Publicidade registral

Sistemas Registrais e a sua Diversidade – Mónica Jardim

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Mónica Jardim em São Paulo
Mónica Jardim em São Paulo

Entrevistei a professora doutora Mónica Jardim às vésperas da palestra online que ministrará na quarta-feira, 20 de maio de 2020, às 14 horas, no canal do Programa de Pós-Graduação em Direito da Universidade de Marília (PPGD – Unimar). Confira abaixo as inteligentes respostas às perguntas formuladas pelo IRIB.

Amanhã (20.05), às 14 horas no horário de Brasília, a professora doutora em Direito Civil da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, em Portugal, Mónica Jardim, vai proferir a palestra online “Sistemas Registrais e a sua Diversidade”, no canal do YouTube do Programa de Pós-Graduação em Direito da Universidade de Marília (PPGD – Unimar). Participarão como debatedores a professora-doutora, Mariana Ribeiro Santiago, o professor-doutor Elias Marques de Medeiros Neto e o professor-doutor Ivan Jacopetti do Lago.  

O evento, organizado pelo coordenador do curso de mestrado e doutorado em direito da Unimar e editor da Revista Argumentum, professor doutor Jonathan Barros Vita, é oferecido pelo Programa de Direito da Unimar, em uma parceria com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), a Escola Superior de Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-ESA), o Laboratório do Núcleo de Estudos Avançados do SREI (NEAR-lab) e o Instituto Internacional de Direito (IID).

Confira a entrevista do IRIB com a acadêmica, que apresenta, de forma introdutória, os assuntos que serão abordados na palestra e precede a palestra que a doutora desenvolverá com os debatedores:

IRIB – Em que sentido se pode conceber o sistema registral para além da sua missão basal – que é a publicidade das situações jurídico-reais?

Mónica Jardim – Do ponto de vista do direito a constituir, segundo o meu entendimento, o registro predial pode e deve, de fato, passar a publicitar, embora com efeito meramente enunciativo, outras realidades jurídicas relacionadas com os prédios – que são o seu objeto -, assumindo-se, assim, como fonte privilegiada de informação para os intervenientes no tráfico jurídico.

Assim, por exemplo, o arrendamento, em virtude da regra emptio non tollit locatum, devia estar sempre sujeito a registro enunciativo, independentemente da sua duração. O mesmo se pode afirmar a propósito das preferências legais que são eficazes erga omnes independentemente de registro.

Por fim, embora ainda a título de exemplo, deveria ser consagrada uma cláusula legal de registrabilidade de quaisquer restrições de utilidade pública. Pois, como é evidente, o impacto e limitação que tais restrições representam para a utilidade econômica do prédio ou para a sua capacidade de gerar riqueza está longe de ser irrelevante para um futuro adquirente. 

Por outro lado, no que diz respeito à descrição predial constante do registro, na nossa perspectiva, ela deveria ser bem mais completa, de modo a dar conta das reais qualidades da coisa que é o objeto do direito real. Designadamente, a descrição predial deveria integrar a informação cadastral do imóvel, a utilização possível do solo tendo em conta o direito urbanístico, o fato de o prédio estar integrado numa área de reserva agrícola, ecológica, ambiental, paisagística, contaminada, etc.

De fato, entendemos que se o registo prestasse este tipo de informação cumpriria mais assertivamente o seu fim que é, como se sabe, garantir a segurança do tráfico jurídico

IRIB – A sociedade de informação exige do sistema registral respostas a demandas como interconexão de bases de informação – cadastrais, ambientais, urbanísticas, sociais – para dar maior eficiência, modicidade e agilidade às transações econômicas. Como o sistema registral pode interoperar com vários sistemas? Quais os riscos e vantagens?

Mónica Jardim – Em Portugal tem-se pretendido implementar um sistema de informação predial única, com harmonização das informações da competência de diversas entidades (Registro Predial, Cadastro, Autoridade Tributária, etc.). Em consequência, pretende-se introduzir o NIP (Número de Identificação Predial).

É claro que, como já resulta da pergunta, tal ação reduziria assimetrias de informação entre os intervenientes no tráfico jurídico, conduziria à redução de custos e, em geral, garantiria maior agilidade às transações econômicas.

Mas, como é evidente, tal sistema exigirá uma coordenação pesada entre as diversas entidades envolvidas e apenas deverá ser implementado estando garantida a complementaridade das diversas entidades. De fato, é na complementaridade – que garanta e aproveite o que há de essencial e de distinto entre cada Entidade – que deve ser pensada e gizada a interligação. 

Acresce que será imprescindível preservar o âmbito e finalidade de cada uma das informações a articular, bem como dos efeitos jurídicos que a lei reconhece a cada uma delas.

IRIB – Ao integrar-se em bases conexas, há sempre o risco de vulneração de dados de carácter pessoal, que se acham depositados nos registros públicos. Como conciliar os princípios da publicidade e privacidade?

Mónica Jardim – Na prática, a questão levanta problemas graves.

Teoricamente, tais princípios têm de ser conciliados, respeitando os princípios da finalidade e da proporcionalidade que presidem ao tratamento dos dados pessoais e que inspiram e suportam a Lei de Proteção de Dados.

Recordamos que, de acordo com o princípio da finalidade, a legitimidade da recolha dos dados pessoais está subordinada a uma finalidade previamente definida, explícita e constitucionalmente legítima.  Já o princípio da proporcionalidade impõe que o tratamento de dados pessoais se guie por critérios de adequação, pertinência e necessidade relativamente àquela finalidade específica.

