Sempre alertei que a atividade registral, especialmente a exercida pelo registrador imobiliário, se efetiva de forma muito isolada, esquecendo-se, muitas vezes, do desenvolvimento de uma atuação corporativa uniforme, prejudicando a eficiência dos serviços prestados e, principalmente, a imagem que a sociedade tem da instituição.
Existem cartórios no Brasil – e não são poucos – considerados modelos. São unidades totalmente informatizadas, com rotinas e gestão empresarial eficientes. Contudo, ao mesmo tempo que vivenciamos esta realidade, verificamos outros cartórios (às vezes não muito longe dos grandes centros), decadentes, com instalações e serviços precários.
Um exemplo da falta de atuação corporativa é a infinidade de sites de cartórios que temos, cada unidade cria, desenvolve, emprega recursos financeiros e tempo em uma plataforma de serviços que poderia ser desenvolvida de forma centralizada. O usuário deve saber onde buscar as informações registrais que precisa, em um ambiente confiável, célere e eficiente, obviamente sempre eletrônico.
Colégio de registradores, representação e contribuição compulsória
Na Espanha, existe o Colégio de Registradores que possui contribuição obrigatória e, por lei, representa jurídica, administrativa e politicamente todos os registradores imobiliários do país. Sua simples existência corrobora na padronização dos registradores, estimula estudos, promove aquisições de materiais de escritórios de forma corporativa, reduzindo muito os custos, desenvolve softwares próprios, entre outras funções como propaganda institucional, layout uniforme dos cartórios etc.
Não podemos esquecer que na ausência de uma organização registral oficial, as associações têm desempenhado um papel importantíssimo na tentativa de preenchimento dessa lacuna, exemplo principal é o excelente trabalho da Associação dos Registradores do Estado de São Paulo (ARISP) com o portal Ofício eletrônico e outros serviços desenvolvidos para a gestão administrativa dos cartórios de Registro de Imóveis no Estado de São Paulo.
No Brasil, se discute atualmente, em uma comissão no Senado Federal, chamada de “desburocratização”, medidas necessárias para melhoria das rotinas administrativas nos cartórios. A criação de uma entidade nacional com agências estaduais, com contribuição obrigatória e poder de regulamentação de rotinas registrais, resolveria todas os problemas de falta de uniformização da atividade registral. Certamente a fiscalização do Poder Judiciário contida no comando constitucional (art. 236, 103-B, § 4º, III), seria respeitada. Fiscalização não se confunde com auto-regulação.
Auto-regulação da atividade
Tratar-se-ia de um começo para que exista a efetivação da auto-regulação das atividades notariais e registrais, o que Luís Paulo Aliende Ribeiro, em seu doutoramento, entendeu possível e compatível com o sistema brasileiro (Regulação da função publicação notarial e registral. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 184).
Não nos enganemos: a imagem de um cartório mal administrado é a mesma de um considerado modelo, a sorte de um é a do outro também. Enquanto não conseguirmos padronizar os serviços, criando uma imagem corporativa forte e eficiente, o sistema registral brasileiro evoluirá com muita dificuldade, a passos lentos e de forma incompatível com a eficiência que a sociedade espera.
Texto de autoria de Marcelo Augusto santana de Melo. Publicado originalmente em 2016, revisado em 2026 (para fixação de taxonimia, sem alterações no texto).
A Presidente do CeNoR, Mónica Jardim, concedeu-nos uma entrevista abordando os temas que serão enfrentados no encontro de Coimbra.
Mónica Jardim é Professora Auxiliar da Faculdade de Direito de Coimbra, regente das disciplinas de Direito das Coisas I, Direito das Coisas II, Direito dos Registros e do Notariado. Mestre e doutora em Direito Civil pela Faculdade de Direito de Coimbra. É membro, por reconhecido mérito científico, do Conselho do Notariado de Portugal, além de acadêmica da Academia Brasileira de Direito Registral e membro do Conselho Editorial dos “Cadernos do CENoR”, membro do Conselho Editorial da revista: “Cadernos da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”
OR. Qual a importância do encontro entre brasileiros e portugueses para tratar do tema dos direitos reais?
