Ano: 2015

Flauzilino – o homem, o presidente

SJ Cartórios, Registro de Imóveis , , , , , , , , ,

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Ontem encerrou-se um ciclo na ARISP – Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo. Com a aclamação do novo presidente, Dr. Francisco Raymundo, uma nova etapa se inicia. Que esta passagem seja honrada e festejada merecidamente por todos nós!

Assim é a vida dos homens, tal a sina de suas instituições: enquanto vivemos, sempre crescemos e nos transformamos.

Ontem foi um dia de festas. Os colegas confraternizavam, os discursos empolgados se sucediam, estávamos rejubilantes, brindávamos à posse do novo presidente, congratulando-nos, relançando os votos de novas realizações e de esperança.

Eis que fui tocado pelo impulso de manifestar meus sentimentos em relação à gestão que ali se encerrava e, especialmente, acerca desse notável colega, amigo, líder político de todos nós, Flauzilino Araújo dos Santos.

Sei como as intenções brotam em nossos corações. Sei que é preciso dar-lhes à luz – ainda que tardemos um tanto para expressar nossos profundos sentimentos.

Não pude dizer na ocasião o quanto sou agradecido pela dedicação verdadeiramente missionária que Flauzilino devotou à causa de todos nós, registradores imobiliários de São Paulo e de todo o Brasil.

Ultrapassando todas as barreiras, vencendo grandes obstáculos profissionais, políticos e até mesmo familiares, lançou-se à árdua tarefa de amanhar esta terra dura, dedicando-se à semeadura que há de frutificar num novo tempo. Flauzilino moveu-se por amor e idealismo, mas, acima de tudo, por uma profunda convicção do real valor da atividade registral. Flauzilino crê na Verdade e na Liberdade humana. Afiança-nos um novo período e dá curso à transformação desta venerável instituição, já renovada pelo ânimo de homens bons e conscienciosos.

A sua trajetória na ARISP é um poderoso símbolo de fé, de coragem e determinação. Vistos em perspectiva, seus feitos e realizações são a prova concreta de que estamos ingressando nos átrios de um novo tempo do Registro de Imóveis. Para realizar essa missão aceitou o desafio; para o bom combate armou-se de espírito, verdade e coragem.

A história há de provar que, vivendo uma época de ingentes desafios, meu amigo Flauzilino soube extrair da crise as lições necessárias para nos abrir um horizonte de grandes oportunidades e realizações.

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Temos uma história de vida cujos traços essenciais são comuns e talvez isso nos irmane nesta longa jornada na Terra dos Homens.

Flauzilino fez-se homem respeitável, mercê de Deus e do seu trabalho. Oriundo, como eu, de uma família muito humilde, até chegar ao posto de primeiro registrador da Capital de São Paulo, trilhou um caminho que chamaria de radicalmente tradicional nos cartórios brasileiros. Foi auxiliar, depois submeteu-se a um curioso concurso do Tribunal de Justiça de São Paulo que levava, ainda na década de 80, a nota de uma prática multissecular que se filiava às mais profundas raízes de nossa cultura jurídica. Foi escrevente, oficial-maior, interino, até se tornar oficial titular, aprovado em mais de um concurso público de provas e títulos.

Flauzilino conheceu – como poderia dizer? – as entranhas de nossa instituição, dominou a praxe cartorária como poucos, bebeu da fonte tradicional do nosso Direito e especializou-se na prática registral que atravessaria a noite dos tempos e que agora se renova pelo seu trabalho diuturno, discreto, incansável.

Somente quem pode se dedicar à lavra dos grandes livros de registro, saberá a beleza e a sublime delicadeza dessa honorável tradição registrária. Afinal, a vida se inicia e termina sob as margens de um grande livro!

Flauzilino é um exemplo para todos nós. Profissional dedicado e respeitado, doutrinador, estudioso, um homem dotado de extraordinário bom-senso e capacidade de julgar retamente. Certamente, emprestou credibilidade e autoridade ao Registro de Imóveis bandeirante, deu-lhe ânimo, alento, esperança. E isto não é pouco.

