Mónica Jardim é a entrevistada desta temporada do Observatório do Registro. Concedida por mim, logo após o coroamento de seu projeto de doutorado, a jurista portuguesa desafia temas que empolgam os registradores brasileiros – como o ensino da disciplina de direito registral nas universidades e difusão da doutrina registral em várias partes do mundo.
Mónica Jardim atua como Professora Auxiliar da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, onde é regente da disciplina de Direito dos Registros e do Notariado e uma das responsáveis pelas aulas práticas de Direitos Reais. É Mestre em Direito Civil, Doutora em Direito Civil (Tese de Doutoramento intitulada: “Efeitos Substantivos do Registo Predial), Membro, indicado por reconhecido mérito científico, do Conselho do Notariado de Portugal. Membro da Direção do Centro de Estudos Notariais e Registais. Co-responsável pela organização da Pós-graduação em “Direito Notarial e Registal” e dos diversos Cursos Breves realizados pelo CENoR, bem como pela organização do Seminário Luso-Brasileiro e Espanhol sobre Direito Imobiliário Registral, pela Bienal de Jurisprudência Luso-Brasileira em Direito Imobiliário e Registral e pelo Encontro de Direitos Reais e Direito Registral e Notarial. Membro do Conselho Editorial dos “Cadernos do CENoR” Membro do Conselho Editorial da revista: “Cadernos da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo” tendo reallizado múltiplas apresentações em colóquios, seminários e conferências em Portugal e no Estrangeiro.
SJ – Dra. Mónica Jardim, a Sra. é bastante conhecida no âmbito da comunidade de juristas, de registradores e de notários brasileiros. Todos nós participamos de seus cursos, palestras, conferências, pronunciados aqui ou na Faculdade de Direito de Coimbra. Tendo obtido, com elevado mérito, distinção e louvor – por unanimidade – o título de doutora, como a Sra. avalia o estado atual da disciplina do direito registral?
MJ – Se se refere à disciplina de Direito Registral enquanto disciplina integrante do curso de Direito, afirmo que em Portugal, após a introdução da disciplina no Curso da Faculdade de Direito de Coimbra, outras Faculdades, seguindo o exemplo, fizeram o mesmo. O que, obviamente, considero uma mais valia para os respectivos Cursos e, consequentemente, para a formação dos nossos alunos (futuros juízes, advogados, registradores, notários, etc.). Considero que o mesmo deveria ser feito nas Universidades Estrangeiras. Se se refere à Disciplina de Direito Registral como uma área de estudo doutrinal, tenho a clara perceção de que a doutrina, na última década, tem dado muito mais importância a esta área do Direito, porque, finalmente, por um lado, apercebeu-se de que não se pode saber Direitos Reais sem saber Direito Registral e, por outro, deu-se conta da importância de um bom sistema Registral para a Economia Nacional. De todo o modo, cumpre salientar que na Alemanha, Áustria e Espanha já há largos anos existem excelentes escritos em matéria de Registro Predial.
O direito registral não integra o currículo das universidades brasileiras. Este é um problema ou, de fato, a disciplina, por envolver uma especialização, calharia somente em cursos de pós-graduação?
Como resulta da primeira parte da resposta à questão anterior, entendo que a disciplina de direito registral deve integrar o currículo de todas as Faculdades de Direito, uma vez que é preciso assegurar que todos os alunos tenham, no mínimo, consciência da importância do Registro e conhecimento: das noções básicas, dos princípios registrais; dos efeitos do registro do seu país; da diferença entre os sistemas que consagram a fé pública registral e os que não a adotam, etc. Em cursos de Pós-graduação, como se sabe, é suposto que os alunos já tenham as bases essenciais da disciplina. Portanto, nestes cursos, o Direito Registral deve ser lecionado de forma muito mais profunda.
Como a Sra. avalia a disseminação da ideia de registros de segurança jurídica (ou registros de direitos) em países com escassa experiência ou minguada tradição na matéria?
Segundo o meu entendimento, todos os sistemas registrais deveriam evoluir para registros de segurança jurídica, os únicos que acautelam os terceiros, não só perante direitos não publicitados mas, também, perante causas de inexistência, invalidade ou ineficácia ex tunc do título do seu causante e, ainda perante a invalidade do registro anterior ao seu. A escassa experiência ou minguada tradição na matéria não é justificativo para defender a não consagração do registro de segurança jurídica – que vale dizer, a não adoção do princípio da fé pública registral em sentido rigoroso.
Mónica Jardim – defesa da tese de doutorado
O Registro não é uma instituição natural, mas sim uma instituição artificial: uma pura criação humana para atingir determinados fins no tráfico jurídico. Por isto, os diversos sistemas registrais beneficiam-se, de forma especial, dos estudos de direito comparado. De fato, em matéria registral, as soluções foram e são transplantáveis: a experiência existente é abundante. O objetivo de todos os sistemas registrais é o mesmo – garantir a segurança jurídica dos direitos e a proteção do tráfico imobiliário. As normas que suponham um impulso tendente a atingir tal objetivo foram e podem continuar a ser aproveitadas por outros ordenamentos jurídicos…
…isso explica a disseminação de sistemas registrais em várias partes do mundo…
Recordamos que o documento Diretriz sobre a Administração do Território, da Comissão para a Europa das Nações Unidas, colocou em relevo a superioridade de um sistema de máxima proteção do terceiro sobre um sistema de proteção mínima, ao considerar que o sistema ideal de Registro deve consagrar o princípio do espelho, o princípio da cortina e o princípio da garantia (the mirror principle, the curtain principle, the insurance principle), segundo os quais, respectivamente, o registro deve refletir fielmente a realidade, deve bastar a consulta do registro (sem necessidade de fazer averiguações extraregistrais) e o registro deve garantir a exatidão do que publica. Sublinhe-se, por fim, que a consagração do princípio da fé pública registral não favorece apenas os terceiros. De fato, a maior segurança do tráfico por si gerada interessa também àquele a quem, efetivamente, pertence o direito. Isto porque a segurança do tráfico é uma modalidade de atuação da segurança jurídica e, por conseguinte, uma modalidade de proteção do direito, porquanto uma das formas de proteger o titular é valorizando e, assim, facilitando a transmissão do seu direito.
A adoção de um bom sistema de Registro de Direitos pressupõe certas medidas de caráter legal ou institucional…
É evidente. Não se pode criar um bom Registro de segurança jurídica, sem que se adotem medidas legais como: fólio real; sujeição a registro de transmissões mortis causa; consagração dos princípios da continuidade e da legalidade no sentido mais amplo – ou seja, mecanismos de controle de legalidade de forma e de fundo dos documentos apresentados, tanto por si sós, como relacionando-os com os eventuais obstáculos que o Registro possa opor ao assento pretendido. É necessário colocar em vigor um bom sistema de georreferenciamento que evite a duplicação de matrículas referentes ao mesmo imóvel, etc., etc. Um sistema registral, que assegure em absoluto os direitos que publicita (porque afasta o princípio nemo plus iuris in alium transferre potest e o princípio resoluto iuris dantum resoluto ius accipiens), acaba por privar o verdadeiro titular do seu direito.
Isso é quase um efeito “expropriatório”. Como assim?
Coloquemos um exemplo: se A, que compra o prédio a B (pessoa que o registo publicita como proprietário e afinal não o é), se torna dono do prédio, isto só sucede à custa do verdadeiro proprietário que se verá despojado do seu direito. Do mesmo modo, se A (pessoa que o registo publicita como proprietário do prédio x e afinal não o é), constitui a favor de B uma hipoteca que onera o referido prédio e este se torna efetivamente credor hipotecário, isto só sucede à custa do verdadeiro proprietário que verá onerado o seu direito e poderá ser dele privado no âmbito de uma ação executiva. Consequentemente, a referida proteção só deve ser concedida quando, previamente, o ordenamento jurídico haja criado um conjunto de condições que reduza, ao mínimo, a possibilidade de tal efeito “expropriatório” vir a ocorrer – uma vez que só assim se evita o colapso do sistema registral. Em resumo: a referida proteção supõe que a arquitectura organizacional e a gestão do sistema registral sejam, praticamente, à prova de erros. Uma vez que, se houver um volume de erros relevante, o número de “expropriações” tornar-se-á intolerável e o sistema entrará em colapso.
Como avalia o impacto de novas tecnologias no sistema registral? Vivemos um ocaso da identificação pessoal nos contratos imobiliários, a cargo de notários, substituída pela assinatura digital dos documentos eletrônicos?
Perante as atuais necessidades reveladas pela sociedade, não há como fugir à questão de saber se a informatização dos serviços registrais não há de caminhar paulatinamente para a criação de conservatórias digitais ou, na expressão brasileira, cartórios digitais. Conservatórias ou cartórios estes nos quais se solicitará on-line o registro, todo o processo terá suporte eletrónico e o próprio ato de registro e respetivas certidões serão documentos eletrónicos. Questão esta que não pode, obviamente, ser respondida sem ter presente que nunca poderá ser posta em causa a segurança jurídica que o serviço tem, pela sua própria natureza, de prestar ao comércio jurídico e à sociedade em geral, e que toda e qualquer mudança representa sempre um risco. Vale recordar: a modernidade não é um valor em si mesmo, vale quando acompanhada de segurança. No entanto, é preciso recordar Marshall McLuhan. Diz ele “all forms of transportation (and digital means are nothing more than ‘hot’ means of informational transport) not only conduct, but translate and transform the transmitter, the receptor and the message: Each form of transport not only carries, but translates and transforms, the sender, the receiver, and the message. The use of any kind of medium or extension of man alters the patterns or interdependence among people, as it alters the ratios among our senses” (Understanding Media – The Extensions of Man. Cambridge: MIT, 1994, p. 90).
E a assinatura digital – tende a suplantar uma tradicional atividade notarial?
Quanto à identificação pessoal nos contratos imobiliários, a cargo dos notários, estar a ser substituída pela assinatura digital de documentos eletrônicos, creio que não há dúvidas. É uma realidade. Mas, com as devidas garantias associadas à assinatura digital, em princípio, as vantagens serão grandes. De todo o modo, é preciso não esquecer os riscos inerentes aos documentos eletrônicos e às assinaturas eletrônicas, a este propósito vide, Diálogo sobre perplexidades, entrevista de Pedro Antonio Dourado de Rezende) [vide aqui].
Fazendo um sumário cotejo entre os vários modelos de organização da publicidade registral, o que a Sra. destacaria como pontos positivos e negativos nos vários modelos estudados pela Sra.?
Eu apenas estudei a fundo os sistemas europeus da civil law e, portanto, apenas a eles me vou referir. No sistema registral alemão, no austríaco e no espanhol aponto como especto positivo, obviamente, a consagração do princípio da fé pública registral. Como aspeto negativo, no sistema alemão indico o fato de tal princípio só se aplicar a adquirentes por negócio jurídico (não, por exemplo, às aquisições em processo executivo) e o fato de não ser admitida a usucapião contratabular. No sistema austríaco aponto como aspeto negativo o fato de apenas os terceiros adquirentes de boa fé em sentido ético (e não psicológico, como ocorre na Alemanha) serem protegidos pelo princípio da fé pública registral. Segundo o nosso entendimento, um sistema de registro de direitos, apenas deve exigir a boa fé em sentido psicológico. De fato, não nos parece correto exigir ao pretenso titular registral que desconheça sem culpa vícios registrais, porquanto, tal implica impor-lhe a obtenção de conhecimentos jurídicos que são próprios do técnico especializado que tem a competência para lavrar os registros. Por outro, porque, sempre que em causa estejam vícios registrais que envolvam a violação do princípio da legalidade, a exigência da boa fé em sentido ético traduz-se na imposição de um ônus de controle da correta atividade do responsável pela feitura dos registros. No sistema espanhol, considero negativo o fato de só beneficiarem da tutela do princípio da fé pública registral os adquirentes por negócio jurídico (não, por exemplo, às aquisições em processo executivo) e a título oneroso. No sistema francês, belga, luxemburguês e italiano os aspetos piores são, sem dúvida, a consagração do fólio pessoal (e não o real), a falta de consagração do princípio da legalidade em sentido rigoroso (apenas é efetuado um controle formal dos títulos, não um controle substancial) e, consequentemente, a falta de consagração do princípio da fé publica registral. No sistema belga e luxemburguês a esses aspetos negativos somam-se: a não inscrição de aquisições mortis causa e a não consagração do princípio da continuidade. No sistema italiano a esses aspetos soma-se a não consagração do princípio da continuidade tal como o conhecemos (em Itália, o princípio da continuidade não impõe o registro prévio a favor do causante como requisito necessário para a realização da inscrição ou da transcrição. Assim sendo, um documento pode ser publicado por uma conservatória italiana, mesmo quando o transferente ou o último titular do direito nunca tenha constado como titular registral. Consequentemente, não conduz a uma ordenação cronológica do arquivo. O título de aquisição do subadquirente pode ser publicado antes do título do seu causante. Não impede o acesso ao Registro de títulos contraditórios, razão pela qual não permite que a conservatória “depure” os títulos incompatíveis e recuse a feitura de um registro. No sistema holandês e grego indico como ponto negativo e contraditório o fato de o registro ser constitutivo apesar de não consagrarem o princípio da legalidade como controle de fundo dos documentos, nem, consequentemente, as presunções registrais. Acresce que também não consagram o princípio da fé pública registral.
Manuel Henrique Mesquita e Mónica Jardim
E o sistema português?
No sistema português, é claramente positivo o fato de ser um sistema de fólio real que publicita direitos adquiridos inter vivos ou mortis causa e adota os princípios da legalidade (no seu sentido mais amplo), da continuidade, consagrando simultaneamente as presunções de que o direito existe e pertence ao titular registral ― o que é claramente típico de um sistema que concede uma forte proteção aos terceiros. Mas, a verdade é que não assegura o terceiro quanto à exatidão do Registro e, consequentemente, concede-lhe uma proteção fraca, não adotando o princípio da fé pública registral. Apesar do afirmado, a verdade é que entendemos que o princípio da fé pública registral só poderá ser consagrado no ordenamento jurídico português após serem eliminados ou, pelo menos, substancialmente reduzidos os obstáculos que o impedem de ser um sistema exato.
E o sistema registral brasileiro?
Destaco como aspetos positivos: o fato de ser um sistema de fólio real que publicita direitos adquiridos inter vivos ou mortis causa e adota os princípios da legalidade (no seu sentido mais amplo), da continuidade. Indico como aspectos negativos: o fato de não consagrar as presunções de que o direito existe e pertence ao titular registral nem o princípio da fé pública registral.
Como avalia o intercâmbio entre o Brasil e Portugal em matéria de direito registral? Comente os nossos acordos de cooperação técnica e acadêmica.
O intercâmbio entre Brasil e Portugal em matéria de direito registral, na minha perspetiva, tem-se revelado um sucesso, uma vez que tem enriquecido enormemente não só aqueles que intervém nos congressos, seminários e conferências mas, ainda, todos os que depois têm acesso aos textos. O trabalho conjunto tem sido muito profícuo, a prova está no fato de já terem sido celebrados diversos acordos de cooperação técnica e acadêmica: com o IRIB, ANOREG, SERJUS, ESNOR, ARISP e sua UNIREGISTRAL, com a Escola Paulista de Magistratura. Acordos esses que nunca ficaram na gaveta, assim por exemplo: com o IRIB todos os anos realizamos o Luso-Brasileiro e Espanhol em Direito Imobiliário Registral; com a ARISP, a UNIREGISTRAL e com a Escola Paulista de Magistratura de dois em dois anos realizamos a Bienal de Jurisprudência Luso-Brasileira em Direito Imobiliário e Registral (cujo sucesso tem vindo em crescendo) e, desde 2012, o Encontro de Direitos Reais e Direito de Registros e do Notariado (que foi realizado em Coimbra, com apresentações de excelência as quais vão ser publicadas no primeiro número dos Cadernos do CENoR que está prestes a ser publicado.
Os brasileiros têm necessidade de aprofundar seus estudos em direito registral ou mesmo em direito civil. A FDC oferece cursos de pós-doutoramento ou de especialização? Como funcionariam?
O Centro de Estudos Notariais e Registrais da Faculdade de Direito de Coimbra todos os anos realiza, desde que o número de inscritos o permita, o curso de “Pós-graduação em Direito Notarial e Registro Predial – Prof. Doutor Henrique Mesquita”, as aulas são ao Sábado, durante todo o dia, durante cinco meses. Mas o CENoR pretende fazer a mesma pós-graduação compactada durante três semanas ou quatro semanas (de segunda a sexta) para brasileiros, angolanos, cabo-verdianos, etc. Quanto a cursos de pós doutoramento, na próxima Assembleia-Geral do CENoR – que se realizará em Abril -, por certo será aprovado um pós-doutoramento em Direito Registral e em Direito Notarial. O mesmo funcionará da seguinte forma: as inscrições estarão permanentemente abertas, um interessado pode iniciar o curso em Abril, outro em Maio, enfim …; terá a duração de um ano; durante o ano o doutorado terá de apresentar dois papers e no final do ano uma dissertação; o doutorado apenas terá de estar presente na Faculdade em dois ou três dias, para apresentar os papers juntamente com os colegas e para assistir a um dia de palestras de especialistas na matéria. Cada doutorado terá um orientador que prestará a assistência necessária presencialmente ou via e-mail. Quanto à pesquisa de livros e revistas existentes na Faculdade, existe um serviço que disponibiliza parte dos livros e os artigos das revistas em formato digital. Após a Assembleia do CENoR surgirão todos os pormenores na nossa página. Por fim, estamos a pensar realizar pós-graduações e, eventualmente, pós-doutoramentos em parceria com Entidades estrangeiras (creio que é o que no Brasil se denomina como pós-graduação ou pós-doutoramento sanduiche)
Como avalia a disseminação de registros eletrônicos, a cargo de instituições financeiras, (como o MERS, nos EEUU) em comparação com os sistemas europeus?
Sou completamente contrária à disseminação de registros a cargo de instituições financeiras. Na minha opinião apenas devem realizar registros pessoas com preparação específica e dotadas de fé pública (os registradores). Em Portugal já houve uma proposta de lei de um partido político, então na oposição, no sentido de atribuir aos notários o poder de lavrarem registros e eu manifestei-me contra, por diversas razões, não obstante os notários serem oficiais públicos. Na minha opinião o Registro deve permanecer exclusivamente a cargo dos Registradores, pois só assim se garante a efetiva realização dos assentos, a qualidade da sua feitura, a transparência quanto à titularidade dos direitos, a unicidade do Sistema. Tendo em conta as características do Registro Europeu e a sua qualidade (não obstante a diversidade de sistemas), não concebo a possibilidade de na Europa existirem Registros Privados a par de um Registro Público, mesmo havendo interconexão. O que não seria algo nada fácil de conseguir. Quem controlaria os Registros Privados? Como é evidente, deixar o controle a cargo dos próprios de nada adiantaria – um Registro Privado de prestamistas dificilmente pode ser imparcial. E não vislumbramos qualquer razão para que o Estado assuma tal papel e respetiva despesa se tem um Registro Público? Admitir a disseminação de registros eletrônicos, a cargo de instituições financeiras, (como o MERS) é franquear a porta à clandestinidade ou opacidade e, portanto, atingir fulminantemente o fim do Registro Público, que, como se sabe, é o de garantir que qualquer interessado, com legitimidade, tenha a possibilidade de conhecer todos os negócios que hajam tido por objeto determinado imóvel. Eliminando, assim, assimetrias de informação, garantindo a segurança jurídica dos direitos, a proteção do tráfico, o fomento do crédito territorial assegurado mediante garantias reais e a agilização das transacções imobiliárias e, por outro lado, evitando a usura e as fraudes, bem como os pleitos e conflitos sobre questões jurídico-imobiliárias. Mais, o MERS nada trouxe de bom para os EUA, muito ao invés. De fato, como afirma Fernando Méndez: “O MERS permitiu a securitização das hipotecas e a ocultação dos titulares delas (…) Esse encobrimento facilitou a explosão de uma prática de empréstimos predatórios – subprime, mas não somente esses – da qual não poderiam ser responsabilizados os pretamistas, porque não poderiam ser identificados quer pelos prestatários, quer pelos investidores enganados na compra de pacotes de hipotecas sem valor. (…) Antes do MERS não era possível vender, com benefício, hipotecas sem valor (…) Antes do MERS tampouco era possível para as entidades financeiras ocultar a extensão do risco das perdas financeiras como consequência das práticas de empréstimos predatórios residenciais, bem como a revenda e securitização fraudulenta desses empréstimos que, no entanto, não eram comercializáveis. Por derradeiro, antes do MERS, o beneficiário real de todo o deed of trusts sobre cada terreno nos EUA podia ser rapidamente conhecido, consultando-se simplesmente os registros públicos (…). Depois do MERS, assevera-se, os direitos de cobrança da hipoteca foram transferidos a uma entidade tão enorme, que a comunicação mais não é possível. Ela somente está interessada numa coisa: obter da execução hipotecária o maior proveito possível (…)”
O que a Sra. diria aos novos registradores de imóveis?
Que cumpram todos os seus deveres ao serviço da lei e dos cidadãos, procurem ter formação contínua e, sobretudo, que lutem para manter e fazer evoluir o sistema registral, impedindo, sempre, a disseminação de registros a cargo de outras entidades não dotadas de fé pública.
III ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO Águas de São Pedro, 15 a 17 de março de 2013
CARTA ÁGUAS DE SÃO PEDRO
Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Grande Hotel São Pedro entre os dias 15 a 17 de março de 2013 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:
I – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Os Registradores Imobiliários, conscientes da importância econômica e social da regularização fundiária, instrumento jurídico de fundamental importância para o desenvolvimento do país e para a inclusão social:
a) Reafirmam sua integral e histórica disposição para envidar todos os esforços necessários para viabilizar os programas de regularização fundiária a cargo da administração pública ou de organismos da sociedade civil legitimados para tanto.
b) Declaram sua disposição de coordenarem-se com a administração pública municipal para prestar informações e sua inteira colaboração para a consecução dos programas de regularização fundiária municipal.
c) Reiteram seu apoio às iniciativas da Eg. Corregedoria Geral de Justiça na matéria, atualizando regularmente o Cadastro de Regularização Fundiária – módulo do Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (CRI), da ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo.
d) Colocam-se à disposição das autoridades públicas, em todos os níveis de governo, para colaborar com o aperfeiçoamento dos instrumentos jurídicos para consolidação da ordem urbanística.
e) Declaram estar aptos a estabelecer interconexões com o cadastro municipal ou outros, a cargo da administração pública, compartilhando dados de seu interesse, segundo critérios previamente definidos e aprovados pela autoridade competente.
II – REGISTRO ELETRÔNICO
Os Registradores Imobiliários paulistas, cientes de que o Registro de Imóveis deve estender suas atividades a todos os usuários, utilizando-se de todos os meios tecnológicos disponíveis, universalizando seus serviços e integrando as políticas de governo e administração eletrônicos, considerando:
a) que o art. 37 da Lei 11.977, de 2009 – expressamente lhes atribuiu a responsabilidade pela criação, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis;
b) que a respectiva infraestrutura, em módulos específicos, foi criada, implementada e se encontra em funcionamento na Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP,
DECIDEM:
1) incrementar a infra-estrutura do Registro Eletrônico de Imóveis, a ela agregando todos os módulos do SREI e a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), plataforma desenvolvida, operada e administrada pela ARISP (Provimento CG 42/2012);
2) prestar, na medida de sua capacidade contributiva, colaboração financeira para o desenvolvimento, manutenção e ampliação do SREI;
3) combater, com respeito aos princípios da eficiência, segurança e modicidade, a proliferação de serviços que se intitulam de “cartórios”, e que vêm ilaqueando a boa-fé dos utentes e confundindo o consumidor dos serviços registrais.
c) incrementar a lista de possibilidades para o atendimento aos usuários pela Internet.
III – EFICIÊNCIA DOS SERVIÇOS REGISTRAIS
Os Registradores, em atenção aos princípios constitucionais da eficiência e segurança jurídica, regentes de sua função, que se traduzem na qualidade, rapidez e perfeição dos atos que praticam, ESTABELECEM, como meta a ser atingida por todos os registradores paulistas, o prazo de cinco dias úteis para o exame e registro dos títulos, com destaque preferencial aos títulos que integrem o sistema de crédito imobiliário (SFH, SFI e congêneres).
IV – PORTABILIDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Os Registradores de Imóveis de São Paulo, tendo em vista os problemas recorrentes para a averbação da portabilidade de créditos prevista no art. Art. 25, p. 3º, da Lei 9.514/97, com a redação dada pela Lei 12.703/2012 e tendo em vista a falta de padronização dos contratos que têm acedido os Registros e considerando que devem prestar todo o seu apoio às políticas públicas de redução de juros e encargos financeiros, para a concretização da meta constitucional de desenvolvimento econômico e social do país e de erradicação da pobreza, buscando realizar os atos com segurança e agilidade, ENUNCIAM como critérios para a qualificação dos instrumentos que formalizam operações de “portabilidade de crédito”:
a) A identificação, na figura da portabilidade, do instituto civil da sub-rogação, aplicando-se-lhe, no que couberem, as prescrições legais atinentes à matéria, inclusive com a prática de ato único, como previsto na lei.
b) A interpretação os contratos com base na intenção das partes (art. 112 do CC), em detrimento de eventual imprecisão nos termos empregados nos instrumentos.
RESOLVEM, ademais:
1) Instar as autoridades públicas encarregadas da regulação do mercado de crédito imobiliário para que promovam a regulamentação da Lei nº 12.703/2012 estabelecendo critérios técnicos precisos a fim de orientar os agentes financeiros na celebração de tais contratos.
2) Buscar estabelecer contatos com a ABECIP – Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança, para criar um fórum de discussões a fim de aperfeiçoar a lei e garantir os nobres objetivos que a inspiraram.
O Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo, instou a Eg. Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo a regulamentar a expedição, pelos Registros de Imóveis de São Paulo, de certidão de bloqueio automático do registro sempre a pedido de tabelião.