IRIB – Em muitos países ocorre o fenômeno de assimilação de funções típicas do Estado (como a atribuição ou adjudicação de direitos de propriedade) por empresas do mercado. Como a Sra. vê esse fenômeno? A privatização registral pode ser um fator de desenvolvimento?

Mónica Jardim – A privatização registral não pode ser um fator de desenvolvimento.

Passo a explicar: o Direito de Propriedade e restantes direitos reais não são conferidos pela natureza, são, isso sim, resultado da iniciativa social e, normalmente, Estadual. Por isso, pode-se afirmar que não há propriedade privada sem Estado.

De fato, os direitos reais não são outra coisa do que convenções sociais respaldadas ou apoiadas pelo Estado – por meio da Lei – que permitem adjudicar com carácter exclusivo e excludente os benefícios efetivos ou potencialmente gerados ou geráveis pelo recurso sobre o qual recai o direito.

O respaldo ou suporte do Estado significa que este se compromete a usar da sua força coercitiva caso os direitos reais sejam perturbados ou, de outro modo, o reconhecimento do direito de propriedade privada e de outros direitos reais, livremente transmissíveis, significa um compromisso efetivo por parte do Estado na defesa de tais direitos.

Portanto, é inegável que os direitos reais são função do Estado. Ora, o registro predial é a Instituição que tem como finalidade dar publicidade oficial aos direitos reais que têm por objeto imóveis.

Portanto, o assento registral é a declaração por parte do Estado de que a titularidade de um direito, sobre uma coisa, pertence a uma pessoa, com exclusão das restantes e que o Estado assim o reconhece e se compromete ao uso da sua força coercitiva perante qualquer um que perturbe o seu exercício.

Mas, ao mesmo tempo, por meio dos assentos registrais e do Registro Predial no seu todo, o Estado acaba por evitar o recurso à sua força coercitiva, pois o Registro gera segurança jurídica preventiva, evitando pleitos e conflitos.

Assim, em resumo, pode afirmar-se que o Registro Predial assegura, de forma definitiva, o direito à propriedade privada e à sua transmissão, bem como, constitui suporte indispensável às políticas de habitação e urbanismo, ambiente e qualidade de vida e ordenamento.

Acresce que, quando se tem consciência da segurança jurídica preventiva gerada pelo Registro Predial, não há como negar a importância do Registro no desenvolvimento socioeconômico de um país, sobretudo em face da atual aceleração da vida econômica mundial.

Em face do exposto, não tenho dúvidas em reafirmar que o exercício das funções registrais apenas deve competir ao Estado, não a entidades privadas! Designadamente, é preciso impedir a disseminação de “registros ficção” a cargo de instituições financeiras.

O Mortgage Electronic Registration System (MERS) – Sistema de Registo Electrónico de Hipotecas – é um exemplo da disseminação de registros ou, melhor de registros ficção, a cargo de instituições financeiras.

Em virtude dele, verificaram-se cessões massivas de créditos hipotecários sem que o novo credor passasse a constar do registro público. Na verdade, do Registro Público constava, permanentemente, como credor o MERS.

Este procedimento desconectou, como é manifesto, os registros públicos dos verdadeiros titulares dos créditos garantidos por hipotecas, uma vez que os ocultava. E esse encobrimento facilitou a explosão de uma prática de empréstimos predatórios, bem como a revenda e/ou securitização fraudulenta desses empréstimos ─ que, na verdade, do ponto de vista econômico, não eram comercializáveis.  É o conhecido fenômeno do subprime. Mas, não só!

De fato, o MERS permitiu a cessão informal de hipotecas e de pacotes de hipotecas muito além do seu real valor, e até a cessão, com benefício financeiro, de pacotes de hipotecas sem qualquer valor, sendo, por isso, enganados os investidores a quem era ocultada a extensão do risco das perdas financeiras.

Acresce que, obviamente, quando os cessionários quiseram executar as hipotecas foram confrontados com o fato de não constarem do registro como credores hipotecários. Como credor hipotecário constava o MERS.

Por fim, não nos esqueçamos que o MERS provocou a intoxicação do sistema financeiro de vários países, e não apenas dos EUA, pois os investidores não eram exclusivamente estadunidenses. Consequentemente, foi um dos grandes causadores da recente crise econômica dos EUA e da Europa.

Questão diversa é a de saber se as funções registrais devem ser exercidas diretamente pelo Estado ou por entidades privadas em regime de delegação ou concessão.

Isto porque, quer numa hipótese quer noutra, a ordenação dos Registros é competência exclusiva do Estado e é inquestionável a natureza pública dos Registros.

Tanto assim é que, na Espanha, onde desde sempre o regime é o da llevanza privada, o art. 149, n. 1, da Constituição institui: “O Estado tem competência exclusiva em matéria de registros”.

IRIB – Fale sobre a palestra online. Qual é a sua expectativa, percepção, como avalia a iniciativa etc?

Mónica Jardim – Desde março que estou a dar aulas, quer teóricas quer práticas, por meios eletrônicos, para os alunos da graduação, das disciplinas de Direito das Coisas e de Direito dos Registros e do Notariado.

Foi, para mim, uma experiência completamente nova, mas muito gratificante.

É claro que tudo o que representa uma aula em sala de aula, com a interatividade constante, o caminhar entre os alunos, o gesticular, etc. se perdeu. E tal fez-me muita falta.

