Ano: 2015

Alienação fiduciária de bem imóvel – quitação mútua obrigatória

SJ Doutrina , , , , , , , , , , , , ,

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Considerações sobre a quitação mútua obrigatória nas operações realizadas fora do âmbito do financiamento imobiliário
Mauro Antônio Rocha [1]

Imagem da poupança e crédito imobiliário.

Da alienação fiduciária em geral.

    A alienação fiduciária em garantia é um instituto jurídico conhecido desde o período clássico do Direito Romano, na figura da fidúcia cum creditore, que foi resgatado pelo Direito Brasileiro em meados do século passado e adaptado para atender às necessidades de uma sociedade de massas ainda incipiente, desordenada e necessitada de agilidade e dinamismo jurídico para seu desenvolvimento.

    Apesar de ignorada pelo código civil de 1916 e ainda sem se afigurar como negócio jurídico contratual típico, a fidúcia sempre esteve presente no direito brasileiro, tendo sido regularmente utilizada como meio de concretização de negócios e garantias.

    Nesse sentido, afirma Silva que deixando de ser negócio jurídico contratual típico, nem por isso ficou entre nós repudiado inteiramente. Filho órfão, e mesmo enjeitado, encontrou todavia abrigo em uma que outra manifestação esporádica. A doutrina o não desconhecia de todo, e os tribunais embora com certa relutância e alguma vacilação entenderam que não seria uma figura contratual contraria ao nosso sistema. [2]

    Não por acaso, a garantia fiduciária surgiu no direito positivo brasileiro em 1965 – coincidentemente e ao mesmo tempo no projeto civilista do Código de Obrigações elaborado por Caio Mário Pereira da Silva e na Lei nº 4.728, proposta de uma nova ordem política para disciplinar os mercados financeiro e de capitais – num contexto de grande desenvolvimento econômico e de garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese) insuficientes para a proteção dos recursos alocados para o financiamento da produção de bens de capital e da aquisição de bens de consumo.

    Dispunha o derrogado artigo 66 da referida lei, que nas obrigações garantidas por alienação fiduciária de bem móvel, o credor tem o domínio da coisa alienada, até a liquidação da dívida garantida. E, concluía, no parágrafo segundo do mesmo artigo, que o instrumento de alienação fiduciária transfere o domínio da coisa alienada, independentemente da sua tradição, continuando o devedor a possuí-la em nome do adquirente, segundo as condições do contrato, e com as responsabilidades de depositário.

    Desde então, com base na interpretação literal da norma, convencionou-se o uso dessa modalidade de garantia real apenas para os bens móveis de consumo e a algumas espécies de recebíveis financeiros.

    Desse entendimento restritivo divergia Silva distinguindo os negócios jurídicos realizados ao amparo da lei especial daquelas outras transações por ela não abrangidas, de modo que, fora do mecanismo de execução regulamentado na Lei especial, a alienação fiduciária pode comportar a coisa imóvel, como a jurisprudência de nossos tribunais já admitia antes da Lei 4.728, admitindo a validade do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, e validando o pactum fiduciae.[3] 

    Da alienação fiduciária de coisa imóvel.

      Se, de fato, nunca houve vedação legal expressa à contratação dessa modalidade de garantia nas transações imobiliárias, a alienação fiduciária de coisa imóvel ingressou no ordenamento jurídico pátrio como uma das garantias admitidas para a realização de operações de financiamento imobiliário em geral[4] por meio da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que detalhou – em capítulo próprio – suas generalidades, características jurídicas, âmbito de aplicação, bem como os procedimentos específicos e adequados de reconhecimento da quitação da dívida pelo fiduciário e da execução extrajudicial no caso de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante.

      Pelo caráter inicial de garantia aceitável no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – e por ter sido regulamentada na mesma lei que criou o sistema, durante algum tempo a aplicação da alienação fiduciária sobre bens imóveis ficou restrita exclusivamente às operações de financiamento imobiliário.

      Foi somente a partir da Lei nº 10.931, em 02 de agosto de 2004, que as outras operações imobiliárias, assim como as obrigações em geral passaram a ser efetivamente garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel. [5]

      Da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997

        A Lei nº 9.514/1997 estabeleceu um procedimento executivo extrajudicial e  específico para a garantia fiduciária, conduzido pelo oficial de registro de imóveis – iniciado com a intimação do fiduciante para purgar a mora no prazo de quinze dias, que, se atendida enseja o convalescimento do contrato nas condições antes convencionadas e que, não atendida motiva a consolidação da propriedade em nome do credor, para posterior venda do imóvel em leilão público com a obrigatória entrega do que sobejar ao devedor ou, não havendo excedente, com a exoneração de responsabilidade pelo pagamento do saldo remanescente, daí decorrendo a mútua quitação do contrato.

        Assim, de um lado a lei permitiu a contratação de alienação fiduciária por qualquer pessoa física ou jurídica – na condição de vendedor, construtor, incorporador, garantidor etc., não sendo privativa das operações ou das entidades integrantes do SFI, de outro lado, estabeleceu procedimentos de execução mais apropriados e adequados ao financiamento imobiliário – atividade privativa e exclusiva das instituições financeiras.

        Das operações realizadas dentro e fora dos sistemas de crédito imobiliário

          Parece evidente que a contratação de mútuo em dinheiro pelo comprador para a aquisição de bem imóvel com a constituição de alienação fiduciária em garantia constitui a atividade privativa de financiamento imobiliário que não se confunde com a aquisição do bem diretamente do vendedor, ainda que para pagamento parcelado do preço e com garantia fiduciária, que configura compra e venda com alienação fiduciária em garantia – indevidamente denominada de autofinanciamento.

          No primeiro caso, o bem jurídico garantido pela alienação fiduciária é a quantia em dinheiro obtida em operação de mútuo financeiro reservado ao pagamento integral e à vista do bem imóvel diretamente ao vendedor. No segundo caso, o bem garantido fiduciariamente é o próprio imóvel adquirido com o compromisso de pagamento parcelado do preço.