O ilustre Colégio assevera que o propósito da medida seria “garantir segurança nas transmissões imobiliárias”. Tocou-os “o intuito é zelar pela efetividade real do princípio da prioridade registral. Ou seja, assegurar que aquele imóvel objeto do negócio jurídico que está sendo realizado perante um Tabelião de Notas fique vinculado tão somente àquela negociação imobiliária”. A mecânica proposta seria esta:
(…) quando for solicitada certidão de matrícula pelo Tabelião de Notas ou seus prepostos, haja um bloqueio automático de toda e qualquer prática de atos de registro ou averbação relativo àquele respectivo imóvel, respeitado o prazo de 30 dias da certidão.
O nome do instituto é: reserva de prioridade
A medida proposta pelo Colégio Notarial do Brasil tem um nome próprio: reserva de prioridade.
Esse mecanismo de cerre extrarregistral do protocolo e captura de prenotação por notários foi objeto de intenso debate doutrinário na década de 1980. Utilizada largamente na Argentina e no Uruguai, a medida nunca foi assimilada por outros países que integram o CINDER – Centro Internacional de Direito Registral, como teremos ocasião de demonstrar. Havia (e há) medidas muito mais inteligentes, como veremos.
O Brasil pode ser considerado o pai da reserva de prioridade, como já tive ocasião de demonstrar. À parte as sempre respeitáveis vozes do Registro gaúcho, jamais a medida contou com a adesão doutrinária da Escola Paulista de Direito Registral.
Mas não ficamos por aqui. Além do controle notarial do protocolo registral intentado pelo Colégio, há quem sustente a reserva de prioridade como medida destinada a aplacar as críticas que se dirigem ao Registro de Imóveis pátrio centradas na morosidade e excessiva burocracia do sistema.
Vamos enfrentar essas propostas buscando combater as ideias que as animam com depoimentos e estudos, recuperando as velhas discussões travadas em fóruns internacionais.
Benito Arruñada adverte: não se matam moscas a canhonaços!
Começamos com a entrevista concedida pelo economista e professor espanhol, Benito Arruñada.
Observatório do Registro – Muitos registradores e especialistas na matéria registral estão a propor a ressurreição do mecanismo da reserva de prioridade entre nós para enfrentar, com respostas concretas, à crítica de demora na prática dos atos de registro. Como o Sr. enxerga o problema:
Benito Arruñada – Admitindo-se que a expressão reserva de prioridade indique a possibilidade de cerrar o registro para evitar-se o gap ou brecha registral – tempo que medeia a assinatura dos instrumentos e inscrição – pergunto-me se esta seria uma solução apropriada. Com o perdão da expressão, penso que a medida seria o mesmo que matar moscas a canhonaços… O mais lógico seria, do meu ponto de vista, redesenhar o sistema para que dito gap não se produzisse.
OR – Isso seria possível?
BA – Com medidas concretas e singelas como a pré-qualificação registral dos títulos endereçados ao registro, por exemplo. Com a transmissão eletrônica instantânea dos títulos aos ofícios prediais imediatamente após a assinatura dos contratos. São medidas muito simples que deram resultado em outros lugares.
OR – Afinal, qual é o real problema?
BA – Penso que a criação da reserva de prioridade, para enfrentarmos o problema dos prazos excessivos, é uma falsa questão. O crédito imobiliário no Brasil parece estar em busca de uma saída como o MERS – Mortgage Electronic Registration Systems, justificando a migração da publicidade registral com base no argumento de atraso generalizado na prática dos atos de registro e em virtude da alegada burocracia registral representada pela qualificação registral a cargo do Oficial.
Repetir os mesmos erros da experiência MERS parace ser uma constante das entidades financeiras em épocas de intensa atividade imobiliária. Tem-se a impressão de que durante as fases de expansão creditícia, os bancos se esquecem de que originar e formalizar créditos é uma tarefa fácil; o difícil é cobrá-los, especialmente porque as dificuldades de execução surgem em épocas de recessão. Nesse momento, qualquer defeito na contratação, formalização e registro tenderá a ser utilizado como argumentos de defesa utilizados pelo devedor para se livrar da dívida e de suas obrigações. Sobretudo no caso das garantias reais incidentes sobre prédios residenciais. Esses defeitos proporcionam não só razões bastantes para decisões judiciais prejudiciais ao credor como desculpas úteis a fomentar o ativismo judicial retributivo em favor dos devedores. O caso dos Estados Unidos é muito claro, pois os defeitos do MERS acabaram justificando medidas defensivas como as aludidas acima.
BR – Como enfrentar efetivamente as críticas endereçadas aos Registros de Imóveis brasileiros?
BA – Constatada a demora na prestação registral, uma penalização seria adequada e parece-me muito lógico introduzi-la no sistema a fim de torná-lo eficaz. Desta forma, se um registro se produz em um prazo maior que o esperável, pensemos que o usuário pudesse ter o direito de redução automática dos emolumentos devidos, digamos um desconto substancial de 30 ou de 50%, por exemplo. Esta sanção impeliria os registradores mais lentos a mudar sua prática, já que, com sua demora, acabam por prejudicar os demais colegas pondo em risco todo o sistema registral.
A sanção pecuniária devida pela demora, aqui sugerida, será sempre preferível a uma taxa de urgência, pois esta tende, às vezes, a degenerar-se, dando ocasião a atraso adrede à tramitação ordinária para converter-se a urgente em solução standard.
OR – Tão só diminuir os prazos resolveria?
BA – Na gestão registral, convém prestarmos atenção não só ao prazo médio, mas igualmente à sua variação. Estejamos atentos igualmente aos prazos máximos. Amiúde, na perspectiva do usuário a variação é tão ou mais importante que a média praticada, porque ele teme se ver afetado por um prazo que se desvia da média. Fazendo uso da analogia, pouco adiantaria que o prazo médio dos correios fosse de um dia se 5% das cartas tardassem um mês… Neste caso, os remetentes de cartas realmente importantes haveriam de buscar outro serviço de transporte. O mesmo sucede com os registros, só que aqui a situação é ainda pior: não há outros serviços registrais que poderiam ser utilizados para que se evite um prazo dilatado. Adicionalmente, se os prazos mencionados são apreciações subjetivas e não se dispõem de estatísticas confiáveis, conviria aos registradores criarem mecanismos de aferição sistemática dos prazos estatísticos reais.
Catedrático de Organização de Empresas da Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. Graduado pelas Universidades de Oviedo e Rochester, foi Professor Titular e Catedrático nas Universidades de de Oviedo e León e John M. Olin. Visiting Scholar in Law and Economics na Escola de Direito de Harvard. Foi docente na França (París I, Sorbone; e Paris X, Nanterre); na Alemanha (Frankfurt); e na Espanha (UAM, Pablo Olavide). Professor visitante na Universidade da Califórnia, Berkeley, bem como Washington e George Mason Universities.
Reserva de prioridade – uma solução inadequada. Nicolás Nogueroles.
Nicolás Nogueroles Peiró, Secretário-geral do Cinder – Centro Internacional de Direito Registral, sediado em Madri, Espanha.
Observatório do Registro: Depois de exaustivos estudos e discussões técnicas, o Sr. afinal considera que a reserva de prioridade seja um bom instrumento para prevenção de fraudes e agilização do processo de registro?
Nicolás Nogueroles: Em minha opinião, a reserva de prioridade é uma solução inadequada em uma sociedade que busca a utilização massiva de novas tecnologias. Como se sabe, a reserva de prioridade surgiu historicamente para solver os problemas derivados do tempo que medeia a formalização do contrato e sua chegada ao registro. Trata-se do conhecido gap registral, ou período negro, em que o registro não daria cobertura e proteção em intervalo de tempo em que se poderiam cometer fraudes…
OR – Mas a ferramenta foi utilizada anteriormente em vários países, inclusive o Brasil…
NN – De fato, a solução para este problema deu, a seu tempo, a Lei Prussiana de 1872 que, em seu artigo 22, admitiu a figura da prenotação. Porém a prática deste assento não era automática, mas deveria guarnecer-se de provas suficientes do bom direito (art. 72). Figuras similares se encontram no direito anglo-saxão, como as notices e inhibitions do Registro Inglês. Nada obstante, provou-se que a figura também dá azo a usos fraudulentos, pois ocorre a simulação de direitos, criando uma aparência de proteção registral que pode impedir ou desbaratar outros negócios jurídicos.
OR – Como enfrentar o problema do gap registral?
NN – Hoje, em face das novas tecnologias, este problema se pode resolver de outra maneira. O gap registral desaparece no momento em que o notário (ou o advogado), ao formalizar o negócio, faz imediatamente chegar ao Registro de Imóveis tal informação por meios eletrônicos. Não há lacunas entre a outorga do direito e a prenotação. Confere-se a prioridade no momento exato da outorga da escritura – não antes, nem depois.
OR – Além de inadequada tecnologicamente, a solução não resolve o problema da demora na prestação registral…
NN – A prenotação nada tem a ver com a morosidade no funcionamento do Registro, nem soluciona o problema. A demora é basicamente uma questão de boa ou má gestão dos Registros de Imóveis. Num sistema de gestão com contraprestação emolumentar a mensagem que se envia ao mercado quando há retardo não é outra: os emolumentos são caros. Em outras palavras, a ideia que se veicula é que se ganha muito dinheiro e não se despacham os pedidos a tempo razoável. Os emolumentos já não servem de incentivo eficaz para o bom funcionamento do sistema.
Nicolás Nogueroles é registrador imobiliário e assumiu o secretariado do CINDER no Congresso realizado em Lima, Peru. Nascido em Valência, licenciou-se em Direito pela Universidad de Valencia onde recebeu o Prêmio Extraordinário de Licenciatura. Doutor em Direito pela Universidade de Bolonha (Itália), recebeu o prêmio “Luigi Rava”. Bolsista no Ministério de Educação e Ciência, na Fundación Oriol-Urquijo, no Colégio Mayor San Juan de Ribera e do Serviço de Intercâmbio Alemão (DAAD). Realizou e produziu informes para o Banco Mundial e para a União Europeia. Assessor do Center European Land Knowledge (CELK) para a implantação de sistemas registrais nos países em transição. Autor de distintas publicações sobre direito hipotecário e registral. Na atualidade é Professor de Direito Civil na Universidad Ramón Lull-Esade (Barcelona) , Professor Associado de Direito Imobiliário na Universidad Pompeu Fabra (Barcelona) , além de Registrador Imobiliário em Barcelona, espanha.
1. De acordo com o Banco Central do Brasil, a “portabilidade” é a possibilidade de transferência de operações de crédito e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original. Nessa nova operação as condições “devem ser negociadas entre o cliente e a instituição que conceder o crédito”.
Derivada de portátil (‘portable’) a expressão “portabilidade” não é encontrada no Vocabulário Ortográfico da Língua Portuguesa e se difundiu por designar, na linguagem técnica dos profissionais da informática, a capacidade de aplicação ou execução de um determinado programa de computador em ambiente diferente daquele para o qual foi desenvolvido.
Na linguagem comum a expressão foi popularizada por conta da intensa divulgação das regras da prestação de serviços de telefonia, que permitem ao usuário transferir seu contrato de uma operadora para outra, mantendo o número de identificação de seu telefone independentemente da operadora a que estiver vinculado.
Nas Ciências Jurídicas, no entanto, a referida expressão é inexistente e dela não se conhece conceito, definição ou sentido técnico jurídico.
Nenhuma novidade jurídica se extrai da definição formulada e divulgada pelo Banco Central do Brasil e com base nela é possível concluir que a “portabilidade de crédito” se resume à contratação de mútuo com determinada instituição para efetuar a liquidação antecipada de outro contrato anteriormente firmado com instituição diferente e, salvo a não incidência do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) se limitado ao saldo devedor do contrato e mantidas as mesmas condições de prazos, nenhuma diferença relevante se vislumbra em relação ao contrato de mútuo financeiro.
2. A rigor, essa possibilidade de transferência de crédito de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original, de que trata a definição do BCB, sempre existiu e responde pelos nomes de “cessão de crédito” ou de “sub-rogação”.
A cessão de créditos, atualmente tratada nos artigos 286 a 298 do Código Civil (arts. 1065 a 1078 do Código Civil de 1916) permite ao credor ceder o seu crédito, nas condições previstas na lei ou convenção com o devedor, por instrumento público ou particular mediante anuência ou notificação do devedor. E, em se tratando de crédito hipotecário, o art. 289 permite ao cessionário a averbação da cessão no registro do imóvel.
De outro lado, a sub-rogação, tratada nos arts. 346 a 367 do Código Civil (arts. 985 a 990 do Código Civil de 1916) opera-se, de pleno direito, em favor do credor que paga a dívida do devedor comum. Nos termos da lei, a sub-rogação é convencional quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos e, também, quando terceira pessoa empresta ao devedor a quantia precisa para solver a dívida, sob a condição expressa de ficar sub-rogado nos direitos, ações, privilégios e garantias do credor satisfeito, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.
Dessa forma, a legislação civil já oferece dispositivos suficientemente precisos e claros para regular a operação de transferência de créditos entre instituições financeiras, tornando dispensável a “esdrúxula figura da chamada portabilidade”. [ii]
3. Ocorre que, ainda que presentes os dispositivos legais para regular a cessão e a sub-rogação dos créditos, somente a partir da → Lei nº 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor – é que a liquidação antecipada de dívida decorrente do fornecimento de produto ou serviço que envolva a outorga de crédito ou financiamento foi assegurada ao consumidor, cumulada com a obrigação do credor a proceder à redução proporcional dos juros e demais acréscimos incorporados ao débito.
Nesse sentido dispôs o artigo 52 da citada lei:
Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:
…
§ 2º É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
Com relação às operações praticadas pelas instituições financeiras, o Banco Central do Brasil divulgou a →Resolução nº 2.878, de 26 de julho de 2001, determinando que as instituições financeiras (e demais instituições autorizadas a funcionar pelo BCB) “na contratação de operações com seus clientes” (essa redação alterada foi alterada pela →Resolução n° 2.892/2001, para “operações de crédito pessoal e de crédito direto ao consumidor”) devem “assegurar o direito à liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros”.
Convém esclarecer que as duas resoluções acima referidas foram revogadas pela →Resolução n° 3.694, de 26 de março de 2009, que não trouxe qualquer outra disposição sobre o assunto aqui tratado.
4. Essa operação hoje denominada “portabilidade”, porém, tem origem na →Resolução nº 3.401, datada de 06 de setembro de 2006, que dispôs “sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil, a cobrança de tarifas nessas operações, bem como sobre a obrigatoriedade de fornecimento de informações cadastrais”.
O dispositivo principal dessa resolução, no entanto, contrastando com a clareza da ementa (“dispõe sobre a quitação antecipada de operações de crédito e de arrendamento mercantil”) cuidou, exclusivamente, das operações realizadas entre as instituições financeiras:
Art. 1º As instituições financeiras e as sociedades de arrendamento mercantil devem garantir a quitação antecipada de contratos de operações de crédito e de arrendamento mercantil, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição da espécie.
§ 1º As condições da nova operação devem ser negociadas entre a instituição que efetivará a transferência referida no caput e o mutuário da operação original.
§ 2º Os custos relacionados à transferência de recursos para a quitação da operação não podem ser repassados pela instituição ao mutuário.
§ 3º O Banco Central do Brasil divulgará os procedimentos necessários à transferência referida no caput.
Ainda assim, como se pode depreender do dispositivo acima transcrito, não houve qualquer menção à expressão portabilidade, bem como, nenhuma operação financeira nova – que pudesse assim ser nomeada – foi criada pela resolução que se limitou a determinar que as instituições abrigadas no Sistema Financeiro Nacional acatassem os pagamentos efetuados por outras instituições para quitação antecipada de contratos de crédito.
Resta claro, de todo o acima exposto, que a expressão “portabilidade” não é mais que um produto de marketing adotado pelo Governo Federal, integrando a política oficial de redução das taxas de juros, encampado pelas instituições financeiras e repercutido à exaustão pela imprensa.
E não se extraia, daqui, alguma crítica à técnica e prática positivas, muito utilizadas atualmente, de aposição de rótulos para a identificação de políticas governamentais pelos cidadãos.
5. Porém, quando da aplicação da norma administrativa aos contratos de financiamento imobiliário surgiram algumas dificuldades em relação ao sistema de registro das transações imobiliárias, que impossibilitavam, de alguma forma, seu pleno aproveitamento pelos devedores mutuários.
A operação de financiamento imobiliário se consubstancia, em geral, na contratação de compra e venda de imóvel, mediante a concessão de mútuo pela instituição credora, com garantia real do crédito, decorrente da alienação fiduciária do próprio bem adquirido.
O Oficial de Registro de Imóveis competente procede ao registro da venda e compra, com a consequente transmissão da propriedade para o comprador mutuário e, em seguida, procede à instituição da alienação fiduciária, transferindo a propriedade resolúvel do imóvel ao credor mutuante, para consolidação ao termo do contrato, seja pela quitação da dívida ou pelo inadimplemento das obrigações pelo devedor.
Todos os procedimentos jurídicos da instituição de alienação fiduciária em garantia estão previstos na →Lei nº 9.514/97, com as alterações da →Lei nº 10.931/2004, que dispõe, em seu artigo 25 que a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se com o pagamento da dívida e seus encargos, determinando ao credor fiduciário:
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
Portanto, somente à vista do termo de quitação acima referido é que o Oficial do competente Registro de Imóveis “efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária”, nos termos do § 2º do artigo citado.
Assim, de acordo com as normas então vigentes, a operação de “portabilidade” se completaria mediante as seguintes condições:
O devedor mutuário negociava com a instituição interessada na aquisição do crédito;
A credora mutuante transferia os recursos equivalentes ao saldo devedor do contrato para a instituição credora da operação original, concluindo a quitação antecipada do contrato;
A instituição quitada fornecia o termo de quitação ao fiduciante, ou comparecia ao contrato como interveniente-quitante;
O Oficial de Registro procedia ao cancelamento do registro de alienação fiduciária lançado na matrícula imobiliária e, em seguida, ao registro do novo contrato de financiamento e da alienação fiduciária em garantia do novo credor.
Os procedimentos descritos exigem o pagamento de emolumentos que, pelo montante (comparado com a pequena diferença de spread praticado pelas instituições), travaram por muito tempo a utilização desse instrumento desejado pela administração pública para a implementação da política de redução das taxas de juros.
Para destravar as operações foram acomodados no corpo da →Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, lei de conversão da Medida Provisória nº 567/2012, dois novos artigos destinados a alterar os procedimentos legais e facilitar a regularização registral dos contratos de transferência de crédito imobiliário entre instituições financeiras.
O artigo 4º da referida lei, acresceu ao item II, do artigo 167 da Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos – o item 30, possibilitando a averbação “da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia”.
Já o artigo 5º acresceu ao artigo 25 da Lei nº 9.514/97 o parágrafo 3º para excepcionar da obrigação de fornecimento do termo de quitação (§ 2º do mesmo artigo) “nas hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira… cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.
Com as alterações legislativas acima, a operação denominada “portabilidade” no próprio texto legal, depois de anos, se refez e se reproduziu nos exatos contornos da sub-rogação de crédito já existente na lei civil e se perfaz mediante as seguintes condições:
O devedor mutuário negocia com a instituição interessada na aquisição do crédito;
A credora mutuante transfere os recursos equivalentes ao saldo devedor do contrato para a instituição credora da operação original, concluindo a quitação antecipada do contrato;
A instituição quitada fornece termo de recebimento de crédito decorrente de portabilidade, ou comparece ao contrato como interveniente-anuente;
O Oficial de Registro procede às averbações de substituição do contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária.
Destarte, concluindo, aproveitando-nos das normas acima e da definição proposta pelo Banco Central do Brasil, podemos afirmar que a portabilidade é a possibilidade de transferência de operações de crédito e arrendamento mercantil de uma instituição para outra, por iniciativa do cliente, mediante a sub-rogação da dívida pela instituição financeira que procederá à liquidação antecipada da operação na instituição original.
6. Foi, portanto, no texto do artigo implantado às pressas na lei de conversão da medida provisória, que surge no mundo jurídico a expressão “portabilidade”, destituída de conceito formal ou conteúdo doutrinário.
Não por acaso, já tramita no Congresso Nacional projeto de lei para excluir da lei a expressão portabilidade, reintroduzindo-se a ideia de livre eleição da via negocial para alcançar o efeito desejado, com o seguinte teor:
Art. 1º A transferência de dívida de um credor para outro, decorrente de financiamento imobiliário, com garantia real, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência. [iii]
7. Finalmente, ressaltamos, também, que, a nosso ver, a operação de “portabilidade”, ou seja, a substituição do contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária, somente é possível em transações envolvendo instituições financeiras autorizadas pelo BCB.
Dessa forma, nos exatos termos das normas legais acima referidas e vigentes, a sub-rogação de créditos imobiliários de titularidade de construtoras, incorporadoras, companhias securitizadoras etc., ainda que realizadas por instituição financeira autorizada, requer a quitação contratual e cancelamento da alienação fiduciária, não se aplicando a tais operações as averbações de substituição de contrato e transferência de garantia de que tratam o art. 4º da Lei nº 6.015/73.
[i] Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela Faculdade de Direito da USP e pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da CAIXA e editor de http://www.cartilhadofgts.com.br
Entre as atividades que singularizam a atividade do registrador imobiliário, aquela que pode ser identificada como medular, é a chamada qualificação registral.
A expressão qualificação registrária ou registral se insinuou de maneira discreta em nosso ambiente cartorário, substituindo o chamado exame de legalidade dos documentos – ou simplesmente exame de legalidade dos títulos – expressões que frequentaram assiduamente os registros prediais pátrios e era como se denominava a atividade nuclear do registrador na praxe cartorária.
A palavra qualificação, segundo os bons dicionários, provém do latim qualis e facere. Pode significar a emissão de uma opinião a respeito de algo, ou o ato de avaliação, apreciação; significa considerar algo ou alguém apto, idôneo, capacitado; pode ser sinônimo de classificar etc.
O dicionário da Academia das
Ciências de Lisboa liga o vocábulo ao qualificare do latim escolástico e
entre as várias acepções registra o sentido de avaliação = apreciar, avaliar.
Ainda pode significar a emissão de “um juízo valorativo sobre alguém ou alguma
coisa = classificar”[1].
MENA Y SAN MILLÁN busca um
sentido mais profundo:
“a palavra qualificação, segundo nota etimológica do Dicionário da Língua Espanhola, provém das palavras latinas qualis e facere, sem que seja aceita pela técnica linguística a derivação do adjetivo grego […] (bom, honesto, decoroso) e o verbo latino facere. Com este último critério teríamos o conceito de base etimológica, de fazer o bom ou aprovar, muito adequado à função qualificadora do registrador, que há de aprovar o documento antes de lhe dar aporte in tabula”[2].
RICARDO
DIP explora com muita desenvoltura os vários sentidos que o vocábulo
pode apresentar, buscando, em vários autores, a abonação de sua preleção.
Qualificação é o ato de qualificar, diz ele. Qualificar provém do latim
medieval qualificare, qualificação, de qualificatio com o sentido
de classificação, avaliação, aptificação ou consideração de que [algo] é apto;
ou qualis facere, apreciar as qualidades, fazer o que é bom, o que é
honesto. Estar qualificado por ou ser qualificado para alguma coisa é possuir a
capacidade ou competência, isto é, a qualidade disposicional para efetuar uma
dada tarefa ou alcançar um dado escopo, é ter qualidade, possuir os títulos ou
as características que dão o direito, civil ou moral, de agir de uma certa
maneira, que torna hábil (em sentido jurídico) a exercitar uma faculdade. Em
suas palavras:
“Qualificar-se é, pois, ter uma dada qualidade em ordem a determinado fim. Qualificar é reconhecer num sujeito determinado (que alguns chamam de objeto material) os predicados (ou qualidade) para atingir certos fins. Ex.: um avião se qualifica como meio de transporte modernamente hábil, isto é, possui qualidade para realizar os transportes de nossos tempos; reconhecer no avião essa qualidade, é qualificá-lo para o fim proposto. A qualidade é um acidente dos entes, categoria especial que é a diferença da substância” [3].
A qualificação registral é
expressão que penetrou recentemente na cultura jurídica brasileira, fazendo
fortuna nesse ramo especializado do Direito Civil que é o direito registral. De
fato, há pouco tempo – meados da década de 80 – a atuação do registrador no
exame dos títulos era conhecida correntemente como exame de legalidade,
expressão derivada de antiga disposição legal que atribuía ao registrador o
poder-dever de examinar e verificar “a legalidade e a validade do título,
procedendo ao seu registo, se o mesmo estiver em conformidade com a lei”[4].
Vê-se que este dispositivo legal em tudo é muito superior ao disposto no artigo
198 da atual Lei de Registros Públicos.
SERPA LOPES, no seu conhecido e
respeito Tratado de Registros Públicos alude à qualificação na seguintes
passagem:
“No nosso sistema, em princípio, o oficial não tem o direito propriamente dito de recusar a inscrição, no sentido de decidir que ela não é possível de se tornar efetiva, mas apenas suscita a dúvida, e ao Juiz é que compete decidir da sua procedência ou não, ordenando ou recusando a inscrição.
Decorre daí ser a principal função do Oficial do Registo de Imóveis a qualificação dos títulos que lhe forem apresentados.
Devem, por isso, detidamente estudá-los e joeirar se contêm defeitos intrínsecos ou extrínsecos que afetem à sua validade, pesquisando os próprios antecedentes do Registo no tocante aos imóveis que devem ser inscritos, de modo que, se algum obstáculo descobrirem, oponham a necessária dúvida, submetendo-a à decisão judicial.
Um princípio devem todos ter em vista, quer Oficial de Registo, quer o próprio Juiz: em matéria de Registo de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registo, de modo que toda a propriedade imobiliária, e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime da Registo Imobiliário e participem dos seus benefícios” [5].
Pode-se perceber claramente que
no decorrer da década dos oitenta o termo qualificação se vai insinuando na
doutrina e logo em seguida se projeta nas decisões administrativas do Conselho
Superior da Magistratura de São Paulo e daí irradiando-se para a comunidade de
estudiosos de direito registral[6].
Deve-se, indiscutivelmente, a RICARDO
DIP a adoção da expressão e a sua larga difusão e adoção pelos profissionais do
Registro.
