desgraça – dela ainda padecem! – de se instrumentalizarem as vendas com base em contratos particulares de compromisso de compra e venda, cessões, promessas de cessões, etc. Tais contratos são a rota do inferno fundiário.

Quanto essa informalidade representa hoje? Sempre me inclino à idéia de patrocinar uma pesquisa nos cartórios para ver quantos registros foram feitos a esta altura a partir de instrumentos particulares e quantos o foram por escritura pública. Ainda realizo a pesquisa!

Começo a suspeitar de que qualquer iniciativa de regularização fundiária somente poderá ter algum êxito se a Administração puder oferecer um estímulo econômico a esta população marginalizada – a exemplo do que o registro civil representou para os índios.

Chego a pensar que a lei urbanística deveria conceber uma sanção premial a todos aqueles que se empenhassem na regularização de sua situação dominial. Antes que alguém pense que estamos a tratar do esposo de Dalila, é bom dizer que sanção não é apenas castigo, pena, represália. “Sanção” é a conseqüência, favorável ou desfavorável, que decorre do cumprimento ou transgressão de uma norma. Ou, como prefere o Aurélio, “pena ou recompensa com que se tenta garantir a execução de uma lei”.

Voltando ao tema, bem caberia a estatuição de uma sanção premial para o cumprimento da regra da obrigatoriedade do registro que vem claramente disposta no art. 13 c.c. art. 169 c.c. art. 244 da Lei 6.015, de 1973. Todos sabem que o registro é obrigatório e que os relevantes efeitos do não-registro são olimpicamente ignorados pelos operadores do direito em parte porque simplesmente desprezados pelos tribunais brasileiros. Entre os efeitos mais importantes do registro se acham a inoponibilidade de direitos não-inscritos e a inversão do ônus da prova. Mas este assunto fica para uma outra oportunidade. Somente anoto que a razão primeira de não se tentar a via da transparência e regularidade que os registros representam talvez esteja localizada no preconceito injustamente dirigido aos cartórios brasileiros.

Enfim, agora que o Município de São Paulo instituiu mais um imposto sobre os notários e registradores paulistanos, talvez seja o momento de a Prefeitura tomar a iniciativa de regularizar a situação de milhares de paulistanos que estão à margem do sistema econômico.

Tio Sam e a Fé Pública

SJ Cartórios, notário , ,
Artigo do Daily News sobre um roubo ao edifício Empire State, com destaque para o repórter William Sherman em frente ao prédio.

Entre outras podres delícias, o Tio Sam exportou para o mundo a crise decorrente das suas hipotecas podres.

Foi a primeira fissura no imaginário ingênuo daqueles que ainda acreditavam, em pleno século XXI, que o que é bom para os EEUU é bom para esta Selva de Papagaios.

Falo do seu sistema registral — com o perdão da expressão — em que tudo parecia ser muito simples,  rápido, eficiente  e econômico. Para muitos dos que atuam no mercado imobiliário tupiniquim, os modelos de securitização e sua base jurídica de segurança estrutural — sistemas de seguros de títulos e registros administrativos — eram tudo de bom.

“Amo tudo isso” — dizia o empolgado colega do crédito imobiliário, entre um Mac e uma taça generosa de café, macaqueando os players da Fannie Mae and Freddie Mac. Para ser moderno basta acreditar nessas entidades  e apostar na roleta de ações.

Pena que tudo isso deu sumiço e ruiu ruidosamente. Tudo muito ruim, seu moço!

Mas pra quem não conhece muito bem o sistema registral, com o abuso da expressão, recomendo a leitura da patética reportagem do Daily News, edição de 2 de dezembro de 2008 – It took 90 minutes for Daily News to ‘steal’ the Empire State Building.

Inacreditável: venderam o Empire State Building! E com o apoio de um  “notário” — notaram como uma vez mais é preciso metaforizar esta prosa?

Os 102 anos de história testemunharam o simulacro que consumiu alguns poucos minutos — preenchimento de formulários, atuação de notário e pimba! tudo muito simples, rápido, eficiente, econômico e… falso.

