Da intimação para a purgação da mora e do arbítrio do Oficial de Registro de Imóveis. Mauro Antônio Rocha *
– I –
A intimação é requisito essencial para que o devedor fiduciante purgue a mora no prazo legal ou, se for o caso, para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, dessa forma, assegurar a validade da execução extrajudicial até que o bem objeto da garantia seja alienado em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.
Dispõe o § 1º do art. 26, da Lei nº 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Completando, o § 3º do mesmo artigo dispõe expressamente que: a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Resta claro dos dispositivos citados que a lei outorgou expressamente ao oficial de Registro de Imóveis a presidência e o controle do procedimento de execução extrajudicial e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos da execução extrajudicial, exigindo, ainda, sua reprodução em cláusula específica do instrumento contratual, de forma a não deixar margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.
– II –
Os objetivos da intimação de que trata o art. 26 da lei de regência são, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação e da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento; de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido.
Assim, segundo os dispositivos legais referidos, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel e titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida, a juízo do oficial do Registro de Imóveis, pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
Quando o insucesso da intimação assomar deliberada ocultação, reza o § 3º-A do citado art. 26 que, após procurar por, no mínimo, duas vezes o intimado em seu domicílio ou residência, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado deverá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.
Da mesma forma, determina o § 3º-B do referido artigo que, nas mesmas condições, caso a diligência de intimação deva se realizar em condomínio edilício ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação por hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
Se, eventualmente, a intimação pessoal restar frustrada por encontrar-se o intimado em local ignorado, incerto ou não sabido, o § 4º do mesmo artigo legal autoriza que, após certificado o fato pelo serventuário encarregado da diligência, o oficial de Registro de Imóveis, promova a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
Finalmente, quando não encontrado o intimado e ainda assim o oficial de registro não tenha reunido indícios ou informações suficientes para certificar sua ausência ou ocultação, fará constar essa circunstância de forma expressa na nota de devolução, a fim de que o credor fiduciário promova, se quiser, a notificação pela via judicial.
– III –
Do acima exposto é possível firmar algumas conclusões relevantes sobre o procedimento de intimação do fiduciante:
o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia deve conter cláusula específica determinando que, no caso de descumprimento, o fiduciante será intimado pelo oficial de registro de imóveis competente a satisfazer no prazo legal a prestação inadimplida. A explicitação das modalidades de intimação admitidas é, a nosso ver, desnecessária, uma vez que a escolha do meio para sua consecução é do arbítrio do oficial de registro;
por ser do arbítrio do oficial de registro, não poderá o credor fiduciário estabelecer ou exigir que a intimação se faça por meio desta ou daquela modalidade e, da mesma forma, parece inapropriado e injustificável que as partes estipulem obrigações contratuais que imputem ao oficial de registro obrigações não previstas na lei com o fito de determinar prazos para a realização de atos intimatórios, número mínimo ou máximo de diligências ou impor ao delegatário condições para a certificação de ausência ou de ocultação;
a intimação de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, nos termos do § 3º-A do art. 26, pressupõe que seu objeto será transmitido pelo intimado ao devedor fiduciante sobre quem recai a suspeita de ocultação e não se confunde com a intimação pessoal essencial para o prosseguimento da execução extrajudicial. Por isso é que a lei determina ao notificador que retorne na hora marcada para realizar a efetiva intimação e, no caso de ausência, dar por intimado o devedor fiduciante. A intimação por hora certa pode ser impugnada pelo interessado e anulada judicialmente por diversas razões de fato e de direito, dentre as quais a comprovada impossibilidade de comunicação entre a pessoa intimada e o devedor fiduciante;
a nulidade da intimação implicará a nulidade de todos os atos subsequentes, inclusive a eventual alienação do imóvel em leilão público, de forma que se deve primar pela observância de todos os critérios legais de validade.
– IV –
Obviamente, a eventual e injustificada recusa do registrador à promoção de qualquer das modalidades de intimação fictas poderá ser enfrentada pelo interessado mediante pedido administrativo de providências ou, quando for o caso, de representação perante o Juízo Corregedor Permanente ou outro juízo competente, conforme a organização judiciária do Estado.
Nesse sentido, a título de exemplo, veja-se recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo que tratou de pedido de providências no qual a instituição financeira alegava ter restado demonstrado que os devedores se encontravam em local incerto ou não sabido e, não obstante, o oficial de registro teria se negado a proceder à intimação por edital admitida na Lei nº 9.514/1997, aduzindo a necessidade de novas diligências.
Comprovada a realização de diligências nos diversos endereços conhecidos, assim como a informação de que um dos moradores, filho dos devedores, alegara a mudança dos fiduciantes para o exterior, foi o referido pedido de providências julgado procedente, com a determinação da intimação ficta dos fiduciantes, na forma da lei.[1]
Finalmente, os cuidados com a validade da intimação do devedor fiduciante foram reiterados até mesmo no dispositivo legal inserido na Lei nº 9.514/1997 (parágrafo único do art. 30) para determinar que controvérsias contratuais ou procedimentais judicializadas serão resolvidas em perdas e danos, de forma a não obstar a reintegração de posse na consolidação da propriedade.
* Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela USP, com pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registros Públicos. Vice-Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
Durante os dias 2 a 4 de maio de 2018, realizou-se na cidade de Cartagena das Índias, Colômbia, o XXI Congresso Internacional de Direito Registral – IPRA-CINDER.
Entre os vários temas debatidos, figurou na pauta o item 2 – As novas tecnologias e a reforma dos registros da propriedade (Blockchain e registro da propriedade).
A jornada encerrou-se com uma mesa-redonda sobre a tecnologia blockchain e sua aplicação ao Registro, moderada por JOSÉ MARÍA DE PABLOS, diretor do SSI do Colégio de Registradores.
Participaram os países com experiência prática nesse tema, Lituânia (IGMAR VALLI) e Dubai (SULTAN ALAKRAF), juntamente com países que estão estudando a tecnologia, como Holanda (JACQUES VOS), Brasil (SÉRGIO JACOMINO) e Espanha (TEÓFILO HURTADO).
Em sua intervenção, TEÓFILO HURTADO manifestou-se acerca dos benefícios e insuficiências do blockchain, para concluir que a tecnologia não poderá substituir as funções do registro de direitos. Nesta mesa final, a participação de congressistas foi tão massiva que foi necessária a ampliação do espaço inicialmente previsto.
Tive ocasião de apresentar uma breve exposição em que demonstrava que é possível inscrever dados falsos numa cadeia de blocos. Na exposição, meramente didática e sem pretensões maiores do que indicar as fragilidades do sistema, propus a venda do conhecido monumento de São Paulo, Capital, o nosso querido Viaduto do Chá.