Hoje a qualificação registral (ou registrária) é a denominação corrente para designar a atividade do oficial encarregado do registro que, ao receber um título, com todo o apuro técnico e cuidado formule um juízo para determinar a sua aptidão para produzir os efeitos esperados e previstos pelo ordenamento jurídico.
Segue sendo, afinal, um
dever-poder atribuído ao registrador para o regular exercício de seu mister
consoante já decidiu o STF no HC
85.911-9-MG, j. 25/10/2005, DJ 2/12/2005, rel. min. Marco Aurélio.
Notas
[1]Dicionário da língua portuguesa contemporânea da Academia das Ciências de
Lisboa. Lisboa: Verbo, Vol. II, 2001, p. 3020, voce qualificar.
[2]
MENA Y SAN MILLÁN, José Maria. Calificación registral de documentos
judiciales. Barcelona: Bosch, 1985, p. 7. [trad. Livre].
[3]
DIP, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis
In Revista de Direito Imobiliário, 29. São Paulo: RT, 1992, p. 39.
[5]
SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado dos Registos Públicos. Vol. II,
São Paulo: Freitas Bastos, 4ª ed., 1960, p. 346.
[6]
A ocorrência do verbete qualificação nas atividades de exame de legalidade pode
ser rastreada e identificada no trabalho apresentado na Revista de Direito
Imobiliário – RDI n. 11, jan./jun. de 1983: DIP. Ricardo Henry Marques. Inexatidões
registrais e sua retificação. Como simples exemplo, pode-se conferir a
decisão proferida em 5/9/1988 pelo Conselho Superior da Magistratura de São
Paulo, sendo relator o des. Milton Evaristo dos Santos, publicada no DOE de
21/10/1988, comarca de São Vicente, Ap.
Civ. 8.597-0/1.
Sérgio Jacomino. Registrador Imobiliário em São Paulo, Capital.
ESCOLA PAULISTA DA MAGISTRATURA – Café Com Jurisprudência – 5º Módulo Ata nº 04 – 26.10.2012
Neste importante evento da EPM, discutiu-se a independência jurídica dos notários e registradores, limites da qualificação registral e competência para regulamentação dos órgãos dos serviços notariais e registrais, especialmente em relação à regulamentação e disciplina do Registro de Imóveis Eletrônico.
Independência Jurídica dos Notários e Registradores
Resumo: Discutiu-se a extensão da independência funcional dos registradores e notários, destacando o risco da arbitrariedade quando mal compreendida. Apontou-se que a fiscalização do Poder Judiciário visa impedir interpretações anárquicas e que a uniformidade é desejável. A qualificação registral deve observar a legalidade, afastando caprichos ou visões morais pessoais. Debatedores: Ricardo Dip, Flauzilino Santos.
Óbices e Qualificação Registral
Resumo: Defendeu que óbices não previstos nas Normas de Serviço não devem ser opostos. A qualificação deve ser jurídica e impessoal. Destacou-se a proposta de alteração das normas para reconhecer a independência jurídica dos oficiais, com responsabilização apenas em casos de dolo ou culpa. Debatedor: Flauzilino Araújo dos Santos
Competência para Regulamentar a Lei nº 11.977/2009
Resumo: Sérgio Jacomino argumentou que a competência para regulamentar o Registro Eletrônico pertence ao Poder Judiciário, com base em diversos dispositivos constitucionais e normativos. Dip reconheceu a possibilidade de regulamentação judicial provisória, na ausência de decreto do Executivo. Aliende Ribeiro reforçou que a normatização técnica dos serviços registrais cabe ao Judiciário, especialmente o CNJ. Debatedores: Sérgio Jacomino, Ricardo Dip, Luís Paulo Aliende Ribeiro
Regulamentação e Segurança do Registro Eletrônico
Resumo: Flauzilino defendeu a manutenção dos livros físicos por segurança, dada a vulnerabilidade de sistemas eletrônicos. Jacomino apoiou a criação de regulamentação conjunta entre Judiciário e CONARQ, reforçando que não há garantia de perenidade dos registros eletrônicos. Defendeu o sistema híbrido e destacou o custo elevado da digitalização segura. Debatedores: Flauzilino Santos, Sérgio Jacomino.
Discussão Final e Reflexão
Resumo: Sérgio Jacomino propôs solução intermediária: avançar na regulamentação judicial enquanto não houver norma do Executivo. Lançou reflexão sobre a função do registro e a transição do título para documento eletrônico arquivado. Ricardo Dip elogiou o engajamento dos registradores e mencionou obra de Oliveira Viana sobre igualdade e liberdade.
Íntegra da ata
No dia vinte e seis de outubro de dois mil e doze, na sede da Escola Paulista da Magistratura, localizada na Rua da Consolação, 1483, primeiro andar, São Paulo/SP, foi realizado o Quinto Ciclo de Debates – “Café com Jurisprudência”, cujo tema proposto foi “Normas de Serviço – Registro de Imóveis”. Compunham a mesa de debates e fizeram uso da palavra Ricardo Henry Marques Dip, Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Sérgio Jacomino, Quinto Oficial de Registro de Imóveis da Capital, Flauzilino Araújo dos Santos, Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Capital, Luís Paulo Aliende Ribeiro, Juiz Substituto em 2º Grau, Tânia Mara Ahualli, Juíza Assessora da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo.
Após os cumprimentos e apresentações iniciais, os debates se desenvolveram a partir dos seguintes temas: a) extensão da independência e liberdade dos Notários e Registradores; b) competência para regulamentar a Lei 11.977/2009; c) registro eletrônico e permanência dos livros registrais.
Ricardo Henry Marques Dip, sobre o tema da independência e liberdade dos notários e registradores, considerou que não existe independência jurídica sem limitação de alguém. Afirmou que, para o bem do serviço, deve haver uma tendência à uniformidade consensual, pois se pendermos para uma independência subjetiva chegaremos a um resultado insustentável, à arbitrariedade.
Esclareceu que o Poder Judiciário tem a missão de fiscalização dos serviços notariais e registrais e, se observar uma anarquia interpretativa, terá de buscar uma solução ou abdicar de fiscalizar.
Refletiu que neste momento de alteração das Normas de Serviço, deve-se pensar os reflexos que uma liberdade mal-entendida pode acarretar. Esclareceu que a função dos Notários e Registradores é para o bem público e que não deve haver caprichos individuais.
Flauzilino Araújo dos Santos disse que a jurisprudência vem afirmando que óbices que não causam nulidades registrais não podem ser exigidos pelo registrador. Na prática, o que se observa é que muitas situações não deveriam ser objeto de processo administrativo, de suscitação de dúvida. Considerou que a liberdade do Registrador na interpretação das leis e princípios deve ser sempre observada. Mencionou que muitos Registradores não se sentem confortáveis com algumas interpretações que admitem o acesso do título ao registro. Esclareceu que a qualificação é tarefa jurídica que está presa à legalidade e juridicidade, e que conjecturas pessoais, assim como construções de ordem moral, não estariam dentro dessa linha em que o Registrador pode trafegar na qualificação de um título. Óbices que as Normas de Serviço não impõem não devem ser opostos pelo Registrador. Acrescentou que foi feita uma proposta de alteração das Normas de Serviço, que traz essa ideia do reconhecimento da qualidade do Registrador como profissional do Direito, para que a qualificação registral seja empreendida de forma mais confortável por ele. Além disso, mencionou que referida alteração estabelece que os Oficiais gozam de independência jurídica no exercício de suas funções, e somente podem ser responsabilizados se agirem com dolo ou culpa. Concluiu que deve haver a separação da responsabilidade civil da responsabilidade administrativa.
Com relação ao segundo tema trazido para debates – competência para regulamentar a Lei 11.977/2009 – várias considerações foram feitas pelos membros da mesa e pela plateia presente.
Sérgio Jacomino ilustrou seu posicionamento (cf. texto em anexo). Defendeu que o órgão competente para regulamentar a Lei 11.977/09, que trata do Registro Eletrônico, é o Poder Judiciário.
Justificou seu entendimento a partir da interpretação de alguns dispositivos constitucionais, legais e normativos, tais como: a) art. 103-B, § 4º, incisos I e III da Constituição Federal, segundo o qual confere ao Conselho Nacional de Justiça o controle da atuação administrativa do Poder Judiciário e o poder de expedir atos regulamentares no âmbito de sua competência, incluindo dentre suas atribuições os órgãos prestadores de serviços notariais e de registro; b) art. 103-B, § 2º da Constituição Federal, que estabelece competência regulamentar ao Conselho Nacional de Justiça enquanto não entra em vigor o Estatuto da Magistratura; c) art. 4º, inciso XXX do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça, que atribui competência ao Plenário daquele órgão para desenvolver cadastro de dados com informações geradas pelos órgãos prestadores de serviços judiciais, notariais e de registro. Sobre esse artigo, considerou que há uma aparente contradição em relação à Lei 11.977/09, que cometeu a responsabilidade ao Registro de Imóveis para organizar o registro eletrônico, bem como um cadastro que servirá de base para a Administração Pública Federal; d) art. 8º, inciso X e XX do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça, que estabeleceu competência ao Corregedor Nacional de Justiça para expedir recomendações, provimentos e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos órgãos do Poder Judiciário e seus serviços auxiliares, e dos serviços notariais e de registro; e) art. 154, parágrafo único e art. 659, § 6º do Código de Processo Civil, que atribuíram aos Tribunais competência para disciplinar alguns atos próprios do Registro de Imóveis no relacionamento com o próprio Poder Judiciário. Afirmou que em São Paulo temos a penhora online, que foi regulamentada pelo Tribunal de Justiça, por meio da Corregedoria Geral da Justiça; f) art. 30, inciso XIV da Lei 8.935/94, que estabelece dever dos Notários e Registradores de observância das normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente; g) arts. 16 e 18 da Lei 11.419/06, que trata do processo judicial e estabelece que os livros cartorários e demais repositórios dos órgãos do Poder Judiciário poderão ser gerados e armazenados em meio totalmente eletrônico e que a regulamentação da lei é de competência dos órgãos do Poder Judiciário. Afirmou, diante desses dispositivos, a competência do Poder Judiciário para regulamentar e disciplinar os dispositivos da Lei 11.977/2009. Além disso, elencou algumas resoluções e provimentos expedidos pelo Conselho Nacional de Justiça e afirmou que há efetivamente uma iniciativa por parte deste órgão no esclarecimento de regras gerais aplicáveis a todo serviço notarial e registral do país. Tratou especificamente sobre a Lei 11.977/2009 e afirmou que o art. 37, que estabelece a necessidade de regulamentação, cuida dos serviços de registros públicos e não da Administração Pública. Esclareceu que não compete ao Poder Executivo instituir o registro eletrônico e que o regulamento cabe ao Poder Judiciário.
Ricardo Henry Marques Dip também se manifestou acerca desse tema e afirmou que para dar cumprimento às leis, na lacuna de decreto regulamentar, poderia o Poder Judiciário ter essa competência. Considerou que a Constituição Federal estabelece competência ao Presidente da República para expedir decretos regulamentares de leis de competência privativa da União. Asseverou que, apesar de não haver amparo constitucional, a matéria poderia ser provisoriamente objeto de regulamentação pelo Poder Judiciário.
Concluiu que, transitoriamente, enquanto não houver decreto regulamentador expedido pela autoridade competente, deve o Poder Judiciário cumprir a lei, mas se editado o decreto competente, este passará a ter vigência.
Diferenciou duas situações de regulamentação: leis que não dependem de decreto regulamentador e, para elas, nada impede regulamentação pelo Poder Judiciário, sem usurpar a função do decreto; por outro lado, se a lei depender de complemento, haveria usurpação de competência se editado regulamento pelo Poder Judiciário. No primeiro caso, evitaria a falta de uniformidade, pois não tendo um modelo trazido pelo Poder Judiciário, cada Cartório de modos diversos. Concluiu que os critérios de aplicação de uma lei autoaplicável podem ser estabelecidos pelo Poder Judiciário.
Luís Paulo Aliende Ribeiro afirmou que há muitos pontos em uma lei que independem de regulamentação e, neste campo, por força do art. 236 da Constituição Federal, seguido por outros dispositivos legais, os atos de regramento do serviço notarial e registral devem ser providenciados pela parcela do Estado incumbida de regular o serviço, qual seja, o Poder Judiciário. Observou que, com relação ao registro eletrônico, na parte geral da lei haveria necessidade de decreto do Presidente da República, mas tudo aquilo que for relativo à forma de trabalhar deveria ser normatizado pelo Poder Judiciário, que em âmbito nacional se dá pelo Conselho Nacional de Justiça e, em âmbito estadual, pelos Tribunais de Justiça dos Estados. Considerou que o artigo 84, inciso IV da Constituição Federal muitas vezes é descumprido pela própria Administração Pública Federal e exemplificou dizendo que as agências reguladoras regulamentam várias atividades sem que haja um decreto expedido pelo Chefe do Executivo.
Flauzilino Araújo dos Santos teceu considerações sobre a regulamentação do registro eletrônico e afirmou que embora o art. 37 da Lei 11.977/2009 estabeleça a necessidade de regulamentação, os artigos seguintes apontam quais são os requisitos para o funcionamento do registro eletrônico: atender aos requisitos da ICP- Brasil e da arquitetura E-Ping que já estão estabelecidos e publicados. Acrescentou que o art. 39 é explícito no sentido de que a implantação do registro eletrônico deve ser feita no prazo de cinco anos, a contar da publicação da lei, e não de eventual decreto, e, por isso, a regulamentação pelo Poder Judiciário não poderá se afastar do que já está estabelecido na lei.
Os presentes foram ouvidos e questionados sobre a quem compete essa regulamentação. Houve quem entendesse que compete ao Poder Judiciário e essa posição foi justificada afirmando-se que o decreto do Presidente da República tem natureza de ato regulamentar, e os atos regulamentares do Poder Judiciário, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal, têm força de lei, e como o Poder Judiciário regula os serviços extrajudiciais, diante do art. 236 da Constituição Federal, essa regulação pelo Judiciário teria mais força que o decreto presidencial. No mesmo sentido, foi mencionado que quando o art. 84, IV da Constituição Federal diz que compete ao Presidente da República editar decretos, deve-se entender que compete à autoridade maior, ao chefe de determinado serviço, e, no presente caso, a autoridade maior é o Poder Judiciário. Em sentido contrário, entendeu-se que há usurpação de competência do Poder Executivo a regulamentação por órgãos do Poder Judiciário. O Poder Judiciário tem função fiscalizatória e não pode ser um órgão legiferante.
Com relação ao terceiro tema foi debatida a questão da segurança, perpetuidade e garantia do registro eletrônico e a necessidade de manutenção dos livros registrais.
Flauzilino Araújo dos Santos teceu considerações sobre o registro eletrônico e afirmou que há a desmaterialização total do procedimento registral, o que levaria à substituição do papel por registros eletrônicos. Informou que estão sendo feitos estudos por várias entidades especializadas e em todos eles não se encontrou nenhuma afirmação que garanta que esse repositório eletrônico ou a
criptografia utilizada não serão quebrados. Propõe que, até que avanços tecnológicos sobrevenham, devem ser mantidos os livros registrais. Acrescentou, ainda, que tem mais medo de um desastre eletrônico do que de um desastre causado por água ou fogo e que, por isso, a gestão de documentos eletrônicos deve seguir padrões já estabelecidos. Afirmou que precisamos inserir carimbo de tempo, já homologado pelo IPI, mas essa tecnologia é muito cara. Concluiu dizendo que substituir papel ou microfilme por digitalização demanda tecnologia necessária, que é muito cara.
Sergio Jacomino teceu considerações sobre o art. 40 da Lei 11.977/2009, que estabelece que serão definidos em regulamento os requisitos quanto a cópias de segurança de documentos e de livros escriturados de forma eletrônica. Esclareceu que, no âmbito da Administração Pública, quem cuida da gestão documental, incluindo os documentos eletrônicos, é o CONARQ (Conselho Nacional de Arquivos) e não o Poder Executivo. Entende que deve haver um regulamento do Poder Judiciário em parceria com o CONARQ, que estabeleça padrões de segurança. Declarou que as Normas de Serviço da Corregedoria, no Capítulo XX, também cuidam dos documentos eletrônicos, mas que nelas deveria haver um maior detalhamento sobre o tema. Considerou que os livros registrais devem continuar a existir ao lado dos registros eletrônicos, pois não há segurança ou garantia de que tais registros sejam perenizados.
Acrescentou, ainda, o alto custo da atualização e manutenção do sistema eletrônico. Concluiu dizendo que os livros tradicionais não foram abolidos; que o registro eletrônico é um sistema híbrido; que há uma diferença entre digitalização, digitação e documento eletrônico. Conceituou documentos natodigitais, esclarecendo que são aqueles que se originam em meio eletrônico e mantêm-se dessa forma.
Ao final dos trabalhos, procurou-se concluir os debates e Sergio Jacomino propôs uma posição intermédia, no sentido de que enquanto não houver regulamentação por parte do Poder Executivo, deve-se avançar, em nome da sociedade, por uma melhor prestação de serviços e, nesse contexto, caberá ao Poder Judiciário regulamentar. Afirmou que há necessidade de regulamentação visando a uma gestão adequada em relação aos documentos, para que se evite a perda de acervos, por exemplo, no caso de um incêndio. Por fim, lançou uma questão: o que o registro publica?
Para isso, propôs que houvesse uma reflexão sobre o artigo 194 da Lei de Registros Públicos, que estabelece que o título de natureza particular, apresentado em uma só via, será arquivado em Cartório, fornecendo o Oficial, a pedido, certidão. Nesse aspecto, afirmou que o registro de título se converteu em registro de documento e que a possível razão para a retenção desse título seria para fins de fornecimento de prova. Ricardo Henry Marques Dip declarou-se satisfeito em ver os Notários e Registradores lutarem pelas leis que cuidam de seus interesses institucionais. Falou sobre o livro de Francisco José de Oliveira Viana, intitulado Instituições Políticas Brasileiras, segundo o qual não basta colocar na Lei a letra “I” e a letra “L”, em maiúsculo, para que igualdade e liberdade existam na sociedade. Luís Paulo Aliende Ribeiro convidou a todos para os próximos encontros, que se darão nos dias 09 e 30 de novembro e 07 de dezembro, e também para a Bienal de Jurisprudência, que ocorrerá nos dias 22 e 23 de novembro.
Eu, Mariana Undiciatti Barbieri Santos, Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Comarca de Ribeirão Bonito/SP, redigi.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, DESEMBARGADOR JOSÉ RENATO NALINI.
Flauzilino Araújo dos Santos
A ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO (ARISP), por seu Presidente FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS, que ao final subscreve, vem com a máxima consideração perante Vossa Excelência expor algumas propostas voltadas para o incremento na prestação do serviço público delegado de Registro de Imóveis no Estado de São Paulo, com vistas a mais um passo na implantação do Registro Eletrônico.
Pela oportunidade, saudamos e congratulamo-nos com Vossa Excelência e digníssima Equipe de Juízes Assessores da E. Corregedoria Geral pela edição do Provimento CG. 18/2012, que trata dos procedimentos registrais na Regularização Fundiária Urbana.
Acreditamos que esse diploma normativo, por sua pluralidade, tem lugar de destaque no mapa das políticas públicas e democráticas de inclusão social e econômica de camadas queridas de nossa população e de respeito ao princípio da isonomia e ao predomínio final do interesse público. Diante das novas perspectivas abertas por Vossa Excelência na temática regularização fundiária, o ano de 2012 vai ficar registrado na memória de muitas pessoas como um marco do ordenamento físico-territorial das cidades paulistas e do resgate de comunidades inteiras, que viviam na clandestinidade jurídico-imobiliária.
Queremos também louvar Vossa Excelência e DD. Equipe de Juízes Assessores pela edição do Provimento CG. nº 22/2012, que aprimorou o sistema eletrônico da penhora online de imóveis e trouxe importantes avanços no que se refere ao acesso de títulos judiciais ao registro de imóveis.
Pedimos vênia para consignar, inicialmente, que entendemos que este momento nos convoca para uma reflexão sobre a situação em que vive o Registro de Imóveis brasileiro e os desafios que teremos de enfrentar até implementação plena do registro de imóveis eletrônico, na forma preconizada na Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com termo final para 2014 (art. 39).
O relatório Doing Business 2012 indica que o Brasil ocupa a desconfortável posição de 126º lugar entre as economias mundiais com facilidades para fazer negócios.[1] Procurar reverter essa situação no que tange aos negócios imobiliários é dever do Registro de Imóveis, seja na introdução de técnicas de modernização, padronização de procedimentos, inclusão digital, modelagem e arranjos regulatórios e melhoria de atendimento ao mercado, poderes públicos e cidadãos em geral.[2]
Por outro lado, o processo de retirada de atribuições e esvaziamento do Registro de Imóveis já evoluiu da ameaça para a concretização, mediante edição de atos legislativos e administrativos. Citem-se, como exemplos, a Lei nº 11.922, de 13.3.2009 (Art. 8º), que dispensa da formalidade do registro para a transferência da titularidade de bens imóveis, a Lei nº 12.543, de 2011, que alterou a Lei nº 10.931, de 2004, introduzindo o art. 63-A, criando um registro, com os mesmos efeitos de “publicidade e eficácia” que os tradicionais registros públicos e a recente Resolução do Banco Central do Brasil (Resolução BACEN nº 4.088, de 24.5.2012) que criou o Registro de Garantias Constituídas Sobre Veículos Automotores ou Imóveis.[3]
Na expressão de SÉRGIO JACOMINO, “estamos diante de um processo orquestrado e profissionalmente bem conduzido cujo objetivo final é a substituição do sistema registral brasileiro por modelos que fizeram fortuna nos Estados Unidos”.[4]
Após a publicação da mencionada Resolução do BACEN, pequena nota do jornal Folha de São Paulo de 25.5.2012 (pág. A-8) esclareceu os verdadeiros makers:
“Os bancos já têm um registro próprio, mas que não é unificado nem controlado pelo BC. Agora, o registro terá que ser feito em entidades como BM&F e a Cetip (Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos)[5].”
Essas iniciativas propositadamente desconsideram que nos países onde não há eficaz controle da garantia do crédito imobiliário em relação ao seu lastro propiciou o surgimento das hipotecas subprimes. Num passo seguinte, os bancos que criaram essas hipotecas, criaram também derivativos negociáveis no mercado financeiro, instrumentos sofisticados para securitizá-las, isto é, transformá-las em títulos livremente negociáveis, por elas lastreados. Esses títulos passaram a ser vendidos para outros bancos, instituições financeiras, companhias de seguros e fundos de pensão pelo mundo afora, culminando na crise econômica de 2008, também chamada de Grande Recessão, que devorou economias até então sedimentadas.[6]
Felizmente o cenário brasileiro esteve a salvo de bancarrota mundial, por ser diferente na organização da propriedade imobiliária e dos direitos conexos. Realmente, em parte, o mérito deve ser atribuído à blindagem garantida pela publicidade registral, no absoluto controle da emissão de títulos que representam o crédito do financiamento imobiliário, em relação direta ao imóvel que lhe serve de lastro, por meio da averbação da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) decorrente, evitando, assim, o aparecimento de hipotecas podres.
O 84º Encontro Nacional da Indústria da Construção Civil (ENIC), realizado em Belo Horizonte (MG) de 26 a 29 de junho de 2012, sob os auspícios da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), dentre as questões relativas ao crescimento do setor da construção civil no País foi discutido “o fim da exclusividade dos cartórios de registro de imóveis na sua função pública”, com criação de banco de dados nas prefeituras municipais, onde as próprias construtoras fariam seus registros, fim do princípio registral da territorialidade etc.[7]
Almejando abocanhar esses serviços, para que funcionem como simples cadastros nos sujos porões[SJ1] da política e da administração pública, as municipalidades estão desestabilizando financeiramente as serventias com pesadas, injustas e ilegais imposições de alíquotas de ISSQN sobre o total dos emolumentos recebidos pelos oficiais de registros imobiliários. O ISSQN tem sido aplicado pelas municipalidades, inclusive, sobre os valores recolhidos à Fazenda Pública, ao IPESP, ao Fundo Especial de Despesa do TJSP, ao Fundo do Registro Civil das Pessoas Naturais e (pasmem!) à contribuição de solidariedade para as Santas Casas de Misericórdia. Some-se a isso a imposição de altíssimas multas e o ajuizamento de centenas de execuções fiscais municipais contra os Oficiais de Registros de Imóveis.
DENÚNCIA: Caso não sejam tomadas providências urgentíssimas, que possam cessar essa investida municipalística contra o Registro de Imóveis, muitas serventias do Estado entrarão em total colapso financeiro.
Por força desses vetores e considerando que a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da ARISP (Central ARISP), agora nominada Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), já presta vários serviços inerentes ao Registro Eletrônico de Imóveis, tomamos a liberdade de apresentar à alta apreciação da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo as propostas que seguem:
I – TRASLADOS NOTARIAIS ELETRÔNICOS
A ARISP Formulou em 2007, juntamente com o Colégio Notarial do Brasil, Seção de São Paulo (CNB/SP), solicitação para emissão de certidões registrais e traslados notariais no formato eletrônico (Processo nº 2007/10936 – Capital – 1ª Vara de Registros Públicos).
Referido pleito foi parcialmente atendido, tendo sido editado o Provimento CG. nº 32/2007, de 11.12.2007, que permitiu a emissão, recebimento e arquivamento, por parte dos Oficiais de Registros de Imóveis e Tabeliães de Notas da Comarca da Capital de certidões do registro de imóveis, em formato eletrônico, com assinatura digital vinculada a uma autoridade certificadora, no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil).
Ainda no âmbito da Comarca da Capital, a matéria foi normatizada, de forma mais pormenorizada, pela 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos, por meio do Provimento Conjunto nº 1/2008, de 28.4.2008, assinado pelos Excelentíssimos Senhores Juízes de Direito MARCELO MARTINS BERTHE, GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO e MÁRCIO MARTINS BONILHA FILHO.
