Ano: 2009

Anoreg – Nota Técnica que necessita de revisão técnica…

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , ,

A peroração abaixo é da lavra do eminente Dr. Ermitânio Prado, conspícuo causídico que substituiu as barras judiciárias pela pena.

Vamos dar-lhe voz.

“A AnoregBR, entidade que está encravada em Brasília e se supõe e presume representante de todos os registradores brasileiros, nos brinda com uma nótula técnica que, por sua ancianidade em tempos de internet e inadequação bem merecia ser revista antes de publicada.

Uma boa razão justificaria, de plano, maior cuidado na divulgação. É que na data de sua veiculação, a MP 459 já se havia convertido na malsinada Lei 11.977, de 2009. As referências aos artigos atacados na NT estão renumerados e, além disso, outras, e mais pertubadoras, inovações, foram incluídas nas discussões tumultuadas ocorridas na Câmara Federal, quando as terríveis exceções à MP 459 foram consumadas inter femoris. [mirror].

Não deixa de ser impressivo o fato de a própria AnoregBR, secundada pelo Irib – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, terem sido os responsáveis diretos por esta excrescência legal e venha agora, a primeira, a defender uma leitura acomodatícia da lei e propondo uma interpretação e exegese sub modus.

Este episódio retrata, e muito bem, a falta de coordenação da entidade com a parte viva e dinâmica da categoria de registradores imobiliários pátrios. As gestões, junto à Casa Civil e demais órgãos de Governo, demonstraram que as entidades singraram mares tormentosos sem as cautelas peritas. Faltou estratégia política e sobejou uma certa ingenuidade, indesculpável nesta idade institucional.

Quiçá a maior imprudência cometida pela entidade-madrasta – agora secundada pelo seu satélite amancebado – terá sido o deslocamento da discussão sobre emolumentos do quadrante estadual, como prevê a Constituição Federal (art. 236, § 2º) em combinação com a Lei Federal 10.169, de 29.12.200o (art. 1º), para o âmbito federal. Subverte-se, com a estratégia, a lógica da estadualização que sempre imperou na questão emolumentar. Afinal, não dá para tratar de modo igual os desiguais.

Como sempre se dá nestes casos, as gratuidades plenárias hão de repercutir profundamente em quem, justamente, não terá condições de suportá-la. Estranha política robinhoodiana que se exercita às avessas, tirando de modestos registros seus parcos recursos para distribuir entre ricos incorporadores e a Administração dadivosa que desperdiça recursos em projetos de cariz populista.

Tem-se notícia de que os delegados anoreguiribianos passaram o tríduo momístico debruçados sobre as tabelas de custas e emolumentos dos estados para afinal elaborar um guizado de cinzas que se mostrou indigesto para todos e especialmente para eles mesmos. Como dormir com este barulho?

Inconstituconalidades e o ronhoso preconceito ministerial

Espera-se que o enfrentamento não se dê pela propositura de atabalhoadas ADIs que a nau diábola sempre intenta para defender interesses cada vez mais parcelares e minguados, embora legítimos alguns deles, que há muito fendem a categoria e animam o ronhoso preconceito ministerial.

A questão da inconstitucionalidade da norma, evidente por si só e assim percebida por todos os que se debruçaram sobre o tema, colhendo a sucessão inacreditável de gratuidades plenárias, deve ser manejada com muita cautela. Afinal, há tempos sofremos com esta espécie de prejudicialidade presumida, que em alguns casos é desbragadamente declarada, proclamada, regurgitada e lançada à sociedade de informação a partir das tribunas magnas. A vociferação preconceituosa se irradia sem peias, nem culpas e  nem pruridos.

É necessário trazer o debate para os Estados – de onde nunca deveria ter saído.

Antes de se falar em inconstitucionalidades, melhor seria esgrimar argumentos centrados em conflito de leis – na especialização das normas emolumentares estaduais tratando das mesmas hipóteses versadas na lei federal que tem, como remarcado pela regulamentação constitucional, um sentido geral e supletivo.

Há de prevalecer a legislação estadual, que leva em consideração aspectos econômicos e sociais locais e que pode, por esta justa razão, dar o tratamento específico e singular às situações focadas.

Dado como suposta a ordem legal-constitucional, tem-se que há aparente antinomia entre uma norma federal que nos brinda regras gerais-específicas e a lei estadual que consagra regras específicas-específicas – i.e., votadas para os casos de habitação popular, incorporação social e outras flatulências politicamente corretas.

Não devemos enfrentar a escarrada inconstitucionalidade da lei. Devemos, isto sim, arrostar a antinomia legal verificada entre a lei estadual de emolumentos e o regramento federal, que se aplica supletivamente onde não haja lei estadual específica.

Neste diapasão, reconheçamos que o Estado de São Paulo tem norma singular, recentemente votada, que colhe os casos tratados pela Lei Federal. Esta não se deve impor sobre aquelas, consagradas segundo o rigoroso espartilho constitucional (CF > Lei 10.169 > Lei estadual).

Cartórios = enguiço e burocracia

Ao final e ao cabo ficamos, uma vez mais, com o ônus de suportar as políticas públicas, defendendo-nos das investidas populistas, criando obstáculos formais que reforçam a idéia de que os cartórios são um gigantesco enguiço burocrático a perturbar o pleno desenvolvimento dos negócios e a consumação de políticas públicas que atendem aos menos favorecidos.

Triste papel!

Enfim, vamos às nótulas (sem revisão ortográfica): Nota Técnica Programa “Minha Casa Minha Vida” – (ANOREG-BR).

Nota Técnica Programa “Minha Casa Minha Vida” Baixar

Fonte: http://www.anoreg.org.br, Data de Publicação: 23.7.2009.

Pericumã e Cadeia Filiatória Adulterina

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , ,

A Folha de sábado sapeca na primeira página Sarney vendeu em 2002 terreno comprado de negociante morto. A reportagem se acha na folha A9, e para quem é assinante aqui.

Mas o que causa tanta perplexidade a Fernanda Odilla e Alan Gripp, repórteres da suscursal de BSB, é um fenômeno absolutamente corriqueiro nos cartórios brasileiros. Falo das cadeias sucessórias que se desenvolvem à margem do registro, consolidando a propriedade diretamente no elo final da corrente.

Estas cadeias filiatórias adulterinas, nascem do contubérnio entre o Registro e a realidade contratual. Vale dizer, são geradas na opacidade, na clandestinidade, se desenvolvem à margem de mecanismos de publicidade da contratação privada que, como se sabe, deveriam se constituir no índice mais confiável e seguro da situação jurídica dos bens imóveis de um dado país.

A publicidade registral é o mecanismo mais bem elaborado da engenharia econômica e jurídica que se acha a serviço do tráfico jurídico imobiliário. Dá previsibilidade aos contratantes ao assinalar quem é o verdadeiro e legítmo proprietário; indica a existência ou não de gravames que possam embaraçar a contratação ou degradar o valor do bem; constitui-se em perene registro das mutações jurídicas, permitindo o rastreamento das transações e municiando o Fisco com a arma da visibilidade; permite a gestão territorial, por proporcionar a informação da situação jurídica para os cadastros fundiários. Este poderoso mecanismo atende pelo nome de Cartório de Registro de Imóveis.

Mas o caso da Fazenda Pericumã no traz alguns elementos muito singulares. Vale a pena tentar montar o mosaico que a situação sugere.

Diz a Folha que parte do imóvel foi adquirido em 2001 por um preposto de Sarney de um alienante já falecido em 1996. Este fato merece uma pequena investigação pois, não raro, os negócios são formalizados por compromissos de compra e venda e o vendedor, nestes casos, outorga a um mandatário poderes para passar a escritura definitiva no caso de adimplemento das obrigações.

Pode ter ocorrido este fato. O notário, sem ter conhecimento do falecimento do alienante, de posse dos documentos preliminares, municiado de um mandato plenipotente e da quitação, lavra a escritura definitiva. Não é possível, nos moldes atuais dos Registros Públicos, a pesquisa em todos os cartórios de Registro Civil do país para apurar eventual óbito do mandante. A prova negativa é praticamente impossível nestes casos e representa verdadeiramente uma probatio diabolica.

