A entrevista abaixo foi concedida a um periódico da categoria dos notários e registradores no mês de agosto do ano passado (2025). O resultado pareceu muito prolixo aos olhos da competente jornalista que formulou as perguntas.
Eu compreendo perfeitamente a sua angústia. Afinal, há menos leitores a cada dia que passa — na exata medida em que sobejam escritores que produzem, com fartura, pasto para algoritmos.
À máquina, pois, submetamos esta entrevista — à mingua de eventuais leitores.
Uma recente decisão da Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo enfrentou uma questão recorrente: a prenotação sucessiva realizada para o fim ilusório de promover o “bloqueio” do registro para o acesso de títulos contraditórios.
A decisão foi exarada pela Dra. Tânia Mara Ahualli no Processo 0005231-04.2020.8.26.0100 de cujo teor se extrai: “A prioridade de registro caracteriza-se pela preferência dos títulos na ordem de sua prenotação, de modo que, apresentados títulos contraditórios, aquele com número de protocolo anterior será registrado. Caso esgotado o prazo da prenotação de 30 dias, sem que tenham sido cumpridas as exigências, o título seguinte na ordem de prenotações será qualificado e, não havendo exigências, registrado”.
A decisão lembra um antigo artigo redigido pelo meu amigo JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA, quando ainda atuava como Promotor de Justiça na mesma Vara, lá pelos idos de 1992. O texto, tanto quanto saiba, é o primeiro a enfrentar o tema. Posteriormente, outros seguiram na mesma senda.
Posteriormente, na edição do Boletim do IRIB n. 268, de setembro de 1999, o Dr. Marcelo Terra enfrentaria o tema polêmico da discricionariedade do registrador na admissão (ou não) de títulos que padecem de insuperáveis imperfeições. Segundo ele, “o Oficial, nesses casos, tem dever de devolver o título sem o prenotar”. Remeto o leitor ao artigo referido nas nótulas que registrei aqui mesmo, neste Observatório: A prenotação e a discricionariedade do Registrador.
No artigo eu questionava: “pode o registrador negar-se a prenotar determinado título quando patente a intenção procrastinatória da inscrição vestibular? Poderá o registrador denegar discricionariamente o acesso ao título em virtude de deliberada prenotação iterativa?”. Com citação de jurisprudência, apoiava a tese esposada pelo Dr. Marcelo Terra.
Novamente o tema volta à baila e eu senti o impulso de compartilhar, como forma de homenagear o tabelião de protesto da Capital de São Paulo, o artigo que parece ter sido o primeiro a enfrentar o tema polêmico.
Ele foi veiculado no Boletim do IRIB 179, de abril de 1991.
A importância do protocolo no Registro de Imóveis foi bem expressa na lei anterior (Dec. 4.857/1939), que em seu art. 183 o designava chave do Registro Geral. Os sistemas de registro imobiliário fixam a solução dos conflitos decorrentes de direitos reais opostos ou contraditórios através da ordem das prenotações, cuja solução se impõe “por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição” (M.M.DE SERPA LOPES, Tratado dos Registros Públicos, 3ª ed., Freitas Bastos, 1957, vol. IV, p. 328).
Esse princípio, denominado da prioridade, “significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento” (AFRANIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 3ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1982, p. 216). O Conselho Superior da Magistratura já decidiu que “o único elemento que permite, entre dois títulos contraditórios, estabelecer o que tem prioridade é o número que tomaram no protocolo”, pois é essa regra cristalinamente estampada no art. 186 da Lei de Registros Públicos” (ap. cível 3.568-0).
A prenotação assegura, assim, a prioridade, que não se perde com a demora, dentro do prazo de trinta dias (LRP, art. 205), no cumprimento das exigências formuladas pelo registrador.
Garante-se ao primeiro título que nesse prazo não se examinará outro que lhe seja contrário, posteriormente apresentado.
O art. 534 do Código Civil exprime a relevância da prenotação ao determinar que o registro datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. O registro, com isso, retroage seus efeitos até a data da prenotação, como se nela o ato tivesse sido lavrado, o que poderá ser importante em eventual conflito com outro direito real, em razão do acolhimento, no direito brasileiro, da norma pela qual, em matéria de registro de imóveis, tempus regit actum (Código Civil, art. 833, par. único; LRP, arts. 12, 186 e 191). PONTES DE MIRANDA alertou que o adquirente, “desde a data em que … obtém a protocolização o imóvel é seu” (Tratado de Direito Privado, 4ª ed., Rev. dos Tribunais, São Paulo, 1983, t. XI, p. 330).
Os efeitos da prenotação, segundo o art. 205 da Lei de Registros Públicos, cessam “se, decorridos trinta dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais”. A interpretação correta desse dispositivo exige, primeiramente, que se determine o dies a quo do prazo nele previsto.
De início, frise-se não ser possível fixá-lo, sempre, no dia do lançamento do título no protocolo, como uma apressada leitura do artigo poderia sugerir. O exame da legalidade do título impõe um considerável intervalo entre sua apresentação e o registro pretendido. AFRANIO DE CARVALHO lembra que “o estudo do contexto dos documentos consome longo tempo no cartório, onde o serventuário, em retrospecto mental e em inspeção ocular, recapitula, uma a uma, as possíveis irregularidades para embargá-las, visto como o livre trânsito delas envolve a sua responsabilidade civil” (op. cit., p. 271). Não se pode atribuir ao destinatário do prazo – que é o apresentante – a responsabilidade pela demora do registrador, sob pena de violação da regra mora no est, ubi nulla petitio est, consagrada no art. 963 do Código Civil, pela qual, “não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.
