Neste mesmo blogue lançamos a seguinte questão: pode o registrador qualificar um título de venda e compra, de extração notarial, e impedir o seu acesso baseado em elementos que levam à convicção de tratar-se de simulação? O texto pode ser visto aqui.
Posteriormente, no DJe de 12.9.2016, a Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo foi instada a decidir um caso em que o tema da ocorrência de eventual simulação foi enfrentado e a decisão, neste caso concreto, foi em sentido contrário à anteriormente debatida.
Façamos desde logo uma advertência. Não se trata, aqui, de censurar ou de criticar as decisões que os registradores, em sua ordem, tomaram no exercício regular de sua função. Ambas as posições são respeitáveis. A lei garante a independência jurídica do profissional do direito que atua na qualificação dos títulos (art. 28 c/c art. 3º da Lei 8.935/1994). O objetivo destas breves considerações é eminentemente acadêmico.
O tabelião de notas e o registrador imobiliário devem deter-se, antes da prática de atos de seu ofício, diante de “fundados indícios de fraude à lei, prejuízo às partes, ou dúvidas sobre as manifestações de vontade”. É a dicção das Normas de Serviço de São Paulo. Não será bastante a suspeita fundada em impressões subjetivas – tanto do notário quanto do registrador.
No caso em tela, o fato de terem sido firmados os instrumentos notariais em dias consecutivos não é motivo suficiente para configurar os “fundados indícios” de fraude à lei. “Não se descarta, frise-se, a possibilidade de ter havido simulação. Porém, não compete ao Sr. Oficial investigar elementos subjetivos inerentes à formação do título”, decidiu a CGJSP.
A r. decisão traz à baila o escólio de Narciso Orlandi Neto:
“Problemas relativos ao consentimento das partes dizem respeito ao título, tanto quanto sua representação e a elaboração material do instrumento. Assim, se houve fraude, se a assinatura do transmitente foi falsificada, se o instrumento público não consta dos livros de nenhum notário, se a procuração que serviu na representação de uma das partes é falsa, se o consentimento do alienante foi obtido com violência, são todos problemas atinentes ao título. Podem afetar o registro, mas obliquamente. Só podem determinar o cancelamento do registro, em cumprimento de sentença que declare a nulidade do título e, em conseqüência, do registro.” (ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis, SP: Oliveira Mendes, pág. 192).
O tema é atual e merece dedicada atenção dos profissionais da fé pública.
Procedimento administrativo disciplinar. Tabelião de Notas. Falta funcional. Simulação – vício de consentimento.
PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR – Suposta simulação contratual, como forma de violar direitos sucessórios – Não cabe ao Sr. Oficial fazer análise minudente das declarações de vontade dos contratantes. Eventual simulação há de ser alegada em vias ordinárias, não se podendo impor ao Sr. Oficial que obstasse o registro. Recurso Desprovido. (Processo CG 0012232-84.2014.8.26.0606, Suzano, j. 9/8/2016, DJe 12/9/2016, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças).
Alisto-me entre aqueles que consideram a chamada dúvida inversa um risco à segurança dos direitos entabulados no processo de registro. Admitida pelo pretório paulista, não raro a sua admissão gera inúmeras controvérsias – como a retratada na Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, julgada em 4/8/2016, cujo texto pode ser acessado abaixo.
Neste caso concreto, não houve a prenotação do título quando transitou pelo Registro competente, o que, de fato, acabou por potencializar os riscos inerentes à adoção desta via heterodoxa.
Mas é preciso reconhecer que há um interstício periclitante no processo registral que representa, inequivocamente, um risco aos direitos dos envolvidos. Entre a denegação do registro, a autuação do processo de dúvida inversa e a remessa ao Oficial para declará-la, prenotando o título, ocorre um interregno em que as portas do registro ficam abertas para acolhimento de outros títulos que podem representar direitos contraditórios.