          Dessa forma, na transação de mútuo financeiro com garantia fiduciária o objetivo último da norma jurídica é garantir o retorno ao credor do capital aplicado, seja pelo adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, pela venda do bem em leilão ou diretamente quando negativos os leilões, não se vislumbrando na lei autorização para a apropriação do bem pelo credor fiduciário, exceto na hipótese da inexistência de interessado na aquisição e, mesmo nessa situação extrema, normas de fiscalização da atividade financeira impõem prazo máximo de três anos para a exclusão desse ativo do patrimônio da instituição financeira.[6]

          Diferente é a situação na transação de compra e venda com parcelamento do preço e garantia fiduciária. Nesta, o objetivo final da norma jurídica é garantir o adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, na hipótese de inadimplemento pelo devedor, o retorno ao status quo ante, vale dizer, garantir a recuperação da propriedade do bem pelo credor.

          Ocorre que a transação realizada diretamente pelo fornecedor ao consumidor caracteriza relação de consumo, tornando aplicáveis os dispositivos da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 – Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 53, destinado a impedir o enriquecimento sem causa, que dispõe sobre a nulidade de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

          Decorre do referido artigo 53 que, ao menos aparentemente, a lei de proteção ao consumidor desconsidera os obrigatórios e específicos critérios legais de quitação mútua que caracterizam os procedimentos de execução da garantia fiduciária.

          Ao enfrentar o assunto, Chalhub [7] manifestou da seguinte forma:

          Sucede que inúmeras relações de consumo a que se aplica esse princípio têm peculiaridades que distinguem umas das outras e que, portanto, merecem tratamento jurídico e legal coerente com sua peculiar estrutura e função.

          É o caso da Lei nº 9.514/1997, que é lei especial e não é incompatível com a Lei nº 8.078/1990 (CDC), razão pela qual, a despeito de os princípios de proteção ao consumidor se aplicarem aos contratos de alienação fiduciária quando caracterizem relação de consumo, o acertamento de haveres nessa espécie de contrato deve seguir o critério específico estabelecido pelo art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e não o critério genérico previsto no art. 52 do CDC, seja porque o critério da lei especial não conflita com o princípio enunciado naquele dispositivo do CDC, seja porque aquele é o critério próprio para execução de crédito garantido por direito real.

          Em outras palavras: o art. 53 enuncia um princípio geral de nulidade da cláusula que preveja a perda total das quantias pagas pelo devedor inadimplente e o art. 27 da Lei nº 9.514/1997 estabelece critério específico, pelo qual manda o credor devolver ao devedor a quantia que sobrar do leilão, depois de satisfeito o crédito garantido.

          Em que pese o encadeamento lógico do raciocínio desenvolvido pelo autor – e ainda que se possa considerar certo que aos contratos de alienação fiduciária constituídos ao abrigo da Lei nº 9.514/1997 aplicam-se os procedimentos de realização da garantia e quitação do débito nela estabelecidos – outras formas de alienação fiduciária são também contratadas, de forma que a questão central relativa à aplicabilidade da quitação mútua às transações de venda e compra de imóveis fora dos sistemas de financiamento imobiliário permanece pendente de apreciação.

          Não obstante o acima transcrito, afirma Chalhub [8], na mesma obra, que no que tange ao acertamento de conta entre devedor e credor, por efeito da extinção dos contratos de venda a prazo e de alienação fiduciária que caracterizam relação de consumo, o dispositivo do CDC pertinente é o art. 53, que considera nula a cláusula que preveja a perda total das quantias pagas pelo devedor.

          Cabe, neste ponto, fazer uma distinção das transações imobiliárias em relação às normas de proteção ao consumo: (a) as transações realizadas no âmbito dos sistemas de financiamento se caracterizam pelo mútuo em dinheiro, de forma que a extinção da dívida decorre do retorno do capital ao credor – pelo pagamento ou pela alienação do bem oferecido em garantia – não se aplicando, portanto, a obrigação de devolução de valores ao devedor; (b) as transações realizadas fora dos sistemas de financiamento são de compra e venda de bem imóvel e a extinção da dívida decorre da quitação integral do valor parcelado – pelo pagamento, por meio de alienação do bem em leilão, ou pelo retorno da propriedade ao credor e, dessa forma, é aplicável a obrigação de devolução de valores recebidos ao devedor; (c) nas transações de venda e compra realizadas diretamente pelos proprietários (não fornecedores) a extinção da dívida também decorre da quitação integral do quantum parcelado – pelo pagamento ou por meio da alienação do bem oferecido em garantia – não se aplicando a devolução dos valores recebidos.

          Assim, é lícito concluir que as pessoas físicas e jurídicas não integrantes dos sistemas de financiamento imobiliário estão autorizadas a contratar a alienação fiduciária em garantia do parcelamento do preço de venda mas, salvo melhor juízo, nos casos de execução extrajudicial da garantia, além dos procedimentos descritos na Lei nº 9.514/1997 deverão observar os mecanismos de proteção ao consumidor, de maneira a facilitar a retomada do bem e, ao mesmo tempo, garantir ao fiduciante a restituição de parte substancial dos valores pagos durante o contrato, em cumprimento ao disposto no art. 53 da lei consumerista.

          Parece claro, também, que ao promover o acerto de contas fundado no direito do consumidor ficará o credor desobrigado de realizar os leilões previstos na Lei nº 9.514/1997, valendo o termo de quitação mútua como documento suficiente para o cancelamento da garantia fiduciária, consolidando definitivamente a propriedade em nome do credor, desnecessários, portanto, quaisquer outros instrumentos ou documentos.

          Dos outros negócios jurídicos com garantia fiduciária de bem imóvel.

            No outro lado da mesma moeda estão os demais negócios jurídicos contratados com alienação fiduciária de garantia, tais como os empréstimos comerciais, as confissões de dívida etc.