Posteriormente, a requerente fez nova solicitação para que certidões registrais, no formato eletrônico, fossem emitidas por todos os registradores de imóveis do Estado de São Paulo, reiterando, nessa oportunidade, a solicitação anterior para emissão e recepção de traslados notariais eletrônicos e instrumentos particulares eletrônicos, cujo pleito atendido apenas relativamente à certidão digital de matrícula imobiliária por todos os registros de imóveis do Estado, com possibilidade de recebimento e armazenamento pelos Tabeliães de Notas do Estado, nos termos do Provimento CG. 4/2011, de 4.3.2011.
De forma específica, quanto à emissão de traslados notariais eletrônicos e a transmissão e recepção destes no registro de imóveis, bem como de títulos particulares, o MM. Juiz Doutor WALTER ROCHA BARONE, então Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça, ao tratar desse tema no r. Parecer que embasou o Prov. CG. 4/2011 deixou consignado o seguinte:
“Por fim, no que concerne à documentação, transmissão e arquivamento eletrônico de títulos formados pelos Tabeliães de Notas e por particulares, a respectiva regulamentação ainda exige maturação, devendo prosseguir os estudos, no âmbito desta Egrégia Corregedoria da Justiça, com vistas à sua futura implantação.”
Decorrido mais de um ano da publicação do aludido Provimento e considerando, ademais, o êxito do Sistema de Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online), pedimos vênia a Vossa Excelência para renovar o pedido para emissão e recepção de traslados notariais eletrônicos e também de títulos particulares eletrônicos, inclusive os instrumentos particulares com força de escritura pública, celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
O Sistema de Penhora Online foi normatizado por essa E. Corregedoria Geral da Justiça pelo Provimento CG. 13/2009, de 13.4.2009 [sic. O correto é 6/2009, de 13/4] e entrou em operação em 1º.6.2009, constituindo-se em infovia que interliga, em rede na Web, todas as unidades de registros de imóveis do Estado com o Poder Judiciário.
A postagem, tráfego, download e controle de títulos eletrônicos (Mandados Judiciais e Certidões) são realizados na plataforma do Sistema de Penhora Online sem o registro de problemas que possam comprometer o funcionamento do Sistema, circunstância que nos dá ânimo para reiterar as solicitações, agora, acrescidas de novos enfoques.
De partida, é de ser observado que o tema está normatizado na Lei nº 11.977/2009, no capítulo dedicado ao registro eletrônico, como dispõe o artigo 38:
Art. 38. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), conforme regulamento.
Parágrafo único. Os serviços de registros públicos disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico[9].
Também, as Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo já preconizam a forma da geração do documento eletrônico, ao dispor no item 146.G.1, acrescido pelo Provimento CG. nº 4/2011, de 2.3.2011, que disciplina a emissão da certidão digital pelo registro de imóveis, da seguinte forma:
146-G.1. A certidão digital expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis será gerada unicamente sob forma de documento eletrônico de longa duração, que deverá ser assinado com Certificado Digital ICP-Brasil tipo A-3 ou superior, incluindo-se em seu conteúdo a atribuição de “metadados”, com base em estruturas terminológicas (taxonomias) que organizem e classifiquem as informações do arquivo digital no padrão Dublin Core (DC), atendidos ainda os requisitos da Infra Estrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e a arquitetura e-Ping (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), em especial o conjunto normativo relativo aos Padrões Brasileiros de Assinatura Digital.
A arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) define um conjunto mínimo de premissas, políticas e especificações técnicas que regulamentam a utilização da Tecnologia de Informação e Comunicação (TIC) no governo federal, estabelecendo as condições de interação com os demais Poderes e esferas de governo e com a sociedade em geral.[10]
O objetivo da inclusão de metadados é assegurar às pessoas o acesso rápido e eficiente ao documento eletrônico, mesmo que elas não possuam conhecimento detalhado de sua localização e de seus dados.[11] O Padrão de Metadados do Governo Eletrônico (e-PMG) que integra a arquitetura e-PING, foi desenvolvido com base no Padrão Dublin Core (DC),[12] o que significa que a norma da CGJSP está aderente ao padrão estabelecido pela arquitetura e-PING, conforme preconiza o art. 38 da Lei nº 11.977, de 2009.
Por oportuno consignar que a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da ARISP já conta com módulo operacional para a postagem e tráfego de título eletrônico e seu encaminhamento ao registro de imóveis competente, aliás, no mesmo ambiente e tecnologia utilizados para o tráfego dos mandados judiciais e certidões para averbação da Penhora Online, bem como de todo o desdobramento do procedimento registral.
Assim, parece-nos que se o traslado notarial ou o instrumento particular, seja aquele com força de escritura pública, por disposição legal, seja aquele feito na forma do art. 221 do Código Civil,[13] cumprem os requisitos preconizados nos diplomas acima transcritos, têm plena aptidão para ingresso no Registro de Imóveis.
Para ter plena aptidão ao Registro, abstraídos os requisitos relativos à legalidade registral, o título eletrônico deve também preencher relativos à tecnologia de sua geração, quais sejam: a) atender os requisitos da ICP-Brasil; b) atender à arquitetura e-PING; c) contar com padrão de metadados Dublin Core (DC); d) ser assinado digitalmente, utilizando-se o Assinador Digital Registral Arisp.[14]
Desde a edição do já referido Provimento Conjunto nº 1/2008 pelas Varas de Registros Públicos da Comarca da Capital (28.4.2008) que os registradores de imóveis estão emitindo certidões digitais, adotando o padrão PDF/A,[15] cujo formato foi expressamente previsto em referida norma, da seguinte forma:
Art. 2º – A certidão digital será gerada unicamente no formato PDF/A, e assinada digitalmente pelo registrador, seu substituto ou preposto autorizado, no formato PKCS#7, mediante uso de certificado digital do tipo A-3, ou superior, incluindo-se em seu conteúdo a atribuição de “metadados” com base em estruturas terminológicas (taxonomias) que organizem e classifiquem as informações do arquivo digital com o uso do padrão Dublin Core (DC).
§ 1º – A assinatura digital será vinculada a uma autoridade certificadora, no padrão da Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileiras (ICP-Brasil).
Art. 3º – Enquanto o certificado digital não contiver atributo funcional, para a assinatura digital do documento eletrônico, o oficial registrador de imóveis utilizará o software “Assinador Digital Registral” desenvolvido pela ARISP, ou outro similar, desde que submetido previamente à aprovação desta Corregedoria Permanente, especialmente para a verificação de sua interoperabilidade.
Para que todos os Registros de Imóveis do Estado possam atender ao padrão estabelecido por essa E. Corregedoria Geral da Justiça, a ARISP desenvolveu dois aplicativos, disponibilizados gratuitamente na Web, a saber:
a) Assinador Digital Registral ARISP.
Este aplicativo tem funções de assinador e visualizador de documentos eletrônicos. Foi desenvolvido sob os conceitos de segurança tecnológica, validade jurídica e uso universal para assinatura de documentos eletrônicos em geral e emissão de certidões digitais pelas serventias de registros de imóveis. É encontrado nas versões (1) para o público em geral e (2) para cartórios.
O Assinador Digital Registral é mais uma contribuição dos Registradores de Imóveis do Estado para o desenvolvimento da economia digital no país, visto que é distribuído gratuitamente, mediante simples download em nossos sites.
Enquanto o Certificado ICP-Brasil não contiver Atributo Digital (Certificado de Atributo ou Atributo Funcional), [16] as certidões emitidas pelos registros de imóveis deverão ser assinadas com a versão especial para cartório, para fins de inserção de dados identificadores pertinentes. Esta versão contém ainda chave criptográfica para fins de controle de instalação e utilização administradas exclusivamente pelo Oficial do Registro de Imóveis que poderá indicar as máquinas onde será instalado e os prepostos autorizados a emitirem certidões digitais.
O arquivo assinado torna-se um pacote PKCS#7 (Public-Key Cryptographi Standard nº 7), contendo o arquivo original assinado e as assinaturas digitais. Em sua função de visualizador (1) verifica se o documento assinado não foi alterado após a assinatura; (2) verifica se o documento foi assinado com certificado confiável; (3) verifica a integridade do documento e da autenticidade da assinatura, data e hora; e (4) verifica os dados identificados do cartório emissor da certidão.
b) Certidão Express.
Sistema desenvolvido para adequar a emissão de Certidão Digital aos requisitos da ICP-Brasil, à arquitetura e-PING e aos padrões estabelecidos pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Objetiva a inclusão digital de Registros de Imóveis com menor ou nenhum grau de informatização, inicialmente, para atender a Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) e o Ofício Eletrônico. Esse sistema é também distribuído gratuitamente para todos os Oficiais de Registros de Imóveis.
O sistema converte todo e qualquer formato de texto ou de imagem para o formato PDF/A, incluindo em seu conteúdo a atribuição de “metadados” com base em estruturas terminológicas (taxonomias) que organizam e classificam as informações do arquivo digital, com uso de padrão Dublin Core (DC). O sistema é apoiado pelo Assinador Digital Registral da ARISP para inclusão da assinatura digital no padrão ICP-Brasil, no formato p7s.
A utilização dessas ferramentas para gerar a certidão digital, além de atender critérios de tecnologias indicadas, cumpre também critérios de controle e segurança para o registrador de imóveis e para a pessoa que vai utilizar uma certidão digital, visto que, atualmente, os certificados digitais ainda não incluem Certificado de Atributo.
A utilização do Assinador Digital Registral e do gerador de certidões Certidão Express por uma determinada serventia registral, sujeita a previa inserção de uma chave privada gerada exclusivamente para aquela serventia e sob a total administração e responsabilidade do titular da delegação ou daquele que para esta estiver designado, de sorte que (1) o aplicativo somente poderá ser instalado em uma máquina com a autorização do oficial, mediante o uso de seu Certificado Digital; e (2) somente o oficial pode designar quais são os prepostos autorizados a emitirem certidões digitais com a utilização exclusiva de referidos aplicativos.
Igualmente, aquele que receber uma certidão digital gerada nessa conformidade, ao visualizar esse documento utilizando-se do Assinador Digital Registral, que contém a função de visualizador de documento eletrônico assinado, poderá conferir, além dos elementos comuns aos visualizadores em geral, outros elementos de segurança, tais como, identificação da serventia, endereço, nome do titular, nome e cargo do emissor da certidão e dados de controle de emissão da certidão, suprindo, assim, a falta de informação quanto ao atributo funcional do emissor da certidão.
Como pode ser observado, o Provimento Conjunto de 2008 prevê a emissão da certidão digital apenas no formato PDF/A, porém a disciplina normativa da E. Corregedoria Geral da Justiça pelo Provimento CG. 4/2011 foi mais ampla, possibilitando a utilização de outras tecnologias que existam ou venham a existirem, pois exige que a certidão “será gerada unicamente sob forma de documento eletrônico de longa duração”, bem como que atenda ao “conjunto normativo relativo aos Padrões Brasileiros de Assinatura Digital”.
O PDF/A, conquanto seja um padrão para documento eletrônico de longa duração recomendado no Documento de Referência e-PING – Versão 2012 (página 39), por ser formato de imagem não permite seu processamento em dados informáticos.[17]
Por outro lado, embora o referido Documento de Referência e-PING/ Versão 2012, recomende o padrão PDF/A para a geração de documento eletrônico, em seu item 3.6.1.2. preconiza adoção do XML “como padrão primário de intercâmbio de dados para todos os sistemas do setor público” (página 9).[18]
Assim, (1) por ser um documento eletrônico de longa duração, (2) por ser o padrão primário de intercâmbio de dados eleito pela e-PING e (3) por reunir condições de processamento de dados, é nossa opção operacionalizar preponderantemente com documentos eletrônicos no formato XML, sejam eles escrituras públicas ou instrumentos particulares.
Com relação às escrituras públicas notariais parece-nos que se for autorizado por essa E. Corregedoria Geral da Justiça que os senhores tabeliães de notas do Estado expeçam traslados e certidões no formato eletrônico, bastaria, salvo melhor juízo, que esses instrumentos notariais atendessem aos mesmos preceitos estabelecidos para a certidão digital do registro de imóveis, com a particularidade de que os traslados e certidões de escrituras (e também de procurações) poderão também ser expedidos no formato XML.
A conjunção desses elementos de segurança e de confiança, que combina a segurança jurídica com a tecnológica, estará substituindo o papel de segurança notarial utilizado nos traslados e também a conferência da assinatura do subscritor do traslado ou certidão notarial eletrônica contida nos cartões de autógrafos notariais arquivados nos Registros de Imóveis.[19]
Parece-nos que a adoção de medidas efetivas de segurança na emissão desses documentos notariais eletrônicos é condição essencial para que possam ser recepcionados pelo Registro de Imóveis, visto ser necessário que se identifique fidedignamente seu emissor, afastando-se a possibilidade de tráfego de documento notarial apócrifo, adulterado ou falsificado, permitindo-se, ademais, seu reconhecimento pericial no que se tange à sua procedência e veracidade de sua autoria e autenticidade de seu conteúdo, inclusive, para fixação de eventual responsabilização civil, criminal e administrativa.
Nossa sugestão, na esteira de todos os diplomas normativos já expedidos por essa E. Corregedoria Geral da Justiça, relativos ao tema, é que a apresentação desses títulos pelos notários, seus prepostos ou por outro portador seja feita de duas formas:
1ª – Direta e pessoalmente na serventia registral, apresentando o respectivo dispositivo de armazenamento de dados (CD, DVD, cartão de memória, pendrive etc.), contendo o arquivo do documento eletrônico a ser protocolado, vedada a remessa via postal (sedex etc.);
2ª – Pela Internet, exclusivamente por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), vedada a remessa por correio eletrônico (e-mail) ou a postagem em sites de despachantes e afins.
Essa providência evitará o tráfego inseguro de e-mails, sabidamente vulneráveis à ação de criminosos digitais, bem como a intermediação comercial do serviço público extrajudicial.
A Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis) dispõe do módulo Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo) especialmente desenvolvido para a postagem, conversão, assinatura, inclusão do carimbo de tempo, verificação da assinatura e do formato e download de documentos eletrônicos, a serem encaminhados para as respectivas serventias registrais. O sistema propicia o pleno acompanhamento da tramitação eletrônica do título pelo apresentante, pelo Juízo Corregedor Permanente e pela E. Corregedoria Geral da Justiça (Correição Online), conforme preconizado na normatização da Penhora Online.
II – INSTRUMENTOS PARTICULARES
Com relação aos instrumentos particulares pedimos vênia para apresentar as seguintes digressões:
O direito brasileiro em diversas hipóteses admite a contratação por documento particular, versando sobre direitos reais imobiliários acessíveis ao Registro de Imóveis, a fim de produzir seus devidos efeitos legais.
A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, em seus arts. 194 e 221 admite o registro de título particular, desde que autorizado por lei.
O Código Civil de 2002, em seus arts. 108, 221, 288, 320, 541, 1.334, 1.417, 1.438, 1.448, 2.015 trata da contratação por documentos particulares e que podem acessar o Registro de Imóveis.
O art. 108 admite a utilização do documento particular para transações de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, e outras exceções, aos estabelecer a regra do instrumento público “não dispondo a lei em contrário”.
O Decreto-lei nº 167 de 14 de fevereiro de 1967, que trata do financiamento rural, o Decreto-lei nº 413 de 9 de janeiro de 1.969, que trata do financiamento industrial, a Lei nº 6.313, de 16 de dezembro de 1975, de incentivo a exportação, a Lei nº 6.840, de 03 de novembro de 1980, que trata do financiamento comercial, e a Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994, que trata da Cédula de Produto Rural, destinada a garantir financiamento e venda da produção rural no mercado de futuros, determinam que os financiamentos concedidos por instituições financeiras à pessoa física ou jurídica que se dediquem a estas atividades poderá efetuar-se por meio das cédulas, que são títulos de crédito feitos por documentos particulares e que podem ser garantidos por penhor, alienação fiduciária ou hipoteca.
A Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994 determina que os atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, desde que certificados pelas juntas comerciais são documentos hábeis para a transferência dos bens com que o subscritor houver contribuído para a formação ou aumento do capital social.
A Lei das Sociedades Anônimas, Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1.976, em seu artigo 98, autoriza o instrumento particular, como título hábil para se promover o registro da transmissão da propriedade da empresa, em casos de incorporação, fusão ou cisão.
O Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, referente a loteamentos de imóveis não urbanos, prevê o registro de contratos de promessa de compra e venda de lotes e suas cessões, de qualquer valor.
A Lei nº 6.766, de 1.979, de loteamentos urbanos, prevê os registros de contratos de promessa de compra e venda por instrumentos particulares.
A Lei nº 4.591, de 1.964, de condomínios e incorporações imobiliárias, autoriza a incorporação de condomínio por instrumentos particulares.
O Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966, que Regulamenta o Estatuto da Terra, em seu art. 73 prevê a possibilidade do contrato agrário ser celebrado por instrumento particular, malgrado entendimento normativo que o arrendamento é ato insusceptível de acesso no registro de imóveis (NSCGJSP, XX, 68.3).
A Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, que trata da arbitragem, também autoriza o título particular para acessar ao registro.
A Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, determina que os contratos celebrados pela Caixa Econômica Federal, mediante instrumento particular, terão força de escritura pública.
A Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, de arrendamento residencial com opção de compra, também autoriza tal contratação por documento particular.
A Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito Bancário são autorizadas por documentos particulares, inclusive quando tenham hipoteca.
A Lei nº 10.998, de 2004, que trata do Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social – PSH autoriza o título particular para tal programa.
O SFH – Sistema Financeiro da Habitação, Lei nº 5.049, de 1966, alterando o art. 61 da Lei nº 4.380, de 1964, previu o instrumento particular com força de escritura pública.
O Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966 que trata das Associações de Poupança e Empréstimo, no art. 26 diz que: “Todos os atos previstos neste decreto-lei, poderão ser feitos por instrumento particular” Diz ainda que poderá ser expedida carta de arrematação em procedimento de execução extrajudicial, que é título hábil para o registro da propriedade em nome do adquirente/arrematante.
A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1.997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, em seu artigo art. 38 diz: “Os atos e contratos referidos nesta lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública“.
Conclui-se, portanto, que na legislação brasileira o documento público é a regra e é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País (CC, art. 108). Contudo, o documento particular vem sendo utilizado nas hipóteses em que a lei o admite, excepcionalmente, convivendo com o documento público.
II/A – INSTRUMENTOS PARTICULARES COM CARÁTER DE ESCRITURA PÚBLICA
A Lei nº 4.380/64 que criou o Banco Nacional de Habitação (BNH) e outros instrumentos visando estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento de aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda (art. 1º), adotou procedimentos privilegiados para os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), dispondo expressamente no § 5º do art. 61 que:
§ 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.
De conformidade com o art. 60 de referido diploma legal, “a aplicação da presente lei, pelo seu sentido social, far-se-á de modo a que sejam simplificados todos os processo e métodos pertinentes às respectivas transações, objetivando principalmente:
I – o maior rendimento dos serviços e a segurança e rapidez na tramitação dos processos e papéis;
II – economia de tempo e de emolumentos devidos aos Cartórios;
III – simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis.”
Outras disposições dessa lei, como, por exemplo, o art. 61 e seu § 1º indicam simplificação dos trâmites contratuais e registrais, visando à celeridade dos negócios de financiamento imobiliário.
Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas.
§ 1° As cláusulas legais, regulamentares, regimentais ou, ainda, quaisquer normas administrativas ou técnicas e, portanto, comuns a todos os mutuários não figurarão expressamente nas respectivas escrituras.
Por igual modo, a Lei nº 6.015/73, ao disciplinar em seu art. 221 o acesso ao registro de títulos particulares, expressamente também privilegiou os contratos e outros documentos relativos ao Sistema Financeiro de Habitação, in verbis:
Art. 221. Somente são admitidos a registro:
…
II: escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação(sublinhamos).
Não parece crível que decorridos quase cinquenta anos da edição da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, ainda gravitamos em torno dos mesmos problemas registrais que àquela época se procurava, senão eliminá-los, pelo menos, minimizá-los, visando o incremento da construção civil, geradora de empregos, bem como atender à população mais carente de nosso país na realização do sonho da casa própria.
Evidentemente que se pode afirmar que muitos avanços foram implementados na política habitacional nacional, maximizados, agora pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e também por políticas públicas estaduais e municipais, todavia, parece-nos que podemos avançar no quesito “simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis”, visto que remanescem no procedimento registral os mesmos critérios que causavam incômodo em 1964, apenas dentro do modelo da Lei de Registros Públicos de 1973, porém, sem alterações significativas quanto à simplificação do título e a rapidez na tramitação registral.
Parece-nos que necessário se faz, em primeiríssimo lugar, uma definição de papéis, já que o legislador outorgou ao agente financeiro que intervêm em contrato de compra e venda e financiamento imobiliário um papel de autoridade e responsabilidade, em substituição ao Tabelião de Notas, já que os contratos que elabora tem o status de “escritura pública”, a saber:
(1) pela identificação e qualificação das partes contratantes;
(2) verificação da regularidade de eventual representação das partes contratantes, seja pelo exame de estatuto ou contrato social, seja pela verificação da regularidade e validade de eventual instrumento de procuração ou Alvará Judicial, especialmente se o representante tem poderes bastantes para tal;
(3) pela aferição da capacidade civil das partes contratantes e intervenientes, bem como sobre eventual necessidade de Alvará Judicial e assistência do Ministério Público;
(4) pela verificação da atuação volitiva das partes contratantes, visando prevenir a ocorrência de defeitos do negócio jurídico pelos chamados vícios do consentimento, como o erro, o dolo e a coação;
(5) pela verificação quanto à disponibilidade do imóvel e se existem limitações contratuais ou legais (v.g., penhora, hipoteca, usufruto, aforamento, inalienabilidade, fideicomisso, indisponibilidade, entre outros);
(6) pela exigibilidade e conferência das certidões exigidas para transmissão e oneração de imóveis (certidões imobiliárias, de distribuidores da Justiça, da Receita Federal, de Protesto etc.);
(7) para formalizar juridicamente a vontade das partes, elaborando os atos e instrumentos adequados aos negócios jurídicos em todas as suas cláusulas e condições, com forma legal e autenticidade, inclusive colhendo e transcrevendo no título as declarações dos contratantes, prestadas sob as penas da lei;
(8) pela verificação do cumprimento dos requisitos legais e fiscais inerentes à transmissão e oneração de imóveis, inclusive, quanto à isenção ou incidência de ITBI, foros e laudêmios;
(7) pela colheita das assinaturas das partes contratantes e testemunhas, dispensado o reconhecimento das firmas dos signatários, visto que são firmados em presença de representantes do agente financeiro responsável pela formalização do negócio jurídico contratado.
Ordinariamente, todas essas atividades são típicas e legalmente atribuídas ao Tabelião de Notas (CF, art. 236; Lei nº 8.935/1994, art. 6º e ss). O notário é um profissional do Direito de alta qualificação que acede a essa atividade depois de diversas provas, exames e práticas e que a exerce conforme regras disciplinárias estritas, tabelas de emolumentos fixadas por lei, tudo sob o controle administrativo permanente do Poder Judiciário.
Dentro desse contexto seria incomparavelmente muito mais seguro e com menos despesas para o usuário final, que seu título aquisitivo fosse lavrado por um Tabelião de Notas, já que dos instrumentos particulares elaborados pelos Agentes Financeiros são cobrados preços altíssimos, sem prejuízo da especialização na matéria e da imparcialidade, características básicas da atividade notarial.
As exceções contempladas são, portanto e como já afirmado, especialíssimas e traz em seu bojo uma carga de atribuições e responsabilização legal ao autorizar o agente financeiro elaborar um instrumento particular com efeitos de escritura pública, capaz de ter regular acesso ao fólio real.
Nesse tipo de contratação com a interveniência do agente financeiro, além das cláusulas relativas à transmissão imobiliária e sua oneração por hipoteca ou sua alienação fiduciária do imóvel em garantia ao agente financeiro, são inseridas várias outras cláusulas relacionadas com seguros, renegociação contratual, regras de relacionamento do mutuário com o banco e outras disposições de caráter iminentemente pessoais, restando no interesse do Registro de Imóveis apenas as cláusulas que dizem respeito direto à alienação do imóvel e sua oneração.
Diante desse plexo de atribuições e responsabilidades do agente financeiro autorizado a funcionar no âmbito do SFH e do SFI pelo Banco Central do Brasil e das companhias de habitação integrantes da administração pública, parece-nos que dentro da previsibilidade de remessa de documento eletrônico para o registro imóveis, na forma prevista no art. 38 da Lei nº 11.977/2009 (comunicação de dados eletrônicos no formato e-PING) esse agente poderá formalizar um Extrato do Contrato (EC) de compra e venda e financiamento, contendo as cláusulas que dizem respeito diretamente aos negócios jurídicos de compra e venda e hipoteca ou compra e venda e alienação fiduciária em garantia. Referido “extrato” será assinado digitalmente somente pelo representante legal do banco, para ser transmitido eletronicamente na plataforma da Central Registradores de Imóveis, portando o autor, por sua exclusiva responsabilidade que referidas cláusulas estão contidas no original do contrato respectivo que se encontra em seu arquivo, devidamente formalizado e assinado pelas partes contratantes e testemunhas.
O Extrato do Contrato (EC) deverá (1º) ter a forma de documento eletrônico de longa duração, gerado, preferentemente, no formato XML ou PDF/A; (2º) atender os requisitos da ICP-Brasil; (3º) atender à arquitetura e-PING; e (4º) atender os requisitos estabelecidos pela E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Os mesmos requisitos também serão exigidos quanto aos demais instrumentos particulares ordinários.
Tal qual em relação à apresentação de traslados e certidões de escrituras notariais, a sugestão que pedimos vênia para apresentar a Vossa Excelência, na esteira de todos os diplomas normativos expedidos por essa E. Corregedoria Geral da Justiça é que a apresentação desses títulos (Instrumentos Particulares e Extratos de Contratos, estes, dos instrumentos particulares com caráter de escritura pública) seja feita de duas formas:
1ª – Direta e pessoalmente na serventia registral, mediante apresentação do respectivo dispositivo de armazenamento de dados (CD, DVD, cartão de memória, pendrive etc.), contendo o arquivo do documento eletrônico a ser protocolado, o qual deverá ser devidamente conferido quanto à sua autoria e integridade e descarregado no sistema administrativo da serventia registral;
2ª – Pela Internet, exclusivamente por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), vedada a remessa do arquivo eletrônico do título por meio de correio eletrônico (e-mail), ou a sua postagem em outros sites na Internet, inclusive o da própria serventia.