A dúvida inversa, realmente, não deveria ser admitida. Por uma razão singela: ela ocorre à margem da lei. Figura muito típica e singular no ordenamento jurídico pátrio, a dúvida registral ostenta o caráter administrativo (art. 204 da LRP), mas experimenta um reforço formal na fase recursal de apelação, atraindo regras de direito processual. Aliás, a LRP é inteiramente coerente nesse aspecto, pois das decisões administrativas cabe recurso de apelação “com ambos os efeitos” (v. § 4º do art. 76, § 3º do art. 109, art. 202, § 2o do art. 214, art. 275 todos da LRP).
Ainda recentemente, julgando o Recurso Especial 1.111.343-SP, o ministro Villas Bôas Cueva lembrou a lição de Walter Ceneviva no sentido de que a dúvida inversa é descabida e que a sua adoção acaba por fragilizar o sistema de prenotação, malferindo, eventualmente, os direitos de terceiros e das próprias partes.
No bojo da discussão foi agitado o sempre relembrado acórdão do STF que claramente inadmitiu a figura após o advento da atual Lei de Registros Públicos, prestigiando o jurista bandeirante:
Duvida. Recurso extraordinário. Registro público. Dúvida inversa.
Configurando-se a hipótese como de dúvida – pois como tal foi proposta -insuscetível de ver examinado o acórdão do Tribunal de Justiça que a decidiu, na via do extraordinário. De observar que tendo sido a formulação da dúvida anterior a lei n. 6.015/73, a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-la ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a Lei n. 6.015/73 e que a dúvida inversa tornou-se realmente inviável. (RE 77.966 – MG, j. 13/5/1983, DJ 17/6/1983 , rel. Aldir Passarinho.
“Ad primum, já é tempo de deixar de admitir o que se convencionou chamar dúvida ‘inversa’, ou seja, aquela levantada pelo próprio interessado, diretamente ao juízo corregedor.
A prática, com efeito, não está prevista nem autorizada em lei, o que já é razão bastante para repeli-la, por ofensa à cláusula do devido processo (inc. LIV do art. 5º da Constituição), com a qual não pode coadunar-se permissão ou tolerância (jurisprudencial, nota) para que os interessados disponham sobre a forma e o rito de processo administrativo, dispensando aquele previsto no estatuto de regência (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, arts. 198 et seqq.).
Se o que basta não bastara, ainda há considerar que ao longo de anos a dúvida inversa tem constituído risco para a segurança dos serviços e mesmo para as justas expectativas dos interessados. É que, não rara vez (e o caso destes autos é só mais um exemplo dentre tantos), o instrumento vem sendo manejado sem respeito aos mais elementares preceitos de processo registral (o primeiro deles, a existência de prenotação válida e eficaz), de modo que termina sem bom sucesso, levando a delongas que o paciente respeito ao iter legal teriam evitado (Ap. Civ. 0011346-11.2014.8.26.0566, São Carlos, j. 4/8/2016, DJe 2/9/2016, rel. des. Manoel de Queiroz Pereira Calças com o voto vencido do des. Ricardo Dip).
O desembargador Ricardo Dip é coerente. Em artigo que fez fortuna, publicado na Revista de Direito Imobiliário, assim destacou o tema da dúvida inversa:
“Incabível é a denominada dúvida inversa. Com efeito, a partir da vigência da Lei 6.015, de 31.12.73, mais não se justifica sua admissão, que tinha acolhida, sob o Regulamento de 1939, por isso que a suscitação da dúvida se entendia então facultativa.
Atualmente, contudo, sua dedução é indiscutivelmente obrigatória, tanto que requerida, e o caminho de viabilidade jurídica vem traçado na Lei de Registros Públicos.
Ainda sob o broquel de sua natureza administrativa não se vê razão para admitir um procedimento impróprio, quando não seja para colmatar lacuna da lei. E não é lacunosa, a propósito, a Lei de Registros Públicos (cf. STF, 2.ª Turma, RE 77.966, 13.5.83, Min. Aldir Passarinho…).