Mónica Jardim. Para o CENoR e para os portugueses é de extrema importância. O CENoR foi fundado em 2004 e o primeiro convênio que celebrou, após o inicial com a Faculdade de Direito de Coimbra, foi com o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, sob a Presidência do Doutor Sérgio Jacomino,ainda em 2004. A nossa ligação com o Brasil é, por isso, muitíssimo forte. Acresce que, depois, foram sendo celebrados convênios com diversas entidades brasileiras e todos eles têm sido concretizados, nenhum ficou na gaveta. Ora, essa experiência tem-se revelado muito enriquecedora. Os encontros que realizamos são de direito comparado e tentamos sempre que os temas abordados sejam candentes ou mesmo fracturantes em ambos os países, de modo a que possamos trocar opiniões acadêmicas, experiências registais, notariais, jurisprudenciais, legislativas, etc. Temos atingido os nossos objetivos, para bem da Academia, dos Registros e do Notariado e, portanto, enquanto assim for, continuaremos.
Há novidades no âmbito da doutrina dos direitos reais?
Existe sempre a ideia de que os Direitos Reais são direitos demasiado estáticos. Ora, é evidente, que são um ramo do Direito menos dinâmico do que, por exemplo, o Direito da Família, mas a verdade é que, por um lado, é um ramo do Direito muito vasto e extremamente importante, sobretudo do ponto de vista sócio-político-econômico, o que faz com que nos encontremos, a cada passo, com problemas que sendo antigos se mantém atuais e que devem ser analisados noutra perspectiva, assim é o velho, e sempre atual, tema das garantias reais e ônus e gravames ocultos. Por outro lado, de fato, existem novidades no domínio dos direitos reais, pois este é um ramo do Direito com estreita conexão com o Direito do Urbanismo e, obviamente, com o Direito Registral e o Direito Notarial e estes estão em constante mutação ou adaptação. Basta olhar para o programa do nosso encontro: trusts, a serem abordados por oradores de países da civil law; Direito do Urbanismo e Registro; Usucapião Administrativo, etc.
Os registros prediais estão sofrendo o impacto de novas tecnologias. Como avalia esse fenômeno?
De modo tão natural como avalio o “gape” inter-geracional existente ao longo dos séculos. O fato de o registro se tornar eletrônico – e em Portugal já o é – não deve ser visto como algo de mau. Na verdade, pode ser algo bastante útil, ponto é que as tecnologias estejam ao serviço do direito e nunca o direito ao serviço das tecnologias, desde logo por ser necessário manter a imparcialidade. Dando por assente este ponto, torna-se óbvio que a função dos acadêmicos, dos registradores e dos notários não pode, nem deve, ser praticada por outras entidades (bancos, seguradoras, etc.) e muito menos substituída pela função dos informáticos. Tendo em conta o acabado de afirmar, creio que os países onde o registo ainda não é eletrônico, tendem inevitavelmente a sê-lo, mas antes deve haver uma forte intervenção dos juristas, de modo a que se assegure que será a tecnologia a estar ao serviço do direito. E isto, para bem dos cidadãos, da sua privacidade, da economia do país, etc., e não em virtude de meros interesses corporativistas.
Tendo em conta o acabado de afirmar, creio que os países onde o registo ainda não é eletrônico, tendem inevitavelmente a sê-lo, mas antes deve haver uma forte intervenção dos juristas, de modo a que se assegure que será a tecnologia a estar ao serviço do direito. E isto, para bem dos cidadãos, da sua privacidade, da economia do país, etc., e não em virtude de meros interesses corporativistas.
Como avalia a ampliação do círculo de países que, sob os auspícios do CeNoR, passaram a integrar o grupo que discute os direitos registrais?
