Ano: 2009

Anoreg – Nota Técnica que necessita de revisão técnica…

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , ,

A peroração abaixo é da lavra do eminente Dr. Ermitânio Prado, conspícuo causídico que substituiu as barras judiciárias pela pena.

Vamos dar-lhe voz.

“A AnoregBR, entidade que está encravada em Brasília e se supõe e presume representante de todos os registradores brasileiros, nos brinda com uma nótula técnica que, por sua ancianidade em tempos de internet e inadequação bem merecia ser revista antes de publicada.

Uma boa razão justificaria, de plano, maior cuidado na divulgação. É que na data de sua veiculação, a MP 459 já se havia convertido na malsinada Lei 11.977, de 2009. As referências aos artigos atacados na NT estão renumerados e, além disso, outras, e mais pertubadoras, inovações, foram incluídas nas discussões tumultuadas ocorridas na Câmara Federal, quando as terríveis exceções à MP 459 foram consumadas inter femoris. [mirror].

Não deixa de ser impressivo o fato de a própria AnoregBR, secundada pelo Irib – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, terem sido os responsáveis diretos por esta excrescência legal e venha agora, a primeira, a defender uma leitura acomodatícia da lei e propondo uma interpretação e exegese sub modus.

Este episódio retrata, e muito bem, a falta de coordenação da entidade com a parte viva e dinâmica da categoria de registradores imobiliários pátrios. As gestões, junto à Casa Civil e demais órgãos de Governo, demonstraram que as entidades singraram mares tormentosos sem as cautelas peritas. Faltou estratégia política e sobejou uma certa ingenuidade, indesculpável nesta idade institucional.

Quiçá a maior imprudência cometida pela entidade-madrasta – agora secundada pelo seu satélite amancebado – terá sido o deslocamento da discussão sobre emolumentos do quadrante estadual, como prevê a Constituição Federal (art. 236, § 2º) em combinação com a Lei Federal 10.169, de 29.12.200o (art. 1º), para o âmbito federal. Subverte-se, com a estratégia, a lógica da estadualização que sempre imperou na questão emolumentar. Afinal, não dá para tratar de modo igual os desiguais.

Como sempre se dá nestes casos, as gratuidades plenárias hão de repercutir profundamente em quem, justamente, não terá condições de suportá-la. Estranha política robinhoodiana que se exercita às avessas, tirando de modestos registros seus parcos recursos para distribuir entre ricos incorporadores e a Administração dadivosa que desperdiça recursos em projetos de cariz populista.

Tem-se notícia de que os delegados anoreguiribianos passaram o tríduo momístico debruçados sobre as tabelas de custas e emolumentos dos estados para afinal elaborar um guizado de cinzas que se mostrou indigesto para todos e especialmente para eles mesmos. Como dormir com este barulho?

Inconstituconalidades e o ronhoso preconceito ministerial

Espera-se que o enfrentamento não se dê pela propositura de atabalhoadas ADIs que a nau diábola sempre intenta para defender interesses cada vez mais parcelares e minguados, embora legítimos alguns deles, que há muito fendem a categoria e animam o ronhoso preconceito ministerial.

A questão da inconstitucionalidade da norma, evidente por si só e assim percebida por todos os que se debruçaram sobre o tema, colhendo a sucessão inacreditável de gratuidades plenárias, deve ser manejada com muita cautela. Afinal, há tempos sofremos com esta espécie de prejudicialidade presumida, que em alguns casos é desbragadamente declarada, proclamada, regurgitada e lançada à sociedade de informação a partir das tribunas magnas. A vociferação preconceituosa se irradia sem peias, nem culpas e  nem pruridos.

É necessário trazer o debate para os Estados – de onde nunca deveria ter saído.

Antes de se falar em inconstitucionalidades, melhor seria esgrimar argumentos centrados em conflito de leis – na especialização das normas emolumentares estaduais tratando das mesmas hipóteses versadas na lei federal que tem, como remarcado pela regulamentação constitucional, um sentido geral e supletivo.

Há de prevalecer a legislação estadual, que leva em consideração aspectos econômicos e sociais locais e que pode, por esta justa razão, dar o tratamento específico e singular às situações focadas.