Mas deixemos a questão em suspenso, à míngua de maiores informações. Será possível investigar a situação concreta compulsando os documentos, o que prometemos fazer em breve, já que se trata de documentos públicos.

A segunda questão diz respeito à eventual triangulação ocorrida entre o preposto do Presidente do Senado e a adquirente final, uma pessoa jurídica da qual o senador é sócio.

O caso é o seguinte. A (Tonho Melo) vende a B  (Wanderley, preposto) que, por seu turno, vende o imóvel à empresa C (Divitex). Ocorre que a reportagem diz que “em tese” a empresa havia adquirido o imóvel muito antes, diretamente de D (Sarney).

Aqui temos um problema. A situação relatada pela reportagem pressupõe a quebra da continuidade e a venda a non domino. O quadro de comproprietários não se fecha, pois D, no nosso exemplo, não poderia vender o que não era de seu domínio.

Diz a reportagem:

Todas as áreas foram incluídas por Sarney em um “compromisso de compra e venda” pelo qual ele negociou os 540 hectares do sítio Pericumã com a Divitex, empresa da qual é sócio. O negócio foi fechado por R$ 3 milhões em 2002.

Não sabemos se o compromisso de compra e venda referido foi registrado. Duvido, pois tal registro colocaria de fora a aquisição feita por B. Como apurado na reportagem anterior da própria Folha, o compromisso particular foi registrado num Registro de Títulos e Documentos, para conservação e perpetuidade.

Certamente não estamos diante de um registro feito no cartório competente. Aqui impera a dança das cadeiras registral — quem chega antes ocupa o posto — é o princípio da prioridade registral que comanda a dança excludente dos títulos contraditórios.

Para responder às questões e chegar a uma conclusão definitiva, mister saber quando foi celebrado o compromisso de compra e venda referido na reportagem e apurar se foi ou não registrado e em que ofício se inscreveu. Teremos, então, o fio de Ariadne para chegarmos a uma resposta plausível. Até agora, lidamos com conjecturas.

Certo mesmo é o desserviço representado por esta praga chamada “contrato de gaveta”, que tanta confusão e insegurança jurídicas gera, com o decidido e interessado apoio de alguns setores da construção civil, que vêm na contratação sob biombos uma forma de “liberdade contratual”.

Cartórios Brasileiros: Por Que Mudar?

SJ Cartórios , , ,

Respondendo ao repto do Procurador Edmundo A. Dias (Tendências & debates, FSP, 15/6) afirmamos: os cartórios concordam que é preciso mudar! Mas é previso mudar para melhor, aperfeiçoar, e o receituário por ele proposto significa simplesmente a rota do inferno burocrático, uma estrada acidentada que o país deveria a todo custo evitar.

É preciso centrar a crítica conhecendo o objeto. Quando se refere a privilégios, o articulista confunde agentes políticos com delegatários de serviço público. Grosso modo, seria como colocar no mesmo balaio tradutores juramentados e vereadores, notários e escriturários, leiloeiros públicos e deputados, concessionários de serviços públicos e escrivães judiciais.

No fundo, ele acena com a estatização dos serviços como uma medida higiênica, “republicana”, como diz. Ora, a estatização já está consumada em Estados como a Bahia, por exemplo, onde, justamente, os serviços padecem de graves deficiências estruturais e figuram entre os piores no ranking nacional, em posição inversa ao que se verifica em estados como São Paulo, por exemplo.

Ora, as recentes decisões do CNJ visaram, justamente, colocar a atividade em perfeita harmonia com o diapasão constitucional. O que se apurou nas visitas promovidas pelo órgão é a mais completa desordem na prestação dos serviços em regiões onde ainda impera a atuação direta do Estado, por meio de seus arcos burocráticos, perpetuando-se sem concursos públicos e fiscalização efetivos. Aqui, sim, pode-se propriamente falar em regime patrimonialista, com notários e registradores atuando por indicação política, custeando diretamente despesas públicas e sem a mínima qualificação profissional.

Por fim, é preciso muito cuidado ao manejar dados econômicos de uma realidade que não se conhece. As informações colhidas no CNJ precisam ser corretamente interpretadas. As declarações que consubstanciam a sua base de dados foram formadas a partir de declarações unilaterais e envolvem variáveis que não foram consideradas na totalização.

Os cartórios estão preparados para os desafios do novo milênio. É preciso somente cumprir a Constituição Federal e que os profissionais do Direito possam fazer um esforço para conhecê-los e compreender que desempenham um importante papel na consumação da segurança jurídica preventiva.

MP 459. Emenda Pior do que o Soneto

SJ Cartórios , , , , , ,

Tendo em vista a iminência de votação no Senado Federal do Projeto de Lei de Conversão da MP 459, a Arisp e a AnoregSP enviaram ao CNJ pedido de edição de Nota Técnica a fim de subsidiar os trabalhos do Congresso Nacional.

O pedido enumera as razões de ordem econômica e os fundamentos jurídicos que apontam para o não acolhimento da redação forjada no calor dos debates parlamentares.

Em síntese, a medida, se aprovada, vai inviabilizar o modelo de Registro de Imóveis implementado no Brasil.

Para conhecimento dos interessados, reproduzimos o pedido abaixo.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES, DD. PRESIDENTE DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA

A ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO (ARISP) e a ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DE SÃO PAULO (ANOREG-SP), com a máxima consideração expõem perante esse Egrégio Conselho o seguinte:

Foi previsto no art. 46 da Medida Provisória nº 459/2009 gratuidade das custas e emolumentos referentes escrituras públicas e registros da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, pelo beneficiário com renda familiar mensal de até três salários mínimos.

Durante a tramitação de mencionada MP na Câmara dos Deputados (Projeto de Lei de Conversão nº 11 de 2009), foi aprovada emenda que suprimiu a expressão “no âmbito do PMCMV”, tendo sido a gratuidade estendida a todas as alienações e onerações (hipoteca e alienação fiduciária) em que o adquirente ou financiado tenha renda familiar de até três salários mínimos:

Art. 43. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal de até 3 (três) salários mínimos.

Agora, a referida MP, convertida no PLV 11 está em vias de ser assim votada no Senado Federal.

Pedimos vênia, então, para apenas mencionar, sem o devido aprofundamento, que existem aspectos que dizem respeito a questionamentos:

(1) quanto à violação do princípio da reserva legal (iniciativa privativa do Poder Judiciário para encaminhamento de projetos de lei relacionados à atividade notarial e registral);

(2) quanto à violação do Pacto Federativo, pois que a competência da União diz respeito à edição de normas gerais sobre emolumentos (CF, art. 236, § 2º), restando na competência dos Estados a edição de normas que discriminam os valores das custas e emolumentos, de conformidade com a realidade socioeconômica de cada Estado;

(3) quanto à expressa vedação contida no inciso III, do artigo 151 da Carta Magna que proíbe à União estabelecer isenção de tributos estaduais ou municipais (isenção heterônoma);

(4) quanto à inviabilidade pratica de implementação do benefício da referida gratuidade, haja vista que, segundo o IPEA, 62,3% das famílias brasileiras teriam direito ao registro e escritura gratuitos para aquisição da propriedade por terem renda familiar mensal inferior aos aludidos 3 (três) salários mínimos.

Enfatizamos que a emenda aprovada no Plenário da Câmara dos Deputados não observou expressa recomendação aprovada em 11 de maio último, no Fórum Nacional para Monitoramento e Resolução dos Conflitos Fundiários Rurais e Urbanos (Grupo 2), promovido por esse Egrégio Conselho, a respeito das gratuidades, nos seguintes termos:

6. Nos casos em que a regularização fundiária depender da gratuidade de acesso às atividades notariais e de registro é necessário respeito:

(i) às peculiaridades regionais (sociais e econômicas); (ii) ao pacto federativo; (iii) à competência estadual para legislar sobre emolumentos.