No mesmo espírito de viabilizar a implantação do registro eletrônico, pleiteia-se que, com as mesmas cautelas, possam os agentes financeiros formalizar Extrato de Cédula de Crédito (ECECRED) emitidas em seu favor, seus aditivos e endossos.
III – DO PROTOCOLO ELETRÔNIO DE TÍTULOS (e-Protocolo)
Para atender aos tabeliães de notas, ao mercado imobiliário e de serviços a ARISP desenvolveu um módulo em seu sistema que consiste em completa infraestrutura para desmaterialização de procedimentos relativos à apresentação de títulos nas serventias registrais e seu lançamento no Livro nº 1 – Protocolo (prenotação) ou no Livro de Recepção de Títulos (exame e cálculo).
Referida plataforma se destina ao tráfego seguro de escrituras públicas, contratos de financiamento imobiliário, intimações de devedores em contratos de alienação fiduciária, baixas de hipotecas e de alienações fiduciárias e outros documentos elaborados no formato eletrônico, conectando cartórios, agentes financeiros, incorporadoras, construtoras, advogados, prestadores de serviços e consumidor final, bem como órgãos do Poder Judiciário e da Administração Pública.
O sistema conta com o sub módulo Repositório Confiável de Documentos Eletrônicos (RCDE) para armazenamento de procurações e outros documentos eletrônicos, para fins de consulta e download pelos Registros de Imóveis, com total validade jurídica, dispensando a apresentações de originais ou cópias autenticadas no suporte papel.
Com efeito, a Lei nº 11.977, de 2009, exige que os Registros Públicos disponibilizem serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio inteiramente eletrônico (art. 38, parágrafo único).
A realidade do país e os reclamos da sociedade por universalização, celeridade e segurança na prestação de serviço de registro nos impõem o desafio de ultrapassar as históricas barreiras espaciais e temporais para viabilizar a apresentação de títulos e documentos ao registro, por meios eletrônicos.
A nova redação dada ao parágrafo único do art. 17, da Lei de Registros Públicos, pela Lei do Registro Eletrônico (Lei nº 11.977/2009) diz: “o acesso ou envio de informações aos registros públicos, quando forem realizados por meio da rede mundial de computadores (Internet) deverão ser assinados com uso de certificado digital, que atenderá aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP“.
Levando em consideração que a tarefa de instituição do Registro Eletrônico foi atribuída expressamente aos órgãos de serviços registrais (art. 37, Lei nº 11.977/2009), a ARISP desenvolveu essa completa plataforma em ambiente seguro e disponível 99,9% que redundará em conexão direta do usuário com a serventia de registro de imóveis de seu interesse, sem intermediários. Complementa, assim, a prestação de serviços registrais eletrônicos, visto que já disponibiliza a pesquisa eletrônica, a visualização de matrículas e a emissão de certidões em âmbito inteiramente eletrônico, cujos serviços foram normatizados por essa E. Corregedoria Geral da Justiça.
Estamos sugerindo, também, a implementação na Central Registradores de Imóveis dos seguintes módulos: (1) Acompanhamento Registral Online, (2) Monitor Registral, (3) Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização) e, (4) Cadastro de Regularização Fundiária Urbana, este, sob inspiração de disposição contida no art. 11, da Lei nº 12.424, de 16.6.2011 e que servirá para monitorar o resultado do esforço empreendido para impulsionar a regularização fundiária urbana no Estado de São Paulo.
Nossa proposta é pela implementação do Registro de Imóveis Eletrônico, no âmbito do Estado de São Paulo, vinculando todos os oficiais de registro de Imóveis. Os serviços serão prestados aos usuários externos por meio de plataforma única na Internet que funcionará no Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), desenvolvido, operado e administrado pela Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (ARISP), composto dos seguintes módulos e submódulos:
I – Ofício Eletrônico;
II – Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online);
III – Certidão Digital;
IV – Matrícula Online;
V – Pesquisa Eletrônica;
VI – Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo);
VII – Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE);
VIII – Acompanhamento Registral Online;
IX – Monitor Registral;
X – Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização);
XI – Cadastro de Regularização Fundiária Urbana.
IV – DA ALIENÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS E DAS CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO.
O processo de desenvolvimento econômico do País fez exsurgir no direito brasileiro à alienação fiduciária de imóvel em garantia (Lei nº 9.514, de 20.11.1997), figura original com traços nativos, imaginada para atender a demanda social, dentro de uma nova concepção de garantia do crédito imobiliário, com mais força de mercado e segurança jurídica e menos regulamentada que a tradicional hipoteca, esta já combalida pela demora na solução das execuções hipotecárias judiciais.
Importa registrar que a nova técnica jurídica de garantia creditícia fiduciária é marcada pela simplificação de procedimentos e constitui-se em importante instrumento de implementação de uma nova diretriz para negócios imobiliários no Brasil, em consonância com as melhores práticas mundiais nesse setor.
A evolução natural do contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel tanto pode levar à reversão da propriedade resolúvel na pessoa do devedor fiduciante, cujo pressuposto único e exclusivo é o pagamento da dívida, que implementa a condição resolutiva, quando à sua consolidação na pessoa do credor fiduciário, verificado o inadimplemento contratual, após regular notificação e constituição em mora processadas perante o Oficial do Registro de Imóveis.
Como o tema ainda não foi expressamente normatizado em seus aspectos procedimentais por essa E. Corregedoria Geral da Justiça, embora não se tenha notícia de grandes polêmicas e dificuldades relevantes relacionadas a essas operações no Registro de Imóveis, parece-nos que a oportunidade sugere padronização de procedimento registral. Evitar-se-á, assim, práticas registrais díspares, além suprir algumas situações que não foram expressamente previstas na Lei de regência. A título de exemplo desse tipo de lacuna, mencionamos a hipótese de ocultação deliberada do devedor fiduciante para obstaculizar sua notificação extrajudicial, circunstância que exige que a interpelação seja feita em Juízo, visto ser prerrogativa do Oficial de Justiça a citação com hora certa, que constitui modalidade da citação por mandado judicial (CPC, art. 222 e ss).
Como no exemplo citado, existem outras situações periféricas que dizem respeito à forma de apresentação da planilha de pagamento, do número de vias que deve ser apresentado, do pagamento diretamente no próprio estabelecimento do agente financeiro, do prazo para requerimento da consolidação da propriedade fiduciária, cujas situações atualmente são aplicadas dentro do critério prudencial de cada Oficial. Acreditamos que a despeito dos entendimentos particularizados até serem jurídicos e aceitáveis, parece-nos que sua padronização será fator relevante para o fluxo dos negócios imobiliários, máxime considerando-se a eletronificação do procedimento.
Como documento representativo do crédito originado pela existência de direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado, tendo como lastro o imóvel hipotecado ou alienado fiduciariamente, o credor pode emissão a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), com o objetivo de facilitar e simplificar a cessão do crédito, atendendo, desse modo, o mercado da securitização, conforme disciplinado pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.
A padronização do procedimento registral dos atos relacionados com a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) com os instrumentos dela decorrentes, afigura-se também de importância para o bom entendimento dos usuários.
A sugestão que respeitosamente fazemos a Vossa Excelência é a inclusão de seção específica sobre os dois temas no Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que tomamos a liberdade de apresentar adiante, como proposta.
V – DA COBRANÇA DE EMOLUMENTOS NO PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA DO REGISTRO.
A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, introduziu importantes modificações nos artigos 212, 213 e 214 da Lei de Registros Públicos para possibilitar que a retificação dos dados registrários se dê, em certos casos, diretamente no próprio âmbito do serviço extrajudicial, tornando despicienda a via judicial.
Atendendo aos mesmos requisitos exigidos para a retificação consensual, o interessado que tiver seu imóvel fracionado por sucessivas alienações parciais também poderá requerer a apuração da área remanescente de seu imóvel em procedimento administrativo extrajudicial (Lei nº 6.015/1973, art. 213, § 7º).
Embora a lei seja de 2004 e milhares de retificações administrativas tenham sido realizadas pelos Oficiais de Registro de Imóveis, é certo que todos esses procedimentos foram feitos GRATUITAMENTE visto que a Tabela de Custas e Emolumentos não prevê a cobrança de emolumentos para o procedimento extrajudicial, aliás, à época da edição de referida lei os registros imobiliários ainda não detinham essa competência.
A previsão de cobrança de emolumentos refere-se apenas ao ato de averbação da retificação, seja ela processada na via judicial ou extrajudicialmente (item 2.1. das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofícios de Registros de Imóveis, anexa à Lei Estadual nº 11.331, de 26.12.2002).
Todavia, o legislador paulista, sábia e preventivamente, reservou à E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo a possibilidade de suprir lacunas que porventura viessem a existir na Tabela de Custas e Emolumentos, evidentemente, em atenção aos novos negócios registráveis, conforme expressamente dispõe o art. 10, da lei Estadual nº 11.331, de 2002:
Artigo 10 – Na falta de previsão nas notas explicativas e respectivas tabelas, somente poderão ser cobradas as despesas pertinentes ao ato praticado, quando autorizadas pela Corregedoria Geral da Justiça.
Por oportuno consignar que o processamento da retificação administrativa na serventia ou da apuração de remanescente é um dos atos registrais que exige demorados e minuciosos exames e conferências da cadeia dominial, de medidas, confrontações, rumos, graus, ângulos, elementos de georreferência e outros, bem como a elaboração de notificações, o controle de prazos, tentativas de conciliação, em caso de impugnações, sendo, invariavelmente, designados para o controle desses serviços os prepostos de maior qualificação da serventia.
Por vezes, o Oficial contrata por sua conta a assessoria de profissionais especializados da área de engenharia, normalmente peritos que já atuam na Vara de Registros Públicos, tendo em vista a responsabilidade pelo exame de solicitação de retificação feita pelo usuário do serviço público delegado. A propósito, o item 124.15 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça prevê realização pelo oficial de diligências, vistorias externas, contratações de técnicos etc.
Por essas razões, e por outras, também jurídicas e concretas que deixamos de mencionar, para não nos alongarmos mais, apresentamos este pleito a Vossa Excelência no sentido de autorizar a cobrança do procedimento extrajudicial da retificação imobiliária. Tomamos a liberdade de propor, como parâmetro para cobrança de emolumentos referente ao procedimento extrajudicial, o valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor da averbação.
VI – ADEQUAÇÃO DA GRATUIDADE DE ATOS NOTARIAIS E REGISTRAIS À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.
Durante décadas, o entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça, na aplicação da Lei nº 1.060, de 5 de fevereiro de 1950, que estabelece normas para a concessão de assistência judiciária aos necessitados, foi o de que tendo em conta a natureza eminentemente pessoal do benefício da assistência judiciária, somente quando a autoridade judiciária tenha emitido um comando expresso, poderia o ato extrajudicial ser realizado gratuitamente para o requerente, evitando a usurpação do benefício, por parte de terceiros não contemplados pela benesse estatal, ainda que partes no mesmo processo judicial.
Invariavelmente ocorrem casos em que o autor aufere os benefícios da Assistência Judiciária Gratuita para o ingresso de seu pleito em Juízo, todavia, vencedor da demanda, obtém o patrimônio e as vantagens que perseguia.
Como é do conhecimento de Vossa Excelência, são muitíssimos os casos em que ao alcançar o êxito na ação judicial, o autor recebe altos depósitos existentes em contas bancárias e em cadernetas de poupança, ações, imóveis, veículos etc. Então, aquele que outrora era pobre no sentido jurídico da palavra, torna-se até milionário. Todavia, a orientação normativa em vigor mantém em privilégio não apenas este que obteve inicialmente a concessão da gratuidade, mas todos os demais envolvidos no mesmo processo. Chega-se ao descalabro do demandado pleitear gratuidade dos atos registrais tão somente porque figurou como parte em processo judicial onde houve concessão de Assistência Judiciária Gratuita.
O tema foi devidamente apreciado por essa E. Corregedoria Geral da Justiça nos Processos CG. 3.908/1999, 397/2003, 1012/2003, mantendo-se esse entendimento de forma pacífica, durante décadas, o qual emigrou de nossa jurisprudência administrativa para a Lei Estadual nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002 (Lei de Emolumentos em vigor), em disposição do seguinte teor:
Artigo 9º – São gratuitos:
I – os atos previstos em lei;
II – os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo (grifamos).
Posteriormente, por respeitáveis decisões proferidas nos processos 11.773/2008 e 11.238/2006 a GRATUIDADE foi automaticamente estendida para todos os atos notariais e registrais oriundos de todos os processos onde tenha havido a concessão da Assistência Judiciária Gratuita.
Algumas vezes consta do Título Judicial simples aposição de carimbo com os dizeres “Assistência Judiciária Gratuita”, circunstância que tem levado os registradores praticarem todos os atos graciosamente, em prejuízo à capacitação financeira da serventia e também aos recolhimentos das verbas devidas ao Estado, ao IPESP, ao TJSP e ao Fundo do Registro civil.
Até então se entendia, também, que a gratuidade disposta em favor da parte beneficiária da Assistência Judiciária Gratuita atingia apenas as verbas devidas ao Estado, ao IPESP e ao Tribunal de Justiça do Estado, mantido o valor correspondente aos emolumentos devidos ao Oficial (Decisão proferida no Processo nº 000.02.204593-7, 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, Juiz VENÍCIO ANTONIO DE PAULA SALLES).
Por oportuno consignar que a Lei Estadual nº 11.331/2002 resulta de Anteprojeto elaborado por Comissão de altíssimo nível que estudou a matéria por aproximadamente um ano e meio. Criada especialmente criada para esse fim, no âmbito da Secretaria de Justiça e Defesa da Cidadania, foi composta com os seguintes representantes: do Poder Executivo: membros da Secretaria da Justiça e Defesa da Cidadania, que a presidiu; membros da Secretaria da Fazenda; membros da Assessoria Técnica Legislativa; membros da Procuradoria Geral do Estado; membros da Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas do Estado; b) membros do Poder Judiciário; c) membros indicados pelo Poder Legislativo; d) representantes da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo; representantes do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo.
Com efeito, a Lei nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000, que regulamentou o § 2º do art. 236 da Constituição Federal, mediante o estabelecimento de normas gerais para a fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, deixou expressa a competência dos Estados para estabelecer as regras e tabelas de cobrança dos atos que praticam os notários e registradores, balizando princípios e normas gerais norteadores do custo efetivo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados em delegação.
Salientou esse diploma legal a necessidade, para fixação dos emolumentos de se observar a natureza pública e o caráter social dos serviços. A Lei Estadual nº 11.331/2002, ao fixar os emolumentos em observância à referida norma federal de diretrizes e princípios gerais, já contemplou em seus valores o cunho social do ato a ser praticado.
Confiando na juridicidade da referido diploma, tomamos a liberdade de apresentar a presente solicitação a Vossa Excelência, no sentido de reconhecer que (1) a assistência judiciária gratuita é um benefício de cunho eminentemente pessoal, não abrangendo outras partes para as quais não houve a expressa concessão de gratuidade pela Autoridade Judiciária, ainda que integrem o mesmo processo judicial; (2) é pressuposto para a concessão da GRATUIDADE dos atos notariais e registrais que (a) que no decorrer do processo a parte tenha sido beneficiária da assistência judiciária gratuita e, (b) o MM. Juiz que preside o feito tenha expressamente determinado sua abrangência para os atos notariais e registrais; (3) a gratuidade dos atos está limitada aos Mandados Judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita; (4) nos demais Títulos Judiciais a abrangência da isenção incidirá sobre custas e contribuições.
Embora, data máxima vênia, o texto do inciso II do artigo 9º da Lei Estadual nº 11.331/2002 seja extremamente claro e de interpretação restritiva, por tratar-se de matéria tributária, parece-nos que a inclusão de preceito nas Normas de Serviço tornaria o tema expressamente dirimido no âmbito da E. Corregedoria Geral da Justiça, perante as digníssimas Corregedorias Permanentes do Estado, bem como os notários e registradores a elas vinculados.
VII – UNIFORMIZAÇÃO DE HORÁRIO DE ATENDIMENTO AO PÚBLICO
A competência dessa Egrégia Corregedoria Geral da Justiça para fixar o horário de atendimento ao público decorre do artigo 4º da Lei Federal nº 8.935/1994, que disciplina:
“Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.
§ 1º …
§ 2º O atendimento ao público será, no mínimo, de seis horas diárias.” (destaques e grifos nossos)
No uso de referida competência, essa Egrégia Corregedoria Geral tratou da matéria no item 1 do Capítulo II das Normas do Pessoal dos Serviços Extrajudiciais, fixando, em síntese e sem prejuízo de seu poder normativo, a competência das Corregedorias Permanentes para estabelecer horários, preservando-se o mínimo de seis horas diárias, as quais devem ser ininterruptas quando a Serventia contar com, no mínimo, 3 (três) escreventes.
Contudo, Excelência, em decorrência da implantação do registro eletrônico, a ARISP pondera a conveniência da Corregedoria Geral disciplinar horário único de atendimento ao público para as Serventias de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo, sem prejuízo da fixação pelo Registrador da jornada de trabalho, aí incluído o horário de expediente exclusivamente interno.
A primeira razão reside no interesse público. Enquanto o horário de funcionamento do serviço permanece sob a definição de cada Oficial, considerada a peculiaridade local e a conveniência do serviço, aí consideradas variáveis como volume de títulos, atos praticados e formas de remuneração, entre outras, de forma a observar os artigos 8º a 10 da Lei Federal nº 6.015/1973, o horário de atendimento ao público importa em interesse público na esfera de todos os usuários, além de ampliar a visão de unidade e padronização do sistema.
O segundo motivo se encontra na conveniência para implantação e fiscalização do sistema de Registro Eletrônico, viabilizando uniformidade do e-Protocolo e da emissão de certidão digital, inclusive com vantagens para o módulo de Correição Online.
Considere-se, também, a melhoria para os próprios serviços delegados decorrentes de referida padronização, de modo a permitir-lhes a adoção de práticas de gestão que considerem tal uniformização.
Considerando a positiva experiência de uniformidade do horário de atendimento ao público há anos vigente na Capital das 9h as 16h, sem notícias de reclamações, pretende-se sua extensão para todos os Registros Imobiliários do Estado de São Paulo.
Para as Serventias que contarem com apenas 2 (dois) Escreventes, mediante autorização das Corregedorias Permanentes, propõe-se a possibilidade de suspensão do horário de atendimento ao público das 12h00 às 13h00, com o que não serão prejudicados o protocolo eletrônico e a fiscalização eletrônica e restará atendido o mínimo de 6 (seis) horas diárias de atendimento.
VII – CONSIDERANDOS BÁSICOS DESTA PROPOSITURA
A nosso juízo, salvo opiniões em contrário, a presente proposta de desmaterialização parcial do procedimento registral só terá sentido se, desde logo, refletir benefícios efetivos, quer em relação aos custos diretos e indiretos, quer quanto à poupança nos recursos materiais e humanos, capacitação econômica e busca de uma melhor organização da informação interna das serventias (processos e arquivo) e potencialização da (melhor) gestão de BI (business intelligence), em atenção às expectativas do Mercado e do público em geral, sobretudo para rematar uma iniciativa perseguida há meio século.
Reportamo-nos ao esforço do legislador de 1964 ao editar a Lei nº 4.380, de 21.8.1964 que procurava consumar a evolução natural da instituição registral, superando, ao mesmo tempo, os aspectos negativos de sua prática que causam irritação aos demais players envolvidos na cadeia de negócios jurídicos imobiliários, inclusive e especialmente ao beneficiário final, determinando, expressamente, que fossem simplificados todos os processos e métodos pertinentes às transações imobiliárias, notadamente aquelas que envolvem financiamento.
No entanto, parece-nos que não basta essa disposição peremptória da lei que, malgrado não cominar pena ao seu descumprimento, salvo apreciação pelo Poder Fiscalizador – o Judiciário – de descumprimento do dever de “eficiência” na prestação do serviço público delegado de registro de imóveis, o que, em tese, acarretaria a perda da delegação por infração ao art. 4º da Lei nº 8.935/1994 que determina que “Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado…”.
Numa visão panorâmica, sobrelevam-se dois aspectos, que com a máxima consideração ponderamos perante Vossa Excelência, a saber:
a) a oposição para o acesso de títulos ao fólio real de óbices que não constituem causas de nulidade do negócio jurídico.
Parece-nos que simples irregularidades formais que não comprometem a essência do negócio jurídico contratado, jamais podem ser opostas pelo registrador de imóveis para impedir a inscrição registral e seus consequentes efeitos, pena de comprometer o objetivo da instituição registral em nosso Ordenamento Jurídico.
Por ser a tarefa qualificadora eminentemente profissional, por consequência, seu conteúdo e alcance deve ser essencialmente jurídico. Não há espaço para improvisações, conjecturas e suposições que possam levar o registrador a formular exigências que nem a lei e nem as normas técnicas preveem. Pelo contrário, parece iniludível que o registrador deve examinar o título que lhe foi apresentado com o máximo de disposição psicológica favorável para que as partes consigam inscrever todos os atos e publicar todos os direitos que quiseram constituir, visando benefícios e salvaguardas da publicidade registral.
Obviamente, estando os oficiais de registros de imóveis sujeitos às correições e inspeções pelo Juiz Corregedor Permanente, pela E. Corregedoria Geral da Justiça e pela E. Corregedoria Nacional de Justiça, o reconhecimento de sua qualidade como profissional do Direito pelo Poder Fiscalizador redundará em estabilidade emocional para que a qualificação registral seja melhor empreendida, livre do pesadelo da presença da espada de Dâmocles.
A concretização desse reconhecimento pelo Poder Fiscalizador funcionará como cidadela para o exercício da independência jurídica do Oficial, no desenvolvimento do serviço público delegado de registro de imóveis, que tem expressão máxima e razão de ser na qualificação registral, malgrado já esteja assegurado na Lei nº 8.935/1994, verbis:
Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas funções […].
Temos plena convicção que a qualificação registral será fator de maior fluidez para acesso dos negócios imobiliários ao Registro de Imóveis quando for entendido que se o Registrador, interpretando a lei, toma determinada decisão, fundamentando-a, seguramente, está no exercício de sua independência jurídica como profissional do direito. Parece-nos que nessa hipótese, poder-se-á falar em reparação de eventuais danos causados por sua decisão, jamais em falta administrativa a ser punida pelo Juízo Corregedor. Por óbvio, salvo se o Oficial agiu dolosamente, ou com imprudência ou negligência, quem sabe até em certas hipóteses, por imperícia.
b) dos prazos para qualificação registral, registro e devolução do título.
Imune de dúvidas que os constantes concursos públicos realizados pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo têm colaborado para o aprimoramento técnico tanto dos oficiais quanto de seus prepostos e para o investimento crescente e constante em novas tecnologias, inclusive com vistas à implantação do registro eletrônico. Tais fatores têm repercutido em significativa redução dos prazos de qualificação e registro, o que autoriza os registradores imobiliários paulistas a propor um novo marco regulatório no tocante aos prazos.
De considerar que o antigo Regulamento de Registros Públicos – Decreto nº 4.857 de 9 de novembro de 1939 – fixava no parágrafo 1º, do artigo 215, o prazo improrrogável de cinco (5) dias para que o oficial procedesse à qualificação do título e formulação das exigências legais.
Na época a praxe e também a orientação normativa[20] para efetivação dos atos registrais era a seguinte:
I – Dentro de dez dias úteis seguintes ao da apresentação, se o título não tivesse exigência;
II – Dentro dos cinco dias úteis seguintes ao da satisfação das exigências, se o registro ficasse dependendo disso;
III – Quando o registro do título importasse em mais de cinco transcrições ou inscrições, dentro dos quinze dias úteis seguintes ao da apresentação, se não houvesse exigências; se houvessem, dentro dos dez seguintes ao da satisfação delas.
IV – Quando o registro do título importasse em mais de dez transcrições ou inscrições, o Oficial poderia requerer ao Juiz da Vara de Registros Públicos uma prorrogação até o máximo de dez dias úteis, tendo-se por negada, quando não for concedida dentro do prazo a prorrogar.
A Lei 6.015/73, como se sabe, foi omissa a respeito. Parece-nos, todavia, que essa omissão do legislador de 1973, ao invés de ser entendida como silêncio, deve ser ouvida como um voto exultante de confiança na maturidade da instituição registral para, por si mesma, acompanhar a velocidade da evolução do Direito Administrativo no que se refere à prestação de serviços públicos, bem como da gestão empresarial e das práticas de Mercado, redundando, em síntese, em abreviação dos prazos registrais.
Evidentemente que o normal é a protocolização do título e o seu registro imediato ou até 30 dias da data da apresentação, de conformidade com o art. 188 da Lei de Registros Públicos.[21] Essa mesma constatação foi feita logo depois da vigência da Lei nº 6.015/1973 por VALMIR PONTES, esclarecendo que esse texto corresponde ao art. 192 do Decreto-lei nº 1.000, de 21 de outubro de 1969, que era cópia do art. 205 do Decreto nº 4.857/1939.[22]
Ao refletir sobre esse tema, realmente, necessariamente se faz trazer à memória que para substituir o Decreto nº 4.591, de 1.939, foi editado o Decreto-lei nº 1.000/1969, cujo decreto disciplinou expressamente esse tema. A execução desse decreto foi prorrogada sucessivas vezes, até ser expressamente revogado pela Lei nº 6.064, de 28.6.1974, malgrado tenha também esta sido revogada pela Lei nº 6.216, de 30.6.1975.
É certo que não se pode falar em repristinação do Decreto-lei nº 1.000, porém, com mesma ênfase, não se pode olvidar ou desprezar a constatação de que em 1969 entendia-se que os serviços de registros de imóveis do país estavam em condições de cumprir os prazos de cinco dias para qualificação e apresentação de eventuais exigências e de dez dias para o registro. Era o que dispunha em seu art. 201:
Art. 201. Tomada a nota da apresentação e conferido o número de ordem, em conformidade com o artigo 192, o oficial verificará a legalidade e a validade do título, procedendo ao registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei, no prazo máximo de dez dias úteis, salvo no caso previsto no parágrafo único do artigo 7º do Decreto-lei nº 549, de 24 de abril de 1969, em que o prazo será de três dias.