VALMIR PONTES advertiu para o fato de que “bastaria ao oficial retardar o registro por mais de trinta dias para deixar o apresentante sem direito àquela preferência” (Registro de Imóveis, Saraiva, São Paulo, 1982, p. 118).
O prazo, como claramente diz o dispositivo, é para que o interessado atenda às exigências legais, que lhe devem ser indicadas por escrito (LRP, art. 198). Desse modo, enquanto ele não tem conhecimento dessas exigências, o prazo, evidentemente, não corre. Inicia-se ele no momento da devolução do título acompanhado da nota do oficial com as exigências.
O procedimento de registro exaure-se com a resignação do apresentante às razões aduzidas pelo oficial para a negativa do pretendido acesso ao Registro de Imóveis, o que é enunciável através de sua manifestação expressa ou, presumidamente, pelo decurso in albis do prazo de trinta dias. Pode também o apresentante não se conformar com as exigências e pretender submetê-las ao crivo do Juiz Corregedor da serventia, requerendo, para isso, a suscitação de dúvida ao oficial. Inaugura-se, nessa hipótese, uma nova fase no procedimento de registro, em que a prenotação continua a produzir seus efeitos e somente será cancelada quando a dúvida for julgada procedente (LRP, art. 203, inc. I), ou na pouco provável hipótese de o apresentante desinteressar-se pelo registro, deixando de tomar as providências do inc. II do art. 203.
Enquanto o procedimento de registro não terminar, será negado o registro de outro título que, em relação ao primeiro, reflita direito real contraditório. Ainda que se verifique facilmente que o posterior seja hábil ao registro, seu exame e ingresso dependem da rejeição final do anterior, em função de não se admitir comparação entre o conteúdo de ambos a fim de se aferir a superior idoneidade de um sobre o outro. O critério da precedência foi adotado com exclusividade pelo legislador.
O interessado no segundo título acha-se sujeito a aguardar o desfecho do pedido de registro do primeiro. Sua pretensão subordina-se ao resultado do procedimento em curso e somente com o termo deste é que poderá o registrador proceder ao exame do título posterior e inaugurar outro procedimento. Isso significa que a prenotação do título posterior terá eficácia durante o procedimento concernente ao primeiro título e – da mesma maneira como ocorreu no procedimento anterior – até o decurso do prazo de trinta dias que se conferir ao apresentante para satisfazer as exigências do oficial ou até que a dúvida eventualmente suscitada seja julgada procedente. Enquanto isso não acontecer, a prenotação tem validade e produz seus efeitos.
O livro de protocolo não admite filtragem. Ao oficial não é lícito negar-lhe acesso, não importa sob que pretexto. O Conselho Superior da Magistratura preveniu que sucessiva prenotação de um título não impede o exame e o registro de outro. Há, por assim dizer, uma fila de precedência; quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas o fará após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação.
JOSÉ ROBERTO FERREIRA GOUVÊA
1º Promotor de Justiça de Registros Públicos
da Capital de São Paulo
Caro leitor.
Sigo com os comentários a propósito do Provimento CNJ 94/2020, hoje enfocando o seu art. 9º. Como sabe, estas pequenas digressões visam tão somente a provocar estudos e debates. Os avanços que observamos nas sucessivas séries de normas editadas e de projetos de lei apresentados nos revelam problemas a que os juristas são convocados a dar soluções técnicas adequadas.
Vislumbro em alguns deles a ultrapassagem de certos paradigmas que sempre serviram de guia para a atuação dos registradores imobiliários.
Nesta nótula reflexiva, toco num ponto sensível: a aceitação dos títulos digitalizados “com padrões técnicos” para servir de suporte à inscrição registral.
O impacto das novas tecnologias de informação e comunicação nas atividades multisseculares dos notários e registradores há de produzir (e tem produzido) abalos importantes e substanciais na praxe cartorária. Vemos esse fenômeno espraiando-se por todos os lados. As bases de sustentação do modelo poderão ser subvertidas e nós, juristas, deveremos abrir os olhos para a prefiguração de uma perigosa extrapolação do métron institucional.
Seja como for, vamos logo à redação do art. 9º do Provimento CNJ 94/2020, que é a seguinte:
Art. 9º. O oficial do Registro de Imóveis, se suspeitar da falsidade do título[1], poderá exigir a apresentação do original[2] e, em caso de dúvida, poderá requerer ao Juiz, na forma da lei, as providências que forem cabíveis[3] para esclarecimento do fato.
Este artigo deve coordenar-se com o conjunto representado pelo artigo 4º – especialmente com o seu § 2º deste Provimento. Indico ao leitor os comentários feitos em Registro em tempos de crise – VIII.
Antes de prosseguir, é importante distinguir alguns aspectos práticos que podem ocorrer na avaliação do título submetido a registro por intermédio de plataformas digitais. Está em causa eventual suspeita de falsidade do título.
Como o sistema registral resguardou os interesses dos titulares de direitos e de terceiros ao longo de mais de um século e meio de existência? Como preveniu potenciais conflitos? Como se tornou uma barreira eficaz de purificação dos títulos que acessam o regime da publicidade registral? Como se consagrou como eficiente mecanismo de promoção da segurança jurídica?
