A decisão que hoje divulgamos é excelente, sob vários aspectos.
Trata-se da eficácia da situação jurídica formada a partir do estabelecimento da união estável.
No balanço dos vários interesses em jogo, o min. Paulo de Tarso Sanseverino levou em consideração o interesse do terceiro de boa-fé que, fiado na publicidade registral, adquire bem imóvel.
Ao lado do reconhecimento da existência de um condomínio natural entre conviventes e da necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável (art. 1.725 do CCB), o ministro considerou que a invalidação da alienação de imóvel comum “dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente”.
O defeito da Lei 9.278/96, tantas vezes criticada por mim, desde o seu advento, torna-se patente.
O contrato escrito (art. 5º) não se basta. Seria necessário que esse pacto se publicizasse por meio dos registros públicos (registro civil e registro de imóveis) para que a sua eficácia atingisse o círculo representado pelos terceiros.
Já em 2001 destacava esse aspecto. Sob o título Contratos devem ser registrados no Registro Civil e de Imóveis, comentava o projeto de lei da então deputada Marta Suplicy que se achava na ordem do dia e deveria ser votado. O comentário foi veiculado pelo extraordinário Boletim Eletrônico do IRIB, tantas vezes suporte de informações relevantes para a atividade registral:
Este boletim eletrônico divulgou o texto do projeto de lei, da autoria da atual prefeita da Capital de São Paulo, em seu substitutivo, que visa a regulamentar e disciplinar a parceria registrada de pessoas do mesmo sexo. Publicou também o relatório do Dep. Roberto Jefferson.
Pelo substitutivo apresentado (PL 1151, de 1995, ainda não votado), os contratos de parceria, quando tratarem de bens patrimoniais, deverão ser lavrados por notários e registrados no registro civil de pessoas naturais e no Registro de Imóveis competentes.
Embora o tema tenha suscitado críticas ácidas, censurando a divulgação do assunto neste Boletim Eletrônico, o fato é que tal parceria civil inevitavelmente repercutirá nas atividades de notários e registradores brasileiros, chamados a dar forma jurídica a contratos que disporão sobre questões patrimoniais, deveres, impedimentos e obrigações mútuas dos parceiros. Celebrado o instrumento público, caberá aos registradores imobiliários e civis registrar em seus livros os tais pactos.
Não deixa de ser bastante curioso – e digno de nota – o fato de que os maiores críticos do regime notarial e registral brasileiro queiram agora servir-se do sistema justamente para ampliar e dar a maior segurança jurídica à parceria e aos parceiros. Pois não hesitaram em prever expressamente a atuação do notário público para lavratura dos pactos “ante convivenciais” – se é que se pode chamar assim ditos contratos – e a atuação dos registradores civil e imobiliário, para garantir maior eficácia e publicidade do avençado.
De qualquer maneira, é preciso reconhecer: o Projeto de Dona Marta é muito mais técnico do que a Lei da União Estável, que previu deficientemente a ante contratação dos conviventes e sua publicidade imobiliária.
Os preconceitos devem ser superados. Do estrito ponto de vista profissional, os notários e registradores devem estar preparados para cumprir a lei, caso o projeto de D. Marta seja convertido afinal em diploma legal. [1]
O argumento central do Sr. Ministro, neste caso, é justamente o apoio imprescindível do fenômeno da publicidade registral para emprestar eficácia às situações jurídicas que se desenham com a união estável.
O Sanseverino usa algumas expressões que indicam que domina se não a estrita terminologia do direito registral, ao menos conhece os jargões correntes em nosso meio – como “álbum imobiliário” – o que demonstra que transita com segurança nesse terreno. Topamos, ainda, no coerente e bem escrito relatório, com outra expressão interessante – “conformação registral” – a apontar para um sentido de registro constitutivo de certos efeitos, como dizem os espanhóis, para qualificar a eficácia que se irradia erga omnes com a inscrição, mesmo naqueles casos em que o registro não ostente, tecnicamente, a natureza constitutiva do direito. Permitam-me citar trecho do relatório:
No casamento, ante a sua peculiar conformação registral, até mesmo porque dele decorre a automática alteração de estado de pessoa e, assim, dos documentos de identificação dos indivíduos, é ínsita essa ampla e irrestrita publicidade.