Blockchain e Registro de Imóveis: o contentor e o conteúdo
Notas reconstituídas da exposição feita no XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER – Cartagena das Índias, Colômbia, maio de 2018[1]
Resumo. Este artigo reconstitui, em texto unitário, a exposição feita pelo autor no XXI Congresso Internacional de Direito Registral, realizado em Cartagena das Índias, e reúne teses que andavam dispersas em escritos publicados entre 2017 e 2018. Sustenta-se que a tecnologia de cadeia de blocos assegura a integridade do registro, mas nada afirma sobre a validade, a licitude ou a eficácia do registrado. A demonstração empírica – a inscrição, em cadeia de blocos, de uma escritura de compra e venda do Viaduto do Chá, em São Paulo, lavrada por tabelião inexistente, entre partes fictícias, com cadeia dominial apoiada em documento datado de 31 de setembro de 1866 – evidencia a indiferença do instrumento ao conteúdo que carrega. Daí a distinção, decisiva em direito comparado, entre registros de documentos e registros de direitos: onde o sistema se limita a arquivar títulos, a cadeia de blocos representa ganho apreciável; onde o sistema atribui direitos mediante qualificação jurídica, ela é elemento acessório e coadjuvante. Conclui-se pela adoção de modelagens federadas ou consorciadas no interior da infraestrutura do registro eletrônico brasileiro (SREI/ONR) e adverte-se que o risco real ao sistema registral não vem da descentralização prometida pela blockchain, mas da centralização de dados pessoais e patrimoniais em super-registros estatais.
Palavras-chave: blockchain; registro de imóveis; qualificação registral; registro de documentos e registro de direitos; registro eletrônico; SREI; ONR; proteção de dados.
O assunto da moda
Disrupção foi, por certo tempo, a palavra-chave de uma nova ordem. Nada havia que não pudesse ou devesse ser derruído por trombetas poderosas sopradas pelos arautos da boa nova. Prometia-se a fiéis e incréus uma nova Jerusalém eletrônica, capaz de resgatar-nos do pântano miasmático de leis, normas, regulamentos e formalidades no qual todos chafurdávamos em pranto e com ranger de dentes. A blockchain foi apresentada como a panaceia para as mazelas institucionais do país.
O lema de seus defensores – alguns ingênuos, outros adrede interessados – poderia ser resumido numa imprecação: vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário.[2] Ouvi de um orador respeitável, diante de plateia não menos respeitável, a convocação repetida com volúpia incontida: acabemos com os cartórios. Acabemos com os cartórios. Acabemos. E com eles, presumo, opacificam-se as transações, afrouxa-se o controle social, esvazia-se a fiscalização dos serviços pelo Poder Judiciário – entregues a autenticação e a contratação privada aos escaninhos da internet. Na mesma toada se poderia bradar: acabemos com os advogados, aderindo aos smart contracts; aposentemos os médicos, assinando os protocolos do Watson; destruamos as catedrais, que são espírito de outro tempo e já não servem senão de ambiência romântica para filmes de época.
Havia, porém, uma pergunta séria escondida sob a parolagem. Foi ela que levei a Cartagena das Índias, em maio de 2018, ao XXI Congresso Internacional de Direito Registral,[3] e é dela que trata este artigo: a cadeia de blocos substitui o Registro de Imóveis? E se não substitui, o que exatamente ela faz?
O catálogo das promessas
Convém começar pelo inventário, tal como era formulado por seus defensores. A blockchain prometia: a substituição dos terceiros garantes – bancos, correios, notários, registradores – por relações diretas entre pares; o empoderamento do cidadão em face do estado intervencionista e das instâncias intermédias; a gestão transparente das transações; contratos inteligentes, autoexecutáveis, dispensando o juiz; a eficácia real de relações meramente obrigacionais; a identidade garantida por assinaturas digitais; e, coroando tudo, registros insuscetíveis de roubo, corrupção, dano ou fraude.
Tomado o catálogo em conjunto, percebe-se que o que ali se anunciava não era uma tecnologia. Era um registro universal: validade comprovada por certificação digital, singularidade dos atos, integridade, indelebilidade, imutabilidade, autenticidade e eficácia probatória; assinatura digital, selo temporal, geolocalização, prova pré-constituída; acesso universalizado a custos módicos para registrar, consultar e autenticar; auditagem e transparência ininterruptas. Em suma, prometia-se o que os sistemas registrais perseguem, com resultados desiguais, desde o século XIX – e prometia-se sem juristas.
A promessa merece exame. Nenhum registrador poderia desdenhar de um repositório presumivelmente íntegro, auditável e universalmente acessível. A questão é outra: saber se a cadeia de blocos entrega aquilo que anuncia, e o que ela de fato entrega.
Uma antevisão do inferno
Argumentos abstratos raramente convencem. Resolvi, por isso, fazer um experimento. Havia, à época, uma iniciativa amplamente noticiada de inscrição de dados imobiliários brasileiros em cadeia de blocos pública, conduzida por uma startup norte-americana em parceria com uma serventia do país, com o anúncio de que se baniriam os registros em papel, rumo a uma solução inteiramente computadorizada, e de que os registros armazenados na cadeia seriam imutáveis – logo, não suscetíveis a roubo, corrupção, dano ou fraude.[4]
Aceitei a premissa e a levei a sério. Fiz lavrar – num instrumento a que chamei, com licença poética, escritura público-privada – uma compra e venda datada de 25 de novembro de 2017, lavrada na Capital de São Paulo, perante o tabelião Dr. Salafra El Say Nomore, autorizado por lei, dizia o instrumento, a lavrar atos públicos ou privados. Figuraram como partes, de um lado, na condição de vendedor, Gino Amleto Meneghetti, naturalizado brasileiro em decorrência de bons serviços prestados à pátria, e, de outro, como comprador, o Dr. Ferdinand Waldo Demara Jr.[5] O objeto do negócio era o Viaduto do Chá – bem público de uso comum do povo –, descrito e caracterizado, com esmero notarial, em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado em 31 de setembro de 1866, na Repartição Geral das Terras Públicas, criada pela Lei 601, de 1850, e firmado pelo Diretor-Geral, Dr. Coroliano Corifeu de Chamargo. Registre-se que 31 de setembro não existe.[6]
O documento foi então submetido ao processo de autenticação. E funcionou. Perfeitamente. O resumo criptográfico foi ancorado na cadeia, com selo temporal, verificável por qualquer pessoa, a qualquer hora, em qualquer lugar do mundo, para sempre. Todos os atributos anunciados no catálogo da seção anterior estavam ali, íntegros e incontestáveis: singularidade, integridade, indelebilidade, imutabilidade, auditabilidade.
Obtivemos, em suma, o registro imutável, transparente e eternamente auditável de uma fraude grosseira – celebrada por tabelião inexistente, entre um ladrão e um impostor, sobre um viaduto que a nenhum particular pertence, com origem em documento datado num dia que jamais existiu.
A conclusão que dali se extrai é simples e, a meu ver, decisiva: é possível registrar qualquer coisa numa blockchain. A cadeia de blocos garante a integridade do registro; não garante a verdade do registrado – ou seja, a validade do título. Ela responde, com rigor admirável, a uma pergunta apenas – este dado não foi alterado desde tal instante? – e é absolutamente muda diante de todas as outras: este dado é verdadeiro? É lícito? É válido? É eficaz? Emana de quem podia dispor? Respeita a continuidade, a especialidade, a disponibilidade? A máxima da informática antiga vale aqui em versão agravada: entra lixo, sai lixo – e sai lixo para sempre.
O problema não é da tecnologia, que cumpre exatamente o que promete. O problema está no ponto de passagem entre o fato do mundo jurídico e o dado da cadeia. Esse ponto – a que os técnicos chamam, com alguma resignação, o problema do oráculo – permanece integralmente fora do alcance do protocolo. E é justamente ali que se aloja o Registro de Imóveis.