Nesta longa jornada à frente da ARISP estivemos a maior parte – quase diria: a melhor! – sempre juntos. Apoiei suas ideias e iniciativas, mesmo quando discordava aqui ou ali de um ou de outro ponto marginal. Somos homens de opinião, é verdade, mas, somos soldados de uma boa causa e isto nos bastava para o reate de um relacionamento que no fundo, no fundo, sempre se manteve fiel, criativo e especialmente estimulante para mim.

Dirigindo-me diretamente a você, caro amigo Flau, quero que saiba que me sinto honrado por ter estado ao seu lado, um escudeiro nessa incansável batalha. Aprendi a esperar, a ponderar o tempo exato da ação. Hoje penso que o seu tempo era o tempo dos tempos. Afinal, os frutos descansam na semente que encerra, no silêncio, o mistério da esperança renovada de um ciclo completo de transformação.

Tenho o dever moral de reconhecer e agradecer o seu empenho e dedicação no concerto perene das grandes iniciativas humanas. Coube-nos a tarefa de sustentar a montanha sobre os ombros e levar adiante as mais caras e lídimas tradições de nossa atividade. Mas a você coube a mais nobre e quiçá a mais dolorosa das missões: decidir, às vezes solitariamente, os caminhos a tomar, assumindo, pessoalmente, as responsabilidades inerentes à presidência de uma entidade que, sob sua direção, alçou um alto grau de respeitabilidade no cenário judiciário brasileiro.

Penso, caro Flauzilino, que expresso o sentimento de inúmeros colegas que, de uma maneira ou de outra, foram contemplados com os frutos do seu trabalho. Dou-lhes voz e visibilidade. Traduzo um sentimento que jaz no coração de todos aqueles que honram e dignificam a nossa atividade.

Em coro, queremos dizer: MUITO OBRIGADO por tudo quanto fez por cada um de nós e pelo Registro de Imóveis do Brasil.

D. Luis Díez-Picazo – obituário

SJ IPRA-CINDER , , , , , , , , , ,
Retrato do jurista espanhol Luis Díez-Picazo y Ponce de León.
Retrato de Luis Díez-Picazo y Ponce de León.

Faleceu em Madri, no último dia 31 de outubro, D. Luis Díez-Picazo y Ponce de León, juiz, advogado, magistrado do Tribunal Constitucional, árbitro internacional, mas, acima de tudo, professor.

Foi catedrático de Direito Civil nas Universidades de Santiago de Compostela (1963), Valência (1964) e Autônoma de Madri (1972). Discípulo de Federico de Castro, deu seguimento ao trabalho de renovação do Direito Civil.

Em 1970, com a publicação do primeiro volume de seu livro Fundamentos de Direito Civil, ensaiou a reconstrução das categorias conceituais do Direito de Propriedade a partir da perspectiva que ele mesmo qualificou de “problemática e funcional”.

Esta obra foi sendo repensada e reestruturada pelo autor ao longo dos anos. Em sua última edição, sob o patrocínio do Colégio de Registradores de Espanha, a obra compõe-se de seis volumes.

Jurista de grande curiosidade e cultura, seus escritos não se reduziram ao estrito âmbito do Direito Privado, mas cultivou matérias próprias da Filosofia do Direito, reputadas necessárias para a formação de um jurista, como a tópica e a teoria da argumentação, traduzindo ao castelhano obras de autores importantes (T. Viehweg e Ch. Perelman).

Tudo isso o levou a promover uma “jurisprudência de problemas”.

Muitas de suas reflexões acerca da metodologia do Direito estão condensadas em um excelente livro – Experiências jurídicas e Teoria do Direito.

Juntamente com o professor Antonio Gullón, escreveu o Sistema de Direito Civil, manual universitário que serviu de base para a formação de várias gerações de juristas.

Díez-Picazo dedicou especial atenção à instituição e função do Registro da Propriedade no Tomo II do Fundamentos de Direito Civil Patrimonial (Tomo III da 5ª edição).