Pena que nada disso é seguro. Mas afinal, em tempos pós-modernos, em que tudo que é sólido desmancha no ar, em que a realidade é surpreendida por seus arremedos tecnológicos, para que segurança? Depois de tentar, arriscar e fracassar, tente de novo: game over!

(Vale a pena ler a nota publicada no Último Segundo).

O “The New York Daily News” revela hoje em sua edição impressa como conseguiu obter a titularidade do edifício com a ajuda de documentos e notário falsos.

Segundo o jornal, os responsáveis por este grande golpe só tiveram que preencher papéis falsos e, em menos de 90 minutos, eram o novo proprietário do edifício escalado por King Kong em 1933, por US$ 2 bilhões.

Para dar impressão de realidade à fraude, o “New York Daily News” fingiu ser uma empresa chamada Nelots Properties – nelots é stolen (roubado) ao contrário.

Além disso, na documentação colocou como testemunha da transação o nome de Fay Wray, a atriz que interpretou Ann Darrow, a loira que seduziu King Kong, e como notário o ilustre ladrão de bancos Willie Sutton.

O “golpe” foi dado na segunda-feira passada e, segundo os promotores, buscava demonstrar o perigo de uma brecha legal que existe na regra local pela qual não se requer a intervenção de um funcionário para verificar a informação fornecida neste tipo de transações.

Apesar de ter ficado claro que o roubou não ficaria em segredo por muito tempo, no caso de imóveis mais modestos pode ser que sejam fechadas vendas inclusive sem que o proprietário saiba, como queria denunciar o “New York Daily News”.

O jornal, que não forneceu todos os detalhes da operação para nao facilitá-la, “devolveu” o edifício a seus donos, a empresa Empire State Land Associates, após 24 horas.

O periódico diz que, quando a transferência é aprovada, é fácil conseguir uma hipoteca.

Isso porque “os intermediários, os representantes das companhias, os bancos que fazem empréstimos, os advogados e outras pessoas relacionadas ao processo hipotecário não costumam verificar a identidade e outra informação fornecida pelos usurpadores”.

Em 2007, as denúncias de atividades suspeitas apresentadas por instituições financeiras e relacionadas com empréstimos hipotecários aumentaram em 31% frente ao ano anterior, de acordo com dados do FBI (Polícia federal americana) citados pelo jornal. EFE mgl/db.

O texto acima foi replicado no Círculo Registral — sucessor de um blog anteriormente mantido no âmbito da entidade de classe. A notícia era por mim avaliada como a expressão mais perfeita e acabada dos verdadeiros simulacros criados pela mente prodigiosa do mercado.

Os escroques repaginaram o famoso conto do vigário: vendiam o falso bilhete premiado, a pirâmide da sorte e no limite passavam o Viaduto do Chá. Mas os EEUU são superlativos mesmo: conseguiram vender o Empire State Building em 90 minutos! E com papel passado, assinado, roborado e notarizado!

Uma coisa temos que reconhecer – eles sabem como ninguém fazer piada de si mesmos. Vejam só: a transmitente é Nelots Properties. Nelots é anagrama de stolen, que significa roubado. A testemunha instrumentária é Fay Wray, aquela loira que freqüentou assiduamente o imaginário da puberdade de velhos provectos na década de  30. É a atriz que interpretou Ann Darrow, que seduziu King Kong. Como notário figurou nada mais, nada menos, do que o ilustre ladrão de bancos Willie Sutton.

Os americanos não sabem onde é La Paz e desconfiam profundamente de vocábulos de étimo latino. Mas é impressionante como se apropriaram de expressões como notários e propriedade. Parecido com isso somente os administrativistas, que insistem em nominar seus institutos tomando de assalto expressões latinas tão caras ao direito comum.

Enfim, vale a pena assistir a mais esse espetáculo na terra dos sonhos e simulacros.

Direito registral imobiliário: luzes e trevas

SJ Cartórios , , ,

Ildeu Lopes Guerra

Nuvens da inquisição ainda se encontram em alguns cartórios de registro de imóveis, verdadeiros repositórios da burocracia. Tudo é feito de modo a não consumar o ato registral, pelo qual já receberam, antecipadamente. Se não bastassem os absurdos da exigências feitas, quase sempre com mais de 30 dias da data do protocolo, quando a vítima, após o calvário do acompanhamento diário junto à serventia, se depara com a exigência, lhe é dito ou escrito: “suscite dúvida!”