§ 1º O oficial fará essa verificação no prazo improrrogável de cinco dias úteis, e poderá exigir que o apresentante ponha o documento em conformidade com a lei, concedendo-lhe, para isso, prazo razoável. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não podendo satisfazê-la, será o título, a seu requerimento e com a declaração da dívida, remetido ao juízo competente para decidi-Ia.
Como observado, desde 1939 que os prazos para a prática dos atos registrais eram fixados em: (a) cinco dias úteis – IMPRORROGÁVEIS – para a qualificação e emissão da nota de exigência, e (b) dez dias úteis para efetivação dos atos registrais.
Acreditamos que o legislador de 1973 deve ter ponderado que (a) com a utilização dos atos registrais concentrados no fólio real[23], (b) com a disseminação da máquina de escrever e a possibilidade dos atos registrais serem datilografados e (c) com a utilização em massa da caneta esferográfica os prazos até então praticados seriam abreviados, por efeito de autorregulamentação.
No âmbito da Comarca da Capital foi editado em 25 de fevereiro de 1988 o Provimento nº 01/88, baixado por Vossa Excelência e pelo Desembargador RICARDO DIP, enquanto Juízes em Exercício na 1ª Vara de Registros Públicos, ficando desde então estabelecido que a qualificação dos titular efetuar-se-á no prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar da apresentação, formulando-se todas as exigências que para sua inscrição houver.
Posteriormente, essa E. Corregedoria Geral da Justiça editou o Provimento CGJ 32/97, de 23.12.1997 que alterou o item 32, do Capítulo XX, das NSCGJSP, para o seguinte teor:
32. O prazo para exame, qualificação e devolução do título com exigências à parte será de quinze dias, e o prazo para registro do título será de trinta dias, contados da data em que ingressou na serventia e foi prenotado no Livro Protocolo.
De fato, com a evolução das tecnologias informáticas, permitindo pesquisas em base de dados, importação de dados, processamento de textos e impressão por processo digital, os prazos praticados desde 1939 poderiam, em tese, ser ponderados para o efeito de abreviá-los, todavia, ao considerar-se que a ausência de expressa disposição na Lei nº 6.015/1973 levou à praxe de tomar por empréstimo o prazo de trinta (30) dias relativo à vigência da prenotação e prazo máximo de registro (Art. 188).
Parece-nos que as serventias não estão globalmente preparadas para o que seria ideal – abreviar os prazos praticados desde 1939 ante a utilização das novas tecnologias – conquanto várias serventias registrais pratiquem prazos infinitamente inferiores àqueles preconizados no antigo Regulamento de Registros Públicos, bem como nas normas administrativas acima mencionadas.
Reafirmamos que a eficácia no controle da tramitação de títulos na serventia, a facilidade de pesquisa nos indicadores real e pessoal por sistema de processamento de dados, aliadas a profissionalização do registrador e seus prepostos como operadores do Direito nos leva inexoravelmente a abrir os ouvidos para os requerimentos sociais e de mercado quanto à abreviação dos prazos praticados pelos registros de imóveis para atos de registros e averbações.
Dentro desse contexto, parece-nos que a simples retomada do prazo improrrogável de dez dias úteis para o registro, aproveitando-se o mesmo interregno para o exame, qualificação e devolução com exigências, quando for a hipótese, observando-se o prazo de cinco dias para o registro na ocorrência de reapresentação do título com as exigências cumpridas, afigura-se bastante razoável, tanto para as serventias pequenas, quanto para aquelas de maior porte.
Existem, todavia, outros prazos maiores e menores, já disciplinados por lei. Salvo melhor entendimento, esses prazos se referem a situações excepcionais e devem assim ser mantidos.
Por exemplo, nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação (Lei nº 4.591/1964, art. 32, § 6º, c.c. Lei nº 6.015/1973, art. 237-A, § 2º), de onde se deduz que o prazo para qualificação de outros títulos, de menor complexidade, deverá ser ainda menor.
Nos atos registrais relativos ao PMCMV, o prazo para qualificação do título e respectivo registro, averbação ou devolução com indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação não poderá ultrapassar a 15 (quinze) dias, contados da data em que ingressar na serventia (Lei 11.977/2009, art. 44-A).
No que diz respeito ao prazo de registro das Cédulas de Crédito Rural/Industrial/Comercial/Exportação/Bancário, a legislação pertinente às mesmas fixa o prazo para seu registro em 3 (três) dias (DL 167/1967, art. 38, DL 413/69, art. 38, Lei n. 6.840/80, art. 5º, Lei 6.313/75, art. 3º, Lei 10.931/04, art. 30).
Quanto à alienação fiduciária ou hipoteca de bem imóvel pelo SFH ou SFI, e atos afins, o prazo para registros e averbações é de 15 (quinze) dias (§ 7º do art. 61 da Lei n. 4.380/64 que foi acrescido pelo art. 1º da Lei n. 5.049/66; art. 52, Lei 10.952/2004). Caso se trate de alienação fiduciária de bem imóvel ou hipoteca constituída por cédula de crédito, o prazo também é de 3 (três) dias, conforme a legislação das cédulas de crédito acima citada.
No caso de registro por mandado expedido em processo de desapropriação de imóvel rural, por interesse social, para fins de reforma agrária, na forma da Lei Complementar nº 76, de 6 de julho de 1993, nos termos do parágrafo único do art. 17 “O registro da propriedade nos cartórios competentes far-se-á no prazo improrrogável de três dias, contado da data da apresentação do mandado”.
Também, essa E. Corregedoria Geral, visando cumprir os propósitos da Lei nº 6.830/80, já fixou em 5 (cinco) dias o prazo para que em registro de penhora ou de arresto decorrentes de execuções fiscais o oficial proceda ao exame do título e comunique eventuais exigências ao Juízo da execução, a fim de que intimada possa diretamente a Fazenda Pública cumprir as exigências ou requerer suscitação de dúvida (NSCGJSP, XX, item 37.1).
Por outro lado, podem ocorrer dificuldades na qualificação registral em razão da complexidade do título ou novidade da matéria, obscuridade legislativa, existência de lacunas na lei, dificuldades de pesquisas, divergência doutrinária ou jurisprudencial, necessidade de consulta a órgãos de assessoria, entidades de classe, ou ao próprio Poder Fiscalizador, cujas circunstâncias não permitem que a qualificação e o registro sejam efetivados nos prazos ora propostos.
Na lógica de sua posição, não há como o Registrador se recusar a proclamar a sua decisão, motivado por eventual estado de perplexidade, diante da qualificação registral. O registrador espanhol JOSÉ MARIA CHICO Y ORTIZ classifica como “imperplejidad o postura que sabe resolver las cuestiones, llegar al fondo del problema y darle solución através de una deción ‘reglada’ que se ajusta a la norma”.[24]
Acrescente-se, também, a apresentação simultânea de grande quantidade de títulos, em patamares superiores às prenotação diárias da serventia, circunstância que reclama tratamento também excepcional.
Assim, salvo melhor entendimento, os prazos que se pretende retomar do antigo Regulamento de Registros Públicos de 1939 devem ser modulados, para que a qualificação registral de situações delicadas e atos consequentes sejam empreendidos pelo Oficial de Registro de Imóveis, de forma confortável, a fim de que atinja seu verdadeiro sentido e alcance, de forma harmoniosa e sem o estresse que poderia ser causado pela exiguidade de tempo para tal desiderato.
Por fim, há de se reconhecer que a situação presente não espelha o mesmo quadro existente por ocasião da edição daqueles pretéritos diplomas legais, aqui trazidos somente para fins históricos, e da própria Lei de Registros Públicos vigente, não se desconhecendo que a função registral atualmente é dotada de maior grau de complexidade. Todavia, ainda assim, é chegado o momento em que os registradores imobiliários paulistas, atentos ao atual estágio do sistema predial, sugerem significativas alterações nos prazos ora praticados, de forma a atender os anseios da sociedade contemporânea.
V I – PROPOSTA DE EDIÇÃO DE ATO NORMATIVO
Como síntese de nossa manifestação, pedimos vênia para sugerir a edição de ato normativo contemplando o seguinte:
………………
Artigo 1º – Ficam alterados os itens 39, 39.2, e 49.1, da subseção II, da seção IV, e introduzida a Seção XI sob a epígrafe “Traslados e Certidões Notariais Eletrônicas”, todos do Capítulo XIV, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
(Quanto as disposições sugeridas para o traslado notarial, apresentaremos, brevemente, requerimento conjunto firmado pela ARISP e pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção de São Paulo).
Artigo 2º – É introduzida no Capítulo XX (Registro de Imóveis), Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, seção com a epígrafe “DAS DISPOSIÇÕES GERAIS”, que fica nominada como Seção I, nos seguintes termos:
1. O Registro de Imóveis é atividade exercida em caráter privado por profissionais do Direito, mediante delegação do Poder Judiciário, outorgada por meio de concurso público de provas e títulos, e está sujeita ao regime jurídico e procedimentos estabelecidos na Constituição Federal, na legislação pertinente em vigor, e, subsidiariamente, nos atos normativos editados pelo Juízo competente, os quais definem sua competência, atribuições, organização e funcionamento.
1.2. Ao Oficial do Registro de Imóveis cumpre prestar os serviços a seu cargo de modo adequado, observando rigorosamente os deveres próprios da delegação pública de que estão investidos, a fim de garantir autenticidade, publicidade, segurança, disponibilidade e eficácia dos atos jurídicos constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais sobre Imóveis e atividades correlatas.
1.3. Serviço prestado de modo adequado é o que atende ao interesse público e corresponde às exigências de qualidade, continuidade, regularidade, eficiência, atualidade, generalidade, modicidade, cortesia e segurança.
1.4. Entende-se por atualidade do serviço o uso de métodos, instalações e equipamentos que correspondam a padrões de modernidade e avanço tecnológico, bem como a sua ampliação, na medida das necessidades dos usuários e em apoio ao labor jurídico do registrador e seus prepostos.
1.5. Para os fins do disposto no subitem anterior os Oficiais de Registro de Imóveis adotarão boas práticas de governança corporativa do setor público administrativo e aquelas disseminadas pelas entidades institucionais representativas.
1.6. Para atender ao princípio da eficiência na prestação do serviço público delegado, deverá o Oficial do Registro de Imóveis encontrar soluções para dar celeridade e maior rapidez ao trâmite da documentação a seu cargo, liberando-a em prazos inferiores aos máximos assinalados.
1.7. O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços registrais é de responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações relativas às atribuições de funções e de remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na prestação dos serviços.
1.8. Aos designados para responderem por unidade vaga, é defeso contratar novos prepostos em nome da unidade, aumentar salários dos prepostos já existentes na unidade, ou contratar novas locações de bens móveis e imóveis, de equipamentos ou de serviços, que possam onerar a renda da unidade vaga de modo continuado, sem a prévia autorização da Corregedoria Geral da Justiça. Todos os investimentos que comprometam a renda da unidade vaga no futuro deverão ser objeto de projeto a ser encaminhado para a aprovação do juiz corregedor permanente da serventia, ressalvada a contratação e majoração de salários de prepostos registrados no nome pessoal do designado, o qual deverá encerrar os respectivos contratos de trabalho, no término de sua designação.
1.9. Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções. Quando o Oficial interpreta disposição legal ou normativa, para permitir o acesso de título ao fólio real, está no exercício regular dessa prerrogativa. A responsabilização pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, independe da responsabilização administrativa e somente será considerada falta disciplinar, a ser punida na forma lei, se agiu dolosamente, ou com imprudência, negligência ou imperícia.
1.10. Quando a complementação de dados de título depender de informações existentes na própria Unidade de Serviço ou em serviços de informações de órgãos oficiais publicadas na Internet, deverá o Oficial certificar o acesso de referidos elementos, evitando-se a devolução do título para cumprimento de exigências. Havendo incidência de taxas ou emolumentos em referidas consultas, estes poderão ser pagos na retirada do título, desde que previamente autorizados pelo apresentante.
Artigo 3º – A Seção I – DAS ATRIBUIÇÕES – passa a ser denominada Seção I-A – DAS ATRIBUIÇÕES – e o item I dessa seção fica renumerado como item 1-A.
Artigo 4º – Ficam alterados os itens 11 e 12 e incluídos seus subitens, da seção II, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
11. Deverá ser fornecido às partes recibo-protocolo de todos os documentos ingressados, contendo numeração de ordem idêntica à lançada no Livro 1 – Protocolo, a qual, necessariamente, constará anotada, ainda que por cópia do mencionado recibo, nos títulos em tramitação.
11.1. O recibo-protocolo deverá conter, necessariamente, nomes do apresentante, do outorgante e outorgado, a natureza do título, o valor do depósito prévio, a data em que foi expedida, a data prevista para eventual devolução do título com exigências, a data prevista para a prática do ato, a data em que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, a senha e o endereço para acompanhamento do procedimento registral pela Internet.
11.2. O recibo-protocolo de títulos ingressados excepcionalmente na serventia apenas para exame e cálculo deverá conter a data em que foi expedido, a data prevista para devolução e a expressa advertência de que não implica na prioridade prevista no artigo 186 da Lei n° 6.015/73, a senha e o endereço eletrônico para acompanhamento do procedimento registral pela Internet.
12. Havendo exigências de qualquer ordem, deverão ser formuladas de uma só vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartório, com identificação e assinatura do servidor responsável.
12.1. Elaborada a nota de exigência, esta será imediatamente postada na Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo (Central Registradores de Imóveis), podendo ser acrescidas funcionalidades de envio por e-mail ou por SMS, sem prejuízo de sua manutenção na serventia para entrega concomitante com a devolução do título e dos valores correspondentes ao depósito prévio, esta, quando ocorrer protocolização tradicional de título em papel.
12.2. As notas de devolução serão feitas com cópias, as quais deverão ser arquivadas em pastas, segundo a ordem cronológica, a fim de possibilitar o controle das exigências e a observância do prazo legal.
12.3. As cópias das notas de devolução poderão ser arquivadas apenas em microfilme ou mídia digital, esta última com utilização de sistema que preserve as informações e permita futura atualização, modernização, substituição e entrega, em condições de uso imediato, ao novo responsável pelo acervo da unidade do serviço delegado.
30.1. Ocorrendo direta suscitação pelo próprio interessado (“dúvida inversa”), o título também deverá ser prenotado, assim que o oficial a receber do Juízo para a informação, observando-se, ainda, o disposto nas letras “b” e “c”.
30.1.1. Caso o requerimento tenha sido instruído com cópia do título, mesmo autêntica, o procedimento deverá ser convertido em diligência, para juntada da via original do título, no prazo de dez dias, pena de seu arquivamento.
30.1.2. No caso de irresignação parcial das exigências formuladas, o procedimento deverá ser convertido em diligência, ouvindo-se no prazo igual e sucessivo de dez dias, o oficial do registro de imóveis e o suscitante, até depuração das questões objeto da dissensão entre o apresentante e o registrador, não se admitindo o cumprimento de exigências durante o procedimento. Não havendo manifestação do requerente no prazo de dez dias, o procedimento deverá ser arquivado, cancelando-se a prenotação do título, se houver.
30.2. O registrador dispõe do prazo de quinze (15) dias para apresentação das razões da dúvida, a contar da protocolização do pedido de suscitação de dúvida ou do recebimento dos autos de dúvida inversa do juízo competente.
30.3. Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo legal, será ela, ainda assim, julgada de pleno por sentença do Juiz Corregedor Permanente.
30.4. Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias.
30.5. Se não forem requeridas diligências, o Juiz Corregedor Permanente proferirá decisão no prazo de 15 (quinze) dias, com base nos elementos constantes dos autos. Caso o Juiz não profira a decisão no prazo de 30 (trinta) dias, após a conclusão dos autos, poderá o interessado interpor recurso administrativo perante a Corregedoria Geral da Justiça para designação de outro Magistrado.
30.6. Da sentença que julgar a dúvida, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.
30.7. Aplica-se, no que couber, ao procedimento administrativo comum em matéria de registro de imóveis, de competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça, a teor do artigo 246 do Código Judiciário do Estado, as disposições previstas nestas normas para o procedimento da dúvida registral.
Artigo 5º – Fica alterado o item 32 e incluídos seus subitens, renumerando-se o subitem 32.1, todos da subseção II, da seção IV, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
32. O prazo para exame, qualificação e devolução do título com exigências ou registro à parte será de 10 (dez) dias úteis, contados da data em que ingressou na serventia.
32.1 Reapresentado o título com a satisfação das exigências, o registro será efetivado nos 5 (cinco) dias úteis seguintes.
32.2 Quando o registro do título importar na abertura de mais de dez matrículas ou houver a apresentação simultânea de mais de dez títulos pelo mesmo apresentante, ou do mesmo empreendimento, o prazo será de 15 (quinze) dias úteis, contados da data em que ingressou na serventia e foi prenotado no Livro Protocolo, se não houver exigências. Se houver, dentro dos 7 (sete) dias úteis seguintes ao da satisfação delas.
32.2 Quando o registro do título importar na abertura de mais de cinquenta matrículas ou houver a apresentação simultânea de mais de cinquenta títulos pelo mesmo apresentante, ou do mesmo empreendimento, o prazo para exame, qualificação e devolução do título com exigências à parte será de 15 (quinze) dias, e o prazo para registro do título será de 30 (trinta) dias, contados da data em que ingressou na serventia e foi prenotado no Livro Protocolo, se não houver exigências. Se houver, dentro dos 15 (quinze) dias seguintes ao da satisfação delas.
32.3. Caso ocorram dificuldades na qualificação registral em razão da complexidade do título ou novidade da matéria, o Oficial poderá prorrogar o prazo de qualificação, somente por uma vez, até o máximo de dez dias úteis, em despacho fundamentado que deverá ficar arquivado na serventia ou microfilmado ou digitalizado com a documentação do título, desde que não ultrapasse o prazo de validade da prenotação.
32.4 As disposições acima não se aplicam às hipóteses previstas em lei de prazos mais reduzidos no registro de imóveis ou de expressa determinação judicial.
32.5. Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará, durante 30 (trinta) dias, que os interessados na primeira promovam o registro. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será registrado.
Artigo 6º – Ficam incluídos os subitens 104.3 no item 104, da subseção II, da seção II, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
104.3 O agente financeiro autorizado pelo Banco Central do Brasil a funcionar no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e as companhias de habitação integrantes da administração pública poderão, para fins de remessa de documento eletrônico para o Registro de Imóveis, na forma prevista no art. 38 da Lei nº 11.977/2009, formalizar Extrato do Contrato (EC), no formato eletrônico XML (eXtensible Markup Language), contendo as cláusulas que dizem respeito diretamente aos negócios jurídicos de compra e venda e hipoteca, ou compra e venda e alienação fiduciária em garantia, ou compra e venda com utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), cujos modelos serão aprovados pela Corregedoria Geral da Justiça.
104.3.1. O Extrato do Contrato (EC) será assinado somente pelo representante legal do banco, com poderes especiais e expressos para tal, portando este, por exclusiva responsabilidade do agente financeiro que as cláusulas estão contidas no original do contrato respectivo que se encontra em seu arquivo, devidamente formalizado e assinado pelas partes contratantes e duas testemunhas.
104.4 Havendo descrição no Extrato do Contrato (EC) dos impostos pagos pela transmissão imobiliária com indicação de valor e data do recolhimento, será dispensada a anexação do comprovante de pagamento do imposto. Caso haja menção genérica do recolhimento dos impostos e juntada de outros documentos, estes deverão ser anexados por documentos eletrônicos nativos, ou digitalizados em formato PDF/A, devidamente autenticados por tabelião de notas.
104.5 Será considerada regular a representação, dispensada a exibição e conferência pelo Oficial do Registro de Imóveis dos documentos respectivos, quando houver expressa menção no Extrato do Contrato (EC): a) à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração, para os casos de representação por mandato; b) ao tipo de ato constitutivo e seu número de registro na Junta Comercial ou no Registro competente e indicação cláusula que delega a representação legal, quando se tratar de pessoa jurídica, bem como a data e número de registro da ata da assembleia geral que elegeu a diretoria e a autorização para a prática do ato, estes, se exigíveis; c) ao pacto antenupcial e seus ajustes, com indicação do número de seu registro e respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
104.6. Adotadas as mesmas cautelas e dentro mesmo formato, poderão os agentes financeiros formalizar Extrato de Cédula de Crédito (ECECRED) emitidas em seu favor, seus aditivos e endossos para fins de remessa de documento eletrônico para o Registro de Imóveis.
Artigo 7º – Fica introduzido o subitem 124.27, na subseção IV, da seção II, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
124.27. Pelo procedimento administrativo da retificação os Oficiais farão jus aos emolumentos no valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) do valor que será devido pela averbação de retificação, inclusive na hipótese prevista no item 124.20.
Artigo 8º – Fica incluído o subitem 137.1, no item 137, e alterado o item 146-E, da subseção I, ambos da seção IV, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
137.1 A certidão solicitada durante o horário de expediente, com indicação do número da matrícula ou do registro no livro 3 será emitida e disponibilizada dentro de, no máximo, duas horas úteis ou até o seu encerramento, prevalecendo o menor período de espera, salvo se forem solicitadas mais de 10 (dez) certidões pelo mesmo interessado, hipótese em que o prazo poderá ser prorrogado para o expediente do primeiro dia útil seguinte.
146-E O prazo máximo para expedição das certidões no suporte papel será de 5 (cinco) dias, salvo a hipótese prevista no item 137.1, acrescido de mais 1 (um) dia para a circulação de malotes entre as diversas serventias e ou sua postagem no correio ou entrega pessoal.
Artigo 9º – É introduzida no Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, seção com a epígrafe “DO REGISTRO ELETRÔNICO”, que fica nominada como Seção VIII, nos seguintes termos:
Seção VIII
DO REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS (SREI)
Subseção I
Das Disposições Gerais
257. Fica implantado o Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), integrado por todos os Oficiais do Registro de Imóveis do Estado de São Paulo.
258. O Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) tem como princípio a utilização das modernas Tecnologias de Informação e Comunicação (TICs) para desmaterializar procedimentos registrais da serventia, bem como promover sua interação com o Poder Judiciário, governos, empresas e cidadãos na protocolização eletrônica de títulos e no acesso às certidões e informações registrais, de forma a aprimorar a qualidade e eficiência dos serviços prestados em delegação pública.
259. O Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será instituído nos prazos e condições previstas na Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009 e nas normas técnicas baixadas pela Corregedoria Geral da Justiça.
260. Até que avanços tecnológicos sobrevenham, a escrituração em meio eletrônico, sem impressão em papel, restringe-se aos indicadores reais e pessoais, controle de títulos contraditórios, certidões e informações registrais.
261. Os Oficiais de Registro de Imóveis do Estado disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões, em meio eletrônico, na forma prevista nestas normas.
262. O Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será prestado aos usuários externos por meio de plataforma única na Internet que funcionará no Portal Eletrônico da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), desenvolvido, operado e administrado pela Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (ARISP), composto dos seguintes módulos e submódulos:
I – Ofício Eletrônico;
II – Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online);
III – Certidão Digital;
IV – Matrícula Online;
V – Pesquisa Eletrônica;
VI – Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo);
VII – Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE);
VIII – Acompanhamento Registral Online;
IX – Monitor Registral;
X – Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização);
XI – Cadastro de Regularização Fundiária Urbana.
Subseção II
Do Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo)
263. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 – Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários respectivos, serão efetivados por intermédio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis).
264. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (eXtensible Markup Language), por ser o padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados, podendo ser adotado o padrão PDF/A (Portable Document Format/Archive), vedada a utilização de outros padrões, sem prévia autorização da Corregedoria Geral da Justiça.
265. A partir da data de funcionamento do Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo) os Oficiais de Registro de Imóveis verificarão, obrigatoriamente, na abertura e no encerramento do expediente, bem como, pelo menos, a cada intervalo máximo de 2 (duas) horas, a partir da primeira verificação, se existe comunicação de remessa de título para prenotação ou protocolização para exame e cálculo, mediante importação do XML ou impressão de arquivo PDF/A.
265.1. Sem prejuízo desse acompanhamento periódico obrigatório, o sistema gerará, na tela do computador do Oficial destinatário, a título de cautela adicional, um banner de aviso, indicando que existe solicitação pendente. A eventual ausência, por falha técnica, deste alerta, não dispensará o Registrador da adoção das providências para processamento da solicitação, tendo em vista a obrigatoriedade da verificação periódica estabelecida no item anterior.
265.2. O título apresentado em arquivo eletrônico, disponível ao Oficial do Registro de Imóveis na Central Registradores de Imóveis, poderá ser baixado (download) mediante importação para o sistema da serventia ou materializado, mediante impressão gráfica do arquivo PDF/A ou conversão do arquivo XML para PDF/A, fazendo constar da certidão, nesta última hipótese, que o arquivo foi gerado diretamente na Central Registradores de Imóveis, a partir de arquivo no formato PDF/A ou XML, devidamente assinado digitalmente, com menção à data e hora de sua emissão e à verificação de sua origem, integridade e dos elementos de segurança da assinatura eletrônica.
265.3. O documento digital no formato PDF/A ou XML, devidamente assinado com certificado ICP-Brasil, deverá ser arquivado em sistema de Gerenciamento Eletrônico de Documentos (GED).
265.4. As serventias que optarem por solução de comunicação via WebService estão dispensadas da verificação continuada, atendidas as determinações e normas técnicas de segurança utilizadas para integração de sistemas definidas pela Central Registradores de Imóveis.
265.5. O título eletrônico poderá também ser apresentado direta e pessoalmente na serventia registral em dispositivo de armazenamento de dados (CD, DVD, cartão de memória, pendrive etc.), contendo o arquivo a ser protocolado, vedada sua recepção por correio eletrônico (e-mail), serviços postais especiais (sedex e assemelhados) ou download em qualquer outro site.