Quanto ao webinar, considero uma iniciativa excelente, sobretudo no quadro de pandemia em que todos vivemos e quando sabemos que a vida e a busca de conhecimentos têm  de continuar.

Aceitei participar porque é um novo desafio, uma oportunidade de comunicar, de debater e ouvir outras opiniões e de todos sairmos mais sabedores.

Já soube que o número de pessoas que se revelou interessada no webinar foi elevado. Espero que corra da melhor forma e que corresponda às expectativas de todos.

Serviços:

Palestra: “Diálogos sobre o Desenvolvimento, Empresa e Sociedade DDES” – Sistemas Registrais e a sua Diversidade

Com Mónica Jardim, professora-doutora em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, como palestrante.

Com Mariana Ribeiro Santiago, professora-doutora em direito e editora da Revista Argumentum, Ivan Jacopetti do Lago, professor-doutor em direito e Elias Marques de Medeiros Neto, professor-doutor em direito, como debatedores.

O sentido e a direção – a charada do registrador

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Alice e o Gato de Cheshire

Um homem, após ultrapassar certas etapas de sua vida, começa a refletir e se pergunta: o que temos feito até aqui? De onde viemos? Qual o caminho percorrido? Para onde vamos?

Às vezes, o simples exercício de formular perguntas singelas como essas pode desvelar uma inesperada e complexa perspectiva das coisas e dos fatos que nos cercam no dia a dia.

Assim, esse homem pode descobrir que as ruas de seu bairro, por onde sempre caminhou distraído, já não lhe parecem familiares. Experimenta um estranhamento. Uma árvore florida, um poste caído na esquina do cruzamento onde havia um jardim, tudo isso se lhe afigura novo, inédito. O nome daquele logradouro se fez incógnito, vê um semáforo fincado no eixo de uma avenida e deixa-se levar pelas cores cambiantes. Por alguns segundos, perde o senso de direção. Olha ao redor e vê o cão pedrês que lhe abana o rabo, o mesmo velho vira-lata de sempre. Mas o animal está estranhamente diferente. Não era menor a sua cauda? O vizinho acena e abre um largo sorriso, mas qual é mesmo o seu nome? Será a mesma pessoa?

Alice diante da encruzilhada

Não se trata de mero esquecimento. Não estou falando de lapsos de memória. Quero apontar para um fenômeno diferente e que consiste no seguinte: a diuturnidade e a rotina não nos permitem ver claramente as mudanças sutis que ocorrem ao nosso lado. O tempo todo. Aqui, agora.

Sinto-me como aquele velho homem ao deitar um olhar compreensivo sobre o Registro de Imóveis e sobre as mudanças que rapidamente ocorrem em seu bojo. Estamos imersos numa espécie de limbo simbólico que apenas reflexamente exprime as mudanças basais que ocorrem ao longo do tempo. Conservamos imagens estáticas do sistema registral e com elas lidamos investidos de uma espécie de idealismo, calcados em um senso comum teórico e prático que pouco a pouco vai se tornando irreconhecível. Vivemos impactados pelas mudanças dos meios, reverberações de mudanças da própria sociedade contemporânea.

Ainda lidamos com as mesmas fichas de cartolina – a velha matrícula –, mas percebam: a substância registral já transita em outros meios, percorre outros caminhos, deságua em novos rios de informação. Ainda nos apoiamos numa linguagem descritiva para expressar os fenômenos de mutações registrais, mas nos constelamos de dados cujo valor intrínseco, se tomados em conjunto, muda conceitualmente a publicidade registral. Ainda lidamos com signos, assinaturas, selos; mas essa esfragística de cariz medieval remanesce apenas como arcaísmo em face das novas e poderosas plataformas digitais. Assinamos e carimbamos o fruto da “materialização” de títulos originalmente natodigitais, submetemos seus dados essenciais ao escrutínio da lavra registral para afinal tudo acabar num grande rio de narrativas, livro de histórias sem fim.

Placas apontando direções opostas

O mundo se transforma continuamente. O tempo não para. Há um sentido positivo nesse lento, maravilhoso e dramático movimento. As mudanças fazem brotar na superfície elementos que se tornam sensíveis e paulatinamente compreensíveis como expressão de uma nova linguagem. O código subjacente ao Registro está lentamente se modificando e isso faz surgir novas configurações. A realidade registral está se transformando, tal e qual muda a cidade daquele velho homem perplexo do início.

Ao admitirmos que “a única coisa que não muda é que tudo muda”, como disse o filósofo pré-socrático, se a única coisa que permanece imutável é a sua infinita transformação, quero apresentar algumas questões cruciais à ponderada reflexão desta assembleia: estaremos verdadeiramente conscientes dessas mudanças? Percebemos um sentido de direção e orientação? Temos um mapa do caminho? Seremos agentes ou meros pacientes dessa transformação? Qual o nosso destino no curso do rio que passa revoluteando e esbatendo contra a ponte, destruindo e construindo pelo caminho as obras do espírito humano? Qual será o destino dessa grande instituição que é o Registro de Imóveis brasileiro?

Um velho como eu, que devotou a vida profissional ao fortalecimento da instituição registral e que há meio século abraçou o Registro de Imóveis como uma venerável obra do gênio humano, pode lhes apresentar estas reflexões.

Placa indicando o caminho para lugar nenhum

As mudanças latentes no seio do Registro parecem-me motivadas, antes de tudo, por necessidades de renovação interior, qual a semente no seio da terra, provocadas por novas demandas da sociedade contemporânea. Bem assimiladas e compreendidas essas necessidades, nasce naturalmente o impulso de regeneração da frondosa árvore que tantos frutos doou à sociedade brasileira.