Projetando-se tal publicidade à união estável, tenho que a anulação da alienação do imóvel dependerá da averbação do contrato de convivência ou do ato decisório que declara a união no Registro Imobiliário em que inscritos os imóveis adquiridos na constância da união.
A necessidade de segurança jurídica, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, exige que os atos jurídicos celebrados de boa-fé sejam preservados.
Em outras palavras, nas hipóteses em que os conviventes tornem pública e notória a sua relação, mediante averbação no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência da união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento.
Contrariamente, não havendo o referido registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio que, à aparência, foi higidamente celebrado.
Na hipótese dos autos, não houve qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo da existência de união estável.
Colhe-se ainda dos autos a informação de que o imóvel, embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado.
Finalmente, foi consignado pelas instâncias a quo a inexistência de indícios de má-fé na conduta do adquirente.
Por fim, a única restrição que se poderia levantar contra esta decisão bem articulada será um dos fundamentos, baseado na informação de que o imóvel em questão, “embora tenha sido adquirido para a residência da família não estava sendo ocupado pela recorrente e sua família por ocasião da alienação, eis que fora alugado”.
A posse não é elemento estritamente registral e não servirá para elidir a boa-fé do adquirente. Não será a constatação fática da posse direta dos conviventes que legitimaria e fundamentaria a respeitável decisão. Bastaria, como o próprio acórdão reconhece, que a união estável, e seu contrato patrimonial, fossem objeto de inscrição no registro público competente.
Simplesmente é para isso que os Registros Públicos existem.
RECURSO ESPECIAL. DIREITO PATRIMONIAL DE FAMÍLIA. UNIÃO ESTÁVEL. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO. EFEITOS SOBRE O NEGÓCIO CELEBRADO COM TERCEIRO DE BOA-FÉ.
A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo art. 1.725 do CCB, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do art. 5º da Lei 9.278⁄96, Precedente.
Reconhecimento da incidência da regra do art. 1.647, I, do CCB sobre as uniões estáveis, adequando-se, todavia, os efeitos do seu desrespeito às nuanças próprias da ausência de exigências formais para a constituição dessa entidade familiar.
Necessidade de preservação dos efeitos, em nome da segurança jurídica, dos atos jurídicos praticados de boa-fé, que é presumida em nosso sistema jurídico.
A invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente.
Hipótese dos autos em que não há qualquer registro no álbum imobiliário em que inscrito o imóvel objeto de alienação em relação a co-propriedade ou mesmo à existência de união estável, devendo-se preservar os interesses do adquirente de boa-fé, conforme reconhecido pelas instâncias de origem.
NOTA
[1] JACOMINO. Sérgio. União civil de pessoas do mesmo sexo. Boletim Eletrônico do IRIB n. 313, de 11/5/2001 in Thesaurus, 2007.
“Concentração na matrícula” e o entulho informativo Uma boa ideia fora do tempo e do lugar.
Dístico da página na internet do Dr. Ermitânio Prado
Crítico da Lei 13.097/2015, que alguns pensam ter criado entre nós a chamada “concentração na matrícula”, o Dr. Ermitânio Prado, conhecido advogado do foro paulistano, nos revela as razões pelas quais considera o advento desta lei expressão de um “sarampão serôdio” de velhas regras já consagradas na lei.
Com sua verve crítica, revela e denuncia o longo sono da doutrina registralista e aponta para o fato de que carecemos de um bom canal de diálogo com o governo, com a sociedade e com a comunidade de juristas.
Vamos dar voz ao velho “Leão do Jockey”, agora que já não pode frequentar os bancos do hipódromo da Cidade Jardim. (SJ).
Sérgio Jacomino – Comente a Lei 13.097, publicada no dia 20 de janeiro de 2015 no Diário Oficial da União.