            Aqui, o fiduciante oferece bem imóvel de seu patrimônio em garantia de empréstimo comercial com ou sem destinação específica, de confissão de dívida, renegociação ou consolidação de contratos, entre outras operações, em transações próprias ou em benefício de terceiros, sendo bastante comum que o valor de avaliação do bem onerado seja inferior ou superior ao valor da dívida garantida.

            Também nesses casos, na hipótese de inadimplência e não purgação da mora, o bem imóvel é levado a leilão e vendido pelo maior lance, independentemente do valor da dívida.

            Nesse contexto, por exemplo, se o imóvel objeto da garantia fiduciária tem valor inferior ao da dívida original, será levado a leilão pelo maior lance, uma vez que, ainda que vendido pelo seu real valor de mercado, o montante apurado será inferior ao devido e, neste caso, remanescerá o saldo devedor do contrato, para ser exigido do devedor ou de seus garantes, por meio de execução judicial das demais garantias fidejussórias, se houverem, não se aplicando, evidentemente, a obrigatoriedade de entrega do que sobejar, nem a desoneração do devedor quanto ao saldo devedor remanescente, tampouco o dispositivo de restituição total ou parcial dos valores recebidos, de que trata o código de proteção ao consumidor.

            Nesta hipótese de garantia parcial, quando a garantia fiduciária foi oferecida por terceiro não devedor – e no contrato deverá constar tratar-se de garantia parcial – e ocorrer a arrematação do bem por valor superior ao valor da avaliação, ainda que inferior ao valor total da dívida, o credor estará obrigado a entregar ao fiduciante o que sobejar ao valor revisado do bem, tendo em vista que este é o limite da garantia oferecida. Porém, não se aplicará a regra da desoneração do devedor quanto ao saldo eventualmente remanescente ao apurado em leilão.

            Noutro contexto, se o imóvel objeto da garantia fiduciária tem valor superior ao da dívida, será levado a leilão pelo valor revisado do bem e, se vendido, o valor que exceder à dívida será entregue ao fiduciário que – vale lembrar – poderá ser o devedor ou terceiro fiduciante. Não havendo vencedor do certame, será realizado o segundo leilão para venda pelo valor da dívida, resultando em sério e desproporcional desfalque patrimonial ao fiduciante, suscetível de configurar lance vil e enriquecimento sem causa do credor.

            Em qualquer das hipóteses acima, o terceiro fiduciante poderá efetuar o pagamento da dívida e subrogar-se no crédito em relação ao devedor.

            Conclusões.

              (I). A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das operações realizadas no âmbito dos sistemas de financiamento imobiliário, nem dos seus integrantes;

              (II). No financiamento imobiliário o bem jurídico garantido pela alienação fiduciária é a quantia em dinheiro obtida em operação de mútuo financeiro pelo devedor para pagamento do preço do bem imóvel e o objetivo último da norma é garantir o retorno do capital ao credor, seja pelo adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, pela alienação do bem em leilão ou por venda direta;

              (III). Nas operações realizadas fora dos sistemas de financiamento o bem garantido fiduciariamente é o próprio imóvel adquirido e o objetivo final da norma é garantir o adimplemento tempestivo das condições contratadas ou, extraordinariamente, o retorno ao status quo ante, vale dizer, a recuperação da propriedade do bem pelo credor e o reembolso do valor recebido ao devedor;

              (IV). Às operações contratadas fora dos sistemas de financiamento imobiliário são aplicáveis os procedimentos descritos na Lei nº 9.514/1997 em consonância com outros mecanismos previstos no Código de Proteção ao Consumidor, de maneira a facilitar a retomada do bem pelo fiduciante e, ao mesmo tempo, garantir ao fiduciante a recuperação parcial dos valores pagos;

              (V). Nas operações contratadas fora dos sistemas de financiamento imobiliário a devolução integral ou parcial dos valores recebidos ao devedor, fundado no direito do consumidor e destinado à quitação mútua do contrato, desobriga o credor de realizar os leilões previstos na Lei nº 9.514/1997, valendo o termo de quitação recíproca como documento suficiente para a consolidação definitiva da propriedade e cancelamento da garantia fiduciária;

              (VI). Nas operações de empréstimo com garantia fiduciária, a venda em leilão do bem imóvel avaliado por valor menor do que a dívida original não implicará na desoneração do devedor em relação ao pagamento do saldo devedor remanescente;

              (VII). Nas operações de empréstimo com garantia fiduciária, a venda em leilão do bem imóvel avaliado por valor igual ou superior ao valor da dívida original desobrigará o devedor quanto ao pagamento de eventual saldo devedor remanescente, podendo o terceiro fiduciante, mediante pagamento, subrogar-se na dívida;

              (VIII). Nas operações de empréstimo com garantia fiduciária de bem imóvel, cujo valor de avaliação é inferior ao da dívida original, oferecido em garantia por terceiro não devedor, o valor que sobejar a liquidação proporcional do débito será obrigatoriamente entregue ao terceiro fiduciante pelo credor e não estará o devedor desobrigado quanto ao pagamento de eventual saldo devedor remanescente.

              NOTAS

              [1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.

              [2] Silva, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, 3.ed., pg. 361

              [3] Silva, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, 3.ed., pg. 367

              [4] Lei nº 9.514/1997, art. 17, IV.

              [5] Lei nº 10.931/2004, art. 51.

              [6] Lei 4.595/1964, art. 35.

              [7] Chalhub, Melhin Namen. Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais – Estudos e Pareceres. Rio de Janeiro: Renovar, 2012. p.15

              [8] Idem, p.14

              O Admirável Mundo Novo do Registro Eletrônico

              SJ Ermitanices , , , , , , , , ,
              aldous-huxley

              Convido o leitor a refletir sobre os aspectos relacionados com a transformação de rotinas nos cartórios de registro e logo confesso minha perplexidade em face das profundas mudanças sociais que se adivinham com o impacto de novas tecnologias.

              Encontrei o Velho Ermitânio Prado debruçado sobre um volume amarelado, a lombada gretada de tanto uso. Reconheci-o de longe: era o seu Admirável Mundo Novo, na velha edição dos Livros do Brasil, que ele relê como quem reza um terço de descrença.