266. Realizar-se-á regular protocolo no Livro nº 1 (prenotação) ou protocolo no Livro de Recepção de Títulos (exame e cálculo) do título eletrônico, observando-se a ordem de prenotação, para os efeitos legais.
267. Os emolumentos devidos pela prenotação ou pelo exame e cálculo serão pagos no ato da remessa. Caso o título prenotado seja devolvido para o cumprimento de exigências e reapresentado dentro do prazo de validade, o custo da prenotação será descontado do valor cobrado pelo ato praticado.
268. Em caso de devolução do título prenotado para cumprimento de exigências, o Oficial fará jus ao valor da prenotação se a qualificação e emissão da respectiva nota ocorrer dentro do prazo previsto no item 42.
269. A qualificação será levada a efeito pelo Oficial de Registro de Imóveis, no prazo previsto no item 32 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Mostrando-se o título apto para os atos pertinentes, o Oficial deverá informar o valor dos emolumentos no campo próprio e aguardar o depósito para a prática do ato. Caso existam exigências a serem satisfeitas, deverá anexar nota de devolução, observando-se, igualmente, no mais, o determinado nestas normas.
270. Os atos registrais somente serão lavrados após a devida qualificação positiva e dependerão de depósito prévio, mediante recolhimento do valor constante de boleto a ser impresso por meio do próprio sistema, ressalvada a hipótese do interessado possuir crédito adquirido de forma antecipada na Central Registradores de Imóveis.
270.1. O depósito prévio poderá também ser efetuado diretamente ao Oficial a quem incumbe a prática do ato registral, cujo pagamento deverá ser lançado no sistema, na mesma data.
271. Fica autorizada, no âmbito específico da sistemática eletrônica ora regulamentada, a devolução do título sem a prática dos atos requeridos, caso o depósito prévio não seja realizado durante a vigência da prenotação.
Do Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE)
272. O Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE) consiste em submódulo do Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo), localizado em ambiente igualmente seguro e controlado pela Central Registradores de Imóveis, onde poderão ser postados documentos eletrônicos para dar suporte aos atos registrais e serem consultados ou baixados, mediante downloads, pelos Oficiais de Registro de Imóveis.
Subseção III
Do Acompanhamento Online do Procedimento Registral
273. A Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis) possibilitará que o usuário acompanhe gratuitamente o procedimento registral do título protocolado na unidade de registro de imóveis, pela rede mundial de computadores (Internet).
274. O Acompanhamento Online do Procedimento Registral consistirá na consulta ao resultado parcial ou geral do procedimento, mediante indicação do número do protocolo, ou da senha de acesso, fornecidos no ato da solicitação do serviço, conforme opção técnica do oficial do registro de imóveis.
275. As consultas permitirão a localização e identificação dos dados básicos do procedimento registral, segundo os seguintes critérios:
I – data e o número da protocolização do título;
II – data prevista para retirada do título;
II – dados da nota de devolução com as exigências a serem cumpridas;
III – o status do procedimento registral;
IV – data de eventual reapresentação do título;
V – o valor do depósito prévio, dos emolumentos pelos atos praticados e o saldo correspondente.
276. A Central de Registradores de Imóveis poderá remeter aviso por correio eletrônico (e-mail) ou por SMS (Short Message Service), informando as etapas do procedimento registral.
277. Os serviços previstos nesta subseção poderão também ser prestados diretamente pelos oficiais de registros de imóveis nos sites das serventias, sem prejuízo da alimentação regular do sistema da Central de Registradores de Imóveis.
Subseção IV
Do Monitor Registral
278. O Monitor Registral consiste em ferramenta de suporte eletrônico para manter o interessado, permanentemente, atualizado de registros e de averbações relacionados com a matrícula indicada, a partir de expressa rogação do usuário diretamente na serventia de competência registral ou na Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis).
279. O Monitor Registral funcionará como módulo da Central Registradores de Imóveis mediante aplicação da tecnologia push, em tempo real, ou com delay máximo de 48 (quarenta e oito) horas entre o ato de registro ou averbação e sua comunicação pela serventia registral.
280. A transmissão das mensagens deverá ser efetuada diretamente em ambiente protegido da Central Registradores de Imóveis ou por comunicação WebService da referida Central, podendo esta, opcionalmente, remeter aviso por correio eletrônico (e-mail) ou por SMS.
281. Os serviços de monitoramento de matrículas, ou certidão permanente da matrícula, serão prestados exclusivamente pela Central Registradores de Imóveis, vedada a serventia o envio de informações desse gênero por e-mail, ou sua postagem em sites de despachantes, prestadores de serviços e comércio de certidões ou outros ambientes de Internet.
Subseção V
Da Gestão de Dados e Documentos Eletrônicos
281. Os documentos previstos neste capítulo poderão ser arquivados pelos registradores em formato digital e microfilmados, salvo quando houver exigência legal de seu arquivamento no original.
282. No procedimento de microfilmagem, deverão ser atendidos os requisitos da Lei nº 5.433, de 8 de maio de 1968, do Decreto nº 1.799, de 30 de janeiro de 1996 e da Portaria nº 12, de 8 de junho de 2009, da Secretaria Nacional de Justiça, do Ministério da Justiça.
283. No procedimento de digitalização deverão ser obrigatoriamente observadas as seguintes etapas:
I – os documentos relacionados com a prática dos atos registrais, que não forem nativamente eletrônicos, deverão ser digitalizados por meio de processo de captura, a partir dos documentos originais. A captura deverá, necessariamente, gerar representantes digitais de alta e baixa resoluções, denominados respectivamente, matrizes e derivadas, conforme “Recomendações para Digitalização de Documentos Arquivísticos Permanentes”, publicadas pelo Conselho Nacional de Arquivos – CONARQ (2010);[25]
II – Para a geração de matrizes e derivadas em formatos de arquivo digitais deverão ser sempre adotados os formatos abertos (open sources), previstos no Documento de Referência e-PING (2012) e em suas atualizações.
III – os arquivos decorrentes da digitalização de documentos em substituição ao arquivamento de vias originais serão assinados digitalmente pelo titular da delegação, ou seu substituto, ou preposto devidamente autorizado, mediante uso de certificado digital ICP-Brasil, inclusive com a inclusão de carimbo de tempo.
IV – a indexação dos documentos digitais ou digitalizados será feita, no mínimo, com referência aos atos (livro, folha e número ou número da prenotação) onde foram utilizados ou em razão do qual foram produzidos, de modo a facilitar sua localização e conferência, por sistema de Gerenciamento Eletrônico de Documentos (GED);
284. Todos os dados e imagens deverão ser armazenados de forma segura e eficiente, que garanta fácil localização, preservação, integridade e que atenda Plano de Continuidade de Negócio (PCN), mediante soluções comprovadamente eficazes de Recuperação de Desastres (DR – Disaster Recorevy), entre eles, testes periódicos.
285. O arquivo redundante (backup) deverá ser gravado em mídia digital segura, local ou remota, com cópia fora do local da unidade de serviço, em Data Center localizado no País, que cumpra requisitos de segurança, disponibilidade, densidade e conectividade. O endereço do Data Center e o endereço de rede (endereço lógico IP) deverão ser comunicados ao Juiz Corregedor Permanente da Comarca e mantidos atualizados, em caso de alterações.
286. Facultativamente, e sem prejuízo do armazenamento em backup, fica autorizado o armazenamento sincronizado em servidor dedicado ou virtual em nuvem privada (private cloud), desde que localizados em Data Center do País, cujos endereços serão, igualmente, comunicados ao Juiz Corregedor Permanente da Comarca.
287. Os documentos em meio físico apresentados para lavratura de atos registrais deverão ser devolvidos às partes, após sua microfilmagem ou digitalização.
288. Os documentos em meios físicos arquivados nas unidades do serviço deverão ser microfilmados ou digitalizados, observados no caso de digitalização, os requisitos estabelecidos, quando então poderão ser destruídos por processo de trituração ou fragmentação de papel, resguardados e preservados o interesse histórico e o sigilo.
289. As fichas dos indicadores real e pessoal, confeccionadas anteriormente à implantação do registro eletrônico, poderão ser microfilmadas, ou digitalizadas, ou lançadas em sistema seguro de banco de dados (DBMS), dispensada a manutenção em meio físico.
290. Os ofícios recebidos, as cópias de ofícios expedidos, as cópias dos recibos e contra-recibos mencionados nas alíneas e e f, do item 57, e nos itens 58, 60 e 60.1, do capítulo XIII, poderão ser substituídos, a critério do oficial, respeitadas as condições de segurança e preservação das informações durante sua temporalidade, mediante utilização de sistema de digitalização comum ou arquivamento do nativo digital, dispensada a manutenção em meio físico.
291. É vedada a incineração dos documentos em papel, que deverão ser destinados à reciclagem, mediante coleta seletiva ou doação para associações de catadores de papel ou entidades sem fins lucrativos.
Subseção VI
Da Correição Online
292. O sistema da Central Eletrônica de Serviços Compartilhados do Registro de Imóveis (Central Registradores de Imóveis) deverá contar com módulo para acompanhamento contínuo, controle e fiscalização pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado e Juízos Corregedores Permanentes das serventias registrais (Correição Online).
292.1. Os relatórios destinados à chamada “Correição Online” ficarão disponíveis no site do Ofício Eletrônico, cujo acesso se dará mediante certificado digital ICP-Brasil. Sem prejuízo de disposições pretéritas relativas à matéria, referidos relatórios de acompanhamento deverão trazer, pelo menos, os seguintes campos de informações: 1) data e hora da remessa do título; 2) nome do apresentante; 3) número do CPF ou CNPJ do apresentante; 4) tipo de protocolização pretendida (prenotação ou exame e cálculo); 5) Oficial de Registro de Imóveis destinatário do título; 6) data e hora do download do título; 7) data e número da prenotação no Livro 1 de Protocolo ou da protocolização no Livro de Protocolo de Exame e Cálculo; 8) histórico das fases do procedimento registral; 10) data e hora do download final.
Subseção VI
Cadastro de Regularização Fundiária Urbana
293. O Cadastro de Regularização Fundiária Urbana consiste em base de dados e de estatísticas, além de uma interface de acesso disponível gratuitamente na Internet, aberta à sociedade, e com informações das regularizações fundiárias registradas pelos oficiais do registro de imóveis do Estado de São Paulo, a partir da edição da Medida Provisória nº 459, de 25.3.2009, convertida na Lei nº 11.977, de 7.7.2009.
294. A base de dados do Cadastro de Regularização Fundiária Urbana será composta por:
a) identificação da serventia registral;
b) comarca;
c) número da matrícula matriz;
d) nome do município, distrito, subdistrito e bairro de localização da área regularizada;
e) quantidade de unidades;
f) data da prenotação do pedido;
g) data do registro da regularização fundiária;
h) tipo de interesse: social ou específico;
i) agente promotor da regularização (poder público ou particular).
295. Os dados do Sistema serão públicos, acessíveis à população e às autoridades por aplicativo web, assim como poderão ser compilados e livremente divulgados, exigindo-se indicação da fonte.
296. As unidades de registro de imóveis deverão lançar os dados das regularizações fundiárias registradas, na Central de Serviços Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), na mesma data da prática do ato.
Artigo 10 – Fica introduzida a Seção IX – “Da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis” e suas subseções I – “Das Disposições Gerais”, II – “Das intimações e da Consolidação da Propriedade Fiduciária e III “Da Cédula de Crédito Imobiliário”, todas do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
SEÇÃO IX
DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
Subseção I
Das Disposições Gerais
297. A alienação fiduciária regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 e alterações posteriores é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel e pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
298. A alienação fiduciária será constituída mediante registro do contrato na matrícula do imóvel objeto do negócio, no Registro de Imóveis competente.
299. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
300. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, não havendo necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, porque a transmissão se faz somente em caráter fiduciário, com escopo de garantia.
301. O pagamento do laudêmio ocorrerá se e quando houver a transmissão da propriedade plena, mediante sua consolidação em favor do credor fiduciário.
302. Os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/1997 ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
302.1. Os agentes financeiros autorizados a funcionar pelo Banco Central do Brasil estão dispensados do reconhecimento de firma.
303. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário deverá conter os seguintes requisitos, previstos no artigo 24, da Lei nº 9.514/97:
I – o valor do principal da dívida;
II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III – a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos do eventual leilão do imóvel alienado fiduciariamente;
VIII – O prazo de carência a ser observado antes que seja expedida intimação para purgação de mora ao devedor, ou fiduciante, inadimplente.
304. O termo de quitação emitido pelo credor fiduciário é o título hábil para averbar a reversão da propriedade plena para o nome do devedor fiduciante, mediante cancelamento do registro da propriedade fiduciária, só podendo ser substituído por escritura pública de quitação ou sentença judicial, transitada em julgado.
305. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.
306. Para efeito de assentamento no Registro de Imóveis, o título que instrumenta a transferência de direitos e obrigações deverá ingressar para ato de registro na matrícula do imóvel, cabendo ao Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão respectivo.
307. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará na transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia e independe de anuência do devedor fiduciante.
307.1. Havendo cessão da posição do credor fiduciário, indispensável prévia averbação dessa circunstância na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, o qual fica integralmente sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.
307.2 A cessão da posição do credor fiduciário não constitui hipótese de incidência de imposto de transmissão “inter vivos”, que somente será devido quando da consolidação da plena propriedade em favor do credor fiduciário, se ocorrer o inadimplemento do devedor fiduciante.
308. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso do crédito ter sido negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.
Subseção II
Das Intimações e da Consolidação da Propriedade Fiduciária
309. Em caso de falta de pagamento de prestações por parte do devedor fiduciante, para os fins previstos no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, os Oficiais de Registro de Imóveis somente aceitarão e farão intimações quando a alienação fiduciária esteja devidamente registrada e já tenha decorrido o prazo de carência previsto no contrato, de conformidade com § 2º do mencionado art. 26.
310.1 Do requerimento do credor fiduciário dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis competente (aquele em que estiver matriculado o imóvel objeto do negócio) devem constar, necessária e discriminadamente, as seguintes informações:
a) Nome e número do CPF do devedor fiduciante (e de seu cônjuge, se for casado em regime de bens que exija concomitante intimação), dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
b) Endereço residencial atual e anterior se houver;
c) Endereço comercial se houver;
d) Números de telefones residencial, comercial e móvel para contato, se houver;
e) Endereço eletrônico (e-mail) se houver;
f) Declaração de que já decorreu o prazo de carência estipulado no contrato;
g) Planilha com demonstrativo do débito e projeção de valores atualizados para pagamento da dívida, ou o valor total a ser pago pelo fiduciante por períodos de vencimento, hipótese esta em que fica dispensada a apresentação da planilha;
h) Indicação do local, data, nome por extenso e número do CPF do credor fiduciário ou se representante legal, dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
i) Comprovante de representação legal do credor fiduciário pelo signatário do requerimento, quando for o caso;
310.1.1. Da planilha com demonstrativo do débito e projeção de valores atualizados para purgação da mora, dentro de 30 (trinta) dias subsequentes à data do requerimento, no caso de dívida com juros calculados “pro rata die”, deverá constar de forma discriminada indicações sobre as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos e as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel. Faculta-se ao credor-fiduciário apresentar o valor total a ser pago pelo devedor fiduciante, por períodos de vencimento, hipótese em que fica dispensada a apresentação de planilha.
310.1.2. É vedada a inclusão na planilha ou demonstrativo do valor total a ser pago por períodos de vencimento de valores que correspondem ao vencimento antecipado da dívida, em decorrência de cláusula contratual.
310.1.3. Não cabe ao Oficial do Registro de Imóveis examinar a regularidade do cálculo apresentado, salvo a hipótese do subitem anterior.
310.2. O requerimento poderá ser apresentado em uma única via, dispensado o reconhecimento de firma quando se tratar de agente financeiro autorizado a funcionar pelo Banco Central do Brasil. Prenotado e encontrando-se em ordem, deverá ser autuado com todas as peças apresentadas, formando um processo para cada procedimento de execução extrajudicial.
311. Poderá ser exigido no ato do requerimento depósito prévio dos emolumentos e demais despesas devidas, caso em que, igual importância deverá ser reembolsada ao apresentante, por ocasião da prestação de contas, quando ressarcidas pelo devedor fiduciante. As parcelas componentes do total deverão ser cotadas, de forma discriminada.
312. O requerimento de intimação deverá ser lançado no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que, em caso de eventual expedição de certidão da matrícula do imóvel, seja consignada a existência da prenotação do requerimento, cuja prenotação deverá ser prorrogada até finalização dos procedimentos.
313. Quando o credor fiduciário for pessoa jurídica, incumbirá ao oficial verificar, com base no estatuto social, a regularidade da representação societária, especialmente se quem requer a intimação tem poderes para tanto.
314. Deverá o Oficial de Registro de Imóveis expedir intimação para ser cumprida em cada um dos endereços fornecidos pelo credor fiduciário onde conste, necessária e discriminadamente, o seguinte:
a) Os dados relativos ao imóvel e ao contrato de alienação fiduciária;
b) O demonstrativo do débito decorrente das prestações vencidas e não pagas e das que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos e as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, bem como a projeção dos valores atualizados para purgação da mora. Poderá incluir cópia da planilha apresentada, quando houver, ou o valor total a ser pago pelo devedor fiduciante por períodos de vencimento, com a informação de que o valor integral deverá ser pago em cheque administrativo ou visado, nominal ao credor fiduciário ou ao seu cessionário, ou por meio de boleto bancário que deverá ser retirado no Cartório de Registro de Imóveis.
c) Os valores correspondentes às despesas de cobrança e de intimação que deverão ser pagos diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, no ato e em dinheiro ou cheque administrativo ou visado, salvo se devedor fiduciante optar pelo pagamento diretamente ao credor fiduciário por intermédio de boleto bancário, hipótese em que as despesas serão pagas por este último.
d) A informação de que o pagamento deverá ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis ou por boleto bancário que deverá ser retirado na serventia, consignando-se o seu endereço, dias e horários de funcionamento;
e) A advertência de que o pagamento do débito discriminado deverá ser feito no prazo improrrogável de quinze (15) dias, contado da data do recebimento da intimação;
f) A advertência de que o não cumprimento da referida obrigação no prazo estipulado, garante o direito de consolidação da plena propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, nos termos do § 7º, do art. 26, da Lei nº 9.514/97.
315. A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou ainda, pelo correio, com Aviso de Recebimento (AR), salvo regra previamente estabelecida no contrato de financiamento.
316. Deve ser preferida a intimação pessoal por meio do serviço extrajudicial, todavia, quando o oficial de Registro de Imóveis optar por envio de correspondência pelo correio, deverá postá-la por Sedex registrado, fazendo uso, além do serviço de aviso de recebimento (AR), do serviço denominado “mão própria” (MP), a afim de que a correspondência seja entregue, exclusivamente, ao destinatário.
317. O Oficial de Registro de Imóveis poderá enviar, primeiramente, intimação pelo correio, na forma definida no subitem anterior, fazendo uso dos demais meios permitidos, caso a entrega venha a falhar pela recusa de recebimento ou de assinatura ou pela impossibilidade de entrega, por não encontrar o destinatário da correspondência nas três tentativas efetuadas pelo funcionário do correio.
318. Para atender ao princípio da execução menos gravosa, o Oficial de Registro de Imóveis poderá encaminhar correspondência convidando o fiduciante devedor a comparecer na serventia, no prazo de cinco dias, a contar do recebimento, para tomar ciência de assunto relacionado com o contrato de alienação fiduciária do imóvel.
319. Ocorrendo o comparecimento, a notificação do devedor fiduciante será feita diretamente pelo Oficial do Registro de Imóveis ou seu preposto, ficando as despesas circunscritas aos emolumentos referentes à notificação e despesas postais, ficando vedada a cobrança de despesas com diligências.
320. Cuidando-se de vários devedores fiduciantes, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles.
320.1. Na hipótese de falecimento do fiduciante a intimação deverá ser feita ao inventariante, caso haja inventário ou arrolamento em trâmite judicial, devendo ser apresentados cópias autênticas da certidão de óbito e do termo de compromisso de inventariante, ou certidão passada pelo ofício judicial. Não tendo havido abertura de inventário ou arrolamento judicial, serão devidamente intimados todos os herdeiros e legatários do fiduciante, os quais deverão ser indicados pelo credor-fiduciário. Neste caso deverão ser apresentadas cópias autênticas da certidão de óbito e do testamento, quando houver ou declaração de inexistência de testamento emitida pelo Registro Central de Testamentos do Colégio Notarial do Brasil, Conselho Federal, ou cópia da escritura pública de inventário e partilha.
320.2. As intimações de pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes legais, indicados pelo credor-fiduciário, dispensada a apresentação dos respectivos atos constitutivos.
320.3. A intimação de devedor fiduciante que não for encontrado nos endereços indicados pelo credor, deverá ser feita mediante procura do interessado no endereço do respectivo imóvel.
320.4. Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
320.5. Na hipótese do devedor fiduciante, ou seu representante legal ou procurador constituído se ocultar de forma a não concretizar a intimação, o oficial de Registro de Imóveis informará ao apresentante, devendo essa circunstância constar de forma expressa, a fim de que o credor fiduciário promova a intimação do fiduciante, pela via judicial, mantendo-se o procedimento extrajudicial aberto por mais 60 (sessenta) dias, findo o qual será arquivado, se não houver manifestação do credor fiduciário.
320.6. A intimação judicial deverá conter os requisitos do item 314, especialmente a advertência de que o valor integral reclamado deverá ser pago diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, em cheque administrativo ou visado, nominal ao credor fiduciário, ou por meio de boleto bancário que deverá ser retirado no Cartório de Registro de Imóveis. Para esse fim, deverão ser também declinados na intimação judicial, o endereço completo da serventia, dias e horários de funcionamento.
320.6.1. Recebido os autos de intimação judicial, entregues à parte na forma do art. 872 do CPC, o Oficial deverá juntá-los no procedimento respectivo em curso no Registro de Imóveis, para fins de controle da purgação da mora.
320.6.2. A notificação judicial somente será aceita para fins de controle da purgação da mora, se constar da certidão do oficial de justiça que o intimando foi procurado nos endereços fornecidos pelo credor fiduciário e no do próprio imóvel objeto da alienação fiduciária.
321. Verificada ocorrência de qualquer irregularidade ou omissão na intimação judicial, o Oficial de Registro de Imóveis deverá elaborar nota de devolução circunstanciada, a fim de que o credor fiduciário promova nova notificação judicial.
322. Purgada a mora perante o Registro de Imóveis competente, mediante pagamento dos valores informados no demonstrativo e na respectiva projeção, o oficial entregará recibo ao devedor fiduciante e, nos três dias úteis seguintes, comunicará esse fato ao credor fiduciário para retirada na serventia das importâncias então recebidas, ou procederá à entrega diretamente para o fiduciário.
323. Embora seja recomendável que o pagamento seja feito por meio de cheque administrativo ou visado, nominal ao credor fiduciário, não poderá o Oficial de Registro de Imóveis recusar o recebimento, quando feito em espécie, na moeda corrente nacional.
324. Decorrido o prazo da intimação sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, deverá certificar esse fato no procedimento e emitir Certidão de Transcurso de Prazo Negativa que será remetida ao requerente, para fins de prosseguimento do processo de transmissão plena do imóvel, mediante sua consolidação em favor do credor fiduciário.
325. A consolidação da plena propriedade em nome do fiduciário será feita à vista de requerimento escrito, instruído com a prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio, cujos valores não estão vinculados ao valor remanescente da dívida.
325.1. Caso a intimação tenha sido efetivada pela via judicial, deverá ser ainda anexada certidão emitida pelo escrivão-diretor do ofício judicial, comprovando a inocorrência de pagamento ou depósito em Juízo, dos valores reclamados.
325.2. A não apresentação do requerimento e dos comprovantes de pagamento dos tributos, para fins de consolidação da plena propriedade em favor do credor fiduciário, dentro do prazo de 60 (sessenta) dias da emissão da Certidão de Transcurso de Prazo Negativo, acarretará o encerramento do procedimento extrajudicial.
326. Sendo o requerimento para consolidação da plena propriedade em favor do fiduciário, com o comprovante de pagamento dos tributos, apresentado dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, será juntado no procedimento iniciado com a intimação do fiduciante, podendo o Oficial do Registro de Imóveis, exigir a complementação do depósito prévio das custas e emolumentos, devidos pelo ato de consolidação.
326.1. O credor fiduciário ou seu cessionário poderá, ainda, requerer a consolidação da plena propriedade em seu nome no prazo improrrogável de 90 (noventa) dias da emissão da Certidão de Transcurso de Prazo Negativa, hipótese em que ensejará novo procedimento registral. Ultrapassado esse prazo, deverá ser promovido novo procedimento de execução extrajudicial.
327. Poderá o devedor efetivar o pagamento mediante dação, caso em que transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização futura do leilão do imóvel (Lei nº 9.514/97, art. 26, § 8º).
328. A dação em pagamento enseja o recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis, calculado sobre o valor do saldo devedor e demais encargos, ou o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior destes, podendo ser adotada para sua elaboração a forma pública ou particular.
329. Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este deverá promover a realização de leilão público para venda do imóvel, nos 30 (trinta dias) subsequentes, contados da data do registro da consolidação da propriedade, não cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis a realização do controle desse prazo (Lei nº 9.514/97, art. 26, § 7º).
329.1 Havendo lance vencedor, a transmissão do imóvel ao licitante deverá ser feita por meio de contrato de compra e venda que poderá ser celebrado por instrumento público ou particular (Lei nº 9.514/97, art. 38) e respectivo registro no Registro de Imóveis competente. No título deverá figurar de um lado, como vendedor, o antigo credor fiduciário e, de outro, como comprador, o licitante vencedor.
330. A averbação dos leilões negativos será feita a requerimento do antigo credor fiduciário ou de pessoa interessada, instruído com cópias autênticas das publicações dos leilões e dos autos negativos, assinados por leiloeiro oficial.
331. Na contagem dos prazos do contrato de alienação fiduciária, exclui-se o dia do começo e inclui-se o dia do vencimento. Encerrando-se o prazo regulamentar em dia de sábado, domingo ou feriado, prorroga-se para o primeiro dia útil subsequente.