Acrescente-se que a eventual recusa de suscitação pelo Oficial se atalha por procedimento administrativo disciplinar, tanto mais que essa recusa configura falta grave.
Não há, desse modo, nenhum motivo que justifique a tomada de caminho heterodoxo, com maltrato do que dispõe a Lei de Registros Públicos”. (DIP, Ricardo. RIBEIRO, Benedito Silvério. Algumas linhas sobre a dúvida no Registro de Imóveis. RDI 22, jul./dez. 1982).
Adiro inteiramente às razões invocadas pelo eminente desembargador paulista.
Note-se, de passagem, que no REsp 1.111.343 – SP (vide abaixo) não se discriminam as hipóteses de suscitação de dúvida – cabível tanto nos casos de mera averbação quanto de registro em sentido estrito. É bem verdade, outrossim, que também não se distinguiu, com a precisão desejável, a figura do registrador e do notário. Confira:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. NÃO CABIMENTO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CORREGEDOR.
1. A parte pretende a anulação ou a reforma do acórdão estadual para que seja ordenado o desentranhamento de mandado judicial juntado nos autos do agravo de instrumento com o efetivo cumprimento pelo registro de imóvel.
2. Inviável o acolhimento de pedido de dúvida inversa – formulado pelo particular -, pois se trata de prerrogativa do oficial de registro.
3. Hipótese em que o serventuário registrador recusou-se a proceder ao cancelamento das averbações, pois entendeu necessário que a ordem judicial fosse transmitida via mandado, e não mediante ofício.
4. Manutenção do acórdão recorrido no sentido de que o descumprimento da ordem judicial deve ser dirimido pelo Juiz Corregedor do respectivo Registro de Imóveis.
5. Recurso especial não provido. (REsp 1.111.343 – SP, j. 3/12/2015, DJ 11/2/2016, rel. ministro Ricardo Villas Bôas Cueva).
Pode o registrador qualificar um título de venda e compra, de extração notarial, e impedir o seu acesso baseado em elementos que levam à convicção de tratar-se de simulação?
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis que tem por objeto uma escritura de compra e venda em que o preço do negócio, equivalente a R$ 5.000,00, foi considerado vil, levando-se em consideração que a disparidade entre o preço do negócio, equivalente a R$ 5.000,00, foi considerado vil em face do valor venal de referência que, na data do instrumento, correspondia a R$ 419.314,00.
O Registrador argumentou que, apesar de denominado compra e venda, o negócio aparenta ser uma simulação, com características de doação. Ressaltou a coincidência dos sobrenomes da vendedora e compradora, “denotando algum grau de parentesco entre elas.”
A magistrada, calcada na doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, para quem a simulação é “uma declaração falsa, enganosa, da vontade, visando aparentar negócio diverso do efetivamente desejado” e com fundamento no inc. II do art. 167 do CC., julgou a dúvida procedente e confirmou a denegação do registro. Além disso, deixou consignado na r. sentença que “a consideração de um negócio por outro trará repercussão na esfera tributária” e que ao registrador “cumpre fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício, na forma do art. 289 da Lei nº 6.015/73, sob pena de responsabilização pessoal, salvo hipótese de isenção devidamente demonstrada”.
Compra e venda – simulação. Valor irrisório. Nulidade. Qualificação registral – impostos.Dúvida – simulação de venda e compra – valor do objeto irrisório em face do real – nulidade – procedência. Processo 1062805-07.2016.8.26.0100, São Paulo, j. 12/8/2016, DJe 16/8/2016. Dra. Tânia Mara Ahualli. Legislação: CC art. 167, II; LRP art. 289.
Venho publicando, aqui e alhures, algumas notas sobre a nova tendência tecnológica que se apresenta como alternativa para os tradicionais registros públicos e seus repositórios.