              — Escriba, dizem-me que vão de novo agitar o tema do futuro do Registro de Imóveis. — Fechou o livro sobre o indicador, marcando a página. — Pois aqui está o futuro, e tem oitenta anos. Huxley já o escreveu, e nós, tolos, ainda o chamamos de modernidade.

              Concordo com o Velho. Aldous Huxley, autor da minha juventude, dedicou-se a pensar o futuro em que os cidadãos seriam submetidos a uma condição de vil servidão voluntária, transformados em súditos de um Estado desumano e centralizador.

              O romance Admirável mundo novo é, ainda hoje, fonte preciosa para elucubrações de todos os que se propõem a tatear o futuro – um devir que se teme distópico. Huxley anteviu a submissão de indivíduos ao Estado, de modo servil e dócil, facilitada, é claro, por doses cavalares de “soma” e hedonia.

              A ineficácia é o pecado capital contra o capital

              O que eu gostaria de destacar aqui é a ideia, central no livro de Huxley, de que a eficiência do sistema é simplesmente fundamental para entretecer e solidificar a trama social. Diz ele, já em 1946, que “numa era de técnica avançada a ineficácia é pecado contra o Espírito Santo”. E segue:

              Um estado totalitário verdadeiramente ‘eficiente’ será aquele em que o todo-poderoso comitê executivo dos chefes políticos e o seu exército de diretores terá o controle de uma população de escravos que será inútil constranger, pois todos eles terão amor à sua servidão. Fazer que eles a amem, tal será a tarefa, atribuída nos estados totalitários de hoje aos ministérios de propaganda, aos redatores-chefes dos jornais e aos mestres-escolas.[1]

              Hoje submetemo-nos docilmente aos sistemas que nos transformam em dados que movimentam e alimentam a reprodução desse imenso mercado. O velho dr. Ermitânio Prado tem dito que o Registro Imobiliário será apenas um ramal de um grande sistema que nos terá a todos, cristãos e mouros, rendidos à religião da técnica que nos pede, em troca, a individualidade e a nossa liberdade. Noutros termos: o problema central da pós-modernidade consiste em fazer os indivíduos amarem sua servidão. O velho advogado paulistano é inteiramente concorde com as conclusões de Huxley. Mas vai além e introduz na discussão a variável da promiscuidade sexual que, segundo ele, desempenha um papel fundamental no romance. “A degeneração completa dos costumes, sob o pálio da liberdade individual, alimentada pelas drogas, é um elemento essencial para que se dê, de modo eficaz, o controle social.”

              O que Huxley temia não era apenas o controle pelo prazer – o soma, a hedonia, os métodos que adormecem a vontade. Era, antes, o que ele chamou de superorganização: a tendência da técnica a concentrar todo o poder, econômico e político, em mãos cada vez menos numerosas, dissolvendo as pequenas unidades autônomas em que repousa a liberdade. E contra esse destino Huxley evoca o velho ideal de Jefferson – uma sociedade livre feita de uma hierarquia de repúblicas que se autogovernam, da menor à maior, cada uma senhora do que lhe cabe.

              “Estamos de fato distantes do ideal de Jefferson de uma sociedade genuinamente livre composta de uma hierarquia de unidades que se autogovernam: ‘As repúblicas elementares dos distritos, as repúblicas dos condados, as repúblicas estaduais e a República da União, formando uma gradação de autoridades’”.[2]

              É desse mundo de unidades autônomas que a superorganização nos arranca. O Velho lembra que Huxley aponta como o sistema, senhor dos meios de comunicação, modela o que pensamos e sentimos. E reconhece, naquela página, a sorte do nosso ofício.

              — O Registro de Imóveis, escriba, é uma dessas repúblicas elementares de que falava Jefferson: o registrador autônomo, na sua circunscrição, governando o que lhe está ao alcance, próximo do cidadão e respondendo por ele em pessoa. Pois é justamente esta unidade que a superorganização cobiça dissolver – para fazer do cartório um simples ramal de um grande sistema, terminal sem voz de uma central que tudo concentra. O admirável mundo novo dos registros eletrônicos pode não passar de mero slogan de corporações – ou pior: de políticas de instituições financeiras consorciadas com o próprio Estado. E note, escriba: não pela força, nem pela dor. Pela conveniência. Não hão de proibir-nos; hão de fazer-nos amar a servidão da eficiência.

              No prefácio de 1946, Huxley já entrevia que a liberdade sexual cresceria à medida que minguassem as liberdades econômica e política – uma compensação muito bem calculada. Previa cidades onde os divórcios igualariam os casamentos e licenças de casamento expedidas por prazo certo, renováveis “como se passam licenças de cães”. Ao ditador conviria fomentar essa liberdade, ao lado do devaneio químico das drogas, do cinema e do rádio, enfim, das novas tecnologias: tudo a reconciliar o súdito com a servidão que lhe estava destinada.[3]

              O Velho, ao relembrar a obra de Huxley, destaca que o escritor inglês recoloca no centro do romance os dramas da liberdade do homem em face do Estado, evocando, pela boca do selvagem, a tragédia humana – a mesma que Shakespeare já verberara em ecos e suspiros.

              Tornou então a abrir o volume na página que o indicador guardara desde a tarde e leu, quase num sussurro:

              O, wonder!
              How many goodly creatures are there here!
              How beauteous mankind is! O brave new world,
              That has such people in’t![4]

              Notas

              [1] HUXLEY, Aldous. Admirável Mundo Novo. Prefácio do autor (1946). Trad. Mário Henrique Leiria. Lisboa: Livros do Brasil, s.d, p. 15.

              [2] HUXLEY, Aldous. Retorno ao Admirável Mundo Novo. Rio de Janeiro: Biblioteca Azul, 2021, p. 37

              [3] Id. Ib. p. 17.

              [4] Shakespeare, William. A Tempestade. Ato V, Cena I. Trad. Livre: “Ó, maravilha! / Quantas criaturas formosas aqui estão! / Quão bela é a humanidade! Ó admirável mundo novo, / Que possui tais pessoas nele”.