Dado como suposta a ordem legal-constitucional, tem-se que há aparente antinomia entre uma norma federal que nos brinda regras gerais-específicas e a lei estadual que consagra regras específicas-específicas – i.e., votadas para os casos de habitação popular, incorporação social e outras flatulências politicamente corretas.

Não devemos enfrentar a escarrada inconstitucionalidade da lei. Devemos, isto sim, arrostar a antinomia legal verificada entre a lei estadual de emolumentos e o regramento federal, que se aplica supletivamente onde não haja lei estadual específica.

Neste diapasão, reconheçamos que o Estado de São Paulo tem norma singular, recentemente votada, que colhe os casos tratados pela Lei Federal. Esta não se deve impor sobre aquelas, consagradas segundo o rigoroso espartilho constitucional (CF > Lei 10.169 > Lei estadual).

Cartórios = enguiço e burocracia

Ao final e ao cabo ficamos, uma vez mais, com o ônus de suportar as políticas públicas, defendendo-nos das investidas populistas, criando obstáculos formais que reforçam a idéia de que os cartórios são um gigantesco enguiço burocrático a perturbar o pleno desenvolvimento dos negócios e a consumação de políticas públicas que atendem aos menos favorecidos.

Triste papel!

Enfim, vamos às nótulas (sem revisão ortográfica): Nota Técnica Programa “Minha Casa Minha Vida” – (ANOREG-BR).

Nota Técnica Programa “Minha Casa Minha Vida” Baixar

Fonte: http://www.anoreg.org.br, Data de Publicação: 23.7.2009.

Pericumã e Cadeia Filiatória Adulterina

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , ,

A Folha de sábado sapeca na primeira página Sarney vendeu em 2002 terreno comprado de negociante morto. A reportagem se acha na folha A9, e para quem é assinante aqui.

Mas o que causa tanta perplexidade a Fernanda Odilla e Alan Gripp, repórteres da suscursal de BSB, é um fenômeno absolutamente corriqueiro nos cartórios brasileiros. Falo das cadeias sucessórias que se desenvolvem à margem do registro, consolidando a propriedade diretamente no elo final da corrente.

Estas cadeias filiatórias adulterinas, nascem do contubérnio entre o Registro e a realidade contratual. Vale dizer, são geradas na opacidade, na clandestinidade, se desenvolvem à margem de mecanismos de publicidade da contratação privada que, como se sabe, deveriam se constituir no índice mais confiável e seguro da situação jurídica dos bens imóveis de um dado país.

A publicidade registral é o mecanismo mais bem elaborado da engenharia econômica e jurídica que se acha a serviço do tráfico jurídico imobiliário. Dá previsibilidade aos contratantes ao assinalar quem é o verdadeiro e legítmo proprietário; indica a existência ou não de gravames que possam embaraçar a contratação ou degradar o valor do bem; constitui-se em perene registro das mutações jurídicas, permitindo o rastreamento das transações e municiando o Fisco com a arma da visibilidade; permite a gestão territorial, por proporcionar a informação da situação jurídica para os cadastros fundiários. Este poderoso mecanismo atende pelo nome de Cartório de Registro de Imóveis.

Mas o caso da Fazenda Pericumã no traz alguns elementos muito singulares. Vale a pena tentar montar o mosaico que a situação sugere.

Diz a Folha que parte do imóvel foi adquirido em 2001 por um preposto de Sarney de um alienante já falecido em 1996. Este fato merece uma pequena investigação pois, não raro, os negócios são formalizados por compromissos de compra e venda e o vendedor, nestes casos, outorga a um mandatário poderes para passar a escritura definitiva no caso de adimplemento das obrigações.

Pode ter ocorrido este fato. O notário, sem ter conhecimento do falecimento do alienante, de posse dos documentos preliminares, municiado de um mandato plenipotente e da quitação, lavra a escritura definitiva. Não é possível, nos moldes atuais dos Registros Públicos, a pesquisa em todos os cartórios de Registro Civil do país para apurar eventual óbito do mandante. A prova negativa é praticamente impossível nestes casos e representa verdadeiramente uma probatio diabolica.

Mas deixemos a questão em suspenso, à míngua de maiores informações. Será possível investigar a situação concreta compulsando os documentos, o que prometemos fazer em breve, já que se trata de documentos públicos.