Entretanto, esquecendo-nos desse fio condutor – espécie de biografia do próprio Registro de Imóveis, representada pela renovação contínua da tradição – será que deveremos nos vergar, numa espécie de tropismo incondicional, aos influxos que nascem exclusivamente de necessidades exógenas do mercado, ou que provenham de setores da própria atividade notarial ou registral ou mesmo oriundas do próprio estado, esquecendo-nos de que a atividade é nuclearmente uma tutela pública de interesses privados? Nos esqueceremos de que somos os guardiões de dados sensíveis que o privado deposita confiadamente em cada um dos nossos cartórios? Vamos depositar nas mãos de agentes e representantes dessa magnífica força econômica do mercado a reengenharia do próprio sistema registral? Haveremos de nos curvar às investidas administrativizantes do Estado, que reduz os dados registrais a meros elementos cadastrais? Seremos obrigados a nos pautar por instâncias para-registrais em demandas que deveriam ser atendidas pelo próprio sistema registral, assim considerado como um todo orgânico e articulado?

Estrada para lugar nenhum

Meus amigos e minhas amigas: entendo que não podemos lutar contra fatos como quem vai à guerra contra moinhos. Há um processo de reconformação do Registro de Imóveis em curso e ele é conduzido e dirigido em grande parte por órgãos exógenos à atividade registral, em aparente afronta à própria lei. Há uma formidável força centrípeta que tende a comprimir nossas atribuições e reduzir os registradores a meros amanuenses e provedores de informações cadastrais, municiando, com dados sensíveis, instâncias que representam interesses que, muito embora legítimos, devem ser atendidos sub modus, sem que tenhamos que abdicar de nossas mais importantes tradições, sem que nossa autonomia e independência sejam malferidas.

Volto às mesmas perguntas nucleares: certo que o acessório não é o principal, podem os nascentes ramais do sistema registral determinar os padrões do núcleo duro do sistema, aqui considerado aquele modelo que se acha inteligentemente distribuído em cada unidade de Registro de Imóveis do Brasil – modelo que merece ser reformado segundo padrões bem definidos e engendrados? Os dados, que sempre foram produzidos e conservados pelos próprios cartórios de todo o país serão agora centralizados? As centrais estaduais se converterão em depositárias dos dados registrais e atuarão como meros pivôs e ramais do Poder Executivo federal? Elas serão nós ativos de um sistema que as ultrapassa e as traciona e, via de consequência, arrasta cada um de nós, registradores imobiliários, assujeitando-nos a uma espécie de estrita dependência do núcleo informacional que se constitui alhures? As centrais estaduais (ou o próprio Executivo) estarão legitimadas para promover a função essencial de guarda, conservação e tutela dos dados registrais e prover uma publicidade jurídica de direitos e bens imóveis em todas as suas novas modalidades?

Como o velho homem que se torna consciente do tempo presente pelo escrupuloso exame de sua biografia, convido-os a se debruçarem sobre a história do nosso Sistema Registral. Observem o seu desenvolvimento ao longo da última centúria. Vejam como os seus elementos infraestruturais estão se transformando nos últimos anos, tornando-o pouco a pouco irreconhecível. Se é verdade que os meios determinam os conteúdos, como na célebre formulação de McLuhan, seremos ainda capazes – ao menos isso! – de conduzir os processos transformativos como verdadeiros agentes, conscientes e proativos? Seremos capazes de agir coordenadamente?

O mundo está em acelerada transformação. O Registro de Imóveis deve acompanhar o espírito deste tempo e oferecer soluções inovadoras, mas consentâneas com sua história e tradições.

Não queira este velho registrador paralisar as ondas do mar, nem o sentido dos ventos. Peço-lhes, humildemente, que cada um de nós, registradores brasileiros, que todos nós possamos aprender a navegar e a superar os vagalhões e as incertezas do destino. Temos bons instrumentos, falta-nos a consciência do movimento e apanhar o sentido de direção, reconhecer e aprender com as etapas do tempo passado e enfrentar os desafios desse admirável mundo novo que se descortina bem à nossa frente.

Obrigado.

Sérgio Jacomino

Dados registrais digitais e o seu uso indevido

SJ Cartórios, NEAR, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI , , , , , , , , , , , , ,
Privacidade e fraude nas redes eletrônicas

Os dados digitais do Registro de Imóveis brasileiro são protegidos pela legislação de proteção de dados pessoais? Os dados do registro de imóveis são negociáveis? Qual o valor desse ativo?

São perguntas sobre as quais o NEAR_lab do IRIB (Laboratório de Estudos Avançados de Registro de Imóveis eletrônico) vai se debruçar na busca de uma senda segura para lidar com um tema novo e de grande interesse.

O NEAR_lab é o think tank do Registro de Imóveis brasileiro. Coordenado pela engenheira Adriana P. Unger (POLI-USP) visa a atrair os maiores especialistas nas áreas de direito e tecnologia da informação para formular propostas, discutir ideias, buscar soluções nas áreas conexas e de interesse do Registro de Imóveis.

O tema da proteção de dados pessoais, postos sob a guarda e conservação dos oficiais de registro de imóveis (art. 22 e ss. da Lei 6.015/1973 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994), ganha uma importância singular na era digital. Após o advento da LGPDP (Lei 13.709/2018), o interesse do NEAR_lab agora se volta para o aspecto mais sensível da proteção dos dados pessoais registrais: sua captura, processamento e tredestinação para fins diversos daqueles que a entrega e acolhimento nos repositórios registrais torna legítimo e regular.