Com efeito, o gerenciamento administrativo e financeiro da serventia é de exclusiva responsabilidade do titular a quem cabem todas as despesas de custeio da atividade – aluguel, folha de pagamento, informatização, água, luz, telefone, manutenção de arquivos, papéis de segurança, selos de autenticidade, etc. –, as quais são mantidas com os emolumentos pagos pelos usuários dos serviços, sem qualquer contrapartida do Estado.

A remuneração dos notários e registradores, efetuada por meio de taxas fixadas por lei estadual, deve ser adequada e suficiente para custear de forma eficiente a atividade, proporcionar meios para a constante e indispensável modernização e informatização dos serviços e retribuir de forma proporcional o risco envolvido com a guarda e eterna preservação dos documentos, e com a responsabilidade civil, penal e tributária atribuída aos notários e registradores em decorrência da prática de seus atos.

Ressalta-se ainda que dentre os valores pagos pelos usuários dos serviços incluem-se valores que são repassados a diversos órgãos. No Estado de São Paulo, por exemplo, (i) 17,76% são receita do Estado para custeio dos serviços de assistência judiciária gratuita; (ii) 13,15% referem-se à Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado; (iii) 3,28% são destinados à compensação dos atos gratuitos do Registro Civil de Pessoas Naturais e à complementação da receita mínima das serventias deficitárias, e (iv) 3,28% são destinados ao Fundo Especial de Aparelhamento do Tribunal de Justiça.

Ou seja, conforme a regra de repartição constitucional de competências, a legislação sobre emolumentos é editada em cada Unidade da Federação de acordo com as normas gerais definidas na Lei Federal 10.169/2000, sempre observando as peculiaridades regionais.

Destaque-se que em diversas Unidades da Federação já foram editadas leis específicas para a fixação de emolumentos em empreendimentos sociais de interesse social, levando em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, bem como a razoável manutenção de equilíbrio-econômico financeiro das serventias, de maneira a não inviabilizar a continuidade na prestação dos serviços.

Além disso, imprescindível manter-se o padrão de qualidade dos serviços de notas e registros prestados à população, aliás, meta que está sendo desenvolvida por esse E. Conselho Nacional de Justiça.

Nesse sentido, artigo da lavra do ilustre Conselheiro Joaquim Falcão, em matéria publicada no Correio Braziliense, de 23/11/2008, sob o título O Congresso e os cartórios: “Estudo da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) constata crescente melhoria de atendimento no Estado de São Paulo com relação à qualidade do serviço delegado (o atendimento recebeu nota média de 8,6), ao tempo de atendimento (55% declararam ter sido atendidos em menos de 15 minutos) e até mesmo aos custos (48% dos entrevistados declararam que os preços são justos).”

Destaque-se que a gratuidade na forma como imposta na Câmara dos Deputados, se implementada, inviabilizará a manutenção das serventias extrajudiciais de todas as naturezas, especialmente as de médio e pequeno porte, que representam a maioria dos cartórios do país.

Mediante simples cálculo aritmético é possível concluir que o impacto da gratuidade levará ao sucateamento da atividade notarial e registral, com a consequente fragilização do sistema de segurança jurídica dominial, garantia ao exercício da cidadania e do direito de propriedade, com reflexos imediatos na sustentabilidade do sistema de Registro Civil das Pessoas Naturais, visto que em vários estados da Federação são custeados por parte dos emolumentos recebidos pelos Cartórios de Notas e de Registros.

São estas, portanto, em apertada síntese, as razões pelas quais rogamos a esse Egrégio Conselho Nacional de Justiça a edição de Nota Técnica, a fim de subsidiar os trabalhos do Congresso Nacional.

São Paulo, 8 de junho de 2009.

FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS

Presidente da ARISP

PATRÍCIA ANDRÉ DE CAMARGO FERRAZ

Presidenta da ANOREG-SP

Um Certo País da África

SJ Ermitanices, Registro de Imóveis , , ,
Grandville - O Burro

O artigo abaixo foi publicado em órgão que representa importante segmento profissional envolvido com a problemática imobiliária e da construção civil.

Recebi o texto meio a contragosto, enviado por um amigo que não integra a categoria de notários e registradores, mas acompanha com interesse o desenvolvimento de propostas para modernização dos serviços notariais e registrais brasileiros.

No e-mail enviado, havia o desafio para reptação dos argumentos expendidos pelo articulista.

Que artigo! E que articulista!

Numa síntese prá lá de apertada, simplesmente não deixou pedra sobre pedra que não tenha sido derribada… Sua volúpia destruidora não poupou o edifício da fé pública. Nem daqui, nem de certo “país da África”…

Fiquei aqui pensando não tanto no que o artigo expressa, como caudal irresistível de idéias inúteis, mas no que o seu cometimento lítero-corporativo omite — ou tenta omitir: igualando-nos a certo “país da África”, deixa antever um sestroso preconceito cultural e racial, estabelecendo paralelos que não são lá muito lisonjeiros. Nem com os habitantes de um certo “país da África”, nem com nós outros, brasileiros.

É preciso responder, logo pensei, pois se há articulistas, há leitores, certo?

“Nem sempre, meu velho!” – assegura-me experiente amigo Dr. Ermitânio Prado. Disposto sempre a comentar e criticar hebdomadário dirigido a certa categoria profissional, afiança-me que seus assinantes não leem os periódicos, embora o número de subscritores do jornal tenha aumentado a cada ano! “É mais um desses paradoxos”, sentencia, “como eunucos que não se procriam, mas se reproduzem”!

Eu do lado de cá ponho a minha barba de molho. Yo no creo en lectores, pero que los hay, los hay… 

Entonces… Dizia o nosso articulista, em cuidadosa carta enviada ao amigo, que levara cinco anos de sua preciosa vida refletindo sobre o “dilema cartorial”.

Que espanto! Levou um lustro para chegar à convicção do acerto de suas opiniões. Fico só imaginando do que seria capaz falando de improviso!

A mente caleidoscópica do nosso articulista cuidou de baralhar os conceitos, confundir as especialidades e de quebra provocou boas gargalhadas neste final de tarde cacete.

Peço vênia aos assinantes (em ascensão) deste blogue para dirigir algumas poucas palavras ao amigo curioso, rogando escusas pela peroração pseudo cultural.

Um sistema semelhante ao Argentino-Espanhol para o Brasil.

Os sistemas a que alude o articulista são dissimiles — salvo nos postulados teóricos, ambos fulcrados na generosa fonte do direito hipotecário espanhol.

O sistema espanhol é idêntico ao brasileiro, inclusive funcionando com registradores não integrados na administração pública direta. Tanto lá como aqui, tratam-se de profissionais do direito que recebem a delegação diretamente do Estado. Exercem privativamente uma atividade pública. Não existe, como sugere o missivista, um órgão centralizado, uma nomenklatura registral. Os registros, por uma razão lógica — que mais poderia querer nosso articulista? — organizam-se por circunscrições. Os sistemas não se distinguem neste aspecto. Os próprios registradores organizam a publicidade de maneira a possibilitar o acesso de qualquer parte do território nacional — e segundo nos afiança os registradores presentes no nosso Congresso — de qualquer parte do planeta, via internet.

Mas o sistema espanhol, em contraste com o brasileiro, apresenta alguma distinção.

Sim, há uma diferença! Nele vamos encontrar um plus na valoração que se confere ao ato de registro — por mais paradoxal que possa parecer. Por estas plagas, a inscrição ostenta o caráter constitutivo do direito real, diferentemente do espanhol, que em regra é meramente declaratório.