A segunda questão diz respeito à eventual triangulação ocorrida entre o preposto do Presidente do Senado e a adquirente final, uma pessoa jurídica da qual o senador é sócio.

O caso é o seguinte. A (Tonho Melo) vende a B  (Wanderley, preposto) que, por seu turno, vende o imóvel à empresa C (Divitex). Ocorre que a reportagem diz que “em tese” a empresa havia adquirido o imóvel muito antes, diretamente de D (Sarney).

Aqui temos um problema. A situação relatada pela reportagem pressupõe a quebra da continuidade e a venda a non domino. O quadro de comproprietários não se fecha, pois D, no nosso exemplo, não poderia vender o que não era de seu domínio.

Diz a reportagem:

Todas as áreas foram incluídas por Sarney em um “compromisso de compra e venda” pelo qual ele negociou os 540 hectares do sítio Pericumã com a Divitex, empresa da qual é sócio. O negócio foi fechado por R$ 3 milhões em 2002.

Não sabemos se o compromisso de compra e venda referido foi registrado. Duvido, pois tal registro colocaria de fora a aquisição feita por B. Como apurado na reportagem anterior da própria Folha, o compromisso particular foi registrado num Registro de Títulos e Documentos, para conservação e perpetuidade.

Certamente não estamos diante de um registro feito no cartório competente. Aqui impera a dança das cadeiras registral — quem chega antes ocupa o posto — é o princípio da prioridade registral que comanda a dança excludente dos títulos contraditórios.

Para responder às questões e chegar a uma conclusão definitiva, mister saber quando foi celebrado o compromisso de compra e venda referido na reportagem e apurar se foi ou não registrado e em que ofício se inscreveu. Teremos, então, o fio de Ariadne para chegarmos a uma resposta plausível. Até agora, lidamos com conjecturas.

Certo mesmo é o desserviço representado por esta praga chamada “contrato de gaveta”, que tanta confusão e insegurança jurídicas gera, com o decidido e interessado apoio de alguns setores da construção civil, que vêm na contratação sob biombos uma forma de “liberdade contratual”.

Cartórios Brasileiros: Por Que Mudar?

SJ Cartórios , , ,

Respondendo ao repto do Procurador Edmundo A. Dias (Tendências & debates, FSP, 15/6) afirmamos: os cartórios concordam que é preciso mudar! Mas é previso mudar para melhor, aperfeiçoar, e o receituário por ele proposto significa simplesmente a rota do inferno burocrático, uma estrada acidentada que o país deveria a todo custo evitar.

É preciso centrar a crítica conhecendo o objeto. Quando se refere a privilégios, o articulista confunde agentes políticos com delegatários de serviço público. Grosso modo, seria como colocar no mesmo balaio tradutores juramentados e vereadores, notários e escriturários, leiloeiros públicos e deputados, concessionários de serviços públicos e escrivães judiciais.

No fundo, ele acena com a estatização dos serviços como uma medida higiênica, “republicana”, como diz. Ora, a estatização já está consumada em Estados como a Bahia, por exemplo, onde, justamente, os serviços padecem de graves deficiências estruturais e figuram entre os piores no ranking nacional, em posição inversa ao que se verifica em estados como São Paulo, por exemplo.

Ora, as recentes decisões do CNJ visaram, justamente, colocar a atividade em perfeita harmonia com o diapasão constitucional. O que se apurou nas visitas promovidas pelo órgão é a mais completa desordem na prestação dos serviços em regiões onde ainda impera a atuação direta do Estado, por meio de seus arcos burocráticos, perpetuando-se sem concursos públicos e fiscalização efetivos. Aqui, sim, pode-se propriamente falar em regime patrimonialista, com notários e registradores atuando por indicação política, custeando diretamente despesas públicas e sem a mínima qualificação profissional.

Por fim, é preciso muito cuidado ao manejar dados econômicos de uma realidade que não se conhece. As informações colhidas no CNJ precisam ser corretamente interpretadas. As declarações que consubstanciam a sua base de dados foram formadas a partir de declarações unilaterais e envolvem variáveis que não foram consideradas na totalização.

Os cartórios estão preparados para os desafios do novo milênio. É preciso somente cumprir a Constituição Federal e que os profissionais do Direito possam fazer um esforço para conhecê-los e compreender que desempenham um importante papel na consumação da segurança jurídica preventiva.