Ermitânio Prado – A lei é uma iniciativa timbrada pelo signo da ignorância jurídica. Trata-se de valente tentativa de fazer vibrar o que já existia na própria lei. Vamos por partes, como terá dito alguém em Londres. O que esta norma, essencialmente, quis significar? Por debaixo de um rótulo de marketing – “concentração na matrícula” – pretendeu-se como que repristinar uma regra que já se achava expressa há muito na própria lei: a inoponibilidade de fatos não inscritos. Trocando em miúdos, isto quer dizer, simplesmente, o seguinte: o que não se acha inscrito no Registro Público não pode prejudicar nem ser oposto em face de quem anteriormente inscreveu. Demos um exemplo: um determinado sujeito (exequente) obtém a penhora de um imóvel matriculado para garantia da execução. Ato contínuo, como seria esperável, não promove a sua inscrição (art. 169 c.c. art. 240 da Lei 6.015/1973 c.c. § 4º do art. 659 do CPC). O executado vem a alienar o bem. O eventual adquirente (ou um sub-adquirente) em tese não poderia ser atingido e prejudicado pelo desenlace daquele processo executivo, salvo se provado que ele tinha (ou poderia ter) conhecimento da ação que poderia reduzir o devedor e alienante à insolvência. Voltamos ao estado em que nos achávamos, antes do advento da lei. Uma simples diligência aos distribuidores teria o condão de afastar a presunção de conhecimento de ações que poderiam, de fato, reduzir o devedor à insolvência.
O sr. considera, então, que nada mudou?
Francamente? Mudamos para nada mudar! As velhas questões serão repisadas, já que não houve uma significativa transformação no sistema registral pátrio. O princípio de inoponibilidade decorre da legitimação registral, princípio assente no ordenamento (art. 1.245 do CC e art. 169 da LRP, dentre outros). Não chegamos, ainda, ao grau de desenvolvimento institucional de se consagrar uma eficácia absoluta (ou saneadora) dos fatos inscritos no Registro, como ocorre em outros países que adotaram a chamada fé pública registral. Aqueles que defendem que os distribuidores podem ser considerados “registros públicos”, lato senso, manter-se-ão firmes na trincheira, guerreando o bom combate, pois, argumentam: o adquirente poderia ter conhecimento das demandas (art. 593, II, do CPC) e precaver-se com uma singela consulta aos distribuidores – acesso favorecido, hoje, pelos meios eletrônicos. Enfim, o modelo, incensado como uma espécie de “concentração” redentora na matrícula, achava-se perfeitamente delineado no sistema registral brasileiro há quase um século. Basta ler atentamente a redação do art. 266 do Decreto 18.542, de 24 de dezembro de 1928…
Mas, o que se buscou com a lei foi, justamente, evitar custosas diligências extrarregistrais que encarecem os intercâmbios econômicos relativos a negócios imobiliários…
A própria lei excepciona um número importante de hipóteses em que a regra da inoponibilidade é singelamente quebrada. Veja, por exemplo, o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei de Recuperação Judicial, Extrajudicial e Falência (Lei 11.101, de 2005). Ou a regra que se acha inserta no art. 185 do CTN – que faz presumir “fraudulenta a alienação ou oneração de bens (…) por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”. Note que a simples inscrição na dívida ativa gera uma presunção que não pode ser elidida pela regra da chamada “concentração”. Isto sem falar nas hipóteses exceptivas de “aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel” (art. 54, § único da lei sob comento), sabendo-se que as citações em ações reais – e a usucapião é uma típica ação real – devem ser objeto de registro (art. 167, I, 21 da LRP). Enfim, pergunto-me: quem, em sã consciência, realizaria um negócio jurídico sem consultar previamente os distribuidores? Qual notário dispensaria, na prática, as diligências ordinárias de pesquisa nos distribuidores forenses antes de formalizar um negócio imobiliário? Os agentes do sistema de crédito imobiliário consultam rotineiramente outros sistemas de informação (como o SERASA, p. ex.), que podem ser mais eficientes do que as certidões dos distribuidores…
Mas o Sr. não enxerga virtudes nesta lei?