A novidade vem da Suécia. Uma parceria celebrada entre o Registro de Imóveis sueco ChromaWay e Kairos Future propõe-se a investigar as imensas possibilidades que se abrem com a utilização da nova tecnologia chamada de “blockchain”, adotada pelos suecos para administrar as transações imobiliárias e aplicada aos seus registros públicos.
Segundo a empresa responsável, o Registro de Imóveis da Suécia se tornou uma autoridade de vanguarda não só no país, mas apoiando projetos internacionais, respaldando iniciativas similares na Geórgia.
A ChromaWay foi a primeira organização no mundo a apresentar soluções para o registro de títulos baseado na tecnologia blockchain.
Apontei nalgum lugar que a tecnologia pode ser apropriada pelos próprios notários e registradores brasileiros. Ela representa, de fato, uma alternativa viável e segura para garantia de alguns aspectos da contratação e do sucessivo registro. Mas não pode substituir, ainda, o processo prudencial da qualificação registral, nem substituir o aconselhamento técnico e imparcial do notário.
Contudo, o país parece caminhar, lamentavelmente, para a transformação do seu secular sistema de registro de direitos (uma expressão que singulariza os registros como os da Alemanha, Espanha, Suíça, Portugal e Brasil) em um mero registro de documentos. Nesse caso, a tecnologia de blockchain calha como uma luva, tornando os acervos fiáveis e praticamente invioláveis.
Vivemos uma época difícil. As lideranças dos registradores parecem obnubiladas e não enxergam com nitidez o campo de batalha. Somente alguns poucos resistem bravamente em suas trincheiras à espera, paciente, do surgimento de um novo dia.
Na edição de 17.2.2016 deste periódico, discutimos um tema muito interessante e que guarda enorme interesse para os registradores brasileiros.
Não raro, defrontamo-nos com decisões jurisdicionais que prima facie soam lógicas, mas, vistas com cuidado, especialmente pela perspectiva dos direitos materiais, representam absurdezas difíceis de reparar na sucessão natural do iter dominial.
Enfrentamos os temas derivados de recente decisão, proferida pela 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em que se determinou a penhora de uma oficina localizada em parte de imóvel residencial do executado, objeto de uma só matrícula do registro predial e com numeração predial distinta.
Muitos emprestaram sua opinião.
Nesta ocasião, tenho o gosto de reproduzir o pensamento da registradora portuguesa, querida colega que goza de enorme prestígio, reconhecida como autoridade nos temas de direitos registral.
Divulgo o texto com entretítulos por mim interpolados (com a vênia da colega). SJ
Penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade Madalena Teixeira*
A questão da penhora de parte de prédio e da sua registrabilidade não constituirá preocupação privativa dos colegas brasileiros, porquanto, também entre nós, tem surgido a dificuldade em lidar com a apreensão de parte da coisa, que é objeto do direito de propriedade do executado, e com a sua tradução tabular.
Se dissermos, com José Lebre de Freitas [1], que a satisfação do direito do exequente é conseguida, no processo de execução, mediante a transmissão de direitos do executado, antecedida da apreensão (penhora) dos bens que constituem o objeto desses direitos, facilmente se conclui que, na penhora de um prédio, o que está em causa é o direito de propriedade plena e exclusiva do executado sobre esse prédio ou um direito real menor que acarrete a posse efetiva e exclusiva do mesmo.
Tratando-se do direito de propriedade, é dado adquirido, na fixação do conceito deste direito real, que ele afeta a totalidade da coisa que tem por objeto (princípio da especialidade ou da totalidade), não se concebendo, portanto, direitos de propriedade plena e exclusiva sobre partes não autonomizadas da coisa [2].
Assim, sendo o executado titular da propriedade plena e exclusiva do prédio, é o prédio (porção delimitada do solo com as construções nele existentes), como coisa una objeto da afetação própria do direito subjetivo, que deve ser objeto da apreensão (penhora), tendo em vista a ulterior transmissão do direito (de propriedade) do executado, para, através dele, direta ou indiretamente, ser satisfeito o interesse do credor [3].