MP 459. Emenda Pior do que o Soneto

SJ Cartórios , , , , , ,

Tendo em vista a iminência de votação no Senado Federal do Projeto de Lei de Conversão da MP 459, a Arisp e a AnoregSP enviaram ao CNJ pedido de edição de Nota Técnica a fim de subsidiar os trabalhos do Congresso Nacional.

O pedido enumera as razões de ordem econômica e os fundamentos jurídicos que apontam para o não acolhimento da redação forjada no calor dos debates parlamentares.

Em síntese, a medida, se aprovada, vai inviabilizar o modelo de Registro de Imóveis implementado no Brasil.

Para conhecimento dos interessados, reproduzimos o pedido abaixo.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR MINISTRO GILMAR MENDES, DD. PRESIDENTE DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA

A ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO (ARISP) e a ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DE SÃO PAULO (ANOREG-SP), com a máxima consideração expõem perante esse Egrégio Conselho o seguinte:

Foi previsto no art. 46 da Medida Provisória nº 459/2009 gratuidade das custas e emolumentos referentes escrituras públicas e registros da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, pelo beneficiário com renda familiar mensal de até três salários mínimos.

Durante a tramitação de mencionada MP na Câmara dos Deputados (Projeto de Lei de Conversão nº 11 de 2009), foi aprovada emenda que suprimiu a expressão “no âmbito do PMCMV”, tendo sido a gratuidade estendida a todas as alienações e onerações (hipoteca e alienação fiduciária) em que o adquirente ou financiado tenha renda familiar de até três salários mínimos:

Art. 43. Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal de até 3 (três) salários mínimos.

Agora, a referida MP, convertida no PLV 11 está em vias de ser assim votada no Senado Federal.

Pedimos vênia, então, para apenas mencionar, sem o devido aprofundamento, que existem aspectos que dizem respeito a questionamentos:

(1) quanto à violação do princípio da reserva legal (iniciativa privativa do Poder Judiciário para encaminhamento de projetos de lei relacionados à atividade notarial e registral);

(2) quanto à violação do Pacto Federativo, pois que a competência da União diz respeito à edição de normas gerais sobre emolumentos (CF, art. 236, § 2º), restando na competência dos Estados a edição de normas que discriminam os valores das custas e emolumentos, de conformidade com a realidade socioeconômica de cada Estado;

(3) quanto à expressa vedação contida no inciso III, do artigo 151 da Carta Magna que proíbe à União estabelecer isenção de tributos estaduais ou municipais (isenção heterônoma);

(4) quanto à inviabilidade pratica de implementação do benefício da referida gratuidade, haja vista que, segundo o IPEA, 62,3% das famílias brasileiras teriam direito ao registro e escritura gratuitos para aquisição da propriedade por terem renda familiar mensal inferior aos aludidos 3 (três) salários mínimos.

Enfatizamos que a emenda aprovada no Plenário da Câmara dos Deputados não observou expressa recomendação aprovada em 11 de maio último, no Fórum Nacional para Monitoramento e Resolução dos Conflitos Fundiários Rurais e Urbanos (Grupo 2), promovido por esse Egrégio Conselho, a respeito das gratuidades, nos seguintes termos:

6. Nos casos em que a regularização fundiária depender da gratuidade de acesso às atividades notariais e de registro é necessário respeito:

(i) às peculiaridades regionais (sociais e econômicas); (ii) ao pacto federativo; (iii) à competência estadual para legislar sobre emolumentos.

Com efeito, o gerenciamento administrativo e financeiro da serventia é de exclusiva responsabilidade do titular a quem cabem todas as despesas de custeio da atividade – aluguel, folha de pagamento, informatização, água, luz, telefone, manutenção de arquivos, papéis de segurança, selos de autenticidade, etc. –, as quais são mantidas com os emolumentos pagos pelos usuários dos serviços, sem qualquer contrapartida do Estado.

A remuneração dos notários e registradores, efetuada por meio de taxas fixadas por lei estadual, deve ser adequada e suficiente para custear de forma eficiente a atividade, proporcionar meios para a constante e indispensável modernização e informatização dos serviços e retribuir de forma proporcional o risco envolvido com a guarda e eterna preservação dos documentos, e com a responsabilidade civil, penal e tributária atribuída aos notários e registradores em decorrência da prática de seus atos.