              Protesto e os piratas da informação

              SJ Cartórios , , , , , , , , , , , , , , ,

              Ou como ganhar (ou perder) a guerra da comunicação.

              A pirataria no acesso a dados de caráter pessoal e o oceano da informação
              A pirataria no acesso a dados de caráter pessoal e o oceano da informação

              A FSP de hoje (9/10, A16) publica nota intitulada “Mudança em lei em SP pode afetar cadastro de devedores”, com destaque para a fala do diretor de uma dessas empresas.

              O tema da reportagem é a obrigatoriedade, por lei (Lei Estadual 15.659/2015), do envio de carta com AR para incluir o inadimplente no cadastro de devedores.

              A matéria é tendenciosa. Não ouviu os protestadores. Há uma minúscula citação da “Proteste“, para quem “o consumidor não pode ser penalizado com a inclusão de seus dados em cadastros de inadimplentes”. Nada mais correto.

              O superintendente de uma dessas empresas diz candidamente à reportagem que a “lei acaba estimulando o credor a ir protestar no cartório, quando a AR não for assinada. Só que o consumidor, mesmo depois que quitar a dívida, terá de ir pessoalmente ao cartório, tirar seu nome do protesto e pagar taxas para isso”.

              O argumento é cínico. Vejamos. Ao credor interessa o protesto, afinal ele não paga pela inadimplência. O devedor sabe que deve pagar – e pagará para ver o seu nome livre das correntes representadas pelos sistemas de informação privada. Em relação ao protesto, pode promover o cancelamento sem maiores burocracias pagando tão-somente o que a própria lei diz que deve pagar. Nem mais, nem menos. É cediço que todas as taxas cobradas pelo cancelamento de protesto são definidas em lei – ao contrário das empresas de informação privilegiada, que cobram por todo e qualquer acesso a informações de caráter pessoal.

              O sistema de crédito se torna mais e mais transparente na medida em que o acesso a dados que revelam a situação pessoal-patrimonial se dê de modo direto, sem intermediários, consultando-se, gratuitamente, por exemplo, a Central de Informação de Protesto.  Para se ter uma ideia, no dia de hoje a Central já prestou mais de 170 milhões de informações inteiramente gratuitas.

              O protesto é o veículo natural e a garantia constitucional para proteção dos interesses envolvidos – de devedores e de credores. A intermediação de um órgão do Judiciário (órgãos da fé pública – art. 103-B EC 45/2004) dá transparência e segurança a todos os envolvidos.

              Alguém lucra quando sou o produto

              Penso que os protestadores deveriam contra-argumentar e buscar espaço na grande imprensa para mostrar que o nocivo, o verdadeiramente pernicioso aos interesses do consumidor e do cidadão, é cair nas malhas de empresas privadas de informação que os transformam em produtos (informação) – mesmo quando já deixou o estado de insolvência.

              Seria interessante que cada cidadão pudesse receber uma contrapartida econômica toda vez que o seu nome e a sua situação jurídico-pessoal ou patrimonial fosse revelada por essas empresas privadas de informação privilegiada. Afinal, elas lucram com a publicização de atributos relacionados com a pessoa física ou jurídica, transformada em signos (avatares) nesses bancos de dados.

              A pessoa, e seus atributos — os mais variados –, são o objeto da mercância nesse ambiente de transações eletrônicas. Se alguém ganha com as informações associadas ao meu número de CPF ou CNPJ eu devo participar dessas vantagens. Ou não? Afinal, o avatar de cada cidadão, criado, mantido e atualizado por complexos processos eletrônicos, podem proporcionar informações preciosas, obtidas por meio de sistemas tecnológicos de big data. 

              É a sociedade da transparência e do mercado líquido.

              Essas empresas (não por acaso, sempre as mesmas e alguma presidida por ex agente governamental) buscam deslegitimar o protesto para açambarcar, com suas bocarras insaciáveis, nacos de atribuições que dizem respeito à tutela de interesses privados e de proteção à privacidade, malferindo os direitos dos cidadãos.

              Ataque de piratas no mar.

              Seria interessante que se fizesse um estudo que comprovasse que, além da garantia dos interesses dos consumidores e dos cidadãos comuns, o protesto (que é gratuito em São Paulo) é o veículo mais idôneo, seguro e barato para comprovar a situação de inadimplência. Trata-se de um serviço público que conta, ademais, com eficiente e rigoroso controle e fiscalização pelo Poder Judiciário.

              É uma guerra suja

              A batalha agora ocorre no âmbito federal. Depois de questionar a constitucionalidade da lei estadual por usurpação de competência da União (ADIN 2044447-20.2015.8.26.000) as entidades interessadas em explorar esse mercado milionário levaram o tema ao STF (ADIs nº 5224, 5252 e 5273). Pelo número de amicus curiae admitidos nas ações vê-se como o tema abala interesses muito preciosos. Do meu ponto de vista, nenhum deles coincidente com os interesses dos consumidores. Aguardemos o pronunciamento da corte.

              Enfim, alguém, em sã consciência, apostaria na custódia de seus dados de caráter pessoal a empresas privadas cujo controle escapa à fiscalização direta e permanente dos órgãos do Judiciário?

              Veja a matéria aqui: http://goo.gl/OIBceL

              História da publicidade registral – Ermitânio e a pseudodoxia epidemica

              SJ Cartórios, Ermitanices , , , , , , , , , , ,
              Gallus ophiomorphos (Galo Ofiomorfo / Galo com cauda de serpente). A imagem ilustra uma criatura híbrida, semelhante a uma basilisco ou cocatriz (um galo com cauda de serpente). O texto em latim na imagem indica que a criatura teria sido vista nos jardins de Francisco I de Médici, o Grão-Duque da Toscana ("Florentiae in horto Magni Ducis Hetruriae Francisci..."). Autor: Ulisse Aldrovandi

              PÍLULAS DE HISTÓRIA DA PUBLICIDADE.