Vamos nos deter neste artigo no instrumento particular previsto no inciso II do art. 221 da Lei 6.015/1973. Vamos lidar com as formalidades do título particular, causa mediata do registro — não com a eficácia que decorre do próprio ato de registro, nem com a validade do próprio negócio jurídico, que são coisas distintas.
A larga tradição dos registros públicos e notas sempre valorizou a ideia da prova pré-constituída. JOÃO MENDES DE ALMEIDA JR. registra no clássico Direito Judiciário Brasileiro que a prova pré-constituída é o “instrumento produzido em uma causa, sendo um escripto autentico, feito com as formalidades legaes para ser empregado eventualmente no caracter de prova nessa causa”. O instrumento assim formalizado constitui a prova pré-constituída. Mais adiante, citando Bordeaux, dirá:
“é uma especie de monumento para fazer fé, no futuro, de um facto ou de uma convenção; ella não adquire todas as suas qualidades sinão quando sua data é fixada de um modo indubitável e estabelecida do modo o mais inalterável possível: a prova litteral é a melhor das provas preconstituidas, comtanto que sua data se torne certa, ou pelo registro, ou pela morte do seu autor, e adquire toda a perfeição quando foi creada em forma publica”.
Por fim, detendo-se especificamente sobre o instrumento particular, diz que “são os escriptos e assignados, ou somente assignados por particulares. Destes, uns são subordinados a formalidades especiaes, que por si só, lhes dão o caracter de prova preconstituida: outros, comquanto aproveitáveis á prova em possivel acção futura, não deixam de considerar-se provas casuaes”1.
Sabemos que a prova pré-constituída foi um instrumento valioso nas atividades notariais e registrais, mas ocorre também em outros meridianos do direito – como no mandado de segurança, uma tutela diferenciada, como se diz.
Na Lei de Registros Públicos a doutrina indica como exemplo o disposto no art. 240. Assim é que, depois de inscritas as penhoras, se “os proprietários venderem os imóveis a estranhos, que não os exequentes, a venda será havida como fraudulenta: a inscrição é a prova pré-constituída da fraude”2.
O preenchimento de requisitos formais, previstos expressamente na lei – a assinatura e o reconhecimento das firmas das partes e das testemunhas instrumentárias, a comprovação, perante o Oficial do Registro, da representação legal das pessoas jurídicas, ou de procuradores, no caso de mandato com poderes especiais e expressos (§ 1º do art. 661 do CC) etc. – são exigências criadas para premunir as partes na defesa de seus direitos.
Muitos têm advogado a supressão de algumas dessas formalidades – como, por exemplo, a dispensa das testemunhas instrumentárias. Note-se, como simples observação marginal, que o reconhecimento de firmas, nos instrumentos privados, segue sendo uma exigência legal (inc. II do art. 221 da LRP). Ademais, por se tratar de título executivo, o instrumento particular deve ser assinado pelo devedor e por duas testemunhas (inc. III do art. 784 do CPC).
Por outro lado, é praxe, no dia a dia das Serventias, que se faça a verificação da rubrica de todos os intervenientes em cada folha do instrumento particular, a fim de se evitar interpolação de textos, substituição de páginas etc. Diga-se de passagem, todavia, que o inc. II do art. 221 da LRP e o art. 221 do CC não exigem a sua aposição nas folhas do instrumento – embora isso represente uma medida a mais de segurança.
Enfim, certo de que não ocorram elementos objetivos para suscitar no espírito do registrador dúvidas consistentes, de que possa ter havido interpolação de páginas no instrumento, a exigência não se impõe 3.
O instrumento, assim aperfeiçoado, mune os contratantes de um potente elemento de prova pré-constituída, concebida especialmente para uma defesa robusta de seus direitos na eventualidade de uma lide.
Preenchidas todas as formalidades extrínsecas exigidas por lei, especialmente a notarização (reconhecimento das firmas das partes), a autoria dos instrumentos particulares se estabelece – ao menos como uma presunção potente, embora de valor relativo. A prova de autoria é uma opção legislativa: inc. I do art. 411 do CPC.
A questão mais sensível que nos toca, na interpretação deste ato normativo, é justamente esta: a comprovação de autoria das partes contratantes, pois a imputação segura de autoria, no sistema criado pelo Decreto nº 10.278/2020 (inc. I do art. 5º) cinge-se, exclusivamente, a reconhecer e consagrar a autoria daquele que produziu o representante digital (documento digitalizado), assinando-o com certificados digitais da ICP-Brasil.
Esta figura é extravagante e estranha ao sistema de segurança jurídica. Será um terceiro “autenticador”, alguém que promove uma espécie de “privada-forma”, com o perdão do trocadilho, “certificando” a autenticidade do documento digitalizado. Há uma afronta, aparentemente, ao disposto no inc. III do art. 6º da Lei 8.935/1994 e ao inc. III do art. 425 do CPC.
É possível compreender os problemas que tal situação suscita. Imagine-se que qualquer pessoa (na dicção do art. 217 da LRP) pudesse se identificar perante o serventuário e apresentasse uma cópia reprográfica de um instrumento privado qualquer, subscrevendo uma declaração anexa, sob responsabilidade, em que professa que ele próprio produziu a cópia do documento e que pretenda agora submetê-lo a registro.