Transfere-se o serviço do oficial para o Juiz da Vara de Registros Públicos que, no mais das vezes, pelo desconhecimento do que de fato está ocorrendo, emite o “atestado de óbito da vítima’. Esta, por falta de conhecimento ou condições, não contestou nem apresentou defesa, correndo o processo à revelia.

O processo de dúvida, se competente o oficial, é o remédio último, somente quando examinadas todas as possibilidades de se realizar o ato, e não podendo as partes superar o exigido, se legal e razoável.

No que se refere às incorporações imobiliárias da Lei n. 4.591/1964, “o bicho pega”. De início, temos a variedade de relações de documentos, quando a lei é uma só. Apresentando o processo, com base na relação, mesmo com o acompanhamento diário, somente decorrido um mês ou mais (quando o prazo legal é de 15 dias) o apresentante é surpreendido com exigências de documentos, superiores às descritas na relação, além de, obrigatoriamente, ser exigida a revalidação de todo o processo.

Faz-se necessário que os cartórios tenham ciência de que a incorporação imobiliária é uma operação comercial, envolvendo altos custos financeiros.

O empreendimento só pode ser lançado no mercado após o registro da incorporação imobiliária. O atraso de um lançamento pode, simplesmente, inviabilizar o negócio. Alegam que a documentação não está a contento (o que ocorre, em certos casos), porém, a maioria dos processo é feita por empresas, advogados ou despachantes especializados. Por que o ônus desta contratação? Tempo e custo, em virtude do exposto, em vão.

A lei impõe aos incorporadores a obrigação de registrar a incorporação, ao passo que alguns cartórios tratam de inviabilizar os registros. Daí que, de cada cinco prédios em construção, pelo menos três estarão na informalidade. É a realidade, comprovada pelos próprios cartórios, quando se verifica a proliferação de contratos ou escrituras de fração ideal, correspondendo à futura unidade que, depois de protocolados, são devolvidos, com a exigência da apresentação do processo de incorporação.

A construção civil necessita de regras claras, sólidas. Os riscos dos negócios são dos os de mercado, sendo desnecessário acrescentar outros, como vem acontecendo.

As empresas da construção civil são as que “criam” imóveis, lotes ou edificações, que são a base, o produto, do registro de imóveis. São elas que, conforme estatísticas, por meio da geração de empregos, pagamentos de impostos, respondem por, pelo menos, 60% da movimentação econômica do país. Merecem respeito, não só dos cartórios, mas de todas as repartições públicas e dos governos.

As exigências poderiam ser feitas de uma única vez, no prazo legal, e fundamentadas.

Os oficiais e seus examinadores têm o dever e a obrigação de saber ver e compreender os documentos que examinam, à luz do conhecimento do direito registral imobiliário, pois, somente com essa compreensão, poder-se-á, se for o caso, acatar ou informar a parte interessada, bem com complementá-los ou corrigi-los.

É preciso ter em mente que o usuário dos serviços de registros não sabem e não têm a obrigação de saber das questões registrárias. E mais: o usuário merece todo o respeito, enquanto cidadão e ser humano que é.

É preciso que o usuário não seja tratado como criminoso ou vigarista, e sim como um ignorante com relação à matéria registral, ao passo em que mestre ele é em outras atividades, nas quais ignorante, provavelmente, será o oficial do cartório. Por que não?

É hora, estando já consolidado no país o Direito Registral Imobiliário, de todos aqueles que estão do outro lado do balcão dos cartórios serem qualificados, educados e respeitosos com o usuário.

Resta recorrer aos ensinamentos do saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva (magistrado, estudioso dos registros públicos, conselheiro do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, que prestou, sem remuneração, consultoria jurídica ao IRIB e a seus associados por mais de 26 anos, até 2003, quando faleceu), a maior autoridade em registros públicos no Brasil, incansável lutador, durante toda a sua vida, contra a burocracia cartorária.