Segundo os estudos preliminares, há uma fronteira incerta em que a entrega de dados pessoais a terceiros, dados que originalmente foram confiados ao registro imobiliário para fins muito específicos e determinados, pode configurar uma extrapolação indevida dos limites legais e pode desestabilizar o modelo institucional de tratamento de dados pessoais mantidos e conservados em repositórios registrais. A monetização dos dados pode representar uma subversão das atividades próprias dos registradores.

Sabemos que esses dados são ativos econômicos apreciáveis na economia digital e, ainda quando tratados e anonimizados, representam grandes vantagens econômicas a quem os obtenha. Questão aguda é saber se o aproveitamento dos dados registrais para outras atividades não dependeria do consentimento do titular – no caso do cidadão que deposita seus dados pessoais e patrimoniais para fins de publicidade jurídica que vem a aparelhar os intercâmbios econômicos de bens entre os particulares.

Não são especulações cerebrinas. Há pouco houve a compra de dados de uma central estadual que representam praticamente um bairro da cidade. Cópias de milhares de matrículas, com todas as suas naturais vicissitudes, redundâncias e estruturação basicamente narrativa, servem para algo?

Vivemos uma fase em que a estruturação dos dados não é requisito indispensável para que deles se possa extrair valor. Por que a tecnologia de Big Data se impõe no dia a dia dos grandes negócios? Responde-nos Cezar Taurion: “o imenso volume de dados gerados a cada dia excede a capacidade das tecnologias atuais de os tratarem adequadamente”. É famosa a equação que bem define o fenômeno: Big Data = volume + variedade + velocidade + veracidade + geração de valor[1].

Os dados que os Registros Públicos albergam estão protegidos pela LGPDP?

Hoje as estratégias de marketing atuam com base em tecnologias NoSQL (Not only Structured Query Language) para gerar padrões aferíveis em coleções de dados tratados com a tecnologia de big data. São dados que se originam de fontes estruturadas e não estruturadas, de bases ordenadas em tabelas, textos técnicos, descritivos, livros etc. Não é difícil imaginar quanto valeriam os dados do registro civil para a indústria alimentícia e de produtos maternais (papinhas de nenê, fraldas, berços etc.). O exemplo da norte-americana Target, que pôde identificar as consumidoras grávidas e com isso se posicionar de modo extraordinariamente vantajoso no mercado, é bastante impressivo[2].

Talvez os dados que hoje povoam os tradicionais bancos de dados dos cartórios – seus indicadores pessoal e real, por exemplo – valham muito menos que o volume representado por centenas de milhares de matrículas, com seus fólios desestruturados e assíncronos. As matrículas, com suas narrativas do século XIX, talvez valham mais do que dados mal estruturados. Pense nisso!

[1] TAURION, Cezar. Big Data. São Paulo: Brasport, 2013, cap. VI, passim.

[2] DUHIGG, Charles. How Companies Learn Your Secrets. The New York Times Magazine, 16/2/2012. https://charlesduhigg.com/how-companies-learn-your-secrets-part-1/

Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro

SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SINTER , , , , , , , , , , , , ,

JornadasRegistraisSC

Cerca de cem pessoas participaram da II Jornada Registral sobre Usucapião e Regularização Fundiária Urbana, realizada nos dias 18 e 19 de maio de 2018, em Balneário Camboriú, com apoio do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina.

O diretor de Tecnologia da Informação do IRIB, Flauzilino Araújo dos Santos (1º RI, São Paulo, SP), apresentou o tema de maior impacto para a classe em todo o Brasil neste momento de implantação do registro eletrônico. De forma simples e didática esclareceu o que está por trás das siglas hoje estreitamente associadas ao futuro da atividade: SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) e ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis). Publicamos, a seguir, um extrato das principais ideias expostas na palestra.

Confira a íntegra da palestra proferida. SJ.

Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro

Flauzilino Araújo dos Santos
Flauzilino Araújo dos Santos – 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (SP). Diretor de Tecnologia da Informação do IRIB

O SINTER é um projeto de importante dimensão para nosso País, como instrumento de gestão e de orientação de políticas públicas e, dentro de sua especificação, as informações do Registro de Imóveis são fundamentais para a composição de sua base cadastral.

Algumas premissas dessa abordagem:

  1. A necessidade de integração entre registro e cadastro físico é um problema que precisa ser resolvido. O SINTER é o veículo para concretizar essa integração;
  2. A conexão entre o SREI e o SINTER propiciará benefícios recíprocos;
  3. Os registros de segurança jurídica não se desnaturalizam com a conjugação de informações nos cadastros físicos;
  4. É preciso extremar conceitos e finalidades próprias do registro e do cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas. Na realidade, registro e cadastro embora se completem, não se misturam; cada um deles tem sua própria órbita;
  5. Por definição legal e por força dos princípios que informam o sistema de registro de imóveis brasileiro – princípios da fé pública, da inscrição, da segurança jurídica, dentre outros – é privativo do oficial de registro de imóveis expedir certidões e informações sobre situações inerentes aos assentos registrais – titularidade de domínio e direitos conexos. O SINTER não pode usurpar essa atividade.
  6. Ao contrário do Direito Civil em que o agente pode fazer tudo o que a lei não proíbe, em Direito Administrativo, ao agente só lhe é dado fazer o que a lei o autoriza (Princípio da legalidade estrita).