É uma construção cerebrina, mas podemos assim ilustrar um problema que se coloca ao intérprete. Não se argumente que a exceção foi criada simplesmente para dar suporte a transações não presenciais por meios eletrônicos. O fator relevante não reside na presencialidade ou não do apresentante, mas na forma adotada pelo instrumento. Mais do que isso, na verdade: diante de uma real necessidade da sociedade, qual será a solução que os juristas podem dar para respondê-la? Como se pode alcançar uma solução jurídica a necessidades econômicas e sociais? Os juristas decimonônicos souberam responder às exigências do mercado hipotecário criando a publicidade jurídica.
Nada impede o envio de títulos eletrônicos por intermédio das plataformas criadas por registradores, desde que esses títulos se revistam das formalidades legais. Sejam as conhecidas de sobejo, sejam as que possam ser criadas pelo gênio criativo dos profissionais do Direito.
Por essa razão, sustento que o Provimento acerta quando admite o acesso (prenotação) de tais títulos, mas não o aptifica como titulus para uma inscrição regular. Sobre este aspecto particular, convido o leitor a rever o que já escrevi sobre o tema4.
À parte a natureza singular dos instrumentos natodigitais, em que o conceito de cópia e original cede passo a uma nova realidade desvelada pelo uso de novas tecnologias – em que é possível extrair um original de um original, por mais paradoxal que isso possa parecer – os documentos assim digitalizados não apresentam as mesmas propriedades. Um documento digitalizado será um representante digital do original – uma cópia homóloga – sujeito, portanto, aos princípios já consagrados pela tradição jurídica nessa matéria.
Ao longo dos anos tem-se obstado o acesso ao Registro de Imóveis de certidões extraídas de instrumentos particulares registrados previamente em Títulos e Documentos. SERPA LOPES advogava que, para o Registro de Imóveis, a exibição do título “deve ser feita com o original, pois a certidão do registo de títulos e documentos tem um valor probante insuficiente para, por si só, bastar à inscrição”5.
Essa insuficiência está na raiz do problema levantado aqui. Walter Ceneviva registrou com acerto e especial clareza:
“A via a prenotar é a firmada diretamente pelas partes e pelas testemunhas, inservível na espécie, a cópia reprográfica ou a certidão do cartório de títulos e documentos, apesar do disposto no art. 161 [da LRP], que dá a estas, quando do registro integral, o mesmo valor do original.
O valor ao qual se refere o art. 161 é para fins probantes em geral. Não repercute no registro imobiliário, que exige forma específica. A aptidão para produzir evidência do negócio jurídico é diversa da forma exigida pela lei, garantindo segurança ao registro”6
Mais adiante averba:
“O assentamento imobiliário exige (art. 221, II) para serem feitos registro ou averbação de escrito particular autorizado em lei que seja assinado pelas partes e testemunhas, com firma reconhecida”.
“Não satisfaz ao requisito legal a apresentação do documento em certidão, embora expedida na forma do art. 161. O título de natureza particular submetido à serventia imobiliária em uma só via, será nela arquivado, após seu registro, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do mesmo”.
“Não há, pois, equiparação entre o original e a certidão consequente de registro integral. Esta é reconhecida para fins processuais, assegurada, sempre, a conferência com o original”7.
Retorna o tema da matéria probatória. Socorrem-nos os conceitos da prova pré-constituída. Vejamos como se posiciona a jurisprudência.
No mesmo diapasão temos a série apreciável de arestos do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que, ao longo de muitas décadas, mantém o mesmo entendimento de que o registro de instrumentos particulares, no Ofício Imobiliário, reclama a apresentação do título original, preenchidos os requisitos que a lei impõe, tendo em vista o sistema de produção de provas e em estrita observância ao art. 194 da própria Lei de Registros Públicos8.
Uma aproximação ainda maior com o tema aqui tratado – de registro de representantes analógicos ou digitais – temos um caso apreciado pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que negou provimento ao recurso que versava sobre o pleito de acesso de um título consistente em certidão extraída do registro feito em microfilme no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Destaco:
“A possibilidade de certidões serem admitidas como títulos registráveis se limita a sua extração de autos judiciais e, implicitamente, quando expedidas por notários, a partir de instrumentos por estes lavrados, não se incluindo, neste âmbito, as certidões emitidas pelos Oficiais de Registro de Títulos e Documentos, de atos praticados com base em instrumentos particulares, sob pena, inclusive, de se tornar letra morta o disposto no artigo 194 da Lei de Registros Públicos, que determina, ao registrador imobiliário, que, diante da recepção de um instrumento particular, promova seu arquivamento”9.
O exame do registrador nos casos aqui tratados será, portanto, estritamente formal, verificando o preenchimento dos requisitos extrínsecos que a lei impõe para a formação do título e para que ele possa ser registrado e produzir todos os seus efeitos.
A questão do exame intrínseco do título, pelo serviço extrajudicial, deve ser sempre bem ponderada e de modo limitado. Eventual falsidade do título é matéria de natureza intrínseca que transborda os limites de cognição da qualificação registral10. Segundo antigo precedente da CGJSP, não se afigura plausível que “a autenticidade da subscrição do quirógrafo e, portanto, a sua própria validade, venham a ser investigadas ou apreciadas nos estreitos limites da esfera administrativa, onde apenas cabe examinar a presença das formalidades legalmente previstas, quer para a configuração dos títulos, quer para a exação dos protestos eventualmente tirados”11.