Ressalta-se ainda que dentre os valores pagos pelos usuários dos serviços incluem-se valores que são repassados a diversos órgãos. No Estado de São Paulo, por exemplo, (i) 17,76% são receita do Estado para custeio dos serviços de assistência judiciária gratuita; (ii) 13,15% referem-se à Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado; (iii) 3,28% são destinados à compensação dos atos gratuitos do Registro Civil de Pessoas Naturais e à complementação da receita mínima das serventias deficitárias, e (iv) 3,28% são destinados ao Fundo Especial de Aparelhamento do Tribunal de Justiça.

Ou seja, conforme a regra de repartição constitucional de competências, a legislação sobre emolumentos é editada em cada Unidade da Federação de acordo com as normas gerais definidas na Lei Federal 10.169/2000, sempre observando as peculiaridades regionais.

Destaque-se que em diversas Unidades da Federação já foram editadas leis específicas para a fixação de emolumentos em empreendimentos sociais de interesse social, levando em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, bem como a razoável manutenção de equilíbrio-econômico financeiro das serventias, de maneira a não inviabilizar a continuidade na prestação dos serviços.

Além disso, imprescindível manter-se o padrão de qualidade dos serviços de notas e registros prestados à população, aliás, meta que está sendo desenvolvida por esse E. Conselho Nacional de Justiça.

Nesse sentido, artigo da lavra do ilustre Conselheiro Joaquim Falcão, em matéria publicada no Correio Braziliense, de 23/11/2008, sob o título O Congresso e os cartórios: “Estudo da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) constata crescente melhoria de atendimento no Estado de São Paulo com relação à qualidade do serviço delegado (o atendimento recebeu nota média de 8,6), ao tempo de atendimento (55% declararam ter sido atendidos em menos de 15 minutos) e até mesmo aos custos (48% dos entrevistados declararam que os preços são justos).”

Destaque-se que a gratuidade na forma como imposta na Câmara dos Deputados, se implementada, inviabilizará a manutenção das serventias extrajudiciais de todas as naturezas, especialmente as de médio e pequeno porte, que representam a maioria dos cartórios do país.

Mediante simples cálculo aritmético é possível concluir que o impacto da gratuidade levará ao sucateamento da atividade notarial e registral, com a consequente fragilização do sistema de segurança jurídica dominial, garantia ao exercício da cidadania e do direito de propriedade, com reflexos imediatos na sustentabilidade do sistema de Registro Civil das Pessoas Naturais, visto que em vários estados da Federação são custeados por parte dos emolumentos recebidos pelos Cartórios de Notas e de Registros.

São estas, portanto, em apertada síntese, as razões pelas quais rogamos a esse Egrégio Conselho Nacional de Justiça a edição de Nota Técnica, a fim de subsidiar os trabalhos do Congresso Nacional.

São Paulo, 8 de junho de 2009.

FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS

Presidente da ARISP

PATRÍCIA ANDRÉ DE CAMARGO FERRAZ

Presidenta da ANOREG-SP

Um Certo País da África

SJ Ermitanices, Registro de Imóveis , , ,
Grandville - O Burro

O artigo abaixo foi publicado em órgão que representa importante segmento profissional envolvido com a problemática imobiliária e da construção civil.

Recebi o texto meio a contragosto, enviado por um amigo que não integra a categoria de notários e registradores, mas acompanha com interesse o desenvolvimento de propostas para modernização dos serviços notariais e registrais brasileiros.

No e-mail enviado, havia o desafio para reptação dos argumentos expendidos pelo articulista.

Que artigo! E que articulista!

Numa síntese prá lá de apertada, simplesmente não deixou pedra sobre pedra que não tenha sido derribada… Sua volúpia destruidora não poupou o edifício da fé pública. Nem daqui, nem de certo “país da África”…

Fiquei aqui pensando não tanto no que o artigo expressa, como caudal irresistível de idéias inúteis, mas no que o seu cometimento lítero-corporativo omite — ou tenta omitir: igualando-nos a certo “país da África”, deixa antever um sestroso preconceito cultural e racial, estabelecendo paralelos que não são lá muito lisonjeiros. Nem com os habitantes de um certo “país da África”, nem com nós outros, brasileiros.