O SINTER nasceu tendo por base o Decreto nº 8.764, de 10/5/2016, que instituiu o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e procurou regulamentar o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, que é o “registro eletrônico”.

O Decreto 8.764/2016 previa em seu art. 5º, in verbis:

Art. 5º Os serviços de registros públicos disponibilizarão à administração pública federal, sem ônus, documentos natodigitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional.

Essa inadequação congênita no Decreto nº 8.764/2016, que o submergia no pântano da ilegalidade, foi percuciente e sabiamente solucionada no PLV de conversão da MPV 759/2016 na Lei nº 13.465, de 2017, por proposta da Secretaria da Receita Federal, apresentada perante a Comissão Mista do Congresso Nacional que examinou referida MPV. A proposta da SRF deu origem ao parágrafo 7º, restando assim disposto:

Art. 76 da Lei nº 13.465/2017

Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

…

§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.

Por regras de hermenêutica e de exegese nem é necessário que se diga que o parágrafo (§ 7º) está subordinado ao caput (Art. 76), cujo efeito foi a ab-rogação das disposições do Decreto nº 8.764/2016, ditas inadequadas, relativamente:

[1º] ao armazenamento dos dados registrais de todas as matrículas de todas as unidades de Registro de Imóveis do País, o que faria exsurgir um cartório nacional com dados eletronicamente estruturados, sob a gestão da SRF; e,

[2º] a prestação de informações registrais diretamente pelo SINTER para os entes elencados no § 1º, do art. 3º, do Decreto 8.764/2016 e, também, para o Poder Judiciário e o Ministério Público (Art. 3º, § 2º).

Conclusões preliminares

  1. O deslocamento da Publicidade Registral do ambiente do Registro de Imóveis para o ambiente do SINTER configurava absoluta afronta ao sistema constitucional previsto no art. 236, regulamentado pela Lei nº 8.935/1994.

1.1. Essa ilegalidade foi prontamente corrigida na Lei nº 13.465/2017 (§ 7º do art. 76), no entanto, a alteração não foi observada pelo Comitê Temático na elaboração do Manual Operacional apresentado ao CNJ (Proc. 0005650-96.2016.2.00.0000), porque se ateve apenas aos termos do Decreto nº 8.764, de 2016.

  1. O SREI será acessado pelo SINTER via infraestrutura do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), a ser regulamentado e fiscalizado pela Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.

Da guarda e conservação dos dados registrais

É preciso sublinhar que os dados registrais, constantes de livros, documentos, papéis, títulos, mantidos em meios tradicionais ou eletrônicos (art. 16 c.c. art. 25 da Lei 6.015/1973), devem ficar sob a guarda, conservação, custódia e responsabilidade de registradores públicos (art. 24 da Lei 6.015/1973 e inc. I do art. 30 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994).

Outros diplomas relacionados com o SINTER

  1. Decreto nº 8.777, de 11/5/2016, que institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal;
  2. Decreto nº 8.789, de 29/6/2016, que dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal;
  3. Portaria nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12/2016, p. 102), que dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados (SERPRO), a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas.

DECRETO Nº 8.777, DE 11 DE MAIO DE 2016.

Institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal.

CAPÍTULO II

DA LIVRE UTILIZAÇÃO DE BASES DE DADOS

Art. 4º Os dados disponibilizados pelo Poder Executivo federal, bem como qualquer informação de transparência ativa, são de livre utilização pelo Governo federal e pela sociedade.

Parágrafo único. Na divulgação de dados protegidos por direitos autorais pertencentes a terceiros, fica o Poder Executivo federal obrigado a indicar o seu detentor e as condições de utilização por ele autorizadas.

DECRETO Nº 8.789, DE 29 DE JUNHO DE 2016

Dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal.

Art. 3º …

2º A Secretaria da Receita Federal do Brasil disponibilizará, na forma por ela disciplinada, aos órgãos interessados, os seguintes dados não protegidos por sigilo fiscal conforme o disposto neste Decreto:

I – informações constantes da Declaração de Operações Imobiliárias – DOI, relativas à existência do bem imóvel, localização do ato registral, número e situação de CPF e CNPJ das partes;

O decaimento dos dados encaminhados para a SRF para a categoria de “dados cadastrais” representa um risco de vulneração da privacidade e de desnaturação do próprio sistema registral de tutela pública de interesses privados.

Os dados que originariamente ostentavam o caráter registral, mesmo quando compunham a DOI-RF, e que supúnhamos protegidos pelo manto do sigilo, agora se converteram em meros “dados cadastrais” (inc. I do § 2º do art. 3º do Dec. 8.789/2016) passíveis de utilização extra registral [1].

Podem esses dados ser vendidos?

A Portaria do Ministério da Fazenda nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12, p. 102), dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados, a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas [2].

Fato digno de nota é que o SERPRO poderá ser “remunerado diretamente pelos terceiros, usuários de solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos”:

Art. 3º. O Serpro será remunerado diretamente pelos terceiros, usuários da solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos.

1ª Conclusão

Doutrinariamente, não se pode separar, radicalmente, desde o terreno dos princípios registrais, a publicidade material da publicidade formal. Elas são indissociáveis e interdependentes.

A inadequação do Decreto 8.764/2016, que previa o deslocamento das bases de dados dos cartórios de registros de imóveis para compor uma réplica de todos os cartórios (o cartório dos cartórios), em ambiente extrarregistral, estranho ao controle do oficial de registro, foi solucionada pela Lei nº 13.465, de 2017, ao dispor:

Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

…

§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.