              Tornou-se um prazeroso hábito a visita que faço todas as quintas-feiras ao advogado paulistano, entomólogo e especialista em direito revogado, Prof. Dr. Ermitânio Prado.

              O velho sofre da gota. Vive só, constelado de alfarrábios e de uma admirável coleção de vinis da Deutsche Grammophon e da EMI. Sempre à tardinha, encerrado o expediente do Cartório, vou ao seu espaçoso apartamento na Avenida São Luís para apreciar óperas de Wagner, suportar suas perorações e participar de seus aborrecimentos.

              Desta feita encontrei-o debruçado sobre a velha secretária. Ao fundo, desenrola-se o drama de Tristan und Isolde, na voz de Kirsten Flagstad regida por Wilhelm Furtwängler.

              Deito um olhar atento para a peça – uma escrivaninha de toque feminino, estilo bonheur-du-jour, com decoração floral e pequenas peças de porcelana de Sèvres. Diz que a adquiriu de um casal belga que retornou à Europa na década de 70 por não suportar a crescente fealdade paulistana.

              O Velho Leão estava entretido e nem se deu conta quando me acomodei no amplo sofá recoberto de uma manta safira ornada com pequenas flores-de-lis.

              Aguardo o que me parece ser uma eternidade. Quando já me inquietava, levanta suavemente o rosto e diz, em tom gravoso: “nesta época sinistra, tempos em que pontificam as nulidades e grassa uma ignorância epidêmica, é preciso refugiar-se na penumbra e descer novamente às catacumbas. Mais do que nunca é preciso preservar o verdadeiro conhecimento, livre da profanação bruta e do mau gosto republicano e democrático”.

              De Die Natali, Censorino. Trata-se da segunda edição revisada (Editio Altera) com anotações e revisão de texto feitas pelo estudioso Johann Sigismund Gruber (D. Joannis Sigismundi Gruber).
              De die natali

              O Velho é monarquista e diz que se dedicou na última semana a ler “umas tantas páginas latinas” para compensar a aridez do meio e aliviar as dores de artrite. A semana iluminou-se, diz num sussurro, “com a leitura de um opúsculo, joia extraordinária da cultura humana, fruto da inteligência de um gramático latino,  Censorinus”. 

              Folheia delicadamente uma edição de 1810 – De die natali, anotado por D. Joannis Sigismundi Gruber.

              Lembrei-me que Censorinus é o nome de uma cratera lunar localizada na costa sudeste do Mar Tranquilitatis. Quis demonstrar meus parcos conhecimentos astronômicos, mas fui interrompido em plena alunagem…

              – Registrador, vivemos o climatério registral, diz, depositando delicadamente o opúsculo sobre a mesa. “Difficillimum climactera!”. Suspira, desolado, o olhar perdido no branco da parede desbotada.

              Aponta para um pequeno livro de folhas emassadas e diz que também lavra um pequeno livro – pseudodoxia epidemica – para acolher a “verba rude feita nonadas n´água chilra da nata judiciária”.

              Suas aliterações são aborrecidas – faço notar. Mas ele não se detém. Disse-me que “a primeira causa de erros ordinários é a enfermidade comum da natureza humana”, parafraseando Sir Thomas Browne que o inspira na redação de seu particular enquiry e de quem furtou o título. Não me revela a causa primordial que se acha na base da “enfermidade comum da natureza humana”… Nem lhe perguntei, por óbvio.

              Apressava-me para voltar para casa. À tarde a cidade se enerva e enfurece em ruas coalhadas de pivetes, carros e gente estúpida que vai apressada. Antes de me retirar, o Velho deposita na parte externa da minha Billingham um maço de papel timbrado onde pude ler algo na sua letrinha miúda e caprichada. Diz que são pequenas nótulas em resposta a ilustre jurista, para quem o Registro de Imóveis brasileiro é expressão de uma anacrônica “herança lusitana”.

              À porta ainda diz: “O jurista é um homem culto e sério. Cumpriu seu magister artium nos Estados Unidos, como convém a todo jurista moderno. Certamente saberá o que diz e modera os efeitos de seus pronunciamentos com objetivos muito bem calculados. Alguma resposta talvez calhe tão somente para idiotas, que miram o dedo toda vez que o sábio aponta à lua”.

              Em casa, pus-me a ler o texto e julguei que gostassem de conhecer um pouco do pensamento do velho Leão do Jockey. Apus asteriscos [*] para indicar o que me pareceu ser a fonte direta de suas informações.

              Espero não errar nesses parvos apontamentos.

              Registros de segurança jurídica – uma invenção genial

              Não é preciso prospectar os alfarrábios lusitanos para topar com o germe do registro imobiliário brasileiro. Não, caro amanuense, não! Será um erro palmar imaginar que em Coimbra se coarcta o fio condutor que animaria o sistema registral pátrio. O gênio de Nabuco buscou saciar-se em outras paragens. Não vem ao caso agora apontar as fontes do direito hipotecário nacional.

              Contudo, é possível pinçar, aqui e acolá, elementos de história que permitem formar um quadro representativo de suas origens.

              Façamos uma parada em Parma, ainda no século XVI.

              Uberto Gambara (1489–1549).
              Ubertus de Gambara

              Por meio de um decreto datado de 28 de janeiro de 1544, baixado pelo Cardeal da Gallia Cispadana*, Uberto Gambara, ordenou-se o registro de certos atos e negócios jurídicos (doações) num ofício público.

              Conforme se colhe do Arquivo Histórico de Parma [1] foi instituído, naquela comuna, uma espécie de ofício de registro para os atos de doação. A falta da formalidade do registro acarretava a nulidade do próprio ato, considerado ineficaz em face de terceiros. Vejamos a redação tal e qual ser acha no Arquivo Histórico.