Acredito que a pergunta esteja relacionada com o Luso-Brasileiro e Espanhol e com a futura participação do Chile [vide aqui]. Se assim for, a resposta é: estou muito feliz, pois concretizo um sonho. Mas, cumpre recordar a história: em 2005, em virtude do convênio celebrado com o IRIB, foi realizada, em Ouro Preto e em Tiradentes, parte de uma pós graduação em “Direitos Reais e Sistemas Registrais”. No jantar final da semana de pós-graduação em Tiradentes, o atual Presidente do IRIB, Senhor Dr. João Pedro Lamana Paiva, de forma muito gentil, apresentou-me os parabéns pelo curso e, de seguida, de modo provocatório, mas muito amável (como sempre), perguntou-me quando voltaríamos ao Brasil para ensinar. Ora, nunca tendo sido o propósito do CENoR, e muito menos o meu, o de ensinar os colegas brasileiros, respondi, prontamente, que na minha ótica deveríamos organizar um evento de direito comparado anualmente, de modo a que ambos os países aproveitassem a experiencia alheia. Ali ficou gizado, na minha cabeça, o Seminário Luso-Brasileiro de Direito Registral. Em 2006 o mesmo foi concretizado – graças à aceitação de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e da então Direção do IRIB -, em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul. Daí por diante, fomos realizando o seminário um ano em Portugal e outro no Brasil, sendo o mesmo agraciado pela presença de Gabriel Allonso Landeta – do Colégio de Registradores de Espanha. Porque assim foi, rapidamente surgiu a ideia de integrar o Colégio de Espanha no Seminário, o que acabou por ocorrer em 2011 na Ilha da Madeira, em Portugal, passando o Seminário a denominar-se Luso-Brasileiro e Espanhol de Direito Registral. Nessa data, colocamos logo a hipótese de ampliar o Seminário, tornando-o o mais internacional possível. Pois bem, no final do ano passado, na altura da realização do XI Seminário, realizado em Madrid, voltou-se a falar da eventual integração de outros países e Don Fernando P. Mendéz González sugeriu o Chile e obteve a imediata concordância do CENoR e do IRIB. Por isso, aquando do CINDER contatamos os representantes Chilenos e fizemos o nosso convite, o qual foi muito bem aceite. Assim este ano o Seminário será, em Novembro, no Brasil, em Santa Catarina, mas, em 2017, já será no Chile. Espero ainda conseguir plantar a sementinha na mente de outros responsáveis nesta matéria e, desse modo, conseguir aumentar o número de países intervenientes no Seminário, assim garantido a manutenção e ampliação do estudo do Direito Registral.
Comente brevemente a importância dos temas propostos para esta edição.
Os temas propostos para esta edição são aqueles que, depois de muita análise e debate, todos os responsáveis pelo evento consideraram mais atuais e importantes. Acresce que, na minha perspectiva, para além de atuais e muito importantes, são temas que geram polêmica nas nossas sociedades e, portanto, poderão dar origem a excelentes debates. Debates que para mim são o essencial num congresso, pois dão voz aos congressistas e obrigam os palestrantes a responder às perguntas para as quais, eventualmente, não se prepararam.
Debates que para mim são o essencial num congresso, pois dão voz aos congressistas e obrigam os palestrantes a responder às perguntas para as quais, eventualmente, não se prepararam.
Os trabalhos apresentados serão editados? haverá um livro ou publicação?
Os trabalhos serão publicados, por certo. Em princípio serão publicados nos Cadernos do CENoR. Mas, quem sabe, não nos é apresentada uma proposta mais atrativa….
Deixe uma palavra final para os registradores e notários brasileiros.
A diversidade dos nossos sistemas, maxime o registal, não nos separa, ao invés, tal como o Atlântico (na expressão de Faria Costa) nos une. Vamos continuar a trabalhar em conjunto, pois, já foi revelado pela nossa história, que a troca de experiências e o estudo contínuo só nos enriquece, enobrecendo a nossa atividade, na medida em que melhor servimos o usuário (seja ele quem for).
Serviço
Anote em sua agenda:
Data: 19 e 20 de abril de 2016
Local: Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra – Portugal
Dentre os temas programados, destacamos:
Confirmaram sua presença os seguintes palestrantes, moderadores e debatedores: Prof. Doutora Mónica Jardim, Presidente do CENoR, Dr. José Ascenso Maia, Representante do Conselho Diretivo do IRN, Mestre João Maia Rodrigues, Bastonário da Ordem dos Notários, Desembargador Luís Paulo Aliende Ribeiro, Dra. Tânia Mara Ahualli, magistrada em São Paulo, Dr. Sérgio Jacomino, Presidente da ABDRI, Dr. Ubiratan Pereira Guimarães, Presidente do Conselho Federal do Colégio Notarial do Brasil, Dr. Francisco Raymundo, Presidente da ARISP, Dra. Denise Viana Nonaka Aliende Ribeiro, advogada, Dra. Maria Beatriz Furlan, notário em SP, Dra. Ana Paula Frontini, notária em SP, Dr. João Menezes, Dr. Josué Modesto Passos, magistrado em SP, Mestre Geraldo Ribeiro, Doutor Marcelo Benacchio, magistrado em SP, Dra. Laura Ramirez, Mestre Carlos Fernando Brasil Chaves, Mestre Rafael Vale e Reis, Dr. Rafael Depieri, Dr. Alberto Gentil de Almeida Pedroso, Dr. José Marcelo Tossi Silva, Mestre Afonso Patrão, Doutor George Takeda, registrador em SP, Dra. Elaine Barreira Garcia,. promotora de Justiça em SP, Dra.Madalena Teixeira, Margarida Costa Andrade, Mestre Dulce Lopes, Prof. Doutora Fernanda Paula Oliveira, Doutor Leonardo Brandelli, Dr. Daniel Lago Rodrigues.