É preciso responder, logo pensei, pois se há articulistas, há leitores, certo?

“Nem sempre, meu velho!” – assegura-me experiente amigo Dr. Ermitânio Prado. Disposto sempre a comentar e criticar hebdomadário dirigido a certa categoria profissional, afiança-me que seus assinantes não leem os periódicos, embora o número de subscritores do jornal tenha aumentado a cada ano! “É mais um desses paradoxos”, sentencia, “como eunucos que não se procriam, mas se reproduzem”!

Eu do lado de cá ponho a minha barba de molho. Yo no creo en lectores, pero que los hay, los hay… 

Entonces… Dizia o nosso articulista, em cuidadosa carta enviada ao amigo, que levara cinco anos de sua preciosa vida refletindo sobre o “dilema cartorial”.

Que espanto! Levou um lustro para chegar à convicção do acerto de suas opiniões. Fico só imaginando do que seria capaz falando de improviso!

A mente caleidoscópica do nosso articulista cuidou de baralhar os conceitos, confundir as especialidades e de quebra provocou boas gargalhadas neste final de tarde cacete.

Peço vênia aos assinantes (em ascensão) deste blogue para dirigir algumas poucas palavras ao amigo curioso, rogando escusas pela peroração pseudo cultural.

Um sistema semelhante ao Argentino-Espanhol para o Brasil.

Os sistemas a que alude o articulista são dissimiles — salvo nos postulados teóricos, ambos fulcrados na generosa fonte do direito hipotecário espanhol.

O sistema espanhol é idêntico ao brasileiro, inclusive funcionando com registradores não integrados na administração pública direta. Tanto lá como aqui, tratam-se de profissionais do direito que recebem a delegação diretamente do Estado. Exercem privativamente uma atividade pública. Não existe, como sugere o missivista, um órgão centralizado, uma nomenklatura registral. Os registros, por uma razão lógica — que mais poderia querer nosso articulista? — organizam-se por circunscrições. Os sistemas não se distinguem neste aspecto. Os próprios registradores organizam a publicidade de maneira a possibilitar o acesso de qualquer parte do território nacional — e segundo nos afiança os registradores presentes no nosso Congresso — de qualquer parte do planeta, via internet.

Mas o sistema espanhol, em contraste com o brasileiro, apresenta alguma distinção.

Sim, há uma diferença! Nele vamos encontrar um plus na valoração que se confere ao ato de registro — por mais paradoxal que possa parecer. Por estas plagas, a inscrição ostenta o caráter constitutivo do direito real, diferentemente do espanhol, que em regra é meramente declaratório.

Mas os efeitos do registro na Espanha, para azar da sociedade brasileira, são muito mais importantes. Não por razões de ordem técnica ou jurídica — que nisto nos equiparamos, seja em virtude de um código civil valioso e de um regulamento de registro bastante adequado às nossas contingências socioculturais. Simplesmente, dá-se que a sociedade espanhola respeita os registros públicos. Enxerga neles um bem social. Os tribunais atuam ativamente na salvaguarda dos conteúdos do registro e valorizam o que publicam. A força dos registros encontra amparo no Poder Judiciário. E mesmo a administração pública reconhece e valoriza os efeitos saneadores e preventivos dos registros de segurança jurídica.

Enfim, de forma racional — que mais poderia querer o nosso articulista? — investe-se na valorização da profilaxia, não de mecanismos curativos da patologia das relações jurídicas, em grande parte conhecidos e previsíveis.

O nosso articulista parece ser versado na história do direito hipotecário argentino. Saberá, com certeza, que depois do advento do Código Civil, a Lei 1.276, de 21 de maio de 1879, criou, para a província de Buenos Aires, o primeiro registro integral de bens imóveis – Registro de Propriedad, Embargos e Inhibiciones. Criado em lei, contudo, os objetivos não se concretizariam. Foi extremamente difícil encontrar, àquela época, pessoas capazes de levar esses registros com profissionalismo e competência… (redarguiria com indisfarçável ironia García Coni – “dificuldade não de todo superada…”).