Voltemos ao nosso tema. A norma alude a falsidade do título. Nas hipóteses em que seja apresentado um título qualquer, mesmo quando o seja no original, o Oficial do Registro não poderá penetrar no âmago do contrato e perquirir acerca da ocorrência de eventuais elementos de falsidade do instrumento, desde que revestido de todas as formalidades legais.
Tirante as situações em que a falsidade se percebe ictu oculi (selos de reconhecimento de firmas adulterados e com rasuras, ocorrência de entrelinhas12), ou objetivamente (notificação de falso, selos extraviados, furtados etc.), ou nos casos de notícia direta de falsidade de ato de autenticação notarial ou de reconhecimento de firma, ou da própria escritura pública, nesses casos, em que a falsidade vem evidenciada por elementos objetivos, o registro deve ser desde logo obstado 13.
É clássica a distinção entre documentos inautênticos e falsos. O CPC diferencia as hipóteses:
“O documento é dito autêntico quando, por si mesmo, faz autoridade de prova ou de solenidade, por expressar a observância das formalidades a que estava sujeito, exceção feita aos casos em que a autenticidade é presumida, como no reconhecimento de firma (José de Aguiar Dias, verbete ‘Autenticidade’, REDB, v. 5, p. 111).
Portanto, questionar a autenticidade do documento significa questionar a sua capacidade de produção de efeitos no mundo fático, pela não observância de uma dessas formalidades ou por não se encaixar numa das possibilidades de autenticidade presumida.
Já a falsidade consiste na falta de fé do documento – mesmo que, formalmente, possua requisitos de autenticidade –, em razão de não correspondência entre o que ocorreu no mundo fático e o que consta do documento (p. ex., no instrumento público, a letra da certidão não é de nenhum dos serventuários, a assinatura não é a do declarante; no instrumento particular, é incluído aumento no que não foi assinado ou se aproveitou o branco da pequena parte da linha do documento para se apor “não” ou “ou” – os exemplos são de Pontes de Miranda. Comentários CPC (1973), v. IV 3, p. 389)”14.
No fundo, jogam, aqui, os conceitos de nulidade e anulabilidade. Os elementos intrínsecos do negócio jurídico, quando inquinados ab origine, não mobilizam a cognição registral a ponto de impedir o acesso do título ou desencadear uma dilação probatória.
A falsidade não impede que o documento exista e que se revista, na aparência, de todos os requisitos legais. A busca da autenticidade vem a ser, justamente, a correspondência entre o autor aparente e o autor real do documento, como registrou Carnelutti:
“a indicação do autor do documento e, de modo especial, sua subscrição, não devem confundir-se com a verdade da indicação do autor e, em particular, da subscrição, já que esta, mesmo sendo falsa, completa o documento, posto que a falsidade não impede que o documento exista”15.
Os instrumentos particulares sempre convocam o registrador a proceder a um exame minucioso, averiguando o preenchimento dos requisitos legais. Na verdade, cingindo-se, via de regra, o exame do título a seus aspectos extrínsecos, a segurança da autoria acaba por repousar na sua confirmação por meios idôneos – como a atuação notarial ou pelo emprego de certificados digitais.
Para as demais hipóteses, resta a tarefa de proceder ao exame e verificação de validade dos certificados digitais, além do preenchimento dos requisitos previstos nos anexos do dito decreto16. Ao tema dos anexos, especialmente da autoria, voltaremos em breve.
Concluindo, podemos dizer que, “suspeitando”, pois, o oficial do Registro de Imóveis da “falsidade” do título, “poderá exigir a apresentação do original”.
A oração indica que o título apresentado não foi o original, mas um representante digital (inc. V, § 1º e § 2º do art. 4º deste Provimento).
O paradoxal é que a falsidade pode estar inoculada no próprio original do título e, por óbvio, a sua apresentação não o expungirá dos defeitos que eventualmente inquinem a sua validade – assim como a certidão de um título falso, registrado no Títulos e Documentos, não o escoimará de suas nódoas. Tampouco uma pública-forma notarial terá maior eficácia que o original que visa representar.
Voltarei ao tema da pública-forma, que agora, revista no contexto dos meios eletrônicos, ganha nova dimensão e será possível, quiçá, sua ressurreição com poder e glória.
Na hipótese de ocorrência de suspeita de falsidade, o registrador deverá encaminhar o título ao juiz competente e requerer, na forma da lei, as providências que forem cabíveis.
Partindo-se do pressuposto de que o exame, nas hipóteses aqui tratadas, verificou a ocorrência de falsidade, a providência redundará em comunicação à autoridade policial para as providências legais cabíveis.
1 ALMEIDA JÚNIOR, João Mendes de. Direito Judiciário Brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1940, pp. 187-8 e 194.
2 CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 287.
3 V. Ap. Civ. 0001775-96.2015.8.26.0140, j. 1/11/2019, Dje 9/3/2020, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Em outro aresto, ficou consignado: “embora altamente recomendável, não há exigência – legal ou normativa – de que o instrumento particular esteja rubricado por aqueles que participaram do negócio jurídico” (Ap. Civ. 0026786-24.2013.8.26.0100, São Paulo, 18/3/2014, Dje 5/5/2014, rel. des. Elliot Akel).
4 Remeto o leitor às considerações que se acham aqui: Registro em tempos de crise – VIII – títulos digitalizados com padrões técnicos.
5 SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registos públicos, v. II, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 319.