O contentor e o conteúdo
O equívoco que percorre boa parte do debate é uma sinédoque: toma-se a parte pelo todo, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na expressão derivada de McLuhan, segundo a qual o meio é a mensagem.
A blockchain não é o Registro de Imóveis, assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico. Um documento com firma reconhecida por tabelião é autêntico em virtude da atuação do notário e da disposição legal que lhe atribui fé pública, e não pela aposição do selo eletrônico que o acompanha.[7] O selo prova que houve reconhecimento; não o produz. Do mesmo modo, a ancoragem de um resumo criptográfico prova que determinado arquivo existia em determinado instante e não foi alterado depois; não o torna verdadeiro, nem válido, nem eficaz.
Confundir as duas coisas é confundir o cofre com o que se guarda dentro dele. Um cofre inviolável guarda com igual fidelidade um título legítimo e uma escritura falsa. A inviolabilidade é atributo do cofre. A legitimidade é atributo do título – e é obra de quem o examinou antes de guardá-lo.
Dois modelos de registro
Aqui é preciso descer ao direito comparado, sob pena de conversarmos em línguas diferentes. Desde o século XIX distinguem-se, mundo afora, dois grandes modelos de organização dos sistemas registrais imobiliários.
De um lado, os registros de documentos, meros arquivos estáticos de títulos – contratos, papéis – firmados pelas partes; grosso modo, o modelo de matriz francesa. Uma compra e venda é recepcionada e o título é arquivado. A inscrição prova a existência do documento e a data de seu arquivamento, mas não atribui o direito de propriedade. Eventual controvérsia exigirá intervenção judicial ex post, com todos os custos inerentes à judicialização. Não por acaso, tais sistemas são reputados menos eficientes e bem mais custosos.
De outro, os registros de direitos, vigentes na Alemanha, Suíça, Áustria, Espanha, Portugal, Reino Unido e Brasil. Neles o depósito do documento é acessório. O fundamental é a atribuição do direito por atuação direta de um jurista: em cada etapa opera-se um juízo de admissibilidade do pedido de registro e, com o seu deferimento, nasce o direito. O essencial é a análise jurídica de cada caso, que impede, de partida, o ingresso de títulos capazes de gerar controvérsias futuras – diminuindo, assim, os custos de definição de direitos.
Feita a distinção, o mal-entendido se desfaz sozinho. A ideia de aplicar a cadeia de blocos ao registro imobiliário nasceu, e faz todo sentido, em jurisdições cujo sistema não privilegia o encadeamento das informações nem a apreciação prévia da legalidade – e, com ainda mais razão, em países desprovidos de infraestrutura registral robusta, onde o problema real é a inexistência de qualquer memória oponível das titularidades.
Transplantar essa solução para um registro de imóveis como o brasileiro é erro de categoria. Utilizar a cadeia de blocos como repositório dos títulos converteria o Registro de Imóveis – que é registro de títulos em sentido material (“de direitos”) – em mero arquivo digital de documentos, contrariando a modelagem institucional do nosso sistema e enfraquecendo-o. Seria uma reforma involutiva: pagaríamos com tecnologia de ponta o preço de regredir dois séculos em desenho institucional.
A qualificação registral como ato cognitivo
O núcleo da atividade registral brasileira não é arquivístico. O que a singulariza é a atuação do registrador que sanciona o ingresso do título no sistema, conferindo o direito aos contratantes. O direito nasce em regra com o registro; não há propriedade sem prévio exame de legalidade e de conformidade com o ordenamento e com o próprio sistema registral. Esse mecanismo de transubstanciação – do título ao direito – é resultado de uma atividade própria de juristas.
O que entra no sistema depende de circunstâncias de caráter fático e jurídico apreciadas, a cada momento, pelo registrador. Continuidade, especialidade, disponibilidade, legitimação, capacidade, licitude do objeto, validade da representação, correspondência entre o descrito e o existente – nada disso é verificável por consenso distribuído entre nós de uma rede. Nenhum algoritmo de consenso apura se o alienante é o mesmo do registro anterior, se o imóvel descrito no título é o imóvel matriculado, se a condição pactuada é lícita, se a hipoteca precede ou sucede.
A fantasia dos smart contracts autoexecutáveis – do juiz como serviço (judge as a service) – esbarra na mesma pedra. Enquanto se trata de disparar a execução de uma cláusula a partir de um evento verificável dentro da própria rede, tudo funciona. Quando o evento é do mundo sensível, o código é mudo.
Até que a máquina substitua juízes, advogados e registradores, a base medular do sistema não será afetada pela tecnologia da cadeia de blocos. O experimento do Viaduto do Chá levantou essa lebre: se conseguimos registrar qualquer coisa numa blockchain, então é necessária a intervenção de um jurista no processo de registro.
O que a blockchain pode, de fato, fazer
Nada do que se disse até aqui recusa a ferramenta. A blockchain é tecnologia inovadora e utilíssima, capaz de agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. O que se recusa é a sinédoque. Delimitado o seu ofício, ele é considerável:
a) Selo temporal e prova de integridade. Ancorar resumos criptográficos de lançamentos, títulos digitalizados e certidões permite demonstrar, a qualquer tempo e perante qualquer pessoa, que determinado documento existia em determinado instante e não sofreu alteração posterior. É prova pré-constituída de excelente qualidade.
b) Controle interno e correcional da trama registral. A cadeia pode ser constituída para efeitos de auditoria permanente, com registro indelével de todos os lançamentos feitos em todas as matrículas. É, talvez, a aplicação mais promissora e a menos alardeada: não substitui o registrador – fiscaliza-o, e fiscaliza sobretudo quem, no futuro, quisesse alterar o passado.
c) Contingência e recuperação. Registros distribuídos funcionam como camada adicional de segurança contra destruição, extravio ou sinistro do acervo. Nesse aspecto, a blockchain é tão importante quanto qualquer boa política de cópias de segurança – e nem mais, nem menos.
d) Rastreabilidade e transparência para terceiros. Publicidade de estados – e não de conteúdos – pode ser oferecida ao mercado sem exposição de dados pessoais, quando se ancora o hash, e não o dado.
Não por acaso, nos países que adotaram a cadeia de blocos no registro imobiliário a sua aplicação é meramente acessória e coadjuvante.[8] Ninguém, em sistema registral maduro, entregou ao protocolo a decisão sobre quem é titular de direitos.
Modelagem: pública, federada, privada
Definido o ofício, resta a arquitetura. As cadeias públicas e sem permissão – modelo do bitcoin – são inadequadas ao serviço registral por razões estruturais, e não ideológicas. Nelas a validação repousa em mineradores anônimos remunerados por taxas; com a extensão da cadeia, a validação encarece e a remuneração decresce, o que pressiona os preços para cima e já hoje impõe a cobrança de valores adicionais para obter prioridade. Ademais, quem governa a rede é quem detém poder computacional – arranjo dificilmente conciliável com um serviço público delegado, submetido à fiscalização do Poder Judiciário e a deveres de conservação, sigilo e responsabilidade pessoal do delegatário.
A modelagem plausível é outra: a cadeia federada, ou consorciada – permissionada, com nós de validação titularizados pelas próprias unidades registrais e pelo órgão coordenador do sistema, sob supervisão correcional. É modelagem que se ajusta como luva à natureza do Registro de Imóveis brasileiro, e por uma razão curiosa: o sistema já é, estruturalmente, uma rede distribuída.