Na ocasião será celebrado o convênio de colaboração acadêmica entre o CENoR e a Escola Superior do Ministério Público de São Paulo.
Garry Kasparov ponders his chess moves during his third game with IBM’s Deep Blue Tuesday, Feb.13, 1996 at the Convention Center in Philadelphia. Wednesday’s game ended in a draw, but Kasparov ended up winning the final game and series 4-2 against the supercomputer. “Fighting this computer has changed the way I–and I imagine most others–will approach the game in the future,” he said after winning the final game Saturday night. (AP Photo/George Widman)
Com a progressiva adoção de processos eletrônicos, em coadjuvação a atividades tipicamente humanas, o resultado não é “neutro”, nem livre de sérias consequências, como se tem pensado. Em matéria de processos automatizados — ou nos casos de escala (pensemos nos contratos do crédito imobiliário, estereotipados) — o apoio das máquinas é, nesta altura, simplesmente indispensável.
Ao eliminar o exame do caso concreto, único e especial, tendemos a reduzir a complexidade dos fatos a padrões pré-determinados. Está em causa a progressiva substituição do homem por processos automatizados, realizados por máquinas inteligentes.
Segundo os pesquisadores ouvidos na matéria, o “problema não é o copia e cola, mas a quantidade monumental de recursos”.
Suspeito dessa conclusão. Parece-me simplista. É evidente que diminuir a velocidade do trânsito diminui acidentes. Ad absurdum, paralisar os automóveis eliminaria os acidentes de trânsito de modo absoluto. Como a roda não para, qual será a medida virtuosa? De quantos recursos estaremos falando para o retorno à “normalidade” esperável?
A dinâmica do “acesso à justiça” cria muitas expectativas sociais. A resolução de litígios em massa não será possível sem uma das duas alternativas: ou se promove uma profunda reforma do aparelho judiciário ou as máquinas deverão ser cada vez mais utilizadas para o apoio à jurisdição.
No primeiro caso, parece absurdo, a muitos, o fenômeno de aumento de assessores judiciários, que agem na prática como verdadeiros julgadores. Mas, como lidar com a verdadeira avulsão de processos e de recursos? Ainda que se limitem os recursos, o mesmo fenômeno já ocorre na primeira instância. Limitar-se-á o acesso à justiça?
Por outro lado, o uso massivo de mecanismos de pesquisa de jurisprudência leva, de modo imperceptível, e inexoravelmente, à adoção de padrões que acabam por determinar a sorte de decisões e recursos que acedem aos tribunais.
No caso de registradores, sistemas como penhora online, notificações para constituição em mora por meios eletrônicos, pesquisas patrimoniais etc. levam a uma depressão da atividade humana e ao incremento de processos automatizados. Seria possível, por exemplo, responder manualmente a todas as requisições de informações da administração pública (art. 41 da Lei 11.977/2009) sem o concurso de processos eletrônicos?
Em consulta ao site do ofício eletrônico no dia de hoje revela o número impressionante de mais de 503 milhões de acessos.
O Registro de Imóveis é um pivô (hub) de informações. Em que medida o incremento das transações imobiliárias, especialmente a partir do fenômeno da circulação do crédito (que implica a transferência da propriedade — v. § 1o do art. 22 da Lei 10.931/2004) não representará uma mudança substancial do próprio sistema de Registro de Imóveis?
É certo que as mutações jurídico-reais que ocorrem em virtude da cessão de crédito na alienação fiduciária já não são objeto de registro nos tradicionais cartórios. Já não estaremos na situação de perdedores de uma batalha que se adivinha árdua com as máquinas e processos automatizados?
Não se iluda: não se joga xadrez com máquinas!