6 CENEVIVA, Walter. Lei de Registros Públicos comentada. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 415.
7 Id. ib., p. 328.
8 O acórdão paradigma foi prolatado na Ap. Civ. 3.522-0, Barueri, j. 3/12/1984, DOJ 11/1/1985, relatado pelo des. Marcos Nogueira Garcez. Seguiram-se vários arestos: Ap. Civ. 3.332-0, Guarujá, j. 2/5/1985, DOJ 13/6/1985, rel. des. Marcos Nogueira Garcez; Ap. Civ. 6.391-0, Atibaia, j. 17/10/1986, DOJ 12/11/1986, rel. des. Sylvio do Amaral; Ap. Civ. 10.961-0/3, Santos, j. 2/4/1990, DOJ 6/7/1990, rel. des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio; Ap. Civ. 10.962-0/8, São Paulo, j. 2/4/1990, DOJ 4/5/1990, rel. des. Onei Raphael; Ap. Civ. 14.797-0/3, São Paulo, j. 8/07/1992, DJ 21/8/1992, rel. des. Dínio de Santis Garcia; Ap. Civ. 68.469-0/7, São Paulo, j. 31/8/2000, DJe 11/10/2000, rel. des. Luís de Macedo.
9 Ap. Civ. 65.430-0/8, São Paulo, j. 23/12/1999, Dje 3/2/2000, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição.
10 V. Ap. Civ. 0006406-91.2012.8.26.0236, Ibitinga, j. 23/8/2013, Dje 4/10/2013, rel. des. José Renato Nalini. Na doutrina: ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis. São Paulo: Juarez de Oliveira, p. 183/184.
11 (Processo 64.766/1982, São Paulo, parecer de 30/5/1983, parecerista José Roberto Bedran).
12 V. Ap. Civ. 21.764-0/0, São Paulo, j. 9/12/1994, Dje 17/1/1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga.
13 Assim já decidiu a Eg. Corregedoria Geral de Justiça de SP. Em face da notícia de falsidade do ato de reconhecimento de firma, o ingresso do título no fólio real restaria vedado. “Ora, realmente, em atenção ao art. 221, II, da Lei nº 6.015/1973, o reconhecimento de firma da caucionante é indispensável para o ato registral intencionado, motivo pelo qual, comprometida a autenticidade da subscrição do título, era de rigor, de fato, recusar a pretendida averbação, em prestígio da segurança jurídica”. (Processo 1086883-02.2015.8.26.0100, São Paulo, decisão de 9/12/2016, Dje 23/1/2017, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).
14 V. NERY, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Op. cit., nota 16, p. 1.058, comentários ao art. 436. Neste artigo, há, de fato, o discrímen entre as hipóteses de impugnação da autenticidade dos documentos (inc. II) e a suscitação de sua falsidade, com ou sem deflagração do incidente de arguição de falsidade (inc. III).
15 CARNELUTTI, Francesco. La prueba civil. Trad. ALCALÁ-ZAMORA Y CASTILLO, Niceto. Buenos Aires: Arayú, 1955, p. 169.
16 Compete à AC-Raiz da ICP-Brasil emitir, expedir, distribuir, revogar e gerenciar os certificados das autoridades certificadoras de nível imediatamente subsequente ao seu. Todos os certificados digitais emitidos sofrem o seu controle. Por seu turno, as autoridades certificadoras (AC´s), vinculadas à raiz, disponibilizam, em seus sites, listas de certificados revogados (LCR´s). Nestas listas estão indicados os certificados ativos, revogados ou cancelados.
Neste pequeno post sigo com a série de artigos tangendo questões que me parecem relevantes para os Oficiais do Registro relativamente aos novos meios eletrônicos e os serviços registrais.
Hoje toco num fenômeno que venho chamando, à falta de melhor expressão, de tropismo digital. Os novos meios de comunicação e informação não só transportam e carregam, mas traduzem e transformam o emissor, o destinatário e a mensagem, disse Marshall McLuhan. O “meio é a mensagem”, cravará na deliciosa boutade do professor de Literatura de Toronto.
Esse fenômeno é nítido em todos os setores da sociedade. Como deixar de apreciá-lo com a devida atenção em nosso próprio contexto? (SJ).
Sempre me recordo do corpo pragmático da Summa Totivs Artis Notariæ Rolandina, forjada nos altos fornos da história, e das notáveis escrituras de autoria acompanhadas de uma exuberante esfragística e ornadas pela semiologia singular dos notários medievais.
Como deixar de se lembrar dos autos processuais lusitanos, com sua praxe secular sedimentada em termos, juntadas, vistos, conclusões, cotas e margeamento? Autos de autoria, rios de narrativas.
Mas os autos de autoria cedem passo aos processos digitais.
Os contratos de adesão, os registros-formulários, os instrumentos estereotipados, baseados em padrões preestabelecidos, começam a se espraiar em todas as direções.
Especialmente agora, com o impulso de novas tecnologias de informação e comunicação, esse processo se acelera e se constroem infovias especialmente conformadas aos veículos digitais.
Não só o que entra no sistema, mas o que sai começa a sofrer uma espécie de tropismo digital.
A essência são apenas dados
Lembremo-nos, para ficarmos somente nos exemplos da área registral imobiliária, do Dec.-Lei 58/1937 (inc. III do art. 1º c.c. § 2º do art. 18), das instituições e incorporações imobiliárias (§ 3º do art. 67 da Lei 4.591/1964), dos contratos-padrão da Lei 6.766/1979 (inc. VI do art. 18 c.c. art. 27). Em todos esses casos se previu o uso de contratos-padrão, arquivados no RI para posterior exame, conferência e consulta de quaisquer interessados.