Devo concordar que há um certo encanto em tentar fazer “pegar no tranco” uma regra antiga que remanesceu no olvido jurídico, numa espécie de limbo iniciático em que só os registradores (e alguns notários) pareciam versados. É incrível que precisemos repetir conceitos com outras palavras para facilitar a assimilação de antigas regras legais pela comunidade jurídica. Quando não, repetimos, ipsis litteris, os mesmos termos (compare o art. 167, I, 21 com o art. 54, I da Lei).Devo conceder, que, de fato, há novidades no front: por exemplo, modificou-se, aparentemente, a regra da evicção. Como sabemos, a evicção é a perda, que pode ser total ou parcial, de um bem por sentença judicial decorrente de causa preexistente ao contrato (art. 447 do CC). Se afastamos a evicção, nos casos de boa-fé presumida do adquirente ou do credor, com título inscrito, temos que o registro somente poderá ser cancelado em virtude de ação própria, provados os vícios que podem inquinar o negócio jurídico. Esta é a regra estampada no parágrafo único do art. 54 da lei aqui comentada. Vejamos como o Judiciário vai reagir a esta regra. Sempre suspeito de lances em que falta combinar a finta com os russos. Há, também, as interessantes disposições do art. 55 que preveem que “a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia”. É boa a regra, mas, convenhamos, não deixa de ser um repeteco – se considerarmos que o processo que antecede o registro do parcelamento ou da incorporação é uma custosa diligência que busca, justamente, atestar a solvência do parcelador ou do incorporador. Trata-se de proteção avant la lettre do consumidor de lotes ou de unidades autônomas. Antes que as alienações, decorrentes desses empreendimentos, pudessem ser declaradas ineficazes, havia que se superar o fato de que as pesquisas vestibulares já haviam sido cumpridas pelo empreendedor, com obtenção das certidões dos distribuidores (art. 18 da Lei 6.766/1979 e art. 32 da Lei 4.591/1964).
Afinal, qual o sentido e importância da expressão que vem sendo bastante utilizada – “concentração na matrícula”? E para o crédito imobiliário – haverá algum benefício?
Implico com a expressão “concentração na matrícula”. Critiquei, desde a primeira hora, outra expressão que se insinuou no ordenamento jurídico – “portabilidade” -, que nada mais era do que a velha e bem-conhecida sub-rogação de crédito. Ambas expressões são atécnicas mas empolgaram parte da doutrina registralista. Slogans são excelentes técnicas para se vender um produto – ou para a mistificação política – não para nominar institutos jurídicos. Neste caso, a “concentração”, além de representar uma expressão profana, por sorte não consagrada na lei, pode levar a um enorme equívoco e a um desvio sistemático no modelo institucional. Convenhamos: não é toda e qualquer vicissitude relativa aos bens e direitos imobiliários que deva desaguar na matrícula. Não por acaso, a taxatividade dos direitos reais acarreta, numa espécie de efeito especular, uma enumeração dos fatos inscritíveis (art. 167 da LRP). Embora não taxativo, esse rol da LRP tende, naturalmente, a uma limitação que decorre da própria natureza dos direitos reais e de algumas circunstâncias que os possam limitar ou restringir. A abertura das portas do registro para qualquer situação judicial que se relacione com o imóvel matriculado pode representar o colapso informativo que, no limite, milita contra a clareza, transparência e celeridade do tráfico jurídico imobiliário. Inflação informativa leva à desinformação. Depois, não se pensou no entulho em que pode se converter a sucessão de averbações concentradas nas matrículas. Basta pensar num só exemplo: ações trabalhistas. Ao deixar ao exequente-reclamante a liberdade de promover tal averbação, especialmente nas hipóteses em que o interessado se declare hipossuficiente econômico (art. 56, § 2º, da Lei), teremos uma profusão de atos quando dirigidas a imóveis de propriedade de grandes incorporadoras ou de empresas que atuam fortemente no mercado consumidor. Contra essas pessoas jurídicas avultam ações judiciais. Depois de encerradas essas ações, quem vai “sanear” a matrícula? Quem vai arcar com os custos do cancelamento das ditas averbações? No caso de alienação, quem vai adquirir tais imóveis gravados? Ainda que se adquira o bem, o comprador estará disposto a fazer uma peregrinação no foro, agora muito estendido, por sistemas de informação integrados, como o Sistema Ofício Eletrônico, que apontam para todos cartórios do Estado de São Paulo e de outros estados associados?
Mas tudo isso não se previu?