Pode acontecer que o valor do prédio, que é objeto do direito de propriedade (plena e exclusiva) do executado, seja manifestamente superior ao da dívida exequenda e dos créditos reclamados, pesando então um problema de adequação da penhora ao valor da obrigação exequenda [4] e, bem assim, a ideia de que o sacrifício do patrimônio do devedor só é admissível desde que absolutamente necessário à satisfação do direito do credor [5].
No entanto, ainda que não se adeqúe, por excesso, ao montante do crédito exequendo, a execução não poderá deixar de recair sobre a totalidade do prédio ou sobre parte juridicamente individualizada. O mesmo é dizer que a alienação coercitiva de parte do prédio só se coadunará com o princípio da especialidade ou da unicidade do objeto atrás referido se houver um ato prévio ou simultâneo de autonomização material (fracionamento fundiário) ou jurídica (constituição do prédio em propriedade horizontal) dessa parte, que passe a constituir objeto único da titularidade a transmitir por via executiva.
Sabendo-se que a simples interposição de uma ação executiva não é de molde a postergar as garantias conferidas à propriedade privada ou o direito do devedor à integridade do seu patrimônio, qualquer ato de fracionamento fundiário ou de constituição da propriedade horizontal não deverá ocorrer, normalmente, por via de um qualquer poder coercitivo do tribunal, mas em resultado do exercício da faculdade de modificação do direito de propriedade que só ao proprietário pertence, observados que sejam os condicionalismos legais atinentes à criação de frações autônomas ou à divisão fundiária rústica ou urbana [6].
A ordem judicial e matriz constitucional
Mas mesmo que se queira encontrar fundamento, de cariz constitucional, que habilite o tribunal a substituir-se ao executado na modificação do direito de propriedade, de forma a resguardar, por exemplo, o direito à habitação, tal vicissitude deverá operar no âmbito da venda executiva, restringindo-se o objeto da venda à coisa juridicamente autonomizada e libertando-se simultaneamente a parcela sobrante ou a fração autônoma restante (destinada a habitação) do jugo da penhora.
O que, de ponto de vista legal e dos princípios constitucionais dos direitos reais, se mostra desajustado é, com efeito, a incidência simultânea de dois direitos de propriedade sobre a mesma coisajurídica (o prédio), com uma distinção funcional, econômica e fiscal de duas partes pertencentes a pessoas diversas, mas sem a correspondente individualização jurídica, negando-se, dessa forma, o destino jurídico unitário da coisa e a aptidão para abarcar a generalidade dos poderes sobre a totalidade da coisa que caracteriza e sustenta a essência do direito de propriedade.
Se consideramos, com alguma doutrina, que a penhora envolve a constituição de um direito real de garantia a favor do exequente [7], fácil será concluir, mais uma vez, que a penhora sobre parte de prédio não incide sobre coisa certa e determinada, vale dizer, não incide sobre prédio suscetível de propriedade autônoma e, como tal, não se coaduna com os princípios da coisificação e da especificação que orientam o Direito das Coisas.
A “inelutabilidade” da ordem judicial e qualificação registral
Ainda assim, o que fazer diante da “inelutabilidade” da penhora ordenada judicialmente, que, ao invés de incidir sobre o prédio, no seu todo, em consonância com o princípio da especialidade ou individualização ligado ao lado interno do direito real de propriedade, abrange apenas parte do prédio?
Considerando que a penhora consiste numa apreensão judicial de bens cujo acertamento pertence ao tribunal e que a penhora, embora delimite o objeto dos atos executivos subsequentes, não é o ato final do processo executivo e, portanto, só por si, não é de molde a operar o desmembramento do prédio, podendo vir a extinguir-se por causa diversa da venda executiva (por exemplo, em virtude do pagamento voluntário da dívida exequenda), a técnica que, entre nós, vem sendo aplicada vai no sentido de se proceder à feitura do registo da penhora na ficha do prédio, com identificação, no extrato da inscrição respetiva, da parte que é afetada pela diligência.