Os cartórios de registro de imóveis compõem, desde a sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846, um sistema descentralizado: milhares de unidades criadas por lei, espalhadas pelo território, tendo à frente um Oficial com delegação de funções, sob cuja estrita responsabilidade títulos, documentos, papéis, dados e registros devem permanecer.[9] Os dados registrais acham-se, portanto, distribuídos entre milhares de serventias. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre – não fosse o fato de que esses dados, embora componham ontologicamente uma coleção unitária, não são compartilhados num livro-razão comum.
E talvez resida aí, precisamente, o segredo da não vulneração da privacidade patrimonial dos brasileiros. O que parece deficiência do desenho é, sob outra luz, a sua virtude.
O risco inverso: não a descentralização, mas a centralização
Convém aqui inverter o eixo do debate. Discute-se longamente se a descentralização prometida pela cadeia de blocos ameaça o Registro de Imóveis. A meu ver, a ameaça real vem do lado oposto.
O fenômeno da blockchain revelou, por contraste, a fragilidade dos sistemas de dados centralizados – os grandes acervos da administração fiscal, previdenciária, das operadoras de telefonia –, que podem ser atacados e frequentemente o são. Proliferam sítios que exibem dados pessoais e patrimoniais de cidadãos brasileiros sem qualquer consentimento formal. Fala-se, com naturalidade, de um mercado em que dados armazenados e geridos pela administração pública são vendidos à própria administração pública.
Os Registros de Imóveis, justamente por não concentrarem numa central nacional os dados sobre as titularidades, protegeram bem os cidadãos da bisbilhotice digital quando o assunto é inventário patrimonial. É verdade que a Lei de Registros Públicos autoriza que qualquer pessoa obtenha certidões sem declarar motivo ou interesse – dispositivo que reproduz, ipsis litteris, redação de 1939, quando as tecnologias não ofereciam as potencialidades atuais. O que a lei sempre teve em mira foi facilitar a obtenção da certidão de um determinado registro, para instruir uma transação, e não permitir a construção instantânea do inventário patrimonial de qualquer cidadão. Hoje basta organizar a informação numa base eletrônica para que se apure, em segundos, o acervo de qualquer um.
É por isso que projetos de centralização de dados registrais na própria administração merecem escrutínio severo. A lei é clara ao determinar que os serviços de registros públicos disponibilizem ao Judiciário e ao Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados.[10] Dar acesso não significa construir sistema paralelo, redundante e vulnerável. Quando a regulamentação opta pela via da centralização, cria-se na prática um super-registro estatal – o que prefiro chamar de modelo neorregistral –, redundante e exposto, com todos os riscos que a Europa procurou conjurar ao tratar a proteção de dados pessoais como direito fundamental.[11][12]
A ironia é evidente: em nome de uma tecnologia celebrada por dispensar o ponto único de falha, constroem-se pontos únicos de falha.
O arco registral
Nada disso significa que o sistema deva permanecer como está. A atomização protege a privacidade, mas cobra o seu preço em dispersão, assimetria e custo.
Hoje, para negociar um imóvel com segurança, os contratantes precisam vencer uma multidão de agentes – corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores – e fontes de dados espalhadas por múltiplos estamentos: cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais, cartórios. Ainda que parte disso esteja na internet, o interessado peregrina por portais e canais diversos para pesquisar o mesmo bem e o mesmo vendedor. O processo é custoso, moroso e burocrático. Nada é orgânico e interoperável. É, para dizer sem eufemismo, infernal.
As centrais estaduais, criadas com boas intenções, ficaram a meio caminho: não se acham coordenadas entre si, não observam padrões comuns de interoperabilidade e acabaram por agravar a dispersão, agregando custos de portagem. E aqui retorna o jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como o organismo vivo é sempre maior do que a soma de seus órgãos.
A saída não é tecnológica; é institucional. Era necessário um órgão com finalidades definidas em lei, encarregado de estabelecer padrões de operação e de universalizar, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis – vencendo a atomização sem destruir a descentralização. Esse foi o sentido do SREI, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis previsto desde 2009 e desenhado em farta documentação técnica produzida no âmbito do Conselho Nacional de Justiça,[13] e do ONR, o Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico.[14] Não existe internet estadual; tampouco pode existir registro eletrônico estadualizado.
É nesse arco – nesse círculo registral que interconecta cada unidade – que a cadeia de blocos encontra o seu lugar próprio: como componente de uma arquitetura, e não como a própria arquitetura. Ancorar, na camada distribuída do sistema, a integridade dos lançamentos praticados em todas as unidades é medida tecnicamente simples, juridicamente segura e institucionalmente valiosa. Substituir a qualificação registral pelo consenso de nós é bem outra coisa. Erigir um oráculo eletrônico e impessoal significa aniquilar o juízo do jurista encarregado do registro.
O que exige e o que não exige lei
Pergunta-se com frequência qual seria o marco regulatório necessário. Convém separar as hipóteses.
Não houve necessidade de lei autorizando a substituição da manuscrição pela máquina de escrever, nem regulamentação específica para o uso de carimbos no século XIX, nem novo marco legal para a adoção de processos computacionais nos anos 1970. O processo registral se moderniza naturalmente com o avanço das técnicas, porque o elemento central do sistema continua sendo a atuação pessoal de um jurista. A adoção da cadeia de blocos como elemento acessório de autenticação e de auditoria dos atos praticados não depende, portanto, de alteração do quadro normativo. Será tão relevante – e tão pouco polêmica – quanto a adoção de rotinas de contingência.
Coisa diversa é a substituição dos livros tradicionais por suportes inteiramente eletrônicos. Essa, sim, depende de mudança do marco legal e regulatório – e o primeiro passo foi dado em 2009.[15] Note-se a assimetria: o que a retórica disruptiva anuncia como revolução jurídica não exige uma linha de lei nova, ao passo que a reforma efetivamente necessária – a que abandona o livro de papel – exige, e vinha sendo adiada.
Anoto, de passagem, que é falsa a narrativa de que a titulação e o registro sejam, entre nós, processos caros. Comparado aos países da América Latina, do Caribe e mesmo da OCDE, o Brasil se posicionava bem nos indicadores internacionais de custo de registro de propriedades.[16]
Conclusões
Reduzo o argumento a cinco proposições, que foram as que submeti ao congresso de Cartagena:
1. Não é possível manter uma infraestrutura de dados coerente e uniforme, destinada a revelar a situação jurídica dos imóveis, sem o controle e a responsabilidade de um terceiro imparcial.
2. A atuação do registrador é singular e própria de um jurista. Seu mister é indelegável. O que ingressa no sistema depende de circunstâncias fáticas e jurídicas apreciadas, a cada momento, por quem tem competência e responsabilidade para apreciá-las.
3. O Registro de Imóveis não é mero depósito de documentos e dados. O arquivo é elemento acessório; o essencial é o juízo que precede o assento.
4. É tecnicamente possível confiar o registro de imóveis a uma empresa privada, ou a várias. Cabe perguntar se é desejável – e se a sociedade está disposta a submeter-se a organizações cuja existência e permanência são incertas e que não se sujeitam à fiscalização rigorosa que hoje recai sobre o serviço público registral.