A sua vinculação com o Colégio de Registradores de Espanha foi uma constante ao longo de sua vida e até o momento de sua morte presidiu o Conselho da Revista Crítica de Direito Imobiliário.

Dedicou-se também à publicação de estudos sobre as origens da legislação hipotecária em Espanha e foi eleito para pronunciar uma conferência, diante de S. M. o Rei de Espanha, no transcurso do ato comemorativo dos cento e cinquenta anos da Lei Hipotecária espanhola.

Como trabalhador infatigável preparava, no ano de 2014, nova edição de seu livro de 1963 sobre a doutrina dos atos próprios. Para realizar este trabalho, debruçou-se sobre a jurisprudência do TS dos últimos 50 anos.

Na concessão de um doutorado honoris causa, advertiu sobre os perigos que envolvem “os legisladores motorizados que atuam de forma precipitada e, às vezes, sem a devida preparação”.

Fonte: Letter do IPRA-CINDER, 6 de novembro de 2015. Tradução: Sérgio Jacomino.

Bens coletivos e individuais – breves considerações

SJ ABDRI , , , , , , , , , , ,

Ulysses da Silva*

Não é fácil identificar o estágio da evolução da espécie humana em que o homem conscientizou-se da existência de  bens  individuais e coletivos. O que sabemos é que, nos primeiros tempos, contados em muitos milhares de anos, ele vivia em grupos,  deslocava-se de um lugar para outro, dependia da caça e da coleta de frutos para sobreviver em um mundo hostil e ninguém era dono de nada. É possível prever, entretanto, que  já começava a se esboçar em sua  mente a distinção entre bem particular, como a sua lança, e bem comum, como a caverna onde o grupo se abrigava.

O tempo seguiu o seu curso e, por volta de 12.000 anos atrás, uma revolução alterou o destino do homem errante, caçador e coletor, fazendo-o sentir a necessidade de mudar o seu comportamento em relação à natureza. Iniciou, então, o plantio de grãos para alimentação,  a criação de animais úteis e a construção de casas individuais nas proximidades das plantações. Com o progresso da agricultura, logo passou a  perceber, com um pouco mais de clareza, a  diferença entre os seus próprios bens e os da coletividade.

Formaram-se as primeiras aldeias, os estilos de vida mudaram e  as atividades se multiplicaram, levando à competitividade e à disputa por interesses pessoais. As populações aumentaram, os grupos se separaram, as aldeias se transformaram em cidades e ganhou força o nascente conceito de propriedade particular, desconhecido dos povos caçadores e coletores.

Hamurabi. Suméria

Assim foi que, nas primeiras civilizações, particularmente na Suméria,  a posse da terra passou a ser muito importante nos locais onde as pessoas erguiam suas próprias casas e cavavam os  canais de irrigação de seus campos. Cidades como Uruk e Ur, às margens dos Rios Tigre e Eufrates,  frequentemente entravam em guerra, iniciadas, quase sempre, por questões relacionadas com herança e propriedade da terra. Geralmente, os litígios, resultantes de brigas entre famílias, transformavam-se em batalhas entre grupos e evoluíam para guerras entre vilarejos e cidades.

Ao longo do tempo, porém, e graças à invenção da escrita cuneiforme, os sumérios   desenvolveram uma alternativa para solução dos conflitos e os governantes passaram a escrever as suas próprias leis.

Hamurabi, que governou a Babilônia, grande cidade situada ao norte de Uruk e Ur, entre os dois rios, tornou-se o rei mais famoso da época. Ele viveu de 1.810 a 1.750 a.C. e foi o seu código jurídico que transformou e estabilizou a cidade, tornando-a a mais poderosa de toda a Mesopotâmia. Cópia das 282 leis do código de Hamurabi ficava exposta em uma laje de pedra de 2,5 metros de altura, no centro da cidade, onde todos podiam ver. É por tal razão que até hoje a expressão gravado em pedra é utilizada para identificar algo permanente.  Copiadas que foram por outras civilizações, as leis de Hamurabi tornaram-se, em muitas partes do mundo,   a pedra angular da justiça, em virtude dos princípios importantes que contêm.