Mas os efeitos do registro na Espanha, para azar da sociedade brasileira, são muito mais importantes. Não por razões de ordem técnica ou jurídica — que nisto nos equiparamos, seja em virtude de um código civil valioso e de um regulamento de registro bastante adequado às nossas contingências socioculturais. Simplesmente, dá-se que a sociedade espanhola respeita os registros públicos. Enxerga neles um bem social. Os tribunais atuam ativamente na salvaguarda dos conteúdos do registro e valorizam o que publicam. A força dos registros encontra amparo no Poder Judiciário. E mesmo a administração pública reconhece e valoriza os efeitos saneadores e preventivos dos registros de segurança jurídica.

Enfim, de forma racional — que mais poderia querer o nosso articulista? — investe-se na valorização da profilaxia, não de mecanismos curativos da patologia das relações jurídicas, em grande parte conhecidos e previsíveis.

O nosso articulista parece ser versado na história do direito hipotecário argentino. Saberá, com certeza, que depois do advento do Código Civil, a Lei 1.276, de 21 de maio de 1879, criou, para a província de Buenos Aires, o primeiro registro integral de bens imóveis – Registro de Propriedad, Embargos e Inhibiciones. Criado em lei, contudo, os objetivos não se concretizariam. Foi extremamente difícil encontrar, àquela época, pessoas capazes de levar esses registros com profissionalismo e competência… (redarguiria com indisfarçável ironia García Coni – “dificuldade não de todo superada…”).

Parecia estar se cumprindo, assim, o vaticínio de Vélez Sarsfield nos comentários ao título XIV, Livro III, do Código civil argentino que verberava com a dificuldade existente (à sua época) para “encontrar personas capaces de llevar esos registros“.

O marco legal de referência sempre foi o sistema espanhol, já nos alvores deste século um fecundo, porém prolixo, sistema, na avaliação algo desolada do mesmo Sarsfield:

“para dar cumplimiento a leys de esa importancia, se han dictado los reglamentos más prolijos, se ha hecho un verdadero código del que nascerán más cuestiones que las que por esas leys y reglamentos se han querido evitar. Basta ver la ley hipotecaria de España, los reglamentos que la acompañan, las explicaciones y comentarios que lleva, para comprender las dificultades a que dará ocasión todos los días”. (apud Américo Atilio Cornejo, Derecho Registral, Astrea, 1994, p. VII)

Em meio a essas dificuldades, haveria de surgir, enfim, o registro predial de Buenos Aires… em La Plata! “O maior do mundo”!, na expressão do tratadista argentino (Raúl R. García Coni, Registración Inmobiliaria Argentina, Depalma, 1983, p. 120).

Logo depois, em 1881, pela Lei 1.144, foi criado em Buenos Aires um registro substitutivo, com características paraestatais, sendo seu primeiro diretor Roque Sáenz Peña. Lamentavelmente, logo o registro de Buenos Aires foi “oficializado”, e o foi — pasmem! — como meio para se obter fundos para a construção do Palácio dos Tribunais…

Aliás, essa expressão equívoca — “oficialização” — acabou trasladada para cá, fez certa fortuna e serviu de calço para a miopia dos detratores do registro predial brasileiro. Até nisso macaqueamos soluções argentinas. Expressão desde sempre estúpida, foi criticada por um notável cearense, Professor Cláudio Martins, que registra: “de burocratização, na verdade, é que se trata, não de oficialização, pois oficiais já são” Os serviços, of course.

Na verdade, depois de estatizado o serviço registral argentino — para cumprir tão nobres objetivos, como se viu –, os operadores do direito, e a própria sociedade, acham-se em busca de meios racionais e menos custosos para prestação desse serviço público essencial. Assim, na voz autorizada de García Coni,

“o Poder Executivo nacional reitera seu propósito de entregar à atividade privada algumas tarefas atípicas que tanto têm contribuído para a sua hipertrofia burocrática”.

E continua (em espanhol, especialmente para o nosso articulista):

“Ojalá se concreten tan buenas y reclamadas intenciones y se logre un adecuado redimensionamiento del frondoso aparato estatal, cuyas prestaciones resultan demasiado caras”.

García Coni chega a sugerir, com clareza palmar, que

“dada sua madurez institucional – que supera o se aproxima a una centuria – hay por lo menos dos colegios notariales del país que pueden asumir en plenitud la regencia de los registros inmobiliarios correspondientes a sua demarcación. Son ellos el de la Capital Federal y el de la provincia de Buenos Aires, que actualmente administran más del cincuenta por ciento de los recursos con que se desenvulven en los mencionados distritos los correspondientes registros, en los cuales el ochenta por ciento de la documentación que se procesa tiene génesis notarial.” (op. cit., p. 122).

Sabemos da pouca aptidão para o Estado gerir atividades que se não acham na órbita estrita de suas atribuições essenciais. Assim, na experiência argentina, deu-se o que todos os puristas temiam: um serviço estatizado subsidiado por uma entidade privada. Sim, por assembléia de 8 de maio de 1962, o Colégio de Escrivães de Buenos Aires obteve autorização de seus membros, notários, para tomar a seu cargo a condução do registro predial. Em 1966, autorizado pela Lei 17.050, o tal Colégio ofereceu e mantém apoio técnico e financeiro ao registro imobiliário da jurisdição respectiva. Qualquer coincidência com registro civil brasileiro é pura semelhança…

Em suma, compreende-se qual a razão de se qualificar o sistema argentino (e agora o brasileiro) de um verdadeiro fideicomisso…

Eu próprio tenho visitado registros prediais estatizados nessas minhas andanças latinas. À parte o elevado nível dos profissionais envolvidos, funcionam às expensas ou com a colaboração indispensável de notários. Aqui mesmo, no Brasil, temos experiências bastante eloquentes de como a estatização dos serviços notariais e registrais transformou-se numa verdadeira barafunda.

O sistema argentino, como se vê, não deve ser tido por nós como modelo paradigmático. Não só pelas confessadas deficiências, mas principalmente porque o registro predial de um país, assim como sua culinária, não deve ser o resultado de um furioso experimentalismo inconsequente. O resultado pode ser impalatável.

Para se chegar assim, depois de quinquenal reflexão, à convicção do acerto da “adoção de um sistema semelhante ao Argentino-Espanhol” para o Brasil, é preciso muita imaginação. Como o Barão de Münchausen, foi preciso conceber um modelo com base num exemplo inexistente! E ele conseguiu, o nosso articulista.

Querido amigo cujo nome não declino. O artigo compõe-se de um conjunto espantoso de toleimas. Bem visto, trata-se de um amontoado de irrelevâncias, falsidades históricas, ignorância ativa, e certo rancor que mobiliza nosso querido articulista, como um Quixote às avessas, a afrontar realidades concretas que insiste em não enxergar.

A Modernização do Registro Público

O sistema REGISTRAL, em uso no Brasil, é bastante deficiente, tanto que o mesmo foi abandonado no resto do mundo, e hoje só é utilizado no Brasil e num País da África.

Como o sistema funciona em outros países :

Estados Unidos da América – As ESCRITURAS são confeccionadas por advogados, que realizam um curso de especialização, montam seus escritórios e atendem pessoalmente aos interessados; e o REGISTRO é feito na Prefeitura, que já possui outros registros de controle e cobrança de impostos, cuja base de dados é a mesma.

Argentina/Espanha – O ARQUIVO de dados é feito em órgão público, e o atendimento ao público para efetuar os REGISTROS é efetuado por cartórios particulares, mas sem exclusividade de área, circunscrição ou zona.

Canadá – Não existe Cartório de Notas para confeccionar ESCRITURA, os próprios interessados se dirigem ao REGISTRO DE IMÓVEIS e requerem a transferência do imóvel, num formulário padrão e na presença do registrador público.

No MUNDO INTEIRO, menos no Brasil e mais 1 ou 2 países, não existem CARTÓRIOS DE DISTRIBUIÇÃO EXTRAJUDICIAL para nenhum tipo de REGISTRO CIVIL.

Muitos estudiosos sugerem a adoção de um sistema semelhante ao ARGENTINO-ESPANHOL, em que o ARQUIVO e a sua manipulação esteja nas mãos de órgão estatal. Assim teríamos um efetivo controle de nascimentos, óbitos, casamentos, divórcios, titularidade dos imóveis, titularidade das pessoas jurídicas, etc.