5. A blockchain é uma ferramenta importante. Mas não é o Registro de Imóveis – nem o Registro de Imóveis pode reduzir-se a um arquivo ordenado de documentos – sejam cartáceos ou eletrônicos.
Pandora ou cornucópia da modernidade? Nem uma coisa nem outra. Toda tecnologia inovadora traz potencial disruptivo, proclamam os arautos do admirável mundo novo – donde se segue que a própria cadeia de blocos poderá ser disruptada a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Descontado o hype que dá fôlego a bolhas, resta uma ferramenta boa, que faz bem aquilo que faz, e que nada faz daquilo que não faz.[17]
Ao registrador cabe conhecê-la, empregá-la onde serve e recusar-lhe o ofício que não é o seu. Nem a catedral se demole porque inventaram o concreto armado, nem se deixa de usar concreto armado por respeito à catedral.
Referências
BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos.
BRASIL. Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal.
BRASIL. Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41.
BRASIL. Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos.
BRASIL. Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016 – SINTER; Decretos 8.777 e 8.789, de 2016.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Recomendação 14, de 2 de julho de 2014; Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça.
IPRA-CINDER. XXI Congreso Internacional de Derecho Registral. Cartagena de Indias, Colombia, 2 a 4 de mayo de 2018 – Libro de ponencias.
IRIB; ABDRI. Blockchain e o futuro do Registro de Imóveis Eletrônico. Workshop. São Paulo, 31 de março de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Blockchain – return again. Entrevista. Bites Economia Digital, 8 de junho de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Blockchain – pandora ou cornucópia da modernidade? Observatório do Registro, 20 de novembro de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Registro de Imóveis, blockchain, ONR, SINTER – verdades e mentiras. Observatório do Registro, 20 de junho de 2018.
PARLAMENTO EUROPEU E CONSELHO. Regulamento (UE) 2016/679, de 27 de abril de 2016.
STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future. Medium, 5 abr. 2018.
TAPSCOTT, Don; TAPSCOTT, Alex. Blockchain Revolution: how the technology behind Bitcoin is changing money, business, and the world. Nova York: Portfolio/Penguin, 2016.
[1] Nota preliminar. O texto que acompanhava a apresentação de Cartagena se perdeu. O que aqui se lê é reconstituição, feita a partir dos slides sobreviventes e de escritos esparsos que publiquei, entre 2017 e 2018, no Observatório do Registro e em periódicos especializados. Conservou-se a ordem argumentativa da exposição original; a redação foi refeita. Não há aqui pretensão acadêmica – apenas o propósito de reunir, num só lugar, o núcleo de um pensamento que andava disperso. Casa Amarela, inverno de 2026.
[2] A frase é decalque da conhecida imprecação atribuída a Jean Meslier e versificada por Diderot: “com as tripas do último padre, enforquemos o último rei”. O anticlericalismo mudou de altar.
[3] XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER, Cartagena das Índias, Colômbia, 2 a 4 de maio de 2018, organizado pelo Governo da Colômbia por meio da Superintendência de Notariado e Registro e do Colégio de Registradores da Colômbia. O tema da blockchain integrou a segunda questão da agenda científica do congresso.
[4] O programa-piloto anunciado previa a inscrição, na cadeia de blocos, de resumos criptográficos (hashes) de informações detalhadas do imóvel – endereço, proprietário, número da parcela, classificação de zoneamento. Seus artífices sustentavam que a blockchain permitiria tratar disputas de propriedade e de título de modo justo e transparente, servindo ainda de cópia de segurança na hipótese de destruição ou extravio do original.
[5] Gino Amleto Meneghetti, ladrão ítalo-brasileiro que se tornou lenda paulistana na primeira metade do século XX; Ferdinand Waldo Demara Jr., o Grande Impostor, que exerceu, sem habilitação alguma, os ofícios de cirurgião, monge, professor e diretor de presídio. Os nomes foram escolhidos a dedo.
[6] O Viaduto do Chá, sobre o vale do Anhangabaú, é bem público de uso comum do povo. A escritura fictícia atribuía-lhe origem em carta sesmarial dos sucessores de Pero Lopes de Sousa e apoiava-se em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado, segundo o instrumento, em 31 de setembro de 1866.
[7] Sobre a natureza do selo e da autenticidade, v. art. 411, inc. I, do Código de Processo Civil: o documento é autêntico porque o tabelião reconheceu a firma, e não porque nele se apôs um selo.
[8] Suécia (projeto-piloto do Lantmäteriet, iniciado em 2016) e Geórgia (National Agency of Public Registry) são os casos mais citados. Em ambos, a cadeia de blocos opera como camada de verificação e de rastreabilidade anexa ao registro, e não como o registro.
[9] Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 22 e seguintes; Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, art. 46.
[10] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41. O art. 39 fixou prazo de cinco anos para a implantação do registro eletrônico, termo expirado em 2014.
[11] Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016, que instituiu o SINTER, lido em conjunto com os Decretos 8.777 e 8.789, ambos de 2016.
[12] Regulamento (UE) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril de 2016. No Brasil, o marco veio depois, com a Lei 13.709, de 14 de agosto de 2018.
[13] Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça, e Recomendação 14, de 2 de julho de 2014, do CNJ, esta última amparada na documentação técnica do projeto SREI, desenvolvido em convênio com o LSITec.
[14] Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos, com a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, ao qual ficam vinculados os oficiais que integram o SREI (§ 5º).
[15] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41 – v. nota 10, supra.
[16] O que efetivamente encarece a cadeia entre nós é o custo marginal dos tributos em cascata que aderem ao preço da titulação e do registro.
[17] STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future, 2018. A boutade do autor – de que não há no mundo uma única pessoa que, tendo um problema concreto, tenha descoberto que a melhor solução para ele seria uma solução baseada em blockchain – resume bem o inventário de promessas não cumpridas.
A entrevista abaixo foi concedida por mim para um periódico especializado em novas tecnologias. O texto compôs matéria que figurou em boletim privado que é distribuído somente para seus assinantes.
A reportagem versou sobre o blockchain e se baseou em entrevistas (inclusive comigo) publicadas pela Bites Economia Digital, newsletter com edição semanal e com três atualizações diárias. Reproduzo-a aqui, na íntegra e sem edições, para os leitores de nossa comunidade registral.
Agradeço à jornalista Ângela Pimenta a autorização para divulgação.
Como podemos explicar o que é blockchain para um público ainda não familiarizado com o termo?
Não se explicam muitas coisas com as quais estamos nos habituando no dia a dia, especialmente na área das novas tecnologias. Por exemplo, não é necessário compreender como funcionam as etiquetas que nos permitem ultrapassar os pedágios sem parar ou como somos autenticados na navegação da internet, ou como assinamos com um certificado digital. Basta que funcionem. A IoT está se insinuando nas atividades humanas e não é necessário que se compreenda exatamente o seu background tecnológico. São mecanismos que operam de modo transparente ao homem comum do povo. O BC é um instrumento que estará na base de muitas transações, com os atributos e garantias que a comunidade científica reputa fiáveis.
Quais são as oportunidades de negócio e afins que o blockchain oferece?