2ª Conclusão

A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária à cultura registral.

Aqui temos que fazer a distinção entre Publicidade Direta e Publicidade Indireta, observando que a publicidade direta, antes prevista no art. 19, do Decreto nº 4.857/39, não foi acolhida pela Lei nº 6.015/73 (art. 16). A Lei de Registros Públicos segue o sistema da Publicidade Indireta, via certidões e informações, que não se confunde com o acesso direto aos arquivos registrais, por qualquer meio, físico ou eletrônico (telemático).

Cabe aos registradores dar um tratamento profissional para a publicidade formal e isso exclui a apresentação para terceiros dos dados carentes de transcendência jurídica, e implica que a publicidade formal se expresse a partir de sua base única e primária com clareza e simplicidade, sem prejuízo do valor jurídico da informação, prestada na forma da lei.

3ª Conclusão

A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária a todas as disposições legais regulatórias.

Os artigos 22/26 da Lei 6.015, de 1973 dizem que os oficiais são os guardiões dos livros de registro; que são responsáveis pela vigilância, custódia e guarda; que respondem pela sua ordem e por sua conservação; e que os livros, papéis, dados e imagens devem permanecer indefinidamente na serventia.

Lei 8.935, de 1994:

Art. 46. Os livros, fichas, documentos, papéis, microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a guarda e responsabilidade do titular de serviço notarial ou de registro, que zelará por sua ordem, segurança e conservação.

Lei 11.977, de 2009:

Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.

Decompondo o articulado no Art. 41, da Lei 11.977/2009:

I – A disponibilização será feita a partir da implementação do Registro Eletrônico, e não antes. Então, a preexistência do Registro Eletrônico em funcionamento, perfeitamente estruturado, é um pré-requisito para disponibilização ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo Federal.

II – Que os registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal o acesso a informações constantes de seus bancos de dados. Disponibilizar o acesso a um banco de dados é completamente diferente de entregar uma réplica completa desse banco de dados para compor um espelho em ambiente estranho ao Registro.

III – Que essa disponibilização sem ônus será apenas para o Poder Judiciário e o Poder Executivo Federal. Evidentemente, outros usuários estarão sujeitos ao pagamento de custas e emolumentos, na forma da lei.

Por sua vez, o decreto que criou o SINTER previa (porque ab-rogado) em seu artigo 3º que outras entidades poderiam acessá-lo, inclusive, usuários que normalmente estão sujeitos ao pagamento dos emolumentos, in verbis:

Art. 3º O acesso pelos usuários às informações armazenadas no Sinter deverá ser efetuado observando o limite de suas competências, do sigilo fiscal e das demais hipóteses legais de sigilo e de restrição ao acesso a informações.

1º Serão usuários do Sinter:

I – a Secretaria da Receita Federal do Brasil;

II – os órgãos e as entidades da administração pública federal direta e indireta;

III – os serviços de registros públicos e os serviços notariais; e

IV – as administrações tributárias dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, mediante convênio celebrado com a Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Em confronto com essa disposição dispõe o art. 41, da Lei 11.977/2009:

Art. 41.  A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.

Aqui o legislador se referiu explicitamente ao “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. O pronome “seus” aponta de maneira inequívoca para a sede substantiva dos dados (publicidade material). Os dados não se deslocam; os dados permanecem “seus”, ou seja, sob a custódia, a guarda e a responsabilidade do Oficial de Registro.

É princípio basilar de hermenêutica jurídica segundo o qual a lei não contém palavras inúteis: verba cum effectu sunt accipienda. Ou seja, as palavras devem ser compreendidas como tendo alguma eficácia. Não se presumem, na lei, palavras inúteis[3].

Então, só é adequada a interpretação que encontrar um significado útil e efetivo para cada expressão contida na norma. E aqui a palavra é “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”.

Aliás, podemos ver aqui o direito do cidadão a que seus dados de caráter pessoal e patrimonial – dados que pertencem à área de sua privacidade – fiquem sob a tutela do Oficial do Registro de Imóveis, que zelará por sua ordem, integridade, incolumidade, segurança e conservação, nos termos da lei.

4ª Conclusão

O deslocamento dos dados do Registro de Imóveis para o SINTER está na contramão da tecnologia.

A tecnologia atual é o Google. Não há necessidade de formação de base de dados paralela. De conformidade com os fundamentos da comunicação eletrônica, os dados devem permanecer armazenados em sua fonte primária, onde as informações estão protegidas e são atualizadas em tempo real e, de onde são também acessadas com a devida segurança lógica.

O que é necessário, de um lado, é que haja um mecanismo de pesquisa eficaz na base de dados, com ferramentas inteligentes; e, do outro lado, que esses dados gozem de confiabilidade, integridade, alta disponibilidade e que sejam acessíveis na forma da lei.

Não se ignora que com o advento das novas tecnologias de Big Data, as organizações, e também os Oficiais de Registro de Imóveis, estão sendo desafiados a levar ainda mais em consideração o acesso aos seus dados e determinar a melhor abordagem para um desempenho ótimo.

Nesse cenário, os dados, mesmo sendo analisados pelas novas tecnologias de Big Data, ficam na origem dos dados – em suas bases primárias – e somente os resultados são trazidos como visualizações para análise futura.

Por essas razões parece lógico que o Manual Operacional do SINTER:

  1. seja retirado da pauta do plenário do CNJ e
  2. retorne para a Comissão Temática a fim de que sejam feitas as devidas adequações na forma da Lei nº 13.465, de 2017[4].