Desta forma os ofícios registrais não seriam “donos” de uma base territorial com exclusividade. E seria adotada a existência de ofícios registrais tanto privados como públicos, concomitantemente, permitindo o cumprimento das leis que beneficiam pessoas carentes.

Sugerem a confecção de atos notariais, por todos os profissionais habilitados legalmente, sem concurso, gerando concorrência e qualidade.

Sugerem a EXTINÇÃO e a proibição de OFÍCIOS DE DISTRIBUIÇÃO EXTRAJUDICIAL, para qualquer área. Não trazem nenhum benefício, geram mais despesas, aumentam a burocracia e o tempo dispendido, e premiam os ofícios ineficientes.

Sugerem que sejam mantidos os OFÍCIOS REGISTRAIS na sua forma de delegação do serviço público, para contrabalançar a centralização dos arquivos públicos, mas criando alguns ofícios registrais públicos.

Em resumo :

1) Arquivo dos Registros em órgão público, centralizado e único.

2) Estes arquivos englobariam a área territorial de cada Estado e do Distrito Federal.

3) Os usuários teriam o direito de livre escolha do Ofício Registral mais acessível e eficiente.

4) Cada Ofício para processar / atender os devidos registros, trocaria informações e registros com o ARQUIVO DE REGISTROS PÚBLICOS.

5) Esta centralização seria para todos os registro. Imóveis, Casamentos, Óbitos, etc.

6 ) Extinção e proibição de Ofícios (Cartórios) de Distribuição.

MP 459 – Emenda pior do que o soneto

SJ Cartórios

GratuidadesPlenárias

Dei, aqui mesmo, uma pequena nota sobre a malsinada MP 459 e a emenda perpetrada inter femoris no plenário da Câmara. [espelho]

Agora a matéria está no Senado e deve ser votada no início da próxima semana.

Por acordo extraordinário dos líderes dos partidos, na triste votação, suprimiu-se a expressão “no âmbito do PMCMV”, contida no “caput” do art. 43, mantendo-na nos parágrafos.

A redação final é esta:

Art. 43. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal até três salários mínimos.

Segundo dados do PNAD – IBGE (Distribuição das pessoas de 10 anos ou mais de idade, ocupadas, segundo as classes de rendimento de todos os trabalhos, em salários mínimos– Brasil – 2007) 80.4% da população brasileira poderão contar com o benefício.

PNAD (página 54)

Sem previsão de custeio, isto pode significar a inviabilização do Sistema Registral Brasileiro.

Apesar do cenário terrífico, é preciso reconhecer que agora a sociedade será obrigada a discutir seriamente o Registro que se quer para o país.

Se a lei for aplicada, não será possível postergar esta decisão e isto significa que não teremos que sobreviver por muito mais tempo na inanição cruel, padecendo com a sucessiva e irresponsável decretação de gratuidades sem o respectivo custeio.

“Se a lei for aplicada, bem entendido” – redargue Dr. Ermitânio Prado. “Alguns vão se aferrar a decisões judiciais, à legislação estadual, às praxes, aos costumes, a toda forma de sobrevivência. Alguns vão simplesmente ignorar a existência da lei e vão seguir lavrando capitulares nos pesados livros manuscritos de registro”.

E segue esbravejando:

“Alguns tribunais vão suspender a aplicação da lei – não porque os seus registradores e notários devam ser honestamente remunerados; decidirão em causa própria, pois vivem, cada vez mais, às custas dos emolumentos!”.

O Leão sempre se recorda da estatização argentina, onde os Registros foram estatizados para cobrir as despesas com a construção do Palácio da Justiça.

A história nos confirma e robora a estupidez da burocracia estatal: decretada a gratuidade do Registro Civil, o subregistro explodiu e o Governo, somente 3 anos após, seria obrigado a conceder formas de compensação.

“A solução disputa um lugar de honra na bestidade endêmica que assola esta província latina”, remorde o Leão.

Aproxima-se a hora da verdade. Se o Estado reconhece que deve garantir a gratuidade, deve estipendiar o serviço. Ou estatizar de vez a atividade.

Exemplos de comparação não faltam. O que talvez falte é decência e honestidade intelectual na discussão.

Ministro da Justiça Reconhece o Valor do Registro

SJ Cartórios ,

Recentemente o Ministro da Justiça reconheceu “o valor da instituição registral como serviço absolutamente essencial para a segurança jurídica e o funcionamento da economia”.

Disse mais: a melhor maneira de construir confiança e segurança nos mercados “é por meio do controle da legalidade de cada ato ou negócio que se registre, realizado com rigor e independência pelos profissionais que contam com um profundo conhecimento jurídico e reconhecida vocação de serviço público”.

Em alusão à atual situação de colapso econômico mundial, o Ministro da Justiça assinalou a carência de regulação e de controle como indiscutíveis fatores da crise dos mercados financeiros. Frente a tudo isto, “uma das mais notáveis linhas de resistência de nosso sistema financeiro é o modelo de registro por nós adotado e a profissionalidade daqueles que o servem”.

Calma, calma. Trata-se da fala do Ministro da Justiça espanhol, Francisco Caamaño, na comemoração dos 75 anos do Registro de Imóveis da Espanha.

O evento contou com a presença de todos os ministros da Justiça democráticos (i.e., desde a queda de Franco) que manifestaram seu respeito e consideração pela instituição registral.

Para os que quiserem se informar sobre estas e outras boas notícias, acesse aqui.

Cartayros e o Retorno às Catacumbas

SJ Ermitanices ,

Dr. Ermitânio Prado esteve internado para tratamento médico numa conhecida clínica paulistana. Estava abatido quando nos recebeu para uma conversa amena que acabou versando sobre temas de seu particular interesse — música, paleografia, história e direito.

Falamos a tarde inteira sobre Wagner e a ruptura dos cânones harmônicos tradicionais representados pela música européia decimonômica. Divagou longamente sobre a tensão latente no prelúdio de Tristan und Isolde que, segundo ele, “musicalmente representa a progressiva dissolução do espírito medieval e esboroamento da identidade espiritual da cristandade européia. Tudo isto galgando um poderoso mito!” – junge. E segue:

“A harmonia se enerva em sucessivas séries – diz ele — e eleva-se em brilhantes vagalhões harmônicos que se superpõem e tensionam a estrutura tonal aos seus limites”…

— … fazendo prever o surgimento de uma nova música? — atalho provocativamente o tradicionalista advogado bandeirante.

“Uma nova velha arte,  se se queira! Velha arte total!” – resmunga.

Tira de uma delgada carteira de couro um livro que diz estar lendo com muito proveito. Diviso na lombada a inscrição — Obras Completas de C. G. Jung. Diz que o homem espiritual deve sobreviver na modernidade e que Wagner experimenta os limites harmônicos como quem busca a margem imaginária de um caudaloso rio e, a exemplo de Paracelso, revela o relativismo cientificista que será o espírito dominante que se precipitará sobre a humanidade a partir do final do século XIX.

Palrando excitado sobre a imersão do homem medieval no mundo espiritual, traça a trajetória da sua chegada ao materialismo para atingir, logo após, e novamente, o mundo espiritual por meio de poderosos símbolos esquecidos. Ermitânio busca gizar os paralelos entre a música de Wagner e os impulsos da modernidade, indicando que é necessário reconhecer na modernidade o homem medieval, com seus valores espirituais, como chagas que brotam nos alvores do século XX.