              Il decreto stabiliva infatti che tutte le donazioni tra vivi o a causa di morte, nonché tutti i contratti nei quali il possesso della cosa donata rimanesse presso l’alienante e tutti quelli tra marito e moglie o tra genitori e figli dovessero venire, nel caso che l’oggetto del contratto oltrepassasse le cinquanta lire imp., notificate da uno de contraenti ad uno dei cancellarii del Comune di Parma. E tale formalitá, la cui mancanza causava la nullità dell’atto di fronte ai terzi, non nei rapporti tra le parti”

              L’obbligo della notificazione spettava ai contraenti, ma il decreto ingiungeva anche al notaio redattore dell’atto di avvisare le parti di questa loro obbligazione

              A inscrição se fazia com base em nótula, na qual se indicava a data da celebração, objeto do contrato ou do ato, sujeitos envolvidos e o tabelião que lavrara a escritura. A nota deveria ser inscrita nos registros públicos da Comuna.

              Segundo Pugliatti [**], não se permitia que as transações permanecessem sub occulto velamine, isto é, acobertadas por um véu de segredo. O objetivo era assim indicado:

              ut omnibus innotesceret quando possidens vel detinens bona immobilia ea detineat suo nomine vel alieno et ne quis sub occulto velamine possit decipi.

              Parma haveria de proporcionar uma outra bela página na história da publicidade registral. Segue o mesmo Pugliatti [op. cit.] em sua extraordinária obra:

              O duque Filipe de Bourbon, pelo Decreto de 26 de agosto de 1757, anexo ao édito de 17 de dezembro do mesmo ano e confirmado pelo de 21 de março de 1758, por inspiração de Du Tillot, institui um sistema publicitário mais completo e rigoroso, constituindo arquivos especiais, nos quais eram conservados os registros públicos: nestes, eram inscritos os contratos, e todas as pessoas, com facilidade, e sem ônus, podiam tomar conhecimento da situação dos patrimônios alheios e evitar, assim, os males do engano e da fraude.

              Entre nós, o grande registrador brasileiro, Lysippo Garcia, em sua conhecida obra, registrava, com rigor e precisão, a importância histórica dos registros de direitos de Parma:

              Em Parma, por um Decreto do Cardeal da Gallia Cispadana, Umberto da Gambara, de 28.01.1544 (Decretum Gambaranum), se determinou que todas as doações, quer inter vivos quer mortis causa, as confissões de dote entre marido e mulher, durante o casamento, as obrigações derivadas de depósito ou mútuo, as vendas ou alienações de imóveis, em que o alienante ficasse de posse da coisa alienada; as vendas e alienações de qualquer natureza, entre marido e mulher, pais e filhos, ainda seguida de tradição, cujo valor excedesse de 50 liras imperiais, deviam ser registradas nos livros da Comuna e publicadas in concilio generali tum proxima fiendo. O fim, como no Decreto se dizia, era a garantia de terceiros, pois que, só em relação a estes, é que não tinha eficácia o contrato não registrado, produzindo, no entanto, todos os seus efeitos, desde que não houvesse prejuízo de terceiros.

              Volto, em outra oportunidade, para lhes oferecer elementos para reflexão e afastar, tanto quanto possível, a nuvem de equívocos que obnubila a consciência do jurista moderno e dificulta o seu discernimento.

              [1] Archivio Storico per le Provincie Parmensi. Nuova serie. Vol. VIII, Parma: Deputazione Di Storia Patria, 1908, p. 90 et seq. Voce: La dote romana.

              Comentários

              * Gallia Cispadana. Gália Cisalpina ou Citerior (Gallia Cisalpina, “aquém dos Alpes”, em latim) era o nome dado pela geografia romana ao território compreendido entre os Apeninos e os Alpes, na planície do rio Pó – i.e., o norte da atual República Italiana.

              ** PUGLIATTI. Salvatore. La trascrizione. La pubblicità in generali. Milano: Dott. A. Giuffrè ed. 1957. p. 135, n. 55

              Lucro imobiliário – alienação de bens imóveis e direitos reais

              SJ News ,

              NOTAS DE ATUALIZAÇÃO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS E DIREITOS REAIS.
              Mauro Antônio Rocha [1]

              tax_deduction

              1. A alienação de imóveis e outros direitos reais imobiliários que compõem o patrimônio da pessoa física pode gerar ganho de capital que estará sujeito à tributação do imposto sobre a renda – a que se convencionou chamar de imposto sobre o lucro imobiliário.

              Recentemente, por meio da Medida Provisória nº 692/2015, a alíquota única de 15% (quinze por cento), que continua vigente até 31 de dezembro de 2015, foi alterada para o escalonamento da tributação por faixas de ganho obtido pelo contribuinte, passando a viger, a partir de 1º de janeiro de 2016, da seguinte forma:

              AlíquotasFaixas de Ganho de Capital
              15%Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
              20%Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
              25%Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
              30%Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

              É importante ressaltar que além da venda, considera-se alienação para os efeitos legais a permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

              Restam, portanto, pouco mais de três meses para a conclusão dos negócios jurídicos em andamento, bem como a efetivação das transmissões de bens ou direitos imobiliários – onerosas ou gratuitas – por conta de ajustes societários, sucessórios ou resultantes de ação de planejamento fiscal sem a incidência das novas alíquotas que, no limite, poderão dobrar o montante do imposto devido.

              Parece-nos conveniente, portanto, atualizar as informações a respeito da apuração do custo de aquisição e do valor de alienação do bem ou direito, de forma a possibilitar o integral aproveitamento das reduções e isenções autorizadas na lei e mitigação de sua incidência pelos contribuintes.

              Inicialmente, cabe ressaltar que algumas transações que resultam na alienação de bens imóveis estão excluídas do campo de incidência do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores.

              Está isento de tributação o lucro imobiliário auferido:

              Na alienação de qualquer imóvel que tenha sido alienado por valor não superior a R$ 35.000,00.
              Na alienação do único imóvel de titularidade do contribuinte, possuído individualmente, em condomínio ou comunhão e que tenha sido alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.
              Na alienação de imóvel residencial, de contribuinte pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira outro imóvel residencial com o produto da venda, no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato.