O heuretés, o inventor do contemporâneo registro de imóveis brasileiro, nas palavras do também eminente Desembargador do TJSP, Ricardo Dip (Revista de Direito Imobiliário, 55 – fls. 388) precisa lançar sua luz sobre Minas Gerais, em especial na Corregedoria Geral de Justiça, para serem adotadas as “Normas de Serviços para o Registro de Imóveis”, com regras claras, prazos precisos, principalmente com relação às incorporações imobiliárias, Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e loteamentos da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

Em São Paulo, a Corregedoria, democraticamente, abre as portas para os oficiais de registros públicos apresentem suas contribuições para atualização e aperfeiçoamento das “Normas de Serviços dos Cartórios Extrajudiciais”, existentes desde os idos de 1978. Desde então, vem sendo atualizadas permanentemente.

A luta dos oficiais, do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, a contribuição da 1ª Vara de Registros Públicos, do Conselho Superior de Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, no sentido de só emitirem sentenças ou pareceres após a requalificação dos títulos e acatamento de consultas, consolidaram o Direito Imobiliário Registral.

A jurisprudência, hoje, serve de base para todos os países, cujos sistemas registrais são iguais ou semelhantes ao sistema brasileiro. É chegada a hora de a Corregedoria Geral de Justiça e do Conselho Superior de Magistratura de Minas Gerais se manifestarem e, a exemplo de São Paulo, criarem nossa norma e os mecanismos que propiciem aperfeiçoamento dos nossos oficiais, principalmente os de Registro de Imóveis, acatando consulta, emitindo provimentos que determinem suas atuações em casos polêmicos.

Que, nos processos de dúvida, seja feito um novo exame do título. O usuário se vê, hoje, submetido a verdadeiros abusos de poder de determinados cartórios (ainda bem que são minoria) com descabidas exigências, não fundamentadas e com a prévia decretação de “suscitar dúvida”.

Ora, o exame e a qualificação do título são da competência do oficial, operador do direito, a ele inerentes, e não do juiz da Vara de Registros Públicos. O processo de dúvida, como previsto na Lei de Registros Públicos, é a providência última, quando a parte não pode ou não quer cumprir a exigência, e se esta for legal.

O examinador precisa saber olhar, compreender o título que examina à luz da legislação, dos costumes e das jurisprudências, para acatá-lo ou refutá-lo fundamentadamente, por escrito, no prazo de 15 dias, e não após o prazo de entrega (30 dias) como vem acontecendo.

Esperamos que a Corregedoria assegure esta nova era com um provimento que defina, detalhadamente, a relação de documentos que deverão ser exigidos para o registro de processos de incorporação da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, inclusive determinando o prazo legal para a comunicação da pendência, quando houver.

Se as serventias cumprirem seu papel, determinado na Constituição e nas leis que regem os registros públicos, mais registros e averbações serão feitos na forma da lei.

Aí, sim, livres ficaremos das nuvens e dos entulhos presentes, até então, no Estado.

* Ildeu Lopes Guerra – Especialista em registros cartorários, atua há mais de 30 anos como consultor de Direito Registral Imobiliário.

Lysippo, Soriano et coetera (Marco Bortz)

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , , , , , ,

Cumpre-me somar a minha voz à do Dr. Sergio Jacomino, em razão da arguta e precisa reflexão com que fomos brindados sobre o dispositivo em comento.

É longeva a disputa entre Lysippo Garcia (A Transcripção, 1922) e Soriano Neto (Publicidade Material do Registro Immobiliario, 1940), a respeito do artigo 859, do Código Civil de 1916, a saber, se introduzia o dispositivo, em nossa ordem jurídica, o princípio da fé pública ou da presunção. Laureada esta última com o reiterado sufrágio do pretório, em razão da brilhante exposição de Soriano Neto.

Pelo princípio da fé pública o adquirente de boa fé fica protegido, estabelecendo a lei uma presunção jure et de jure em favor deste se o título alcançou o fólio real. Este é o sistema que permite a máxima eficácia da circulação da riqueza, em virtude da confiança que atribui ao adquirente. Pelo princípio da presunção, o registro estabelece uma presunção iuris tantum de veracidade, determinando, tão-somente, uma vantagem processual, invertendo o ônus da prova em juízo.