Abarrotados com milhares de recursos em seus gabinetes, os ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) recorrem à técnica do “copia e cola” em uma a cada três de suas decisões individuais. É o que mostra um estudo de pesquisadores da Escola de Direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV) no Rio de Janeiro, usando como base dados do projeto Supremo em Números, que reúne estatísticas do STF.
O levantamento analisou cerca de 120 mil decisões monocráticas (tomadas por cada ministro individualmente) de 2011 a 2013. Para identificar os textos idênticos aos de decisões anteriores, foi feito um corte mínimo de 130 caracteres. Em média, os trechos reproduzidos representam cerca de um quinto da íntegra da nova decisão. [continue lendo no VE].
Todos nós temos um tio excêntrico que suscita uma certa inquietação na família.
Pois bem. Eu tenho o meu tio esquisito: “Tio Jacaré” – aquele tipo de quem já lhes falei.
Quando me lembro de sua figura macilenta, quase ascética, sua imagem me vem logo à mente – e suas manias e hábitos taciturnos também.
Caminha quando todos param; cala quando palram. Dorme de olhos bem abertos e sorri quando alguns choram. Parece perceber, como no conto derviche de Zadig, os eventos ordinários como espécie de arrebatamento numinoso. Alguns se incomodam com seus fundos olhos sanpaku, “olhar caleidoscópico” – diz – “vê o duplo do duplo do duplo”.
Verdade seja dita: Tio Jacaré sempre acerta, errando pelas ruas, distraidamente.
Ultimamente diz que tem sido assaltado por ideias muito originais antes de se entregar completamente aos “oneiros suaves e gentis” – como chama seus amigos invisíveis.
Suspeito que nunca sabe o que fazer com suas ideias.
Com certo amargor, confidenciou-me esta manhã: “nunca adormeça com uma boa ideia, camarada. Poderá vê-la realizada por outrem no dia seguinte”.
Tio “Jaca” segue sonhando e tendo boas ideias que outros logo realizam na manhã seguinte.
O velho inspira cuidados… Uma mensagem na garrafa
Dr. SJ.
Desculpe-me a impertinência e a covardia de escrever esta carta. É que suas postagens sobre o personagem “Tio Jacaré” causaram-me uma grande confusão emocional, pois não me parece que ele seja uma pessoa mal intencionada, nem desrespeitosa com seus pares. Parece ser uma pessoa que sonha grande demais. Talvez não faça premonições, mas quem sabe a lógica não lhe fundamente a intuição e neste ponto se arriscou a fazer ponderações na cova de grandes leões egocêntricos.
Talvez, também, seus sonhos tenham se tornado um fardo muito grande para se carregar sozinho e durante a travessia ficou doente – perdendo a noção das fronteiras com os novos conceitos. Penso, ainda, que talvez tenha se embrenhado solitariamente em seus “sonhos” e, por “falta de orientação correta”, meteu-se em mares cada vez mais profundos.
Quem sabe tenha passado anos batalhando nas madrugadas e ficado doente… Por isso aparenta ser um desleixado, asceta, incompreendido pela sua família. Talvez ele esteja angustiado por uma resposta, seja para colocar um ponto final em suas loucuras seja para ajudá-lo a concretizá-las.
Em verdade, até chorei pelo personagem – Tio Jacaré. Ao que parece ele precisa de alguma ideologia – um legado qualquer para quando Tânato chegar – e isso o torna um ser solitário e incompreendido.
Quem sabe o Dr., com toda a sua sabedoria, não consegue colocá-lo em contato com o Dr. Ermitânio Prado, para uma prosa sincera, um café. Isso seria uma atitude de grande benevolência com o Tio Jacaré, que deve estar agora em profunda agonia com suas ponderações sobre sua pessoa… Abraços!
A.
A.
Tio Jaca é infenso a leões e lesmas. Dá na mesma, para ele. Está com um pé entre nós; o outro enfiado nas estrelas. SJ.
Vantagens e desvantagens de integração da formalização contratual e administrativa.
Luís Paulo Aliende Ribeiro*
Sumário: 1. Introdução. 2. Sistemas de registro de imóveis. 3. Registros contratuais e administrativos. 4. Considerações Finais.
Luís Paulo Aliende Ribeiro
Introdução.
Aberta a discussão de criação do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) junto à Comissão de Juristas da Desburocratização – CJD, encarregada pelo Senado Federal de propor medidas para a desburocratização do país, é necessária a análise crítica da ideia de formar uma base de dados dos imóveis rurais e urbanos de todo o país.