Dr. Ermitânio nunca deixar de afirmar-se um tradicionalista. Volta a Jung. Lê em voz empostada e tonitruante o trecho destacado e iluminado por glosas e arabescos ignotos:

“Para ele [Paracelso], homem e mundo são um agregado vivo da matéria, uma concepção que mantém afinidade com o ponto de vista científico do final do século XIX. Há, porém, uma diferença: Paracelso ainda não pensa mecanicamente, em termos de matéria química inerte, mas de maneira animista primitiva. A natureza, para ele, ainda é povoada de bruxas, íncubos, súcubos, diabos, sílfides e ondinas. Para ele, a vivência psíquica é, ainda, uma vivência da natureza. A morte psíquica do materialismo científico ainda não o atingiu, mas ele está preparando o caminho para esse fim. Ele ainda é um animista, de acordo com o primitivismo de seu espírito e, no entanto, já é um materialista. A matéria, como o absolutamente oposto no espaço, é o inimigo mais natural daquela concentração do ser vivo, que é a alma”.

E conclui de maneira muito interessante:

“Logo o mundo das ondinas e sílfides chegará ao fim [indica a chegada do materialismo científico] e somente na Era do espírito terão festiva ressurreição quando então, surpresos, nos perguntaremos como foi possível esquecer tão antigas verdades. Contudo, é bem mais fácil admitir que aquilo que não se entende, não existe”.

Depois deixa-se quedar em silêncio, como se experimentasse uma estafa do espírito. Eu o respeito e acompanho nesse mutismo expressivo. Seus olhos estão embaciados, perdem-se na largueza de um branco indizível.

Para o Dr. Prado a matrícula imobiliária é um nomen arcaico. Ela não descreve um imóvel preexistente como objeto neutro: ela o convoca para o mundo jurídico, dá-lhe identidade, história, vínculo com pessoas que ainda não nasceram ou já partiram. Um imóvel sem matrícula existe fisicamente — mas juridicamente é uma ondina sem nome, uma sílfide invisível à cidade dos homens. A matrícula é o imóvel, num sentido profundo. Digamos assim: é sua anima jurídica.

Depois de um longo interregno, provoco-o sobre a situação dos cartórios brasileiros — de quem o Dr. Ermitânio é um crítico contundente, mas também um defensor, por acreditar que a segurança jurídica é um estandarte contra a barbárie. Diz o causídico:

— Caem os Registros, caem as instituições; esvai-se o sentido do mundo jurídico, registrado escrupulosamente em pesados livros protocolos.

Ermitânio diz que a propriedade se relativiza e a música se atonaliza. O homem escamba a essência em troca da sua existência no mercado de consumo. Seus direitos sideraram-se em metáforas confusas e contraditórias e protegem as aparências…

— Qu’est-ce que la propriété? Qu’est-ce que la propriété? – agita-se. E logo responde: a propriedade é um roubo… et pour cause, assaltemos o proprietário, profanemos e apropriemo-nos do domínio!

Fiando-se nas predições do Dr. Ermitânio, talvez as corporações não tenham forças para soerguer a montanha.

— É chegada a hora de descer às catacumbas, eis que seremos perseguidos e massacrados pelo senso comum teórico dos eruditos de açougue travestidos de juristas peritos.

Temo o haver excitado em demasia. Busco voltar a Wagner, a Jung, mas ele segue a bramir e a vociferar, como o Leão do Jocquey:

“De norte a sul se dirá: cartórios nunca mais! E eis que eles resistirão, de uma forma ou de outra, pois as pessoas insistem em nascer, morrer, copular, ter, não ter, dar, receber, comprar, vender, e os homens — ah! estes estranhos peregrinos nesta terra ignota –, eles não deixam de inscrever suas venturas e desventuras em pequenos cadernos que atravessaram o arco dos tempos! O movimento de digitalização, desburocratização e mercantilização dos registros é a morte psíquica aplicada ao direito registral. Não porque a tecnologia seja má, mas porque ela tende a tratar o registro como dado, não como ato. Transformar a matrícula em camadas de um banco de dados é fazer com o imóvel o que a química fez com o rio: reduzi-lo a componentes mensuráveis, extirpando sua participação no mundo dos viventes”.

Ermitânio não é ludita ingênuo. Aparentemente, para ele, a questão não é meramente a contraposição do papel versus bits. O ato registral vincula pessoas, território e tempo. A dimensão humana lhe interessa como a reserva de mistério e de beleza da criação humana.

Kollemata, Dr. Ermitânio, kollemata!

Sonhos de Uma Noite de Outono

SJ Cartórios, Ermitanices , ,
Ilustração estilizada de uma cobra em forma circular, com padrões decorativos ao longo do corpo.

A semana foi verdadeiramente estressante para os registradores brasileiros.

Depois de uma aprovação relâmpago, a MP 459, convertida em projeto de lei, segue ao Senado Federal, onde restam as últimas esperanças de recomposição moral.

As emendas foram apresentadas no calor dos debates. Algumas lavradas inter femoris.

Depois de experimentar o desgosto assistindo ao jogo “democrático”  da conversão pela TV, Dr. Ermitânio teve pesadelos. Cochilou na sua poltrona Sheriff e foi transportado para um cenário composto de paisagens urbanas desoladoras, repleta de fealdade e violência. Diz que via, ao longe, hordas de hominídeos defecando em bancos de praças e pixando colunas de catedrais. 

“Nenhum grupamento, nenhuma atividade social, nenhuma iniciativa humana — salvo o radical niilismo e o terrorismo — resistirá sem qualquer forma de blindagem política, social ou institucional. São as capas da invisibilidade que revestem os pequenos super-homens da administração e emprestam importância aos super-barnabés”, brada Dr. Ermitânio.

E segue pontificando:

“Vivemos a era do esgotamento dos conteúdos. Precipitamos no mundo dos simulacros. Já não importa o concreto, o real. As essências estão reservadas para o compartimento místico que se aninha num relicário mitológico escondido atrás das telas hipercoloridas do tv a plasma.

Às vezes a realidade ressurge, inesperada, como a doença que ferroa ou o sexo que desperta em ondas dionisíacas de calor e esgotamento.

Resta-nos a angústia existencial, que irrompe qual uma estrela negra que vacila e esboroa-se sobre si mesma.

Acho que o Dr. Ermitânio necessita de férias.

O Registro da Averbação e a Imponderável Principalidade do Acessório

SJ Cartórios , , , , ,
sombra

A recente Lei 11.922, de 13.3.2009, sancionada pelo Presidente Lula, é um estranho corpo legal enquistado no sistema do crédito imobiliário.

O diploma tem origem na MP 445, de 6 de novembro de 2008, que dispunha sobre a dispensa de recolhimento de parte dos dividendos e juros sobre capital próprio pela Caixa Econômica Federal.

Logo a matéria entraria em discussão na Câmara Federal. No seu itinerário, várias emendas foram apresentadas; outras tantas oferecidas pelo Senado e, afinal, consolidadas e votadas, foram encaminhadas à sanção. A tramitação e seus acidentes podem ser acompanhados aqui. 

A questão mais delicada desta lei, vista da perspectiva dos registros públicos e do direito civil — para não falar do Crédito Imobiliário como um todo –, reside nos arts. 7º e 8º da citada lei, verbis:

Art. 7º. Fica dispensado o registro de averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos do aditivo contratual de que trata o art. 5º desta Lei.

Art. 8º. Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.

Aparentemente, houve cochilo do legislador que, com o dispositivo, pode abalar o edifício que sustenta o regime dos direitos reais no país, mantido e prestigiado pelo novo diploma civil de 2002.

Uma leitura radical e uma exegese literalista levaria à conclusão de que a transferência dos bens imóveis, nas condições previstas na lei, dar-se-ia fora do registro, contrariando, frontalmente, dispositivos legais cravados no Código Civil (art. 1.245).

Evidentemente, esta exegese não pode prosperar, sob pena de se consumar uma verdadeira grotesquerie.

O acidente legislativo ocorreu a partir da emenda oferecida pelo ilustre deputado baiano. Apresentada a 11.11.2008, a dita emenda, sem o crivo crítico das várias comissões, acabou se acomodando no texto consolidado e afinal sancionado. A inserção da matéria fez-se nos seguintes termos:

Muitas têm sido as iniciativas parlamentares da Câmara dos Deputados no sentido de apresentar adequada solução para os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação formalizados sem a cobertura do FCVS Fundo de Compensação de Variações Salariais e que ainda hoje se encontram desequilibrados financeiramente.