Com a edição do novel Código Civil, introduzido pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o legislador aproximou-se ainda mais do princípio da fé pública, não fosse o malfadado dispositivo (vilão) do parágrafo único, do artigo 1.247, do mesmo Diploma.

Aproximou-se, afirmo-o, porque o novo Código pátrio trouxe o conceito do negócio jurídico e da boa-fé objetiva, ambos presentes no Código Civil Alemão (§§ 104 e seg., e 157), e que propiciaram a introdução, naquele País, do princípio da fé pública nos negócios imobiliários (§§ 891 e 892).

Continuar lendo →

A insegura segurança de nosso Sistema Registrário

SJ Cartórios , , , , , ,

O Código Civil de 2002 exige em várias passagens a boa-fé como elemento essencial de situações jurídicas diversas.

Mas é impressionante como parece manter laços com idéias retrógradas e ultrapassadas em relação as coisas imobiliárias.

Sabe-se que o art. 422 exige a boa-fé dos contratantes na celebração dos negócios jurídicos, questão principiológica ora positivada em nosso ordenamento civil (desnecessariamente?!?!).
Muito resumidamente, meu inconformismo está em entendimentos que parecem ter o único objetivo de gerar insegurança à sociedade.

O parágrafo único do art. 1247 do CC é, na minha humilde opinião, um retrocesso e uma incongruência com a sistemática adotada pelo CC.

Estabelece o preceito legal que cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

A boa-fé que se exigiu anteriormente ficou relegada no momento de maior importância, a das relações jurídicas que envolvem coisas imóveis.

A propriedade sempre exerceu uma fundamental importância nas economias, especialmente nas relações de crédito. E a nova legislação insere novo dispositivo para atingir nuclearmente a segurança que se espera em tais situações jurídicas.

O pior é que parece ser questão “pessoal” contra os Registros de Imóveis, porque no art. 1268, DO MESMO CÓDIGO, ao tratar da aquisição da propriedade de coisa móvel, o legislador procurou proteger o adquirente de boa-fé:

“Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.”

Não há lógica em proteger a boa-fé do adquirente de coisas móveis – que podem ser de indefinida importância (xícaras, geladeiras, automóveis etc.) – e desproteger quem adquire imóvel de acordo com as regras do sistema.

Num momento exige-se a boa-fé e, subsequentemente, torna-a desprezível. Se o terceiro confiou no registro, adquiriu com boa-fé, teve cautela investigativa, como não protegê-lo?
A impressão que fico é que se eu comprar uma bicicleta de quem ostenta a posse estarei mais seguro do que aquele que adquire um imóvel de quem figura no fólio como titular de domínio, além de realizar pesquisa “vintenária” tanto das pessoas que figuraram na cadeia dominial quanto dos respectivos títulos causais.

Este dispositivo é uma aberração!

É quase voltar ao § 4º do art. 8º da lei 1.237/1864 e ao art. 258 do Decreto 3453/1865 que estabeleceram a ideia de que a transcrição não induzia prova de domínio, que ficava salvo de quem o fosse.

Precisamos fazer uma avaliação da orientação doutrinária e legislativa da função do Registro de Imóveis, em especial. É preciso avançar na questão da segurança jurídica registrária.
Fica a questão para debate, se interessar.

Alexandre Clápis

O valor do registro

SJ Cartórios, Doutrina, Registro de Imóveis, Registro em tempos de crise , , , ,

Vamos comemorar uma década desde o envio do e-mail abaixo ao jornalista Luís Nassif. Na condição de Presidente do IRIB, senti-me no dever de refutar a nota veiculada na FSP de 20 de novembro daquele ano. O Registro de Imóveis havia sido atacado violentamente e as críticas me soavam acerbas e injustas.

O fato é que depois desde e-mail, seguido de contatos pessoais, o jornalista pode conhecer um pouco melhor acerca da importância de sistema de publicidade registral. Quiçá terá mudado de ideia.

Fica, aqui, o registro da correspondência com o pedido de escusas pelo fato de que alguns links, que deveriam manter-se hígidos, lamentavelmente foram removidos do site do IRIB. Outros consegui recuperar e os mantenho na íntegra para estudo dos interessados. (SJ).

Continuar lendo →