Admiravelmente, temos várias entidades de classe que deveriam zelar pela boa orientação doutrinária, conduzindo as discussões, quando possível, e iluminando os debates legislativos, quando necessário. Mas nenhuma delas estendeu um debate sério sobre a tramitação da MP 656 (que redundou na Lei 13.097/2015). Não se buscou envolver os maiores interessados –notários e registradores. Eu mesmo, na condição de jubilado, propus uma emenda de criação de um registro provisório – a exemplo do que ocorre em outras partes do mundo com a anotação preventiva, por natureza provisória. Poder-se-ia fazer o registro de tais constrições judiciais no Livro 3 – Auxiliar, com a fixação de prazo pré-determinado de eficácia, findo o qual o registro preventivo seria automaticamente cancelado por caducidade. Faltou discussão; faltou debate. Tudo se perde nesta selva de papagaios. Faltou, sobretudo, articulação política para esclarecer os redatores da medida provisória acerca dos caminhos, já tradicionais no direito alienígena, para tornar efetiva a “publicidade notícia”. Esta modalidade de publicidade registral é mal estudada entre nós, embora corrente na Europa, ao menos desde os primórdios do século XX. Enfim, a lei é defectiva. Incorre em erros crassos, repetições, redundâncias rebarbativas. Perdemos a chance de aperfeiçoar o sistema registral brasileiro.
O Sr. diz que a lei é defectiva. Além de reprisar, como diz, o princípio de legitimação, que defeitos percebe na sua redação?
Veja, por exemplo, o art. 54 da Lei que se refere a “negócios jurídicos eficazes”. Como sabemos, o sistema registral brasileiro é causal e constitutivo. Diz-se que a eficácia plena dos negócios e atos jurídico-reais somente se alcança com o registro. Não serão, portanto, os negócios jurídicosque visam constituir, transferir ou modificar direitos que hão de prevalecer na colisão antevista. Considerando-se a redação, que não alude expressamente ao fato inscrição, e que parece mesmo apontar para negócios jurídicos formalizados mas ainda não registrados (“que tenham por fim”), tem-se a impressão de que tais negócios jurídicos, aos quais se reconhece uma eficácia contida e limitada, seriam eficazes em relação aos atos e fatos jurídicos não inscritos. No limite, a construção se acha em contradição com a teoria geral da oponibilidade de fatos inscritos, em choque com o princípio de legitimação registral. Para sermos exatos, que diacho de eficácia é esta do art. 54? Eficácia condicional? Quer dizer, então, que os negócios jurídicos serão eficazes somente “nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel” as informações indicadas? De outro modo, não? A ideia subjacente é evidente: os fatos não inscritos é que não poderão ser opostos aos devidamente registrados…
O Sr. não crê que esta crítica seja excessiva, quando se pode apanhar perfeitamente o sentido geral da lei? Não estará apostando no seu fracasso?
Para que servirá a crítica, então? Para que doutrina? A redação do art. 54 é simplesmente irritante! “Atos jurídicos precedentes” … Vamos à radical literalidade: os “negócios jurídicos” somente serão eficazes em relação aos atos jurídicos precedentes não inscritos? É isto? Não serão eficazes em relação aos atos jurídicos posteriores? Somente serão eficazes se os ônus e constrições não forem registrados? Aos diabos com essa redação confusa e tortuosa!
Uma última palavra…
Quero lhe dizer, caro registrador, que, paradoxalmente, se algum proveito advier desta malsinada lei, este será fruto da ignorância sistemática, que vê a tradição como pura invenção moderna, ou da boa sorte de a lei “pegar no tranco”, uma vez criado o ambiente econômico propício. Mas nunca passará de um sarampão serôdio!
O CNJ foi provocado pelo Ministério Público Federal para que seja determinado às corregedorias estaduais o reconhecimento da vigência do art. 23 da Lei Federal 8.629/1993 a franquear o acesso ao registro de imóveis de arrendamentos rurais envolvendo estrangeiros.
Como veremos, o tema é espinhoso.
Arrendamento tácito
O arrendamento rural pode ser tácito ou expresso (art. 92 da Lei 4.504/1964). No Estado de São Paulo formou-se o entendimento, hoje pacífico, de que o arrendamento rural, diferentemente da locação urbana (cuja inscrição é meramente facultativa), por representar expressão de norma de ordem pública, portanto obrigatória, haveria de prevalecer independentemente da vontade das partes contratantes ou do registro no respectivo cartório imobiliário.