No âmbito do crédito imobiliário, os instrumentos sujeitos a registro deveriam, desde a década de 60, consignar “exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas” (art. 61 da Lei 4.380/1964), vale dizer: somente as variáveis acedem ao registro, já que as “cláusulas legais, regulamentares, regimentais ou, ainda, quaisquer normas administrativas ou técnicas e, portanto, comuns a todos os mutuários não figurarão expressamente nas respectivas escrituras” que serão levadas a registro (§ 1º do dito art. 61).
Ao abolir o reconhecimento de firmas desses instrumentos, deixando a conferência e atribuição de autoria ao agente do crédito imobiliário, tal fato abriu a porta do Registro Imobiliário para a recepção de tais contratos por meios eletrônicos sem qualquer outro requisito de notarização (item 113 do Cap. XX das NSCGJSP).
O Diretor do Departamento de Registro Empresarial e Integração – DREI, colocou em consulta pública a minuta de regra que disporá sobre a padronização nacional na formulação de exigências, estabelecendo, em listas fechadas, o rol exaustivo de exigências. Trata-se da Consulta Pública 5/2018 – DREI. [mirror]
Diz a minuta que os Registros Públicos Mercantis “devem ser exercidos, em todo território nacional, de maneira uniforme, harmônica e interdependente”.
O que se busca aqui? Harmonia, uniformidade, padrões, diminuição de custos em decorrência de superação de assimetrias. Embora as Juntas Comerciais funcionem de modo independente em cada estado da federação, pareceu-lhes imperioso evitar a ocorrência de assimetrias entre as unidades estaduais no tratamento da mesma matéria. Busca-se a uniformidade e equilíbrio entre os órgãos que compõem o corpo registral mercantil, sua interdependência e organicidade.
Um dos elementos que têm sido identificados como barreiras para o desenvolvimento do mercado imobiliário é “o excesso de burocracia e o tempo na obtenção da documentação necessária para lançamento, vendas, contratação de financiamento, repasse e entrega dos empreendimentos” imobiliários. A advertência é da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Eixos críticos, nesse contexto, “são os procedimentos cartorários, que não seguem um padrão, sendo muito específicos em cada localidade, o que dificulta uma atuação nacional”. [acesso aqui. Mirror].
É preciso compreender que a liberdade e autonomia do registrador, garantidas pela lei, devem ser exercidas em sua própria ordem e de modo prudente e limitado.
O registrador não pode afrontar, escudado tão somente em sua autonomia e independência jurídica, o padrão que se forma a partir de sucessivas e iterativas decisões administrativas ou entendimentos consagrados no âmbito da própria corporação.
Notas devolutivas genéricas, formuladas sem o rigor necessário, sem a fundamentação legal e/ou jurídica, inoculam no sistema o germe da desuniformidade, gerando custos e perda de tempo, redundando em ineficiência e aborrecimentos.
Vamos lá, o que as notas devolutivas e a cauda do cão têm a ver com o Registro de Imóveis? Tudo. Vejamos.
As notas devolutivas dos cartórios buscam expressão e respostas decalcadas de um jargão ultraformalista, autorreferente, rebarbativo, não interdependente, incoeso, verborrágico, redundante. Como a verba tabeliônica e, em regra, também o cacoete de linguagem da própria praxe cartorária.
Ao defendermos padrões já superados de articulação da linguagem dos registros, estamos como o pobre cão: correndo atrás da própria cauda.
Calma! Não sou contra os cartórios. Convido-os a um pequeno exercício: escolham uma matrícula robusta e contem exatamente quantas expressões são meros pivôs para sustentação do discurso narrativo dos atos de registro. Agora, contem quantas variáveis e quantas constantes há numa peça notarial ou registral. Teremos aí um grau da resistência simbólica à virtualização de dados.
Esse fenômeno ocorre na entrada (input), mas também na saída (output). Quem não se espanta com as cópias reprográficas de matrículas? Monstro de Horácio.
Não, não. O título não é o que parece ser. A CNR é simplesmente uma iniciativa do Diretor do Departamento de Registro Empresarial e Integração – DREI, que pôs em consulta pública um termo de referência almejando “a contratação de solução tecnológica para integrar informações, serviços e processos relativos à abertura e legalização de empresas e pessoas jurídicas, provisoriamente denominada Central Nacional de Registro – CNR”. [Acesso aqui. Mirror].
As transformações tecnológicas antevistas pelo Registro do Comércio são um índice claro do impacto das novas tecnologias da informação e comunicação nas atividades registrais. Esse movimento é incontível. Não há como postergar uma resposta efetiva a demandas sociais e econômicas que se magnificam.
A analogia com o nosso SREI-ONR é perfeitamente adequada e cabível. Do mesmo modo que o Projeto CNJ/LSITec (Registro de Imóveis eletrônico), o CNR do Registro do Comércio vai respeitar a singularidade e a identidade de cada Junta Comercial do país, integrando “informações, serviços e processos relativos à abertura e legalização de empresas e pessoas jurídicas”. O SAEC (Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado) previsto na documentação técnica do SREI responde à mesma lógica, com a diferença de que veio muito antes que o projeto CNR e pode mesmo ser ultrapassado por este.