              Quanto às duas últimas isenções acima, o contribuinte deve observar a que o benefício poderá ser usufruído apenas uma vez a cada cinco anos.

              Com relação à utilização dos recursos auferidos com a alienação na compra de um novo imóvel residencial, é importante saber que a inobservância – deliberada ou não – da condição relativa à isenção, importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

              Também a alienação de qualquer imóvel que tenha sido adquirido até 1969 estará excluída do campo de incidência do imposto o ganho de capital auferido por ter base de cálculo reduzida em 100% (cem por cento), conforme aplicação da tabela inserida no item 2.2.3 

              1. Apuração do lucro imobiliário

              O lucro imobiliário – ou ganho de capital tributável – é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel apurados da forma abaixo descrita. 

              2.1    Valor de alienação. 

              O valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos e, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro será o valor de mercado do bem e na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio o valor efetivamente recebido do qual poderá ser descontado o montante pago à título de honorários ou comissão de corretagem devidamente comprovada, desde que, evidentemente, o pagamento tenha sido efetuado pelo vendedor.

              Na transmissão onde não há pagamento efetivo, o valor de alienação será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição. 

              2.2    Custo de aquisição.

              O custo de aquisição do bem ou direito imobiliário alienado é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual do imposto de renda do exercício fiscal da efetiva alienação.

              Cabe relembrar, para melhor compreensão, que os bens que compõem o patrimônio da pessoa física estão registrados na declaração de bens (art. 798 do Decreto 3.000/99) – integrante da declaração de rendimentos e ajuste – pelos valores de aquisição em reais, sem qualquer tipo de atualização monetária desde a declaração de rendimentos do ano base 1995, correspondente ao exercício fiscal de 1996, o que provocará evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, capaz de gerar ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.

              Assim, o valor de aquisição registrado na declaração de imposto de renda do presente exercício fiscal corresponderá ao valor histórico de compra, atualizado da seguinte forma:

              Bem adquirido até 31/12/1991O valor histórico foi trazido a valor de mercado na declaração do exercício de 1992 – ano calendário 1991 – e depois atualizado monetariamente até 1º/01/1996.
              Bem adquirido

              entre  1º/01/1992

              a 31/12/1995

              		O valor histórico foi convertido em reais e atualizado monetariamente até 1º/01/1996, com os índices constantes da ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa à Instrução Normativa SRF nº 84/2001.
              Bem adquirido

              após 1º/01/1996

              		O valor histórico de compra não sofreu nenhuma atualização monetária.

              Aos valores apurados na forma acima foram acrescidos – em cada ano calendário – diretamente nas declarações de imposto de renda dos respectivos exercícios fiscais – os dispêndios com a construção, ampliação, reforma, pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual, não cabendo, senão por meio de declarações retificadoras, fazê-lo acumuladamente quando da alienação.

              Dessa forma, somente os gastos e despesas incorridos no próprio ano base da alienação é que poderão ser acrescidos ao valor informado na declaração de imposto de renda do exercício fiscal.

              2.3    Lucro imobiliário.

              A diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição é considerada ganho de capital tributável pelo imposto de renda à título de lucro imobiliário.

              • Fatores de redução do lucro imobiliário apurado.

              O ganho de capital – lucro imobiliário – que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, poderá ser ajustado pela aplicação dos seguintes fatores de redução admitidos pela legislação vigente:

              • Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á ao ganho de capital apurado fator de redução de 0,60% para cada mês ou fração decorrido entre a data da aquisição e o mês de novembro/2005, sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte;
              • Na alienação realizada por pessoa física residente no país, o ganho de capital que constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda será ajustado pela aplicação da redução correspondente a 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação;
              • Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual fixo de redução sobre o ganho de capital apurado na forma acima, correspondente a 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:
              Ano de aquisiçãoRedução %Ano de aquisiçãoRedução %
              Até 1969100197950
              197095198045
              197190198140
              197285198235
              197380198330
              197475198425
              197570198520
              197665198615
              197760198710
              19785519885

               

              1. Alíquotas

              Sobre o lucro imobiliário apurado na forma retro descrita aplicam-se as alíquotas fixadas na legislação de regência, da seguinte forma:

              Até o dia 31 de dezembro de 2015:

              AlíquotaFaixa de Ganho de Capital
              15%Sobre o total lucro imobiliário – ganho de capital – apurado na forma acima.

              A partir de 1º de janeiro de 2016:

              AlíquotasFaixas de Ganho de Capital
              15%Sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00.
              20%Sobre a parcela dos ganhos maior que R$ 1.000.000,00 que não exceder R$ 5.000.000,00.
              25%Sobre a parcela maior que R$ 5.000.000,00 que não exceder R$ 20.000.000,00
              30%Sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00

              3.3    Prazos e formas de recolhimento.

              O montante do imposto deve ser apurado no próprio mês em que foi auferido o ganho de capital, de forma definitiva, ou seja, não integrará a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

              1. Como calcular e declarar o imposto devido. 

              As informações acima servirão para o planejamento tributário da alienação do bem ou direito, assim como, para uma estimativa do tributo a ser desembolsado em função da transação a ser realizada.

              Para o cálculo efetivo e exato do imposto devido na transação imobiliária, a Secretaria da Receita Federal disponibiliza um meio eletrônico para calcular, declarar e emitir o DARF para pagamento do imposto apurado.

              O programa pode ser acessado e baixado no seguinte endereço eletrônico da SRF:

              http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2015/Gcapital/programaGC2015win.htm

              6       Legislação aplicável.

              A tributação do ganho de capital auferido pela pessoa física na alienação de bens e direitos está regulada pelo Decreto nº 3.000/99 – arts. 117 a 142, com as alterações introduzidas pelas Leis nº 7.713/88, 7.766/89, 8.134/90, 8.218/91, 8.383/91, 8.981/95, 9.249/95, 9.250/95, 9.393/96, 9.430/96, 9.532/97, além das Instruções Normativas SRF nº 84/2001 e 599/2005.

              [1] Advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.