A presente emenda reflete um entendimento a respeito dessa questão que é fruto de inúmeros debates ocorridos nos últimos anos tanto na Comissão de Desenvolvimento Urbano como na de Finanças e Tributação com a participação, inclusive, a convite desta Casa, de representantes e técnicos da Caixa Econômica Federal, do Poder Executivo e dos agentes financeiros privados.

Visou, de maneira acertada, corrigir o desequilíbrio contratual que afeta (e afetará) um grande número de mutuários e seus agentes prestamistas, causando certa instabilidade no sistema.

Mas teria sido necessário, à guisa de ilusória economicidade, chegar ao ponto de subverter a boa ordem que impera no sistema de direitos reais do país?

Claro que não.

Registro da averbação

A iniciativa padece de inúmeros equívocos técnicos e pode representar um risco lateral que talvez não tenha sido antevisto na alvura das boas intenções que sempre embalam iniciativas legislativas que-tais.

Em primeiro lugar, é preciso dar o devido desconto para os casos de profanação de cânones jurídicos e linguísticos por quem, embora sendo advogado — como é o caso do ilustre parlamentar — não é afeito à matéria técnica da especialidade registral. 

Não é adequado dizer-se “registro de averbação”, que são, juntamente com a matrícula,  espécies do mesmo gênero (art. 167 e 172, dentre outros, da Lei 6.015, de 1973).

A expressão não faz qualquer sentido e talvez o autor quisesse mesmo, ao atropelo da lógica, abarcar as duas hipóteses, no afã de não se flagrar impotente depois, em face da perícia exegética do intérprete que destrinça, com espírito e argúcia, o traço imperito do legislador. Anteviu, com rara sensibilidade, que os exegetas, com seus ardis interpretativos verdadeiramente diabólicos, há muito deixaram de se fiar na mens legislatoris para aplicação das leis que são ditadas, como se sabe, pelo alto espírito técnico e científico e soberano interesse social.

É certo que há muito caíram, dissolvidas na absoluta irrelevância, certas distinções fundamentais — como a principalidade do ato de registro e a acessoriedade da averbação. Este embrutecimento se deve à boa alma brasileira que exercita o padrão de comportamento social que a caracteriza: unidos, levando vantagem em tudo. No caso, na cobrança inferior de emolumentos à custa do operador jurídico encarregado do nobre ofício.

E tudo teria sido tão fácil… Bastaria agregar, ao saldo devedor apurado no inciso I do art. 5º desta estranha lei, o valor dos emolumentos — procedimento, aliás, já autorizado pelo Banco Central, p. ex., no empréstimo rural (cfr. Res. 3.638, de 26 de novembro de 2008, art. 2º, Res. 3.515, de 30 de novembro de 2007). 

Também não calha à boa técnica jurídica a idéia de se vedar o “arquivamento”, no Registro de Imóveis, do “aditivo contratual”. Por uma simples e boa razão: não se “arquivam” no Registro de Imóveis títulos que não sejam os registrados ou averbados (art. 194 da LRP).

Por outro lado, o art. 7º desta estranha Lei, ao prever a dispensa do registro da transferência,  cria uma antinomia insuperável ao colidir frontalmente com o disposto art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prevê a obrigatoriedade do registro para a produção de todos os seus regulares efeitos.

A obrigatoriedade do registro, com o sentido de manifestar a situação jurídica dos bens de forma perene e organizada, encontra, nesta lei, uma espécie de clandestinidade de segundo grau. Ao negar o acesso dos títulos à publicidade registral, a estranha lei fá-los fluir pelos escaninhos labirínticos da administração.

Na tutela deste acervo, troca-se a pena perita do escriba e os arquivos públicos pela opacidade e irracionalidade burocrática do monstro.

L’esprit de la loi

Entendamos o espírito da lei. Busca-se uma solução para legião “gaveteira”, que gravita o sistema como opacos sujeitos de parcos direitos. Afinal, meros ocupantes de imóvel financiado, os adquirentes informais se achavam sujeitos a riscos por não poderem contar com mecanismos ágeis de alienação com subrogação da dívida nas condições originais.

O Sistema Financeiro, por outro lado, alegava desequilíbrio nos contratos e sempre exigiu, com base em Lei, a interveniência obrigatória da instituição financiadora para o caso de alienação (art. 1º, § único, da Lei 8.004, de 1990). 

A exegese integrativa que salva o sistema não seria uma construção artificiosa. Achamos o seu eixo nos próprios fundamentos do direito registral. O princípio da continuidade, pedra angular do sistema, exige que cada mutação jurídico-real se apoie na anterior, formando uma cadeia de titulares à vista da qual só se fará um novo registro assentando-o no anterior. Dispensar o registro não é apenas suprimir uma formalidade, mas romper a cadeia. A fortaleza de uma cadeia repousa na consistência de cada elo que a compõe.

Entretanto, mais decisivo ainda é o argumento teleológico: a própria lei se volta contra si quando interpretada literalmente. Ao pretender proteger o mutuário, a dispensa do registro o priva exatamente dos instrumentos que o protegeriam: a publicidade, a oponibilidade a terceiros e a presunção de titularidade. A exegese que condena o beneficiário da lei a uma clandestinidade de segundo grau não pode ser a que o legislador quis, por mais que as palavras a sugiram. Entre a letra que destrói e o sistema que preserva, o intérprete criterioso não hesita.

A expressão chave desta estranha lei é simples substituição de mutuário – como se a substituição do mutuário não implicasse uma profunda mutação no plexo de direitos subjetivos que se formam a partir do núcleo do negócio de financiamento imobiliário.

Vamos afastar a hipótese prevista no item III, do art. 5º, por sugerir – só sugerir! – que o procedimento seja o adequado – prorrogação do prazo da hipoteca ou sua substituição pela alienação fiduciária.

Nas demais hipóteses, troca-se, simplesmente, Tício por Mévio, mediante a assinatura num aditivo contratual, roborando disposições que vêm perfeitamente delienadas para se afastar o demônio do “desequilíbrio financeiro”. 

E pronto! É o contrato solúvel, que se arma e desarma ao gosto da banca.

Mas as coisas não são tão simples assim.

O gaveteiro contumaz

O gaveteiro (qualificado na lei por ocupante do imóvel – art. 3º, inc. II), já munido de um contrato opaco, firma um outro, agora com o alienante subrogante e o agente financeiro e o destino, por incrível que pareça, é o mesmo limbo jurídico, agora representado pelos escaninhos obscuros das instituições do crédito imobiliário. Não há o efeito da publicidade imobiliária, com o sentido próprio e técnico da palavra, nem se irradia a eficácia jurídica que só um bom sistema registral pode proporcionar.

A lei institucionalizou o contrato de gaveta de segundo grau!  

A principalidade do acessório 

Registro é registro, averbação é averbação, mãe é mãe etc. O primeiro é o ato principal do sistema, e a averbação ocorre como acessório, qualificando, alterando, cancelando o primeiro. Ao fundi-los numa só expressão desprovida de sentido técnico, o legislador, sem o saber, inverteu a hierarquia das classes registrais.

Tomemos um exemplo prático. Tício transfere seus direitos e obrigações a Mévio (arts. 3ºe 5º). Este fica sub-rogado  nas obrigações originárias de Tício para com Semprônio, prestamista (art. 5º, §§ 1º e 2º), salvo as estipulações ou outras alterações que o sistema lhe impuser (cautelas elencadas nas cláusulas gerais do art. 5º). 