No livro de Don Tapscott et al. (BLOCKCHAIN REVOLUTION: How the Technology Behind Bitcoin is Changing Money, Business, and the World. p. 7 – ISBN-13: 978-1101980132) há um rol bastante impressivo, não exaustivo, de atividades que poderão ser baseadas na tecnologia do BC. Segundo os autores, esta nova tecnologia pode ser utilizada para “registrar virtualmente qualquer coisa de valor e importância para a humanidade”. Na sua opinião, o cenário que se desdobra é imenso e pode criar ambiente favorável para o florescimento de novos negócios – alguns que nem podemos hoje antever. Nesse sentido, o BC pode vir a ser uma tecnologia disruptiva e logicamente uma oportunidade de novos negócios.
Quais seriam os gargalos para sua implantação no Brasil, inclusive os regulatórios?
Tudo dependerá da área em que essa ferramenta poderá ser utilizada. Pode servir de suporte para atividades de caráter estritamente privado e aí não há quaisquer obstáculos regulatórios ou fiscalizatórios. Outras requererão o atendimento de requisitos de compliance com instâncias regulatórias e de fiscalização – como é o caso dos bancos e dos cartórios. No exemplo dos famosos smart contracts, nem mesmo as referências legais são claras. Quais serão, neste caso, os obstáculos? Em muitos casos, law is code e tollitur quaestio!
Qual seria o timing para sua adoção no Brasil – parece que até o Serpro, do governo federal, está estudando seu uso? São Paulo deve ser a primeira cidade no país a adotar essa tecnologia?
Essa tecnologia já vem sendo experimentada em várias startups e eu não vejo razões pelas quais o blockchain não possa ser plenamente utilizado nos dias que correm. Já é um clássico no suporte das transações de criptomoeda (bitcoin). Tenho a impressão, todavia, de que o blockchain ainda é, para muitos, um “estado de espírito”, um hype, não uma realidade concreta em vários setores da economia digital. Que se tornará útil é esperável, mas o processo de assimilação e concretização em iniciativas do governo federal, p. ex., ainda levará um certo tempo. Temos uma excelente resposta para perguntas que ainda não foram bem formuladas.
Durante um recente evento da Febraban, analistas disseram que o setor mais apropriado para o início da adoção de blockchain no Brasil seria o registro de imóveis. Confere? Por quê?
Aqui precisamos aprofundar um pouco. Há dois grandes modelos de organização dos sistemas de registro de imóveis que se distinguem mundo afora desde o século XIX. De um lado, os chamados registros de documentos, que são meros depósitos de títulos (documentos, contratos, papéis) firmados pelas partes contratantes, conhecidos como modelo francês. Uma compra e venda de imóveis, por exemplo, é recepcionada e o contrato arquivado no cartório. Essas inscrições cartoriais provam a existência do documento, data de seu registro, mas não atribuem o direito de propriedade e por essa razão os Registros são reputados menos eficientes e muito mais custosos. Eventual controvérsia ou litígio exigirá a intervenção judicial ex post e todos sabemos os custos inerentes a uma judicialização de uma controvérsia.
De outro lado existem os chamados registros de direitos, que ocorrem na Alemanha, Suíça, Espanha, Áustria, Portugal, Reino Unido e Brasil. Nesses sistemas o depósito do documento é desnecessário, representa um elemento secundário, acessório. O fundamental, nesses sistemas, é a atribuição do direito de propriedade por atuação direta do jurista encarregado de realizar o registro. Nas várias etapas de registro, ocorre um juízo de admissibilidade do pedido de registro a cargo de um jurista e, com o seu deferimento, nasce o direito de propriedade. O mais importante nos Registros de Direitos é a análise jurídica de cada caso, evitando, de partida, o ingresso de títulos que possam redundar em controvérsias e litígios posteriores, diminuindo, dessa maneira, os custos com a definição de direitos.
O núcleo da atividade registral no Brasil não é arquivístico; o que a singulariza é a atividade desempenhada pelo registrador que sanciona o ingresso do título no sistema registral, conferindo o direito aos contratantes. O direito nasce com o registro; não há direitos de propriedade sem um prévio exame de legalidade, de conformidade com o próprio sistema registral e com o ordenamento jurídico. O mecanismo de transubstanciação de direitos, que se opera com a registração, é uma atividade cognitiva. Até que a máquina substitua juízes, advogados e registradores, a base medular do sistema não será afetada pela tecnologia do BC.
Voltando agora especificamente à sua pergunta, a adoção do blockchain é percebida como elemento acessório, eventualmente uma ferramenta de apoio na promoção de autenticação da sucessão de atos praticados, mas nunca de molde a substituir o homem na atividade basal da chamada qualificação registral (como é chamada a atuação jurídica do registrador). Nos países em que se adotou o blockchain no Registro de Imóveis a sua aplicação é meramente acessória e coadjuvante (Suécia, Geórgia). Para um aprofundamento da matéria, sugiro a leitura da revista por nós editada [IPRA-CINDER International Review, 2017].
No caso do setor imobiliário, há leis específicas. Para a implantação de blockchain nessa área, seria necessária uma nova legislação?
Não houve necessidade de lei autorizando a substituição da manuscrição pela máquina de escrever, nem regulamentação específica para utilização de carimbos no século XIX. Nem mesmo para a adoção de processos computacionais nos anos 70 foi necessário um novo marco regulatório. O processo de registro se moderniza naturalmente com o avanço de novas tecnologias, pois o elemento central do sistema continua sendo a atuação pessoal do registrador. Essa é uma típica atividade humana, a cargo de um jurista. A adoção do blockchain como mero elemento acessório de autenticação dos atos praticados não depende de alteração do quadro normativo e regulatório. Será tão importante como a adoção de processos contingenciais, como backups. Entretanto, a substituição dos livros tradicionais por suportes inteiramente eletrônicos (livro eletrônico) isso sim dependerá de uma mudança do marco legal e regulatório. Aliás, o primeiro passo foi dado pela Lei 11.977, de 2009 (v. artigos 37 e seguintes). O Registro de Imóveis brasileiro está, neste exato momento, experimentando uma transição rumo aos meios eletrônicos, abandonando o modelo descentralizado e atomizado por uma infraestrutura “molecularizada”. Esse é o fator mais relevante na modernização dos processos de registração em apoio às transações imobiliárias. No fundo estamos lidando com maior segurança jurídica nas transações, o que se traduz por menores custos transacionais, transparência e agilidade.
Há uma estimativa de quanto taxas cartoriais para escritura pública e de tabelionato para registro costumam custar do valor total de um imóvel em São Paulo, por exemplo? E há ideia de quanto dinheiro cartórios e tabelionatos movimentam só em São Paulo?
O relatório Doing Business do Banco Mundial posiciona o Brasil muito bem num ranking comparativo entre os países da América Latina e Caribe e da OCDE. Aqui os custos de titulação e de registro são menores. O importante a ser ressaltado é que o processo de consagração dos direitos imobiliários no Brasil revela custos menores em comparação com outros países. Portanto, é uma narrativa fake afirmar que a titulação e o registro (atribuição dos direitos) são processos caros. Outro aspecto importante a ser ressaltado é o custo marginal representado por tributos em cascata que aderem aos preços de titulação e de registro. Isso faz com que os valores envolvidos numa transação imobiliária saltem além das órbitas estritamente necessárias, encarecendo toda a cadeia produtiva.
SÉRGIO JACOMINO. Registrador em São Paulo, Capital. Doutor em Direito Civil pela UNESP. Especialista em Direito Registral pela Universidade de Córdoba, Espanha. Membro honorário do Centro de Estudos Notariais e de Registro da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Presidente da ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.