Parecia estar se cumprindo, assim, o vaticínio de Vélez Sarsfield nos comentários ao título XIV, Livro III, do Código civil argentino que verberava com a dificuldade existente (à sua época) para “encontrar personas capaces de llevar esos registros“.

O marco legal de referência sempre foi o sistema espanhol, já nos alvores deste século um fecundo, porém prolixo, sistema, na avaliação algo desolada do mesmo Sarsfield:

“para dar cumplimiento a leys de esa importancia, se han dictado los reglamentos más prolijos, se ha hecho un verdadero código del que nascerán más cuestiones que las que por esas leys y reglamentos se han querido evitar. Basta ver la ley hipotecaria de España, los reglamentos que la acompañan, las explicaciones y comentarios que lleva, para comprender las dificultades a que dará ocasión todos los días”. (apud Américo Atilio Cornejo, Derecho Registral, Astrea, 1994, p. VII)

Em meio a essas dificuldades, haveria de surgir, enfim, o registro predial de Buenos Aires… em La Plata! “O maior do mundo”!, na expressão do tratadista argentino (Raúl R. García Coni, Registración Inmobiliaria Argentina, Depalma, 1983, p. 120).

Logo depois, em 1881, pela Lei 1.144, foi criado em Buenos Aires um registro substitutivo, com características paraestatais, sendo seu primeiro diretor Roque Sáenz Peña. Lamentavelmente, logo o registro de Buenos Aires foi “oficializado”, e o foi — pasmem! — como meio para se obter fundos para a construção do Palácio dos Tribunais…

Aliás, essa expressão equívoca — “oficialização” — acabou trasladada para cá, fez certa fortuna e serviu de calço para a miopia dos detratores do registro predial brasileiro. Até nisso macaqueamos soluções argentinas. Expressão desde sempre estúpida, foi criticada por um notável cearense, Professor Cláudio Martins, que registra: “de burocratização, na verdade, é que se trata, não de oficialização, pois oficiais já são” Os serviços, of course.

Na verdade, depois de estatizado o serviço registral argentino — para cumprir tão nobres objetivos, como se viu –, os operadores do direito, e a própria sociedade, acham-se em busca de meios racionais e menos custosos para prestação desse serviço público essencial. Assim, na voz autorizada de García Coni,

“o Poder Executivo nacional reitera seu propósito de entregar à atividade privada algumas tarefas atípicas que tanto têm contribuído para a sua hipertrofia burocrática”.

E continua (em espanhol, especialmente para o nosso articulista):

“Ojalá se concreten tan buenas y reclamadas intenciones y se logre un adecuado redimensionamiento del frondoso aparato estatal, cuyas prestaciones resultan demasiado caras”.

García Coni chega a sugerir, com clareza palmar, que

“dada sua madurez institucional – que supera o se aproxima a una centuria – hay por lo menos dos colegios notariales del país que pueden asumir en plenitud la regencia de los registros inmobiliarios correspondientes a sua demarcación. Son ellos el de la Capital Federal y el de la provincia de Buenos Aires, que actualmente administran más del cincuenta por ciento de los recursos con que se desenvulven en los mencionados distritos los correspondientes registros, en los cuales el ochenta por ciento de la documentación que se procesa tiene génesis notarial.” (op. cit., p. 122).

Sabemos da pouca aptidão para o Estado gerir atividades que se não acham na órbita estrita de suas atribuições essenciais. Assim, na experiência argentina, deu-se o que todos os puristas temiam: um serviço estatizado subsidiado por uma entidade privada. Sim, por assembléia de 8 de maio de 1962, o Colégio de Escrivães de Buenos Aires obteve autorização de seus membros, notários, para tomar a seu cargo a condução do registro predial. Em 1966, autorizado pela Lei 17.050, o tal Colégio ofereceu e mantém apoio técnico e financeiro ao registro imobiliário da jurisdição respectiva. Qualquer coincidência com registro civil brasileiro é pura semelhança…

Em suma, compreende-se qual a razão de se qualificar o sistema argentino (e agora o brasileiro) de um verdadeiro fideicomisso…

Eu próprio tenho visitado registros prediais estatizados nessas minhas andanças latinas. À parte o elevado nível dos profissionais envolvidos, funcionam às expensas ou com a colaboração indispensável de notários. Aqui mesmo, no Brasil, temos experiências bastante eloquentes de como a estatização dos serviços notariais e registrais transformou-se numa verdadeira barafunda.