332. Os procedimentos previstos nesta subseção poderão ser feitos sob a forma eletrônica, por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis), cumpridos os requisitos previstos nestas normas para o acesso de títulos ao Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo).
Subseção III
Da Cédula de Crédito Imobiliário
333. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) é emitida para representar crédito imobiliário decorrente de financiamento ou de outro contrato imobiliário.
333.1. A CCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma das CCIs fracionárias emitidas em relação a cada crédito, exceder o valor total do crédito que elas representam.
333.2. As CCIs fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou não, a qualquer momento antes do vencimento do crédito que elas representam.
333.3. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.
334. A averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do crédito respectivo, quando solicitados simultaneamente, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos.
334.1. Quando a CCI for apresentada isolada e posteriormente, os emolumentos devidos pela averbação de sua emissão serão cobrados como averbação sem valor declarado.
335. A CCI deverá conter:
I – a denominação “Cédula de Crédito Imobiliário”, quando emitida cartularmente;
II – o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do custodiante;
III – a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia, se for o caso;
IV – a modalidade da garantia se for o caso;
V – o número e a série da cédula;
VI – o valor do crédito que representa;
VII – a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que representa;
VIII – o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicação do local de pagamento;
IX – o local e a data da emissão;
X – a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;
XI – a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real; e
XII – cláusula à ordem, se endossável.
336. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.
336.1 A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
337. A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que a Lei nº 10.931 de 2 de agosto de 2004 não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes do Código Civil Brasileiro.
337.1. Como a cessão de crédito por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias e direitos ao cessionário, incluindo a propriedade fiduciária, em caso de requerimento para consolidação, as respectivas cessões deverão ser previamente averbadas na matrícula do imóvel, em ato único.
337.2. No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o atual credor fiduciário para fins de prévia averbação da cessão, em ato único.
338. A CCI, objeto de securitização nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu valor, número, série e instituição custodiante, dispensada a enunciação das informações já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição custodiante.
339. O regime fiduciário de que trata a Seção VI do Capítulo I da Lei nº 9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados em créditos representados por CCI, será registrado na instituição custodiante.
340. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de quitação, emitida pelo atual credor, identificado pela instituição custodiante, ou na falta desta, por outros meios admitidos em Direito, do qual o Oficial fará menção no corpo da averbação, dispensada averbação autônoma da cessão.
341. Os emolumentos devidos para o cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados como ato único.
342. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.
Artigo 18 – Fica introduzido o item 63.1 na subseção I da seção IV do Capítulo XIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com o seguinte teor:
63.1. A assistência judiciária gratuita é um benefício de cunho eminentemente pessoal, não abrangendo outras partes para as quais não houve a expressa concessão de gratuidade pela Autoridade Judiciária.
63.2. São gratuitos os atos praticados em cumprimento de Mandados Judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que sua abrangência for expressamente determinada pelo Juízo para os atos notariais e registrais.
63.3. Nos demais títulos judiciais, onde houver a concessão da assistência judiciária gratuita, a abrangência da isenção incidirá sobre custas e contribuições.
Artigo 19 – Ficam introduzidos os itens 1.5 e 1.6 no Capítulo II das Normas do Pessoal dos Serviços Extrajudiciais (Provimento CG. 5/96), nos seguintes termos:
1.5. O atendimento ao público nas unidades de registro de imóveis do Estado obedecerá ao horário ininterrupto das 9h às 16h, sem prejuízo da jornada de trabalho estipulada pelo Oficial.
1.6. Para as unidades de registro de imóveis que contem com apenas 2 (dois) escreventes, mediante autorização do Juiz Corregedor Permanente respectivo, o horário de atendimento ao público poderá ser suspenso das 12h às 13h.
Artigo 20 – Este provimento entrará em vigor na data de sua publicação, diferido o prazo de até 120 (cento e vinte) dias para a emissão de traslados e certidões notariais eletrônicos e o funcionamento dos seguintes sistemas: 1) Protocolo Eletrônico de Títulos (e-Protocolo); 2) Repositório Confiável de Documento Eletrônico (RCDE); 3) Acompanhamento Registral Online; 4) Monitor Registral; e 5) Correição Online (Acompanhamento, controle e fiscalização).
Parágrafo único: Os dados relativos às regularizações fundiárias urbanas registradas anteriormente, serão lançados no Cadastro de Regularização Fundiária Urbana no prazo de 30 (trinta) dias da vigência deste provimento.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Por oportuno consignar que os Registradores de imóveis deste Estado detêm a primazia na prestação de serviços públicos pela Internet. O sistema de certidões imobiliárias na Capital, via telemática, foi instituído em 1º de dezembro de 1997, pelo Provimento CG. 25/97 (NSCGJSP, item 146-A e seguintes).
Peço vênia a Vossa Excelência para transcrever um desses dispositivos, por sua originalidade e inovação bandeirante para aquela época, quando a Internet dava ainda seus primeiros passos em nosso país:
146-B. Poderão também os mencionados pedidos de certidão ser feitos, a critério do usuário, via telemática, mediante acesso à “HOME PAGE” da ARISP .
Decorridos 15 (quinze) anos já foram trafegadas mais de 5 (cinco) milhões certidões pela Central ARISP, sem o registro de uma só reclamação no PROCON (certidão anexa) ou nas Corregedorias Permanente e Geral. Posteriormente, a ARISP desenvolveu novos meios de conexão entre registros de imóveis e usuários públicos e privados, dentre os quais mencionamos a certidão digital, a visualização de matrícula (matrícula online), o Ofício Eletrônico, a Penhora Eletrônica de Imóveis (Penhora Online) e mais recentemente, a Central de Indisponibilidade de Bens.
O sucesso desses empreendimentos está à vista de todos e reforça o compromisso dos registradores imobiliários com a responsabilidade socioambiental. Em pouco mais de sete anos de funcionamento do Ofício Eletrônico e da Penhora Online, registraram-se mais de 120 milhões de pesquisas eletrônicas prestadas gratuitamente para localização de imóveis, milhares de certidões digitais e de atos judiciais e registrais.
Pouparam-se mais de R$ 1 bi (um bilhão de reais) com gastos em papel, impressão, comunicações postais e outros custos; os processos ganham uma nova dinâmica, nomeadamente no tráfego das comunicações entre a Vara Judicial ou Administração Pública e a Unidade de Serviço do Registro de Imóveis (vide quadro anexo).
Temos consciência que a introdução das novas tecnologias não é uma intervenção pacífica e fácil, nem mesmo um processo que se conclua, visto que o surgimento de novidades exige mudança de paradigmas e libertação de velhos métodos e pensamentos cartorários, circunstância que exige que o aprimoramento seja contínuo, constante e ao qual, portanto, temos que ir adaptando-nos, além das situações naturalmente necessárias que surgem em decorrência da utilização dos sistemas.
Cumpre consignar que contamos com a expressiva colaboração dos membros paulistas da Comissão do Pensamento Registral Imobiliário e de Assuntos Legislativos do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (CPRI/IRIB), que forneceu importante contribuição para aperfeiçoamento da presente proposta.
Assim, encerramos nossa manifestação e a fazemos com a máxima consideração, colocando-nos ao inteiro dispor para outras informações que Vossa Excelência e Digníssima Equipe de Juízes Assessores entenderem necessárias.
Nesta oportunidade renovamos a Vossa Excelência protestos de elevada estima e distinta consideração.
[2] O relatório “Doing Business 2012: Fazendo a Diferença para os Empresários” é o nono de uma série de relatórios anuais publicados pelo Banco Mundial e a Corporação Financeira Internacional (FIC), uma das instituições que compõem o Grupo Banco Mundial. O relatório analisa os documentos que se aplicam aos negócios de uma economia durante todo o seu ciclo de vida. Disponível em http://portugues.doingbusiness.org/. Acesso em 16.7.2012. NE: v. nota 1, supra, in fine.
[3]Resolução BACEN nº 4.088/2012, Art. 1º: As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem registrar, em sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizado pelo Banco Central do Brasil: I – as garantias constituídas sobre veículos automotores ou imóveis relativas a operações de crédito. Vide texto integral em http://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2012/pdf/res_4088_v1_O.pdf.
[9] NE : A Lei 11.977/2009 foi posteriormente alterada. O artigo citado tem agora o seguinte teor: “Art. 38. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, com a utilização de assinatura eletrônica avançada ou qualificada, conforme definido no art. 4º da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020. § 1º Os serviços de registros públicos disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico.
§ 2º Ato da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça poderá estabelecer hipóteses de admissão de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
[11] Metadados, do original em inglês: metadata, é uma forma de descrever recursos eletrônicos dispostos na Internet. Na literatura, o termo é genericamente definido como dados sobre dados: um conjunto de elementos que possuem uma semântica padronizada, possibilitando descrever as informações eletrônicas ou recursos eletrônicos de maneira bibliográfica. Os metadados são importantes para a identificação, a organização e a recuperação da informação digital. Facilitam, globalmente, a localização e recuperação das informações eletrônicas. Fonte: http://www.eca.usp.br/prof/fmodesto/textos/livrometadados.pdf.
[13] CC, Art. 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.
[14] A utilização do Assinador Digital Registral da ARISP busca superar a falta do Certificado de Atributo, conforme explicação adiante no corpo do texto.
[15]PDF/A: Aprovado pela ISO em maio de 2005, o PDF/A fornece especificações para a criação, visualização e impressão de documentos digitais para uma preservação de longo prazo. Os arquivistas e os profissionais de gerenciamento de documentos e de conformidade industrial podem usar o Acrobat X para preservar e proteger com facilidade os documentos finais de registro como arquivos independentes, ajudando a garantir o acesso futuro à informação.
[16] Para que servem exatamente os certificados de atributo? As aplicações do certificado de atributo são as mais vastas possíveis, muito embora, ainda, pouquíssimas exploradas. Oferecem soluções de identificação de funcionários dentro de uma empresa, por exemplo, evitando que determinados usuários assinem documentos ou acessem informações que não lhes dizem respeito, tornando assim mais segura ainda a aplicação do certificado digital. Outra vantagem importante do certificado de atributo é a completa preservação do certificado digital pessoal ao qual ele está ligado, uma vez que, se a pessoa deixar de possuir um atributo, por qualquer motivo que for (demissão, revogação de licença de exercício de profissão, mudança de cargo, empresa ou endereço empregatício etc.) somente será preciso revogar o certificado de atributo, permanecendo válido o certificado pessoal. (Fonte: http://www.iti.gov.br/twiki/bin/view/Certificacao/PerguntaQuarentaSete – Acesso em 20.6.2012).
[18] XML, do inglês eXtensible Markup Language, é uma linguagem de marcação recomendada pela W3C para a criação de documentos com dados organizados hierarquicamente, tais como textos, banco de dados ou desenhos vetoriais. A linguagem XML é classificada como extensível porque permite definir os elementos de marcação. Linguagem de marcação é um agregado de códigos que podem ser aplicados a dados ou textos para serem lidos por computadores ou pessoas. Por exemplo, o HTML é uma linguagem de marcação para organizar e formatar um website, já o XML tem o mesmo conceito, mas para padronizar uma sequência de dados com o objetivo de organizar, separar o conteúdo e integrá-lo com outras linguagens. Principais Características do XM: O XML traz uma sintaxe básica que pode ser utilizada para compartilhar informações entre diferentes computadores e aplicações. Quando combinado com outros padrões, torna possível definir o conteúdo de um documento separadamente de seu formato, tornando simples para reutilizar o código em outras aplicações para diferentes propósitos.
Portanto, uma das suas principais características é sua portabilidade, pois, por exemplo, um banco de dados pode escrever um arquivo XML para que outro banco consiga lê-lo.
[19] NSCGJSP, XIV, 5: Os atos notariais serão manuscritos, datilografados ou impressos, em livros de folhas soltas, confeccionados em papel de segurança e especialmente fabricado para a sua lavratura. … 7: Os tabeliães remeterão a todos os cartórios de Notas e Registros de Imóveis do Estado cartões com seus autógrafos e os dos seus substitutos, autorizados a subscrever traslados e certidões, reconhecer firmas e autenticar cópias reprográficas, para o fim de confronto com as assinaturas lançadas nos instrumentos que forem apresentados
[20] Provimento nº 133, de 28.7.1952 da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro, in Registro de Imóveis (comentários ao seu regulamento), Murillo Renalt Leite, Rio de Janeiro, 1961, Editor Borsoi, p. 92.
[21] LRP, Art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de trinta (30) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.
[22] Valmir Pontes, Registro de Imóveis : comentários aos arts. 167 a 288 da Lei n. 6015, de 31 de dezembro de 1973. São Paulo: Saraiva, 1982, p.83.
[23] No regime do Decreto 4.587/1939 os atos registrais estavam inscritos em vários livros, o que exigiam buscas em índices e repositórios diversos.
[24] CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre derecho hipotecario. 4 ed. tomo I. Madrid: Marcial Pons, 2000, p. 539.
Pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?
A R. decisão abaixo reproduzida apresenta-nos um tema de especial interesse para os registradores brasileiros, razão pela qual a disponibilizo aqui.
Na verdade, o tema não é novo. Trata-se de matéria já debatida em encontros do IRIB. Na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentou o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”.
A reportagem, veiculada naquele boletim, foi feita por mim. Peço vênio aos leitores para reproduzir o texto que condensa o pensamento do jurista bandeirante:
Embora não negue vigência ao artigo 12 da LRP, sustenta que nem todos os títulos devem acessar o protocolo do Registro, alcançando os efeitos da prenotação, prejudicando, eventualmente, quem tenha legítimo interesse no registro. E a razão radica no fato de que o acesso de todo e qualquer documento, mesmo daqueles que o registrador tem plena convicção de que não oferecem condições de registro por grave ofensa aos princípios registrais, pode afetar direitos de terceiros: “sendo o título absolutamente irregistrável, o processo de qualificação nem ao menos deve ser iniciado, deixando de haver a oposição do título até outros que se apresentem para registro na mesma matrícula.”
Por conseguinte, conclui que, no cotejo entre dois valores igualmente protegidos juridicamente (a segurança do titular de domínio e a segurança do apresentante do título), deve prevalecer o bom senso e a adoção de um critério baseado inteiramente na razoabilidade. Aqui reside a importância da atividade do registrador no exame dos títulos: a compreensão, em profundidade, do texto legal, extraindo dele todas as suas conseqüências. Como corolário lógico de seu raciocínio, conclui que, “desaparecendo o elemento justificador da prenotação, o que se dá quando o título não enseja a ‘dúvida’ a que alude o art. 12 da Lei 6015/73, prevalece a proteção à segurança do titular do domínio, que poderá dele eficazmente dispor, sem haver embargo do registro de títulos que vier a outorgar”.
Mas o Dr. Marcelo Terra reconhece que a decisão do registrador pode ter repercussões importantes, quer do ponto de vista do disponente do direito real, quer do ponto de vista do apresentante do título. A tensão que se pode estabelecer entre esses interesses colidentes, pode trazer reflexos indesejáveis ao profissional do direito que tem que decidir sobre cada caso concreto. Melhor seria, portanto, que houvesse clara disposição legal sobre a matéria, na qual o registrador pudesse seguramente se estribar.
Decisão – íntegra
Processo 0050336-19.2011.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Xº Oficial de Registro de Imóveis da Capital – ERH
Vistos.
Trata-se de pedido de providências, intitulado dúvida, formulado pelo Oficial do Xº Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Egídio Romero Herrero.
De acordo com o Oficial, a certidão para averbação de penhora foi recusada em virtude de o imóvel objeto da matrícula nº 67.032 do Xº RI não ser de propriedade do executado RTR.
O suscitado apresentou impugnação (fls. 53/55).
O Juízo que expediu a ordem de penhora prestou informações a fls. 97/98.
A representante do Ministério Público opinou pela manutenção da exigência formulada pelo Oficial (fls. 100/102).
É o relatório.
Decido.
I) Em se tratando de ato de averbação (art. 659, §4º, do Código de processo Civil), determino a autuação do presente como pedido de providências.
II) O caso é de indeferimento do pedido. Isso porque o Xº Oficial negou o ingresso no fólio real do título acostado a fls. 10 por uma razão muito simples: RTR, executado no processo em que a penhora se originou, não é detentor de qualquer direito que tenha sido registrado ou averbado na matrícula nº 67.032 do Xº RI (fls. 11/13).
Para que a suscitado possa averbar a penhora, imprescindível o prévio registro de título que torne o executado proprietário do imóvel.
No caso dos autos, pelos documentos acostados pelo suscitado, necessário o prévio registro da carta de arrematação expedida pela 30ª Vara Cível da Capital, cujo ingresso no fólio real fora analisado e negado inclusive em sede de dúvida (fls. 81/83).
Aplicável à espécie o art. 237 da Lei nº 6.015/73, que assim dispõe:
“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
Anoto que o bloqueio da matrícula para preservar o interesse patrimonial do suscitado (fls. 55), além de ser medida estranha ao procedimento de dúvida, não é matéria cuja análise cabe a esta Corregedoria Permanente.
Por fim, considerando que o título foi apresentado e prenotado por vinte e duas vezes em idênticas condições (fls. 16/28), resta evidente que o intuito do suscitado não é alcançar o registro, mas tão-somente se beneficiar dos efeitos da prenotação (art. 205 da Lei nº 6.015/73).
Assim, embora tardiamente determinada, pois o título foi prenotado mais de vinte vezes, correta a recusa de nova prenotação por parte do Xº Oficial (fls. 16).
Ante o exposto, indefiro o pedido de providências iniciado pelo Xº Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Egídio Romero Herrero.
Considerando as sucessivas apresentações do título em idênticas condições, o que caracteriza conduta condenável, oficie-se ao Xº Registro de Imóveis da Capital para que cancele eventual prenotação originada pela apresentação do título acostado a fls. 10.
Após, nada sendo requerido, ao arquivo.
P.R.I.
São Paulo, 12 de abril de 2012.
Carlos Henrique André Lisboa
Juiz de Direito
CP 394 – ADV: EHR (OAB 89212/SP) (D.J.E. de 17.05.2012)
Fui convidado a opinar sobre o artigo do Dr. Ildeu Lopes Guerra, especialista em direito imobiliário, reproduzido num fórum de discussões que se desenvolve, muito ativamente, no Curso de Direito Registral na PUC Virtual de Minas Gerais, sob a coordenação do Prof. Dr. Edésio Fernandes.
Não quis deixar de me manifestar naquele ambiente acadêmico que é restrito ao curso. Entretanto, considero que a opinião manifestada pelo Dr. Ildeu merece ser apreciada, considerada e debatida num círculo mais amplo.
O artigo – muito respeitoso e lisonjeiro com o Irib e com os registradores bandeirantes – embora identifique claramente certas conseqüências gravosas da atuação do registrador, aponta para soluções que vão agravar ainda mais a situação denunciada.
Curiosamente, a crítica é vácua de boas propostas para melhorar a situação que afronta. Houve uma capitulação às idéias que conformam um ambiente de paternalismo judiciário anacrônico que precisa ser compreendido e enfrentado. Explico-me.
Nuvens da inquisição ainda se encontram em alguns cartórios de registro de imóveis, verdadeiros repositórios da burocracia. Tudo é feito de modo a não consumar o ato registral, pelo qual já receberam, antecipadamente. Se não bastassem os absurdos da exigências feitas, quase sempre com mais de 30 dias da data do protocolo, quando a vítima, após o calvário do acompanhamento diário junto à serventia, se depara com a exigência, lhe é dito ou escrito: “suscite dúvida!”
Transfere-se o serviço do oficial para o Juiz da Vara de Registros Públicos que, no mais das vezes, pelo desconhecimento do que de fato está ocorrendo, emite o “atestado de óbito da vítima’. Esta, por falta de conhecimento ou condições, não contestou nem apresentou defesa, correndo o processo à revelia.
O processo de dúvida, se competente o oficial, é o remédio último, somente quando examinadas todas as possibilidades de se realizar o ato, e não podendo as partes superar o exigido, se legal e razoável.
No que se refere às incorporações imobiliárias da Lei n. 4.591/1964, “o bicho pega”. De início, temos a variedade de relações de documentos, quando a lei é uma só. Apresentando o processo, com base na relação, mesmo com o acompanhamento diário, somente decorrido um mês ou mais (quando o prazo legal é de 15 dias) o apresentante é surpreendido com exigências de documentos, superiores às descritas na relação, além de, obrigatoriamente, ser exigida a revalidação de todo o processo.
Faz-se necessário que os cartórios tenham ciência de que a incorporação imobiliária é uma operação comercial, envolvendo altos custos financeiros.
O empreendimento só pode ser lançado no mercado após o registro da incorporação imobiliária. O atraso de um lançamento pode, simplesmente, inviabilizar o negócio. Alegam que a documentação não está a contento (o que ocorre, em certos casos), porém, a maioria dos processo é feita por empresas, advogados ou despachantes especializados. Por que o ônus desta contratação? Tempo e custo, em virtude do exposto, em vão.
A lei impõe aos incorporadores a obrigação de registrar a incorporação, ao passo que alguns cartórios tratam de inviabilizar os registros. Daí que, de cada cinco prédios em construção, pelo menos três estarão na informalidade. É a realidade, comprovada pelos próprios cartórios, quando se verifica a proliferação de contratos ou escrituras de fração ideal, correspondendo à futura unidade que, depois de protocolados, são devolvidos, com a exigência da apresentação do processo de incorporação.
A construção civil necessita de regras claras, sólidas. Os riscos dos negócios são dos os de mercado, sendo desnecessário acrescentar outros, como vem acontecendo.
As empresas da construção civil são as que “criam” imóveis, lotes ou edificações, que são a base, o produto, do registro de imóveis. São elas que, conforme estatísticas, por meio da geração de empregos, pagamentos de impostos, respondem por, pelo menos, 60% da movimentação econômica do país. Merecem respeito, não só dos cartórios, mas de todas as repartições públicas e dos governos.
As exigências poderiam ser feitas de uma única vez, no prazo legal, e fundamentadas.
Os oficiais e seus examinadores têm o dever e a obrigação de saber ver e compreender os documentos que examinam, à luz do conhecimento do direito registral imobiliário, pois, somente com essa compreensão, poder-se-á, se for o caso, acatar ou informar a parte interessada, bem com complementá-los ou corrigi-los.
É preciso ter em mente que o usuário dos serviços de registros não sabem e não têm a obrigação de saber das questões registrárias. E mais: o usuário merece todo o respeito, enquanto cidadão e ser humano que é.
É preciso que o usuário não seja tratado como criminoso ou vigarista, e sim como um ignorante com relação à matéria registral, ao passo em que mestre ele é em outras atividades, nas quais ignorante, provavelmente, será o oficial do cartório. Por que não?
É hora, estando já consolidado no país o Direito Registral Imobiliário, de todos aqueles que estão do outro lado do balcão dos cartórios serem qualificados, educados e respeitosos com o usuário.
Resta recorrer aos ensinamentos do saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva (magistrado, estudioso dos registros públicos, conselheiro do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, que prestou, sem remuneração, consultoria jurídica ao IRIB e a seus associados por mais de 26 anos, até 2003, quando faleceu), a maior autoridade em registros públicos no Brasil, incansável lutador, durante toda a sua vida, contra a burocracia cartorária.
O heuretés, o inventor do contemporâneo registro de imóveis brasileiro, nas palavras do também eminente Desembargador do TJSP, Ricardo Dip (Revista de Direito Imobiliário, 55 – fls. 388) precisa lançar sua luz sobre Minas Gerais, em especial na Corregedoria Geral de Justiça, para serem adotadas as “Normas de Serviços para o Registro de Imóveis”, com regras claras, prazos precisos, principalmente com relação às incorporações imobiliárias, Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e loteamentos da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Em São Paulo, a Corregedoria, democraticamente, abre as portas para os oficiais de registros públicos apresentem suas contribuições para atualização e aperfeiçoamento das “Normas de Serviços dos Cartórios Extrajudiciais”, existentes desde os idos de 1978. Desde então, vem sendo atualizadas permanentemente.
A luta dos oficiais, do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, a contribuição da 1ª Vara de Registros Públicos, do Conselho Superior de Magistratura e da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, no sentido de só emitirem sentenças ou pareceres após a requalificação dos títulos e acatamento de consultas, consolidaram o Direito Imobiliário Registral.
A jurisprudência, hoje, serve de base para todos os países, cujos sistemas registrais são iguais ou semelhantes ao sistema brasileiro. É chegada a hora de a Corregedoria Geral de Justiça e do Conselho Superior de Magistratura de Minas Gerais se manifestarem e, a exemplo de São Paulo, criarem nossa norma e os mecanismos que propiciem aperfeiçoamento dos nossos oficiais, principalmente os de Registro de Imóveis, acatando consulta, emitindo provimentos que determinem suas atuações em casos polêmicos.
Que, nos processos de dúvida, seja feito um novo exame do título. O usuário se vê, hoje, submetido a verdadeiros abusos de poder de determinados cartórios (ainda bem que são minoria) com descabidas exigências, não fundamentadas e com a prévia decretação de “suscitar dúvida”.
Ora, o exame e a qualificação do título são da competência do oficial, operador do direito, a ele inerentes, e não do juiz da Vara de Registros Públicos. O processo de dúvida, como previsto na Lei de Registros Públicos, é a providência última, quando a parte não pode ou não quer cumprir a exigência, e se esta for legal.
O examinador precisa saber olhar, compreender o título que examina à luz da legislação, dos costumes e das jurisprudências, para acatá-lo ou refutá-lo fundamentadamente, por escrito, no prazo de 15 dias, e não após o prazo de entrega (30 dias) como vem acontecendo.
Esperamos que a Corregedoria assegure esta nova era com um provimento que defina, detalhadamente, a relação de documentos que deverão ser exigidos para o registro de processos de incorporação da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, inclusive determinando o prazo legal para a comunicação da pendência, quando houver.
Se as serventias cumprirem seu papel, determinado na Constituição e nas leis que regem os registros públicos, mais registros e averbações serão feitos na forma da lei.
Aí, sim, livres ficaremos das nuvens e dos entulhos presentes, até então, no Estado.
* Ildeu Lopes Guerra – Especialista em registros cartorários, atua há mais de 30 anos como consultor de Direito Registral Imobiliário.
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