O sistema, como relatado na proposta formulada pela Receita Federal à Comissão de Desburocratização, seria composto de um banco de dados integrado e multifuncional, que além de informações de registro, repassadas por cartórios, contaria também com dados fiscais, cadastrais georreferenciados.
O objetivo seria o de contribuir para agilizar o acesso de órgãos públicos, sobretudo da Receita Federal e do Judiciário, a informações sobre imóveis.
Há crítica no sentido de que os cadastros de imóveis rurais e urbanos são totalmente separados no Brasil, sendo que somente a União tem mais de 20 bases de dados sobre imóveis rurais que não se comunicam entre si, e de que alguns dos principais problemas que resultam desse modelo fragmentado de registro de imóveis são a falta de segurança jurídica na regularização fundiária, o impedimento ao combate eficiente à corrupção e à lavagem de dinheiro, e dificuldades na cobrança de créditos tributários por parte da Receita Federal.
A questão que se coloca à Comissão de Desburocratização é a de identificar até que ponto a implementação da proposta do Governo Federal realmente contribuiria para o aprimoramento da gestão territorial do país.
Sistemas de registro de imóveis.
Situações jurídicas existem que, por interesse social ou privado, devem ser conhecidas por todos, especialmente quando devam ser respeitadas por terceiros ou frente a estes produzam efeitos.
Para esse fim são adotados, pelo Estado, sistemas, órgãos ou modelos destinados a viabilizar, de forma segura, acessível e permanente, a exteriorização de fatos, atos, direitos e situações jurídicas para os quais imponha o Direito a imperatividade ou a conveniência de que sejam tornados públicos, ou seja, de conhecimento geral e oponíveis erga omnes.
Os registros públicos atuam na recepção, conservação, organização e informação de tais fatos, direitos e situações jurídicas. O registro é imposto e obrigatório sempre que destinado a proteger e assegurar interesse público ou social, como nas relações pertinentes ao registro civil e aos direitos reais. É facultativo quanto prepondera o interesse privado, como na conservação de um documento particular.
Obrigatório ou facultativo o registro, adverte Miguel Maria de Serpa Lopes, a publicidade dele decorrente, será “um corolário necessário, atributo lógico do Registro”, pois “há sempre uma publicidade, embora com efeitos de intensidade variável”.
Os efeitos do registro e da publicidade registral podem ser constitutivos, declaratórios, saneadores, comprobatórios ou conservatórios, dadas sua necessidade ou não e as previsões específicas para cada caso ou sistema jurídico. Basta, no entanto, para os fins desta exposição, a referência a essa multiplicidade de efeitos, pois o que nos interessa é que os registros públicos existem e atuam, essencialmente, em função da publicidade de fatos, direitos e relações jurídicas tidos por relevantes pelo ordenamento jurídico.
Os sistemas registrais imobiliários abrangem, segundo Angel Cristóbal Montes, “aqueles conjuntos normativos que em cada país regulam e organizam a propriedade sobre bens imóveis, do ângulo estrito do Direito imobiliário, ou seja, em função do regime jurídico da publicidade imobiliária”, e constituem o mecanismo, estruturado e vinculado pela ideia de publicidade, consentimento e oponibilidade, necessário para que os direitos reais, que se caracterizam pela relação direta do titular com o bem, adquiram eficácia erga omnes.
O funcionamento do mercado pressupõe o intercâmbio de direitos, o que implica custos de transação, especialmente em função da necessidade dos agentes de obtenção de informações e na capacidade institucional do sistema de titulação da propriedade de seu fornecimento adequado, seja quanto a rapidez, quantidade e qualidade da informação, necessárias para equilibrar a assimetria informativa naturalmente existente entre as partes contratantes.
Os direitos reais, que se caracterizam pela relação direta do titular com o bem, necessitam, para que adquiram eficácia erga omnes, de um mecanismo que se estrutura e se vincula pela ideia de publicidade e oponibilidade.
Esse mecanismo é representado pelos sistemas imobiliários registrais, conceito que abrange, conforme lição de Angel Cristóbal Montes, “aqueles conjuntos normativos que em cada país regulam e organizam a propriedade sobre bens imóveis, do ângulo estrito do Direito imobiliário, ou seja, em função do regime jurídico da publicidade imobiliária”.
Podem ser identificados, em linhas gerais, o sistema de mero registro de documentos, o de registro de títulos e o de registro de direitos.