NOTAS DO EDITOR

[1] Vide JACOMINO. Sérgio. O Sinter e os irmãos siameses da gestão territorial. Decretos Federais 8.764 e 8.777 de 2016 em debate. In RDI 81, jul./dez. 2016. Acesso: http://bit.ly/sinter-rdi. Vide do mesmo autor: Meus dados registrais – meu cadastro estatal in Observatório do Registro. Acesso: http://bit.ly/sinter-obs.

[2] Não se desconhece a Portaria Interministerial 553, de 18/12/2017, que estabelece “diretrizes e políticas gerais a serem observadas na administração do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais”. Acesso: http://bit.ly/sinter-portaria. Aparentemente o enxoval normativo não tem sido suficiente para agasalhar a privacidade do cidadão e proteger os dados registrais. A Portaria 457/2016 terá sido expressamente revogada. Seja como for, prevalece sempre o decreto, como norma hierarquicamente superior. Após a realização do evento, o jornal O Globo, pelo Portal G1, publicou matéria que revela suposto esquema de venda de dados pessoais de brasileiros pelo Serpro. Vide: http://bit.ly/serpro-globo. [mirror].

[3]  MAXIMILIANO. Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito, 8ª. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1965, p. 262.

[4] O IRIB requereu a retirada de pauta do plenário do pedido de providências em curso no CNJ e suscitou, ainda, questão de ordem para que, “observado o art. 76 da Lei 13.465/2017, seja suspensa a tramitação do presente pedido de providências até que sobrevenha a regulação do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), ou caso assim não se entenda, que sejam excluídos do Manual Operacional do Sinter os regramentos afetos aos registros de imóveis, uma vez que a lei atribui esta especialidade registral ao Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (SREI), que será operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, a ser regulamentado e fiscalizado por essa Corregedoria Nacional de Justiça”. O pleito foi atendido e a apreciação foi adiada. V. http://bit.ly/sinter-cnj.

União estável e a publicidade registral – bis

SJ Kollemata , , , , , , , , , , , ,

O r. acórdão do STJ que hoje destacamos para a série Kollemata trata de importante tema relacionado com a publicidade registral. O aresto confirma o bom rumo sistemático que o tribunal tem dado à matéria.

União estável - dissolução - efeitos registrais

O tema central do debate é este: deve-se privilegiar um direito estático (aqui representado pelo direito à meação do convivente) ou o direito de terceiros, aspecto dinâmico favorecido pela publicidade registral?

Situação de fato – efeitos jurídicos

A situação de fato é a seguinte: um casal conviveu por longos anos em união estável, ao cabo dos quais adquiriu vários bens imóveis – fato cabalmente provado nos autos. Ao se separarem, o varão os alienou a terceiros, vindo a companheira a pleitear em juízo a anulação das escrituras e, por efeito reflexo, o cancelamento dos registros. Fundou o seu pedido no art. 5º da Lei 9.278/1996, buscando a aplicação da regra do regime da comunhão parcial de bens (arts. 1.647, I, e 1.725 do CC).

O STJ pôs em relevo a necessidade de se proteger a situação jurídica que decorre do condomínio advindo da união estável, tutelando os interesses do próprio convivente. Contudo, não ocorrendo a inscrição do contrato convivencial no registro de imóveis competente, deve-se buscar proteger os direitos daqueles que, de boa-fé, adquiram daquele que figura no registro como solteiro e em pleno gozo das faculdades de disposição do direito.

Publicidade registral – terceiros de boa-fé

Deve-se proteger o terceiro de boa-fé, eis que, “ao contrário do que ocorre no regime jurídico do casamento, em que se tem um ato formal (cartorário) e solene, o qual confere ampla publicidade acerca do estado civil dos contratantes, na união estável há preponderantemente uma informalidade no vínculo entre os conviventes, que não exige qualquer documento, caracterizando-se apenas pela convivência pública, contínua e duradoura”.

Portanto, não havendo a notícia no registro imobiliário da compropriedade decorrente da união estável — nem prova de má-fé dos adquirentes dos bens —, impõe-se o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de boa-fé.

Há de ser destacado, no v. aresto, o voto-vista do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que promove excelente incursão histórica na tramitação aziaga do projeto que afinal se converteu na Lei 9.278/1996. Desde o seu advento, lembra o ministro, houve severas críticas dirigidas à rejeição e veto dos arts. 3º e 4º do projeto que tratava da eficácia, perante terceiros, do contrato de convivência previsto no art. 5º da dita norma. Os problemas que hoje o tribunal enfrenta foram antevistos claramente pela doutrina, como citado no corpo do aresto que ora divulgamos. Eu mesmo, em antigo artigo, já apontava para esses problemas.

Outros dois aspectos foram muito bem apanhados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O primeiro deles é a incidência do parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015 ao caso concreto:

“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Outro é o § 2º do art. 167 do CC, que ressalva os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Confira o acórdão: → REsp 1.592.072-PR, j. 21/11/2017, DJe 18/12/2017, rel. min. Marco Aurélio Bellizze.

Confira também

  1. JACOMINO, Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007 [Mirror: União civil de pessoas do mesmo sexo ].
  2. JACOMINO, Sérgio. União estável e a publicidade registral. In Observatório do Registro, 21.9.2015.
  3. REsp 1.424.275 – MT, j. 21/8/2014, DJ 16/12/2014, rel. min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO.