REGISTRO DE IMÓVEIS, Blockchain, ONR, SINTER – verdades e mentiras

20 de junho de 201830 de julho de 2026 SJ Cartórios, ONR - Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SINTER Blockchain, CNJ, Ibradim, Lei 13.465/2017, ONR, Privacidade, proteção de dados, Provimento 47/2015, Registro de Imóveis, Registro Eletrônico, Sérgio Jacomino, SINTER, Srei

Blockchain - riscos e desafios — *Blockchain – riscos e desafios*

Registro de Imóveis, blockchain, ONR e SINTER: verdades e mentiras

Ao longo do mês de maio troquei inúmeras mensagens com as jornalistas Vívian Soares e Juliana Veronezi, que acabaram rendendo uma longa entrevista, aproveitada em pequena parte na reportagem do número inaugural da Revista “Debate Imobiliário”, editada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

As respostas que foram dadas às inteligentes perguntas formuladas pelas jornalistas merecem ser conhecidas pelos leitores deste blogue, razão pela qual as disponibilizo aqui.

Sérgio Jacomino.

Blockchain: disrupção no mercado imobiliário?

P – Quais são os principais impactos que a blockchain trouxe para o mercado imobiliário?

SJ – Posso estar muito enganado, mas não vislumbro que se tenha produzido um impacto “disruptivo” no mercado imobiliário com o advento da blockchain. Entre nós, salvo uma isolada iniciativa de oferta de imóveis com pagamento em criptomoeda, nada se realizou concretamente que pudesse abalar o remansoso mercado jurídico relacionado com a compra e venda de bens imóveis. Tenho observado que o fenômeno da blockchain é uma festa, um hype. Filio-me aos céticos e fico com a boutade de Kai Stinchcombe no delicioso artigo intitulado Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future : “não existe uma única pessoa no mundo com um problema qualquer e que descobrisse que uma solução baseada em blockchain seria a melhor resposta e que, por isso, terá se tornado um entusiasta dessa nova tecnologia” (acesso aqui: https://medium.com/@kaistinchcombe/decentralized-and-trustless-crypto-paradise-is-actually-a-medieval-hellhole-c1ca122efdec).

P – Em um de seus artigos, você diz que os sistemas blockchain não seriam eficientes para substituir órgãos como os cartórios. Como ambos os sistemas centralizados e descentralizados podem conviver em sinergia?

SJ – Vamos por partes, como alguém terá feito em Londres. É preciso definir o que sejam sistemas centralizados e descentralizados no contexto de sua pergunta. Partamos do princípio de que os cartórios de registro de imóveis compõem um sistema descentralizado. Eles sempre foram assim, descentralizados , desde o advento da sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846. A complexa estruturação do Registro de Imóveis assentou-se na ideia de dispensação de funções, irradiação de competências, distribuição de atribuições registrais a delegados do serviço extrajudicial. Desde então o modelo se manteve: milhares de unidades criadas por lei e espalhadas por todo o território do país, tendo à frente um Oficial do Registro com delegação de funções. Essas funções de Registro de Imóveis singularizam-se na atuação de seus Oficiais. O aspecto mais importante, relativamente à sua pergunta, é constatar que os documentos, papéis, dados e registros deveriam, como ainda hoje, remanescer na unidade registral, sob a estrita responsabilidade do Oficial do Registro, que deve zelar por sua conservação e integridade (art. 22 e seguintes da Lei 6.015/1973 e art. 46 da Lei 8.935/1994).

Registro de Imóveis e a proteção de dados pessoais e reais

P – É possível apropriar-se da ideia de descentralização de dados, que parece ser a pedra de toque da blockchain, e aplicá-la aos cartórios?

SJ – De fato, os dados registrais acham-se distribuídos entre milhares de serventias espalhadas por todo o território nacional. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre, não fosse o fato de que os dados registrais, compondo ontologicamente uma coleção unitária, não são, todavia, compartilhados no digital ledger. Talvez resida aí o segredo da não vulneração da privacidade por cadastros e coleções de dados pessoais e reais que pululam por aí, feito pulgas nas opacas esquinas digitais.

P – O Sr. pode ser mais específico quando se refere a “esquinas digitais”?

SJ – Falo da apropriação de dados sensíveis dos cidadãos por agências legais ou ilegais que atuam no mercado de informações. O fenômeno da blockchain revela a fragilidade de sistemas de dados centralizados, como os dados da Receita Federal, do INSS, operadoras de telefonia, etc., que podem ser atacados e frequentemente o são. Sites como “Tudo Sobre Todos”, ou “Telefone Ninja” ou o mais recente “Consulta Pública” revelam dados de caráter pessoal ou patrimonial sobre os cidadãos brasileiros sem o seu consentimento formal (v. http://bit.ly/2rGO9uD). Os cartórios de Registro de Imóveis, por não concentrarem os dados acerca das titularidades dos brasileiros numa central nacional, protegeram muito bem, até aqui, os cidadãos da bisbilhotice digital quando assunto é o inventário patrimonial e de direitos imobiliários.

P – Como o Sr. enfrenta as críticas que são feitas aos cartórios pelo zelo excessivo na guarda dos dados, sabendo-se que a própria Lei de Registros Públicos prevê que “qualquer pessoa” pode obter certidões ou informações do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido?

SJ – De fato, essa é a redação do art. 17 da vigente Lei de Registros Públicos. Mas devemos sempre nos lembrar de que essa disposição é reprodução idêntica do art. 20 do Decreto 4.857 de 1939. Nessa época as novas tecnologias não contavam com as ferramentas e potencialidades que hoje apresentam. Hoje é possível construir repositórios digitais em que se apure, em questão de segundos, o acervo patrimonial de qualquer cidadão. Basta organizar a informação numa base eletrônica de dados. O decreto de 1939 (assim como a vigente lei, de 1973) sempre teve em mira facilitar a obtenção de certidão de um determinado registro, a fim de instruir e aparelhar uma transação imobiliária, não constituir um inventário patrimonial. Penso que essa disposição legal não foi recepcionada pela CF/1988 e não encontra suporte na Lei 12.965, de 2014, que trata da privacidade e proteção dos dados pessoais no âmbito das redes eletrônicas, fundamento que, aliás, encabeça o Provimento 47/2015 do CNJ.

P – O Sr. tem advertido que o Projeto SINTER, da Receita Federal, pode representar uma ruptura no modelo tradicional do Registro de Imóveis brasileiro. Diz ainda que a centralização de dados pode ser a porta de entrada ao que o Sr. denomina de “bisbilhotice digital”. Gostaria que pudesse comentar.

SJ – Como se sabe o Projeto SINTER foi criado pelo Decreto 8.764/2016, visando regulamentar o art. 41 da Lei 11.977/2009. Mas o referido decreto não pode ser visto e compreendido isoladamente, eis que integra um sistema complexo composto pelo citado decreto, além de outros dois – os decretos 8.777/2016 e 8.789/2016 –, conjunto que pode dar azo ao fenômeno de fragilização do sistema registral com a venda de dados pessoais. Recentemente, o Ministério Público do Distrito Federal publicou uma nota aludindo à comercialização de dados dos cidadãos brasileiros. Segundo o promotor de justiça Frederico Meinberg essa prática seria “um negócio milionário no qual os dados armazenados e geridos pela própria administração pública são vendidos para a mesma administração pública” (acesso aqui). Temo que os dados recolhidos pelo SINTER poderiam ter o mesmo destino… Já escrevi sobre esse microssistema que pode vir a fragilizar o sistema registral brasileiro (Meus dados registrais – meu cadastro estatal).

Voltando à sua pergunta, o art. 41 da Lei 11.977/2009 é bastante claro: “os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. Leia-se: os próprios cartórios, unidades que integram o SREI (§ 5º do art. 76 da Lei 13.465/2017), darão acesso aos seus (dos cartórios) bancos de dados. Note: dar acesso não significa construir um sistema paralelo, redundante e vulnerável. Os parágrafos 6º e 7º do art. 76 da citada lei, aperfeiçoando o SREI, espancam todas as dúvidas acerca do quadro hierárquico que vincula o SINTER ao próprio SREI. Lamentavelmente, o Decreto do SINTER preferiu a via da centralização de dados na própria administração, criando na prática um super-registro centralizado, redundante e vulnerável, com a matrícula nacional (chamada de “CPF do imóvel”). Prefiro chamar esse modelo de NEOREGISTRAL.

SREI - Sistema de Registro de Imóveis eletrônico

Ainda agora a Folha de S.Paulo noticia que o Governo paulista vende serviço com dados sigilosos do RG de 30 milhões de cidadãos… [acesso aqui] [mirror].

SJ – Lamentavelmente não temos uma legislação protetiva como na União Europeia, que em 27/4/2016 baixou o Regulamento do Parlamento Europeu e do Conselho (Regulamento 2016/679) que trata a proteção das pessoas singulares relativamente ao tratamento de dados pessoais como um direito fundamental. Segundo dito Regulamento, os dados de caráter pessoal podem ser utilizados por terceiros a partir do consentimento livre, informado, específico e inequívoco do titular, exigindo-se declaração ou uma ação positiva do interessado, não se admitindo o consentimento tácito (aqui: http://bit.ly/2IfDEtq).

SISTEMA NEOREGISTRAL-NOTARIAL – Blockchain pode agregar confiabilidade bem como pôr em xeque modelos tradicionais de transacionar imóveis

P – Voltando ao tema da blockchain, será possível compatibilizar o Registro de Imóveis com iniciativas de registro no digital ledger?

SJ – É perfeitamente possível. A blockchain é uma ferramenta tecnológica inovadora e utilíssima e pode, de fato, agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. Mas não tomemos o todo pela parte, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na deliciosa expressão derivada do pensamento de McLuhan de que “o meio é a mensagem”. A blockchain não é o Registro de Imóveis – assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico em virtude de disposições legais. Por exemplo, um documento que tenha as firmas reconhecidas por um tabelião será considerado autêntico graças à atuação do notário e não pela aposição de um selo eletrônico de autenticidade (inc. I do art. 411 do CPC). A blockchain é uma ferramenta, como são tantos outros instrumentos e atributos conferidos pela lei a certos sujeitos e a determinados atos jurídicos com o fim de conferir certeza, confiança e previsibilidade num ambiente crescentemente complexo e inseguro como é o mercado contemporâneo.

P – Qual é o futuro da blockchain no mercado imobiliário? O que ela pode ensinar para os sistemas centralizados vigentes?

Toda tecnologia inovadora tem um potencial disruptivo. É o que proclamam os arautos do admirável mundo novo da tecnologia da informação e comunicação. Logo, é de se imaginar que a blockchain poderá ser “disruptada” a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Se olharmos com atenção, de alguma forma é o que está acontecendo com a criação de cadeias de blockchain descoladas da infraestrutura do bitcoin , com ativos do mercado imobiliário (bens, serviços e direitos) representados por tokens, que são espécies de fundos imobiliários de caráter fiduciário. Mas colocando de lado o que pode ser apenas um hype , que dá ânimo e fôlego a bolhas de startups, as novas tecnologias, de fato, podem colocar em xeque os modelos tradicionais de intercâmbios econômicos envolvendo bens imóveis.

P – O Sr. poderia nos dar alguns exemplos?

SJ – Hoje há uma série de obstáculos que devem ser vencidos para que um bem imóvel possa ser negociado com segurança no mercado imobiliário. Inúmeros agentes – notários, corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores, coletores, etc. – e inúmeras fontes de dados espalhadas em múltiplos estamentos, como cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais para obtenção de certidões negativas, cartórios, etc., tudo isso deve ser vencido pelos contratantes para a concretização de um negócio jurídico e ainda assim com limitada e relativa segurança jurídica. O processo é custoso, moroso e burocrático. Mesmo quando parcelas das informações e dos serviços possam ser acessados por meio da internet, o interessado tem que peregrinar por múltiplos portais e canais para pesquisar sobre o mesmo bem e o mesmo vendedor. Isso é infernal, simplesmente irracional… Temos um exemplo dessa entropia no Portal RegistradoresBR (http://registradoresbr.org.br/), criado com base no Provimento 47/2015 do CNJ, que condena o usuário do serviço registral a um verdadeiro calvário para obtenção de poucos serviços que são prestados pelas centrais estaduais em meios eletrônicos.****

P – As Centrais Estaduais de Registros de Imóveis, criadas nos estados peloProvimento 47/2015 do CNJ, não resolveram esse problema?

SJ – O ato normativo do CNJ, ao buscar o estabelecimento de diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis, foi uma excelente iniciativa, mas ficou a meio caminho dos objetivos que foram consagrados nos estudos do próprio CNJ sobre a implantação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, previsto nos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009. A partir daí foram criadas centrais estaduais de prestação de serviços de intermediação entre os usuários dos serviços e os registros prediais, agravando os efeitos de dispersão, assimetria, agregando custos de portagem sem a correspondente previsão legal. As centrais não se acham coordenadas entre si, não há padrões de interoperabilidade, e uma vez mais o cidadão se vê obrigado à via crucis de peregrinar portais de serviços na internet ou os próprios balcões de cartórios para obter a informação de que necessita ou realizar o registro que persegue. Essas etapas geram custos, suscitam conflitos, produzem redundâncias, erros, tempo perdido. Como abreviar e racionalizar o percurso legal e burocrático entre o vendedor e o adquirente de um bem imóvel? Como o mercado pode obter de maneira fácil, barata e racional informações sobre a situação jurídica dos bens no comércio? Como universalizar o acesso por meios eletrônicos aos Registros de Imóveis do país? Essas são questões centrais que devem ser postas em debate. E aqui voltamos ao jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como um organismo vivo é sempre maior do que a soma de todos os seus órgãos. Para abusar da metáfora, em relação ao mercado estamos tomando um banho de tecnologia…

Regulamentação do ONR-SREI pode concretizar o Sistema de Registro de Imóveis eletrônico: solução para a confusão informacional e transacional

P – Para diminuir a burocracia e facilitar a vida do cidadão, o que os registradores têm feito?

SJ – A saída para essa barafunda informacional e transacional seria a criação, por lei, de um órgão com finalidades e objetivos muito bem definidos e consistentes no estabelecimento de padrões de operação e funcionamento do sistema, universalizando, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis pátrio. Era necessário colocar em prática o SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, reformando o modelo que ainda opera com pesados livros de registro, matrículas descritivas, registros não estruturados, que representam modelos arcaicos de registração decalcados dos estereótipos do século XIX. Essa ideia prosperou e hoje está consagrada no conjunto normativo compreendido a partir do artigo 76 e seguintes da Lei 13.465/2017. Esse organismo foi batizado como ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, dando o impulso para a efetiva concretização do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Nos termos da lei, os registradores integram o SREI e ficam vinculados ao ONR (§ 5º do art. 76). Espera-se para breve a regulamentação do ONR pelo Conselho Nacional de Justiça, nos termos dos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.

P – O Provimento 47/2015 previa que o registro eletrônico deveria ser implantado em todo o Brasil até junho de 2016. Isso aconteceu? Qual o percentual de imóveis registrados eletronicamente?

SJ – Infelizmente, a resposta é: não, o RE não se concretizou no aprazado. Lamentavelmente, o Provimento 47/2015, da Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, que tinha como objetivo estabelecer “diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis”, acabou ficando muito aquém do que poderia ter sido, tendo em vista, principalmente, o farto material técnico produzido pelo próprio CNJ que dava um rumo certo para o desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Não devemos nos esquecer de que a Lei 11.977/2009 já havia fixado um marco temporal de 5 anos para implantação do Registro Eletrônico (art. 39), termo que expiraria em 2014, muito antes do dito provimento. É fácil responder à parte final de sua pergunta: zero por cento, não há um único registro de imóveis eletrônico feito com base na Recomendação CNJ 14/2014, apesar das boas intenções. O processo de registro ainda é feito como se fazia na década de 1970, apesar das mudanças profundas que a sociedade sofreu no período.

P – A que o Sr. credita não se terem atingido os objetivos da lei e do provimento?

SJ – Credito essa situação à falta de um órgão normalizador, com atribuições claramente definidas em lei e fiscalizado pelo Judiciário, criado para concretizar e efetivar o registro de imóveis eletrônico, estabelecendo padrões técnicos de interoperabilidade e vencendo o fenômeno de atomização das unidades de registro de imóveis de todo o país. O Provimento 47/2015 deu um passo importante e necessário rumo ao registro eletrônico, mas insuficiente. Caímos na tentação de manter estadualizada a gestão de portais de acesso às unidades de registro de imóveis, impedindo a criação de uma Central Nacional de Registro de Imóveis, como previsto, aliás, na documentação técnica produzida pelo mesmo CNJ e estabelecida como padrão pela Recomendação 14/2014. Uma central nacional é fundamental, como existe para os notários, para o Registro Civil, o RTDPJ e o Protesto. Não é possível conviver com padrões concorrentes e redundantes. Basta pensar que não existe uma “internet estadual”. A solução para tudo isso foi discutida de modo intenso com o governo e o próprio Judiciário, nas vésperas da MP 759/2016, e o resultado foi a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017.

Desinformação impede busca de soluções técnicas para a defasagem tecnológica dos registros prediais brasileiros

P – A crítica que se fez e ainda se faz de modo reiterado ao ONR é que atrairia os registros para esse órgão, substituindo o registrador no seu mister singular e personalíssimo e levando consigo os dados que hoje estão sob a guarda e conservação da unidade. Como o Sr. vê essa crítica?

SJ – É uma crítica simplesmente improcedente, no contexto do ONR. Seria uma crítica irrelevante, fútil, desinformada, em face da farta documentação que prova justamente o contrário. Entretanto, a insistência nessa narrativa inoculou o germe da insegurança e confusão, instaurando uma grossa divergência interna corporis que se tem revelado nociva, além de turbar a busca de soluções técnicas para enfrentar a defasagem tecnológica que condena os registros prediais brasileiros a uma espécie de figuração arcaica, quixotesca, de registração feita com base em padrões medievais.

É lindo ver como as inscrições manuscritas eram caprichadas, algumas delas com capitulares e esfragística decalcada da tradição tabeliônica do medievo. Mas cá entre nós: quem não acharia bizarro que os bancos fizessem a contabilidade de cada cliente em fichas manuscritas? Lamentavelmente, as averbações ainda são feitas de modo manuscrito e narrativo à margem de registros lavrados em pesados livros concebidos no século XIX e que ainda estão em uso nos cartórios brasileiros. As matrículas são repositórios de informações úteis, mas outras completamente descartáveis – como registros e averbações cancelados direta ou indiretamente.****

A matrícula vai se constituindo num fólio que representa um inventário em sua maior parte estático, redundante, complexo e que não instrui o cidadão acerca do que é relevante, que é a revelação da situação jurídica do bem imóvel matriculado. Enfim, a crítica assacada contra o ONR é expressão do fenômeno de post-truth, já denunciado em outras oportunidades e que aqui calha muito bem.

P – Do ponto de vista do registrador, quais são os maiores desafios da nova lei?

SJ – Vencer a ignorância, o preconceito e o reacionarismo. Toda mudança de paradigmas revela divergências, o que é bastante natural em face das reformas profundas que o sistema registral experimenta. Ultrapassar essas barreiras é necessário, mas não será suficiente. Outros obstáculos precisam ser enfrentados – como o desnível abissal entre unidades de Registro de Imóveis espalhadas pelo Brasil afora. De um lado, vemos cartórios que são verdadeiras ilhas de excelência, bem aparelhados, economicamente sustentáveis, tecnologicamente capacitados; de outro, pequenas serventias que mal suportam o custo de insumos básicos necessários para se manterem em pleno funcionamento. Muitas são economicamente inviáveis. Uma cifra apreciável das serventias no Brasil aufere ganhos que não superam os salários de funcionários públicos médios (dados aqui). Além disso, é preciso vencer as assimetrias verificadas nos processos de informatização. Enfim, os desafios são imensos, mas uma tomada de posição urge e nós cremos que as novas tecnologias podem criar um meio ambiente que favoreça a redução de custos e impulsione a articulação dos cartórios num grande arco registral. Esse “círculo registral”, interconectando cada unidade de Registro de Imóveis, permitirá entregar a universalização do acesso, o barateamento de custos e a modernização do sistema registral pátrio que a sociedade reclama.

SREI – blockchain registral – Colômbia

4 de maio de 201830 de julho de 2026 SJ NEAR, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SREI Blockchain, IPRA-CINDER, NEAR, ONR, proteção de dados, Qualificação registral, Registro de Direitos, Registro de Documentos, Registro de Imóveis, Registro Eletrônico, SINTER, Srei, Viaduto do Chá

Blockchain - registro de imóveis — *Blockchain – registro de imóveis*

Durante os dias 2 a 4 de maio de 2018, realizou-se na cidade de Cartagena das Índias, Colômbia, o XXI Congresso Internacional de Direito Registral – IPRA-CINDER.

Entre os vários temas debatidos, figurou na pauta o item 2 – As novas tecnologias e a reforma dos registros da propriedade (Blockchain e registro da propriedade).

A jornada encerrou-se com uma mesa-redonda sobre a tecnologia blockchain e sua aplicação ao Registro, moderada por JOSÉ MARÍA DE PABLOS, diretor do SSI do Colégio de Registradores.

Participaram os países com experiência prática nesse tema, Lituânia (IGMAR VALLI) e Dubai (SULTAN ALAKRAF), juntamente com países que estão estudando a tecnologia, como Holanda (JACQUES VOS), Brasil (SÉRGIO JACOMINO) e Espanha (TEÓFILO HURTADO).

Em sua intervenção, TEÓFILO HURTADO manifestou-se acerca dos benefícios e insuficiências do blockchain, para concluir que a tecnologia não poderá substituir as funções do registro de direitos. Nesta mesa final, a participação de congressistas foi tão massiva que foi necessária a ampliação do espaço inicialmente previsto.

Tive ocasião de apresentar uma breve exposição em que demonstrava que é possível inscrever dados falsos numa cadeia de blocos. Na exposição, meramente didática e sem pretensões maiores do que indicar as fragilidades do sistema, propus a venda do conhecido monumento de São Paulo, Capital, o nosso querido Viaduto do Chá.

Consulte:

https://revistaregistradores.es/xxi-congreso-internacional-de-derecho-registral-ipra-cinder/ [mirror]
SREI – blockchain registral. Trabalho apresentado por SJ.

Blockchain e Registro de Imóveis: o contentor e o conteúdo

Notas reconstituídas da exposição feita no XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER – Cartagena das Índias, Colômbia, maio de 2018^{^[1]}

Resumo. Este artigo reconstitui, em texto unitário, a exposição feita pelo autor no XXI Congresso Internacional de Direito Registral, realizado em Cartagena das Índias, e reúne teses que andavam dispersas em escritos publicados entre 2017 e 2018. Sustenta-se que a tecnologia de cadeia de blocos assegura a integridade do registro, mas nada afirma sobre a validade, a licitude ou a eficácia do registrado. A demonstração empírica – a inscrição, em cadeia de blocos, de uma escritura de compra e venda do Viaduto do Chá, em São Paulo, lavrada por tabelião inexistente, entre partes fictícias, com cadeia dominial apoiada em documento datado de 31 de setembro de 1866 – evidencia a indiferença do instrumento ao conteúdo que carrega. Daí a distinção, decisiva em direito comparado, entre registros de documentos e registros de direitos: onde o sistema se limita a arquivar títulos, a cadeia de blocos representa ganho apreciável; onde o sistema atribui direitos mediante qualificação jurídica, ela é elemento acessório e coadjuvante. Conclui-se pela adoção de modelagens federadas ou consorciadas no interior da infraestrutura do registro eletrônico brasileiro (SREI/ONR) e adverte-se que o risco real ao sistema registral não vem da descentralização prometida pela blockchain, mas da centralização de dados pessoais e patrimoniais em super-registros estatais.

Palavras-chave: blockchain; registro de imóveis; qualificação registral; registro de documentos e registro de direitos; registro eletrônico; SREI; ONR; proteção de dados.

O assunto da moda

Disrupção foi, por certo tempo, a palavra-chave de uma nova ordem. Nada havia que não pudesse ou devesse ser derruído por trombetas poderosas sopradas pelos arautos da boa nova. Prometia-se a fiéis e incréus uma nova Jerusalém eletrônica, capaz de resgatar-nos do pântano miasmático de leis, normas, regulamentos e formalidades no qual todos chafurdávamos em pranto e com ranger de dentes. A blockchain foi apresentada como a panaceia para as mazelas institucionais do país.

O lema de seus defensores – alguns ingênuos, outros adrede interessados – poderia ser resumido numa imprecação: vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário.^[2] Ouvi de um orador respeitável, diante de plateia não menos respeitável, a convocação repetida com volúpia incontida: acabemos com os cartórios. Acabemos com os cartórios. Acabemos. E com eles, presumo, opacificam-se as transações, afrouxa-se o controle social, esvazia-se a fiscalização dos serviços pelo Poder Judiciário – entregues a autenticação e a contratação privada aos escaninhos da internet. Na mesma toada se poderia bradar: acabemos com os advogados, aderindo aos smart contracts; aposentemos os médicos, assinando os protocolos do Watson; destruamos as catedrais, que são espírito de outro tempo e já não servem senão de ambiência romântica para filmes de época.

Havia, porém, uma pergunta séria escondida sob a parolagem. Foi ela que levei a Cartagena das Índias, em maio de 2018, ao XXI Congresso Internacional de Direito Registral,^[3] e é dela que trata este artigo: a cadeia de blocos substitui o Registro de Imóveis? E se não substitui, o que exatamente ela faz?

O catálogo das promessas

Convém começar pelo inventário, tal como era formulado por seus defensores. A blockchain prometia: a substituição dos terceiros garantes – bancos, correios, notários, registradores – por relações diretas entre pares; o empoderamento do cidadão em face do estado intervencionista e das instâncias intermédias; a gestão transparente das transações; contratos inteligentes, autoexecutáveis, dispensando o juiz; a eficácia real de relações meramente obrigacionais; a identidade garantida por assinaturas digitais; e, coroando tudo, registros insuscetíveis de roubo, corrupção, dano ou fraude.

Tomado o catálogo em conjunto, percebe-se que o que ali se anunciava não era uma tecnologia. Era um registro universal: validade comprovada por certificação digital, singularidade dos atos, integridade, indelebilidade, imutabilidade, autenticidade e eficácia probatória; assinatura digital, selo temporal, geolocalização, prova pré-constituída; acesso universalizado a custos módicos para registrar, consultar e autenticar; auditagem e transparência ininterruptas. Em suma, prometia-se o que os sistemas registrais perseguem, com resultados desiguais, desde o século XIX – e prometia-se sem juristas.

A promessa merece exame. Nenhum registrador poderia desdenhar de um repositório presumivelmente íntegro, auditável e universalmente acessível. A questão é outra: saber se a cadeia de blocos entrega aquilo que anuncia, e o que ela de fato entrega.

Uma antevisão do inferno

Argumentos abstratos raramente convencem. Resolvi, por isso, fazer um experimento. Havia, à época, uma iniciativa amplamente noticiada de inscrição de dados imobiliários brasileiros em cadeia de blocos pública, conduzida por uma startup norte-americana em parceria com uma serventia do país, com o anúncio de que se baniriam os registros em papel, rumo a uma solução inteiramente computadorizada, e de que os registros armazenados na cadeia seriam imutáveis – logo, não suscetíveis a roubo, corrupção, dano ou fraude.^[4]

Aceitei a premissa e a levei a sério. Fiz lavrar – num instrumento a que chamei, com licença poética, escritura público-privada – uma compra e venda datada de 25 de novembro de 2017, lavrada na Capital de São Paulo, perante o tabelião Dr. Salafra El Say Nomore, autorizado por lei, dizia o instrumento, a lavrar atos públicos ou privados. Figuraram como partes, de um lado, na condição de vendedor, Gino Amleto Meneghetti, naturalizado brasileiro em decorrência de bons serviços prestados à pátria, e, de outro, como comprador, o Dr. Ferdinand Waldo Demara Jr.^[5] O objeto do negócio era o Viaduto do Chá – bem público de uso comum do povo –, descrito e caracterizado, com esmero notarial, em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado em 31 de setembro de 1866, na Repartição Geral das Terras Públicas, criada pela Lei 601, de 1850, e firmado pelo Diretor-Geral, Dr. Coroliano Corifeu de Chamargo. Registre-se que 31 de setembro não existe.^[6]

O documento foi então submetido ao processo de autenticação. E funcionou. Perfeitamente. O resumo criptográfico foi ancorado na cadeia, com selo temporal, verificável por qualquer pessoa, a qualquer hora, em qualquer lugar do mundo, para sempre. Todos os atributos anunciados no catálogo da seção anterior estavam ali, íntegros e incontestáveis: singularidade, integridade, indelebilidade, imutabilidade, auditabilidade.

Obtivemos, em suma, o registro imutável, transparente e eternamente auditável de uma fraude grosseira – celebrada por tabelião inexistente, entre um ladrão e um impostor, sobre um viaduto que a nenhum particular pertence, com origem em documento datado num dia que jamais existiu.

A conclusão que dali se extrai é simples e, a meu ver, decisiva: é possível registrar qualquer coisa numa blockchain. A cadeia de blocos garante a integridade do registro; não garante a verdade do registrado – ou seja, a validade do título. Ela responde, com rigor admirável, a uma pergunta apenas – este dado não foi alterado desde tal instante? – e é absolutamente muda diante de todas as outras: este dado é verdadeiro? É lícito? É válido? É eficaz? Emana de quem podia dispor? Respeita a continuidade, a especialidade, a disponibilidade? A máxima da informática antiga vale aqui em versão agravada: entra lixo, sai lixo – e sai lixo para sempre.

O problema não é da tecnologia, que cumpre exatamente o que promete. O problema está no ponto de passagem entre o fato do mundo jurídico e o dado da cadeia. Esse ponto – a que os técnicos chamam, com alguma resignação, o problema do oráculo – permanece integralmente fora do alcance do protocolo. E é justamente ali que se aloja o Registro de Imóveis.

O contentor e o conteúdo

O equívoco que percorre boa parte do debate é uma sinédoque: toma-se a parte pelo todo, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na expressão derivada de McLuhan, segundo a qual o meio é a mensagem.

A blockchain não é o Registro de Imóveis, assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico. Um documento com firma reconhecida por tabelião é autêntico em virtude da atuação do notário e da disposição legal que lhe atribui fé pública, e não pela aposição do selo eletrônico que o acompanha.^[7] O selo prova que houve reconhecimento; não o produz. Do mesmo modo, a ancoragem de um resumo criptográfico prova que determinado arquivo existia em determinado instante e não foi alterado depois; não o torna verdadeiro, nem válido, nem eficaz.

Confundir as duas coisas é confundir o cofre com o que se guarda dentro dele. Um cofre inviolável guarda com igual fidelidade um título legítimo e uma escritura falsa. A inviolabilidade é atributo do cofre. A legitimidade é atributo do título – e é obra de quem o examinou antes de guardá-lo.

Dois modelos de registro

Aqui é preciso descer ao direito comparado, sob pena de conversarmos em línguas diferentes. Desde o século XIX distinguem-se, mundo afora, dois grandes modelos de organização dos sistemas registrais imobiliários.

De um lado, os registros de documentos, meros arquivos estáticos de títulos – contratos, papéis – firmados pelas partes; grosso modo, o modelo de matriz francesa. Uma compra e venda é recepcionada e o título é arquivado. A inscrição prova a existência do documento e a data de seu arquivamento, mas não atribui o direito de propriedade. Eventual controvérsia exigirá intervenção judicial ex post, com todos os custos inerentes à judicialização. Não por acaso, tais sistemas são reputados menos eficientes e bem mais custosos.

De outro, os registros de direitos, vigentes na Alemanha, Suíça, Áustria, Espanha, Portugal, Reino Unido e Brasil. Neles o depósito do documento é acessório. O fundamental é a atribuição do direito por atuação direta de um jurista: em cada etapa opera-se um juízo de admissibilidade do pedido de registro e, com o seu deferimento, nasce o direito. O essencial é a análise jurídica de cada caso, que impede, de partida, o ingresso de títulos capazes de gerar controvérsias futuras – diminuindo, assim, os custos de definição de direitos.

Feita a distinção, o mal-entendido se desfaz sozinho. A ideia de aplicar a cadeia de blocos ao registro imobiliário nasceu, e faz todo sentido, em jurisdições cujo sistema não privilegia o encadeamento das informações nem a apreciação prévia da legalidade – e, com ainda mais razão, em países desprovidos de infraestrutura registral robusta, onde o problema real é a inexistência de qualquer memória oponível das titularidades.

Transplantar essa solução para um registro de imóveis como o brasileiro é erro de categoria. Utilizar a cadeia de blocos como repositório dos títulos converteria o Registro de Imóveis – que é registro de títulos em sentido material (“de direitos”) – em mero arquivo digital de documentos, contrariando a modelagem institucional do nosso sistema e enfraquecendo-o. Seria uma reforma involutiva: pagaríamos com tecnologia de ponta o preço de regredir dois séculos em desenho institucional.

A qualificação registral como ato cognitivo

O núcleo da atividade registral brasileira não é arquivístico. O que a singulariza é a atuação do registrador que sanciona o ingresso do título no sistema, conferindo o direito aos contratantes. O direito nasce em regra com o registro; não há propriedade sem prévio exame de legalidade e de conformidade com o ordenamento e com o próprio sistema registral. Esse mecanismo de transubstanciação – do título ao direito – é resultado de uma atividade própria de juristas.

O que entra no sistema depende de circunstâncias de caráter fático e jurídico apreciadas, a cada momento, pelo registrador. Continuidade, especialidade, disponibilidade, legitimação, capacidade, licitude do objeto, validade da representação, correspondência entre o descrito e o existente – nada disso é verificável por consenso distribuído entre nós de uma rede. Nenhum algoritmo de consenso apura se o alienante é o mesmo do registro anterior, se o imóvel descrito no título é o imóvel matriculado, se a condição pactuada é lícita, se a hipoteca precede ou sucede.

A fantasia dos smart contracts autoexecutáveis – do juiz como serviço (judge as a service) – esbarra na mesma pedra. Enquanto se trata de disparar a execução de uma cláusula a partir de um evento verificável dentro da própria rede, tudo funciona. Quando o evento é do mundo sensível, o código é mudo.

Até que a máquina substitua juízes, advogados e registradores, a base medular do sistema não será afetada pela tecnologia da cadeia de blocos. O experimento do Viaduto do Chá levantou essa lebre: se conseguimos registrar qualquer coisa numa blockchain, então é necessária a intervenção de um jurista no processo de registro.

O que a blockchain pode, de fato, fazer

Nada do que se disse até aqui recusa a ferramenta. A blockchain é tecnologia inovadora e utilíssima, capaz de agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. O que se recusa é a sinédoque. Delimitado o seu ofício, ele é considerável:

a) Selo temporal e prova de integridade. Ancorar resumos criptográficos de lançamentos, títulos digitalizados e certidões permite demonstrar, a qualquer tempo e perante qualquer pessoa, que determinado documento existia em determinado instante e não sofreu alteração posterior. É prova pré-constituída de excelente qualidade.

b) Controle interno e correcional da trama registral. A cadeia pode ser constituída para efeitos de auditoria permanente, com registro indelével de todos os lançamentos feitos em todas as matrículas. É, talvez, a aplicação mais promissora e a menos alardeada: não substitui o registrador – fiscaliza-o, e fiscaliza sobretudo quem, no futuro, quisesse alterar o passado.

c) Contingência e recuperação. Registros distribuídos funcionam como camada adicional de segurança contra destruição, extravio ou sinistro do acervo. Nesse aspecto, a blockchain é tão importante quanto qualquer boa política de cópias de segurança – e nem mais, nem menos.

d) Rastreabilidade e transparência para terceiros. Publicidade de estados – e não de conteúdos – pode ser oferecida ao mercado sem exposição de dados pessoais, quando se ancora o hash, e não o dado.

Não por acaso, nos países que adotaram a cadeia de blocos no registro imobiliário a sua aplicação é meramente acessória e coadjuvante.^[8] Ninguém, em sistema registral maduro, entregou ao protocolo a decisão sobre quem é titular de direitos.

Modelagem: pública, federada, privada

Definido o ofício, resta a arquitetura. As cadeias públicas e sem permissão – modelo do bitcoin – são inadequadas ao serviço registral por razões estruturais, e não ideológicas. Nelas a validação repousa em mineradores anônimos remunerados por taxas; com a extensão da cadeia, a validação encarece e a remuneração decresce, o que pressiona os preços para cima e já hoje impõe a cobrança de valores adicionais para obter prioridade. Ademais, quem governa a rede é quem detém poder computacional – arranjo dificilmente conciliável com um serviço público delegado, submetido à fiscalização do Poder Judiciário e a deveres de conservação, sigilo e responsabilidade pessoal do delegatário.

A modelagem plausível é outra: a cadeia federada, ou consorciada – permissionada, com nós de validação titularizados pelas próprias unidades registrais e pelo órgão coordenador do sistema, sob supervisão correcional. É modelagem que se ajusta como luva à natureza do Registro de Imóveis brasileiro, e por uma razão curiosa: o sistema já é, estruturalmente, uma rede distribuída.

Os cartórios de registro de imóveis compõem, desde a sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846, um sistema descentralizado: milhares de unidades criadas por lei, espalhadas pelo território, tendo à frente um Oficial com delegação de funções, sob cuja estrita responsabilidade títulos, documentos, papéis, dados e registros devem permanecer.^[9] Os dados registrais acham-se, portanto, distribuídos entre milhares de serventias. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre – não fosse o fato de que esses dados, embora componham ontologicamente uma coleção unitária, não são compartilhados num livro-razão comum.

E talvez resida aí, precisamente, o segredo da não vulneração da privacidade patrimonial dos brasileiros. O que parece deficiência do desenho é, sob outra luz, a sua virtude.

O risco inverso: não a descentralização, mas a centralização

Convém aqui inverter o eixo do debate. Discute-se longamente se a descentralização prometida pela cadeia de blocos ameaça o Registro de Imóveis. A meu ver, a ameaça real vem do lado oposto.

O fenômeno da blockchain revelou, por contraste, a fragilidade dos sistemas de dados centralizados – os grandes acervos da administração fiscal, previdenciária, das operadoras de telefonia –, que podem ser atacados e frequentemente o são. Proliferam sítios que exibem dados pessoais e patrimoniais de cidadãos brasileiros sem qualquer consentimento formal. Fala-se, com naturalidade, de um mercado em que dados armazenados e geridos pela administração pública são vendidos à própria administração pública.

Os Registros de Imóveis, justamente por não concentrarem numa central nacional os dados sobre as titularidades, protegeram bem os cidadãos da bisbilhotice digital quando o assunto é inventário patrimonial. É verdade que a Lei de Registros Públicos autoriza que qualquer pessoa obtenha certidões sem declarar motivo ou interesse – dispositivo que reproduz, ipsis litteris, redação de 1939, quando as tecnologias não ofereciam as potencialidades atuais. O que a lei sempre teve em mira foi facilitar a obtenção da certidão de um determinado registro, para instruir uma transação, e não permitir a construção instantânea do inventário patrimonial de qualquer cidadão. Hoje basta organizar a informação numa base eletrônica para que se apure, em segundos, o acervo de qualquer um.

É por isso que projetos de centralização de dados registrais na própria administração merecem escrutínio severo. A lei é clara ao determinar que os serviços de registros públicos disponibilizem ao Judiciário e ao Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados.^[10] Dar acesso não significa construir sistema paralelo, redundante e vulnerável. Quando a regulamentação opta pela via da centralização, cria-se na prática um super-registro estatal – o que prefiro chamar de modelo neorregistral –, redundante e exposto, com todos os riscos que a Europa procurou conjurar ao tratar a proteção de dados pessoais como direito fundamental.^[11]^[12]

A ironia é evidente: em nome de uma tecnologia celebrada por dispensar o ponto único de falha, constroem-se pontos únicos de falha.

O arco registral

Nada disso significa que o sistema deva permanecer como está. A atomização protege a privacidade, mas cobra o seu preço em dispersão, assimetria e custo.

Hoje, para negociar um imóvel com segurança, os contratantes precisam vencer uma multidão de agentes – corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores – e fontes de dados espalhadas por múltiplos estamentos: cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais, cartórios. Ainda que parte disso esteja na internet, o interessado peregrina por portais e canais diversos para pesquisar o mesmo bem e o mesmo vendedor. O processo é custoso, moroso e burocrático. Nada é orgânico e interoperável. É, para dizer sem eufemismo, infernal.

As centrais estaduais, criadas com boas intenções, ficaram a meio caminho: não se acham coordenadas entre si, não observam padrões comuns de interoperabilidade e acabaram por agravar a dispersão, agregando custos de portagem. E aqui retorna o jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como o organismo vivo é sempre maior do que a soma de seus órgãos.

A saída não é tecnológica; é institucional. Era necessário um órgão com finalidades definidas em lei, encarregado de estabelecer padrões de operação e de universalizar, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis – vencendo a atomização sem destruir a descentralização. Esse foi o sentido do SREI, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis previsto desde 2009 e desenhado em farta documentação técnica produzida no âmbito do Conselho Nacional de Justiça,^[13] e do ONR, o Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico.^[14] Não existe internet estadual; tampouco pode existir registro eletrônico estadualizado.

É nesse arco – nesse círculo registral que interconecta cada unidade – que a cadeia de blocos encontra o seu lugar próprio: como componente de uma arquitetura, e não como a própria arquitetura. Ancorar, na camada distribuída do sistema, a integridade dos lançamentos praticados em todas as unidades é medida tecnicamente simples, juridicamente segura e institucionalmente valiosa. Substituir a qualificação registral pelo consenso de nós é bem outra coisa. Erigir um oráculo eletrônico e impessoal significa aniquilar o juízo do jurista encarregado do registro.

O que exige e o que não exige lei

Pergunta-se com frequência qual seria o marco regulatório necessário. Convém separar as hipóteses.

Não houve necessidade de lei autorizando a substituição da manuscrição pela máquina de escrever, nem regulamentação específica para o uso de carimbos no século XIX, nem novo marco legal para a adoção de processos computacionais nos anos 1970. O processo registral se moderniza naturalmente com o avanço das técnicas, porque o elemento central do sistema continua sendo a atuação pessoal de um jurista. A adoção da cadeia de blocos como elemento acessório de autenticação e de auditoria dos atos praticados não depende, portanto, de alteração do quadro normativo. Será tão relevante – e tão pouco polêmica – quanto a adoção de rotinas de contingência.

Coisa diversa é a substituição dos livros tradicionais por suportes inteiramente eletrônicos. Essa, sim, depende de mudança do marco legal e regulatório – e o primeiro passo foi dado em 2009.^[15] Note-se a assimetria: o que a retórica disruptiva anuncia como revolução jurídica não exige uma linha de lei nova, ao passo que a reforma efetivamente necessária – a que abandona o livro de papel – exige, e vinha sendo adiada.

Anoto, de passagem, que é falsa a narrativa de que a titulação e o registro sejam, entre nós, processos caros. Comparado aos países da América Latina, do Caribe e mesmo da OCDE, o Brasil se posicionava bem nos indicadores internacionais de custo de registro de propriedades.^[16]

Conclusões

Reduzo o argumento a cinco proposições, que foram as que submeti ao congresso de Cartagena:

1. Não é possível manter uma infraestrutura de dados coerente e uniforme, destinada a revelar a situação jurídica dos imóveis, sem o controle e a responsabilidade de um terceiro imparcial.

2. A atuação do registrador é singular e própria de um jurista. Seu mister é indelegável. O que ingressa no sistema depende de circunstâncias fáticas e jurídicas apreciadas, a cada momento, por quem tem competência e responsabilidade para apreciá-las.

3. O Registro de Imóveis não é mero depósito de documentos e dados. O arquivo é elemento acessório; o essencial é o juízo que precede o assento.

4. É tecnicamente possível confiar o registro de imóveis a uma empresa privada, ou a várias. Cabe perguntar se é desejável – e se a sociedade está disposta a submeter-se a organizações cuja existência e permanência são incertas e que não se sujeitam à fiscalização rigorosa que hoje recai sobre o serviço público registral.

5. A blockchain é uma ferramenta importante. Mas não é o Registro de Imóveis – nem o Registro de Imóveis pode reduzir-se a um arquivo ordenado de documentos – sejam cartáceos ou eletrônicos.

Pandora ou cornucópia da modernidade? Nem uma coisa nem outra. Toda tecnologia inovadora traz potencial disruptivo, proclamam os arautos do admirável mundo novo – donde se segue que a própria cadeia de blocos poderá ser disruptada a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Descontado o hype que dá fôlego a bolhas, resta uma ferramenta boa, que faz bem aquilo que faz, e que nada faz daquilo que não faz.^[17]

Ao registrador cabe conhecê-la, empregá-la onde serve e recusar-lhe o ofício que não é o seu. Nem a catedral se demole porque inventaram o concreto armado, nem se deixa de usar concreto armado por respeito à catedral.

Referências

BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos.

BRASIL. Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal.

BRASIL. Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41.

BRASIL. Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos.

BRASIL. Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016 – SINTER; Decretos 8.777 e 8.789, de 2016.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Recomendação 14, de 2 de julho de 2014; Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça.

IPRA-CINDER. XXI Congreso Internacional de Derecho Registral. Cartagena de Indias, Colombia, 2 a 4 de mayo de 2018 – Libro de ponencias.

IRIB; ABDRI. Blockchain e o futuro do Registro de Imóveis Eletrônico. Workshop. São Paulo, 31 de março de 2017.

JACOMINO, Sérgio. Blockchain – return again. Entrevista. Bites Economia Digital, 8 de junho de 2017.

JACOMINO, Sérgio. Blockchain – pandora ou cornucópia da modernidade? Observatório do Registro, 20 de novembro de 2017.

JACOMINO, Sérgio. Registro de Imóveis, blockchain, ONR, SINTER – verdades e mentiras. Observatório do Registro, 20 de junho de 2018.

PARLAMENTO EUROPEU E CONSELHO. Regulamento (UE) 2016/679, de 27 de abril de 2016.

STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future. Medium, 5 abr. 2018.

TAPSCOTT, Don; TAPSCOTT, Alex. Blockchain Revolution: how the technology behind Bitcoin is changing money, business, and the world. Nova York: Portfolio/Penguin, 2016.

[1] Nota preliminar. O texto que acompanhava a apresentação de Cartagena se perdeu. O que aqui se lê é reconstituição, feita a partir dos slides sobreviventes e de escritos esparsos que publiquei, entre 2017 e 2018, no Observatório do Registro e em periódicos especializados. Conservou-se a ordem argumentativa da exposição original; a redação foi refeita. Não há aqui pretensão acadêmica – apenas o propósito de reunir, num só lugar, o núcleo de um pensamento que andava disperso. Casa Amarela, inverno de 2026.

[2] A frase é decalque da conhecida imprecação atribuída a Jean Meslier e versificada por Diderot: “com as tripas do último padre, enforquemos o último rei”. O anticlericalismo mudou de altar.

[3] XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER, Cartagena das Índias, Colômbia, 2 a 4 de maio de 2018, organizado pelo Governo da Colômbia por meio da Superintendência de Notariado e Registro e do Colégio de Registradores da Colômbia. O tema da blockchain integrou a segunda questão da agenda científica do congresso.

[4] O programa-piloto anunciado previa a inscrição, na cadeia de blocos, de resumos criptográficos (hashes) de informações detalhadas do imóvel – endereço, proprietário, número da parcela, classificação de zoneamento. Seus artífices sustentavam que a blockchain permitiria tratar disputas de propriedade e de título de modo justo e transparente, servindo ainda de cópia de segurança na hipótese de destruição ou extravio do original.

[5] Gino Amleto Meneghetti, ladrão ítalo-brasileiro que se tornou lenda paulistana na primeira metade do século XX; Ferdinand Waldo Demara Jr., o Grande Impostor, que exerceu, sem habilitação alguma, os ofícios de cirurgião, monge, professor e diretor de presídio. Os nomes foram escolhidos a dedo.

[6] O Viaduto do Chá, sobre o vale do Anhangabaú, é bem público de uso comum do povo. A escritura fictícia atribuía-lhe origem em carta sesmarial dos sucessores de Pero Lopes de Sousa e apoiava-se em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado, segundo o instrumento, em 31 de setembro de 1866.

[7] Sobre a natureza do selo e da autenticidade, v. art. 411, inc. I, do Código de Processo Civil: o documento é autêntico porque o tabelião reconheceu a firma, e não porque nele se apôs um selo.

[8] Suécia (projeto-piloto do Lantmäteriet, iniciado em 2016) e Geórgia (National Agency of Public Registry) são os casos mais citados. Em ambos, a cadeia de blocos opera como camada de verificação e de rastreabilidade anexa ao registro, e não como o registro.

[9] Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 22 e seguintes; Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, art. 46.

[10] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41. O art. 39 fixou prazo de cinco anos para a implantação do registro eletrônico, termo expirado em 2014.

[11] Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016, que instituiu o SINTER, lido em conjunto com os Decretos 8.777 e 8.789, ambos de 2016.

[12] Regulamento (UE) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril de 2016. No Brasil, o marco veio depois, com a Lei 13.709, de 14 de agosto de 2018.

[13] Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça, e Recomendação 14, de 2 de julho de 2014, do CNJ, esta última amparada na documentação técnica do projeto SREI, desenvolvido em convênio com o LSITec.

[14] Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos, com a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, ao qual ficam vinculados os oficiais que integram o SREI (§ 5º).

[15] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41 – v. nota 10, supra.

[16] O que efetivamente encarece a cadeia entre nós é o custo marginal dos tributos em cascata que aderem ao preço da titulação e do registro.

[17] STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future, 2018. A boutade do autor – de que não há no mundo uma única pessoa que, tendo um problema concreto, tenha descoberto que a melhor solução para ele seria uma solução baseada em blockchain – resume bem o inventário de promessas não cumpridas.

Blockchain – pandora ou cornucópia da modernidade?

20 de novembro de 201724 de julho de 2026 SJ Cartórios, Registro de Imóveis, Registros Públicos e Notas Eletrônicos ADPF, ata notarial, Blockchain, Cartórios, certificação digital, disrupção, fé pública, Registro de Imóveis, Smart Contracts

Disrupção parece ser a palavra-chave de uma nova ordem globalista. Nada há que não possa ou deva ser derruído por trombetas poderosas sopradas pelos arautos da boa nova. Eis que está prometida a fiéis e incréus uma nova Jerusalém eletrônica. Anima-os a esperança derradeira que haverá de resgatar brasileiros e brasileiras do pântano miasmático de leis, normas, regulamentos, formalidades, no qual todos chafurdam em pranto e com ranger de dentes.

A blockchain é a nova panaceia para todas as mazelas institucionais do país. O lema de seus defensores, alguns ingênuos, outros adrede interessados, parece ser este: “vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário”.

Vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário

“Senhores, vamos acabar com os cartórios. Vamos acabar com os cartórios. Vamos acabar!”. Quem o diz, com volúpia incontida, é um importante ator que se inebria com aplausos. Não há plateia que não se dobre ao encantamento deste tipo de convocação. Vamos acabar com os cartórios, e com eles a transparência nas transações, a regulação social, a fiscalização pelo Poder Judiciário, deixando a autenticação e a contratação privada entregues aos escaninhos da internet – quando não aninhadas nas brumas da Mariana’s Web. Na mesma toada poderíamos bradar: “vamos acabar com advogados, aderindo aos smart contracts”, vamos aposentar os médicos, assinando os protocolos do Watson. Vamos destruir as catedrais porque são o espírito de outro tempo e já não servem para mais nada além de ambiência romântica.

Livres do formalismo e do concerto social, tudo é válido, tudo é permitido, tudo é livre.

A tecnologia da blockchain parece ser o assunto da moda, aquilo de que falam todos e todas. O que será que “andam sussurrando em versos e trovas”? Será um hype? A solução para todos os nossos problemas atuais e futuros? Será a cornucópia da pós-modernidade ou o jarro de Pandora do globalismo? Todos aludem a suas cândidas virtudes quando se trata de substituir os terceiros garantes nas complexas relações interpessoais, especialmente aquelas relacionadas aos intercâmbios de bens imóveis. Trata-se de um novo otimismo, de uma nova esperança. Estamos diante de um Titã redivivo, sem nome, representante de um novo tempo que se consuma instantaneamente, aqui e agora. Sua obra será composta de atos despersonalizados, desterritorializados, atemporais, eternos e imutáveis como nossas arcaicas quimeras.

“Dr. Pangloss recomenda enfaticamente o uso da blockchain para registro de imóveis e tratamento de furúnculos”.

Confesso que fiquei verdadeiramente perplexo com as declarações de um jurista respeitável, diretor jurídico de uma instituição igualmente honorável, pontificando perante uma plateia não menos importante. O seu pronunciamento se deu no transcurso do Simpósio Nacional de Combate à Corrupção, promovido pela Associação Nacional dos Delegados de Polícia Federal – ADPF, com o intuito de discutir o fenômeno da corrupção epidêmica que assola o país. O evento se realizou no dia 9/11/2017, no auditório das Faculdades Integradas Rio Branco.

Causou-me perplexidade e angústia. Afinal, as ideias lançadas de modo ligeiro podem levar a conclusões redondamente equivocadas. Construiu-se, na parolagem inflamada e pseudo-ilustrada, uma narrativa que encanta desavisados. Irresponsabilidade. Trata-se de um desserviço à sociedade e às instituições.

Dei-me ao trabalho de reduzir a fala do jurista ao texto que o leitor pode apreciar abaixo. O acesso ao pronunciamento pode ser feito no seguinte endereço: https://youtu.be/sowb2IDRx6w?t=1h28m4s.

Os inter títulos não são do palestrante.

Enfim, adiro, inteiramente, à blague do Dr. Ermitânio Prado: “Dr. Pangloss recomenda enfaticamente o uso da blockchain para registro de imóveis e tratamento de furúnculos”.

Epimeteu abrindo a caixa de Pandora, by Giulio Bonasone

4 bilhões de reais nos últimos 3 anos

Blockchain é uma grande oportunidade de novos negócios e de novas oportunidades de autenticação de documentos na internet.

Eu vi uma reportagem que os cartórios, com as atas notariais, faturaram 4 bilhões de reais nos últimos 3 anos. Eles removem os documentos da internet e fazem a ata notarial. Vamos supor que com a tecnologia blockchain – supor não, isto é uma realidade! – eu possa certificar esses documentos e dar fé e certeza a esses documentos. Nós não temos hoje as empresas (Certsign etc) empresas de certificação que fazem esse trabalho de forma privada (de certificação digital)? Porque a ADPF não pode montar, com tecnologia blockchain, um cartório virtual privado? (na Escola Nacional de Delegados, na OAB-SP), nós não tiramos xerox para os advogados? porque não podemos ir na sala de advocacia, e, com a tecnologia blockchain, certificar os documentos que serão utilizados (…) em juízo?

Senhores, vamos acabar com os cartórios. Vamos acabar com os cartórios. Vamos acabar! [aplausos].

Eu vou amanhecer boiando. [risos].

Post-truth. A história será o que deseja seu narrador

A igreja fazia a certificação de documentos. O estado percebeu que isso era rentável e o rei pegou para si, depois a burguesia pegou para si… Mas isto tem que ser devolvido. A FIESP tem hoje convênios com a Junta Comercial para agilização de documentos. Porque a FIESP […] não pode fazer a certificação de documentos extraídos pela internet e isso virar receita para a indústria, receita para a advocacia, receita para os delegados? Esses 4 bilhões vão ficar só nas mãos dos cartórios? Por quê, se nós temos tecnologia para dar fé e certeza aos documentos?!

Somos todos delegados – de armas e de fé.

A Escola Nacional de Delegados a ADPF – Associação de Delegados de Polícia Federal, em Manaus, monta um grupo de trabalho misto, [composto] por advogados e delegados, dando fé a documentos. Isso vai gerar centenas, milhares de empregos no Brasil, transformando os cartórios, hoje tradicionais, migrando tudo isso para a iniciativa privada, porque já existe tecnologia para isso.

[…]

A Holanda está estudando a massificação do uso dessa tecnologia para certificação.

Eu estive na [nome de empresa] acompanhando um cliente e tinha lá o pessoal do blockchain. Eles disseram: “Doutor, daqui a algum tempo nós vamos fazer a escritura com o blockchain aqui dentro da empresa e nós mesmos arquivamos e não vamos fazer mais nada com cartórios”.

[…]

Chega de conversa e vamos ao que interessa…

Não vamos ter mais cartórios. Estamos estudando acabar com os Cartórios de Registro de Imóveis, pois temos tecnologia para dar fé, certeza e publicidade a esses documentos sem o uso cartorário.

Senhores, é a tecnologia! A “uberização” dos negócios, a economia compartilhada… Projeto para a ADPF para amanhã: ficar com um 1 bilhão dessa fatia. Como a Polícia Federal tem credibilidade basta montar um grupo de trabalho com tecnologia blockchain, com a FIESP, para dar fé e certeza a determinados documentos.

[A exposição segue. Para assistir à íntegra, acesse aqui: https://youtu.be/sowb2IDRx6w?t=1h28m4s].

Limites da blockchain – Criar obrigações é mais fácil do que transferir direitos de propriedade

10 de novembro de 201724 de julho de 2026 SJ Cartórios, NEAR, Registros Públicos e Notas Eletrônicos Benito Arruñada, Blockchain, Direitos reais, Registro de Direitos, Registro de Imóveis, Registro Eletrônico, segurança jurídica, sistema Torrens, Smart Contracts

Limites da blockchain – Criar obrigações é mais fácil do que transferir direitos de propriedade
_{Benito Arruñada}*

A blockchain e os artefatos de Rube Goldberg

Qualquer um pode vender seu imóvel mediante um contrato de compra e venda ou, também, dispor do bem por meio da blockchain. Poderá fazê-lo mesmo quando a propriedade seja igualmente do cônjuge, ou onerada com uma hipoteca. Contudo, tanto o direito de copropriedade do cônjuge, quanto a hipoteca permaneceriam incólumes.

O contrato de compra e venda tem, deste modo, efeitos meramente obrigacionais. Não tem o condão de transmitir a propriedade imóvel. O vendedor simplesmente se obriga a entregar o bem ao comprador e este a recebê-lo. Em outras palavras, a venda de coisa alheia (parcialmente) é válida e eficaz entre as partes – e o será também no caso de imóvel gravado com um direito real de garantia (hipoteca). No entanto, os direitos reais de terceiros sobre a coisa vendida não serão afetados por esta compra e venda.

Esta distinção entre os efeitos obrigacionais do contrato e a eficácia real da transmissão da propriedade pode arrefecer o entusiasmo dos partidários da blockchain, que tendem a superestimar a eficácia dos contratos entre particulares e a subestimar a importância dos intermediários que desfrutam da confiança do público. No âmbito do mercado, os agentes podem intercambiar direitos obrigacionais, isto é, podem prestar ou não prestar, fazer ou não fazer. Contudo, transmitir direitos de propriedade requer um mínimo de intervenção pública. A razão é simples: dado que a alienação afeta interesses de terceiros alheios ao contrato, a transmissão requer a presença de um terceiro neutro e imparcial que garanta o adimplemento. Este terceiro deve ser independente – não apenas em relação às partes de uma relação concreta, mas, também, em relação a todos os titulares de direitos de propriedade sobre o ativo que se negocia no mercado. Do contrário, o mercado sofreria seriamente devido à possível existência de gravames ocultos incidentes sobre tais ativos.

Este fato limita a possibilidade de utilização da blockchain nas transações que têm por objeto ativos reais. Tanto mais limitado será quanto mais avançarmos no iter continuum que parte do contrato até chegar à propriedade. Observe-se, em primeiro lugar, que, de acordo com os incentivos de todos os participantes, as partes contratantes são livres para escolher as pessoas responsáveis por elaborar a documentação imobiliária (em geral, notários e advogados), profissionais que atuam na etapa contratual do processo de transmissão nos sistemas jurídicos. Já a proteção de terceiros leva o Direito, em todos os ordenamentos, a restringir a liberdade de as partes escolherem o cartório que haverá de inscrever os títulos de propriedade, ou do registrador que examinará e conservará seus direitos. O mesmo se pode dizer do juiz que vai dirimir os conflitos acerca da titularidade dos bens.

Por conseguinte, é mais provável que se expanda a utilização da blockchain no âmbito notarial ou em sistemas que se limitam ao arquivamento de escrituras e contratos. Por essas razões, não se vislumbra que a nova tecnologia acabe substituindo os chamados registros de direitos de propriedade.

Os advogados e notários sempre gozaram de uma vantagem comparativa na identificação das partes e, mais especificamente, na determinação de sua capacidade jurídica e na prestação de serviços de liquidação e quitação. A tecnologia da blockchain permite desenvolver, de forma efetiva, serviços que provam a identidade daqueles que participam de uma transação, de modo que a outra parte esteja segura de que você é quem diz ser (autenticação) e que, além disso, tem os poderes necessários (autorização). Do mesmo modo, em relação à quitação das transações, o comércio implementado por meio da blockchain pode permitir a execução do contrato de forma simultânea por ambas as partes por intermédio do princípio de “atomicidade”, que, em essência, garante que ambas as partes cumpram simultaneamente as obrigações derivadas do contrato.

A aplicação potencial da blockchain aos registros de propriedade é mais limitada porque a sua função é proteger os interesses de terceiros que não participam e nem têm por que conhecer a existência da transação. Os registros não são meras bases de dados, nem livros contábeis porque seu elemento-chave é o jurídico: ele não contém somente grandezas (valores), mas expressa a prova legal, pré-constituída, acerca da prioridade das pretensões (no caso dos sistemas de registro de documentos) ou de direitos (no caso dos sistemas de registro de direitos).

Os registros de documentos (como os da França ou dos Estados Unidos) limitam-se a certificar a datação (data e hora) do ingresso do título no registro, arquivando-o de modo ordenado. O conjunto que se conserva denomina-se (não por acaso) “cadeia” de títulos de propriedade. Assemelham-se a simples arquivos. Ainda assim, mesmo nesses sistemas a data de entrada do documento no registro desencadeia consequências jurídicas cruciais, já que constitui a prova decisiva sobre quem goza de prioridade no caso de uma disputa e, portanto, determina quem tem um direito real oponível erga omnes e quem ostenta simplesmente uma pretensão de caráter obrigacional. Por essa razão, compreende-se que o informe [4] sobre o projeto-piloto levado a cabo no Condado de Cook (Illinois), que compreende a cidade de Chicago, conclua que a blockchain poderia ser utilizada para a contratação privada e a sua apresentação ao Registro, observado o marco legal existente segundo o qual “o registro oficial do Condado é o único registro oficial”, o que coloca o sistema longe das pretensões daqueles que propõem soluções P2P (peer-to-peer) sem qualquer intervenção de terceiros independentes [5].

Os Registros de Direitos (frequentemente chamados de title systems), como o Grundbuch alemão ou o Sistema Torrens australiano, não só datam e conservam os documentos ou fatos e atos jurídicos, refletindo as transações pactuadas pelas partes contratantes, mas, como requisito necessário para a inscrição no Registro, verificam igualmente se as transações, que se pretendem registradas, respeitam os direitos reais de todos os demais titulares de direitos sobre ativos objeto da dita transação. Isto lhes permite proporcionar, a todo momento, um balancete jurídico, gerando direitos reais sobre dito ativo – e não meras pretensões obrigacionais.

Portanto, o impacto da blockchain nos registros de propriedade será diferente nuns ou noutros sistemas de registro. É concebível que um sistema de registro de documentos possa ser substituído por um sistema automatizado que fixe a data dos contratos, garantindo o conteúdo registrado de modo indelével, prevenindo-se que as partes contratantes não possam manipular o próprio registro depois de firmado o contrato. Entretanto, nesta espécie de registro é imprescindível que o Direito possa estabelecer regras acerca do valor probatório do registro, isto é, deve ser estabelecido, legalmente, que a blockchain possa ser valorada pelos juízes como prova ao estabelecer a prioridade dos direitos reais. Além disso, para que se produzam efeitos reais, todos os titulares afetados devem ser obrigados a manifestar sua vontade por meio da blockchain. Por fim, o Direito deve, também, estabelecer regras de confiança naqueles que projetam, implementam e, de certo modo, governam ou ao menos afetam o governo descentralizado do sistema da blockchain. (O caso dos registros mercantis é semelhante na medida em que a maioria deles acha-se mais próxima do modelo de registro de documentos do que ao registro de direitos).

Em comparação com os registros de documentos e registros mercantis, os registros de direitos de propriedade, como o alemão ou o espanhol [6], serão menos afetados pela blockchain porque o exame dos contratos apresentados a registro não se pode realizar por um sistema automatizado – especialmente no caso de bens imóveis, que têm como característica serem ativos duráveis e de elevado valor individual. Trata-se de bens para os quais é eficiente definir múltiplos direitos, permitindo a coexistência de vários titulares de direitos reais sobre cada ativo. As enormes dificuldades experimentadas pelos mal chamados contratos inteligentes (smart contracts), ainda no âmbito de direitos puramente obrigacionais, se multiplicariam se tratássemos de determinar quem é o titular de um direito real, que é o que, afinal, nos revela uma inscrição registral.

É sintomático que os projetos pioneiros de blockchain se realizem de modo modesto nos registros de direitos de propriedade. A maioria desses projetos limita-se a utilizar a blockchain como mera cópia criptografada de segurança. O ambicioso Livro Branco Sueco [7] de fato propõe tão somente um sistema de transmissão eletrônica, mantendo intacta a função medular do Registro de Imóveis. De certo modo, o modelo proposto pelos suecos parece menos revolucionário, por exemplo, que o sistema Landonline, que funciona na Nova Zelândia [8] desde o ano de 2006, no qual são os advogados que modificam certos parâmetros do Registro.

Além disso, para os bens de alto valor, à parte os custos que tal padronização causaria, identifica-se outro inconveniente na descentralização da tomada de decisões que se acha no cerne do sistema da blockchain: a relutância dos indivíduos a assumir a plena responsabilidade pelas decisões por si tomadas.

O caráter universal da propriedade (com a oponibilidade erga omnes dos direitos reais) exige que sejam aplicadas as mesmas regras probatórias a todos os titulares de direitos reais. Em um hipotético sistema de registro de propriedade, totalmente descentralizado, baseado em transações ponto a ponto (arquitetura P2P), todos os indivíduos teriam que conceder ou denegar seu consentimento a todas as transações possíveis que pudessem afetar seus direitos. Portanto, teriam que se converter, não só em únicos depositários e custodiantes de suas chaves criptográficas, mas também da integridade jurídica de tais direitos. Como em muitas outras áreas, a liberdade individual se compra com responsabilidade. Na medida em que nem todos os indivíduos estão sempre dispostos a pagar tal preço, os intermediários de confiança centralizados provavelmente prevalecerão sobre os sistemas descentralizados.

Notas

[1] Artigo baseado em ARRUÑADA, Benito. Blockchain’s Struggle to Deliver Impersonal Exchange (January 18, 2017). Minnesota Journal of Law, Science & Technology, Forthcoming; Preliminary: Pompeu Fabra University Economics and Business Working Paper Series 1549. Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=2903857.

[2] Benito Arruñada – Professor of Business Organization at the Department of Economics and Business at Pompeu Fabra University, Barcelona. Bio: http://www.arrunada.org/CV_Bio.aspx.

[3] Tradução de Sérgio Jacomino.

[4] MIRKOVIC. John. Blockchain Pilot Program – final report. Acesso: http://cookrecorder.com/BLOCKCHAIN/

[5] LIFTHRASIR. Ragnar. Permissionless Real Estate Title Transfers on the Bitcoin Blockchain in the USA! — Cook County Blockchain Pilot Program Report. Acesso: https://goo.gl/aWLmRc.