Nos sistemas de mero registro de documentos (registry of deeds) os contratos privados são objeto de reunião voluntária, sem depuração ou tratamento jurídico, de forma a não fornecer uma completa definição do direito de propriedade, cuja aferição, em eventual conflito, somente se dará fora do sistema, com depuração pelo decurso do tempo ou solução em procedimento judicial. Há reunião de toda informação, sem tratamento ou preocupação do sistema em definir o proprietário, investigação que fica a cargo dos interessados.
Os sistemas de registros de títulos (registry of titles) também se caracterizam pela reunião voluntária de contratos privados sem tratamento jurídico. Agrega-se ao sistema anterior apenas a ideia de prioridade e de mera oponibilidade, no sentido de que a data da inscrição no registro imobiliário passa a determinar, em detrimento da data do título, a preferência na definição do direito de propriedade. Assegura, pois, a oponibilidade dos títulos inscritos frente aos que não tenham ingressado no registro ou cuja inscrição tenha se verificado posteriormente.
Já no sistema de registro de direitos (registry of rights) busca-se a definição completa e exaustiva dos direitos reais inscritos, o que se efetiva pela qualificação jurídica dos títulos voluntariamente apresentados, com relação à sua regularidade formal, assim como prioridade da apresentação e respeito à cadeia de títulos registrados, seja com relação à perfeita identificação do imóvel ou quanto aos seus titulares, o que confere ao direito inscrito, em atenção às peculiaridades de cada ordenamento, presunção de legitimidade ou fé pública registral. A isto correspondem os princípios registrários da instância (ou rogação), da prioridade, da especialidade, da continuidade (ou trato sucessivo) e, em alguns ordenamentos, o da fé pública registral. Nos sistemas de registro de direitos, a qualificação será mais rigorosa, em cada ordenamento jurídico, na proporção dos efeitos conferidos pela legislação correspondente.
Dentre as diversas maneiras como tais sistemas de registro de direitos podem ser classificados mostra-se de maior utilidade a que os relaciona em função de uma perspectiva latina, cujo foco está na oponibilidade e na presunção de legitimidade, ou de uma perspectiva germânica, focada na fé pública, distinção cujo efeito prático se revela em função da opção pelo interesse a ser protegido em caso de conflito ou questionamento de direitos entre quem se apresenta como “verdadeiro proprietário” frente ao titular registral. Os sistemas de inspiração latina, fundados na segurança do direito, optam pela proteção do verdadeiro proprietário, cuja aferição se efetiva em procedimento judicial. Já os sistemas de origem germânica optam pela segurança do tráfico, conferindo proteção ao proprietário segundo o registro.
Discute-se quanto à eficiência de cada um dos sistemas, o que demanda trabalho mais aprofundado, tendo em vista que a depuração dos direitos e a certeza jurídica que se alcança, como decorrência natural dos sistemas de registro de direitos, deve ser aferida em função de sua efetiva aplicação, frente às peculiaridades de cada país, variando em função da qualidade do serviço prestado, da solidez de suas instituições e da integração ao sistema de parcela significativa dos imóveis, enquanto nos sistemas de registro de documentos ou de títulos essa depuração ocorre com a atuação de agentes externos ao sistema registral, tendentes a atenuar e evitar riscos, o que se dá com os advogados, notários, title agents, bancos ou conveyancers, encarregados da preparação e mediação da contratação privada, assim como pela utilização de serviços privados de assessoramento e seguro, que dão ensejo à criação de arquivos privados informatizados (title plants), não sendo razoável a afirmação, pura e simples, de que um deles venha a produzir, sempre, efeitos práticos superiores aos do outro.
Registros contratuais e administrativos.
Destaca Benito Arruñada em trabalho recente (Instituciones del intercambio impersonal – Teoría y método de los registros públicos) que os registros públicos (imobiliários e empresariais), abertos a todos, fundados na publicidade e voltados para a redução dos custos de transação no mercado, apresentam não somente sua função típica de formalização imobiliária e empresarial privada e contratual, e como tal, essencialmente privada.
Aos registros se inclui, cada vez mais, uma formalização autenticamente pública, que Arruñada denomina “formalização administrativa” caracterizado, segundo o autor citado, pelo serviço que presta a organizações governamentais, e que afeta, entre outros, os processos vinculados aos trâmites tributários, a seguridade social e a concessão de licenças para a abertura de negócios e de permissões relativas ao uso do solo.