Os meios eletrônicos tornam tudo liso, rápido, aparam as rugosidades e asperezas do discurso narrativo. Os conteúdos livres de coimas simbólicas transitam pelas redes digitais em tempo real, aqui e agora. Isso tem a ver com os padrões de desenvolvimento da sociedade interconectada. É possível a comunicação entre máquinas, com redução de tempo e de custos. Busca-se a conciliação entre a singularidade da delegação pessoal e harmonia intrassistemática: uniformidade e interdependência.
Vejam muito bem o fenômeno de transformação dos conteúdos do Registro Mercantil determinada pelas exigências decalcadas de padrões eletrônicos. Busca-se uniformidade e interdependência. Como conseguiremos no Registro Imobiliário esse mesmo padrão?
O ato normativo do DREI visa a atacar a ocorrência de “exigências genéricas formuladas sem rigoroso enquadramento, acolhidas sob categorias imprecisas, e.g. ‘outras’”. Elas “vulneram a impessoalidade, uniformidade e harmonia do Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins”.
É evidente que não são comparáveis os padrões de atuação do agente administrativo que cumpre, com limitada discricionariedade, os requisitos impostos pela administração e o registrador imobiliário, que goza de independência jurídica na qualificação registral (art. 28 c.c. art. 3º da Lei 8.935/1994).
Essa distinção, embora fundamental e deva ser levada em consideração em qualquer análise que se pretenda empreender nesta matéria, ainda assim não empana as conclusões a que busco chegar com o apoio do meu paciente leitor.
Quero simplesmente apontar um grande movimento de transformações que ocorrem diante de nós, em áreas conexas de registros públicos, pelo advento de novas tecnologias de informação e comunicação.
“Algo acontece agora. Você está preparado?” – eis o mote de minha campanha. Reitero, ano e meio após, a mesma pergunta. Renovo o desafio.
Nós estamos vivendo um tempo de grandes transformações. “Nada será como está, amanhã ou depois de amanhã”, na linda canção do Milton Nascimento.
Leiam a proposta da Consulta Pública 5/2018 – DREI e tirem suas próprias conclusões.
A intimação é requisito essencial para que o devedor fiduciante purgue a mora no prazo legal ou, se for o caso, para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, dessa forma, assegurar a validade da execução extrajudicial até que o bem objeto da garantia seja alienado em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.
Dispõe o § 1º do art. 26, da Lei nº 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Completando, o § 3º do mesmo artigo dispõe expressamente que: a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Resta claro dos dispositivos citados que a lei outorgou expressamente ao oficial de Registro de Imóveis a presidência e o controle do procedimento de execução extrajudicial e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos da execução extrajudicial, exigindo, ainda, sua reprodução em cláusula específica do instrumento contratual, de forma a não deixar margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.
Os objetivos da intimação de que trata o art. 26 da lei de regência são, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação e da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento; de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido.
Assim, segundo os dispositivos legais referidos, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel e titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida, a juízo do oficial do Registro de Imóveis, pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
Quando o insucesso da intimação assomar deliberada ocultação, reza o § 3º-A do citado art. 26 que, após procurar por, no mínimo, duas vezes o intimado em seu domicílio ou residência, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado deverá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.
Da mesma forma, determina o § 3º-B do referido artigo que, nas mesmas condições, caso a diligência de intimação deva se realizar em condomínio edilício ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação por hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
Se, eventualmente, a intimação pessoal restar frustrada por encontrar-se o intimado em local ignorado, incerto ou não sabido, o § 4º do mesmo artigo legal autoriza que, após certificado o fato pelo serventuário encarregado da diligência, o oficial de Registro de Imóveis, promova a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
Finalmente, quando não encontrado o intimado e ainda assim o oficial de registro não tenha reunido indícios ou informações suficientes para certificar sua ausência ou ocultação, fará constar essa circunstância de forma expressa na nota de devolução, a fim de que o credor fiduciário promova, se quiser, a notificação pela via judicial.
Do acima exposto é possível firmar algumas conclusões relevantes sobre o procedimento de intimação do fiduciante:
Obviamente, a eventual e injustificada recusa do registrador à promoção de qualquer das modalidades de intimação fictas poderá ser enfrentada pelo interessado mediante pedido administrativo de providências ou, quando for o caso, de representação perante o Juízo Corregedor Permanente ou outro juízo competente, conforme a organização judiciária do Estado.
Nesse sentido, a título de exemplo, veja-se recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo que tratou de pedido de providências no qual a instituição financeira alegava ter restado demonstrado que os devedores se encontravam em local incerto ou não sabido e, não obstante, o oficial de registro teria se negado a proceder à intimação por edital admitida na Lei nº 9.514/1997, aduzindo a necessidade de novas diligências.
Comprovada a realização de diligências nos diversos endereços conhecidos, assim como a informação de que um dos moradores, filho dos devedores, alegara a mudança dos fiduciantes para o exterior, foi o referido pedido de providências julgado procedente, com a determinação da intimação ficta dos fiduciantes, na forma da lei.[1]
Finalmente, os cuidados com a validade da intimação do devedor fiduciante foram reiterados até mesmo no dispositivo legal inserido na Lei nº 9.514/1997 (parágrafo único do art. 30) para determinar que controvérsias contratuais ou procedimentais judicializadas serão resolvidas em perdas e danos, de forma a não obstar a reintegração de posse na consolidação da propriedade.
* Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela USP, com pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registros Públicos. Vice-Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
[1] 1ª VRPSP. Processo digital 1000085-33.2018.8.26.0100, DJ 22/03/2018.