O sistema argentino, como se vê, não deve ser tido por nós como modelo paradigmático. Não só pelas confessadas deficiências, mas principalmente porque o registro predial de um país, assim como sua culinária, não deve ser o resultado de um furioso experimentalismo inconsequente. O resultado pode ser impalatável.

Para se chegar assim, depois de quinquenal reflexão, à convicção do acerto da “adoção de um sistema semelhante ao Argentino-Espanhol” para o Brasil, é preciso muita imaginação. Como o Barão de Münchausen, foi preciso conceber um modelo com base num exemplo inexistente! E ele conseguiu, o nosso articulista.

Querido amigo cujo nome não declino. O artigo compõe-se de um conjunto espantoso de toleimas. Bem visto, trata-se de um amontoado de irrelevâncias, falsidades históricas, ignorância ativa, e certo rancor que mobiliza nosso querido articulista, como um Quixote às avessas, a afrontar realidades concretas que insiste em não enxergar.

A Modernização do Registro Público

O sistema REGISTRAL, em uso no Brasil, é bastante deficiente, tanto que o mesmo foi abandonado no resto do mundo, e hoje só é utilizado no Brasil e num País da África.

Como o sistema funciona em outros países :

Estados Unidos da América – As ESCRITURAS são confeccionadas por advogados, que realizam um curso de especialização, montam seus escritórios e atendem pessoalmente aos interessados; e o REGISTRO é feito na Prefeitura, que já possui outros registros de controle e cobrança de impostos, cuja base de dados é a mesma.

Argentina/Espanha – O ARQUIVO de dados é feito em órgão público, e o atendimento ao público para efetuar os REGISTROS é efetuado por cartórios particulares, mas sem exclusividade de área, circunscrição ou zona.

Canadá – Não existe Cartório de Notas para confeccionar ESCRITURA, os próprios interessados se dirigem ao REGISTRO DE IMÓVEIS e requerem a transferência do imóvel, num formulário padrão e na presença do registrador público.

No MUNDO INTEIRO, menos no Brasil e mais 1 ou 2 países, não existem CARTÓRIOS DE DISTRIBUIÇÃO EXTRAJUDICIAL para nenhum tipo de REGISTRO CIVIL.

Muitos estudiosos sugerem a adoção de um sistema semelhante ao ARGENTINO-ESPANHOL, em que o ARQUIVO e a sua manipulação esteja nas mãos de órgão estatal. Assim teríamos um efetivo controle de nascimentos, óbitos, casamentos, divórcios, titularidade dos imóveis, titularidade das pessoas jurídicas, etc.

Desta forma os ofícios registrais não seriam “donos” de uma base territorial com exclusividade. E seria adotada a existência de ofícios registrais tanto privados como públicos, concomitantemente, permitindo o cumprimento das leis que beneficiam pessoas carentes.

Sugerem a confecção de atos notariais, por todos os profissionais habilitados legalmente, sem concurso, gerando concorrência e qualidade.

Sugerem a EXTINÇÃO e a proibição de OFÍCIOS DE DISTRIBUIÇÃO EXTRAJUDICIAL, para qualquer área. Não trazem nenhum benefício, geram mais despesas, aumentam a burocracia e o tempo dispendido, e premiam os ofícios ineficientes.

Sugerem que sejam mantidos os OFÍCIOS REGISTRAIS na sua forma de delegação do serviço público, para contrabalançar a centralização dos arquivos públicos, mas criando alguns ofícios registrais públicos.

Em resumo :

1) Arquivo dos Registros em órgão público, centralizado e único.

2) Estes arquivos englobariam a área territorial de cada Estado e do Distrito Federal.

3) Os usuários teriam o direito de livre escolha do Ofício Registral mais acessível e eficiente.

4) Cada Ofício para processar / atender os devidos registros, trocaria informações e registros com o ARQUIVO DE REGISTROS PÚBLICOS.

5) Esta centralização seria para todos os registro. Imóveis, Casamentos, Óbitos, etc.

6 ) Extinção e proibição de Ofícios (Cartórios) de Distribuição.