Uma vez realizada a venda executiva da parte penhorada, em processo dirigido, controlado e tutelado pelo juiz e, portanto, insuscetível de ser sindicado pelo serviço de registro, procede-se então à desconexão do prédio objeto mediato do registro de aquisição, a lavrar com base no título de venda judicial ou de adjudicação ao exequente, ainda que tal alienação ocorra à margem das disposições legais vigentes em matéria de fracionamento rústico ou do direito do urbanismo, posto que, repetimos, é ao juiz, não ao conservador, que compete a sindicância exclusiva da legalidade do ato judicial (venda executiva) produtor do desmembramento.
Naturalmente, a questão torna-se bem mais complexa se o prédio não for materialmente divisível, obrigando a considerar «duas sortes» e, portanto, direitos de propriedade sobre partes (planos horizontais ou verticais) do prédio estruturalmente ligadas entre si através de partes comuns, sem a adequada constituição da propriedade horizontal e sem a definição do direito que incide sobre essas partes comuns (solo, colunas, pilares, paredes mestras, etc.).
Não sendo fácil equacionar a existência de uma compropriedade sobre essas «sortes» (dependendo da concepção perfilhada, a compropriedade pode consistir num conjunto de direitos sobre toda a coisa que se autolimitam; no direito de cada um dos comproprietários a uma quota ideal ou intelectual da coisa; ou num só direito com vários titulares; mas não na coexistência de direitos de propriedade diferenciados sobre partes especificadas da coisa), será igualmente duvidoso reconhecer aqui (1) a constituição de um usufruto sobre parte da coisa, pois não é de gozo pleno e temporário de coisa alheia que se trata, mas de coisa (rectius, parte de coisa) adquirida como própria e sem limitação temporal; (2) a constituição de um direito de superfície, posto que o solo não foi excluído da propriedade adquirida; (3) ou um ato de alienação de coisa futura, a produzir efeitos reais aquando da constituição da propriedade horizontal, dado que se declara vender uma parte componente de um prédio (uma parte de coisa existente do patrimônio do devedor), e não uma fração autônoma a constituir.
O relativismo jurídico, a atipicidade dos direitos e a segurança jurídica
Sobra então a aquisição da propriedade sobre parte da coisa, sem a devida autonomização jurídica e, portanto, uma atipicidade de direito e de regime que acaba por comprometer a finalidade de segurança e de certeza atribuídas ao registro.
Ora, a nosso ver, a solução registral, não podendo afastar-se dessa intencionalidade de segurança do comércio jurídico imobiliário, não deve passar, desde logo, por colocar nos particulares o ônus do esclarecimento da situação jurídica do prédio, empurrando-os para um enquadramento extrajudicial dos direitos respectivos como condição necessária à continuidade do trato sucessivo, nem deve outrossim consistir numa operação imediata de adaptação, a cargo do registrador, que se traduza em converter as relações jurídicas criadas num certo tipo ou categoria de direito real, reintegrando o sentido e alcance da decisão judicial.
Não estando em causa a obediência às decisões judiciais ou qualquer tipo de juízo crítico sobre o valor do ato praticado no processo sob tutela judicial, mas a falta de individualização jurídica do objeto transmitido e de definição do regime a que o prédio fica sujeito, a solução passará, antes de mais, ou pela recusa do registo, por estarmos diante de uma situação jurídica que não é enquadrável nas normas definidoras dos tipos legais e que, portanto, não existe como situação jurídica real [8], ou, ao menos, por um procedimento de dúvidas ao registo da venda judicial, assente precisamente no elevado grau de incerteza na compreensão da situação jurídica do prédio.