Questões relativas à consolidação da propriedade na hipótese de múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único. Mauro Antônio Rocha*
Múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único
Introdução
É cada vez mais frequente que, no fornecimento de bens ou serviços para pagamento futuro, na concessão de empréstimos ou no financiamento para a aquisição dos referidos bens e serviços, o credor exija a constituição de garantia real da dívida, notadamente por alienação fiduciária, muitas vezes demandando a oneração concomitante de diversos imóveis de propriedade do devedor ou de terceiros garantidores.
Parece-nos já não existir entrave ou dúvida quanto à legalidade da constituição de propriedade fiduciária sobre múltiplos imóveis em garantia de negócio jurídico único.
Entretanto, persiste a negativa de alguns registradores de imóveis quanto a aceitar a determinação prévia do percentual de garantia atribuído a cada um dos imóveis em relação à dívida total – juntamente com algumas outras questões decorrentes de equívocos doutrinários e interpretação incorreta da lei,em detrimento da celeridade na recuperação dos créditos, o que emperra o fluxo dos negócios financeiros e comerciais.
Garantia proporcional de cada imóvel
Tratemos, inicialmente, da garantia proporcional de cada imóvel em relação ao montante da dívida contratada.
Neste ponto, cabe ressaltar que, ao contrário do que se costuma aceitar, por conta de cláusulas contratuais mal formuladas, a dívida não é garantida pelo conjunto de bens constituídos em propriedade fiduciária e, sim, por cada um desses bens individualmente considerados, respondendo cada um deles por percentual previamente determinado da dívida total contraída.
Tomemos, para exemplo, um empréstimo financeiro concedido a pessoa jurídica, com garantia de alienação fiduciária a ser instituída sobre cinco imóveis, pertencentes, cada imóvel, a um dos cinco sócios da tomadora.
A rigor – e para melhor compreensão –, poder-se-ia desmembrar a operação de crédito para que os empréstimos tivessem garantia fiduciária específica, da seguinte forma:
Instr. de mútuo
Valor do Empréstimo
%
Instr. de garantia
Valor da Garantia Fiduciária
%
1
30
100
1
30
100
2
25
100
2
25
100
3
20
100
3
20
100
4
15
100
4
15
100
5
10
100
5
10
100
Na forma acima proposta, seriam firmados cinco contratos (principais) de mútuo e os correspondentes contratos (acessórios) de constituição de garantia fiduciária, multiplicando os custos e despesas de originação e manutenção contratual e contrariando os objetivos de simplificação dos negócios jurídicos e celeridade na recuperação dos créditos exigidos e necessários ao desenvolvimento de mercados massivos.
Evidentemente, a operação financeira acima exposta pode ser realizada a partir de um único instrumento contratual de mútuo, pelo valor total do crédito concedido à pessoa jurídica tomadora.
A garantia fiduciária, por seu turno, deve ser constituída sobre imóvel certo, determinado, identificado e perfeitamente descrito, com a indicação do título e modo de aquisição[1], exigindo, por conta disso, contrato específico para cada imóvel.
De fato, esses contratos acessórios estarão expressos em um só instrumento, que incluirá – ou não – também o contrato de mútuo e, independentes entre si, compartilharão das mesmas cláusulas, termos e condições, permanecendo vinculados ao contrato principal sem que haja, porém, qualquer vínculo jurídico entre eles, da seguinte forma:
Instr. de mútuo
Valor do Empréstimo
%
Instr. de garantia
Valor da Garantia Fiduciária
%
1
100
100
1
30
30
2
25
25
3
20
20
4
15
15
5
10
10
Para além da simplificação instrumental e da redução de custos e despesas, a forma acima proporcionará melhor aproveitamento econômico desses contratos, tais como, o registro de apenas uma ou outra alienação fiduciária (o que resolveria, em parte, a questão do crédito rotativo, isto é, os registros seriam efetuados na medida em que os créditos fossem utilizados ou requisitados), a negociação individual dos direitos creditórios no mercado secundário, a execução de apenas um ou outro contrato de alienação fiduciária (conforme o saldo devedor da dívida), bem como, a eventual amortização antecipada ou liberação da garantia constituída em um dos contratos de alienação fiduciária, sem que isso provoque nenhuma outra alteração ou modificação nos demais contratos fiduciários.
O registro dessas alienações fiduciárias será feito nos Registros de Imóveis das circunscrições competentes, nas respectivas matrículas, fundado em vias próprias do instrumento de contrato ou, alternativamente, em via única, sucessivamente apresentada ao Oficial Registrador competente para cada imóvel.
A negativa de registro dessas garantias se fundamenta, na maioria dos casos, em suposta – e inexistente – dificuldade no ajustamento de contas nos leilões eventualmente necessários para a realização dos bens e não encontra respaldo na Lei nº 9.514/97, que cuida da alienação fiduciária de bem imóvel, nem na Lei nº 6.015/1973 que regula os registros públicos.
Múltiplas alienações fiduciárias – consolidação da propriedade
A segunda questão se refere à consolidação da propriedade nos casos de múltiplas alienações fiduciárias quando, regularmente constituído em mora, o fiduciante deixa transcorrer o prazo legal sem a purgação.
Dispõe o § 1º do artigo 26, da Lei nº 9.514/1997 que cabe ao Oficial do competente Registro de Imóveis proceder à intimação do fiduciante, seu representante legal ou procurador constituído, para satisfazer, no prazo legal, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, com custas e demais encargos.
O § 3º do mesmo artigo autoriza que o Oficial de Registro proceda à intimação do devedor pelo correio, com aviso de recebimento ou, por meio de Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
Na hipótese aqui tratada, de múltiplas alienações fiduciárias em garantia do mesmo débito, o requerimento de intimação será dirigido, evidentemente, ao registrador competente da circunscrição de cada um dos imóveis, o que, de certa forma, poderá dificultar a consecução da execução.
Entretanto, a autorização legal de intimação pelo ofício de títulos e documentos permite que, a requerimento e de acordo com logística estabelecida pelo credor, as intimações sejam dirigidas ao RTD do domicílio do devedor para que sejam procedidas em ato único, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão do conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.
Não há impedimento legal ou de qualquer ordem que justifique eventual desacordo do Oficial de Registro quanto ao encaminhamento da intimação a Registro de Títulos e Documentos único, em atendimento ao interesse do credor. Nos casos em que os fiduciantes sejam diversos, a intimação se fará na forma ordinária determinada na lei.
Para alguns registradores de imóveis a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor somente será possível e finalizada após a confirmação da efetiva intimação e decurso de prazo para pagamento em todos os demais contratos, independentemente do decurso de prazo para pagamento da dívida no procedimento de execução por ele presidido.
Esse entendimento – potencialmente prejudicial ao objetivo de celeridade na recuperação do crédito – também não encontra amparo jurídico, uma vez que, embora estejam os contratos de alienação fiduciária vinculados ao mesmo contrato principal, não há vínculo jurídico de qualquer espécie entre eles.
Da mesma forma, é também recorrente que o credor fiduciário pretenda, por razões administrativas ou de outra ordem, protelar o procedimento e proceder à consolidação da propriedade de todos os imóveis ao mesmo tempo, ainda que excedendo o prazo de 120 dias estipulado pelo item 256.1 das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo[2].