[6] Nota do tradutor: O Registro de Imóveis brasileiro pode ser arrolado ao lado da Alemanha e Espanha como bom exemplo de registro de direitos.

[7] The Land Registry in the blockchain – testbed. Acesso: https://goo.gl/h1dbFS.

[8] Acesso: https://www.linz.govt.nz/land/landonline.

Blockchain – return again

8 de junho de 201723 de julho de 2026 SJ Cartórios, Registros Públicos e Notas Eletrônicos Bitcoin, Bites Economia Digital, Blockchain, criptomoedas, custos de transação, Doing business, Don Tapscott, Geórgia, IPRA-CINDER, Lei 11.977/2009, Qualificação registral, Registro de Documentos, Registro de Imóveis, Registro de Imóveis Eletrônico, Registro Eletrônico, Registros de Direitos, Smart Contracts, Suécia, tecnologia disruptiva

A entrevista abaixo foi concedida por mim para um periódico especializado em novas tecnologias. O texto compôs matéria que figurou em boletim privado que é distribuído somente para seus assinantes.

A reportagem versou sobre o blockchain e se baseou em entrevistas (inclusive comigo) publicadas pela Bites Economia Digital, newsletter com edição semanal e com três atualizações diárias. Reproduzo-a aqui, na íntegra e sem edições, para os leitores de nossa comunidade registral.

Agradeço à jornalista Ângela Pimenta a autorização para divulgação.

Como podemos explicar o que é blockchain para um público ainda não familiarizado com o termo?

Não se explicam muitas coisas com as quais estamos nos habituando no dia a dia, especialmente na área das novas tecnologias. Por exemplo, não é necessário compreender como funcionam as etiquetas que nos permitem ultrapassar os pedágios sem parar ou como somos autenticados na navegação da internet, ou como assinamos com um certificado digital. Basta que funcionem. A IoT está se insinuando nas atividades humanas e não é necessário que se compreenda exatamente o seu background tecnológico. São mecanismos que operam de modo transparente ao homem comum do povo. O BC é um instrumento que estará na base de muitas transações, com os atributos e garantias que a comunidade científica reputa fiáveis.

Quais são as oportunidades de negócio e afins que o blockchain oferece?

No livro de Don Tapscott et al. (BLOCKCHAIN REVOLUTION: How the Technology Behind Bitcoin is Changing Money, Business, and the World. p. 7 – ISBN-13: 978-1101980132) há um rol bastante impressivo, não exaustivo, de atividades que poderão ser baseadas na tecnologia do BC. Segundo os autores, esta nova tecnologia pode ser utilizada para “registrar virtualmente qualquer coisa de valor e importância para a humanidade”. Na sua opinião, o cenário que se desdobra é imenso e pode criar ambiente favorável para o florescimento de novos negócios – alguns que nem podemos hoje antever. Nesse sentido, o BC pode vir a ser uma tecnologia disruptiva e logicamente uma oportunidade de novos negócios.

Quais seriam os gargalos para sua implantação no Brasil, inclusive os regulatórios?

Tudo dependerá da área em que essa ferramenta poderá ser utilizada. Pode servir de suporte para atividades de caráter estritamente privado e aí não há quaisquer obstáculos regulatórios ou fiscalizatórios. Outras requererão o atendimento de requisitos de compliance com instâncias regulatórias e de fiscalização – como é o caso dos bancos e dos cartórios. No exemplo dos famosos smart contracts, nem mesmo as referências legais são claras. Quais serão, neste caso, os obstáculos? Em muitos casos, law is code e tollitur quaestio!

Qual seria o timing para sua adoção no Brasil – parece que até o Serpro, do governo federal, está estudando seu uso? São Paulo deve ser a primeira cidade no país a adotar essa tecnologia?

Essa tecnologia já vem sendo experimentada em várias startups e eu não vejo razões pelas quais o blockchain não possa ser plenamente utilizado nos dias que correm. Já é um clássico no suporte das transações de criptomoeda (bitcoin). Tenho a impressão, todavia, de que o blockchain ainda é, para muitos, um “estado de espírito”, um hype, não uma realidade concreta em vários setores da economia digital. Que se tornará útil é esperável, mas o processo de assimilação e concretização em iniciativas do governo federal, p. ex., ainda levará um certo tempo. Temos uma excelente resposta para perguntas que ainda não foram bem formuladas.

Durante um recente evento da Febraban, analistas disseram que o setor mais apropriado para o início da adoção de blockchain no Brasil seria o registro de imóveis. Confere? Por quê?

Aqui precisamos aprofundar um pouco. Há dois grandes modelos de organização dos sistemas de registro de imóveis que se distinguem mundo afora desde o século XIX. De um lado, os chamados registros de documentos, que são meros depósitos de títulos (documentos, contratos, papéis) firmados pelas partes contratantes, conhecidos como modelo francês. Uma compra e venda de imóveis, por exemplo, é recepcionada e o contrato arquivado no cartório. Essas inscrições cartoriais provam a existência do documento, data de seu registro, mas não atribuem o direito de propriedade e por essa razão os Registros são reputados menos eficientes e muito mais custosos. Eventual controvérsia ou litígio exigirá a intervenção judicial ex post e todos sabemos os custos inerentes a uma judicialização de uma controvérsia.

De outro lado existem os chamados registros de direitos, que ocorrem na Alemanha, Suíça, Espanha, Áustria, Portugal, Reino Unido e Brasil. Nesses sistemas o depósito do documento é desnecessário, representa um elemento secundário, acessório. O fundamental, nesses sistemas, é a atribuição do direito de propriedade por atuação direta do jurista encarregado de realizar o registro. Nas várias etapas de registro, ocorre um juízo de admissibilidade do pedido de registro a cargo de um jurista e, com o seu deferimento, nasce o direito de propriedade. O mais importante nos Registros de Direitos é a análise jurídica de cada caso, evitando, de partida, o ingresso de títulos que possam redundar em controvérsias e litígios posteriores, diminuindo, dessa maneira, os custos com a definição de direitos.

O núcleo da atividade registral no Brasil não é arquivístico; o que a singulariza é a atividade desempenhada pelo registrador que sanciona o ingresso do título no sistema registral, conferindo o direito aos contratantes. O direito nasce com o registro; não há direitos de propriedade sem um prévio exame de legalidade, de conformidade com o próprio sistema registral e com o ordenamento jurídico. O mecanismo de transubstanciação de direitos, que se opera com a registração, é uma atividade cognitiva. Até que a máquina substitua juízes, advogados e registradores, a base medular do sistema não será afetada pela tecnologia do BC.

Voltando agora especificamente à sua pergunta, a adoção do blockchain é percebida como elemento acessório, eventualmente uma ferramenta de apoio na promoção de autenticação da sucessão de atos praticados, mas nunca de molde a substituir o homem na atividade basal da chamada qualificação registral (como é chamada a atuação jurídica do registrador). Nos países em que se adotou o blockchain no Registro de Imóveis a sua aplicação é meramente acessória e coadjuvante (Suécia, Geórgia). Para um aprofundamento da matéria, sugiro a leitura da revista por nós editada [IPRA-CINDER International Review, 2017].

No caso do setor imobiliário, há leis específicas. Para a implantação de blockchain nessa área, seria necessária uma nova legislação?

Não houve necessidade de lei autorizando a substituição da manuscrição pela máquina de escrever, nem regulamentação específica para utilização de carimbos no século XIX. Nem mesmo para a adoção de processos computacionais nos anos 70 foi necessário um novo marco regulatório. O processo de registro se moderniza naturalmente com o avanço de novas tecnologias, pois o elemento central do sistema continua sendo a atuação pessoal do registrador. Essa é uma típica atividade humana, a cargo de um jurista. A adoção do blockchain como mero elemento acessório de autenticação dos atos praticados não depende de alteração do quadro normativo e regulatório. Será tão importante como a adoção de processos contingenciais, como backups. Entretanto, a substituição dos livros tradicionais por suportes inteiramente eletrônicos (livro eletrônico) isso sim dependerá de uma mudança do marco legal e regulatório. Aliás, o primeiro passo foi dado pela Lei 11.977, de 2009 (v. artigos 37 e seguintes). O Registro de Imóveis brasileiro está, neste exato momento, experimentando uma transição rumo aos meios eletrônicos, abandonando o modelo descentralizado e atomizado por uma infraestrutura “molecularizada”. Esse é o fator mais relevante na modernização dos processos de registração em apoio às transações imobiliárias. No fundo estamos lidando com maior segurança jurídica nas transações, o que se traduz por menores custos transacionais, transparência e agilidade.

Há uma estimativa de quanto taxas cartoriais para escritura pública e de tabelionato para registro costumam custar do valor total de um imóvel em São Paulo, por exemplo? E há ideia de quanto dinheiro cartórios e tabelionatos movimentam só em São Paulo?

O relatório Doing Business do Banco Mundial posiciona o Brasil muito bem num ranking comparativo entre os países da América Latina e Caribe e da OCDE. Aqui os custos de titulação e de registro são menores. O importante a ser ressaltado é que o processo de consagração dos direitos imobiliários no Brasil revela custos menores em comparação com outros países. Portanto, é uma narrativa fake afirmar que a titulação e o registro (atribuição dos direitos) são processos caros. Outro aspecto importante a ser ressaltado é o custo marginal representado por tributos em cascata que aderem aos preços de titulação e de registro. Isso faz com que os valores envolvidos numa transação imobiliária saltem além das órbitas estritamente necessárias, encarecendo toda a cadeia produtiva.

SÉRGIO JACOMINO. Registrador em São Paulo, Capital. Doutor em Direito Civil pela UNESP. Especialista em Direito Registral pela Universidade de Córdoba, Espanha. Membro honorário do Centro de Estudos Notariais e de Registro da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Presidente da ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.

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