O fato digno de nota é que a garantia hipotecária acha-se inteiramente apoiada e vinculada ao direito de propriedade de Tício (art. 1.419, do CC), que já não integra a relação que se estabelece pelo contrato aditivo de simples substituição do devedor. Segundo a lei, ele, Tício, ainda é tido e havido como o legítimo proprietário. É o que reza o art, 1.245, § único do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Pode ter o bem penhorado por outras dívidas, por exemplo. É que, apesar do contrato aditivo, Tício sustenta a inabalável presunção de ser o proprietário, com todas as consequências daí decorrentes, respondendo todo o seu patrimônio – aí incluído o bem hipotecado – por todas as dívidas, presentes e futuras (art. 391 do NCC). Pensemos nos créditos privilegiados para termos uma idéia dos riscos inerentes a esta aventura. 

Por outro lado, os terceiros não serão afetados pelo contrato de gaveta de segundo grau criado pelo gênio legislativo – e isto pela boa razão de que os títulos não registrados não podem ser opostos a terceiros. É o efeito de inoponibilidade que decorre como sanção pelo não-registro (art. 169  da Lei de Registros Públicos).

Nesta quadra, merece transcrição o art. 252 da LRP:

Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Será cabível imaginarmos que Mévio, para defesa de seu direito contra eventual ataque, tivesse que lançar mão do § 2º do art. 1.245 do Código Civil? (“Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”). Mas será o registro inválido? Ou será simplesmente defeituoso o contrato firmado sob as bênçãos do agente do crédito imobiliário?

Vejam como a lei afronta o claro direito do cessionário de ver averbada a cessão no Registro Imobiliário, nos exatos termos do art. 289 do C ódigo Civil (“O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel”).

Enfim, aos mesmos e multifários problemas que o gaveteiro se sujeita, o de segundo grau também experimentará.

Por exemplo, ocorrendo a morte de Tício, a propriedade se transferirá, ipso facto, a todos os seus herdeiros legítimos ou testamentários, que poderão pleitear (e haverão de alcançar) o registro da partilha. 

Imagine-se o trabalho (e o custo) para se cancelar este registro… Não terá sido mais fácil, cômodo, econômico providenciar, desde logo, o registro do aditivo?

Fim do contrato, início da faina

Imaginemos o cenário que se desenha com a realização do contrato. Cumprido o instrumento de gaveta de segundo grau, já com a dívida inteiramente quitada, será necessário que se realize e transferência regular e efetiva do imóvel, pois o contrato aditivo previsto nesta lei é um arremedo de alienação imobiliária. Pretender a mutação jurídico-real por seu intermédio é o mesmo que esperar a reprodução de eunucos.

Voltando ao nosso caso, pensemos que, nos casos mais comuns, poderá ter transcorrido muito tempo desde a assinatura do aditivo e o término do contrato, tudo dependendo do prazo pactuado para integral pagamento.

Aqui começa o calvário de quem necessita localizar a contraparte do contrato original para firmar agora o contrato definitivo. 

Percebem como a história contratual se repete como farsa? Isto assemelha-se a um compromisso de compra e venda, porém, neste caso, desarmado da eficácia real que robustece todo o contrato de promessa tradicional registrado.

De que ação se armará Mévio para o caso de não obter a definitiva? Adjudicação compulsória, obrigação de fazer, usucapião… medidas judiciais que certamente haverão de sobrecarregar o Judiciário, onerar o cidadão e causar muito aborrecimento para as partes.

Como se vê, a fortaleza do registro milita contra a dinâmica subreptícia dos contratos de gaveta de segundo grau, agora lamentavelmente oficializados.

Cadeia oficial da clandestinidade

O art. 8º da Lei traz um dispostivo digno de figurar na história da teratologia jurídica:

Os contratos renegociados, nos termos desta Lei, poderão ser transferidos, mediante acordo entre as partes, com anuência expressa da instituição financeira credora, mediante a simples substituição do devedor.

Se soubesse do que se trata, poder-se-ia imaginar que o deputado baiano visou inaugurar, entre nós, o sistema de transmissão de bens imóveis com força no contrato, solo consensu, isto é, com o só acordo de vontade, independentemente do Registro. Mudamos o sistema – de marcada feição tudesca – para o sistema francês.

Mas há o Código Civil e há ainda a larga e respeitável tradição do direito brasileiro, que desde Lafayette, considera o sistema brasileiro como sendo estruturado com base na teoria do título e modo. Entre nós, o registro é constitutivo do direito.

Depois, sabe-se que somente pode alienar (e dar em garantia) quem seja o proprietário (cfr. art. 1.420 do NCC). Sabemos também que somente é proprietário quem registra o seu título. Estes elementos formam o assoalho, vamos dizer assim, do Direito Brasileiro, como até as pedras sabem e proclamam. Como poderá Mévio, no exemplo formulado, transferir os seus direitos e obrigações a Semprônio se não os titulariza em plenitude? Mévio não é legalmente o proprietário, logo não pode alienar o que não tem – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet.

O mesmo problema já apontado anteriormente se renova e potencializa. Posto que a alienação ainda estará pendente de se consumar, a cadeia de sucessores reclama o retorno à origem. E no início era o Registro!

Enfim, a lei criou a cadeia oficial da clandestinidade e esta inovação só pode merecer o qualificativo de teratológica. 

O desate do nó górdio e a segurança jurídica do crédito imobiliário

A Lei 11.922, de 2009, criou uma situação que pode inocular o germe da instabilidade que se traduz por insegurança jurídica – situação que deveria infundir o terror no sistema do crédito imobiliário.

Como, portanto, impedir que o vírus que se insinua neste sistema se irradie e contamine os seus institutos?

É possível construir uma exegese integrativa do conjunto normativo que rege a matéria, para não pôr em risco todo o sistema do crédito imobiliário por fissuras que podem abrir o dique desta imensa represa constituída de milhões de contratos hipotecários já registrados.

O art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.004, de 1990 (na redação que lhe deu a Lei 10.150, de 2000), reza que: 

A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.

A contrario do referido parágrafo único, pode-se sustentar que a transferência do financiamento (alvo perseguido pela lei) somente poderá se dar em ato concomitante com a formalização da venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH.

O ato de formalização aponta para o preenchimento dos requisitos essenciais para que se dê a mutação jurídica – título e modo, vale dizer: título e registro. Sem o registro não se completa a mutação jurídica que avaliza todo o edifício da garantia hipotecária.

Conclusões

Como já dissemos, esta lei é teratológica e certamente não honra as tradições do crédito imobiliário no país.

Atravessamos as crises que abalaram os mercados hipotecários mundiais por contarmos com um sistema de crédito imobililário bem estruturado, ágil, dinâmico e um excelente Registro de Imóveis a serviço da mobilização do crédito.

É preciso confiar que o Sistema de Crédito Imobiliário deste país se aperceba do grande equívoco que esta lei representa. É preciso chamar à mesa de discussões representantes da Abecip – Associação Brasileira de Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança, que são os maiores especialistas nesta matéria, representantes da Caixa Econômica Federal, técnicos do governo, para tentar acabar, de uma vez por todas, com iniciativas atabalhoadas que nascem, fundamentalmente, do preconceito e do desconhecimento do sistema registral brasileiro.

Post scriptum (2025)

Quinze anos depois da promulgação da Lei 11.922/2009, o sistema do crédito imobiliário simplesmente a ignorou. Não houve resistência organizada, não houve revogação expressa, não houve sequer debate público sobre sua aplicação. A lei caiu no esquecimento por sua própria ineficácia — como um organismo que o sistema imunológico do direito registral, instintivamente, rejeitou.

A tensão argumentativa que se apontou acima — entre a inexequibilidade da exegese literal e a análise de suas consequências — encontra aqui sua resolução prática: o sistema reconheceu, sem precisar dizê-lo, que a lei não tinha condições de viger. O legislador criou; o operador ignorou; o tempo sepultou.

Restou, contudo, a lição: leis mal concebidas não precisam ser aplicadas para causar dano — basta que existam, à espreita, prontas para ressurgir ao sabor de uma conjuntura favorável ou de um intérprete menos criterioso. O risco não desapareceu totalmente. Lembremo-nos do art. 22 da Lei 10.931/2004, outro desvio da mesma linhagem. São desvios que-tais que vão minando o sistema como a ação discreta de cupins na madeirame do edifício registral.