Estela do Código de Hamurabi, com as leis gravadas em pedra.

Com apoio nas primitivas leis, o direito das coisas, particularmente a propriedade, desenvolveu-se com prevalência do direito individualista. E foi na Idade Média que a  propriedade passou a ser nitidamente individualista, especialmente no Direito Romano.

Restritos ao nosso país e atendo-nos aos bens imóveis, não é necessário recuar tanto para perceber que a posse privada, desdobrada da pública, acabou transformando-se em direito de propriedade, por força da vontade do homem e da legislação vigente. Torna-se visível tal transformação quando analisamos a legislação do século XIX e confrontamos  a Lei 601, de 18 de setembro de 1.850, e o Regulamento 1.318, de 30 de janeiro de 1.854, com a Lei 1.237, de 24 de setembro de 1.864, regulamentada pelo Decreto 3.453, de 26 de abril de 1.865. A primeira criou o registro paroquial da posse e suas transferências, e a segunda instituiu o registro da propriedade imobiliária, embora que fosse apenas para efeito de publicidade.

Outras leis se sucederam e, com a entrada em vigor, em 1.917, do nosso primeiro Código Civil, o direito de propriedade passou a merecer maior atenção, como se vê do disposto no  artigo 524, cujo teor não custa rever:

A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua.

Apesar de assim assegurado, é certo que o direito em apreço há muito deixou de ser absoluto, estando, como efetivamente está, sujeito às limitações impostas pelo Poder Público na legislação vigente, as quais, com o decorrer do tempo, vão se ampliando. Sinais da ampliação dessas limitações são visíveis no Código Civil de 2002. Vejamos, por exemplo, o teor do artigo 1.228:

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

É interessante notar que a expressão direito de usar, gozar e dispor de seus bens, empregada no artigo 524 do Código de 1916, foi substituída, no de 2002, pelos termos faculdade de usar, gozar e dispor da coisa. Não deixa de ser sintomática tal modificação, que vai além da intenção de melhorar a redação do dispositivo legal codificado anteriormente. Acrescenta, aliás, o § 1.º do referido artigo 1.228, sem nenhum precedente no Código anterior, mas confirmando o que já diziam os artigos 5.º, inciso XXIII, número 182, § 2.º, 186 e 225 da Constituição Federal de 1988, que:

O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e evitada a poluição do ar e das águas.

Note-se que o proprietário, no exercício de seu direito, além de subordinado à observância das recomendações vistas, está sujeito a sofrer desapropriação do imóvel também por interesse social, nos termos do § 3.º do citado artigo 1.228.

Bem a propósito, Hely Lopes Meirelles, autor da preciosa obra intitulada Direito Administrativo Brasileiro, ao abordar a intervenção do Poder Público na propriedade, cita, como instrumentos utilizáveis, a desapropriação e a servidão administrativa, além, naturalmente, do direito de preempção ou preferência de que trata o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01, a criação da reserva permanente, a instituição da reserva legal, a servidão florestal e a demarcação de terras indígenas.

Prosseguindo nessa trilha,  não custa recordar o  disposto no artigo 79, também do Código Civil, de acordo com o qual:

São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Logo se vê que, além das edificações ou outras benfeitorias levadas a cabo pelo homem, também a vegetação que cobre o solo, seja nativa ou não, incorpora-se ao imóvel, compreendendo-se, conseqüentemente, na conceituação em apreço, dada pelo legislador. Continuando, o artigo 99 considera como bens públicos, entre outros, aqueles que são de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças, acrescentando o artigo 103 que o uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido.