Na impossibilidade de consolidação da recusa ou de superação das dúvidas suscitadas e perante a obrigação de inscrever o título nos seus precisos termos, talvez possa então servir de modelo e de auxílio a figura da “propriedade por andares”, com a indivisão forçada de certas partes do edifício, que estava prevista no Código de Seabra (art. 2335.º do CC de 1867) [9]; que fazia conviver na mesma matrícula (relativa à unidade real ou à porção delimitada do solo) dois ou mais direitos de propriedade, tendo, cada um deles, por objeto uma parte da coisa devidamente identificada; e que permitia instalar, nas tábuas, dois ou mais tratos sucessivos paralelos.
Tudo isto, naturalmente, de forma a permitir o acatamento do ato judicial (cuja atipicidade normativa não se conseguiu demover) e na convicção de que, transposta esta fase, a continuidade do trato sucessivo não poderá já prescindir da integração da realidade criada numa categoria jurídica de direito real, mediante um título lavrado com a intervenção de todos os interessados e uma eventual aplicação da teoria da conversão dos negócios jurídicos.
NOTAS
[1]A Ação Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, 6.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2014. pp. 231 e ss.
[2] Henrique Mesquita, Direitos Reais, sumários das Lições ao Curso de 1966-1967, Coimbra, pp. 13/14, e Orlando de Carvalho, Direito das Coisas, Coimbra, 1977.
[3] Segundo Enrico Redenti, apud José Lebre de Freitas, ob. cit., p. 299, n. 3, a penhora incide sobre a coisa, mas com vista ou em função do direito; rigorosamente, a penhora realiza-se, na sua materialidade, sobre as coisas do devedor para mais tarde chegar à «expropriação» dos direitos reais sobre elas incidentes.
[4] Sendo o bem atingido pela penhora total ou parcialmente destinado à habitação própria e permanente do executado, intercedem, em certos ordenamentos jurídicos, preocupações de índole constitucional relacionadas com o direito à habitação que também restringem as condições de alienação coerciva desses imóveis.
[5] Paula Costa e Silva, “As garantias do executado”, A Reforma da Ação Executiva, Revista da Faculdade de Direito da UNL, ano IV, n.º 7-2003, Almedina, Coimbra, 2003, p. 201.
[6] É precisamente na regra da proporcionalidade da penhora que assenta a faculdade que, entre nós, é concedida ao executado de requerer autorização para proceder ao fracionamento do imóvel penhoradodivisível, de modo a permitir ou o levantamento parcial da penhora sobre alguns dos imóveis resultantes da divisão, com fundamento na manifesta suficiência do valor dos restantes para a satisfação do crédito do exequente e dos credores reclamantes, ou que a venda executiva se inicie por algum ou alguns dos prédios resultantes da divisão, cujo valor seja suficiente para o pagamento.
[7] V., por todos, José Lebre de Freitas, A Ação Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, cit., pp. 307/308.
[8] Cfr. Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 4.ª ed. rev. e at., Quid Juris? Sociedade Editora, Lisboa, 2003, p. 76.
[9] Já as Ordenações Filipinas (I, 68, 34) dispunham sobre a possibilidade de o sobrado e o sótão de um edifício terem diferentes proprietários.
Madalena Teixeira, licenciada em Direito pela Universidade de Coimbra, Conservadora dos Registos Predial e Comercial em Portugal, membro do Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P. (IRN), membro do Conselho Redatorial dos “Cadernos Cenor” do Centro de Estudos Notariais e Registais (CENOR), da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, docente nos Cursos de Pós-Graduação e Cursos Temáticos organizados pelo CENOR, autora de diversos artigos no domínio do Direito Registral, relacionados, entre outros, com o registo predial de sentenças estrangeiras, as limitações ao direito de propriedade, o direito ao ambiente, os empreendimentos turísticos, o registro eletrônico e a proteção de dados pessoais.
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