Adverte que é comum considerar-se a formalização contratual e a administrativa como um único fenômeno, sem a necessária percepção de que sua natureza é diversa: privada e pública.
E, de maior relevo para os fins desta exposição, discorre sobre os custos e benefícios de integrar a formalização contratual e administrativa, no sentido de que a coexistência destes dois tipos de formalização traz dúvidas sobre como interagem, pois, surgem economias e “deseconomias” quando se integram, como qual o tipo de formalização que se deve priorizar (já que uma pode ser condição prévia da outra); ou em que medida devem organizar-se independentemente.
É nesse panorama que se deve pensar em como aproveitar a INOVAÇÃO TECNOLÓGICA, o que leva ao tema dos sistemas de registro eletrônico e ao risco, que trago à apreciação deste seleto público de que a criação de um registro/cadastro/banco de dados único/integrado/multifuncional, possa descaracterizar nosso registro de imóveis, de registro de direitos para mero registro de documentos.
O que se verifica hoje no Brasil é que o registro de imóveis, pautado na formalização contratual regrada pela Lei dos Registros Públicos, dispõe de uma base de dados referente aos direitos reais que, com algumas imperfeições, se mostra confiável e eficaz.
Dessa fiabilidade resulta o interesse da Administração Pública, em especial da Receita Federal, na utilização e manejo desse banco de dados para a atualização e integração dos cadastros.
Ocorre, no entanto, que embora a integração do registro ao cadastro possa trazer imediata atualização dos cadastros, o sistema registral imobiliário, fundado no registro de direitos, é dinâmico e se desenvolve por meio de regras próprias, necessárias para a garantia da depuração do direito inscrito, procedimento diverso daquele utilizado para a atualização dos cadastros administrativos, com clara potencialidade de descaracterização do sistema registral imobiliário.
O risco é grande e não deve ser ignorado ou minimizado.
Os cadastros administrativos devem ter acesso fácil e sem encargos aos dados do registro imobiliário, o que deve ser facilitado por lei para que a Administração Pública desenvolva suas funções, mas isto não implica necessariamente na desconstrução de um sistema de registros públicos forte.
O caminho mais eficaz é o fortalecimento das instituições de intercâmbio impessoal, e como tal os registros públicos, dentre os quais o registro imobiliário, que, eficaz e fiável, poderá, a um só tempo, servir com adequação e modicidade, ao cidadão, à Administração e ao mercado.
Ideia que se apresenta, no momento, para a Comissão de Juristas da Desburocratização é a alteração normativa para a adoção, no Brasil, da fé pública registral, com a maior proteção do proprietário segundo o registro.
Considerações Finais.
Agora, que o Sistema de Registro Eletrônico deixou de ser futuro para se mostrar presente, salta aos olhos a atualidade dessa discussão. A meu ver, a constatação de que todos nós que vivenciamos os registros e as notas, e não somente o Registro Imobiliário, não fizemos com o cuidado e atenção merecido nossa lição de casa.
Mas ainda é tempo de colocar as coisas em ordem.
E a preocupação, hoje, é saber se a criação de um registro/cadastro/banco de dados único/integrado/multifuncional, não poderá descaracterizar nosso registro de imóveis, de registro de direitos para mero registro de documentos.
E, no âmbito da desburocratização, saber se essa integração da formalização contratual (registros públicos) com a formalização administrativa será, a médio e longo prazos, de real avanço para o país e para a cidadania.
E para isto é fundamental a preservação da estruturação de nossos registros públicos da forma como definida e garantida na Constituição Federal do Brasil, quiçá aperfeiçoado com a adoção da fé pública registral.
BIBLIOGRAFIA
ARRUÑADA, Benito. Sistemas de titulación de la propiedad – Un análisis de su realidad organizativa, Lima, Palestra, 2004, p. 48/49.
_________. Instituciones del intercambioimpersonal – Teoría y método de los registros públicos, Cizur Menor, Civitas (Thomson Reuters), 2013, p. 304-323.
CRISTÓBAL MONTES, Angel. Direito Imobiliário Registral, Porto Alegre, safE, 2004, p. 211.
SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registros públicos, Brasília, ed. Brasília Jurídica, 1995, p.19.
* Luís Paulo Aliende Ribeiro é desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Doutor em Direito Público pela Universidade de São Paulo – Faculdade de Direito. Foi juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