A inclusão, entre os bens públicos, dos rios, mares e lagos, não impede a  utilização deles por particulares, mas a lei limita-a  aos casos por ela autorizados.  E é justo que assim seja porque, à medida que o tempo passa e o adensamento populacional cresce, a importância da água para a humanidade também aumenta, havendo quem preveja que a próxima guerra poderá ser por ela, diante da escassez que já se nota em várias regiões do mundo. É por tal razão que a sua preservação não pode ser negligenciada. A poluição deve ser evitada, a todo custo, mediante a realização de saneamento básico em todos os pontos dos centros urbanos. Também se faz necessária a adoção de medidas concretas objetivando o reflorestamento ao longo das águas correntes e suas nascentes, dos lagos e reservatórios, a par de efetiva fiscalização que impeça  a proliferação de parcelamentos irregulares e favelas ao longo de suas margens.

Se assim deve ser com as águas, o mesmo podemos dizer quanto ao uso e a preservação das vegetações nativas em imóveis, sejam  de propriedade pública ou privada,  já tidas como de interesse da coletividade, dada a sua importância na preservação dos rios, córregos e lagos, da fauna, da flora, das belezas naturais, do equilíbrio ecológico, e da qualidade do ar que respiramos. Um passo à frente nesse sentido foi dado com a edição do Código Florestal, criado pela Lei   4.771, de 15 de setembro de 1965, modificado pela Lei 7.803, de 18 de julho de 1989 e, também pela Medida Provisória 2.166-67, de 24 de agosto de 2001.

A abordagem desse código nos leva, inicialmente, à reserva legal. Tal como concebida hoje, surgiu com a aludida Lei 4.771, como medida destinada a preservar as florestas e demais formas de vegetação existentes, reconhecidas como de utilidade às terras que revestem, como consta de seu artigo 1.º.

Outra criação do Código Florestal, em seu art. 44-A, foi a servidão florestal, com averbação na matrícula do imóvel gravado, mediante a qual o proprietário rural renuncia, em caráter permanente ou temporário, ao direito de supressão ou exploração da vegetação nativa, localizada fora da reserva legal e da área com vegetação de preservação permanente.

É certo que as florestas e demais formas de vegetação existentes em terras particulares ainda não são definidas como bens públicos, mas já são consideradas de interesse comum a todos os habitantes do país, sujeitando-se às limitações da legislação geral e específica, como consta da Constituição Federal de 1988 e do § 1º do artigo 1.228 do Código Civil.

* Ulysses da Silva é registrador aposentado, autor de diversos livros e artigos especializados.

Expansão molecular dos cartórios: repositórios eletrônicos compartilhados

SJ Registro de Imóveis, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , , , , , , ,

Defendi, no Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em Aracaju, que estamos vivendo uma fase de expansão molecular do sistema registral pátrio. Retomo aqui aquela exposição, agora com mais vagar, para lhe dar corpo de ensaio.

Começo por onde comecei em Sergipe: por McLuhan. O meio, dizia ele, não apenas conduz — traduz e transforma o transmissor, o receptor e a mensagem. Se o meio é a mensagem, então o registro eletrônico não é o velho registro apenas digitalizado. É outra coisa. Ao trocar o papel pelos bits, mudam as razões entre os nossos sentidos, mudam os padrões de interdependência entre as pessoas e, no limite, muda a própria natureza do que registramos. É um erro de perspectiva imaginar que estamos apenas trocando o suporte e conservando intacto o conteúdo.

O registro sempre mudou com o seu meio

Convém lembrar que o registro nunca foi imutável. Ele mutou, ao longo dos séculos, ao sabor dos seus meios de expressão: da manuscrição à tabulação, desta à recidiva descritiva, à mecanografia, à impressão matricial e, enfim, aos bancos de dados. Cada mudança de meio trouxe consigo uma reengenharia silenciosa das ideias registrais.

Dois exemplos históricos bastam para ilustrar como as limitações do meio moldaram os institutos. A perempção da inscrição hipotecária — introduzida na França pelo art. 23 da Lei de 11 de brumário do ano VII e discutida perante o Conselho dos Quinhentos — nasceu de uma deficiência prática do registro hipotecário: ao cabo de muitos anos, a verificação das hipotecas tornava-se tão penosa que já não oferecia segurança à pesquisa do oficial. A reserva de prioridade de 1846 é outra expressão dessas limitações. Institutos que hoje nos parecem naturais foram, na origem, remendos engenhosos para as insuficiências de um determinado suporte. O futuro, como se vê, torna o passado imprevisível.

A atomização: cada cartório, uma ilha

O ponto de partida do nosso presente é o que chamei de atomização dos registros prediais. Cada cartório é uma ilha informacional. Os intercâmbios com o exterior fazem-se por ofício em papel; as informações de eficácia abrangente são replicadas, uma a uma, em cada ilha; o arquivamento faz-se em meio cartáceo; os livros tradicionais são mantidos; a escrituração é híbrida. É um arquipélago que se comunica a remo.

Ora, a tecnologia veio, paulatinamente, lançando pontes entre as ilhas. E aqui está o cerne da tese: não assistimos a uma revolução que arrasa o arquipélago de um golpe, mas a uma expansão molecular — repositórios eletrônicos compartilhados que, célula a célula, vão interligando todos os registradores brasileiros. Exemplos não nos faltam: a central de indisponibilidade de bens, o protocolo remoto, a penhora online, o ofício eletrônico, os indicadores (o BDlight), o georreferenciamento, as notificações, os classificadores (Kollemata) e o SREI webservice. Há, para tudo isso, sólida fundamentação legal — basta lembrar o art. 40 da Lei 11.977/2009, que remete ao regulamento os requisitos das cópias de segurança dos livros escriturados eletronicamente, e os arts. 16 e 18 da Lei 11.419/2006, que já admitem livros e repositórios gerados e armazenados em meio inteiramente eletrônico.

Documentos acessórios e a redundância registral

É desse arquipélago que quero extrair um caso concreto — o mesmo que ventilei em Aracaju. Um dos grandes entraves à agilização dos processos de registro dos contratos de crédito imobiliário (SFI ou SFH) está na profusão de procurações outorgadas aos agentes financeiros, constituindo-os representantes legais. Há um cipoal de procurações e substabelecimentos, de validade variável, de difícil avaliação e apostilamento.

Esses documentos poderiam perfeitamente ser apostilados e depositados num repositório de uso comum, acessível a todos os registradores — mais um repositório eletrônico compartilhado, dotado das funcionalidades que uma boa taxonomia e uma boa indexação poderiam oferecer. Sei que há implicações econômicas e operacionais, especialmente para os notários. Mas penso que há espaço para que eles próprios se reinventem: depositando em repositórios notariais as procurações lavradas em meio eletrônico — ou as tradicionais, lavradas em papel, autenticadas com a aposição de seu sinal digital —, cobrando, naturalmente, pela emissão da certidão eletrônica ou pelo acesso aos dados.

Pensemos: quantas procurações em duplicidade existirão em cada cartório que integra a rede registral? Quantas devoluções são feitas para que os interessados diligenciem a reapresentação desses documentos em cada unidade? Quanto custa a gestão arquivística desse acervo, cartório a cartório? São documentos que se reproduzem como pulgas e se espalham pelas serventias. A redundância custa caro.

E há mais. Se uma procuração já municiou um contrato e se acha arquivada na serventia, por que razão não poderia ser aproveitada por outro registrador? Uma vez arquivada, dela se pode expedir certidão — a lei faculta a expedição de documentos arquivados (art. 194 da LRP). Pode-se, ainda, emprestar prova, aproveitando para a prática de um ato o documento acessório que instruiu outro — há decisões da VRPSP e da própria CGJSP nesse sentido, e eu mesmo já sustentei, com êxito, essa prática.

O reverso da moeda: o perigo do super-registro

Seria leviano, contudo, cantar loas à tecnologia sem lhe apontar as sombras. A mesma força que interliga as ilhas pode, mal conduzida, sufocá-las num super-registro. A “molecularização” traz consigo problemas novos em odres velhos.

Vejo pelo menos cinco riscos que merecem vigília. O primeiro é a superação do registrador natural pela distribuição aleatória dos pedidos — a não-localidade dos bits em atrito com o princípio da territorialidade. O segundo é a tentação do big brother pela aplicação da big data: a promessa sedutora de um oráculo eletrônico que a tudo responde acaba por convocar perguntas que jamais deveríamos fazer. O terceiro é a corregedoria ultrapermanente, a fiscalização maquínica que nunca dorme. O quarto é a culpa in eligendo dos sistemas de gestão eletrônica: de quem é a responsabilidade quando o repositório falha? O quinto — e talvez o mais insidioso — é a sedução e a captura do registro eletrônico pelo mercado, que o corteja como imprescindível, único, insubstituível, ao mesmo tempo que resiste às exigências de privacidade e de forma que são a própria razão de ser do registro.

Sob todas essas questões palpita uma só: centralização ou descentralização? Regulação plenária, tópica, entrópica ou utópica? E aquela pergunta que não quer calar — do registro de imóveis cuidam, ainda, os registradores? A assimetria regulatória ronda a porta: entre o padeiro, o seu frumento e o seu emolumento, é preciso saber quem legisla para quem.

Por um olhar compreensivo da tradição

Não prego o imobilismo. Prego a lucidez. O futuro, visto do passado, é sempre pavoroso ou hilário — e o antídoto para ambos os excessos é um olhar compreensivo da tradição. Não é preciso destruir para edificar um admirável mundo novo.

Termino como terminei em Aracaju, com o Selvagem de Huxley. Diante do conforto que a técnica nos oferece de bandeja, é lícito recusá-lo em nome de coisas mais altas — a liberdade, a verdade, o risco, a bondade. Que a expansão molecular dos cartórios nos traga eficiência sem nos custar a alma do ofício. Mais dia, menos dia, seremos chamados a dar respostas cada vez mais inteligentes — e mais humanas — a essa estrovenga burocrática que teima em se reinventar.

JACOMINO, Sérgio. Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. XLII Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis – Aracaju, 2015.

Notas

[1] Marshall McLuhan, Understanding Media: The Extensions of Man. Cambridge: MIT Press, 1994, p. 90.

[2] Sobre a perempção da inscrição hipotecária: a Lei de 11 de brumário do ano VII (1.º de novembro de 1798) tornou obrigatória a inscrição das hipotecas e consagrou a perempção decenal — a inscrição conserva o seu efeito por dez anos, devendo ser renovada antes do termo, sob pena de caducar. O texto integral das duas leis de brumário acha-se em Hua, Notions élémentaires sur le régime hypothécaire, suivies des deux lois rendues le 11 brumaire an VII, 2.ª ed., 1798 (BnF/Gallica, ark:/12148/bpt6k6534008s), onde se confere a numeração dos artigos (cf. art. 23). Os motivos foram expostos perante o Conselho dos Quinhentos, câmara legislativa do Diretório; entre os oradores que ali conduziram os debates hipotecários figura Crassous. Para o estudo específico da lei e de sua discussão parlamentar, v. Jacques Bouineau, Une limite du droit romain sous la Révolution: la première loi du 11 brumaire an VII sur l’hypothèque. Registre-se, por contraste, que o direito brasileiro herdou a lógica da perempção, mas fixou prazo diverso — trinta anos para a hipoteca convencional (art. 1.485 do Código Civil; art. 238 da LRP).

[3] Lei 11.977/2009, art. 40; Lei 11.419/2006, arts. 16 e 18; Lei 6.015/1973 (LRP), art. 194.

[4] Sobre a prova emprestada, conferir os precedentes da 1.ª VRPSP e da CGJSP já indicados em texto anterior deste blog.

[5] Apresentação “Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis”, feita em Aracaju, no Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil (2015).

RTD – crônica de uma morte anunciada

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Cartaz com a frase 'It's the economy, stupid' aludindo ao fundamento econômico da decisão do STF

O STF decidiu que é desnecessário o registro de alienação fiduciária de veículo automotor em RTD. (ADIs 4.227, 4.333 e o Recurso Extraordinário 611.639, com repercussão geral reconhecida).

A decisão é péssima para os tradicionais “Registros de Direitos” que têm uma trajetória multissecular de publicidade e eficácia de situações jurídicas relativas a bens móveis e imóveis. Os Registros Públicos brasileiros contam com um conjunto doutrinário tradicional muito importante.

No julgamento, o ministro Marco Aurélio entendeu inexistir um conceito constitucional fixo, determinado e estático de registro público. Segundo ele “compete à lei ordinária a regulação das atividades registrais”, abrindo as portas para a criação de registros de segurança jurídica por mera iniciativa legislativa. O art. 236 da CF foi relativizado.

Agora, com base nessa histórica decisão, não faltarão propostas de criação de registros de direitos sobre bens móveis e imóveis. É o vale-tudo registral.

No fundo, o eixo que sustenta a decisão é de caráter econômico. Segundo o relator, deve-se sopesar o custo-benefício da formalidade registral. A transcrição do título nos RTD não representaria, segundo ele, “segurança adicional suficiente ao ato para compensar a burocracia e os ônus impostos às partes sujeitas ao cumprimento da obrigação”.

It’s the economy, stupid!

Não aprendemos esta histórica lição. E é uma aula que nos vem do século XIX, quando juristas deram seu inestimável contributo para a criação de bons sistemas de publicidade registral. Sistemas jurídicos em atenção a necessidades de caráter econômico e social.

Cartoon sobre a morte do RTD por decisão do STF

Perdemo-nos pelo caminho, embrenhamo-nos em intoleráveis discussões formalistas — “andaimaria formalista”, na expressão de Rui Barbosa —, esquecendo-nos, completamente, das necessidades econômicas que se renovam e se transformam em uma sociedade em brusca mutação tecnológica.

Burocracia, ônus, economicidade, comodidade… conceitos que se desprenderam de seu contexto tradicional e foram utilizados pelo ministro com uma abrangência inaudita.

Eficácia em relação a terceiros, segundo ele, não será atributo que decorra “naturalmente” das atividades notariais e registrais. Pode a lei dispor que outros órgãos ou agentes (ou entidades privadas – v.g. art. 63-A da Lei 10.931/2004) promoverão registros de direitos, alcançando os mesmos efeitos de publicidade e eficácia em relação a terceiros.

Façamos um pequeno exercício para perceber o desastre da decisão.

Destaquemos o trecho a seguir e com ele busquemos identificar no cenário jurídico uma instituição que pudesse prestar-se aos fins indicados:

“Como no pacto a tradição é ficta e a posse do bem continua com o devedor, uma política pública adequada recomenda a criação de meios conducentes a alertar eventuais compradores sobre o real proprietário do bem, evitando fraudes, de um lado, e assegurando o direito de oposição da garantia contra todos, de outro”.

Quais são os “meios tradicionais” para informação e advertência de terceiros? Os Registros Públicos, caro Watson!

Essa mesma necessidade foi sentida há mais de um século e a resposta institucional foi a criação de registros públicos, como o Registro de Imóveis e o Registro de Títulos e Documentos.

Por que os cartórios de RTD já não serão utilizados como via tradicional para efetivar a publicidade e eficácia desses contratos de compra e venda com garantia fiduciária?

Responde-nos o ministro: a exigência de registro em serventia extrajudicial acarreta ônus e custos desnecessários ao consumidor, além de não conferir ao ato a publicidade adequada. “Para o leigo, é mais fácil, intuitivo e célere verificar a existência de gravame no próprio certificado do veículo em vez de peregrinar por diferentes cartórios de títulos e documentos ou ir ao cartório de distribuição nos estados que contam com serviço integrado em busca de informações”, destacou o relator.

Em suma: ineficiência, atomização, assimetrias informativas pesaram na decisão do STF.

Trata-se de uma crônica de uma morte anunciada – como já tive ocasião de destacar alhures e com muito pesar.

Não torço contra a própria atividade, mas sou obrigado a concordar que o registro no RTD, como hoje é feito no Brasil, representa um ônus desnecessário e uma burocracia detestável – ao menos na opinião dos usuários e agora do próprio STF, em votação unânime.

Triste. Muito triste.