Cabe, aqui, esclarecer que a Lei nº 9.514/1997 não estipula prazo para que o credor requeira a consolidação da propriedade após a certificação do decurso do prazo para a purgação da mora, decorrendo daí o entendimento de que não há prazo exigível para a providência, ficando a cargo e conforme os interesses do credor.
Ocorre que a Lei nº 6.015/1973 estabeleceu, no artigo 205, que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
Ao disciplinar os procedimentos da intimação e consolidação da propriedade na alienação fiduciária, a Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, determinou, nos itens 244 e 246.1, que prenotado e encontrando-se em ordem, o requerimento (de intimação) deverá ser autuado com as peças que o acompanham, formando um processo para cada execução extrajudicial e que o prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.
Resta claro que a finalização do procedimento, no caso em comento, se dá com o atendimento da exigência legal de recolhimento dos tributos devidos e a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor.
Portanto, a rigor, e de acordo com a lei dos registros públicos, o credor fiduciário tem o prazo de 30 dias, a contar da certificação do decurso de prazo para a purgação da mora, para cumprir a exigência legal – isto é, recolher os tributos incidentes e requerer a consolidação da propriedade em seu nome, prazo esse que foi estendido pela norma administrativa para 120 dias, sob pena de a consolidação da propriedade exigir novo procedimento de execução extrajudicial.
Ora, da mesma forma que não se encontra amparo jurídico para a negativa do registrador a proceder à consolidação, contrariando interesse do credor, não se encontrará justificativa legal que autorize o fiduciário a manter a prenotação pendente, após o prazo administrativo, aguardando cumprimento e finalização de intimação em procedimento diverso apenas para realizar leilão conjunto dos bens que, como vimos, não é exigível pela legislação de regência.
Aqui, entretanto, há precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do processo 115322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital[3], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso “caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora de Justiça”, razão suficiente para conceder “prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias”.
Conclusões
Pelo que acima foi exposto, forçoso entender que não existem vedações legais de qualquer natureza que impeçam a determinação do percentual da garantia da dívida correspondente a cada um dos imóveis alienados fiduciariamente, assim como nada impede que tais imóveis sejam vendidos em leilões realizados individualmente, inexistente disposição legal que obrigue a venda conjunta desses bens.
Da mesma forma, entendemos que não há justificativa legal para a negativa pelos Oficiais de Registro de averbação da consolidação da propriedade de imóveis recebidos em garantia, na medida em que forem decorridos os prazos de purgação da mora, independentemente da pendência em relação a outros imóveis.
Por outro lado, nas mesmas condições, também não há amparo legal para a pretensão de prorrogação do prazo administrativo para o requerimento da consolidação para atender aos interesses do credor fiduciário, implicando o não atendimento da norma legal na sua caducidade, exigindo novo procedimento de execução extrajudicial para a consolidação da propriedade fiduciária.
[1] Inc. IV do art. Art. 24 Lei nº 9.514/1997: IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição.
[2] 256.1. Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias sem as providências elencadas no item anterior, os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.
[*] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
Nota do editor — 2026
O artigo foi publicado em outubro de 2016, sob a vigência da redação original da Lei 9.514/1997. Duas reformas posteriores alteraram o quadro normativo e, em boa medida, confirmaram a tese sustentada pelo autor.
A Lei 13.465/2017 assegurou ao devedor fiduciante, após a averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos.
A alteração decisiva veio com o Marco Legal das Garantias. A Lei 14.711/2023 acrescentou à Lei 9.514/1997 o art. 27-A, segundo o qual, nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo — consolidação e leilão de todos os imóveis em conjunto — ou em atos sucessivos, à medida do necessário à satisfação integral do crédito.
Note-se o pressuposto da norma: ao disciplinar a hipótese em que a vinculação não tenha sido convencionada, o legislador reconheceu como legítima a vinculação de cada imóvel a percentual determinado da dívida — exatamente a prática cuja legalidade Mauro Antônio Rocha defendia e que parte dos registradores recusava. Ficou também afastada, por texto expresso, a exigência de leilão conjunto dos bens.
A mesma lei admitiu a constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, sob condição suspensiva de cancelamento da garantia anterior (art. 22, §§ 3º e seguintes), e alterou o regime do segundo leilão.
O texto é mantido na redação de 2016, como registro do debate travado antes da reforma. As considerações relativas aos prazos de prenotação e de consolidação devem ser confrontadas com a legislação e as normas de serviço hoje em vigor.
Neste mesmo blogue lançamos a seguinte questão: pode o registrador qualificar um título de venda e compra, de extração notarial, e impedir o seu acesso baseado em elementos que levam à convicção de tratar-se de simulação? O texto pode ser visto aqui.
Posteriormente, no DJe de 12.9.2016, a Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo foi instada a decidir um caso em que o tema da ocorrência de eventual simulação foi enfrentado e a decisão, neste caso concreto, foi em sentido contrário à anteriormente debatida.
Façamos desde logo uma advertência. Não se trata, aqui, de censurar ou de criticar as decisões que os registradores, em sua ordem, tomaram no exercício regular de sua função. Ambas as posições são respeitáveis. A lei garante a independência jurídica do profissional do direito que atua na qualificação dos títulos (art. 28 c/c art. 3º da Lei 8.935/1994). O objetivo destas breves considerações é eminentemente acadêmico.
O tabelião de notas e o registrador imobiliário devem deter-se, antes da prática de atos de seu ofício, diante de “fundados indícios de fraude à lei, prejuízo às partes, ou dúvidas sobre as manifestações de vontade”. É a dicção das Normas de Serviço de São Paulo. Não será bastante a suspeita fundada em impressões subjetivas – tanto do notário quanto do registrador.
No caso em tela, o fato de terem sido firmados os instrumentos notariais em dias consecutivos não é motivo suficiente para configurar os “fundados indícios” de fraude à lei. “Não se descarta, frise-se, a possibilidade de ter havido simulação. Porém, não compete ao Sr. Oficial investigar elementos subjetivos inerentes à formação do título”, decidiu a CGJSP.
A r. decisão traz à baila o escólio de Narciso Orlandi Neto:
“Problemas relativos ao consentimento das partes dizem respeito ao título, tanto quanto sua representação e a elaboração material do instrumento. Assim, se houve fraude, se a assinatura do transmitente foi falsificada, se o instrumento público não consta dos livros de nenhum notário, se a procuração que serviu na representação de uma das partes é falsa, se o consentimento do alienante foi obtido com violência, são todos problemas atinentes ao título. Podem afetar o registro, mas obliquamente. Só podem determinar o cancelamento do registro, em cumprimento de sentença que declare a nulidade do título e, em conseqüência, do registro.” (ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis, SP: Oliveira Mendes, pág. 192).
O tema é atual e merece dedicada atenção dos profissionais da fé pública.
Procedimento administrativo disciplinar. Tabelião de Notas. Falta funcional. Simulação – vício de consentimento.
PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR – Suposta simulação contratual, como forma de violar direitos sucessórios – Não cabe ao Sr. Oficial fazer análise minudente das declarações de vontade dos contratantes. Eventual simulação há de ser alegada em vias ordinárias, não se podendo impor ao Sr. Oficial que obstasse o registro. Recurso Desprovido. (Processo CG 0012232-84.2014.8.26.0606, Suzano, j. 9/8/2016, DJe 12/9/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).