Além disso, o instituto não se acha elencado no rol do art. 167 da LRP. Por todas essas razões, o seu registro não tem sido permitido. Neste sentido: Ap. Civ. 1.956-0, São Paulo, j. 13.6.1983, DJ 13.7.1983, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 23.757-0/2, Piracicaba, j. 11.5.1995, DJ 26.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga; Ap. Civ. 32.930-0/3, Marília, j. 15/08/1996, DJ 21/11/1996, des. Márcio Martins Bonilha; Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/03/2010, DJ 25/05/2010, rel. des. Munhoz Soares;
Um aspecto não enfrentado nas ditas decisões é o fato de que os contratos de arrendamento rural podem ser celebrados por meio de “contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária”.
Como haveremos de registrar um contrato tácito?
O detalhe não passou despercebido pelo min. Aldir Passarinho no RESP 263.774: “O art. 92, caput, é bastante claro em prever o contrato tácito, além da forma escrita, e o parágrafo 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre ambos, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no R.G.I. Aliás, o contrato tácito nem teria como ser registrado”. (REsp 263.774, j. 15/08/2006, rel. min. Aldir Passarinho Júnior). No mesmo sentido: REsp 904810, j. 15/02/2007, DJ 19/03/2007, rel. min. Humberto Gomes de Barros; REsp 164442, DJe 01/09/2008, rel. min. Luis Felipe Salomão.
Arrendamento rural por estrangeiros
Agora o debate se renova com a sustentação, muito bem redigida aliás, feita pelos Procuradores da República que firmaram o documento que se pode → ler aqui.
Os procuradores sustentam que a Lei Federal 8.629/1993 (art. 23), ao alterar a Lei 5.709/1971, impôs a forma pública para celebração dos contratos de arrendamento rural. Com esse entendimento, pretendem, fundamentalmente, que o controle dos arrendamentos – a exemplo do que já ocorre com a administração registral das aquisições de imóveis rurais por estrangeiros – seja feita pelos Registros de Imóveis de todo o país.
Não está em causa, portanto, o direito de preferência do arrendatário. O que mobiliza a administração pública federal é o controle registral da aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.
O raciocínio parece muito bem conduzido. Nos casos de arrendamento rural celebrado com estrangeiros:
É requisito essencial de validade do negócio jurídico a forma pública (escritura pública – art. 23 da Lei 8.629/1993 c.c. art. 8º da Lei 5.709/1971).
O registro torna-se obrigatório (art. 168 da LRP) já que se aplicam ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro” (§ 1º do art. 23 da citada Lei 8.629/1993).
Não é possível fazer-se o controle previsto no art. 10º da Lei 5.709/1971 sem que o contrato de arrendamento seja objeto de registro.
Controle registral
Averbo, como expressão de uma opinião meramente pessoal, que o controle da aquisição ou do arrendamento de imóvel rural, contratados por estrangeiro, por depender de autorização prévia dos órgãos competentes, quando o caso (inc. III do 10º da Lei 5.709/1971) e, ainda, por ser a escritura pública requisito de validade do próprio negócio jurídico (art. 23 da citada Lei 8.629/1993), que o controle, como dizia, pudesse ser feito previamente pelos órgãos da própria administração pública federal. Sem a autorização específica, nem a escritura pública seria lavrada, nem o registro consumado, nem mesmo o controle extravagante de aquisição e arrendamento rural seria feito pelo Registro de Imóveis. E isto evitaria uma série apreciável de aborrecimentos e despesas.
CNJ e o controle nacional de aquisição de imóveis rurais
Outra hipótese, a ser aventada e defendida perante o CNJ, seria a constituição de um banco de dados nacional, a exemplo da Central de Indisponibilidades, centralizado e mantido pelos próprios registradores, em que esse controle poderia ser feito de maneira mais racional, econômica e adequada. E isso pela razão fundamental de que um município pode se conter em mais de uma circunscrição e o controle, individualizado, não levaria às consequências antevistas pelos procuradores (art. 12 da Lei 5.709/1971). O livro auxiliar de “cadastro especial” criado pela Lei 5.709/1971 (art. 10º) poderia se constituir, facilmente, um repositório eletrônico compartilhado. Isto seria fácil e rápido, bastando a regulamentação pelo Conselho Nacional de Justiça, com base nos arts. 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
Os registros e notas eletrônicos – Entrevista com Sérgio Jacomino
Sérgio Jacomino
Quando vi Sérgio Jacomino (SJ) sentado, com uma mochila, sendo atendido no pequeno cartório em que eu iniciava minha carreira profissional, fiquei profundamente surpreendido. O nome que eu lia na vasta produção acadêmica, o presidente do IRIB, era um homem de carne e osso, com uma câmera fotográfica na mão e, para aumentar minha surpresa, queria saber a minha opinião sobre cartórios e concursos. Eu era novo em todos os sentidos da palavra, sentia que tinha muito a fazer e nada para dizer, mas SJ é genuinamente registrador e preservou o momento.
Não esqueço a carta que o IRIB, sob a presidência de Jacomino, enviou aos novos concursados, onde se lia o verso de Fernando Pessoa, “Deus quer, o homem sonha, a obra nasce”. E, nos seus discursos, SJ desvenda o mundo, nos trazendo a citação de Vitor Pradera, pela via de Ricardo Dip: eis a tradição, “que não é todo o passado, mas apenas o passado que se faz presente e tem virtude para fazer-se futuro”.
SJ planta sementes no coração e na mente das pessoas, cultivando-as. É notável sua generosidade. Por exemplo, sua biblioteca particular, a Medicina Anima, está compartilhada com a comunidade científica, disponibilizando valioso acervo bibliográfico, para qualquer pessoa que deseja pesquisar e estudar. É um homem que quer ver crescer o tronco firme das atividades notariais e registrais e admirar a beleza das flores que brotam nessa imensa árvore.
A juventude não se prova com certidão, mas com a permanente capacidade de surpreender e se deixar surpreender. Termos o SJ pensando o futuro dos registros, com os pés na realidade histórica, é um privilégio delicioso. É um farol nesse mar escuro e agitado de elétrons.
Marcelo Salaroli de Oliveira.
MSO – Os cartórios extrajudiciais são pioneiros ou retardatários na adoção de novas tecnologias para a instrumentalização de atos jurídicos?
SJ – Os cartórios são pioneiros. Favorece-os, em primeiro lugar, uma larguíssima tradição de criação, cuidado e perícia na preservação documental. Basta lembrar os antigos monumentos (documentos) preservados: os hóroi gregos, os kudurrus acadianos, os papiros egípcios, gregos e medievais, até nossos livros tabeliônicos. Conhecemos detalhes importantes da sociedade dessas épocas a partir de textos que se mantiveram em suportes tão variados e que foram concebidos, todos eles, para resistir à passagem do tempo. Em segundo lugar, porque somos singulares no modelo de atribuição de uma função pública ao particular, consagrando-se a gestão privada de um sem-número de documentos que, a rigor, são públicos. Esse binômio tensivo – função pública X gestão privada – singularizou a nossa atividade e nos legou solução muito original na tutela pública dos interesses privados. Isto para ficarmos no modelo adotado desde que Martim Afonso de Souza se abalou de Portugal com poderes para criar jurisdição e… tabeliados! Muitos dos documentos que originariamente integravam a administração pública colonial (como os antigos livros de concessão de sesmarias) acabaram nos tabelionatos e agora, muitos deles, bem preservados, acham-se no Arquivo Nacional. Convenhamos: não seria possível estudar a formação da língua portuguesa com base em monumentos medievais tabeleônicos se os notários não fossem peritos em aplicar, a seus documentos, tecnologias provadas pela experiência.
Quando surgiu a televisão, seus primeiros programas não passavam de programas de rádio em que era possível ver o radialista. Estariam os registradores brasileiros praticando no mundo eletrônico os vícios e as limitações do mundo do papel?
Esta pergunta traduz cultura geral. Você certamente estará se referindo a uma obra seminal (Understanding media – the extensions of man, de Marshall McLuhan), baseada na qual escrevi, há quase 20 anos, que o grande risco da informatização mal planejada seria a criação de verdadeiros simulacros registrais. A informatização dos cartórios parecia-me, desde o início, uma sessão laboratorial de “reprodução de eunucos” – esta boutade foi veiculada perante uma plateia perplexa reunida em São Paulo no longínquo ano de 1996. Completava: “A matrícula digital, como querem alguns, ou o fólio eletrônico, como o denominam outros, deverá ser uma entidade substancialmente nova, incorporando níveis de consulta diferenciados, interfaces com bancos de dados do próprio cartório (indicadores) e prefeituras, croquis, plantas, fotos etc. além de permitir acessos singularizados, com instalação de terminais no balcão do Registro, acesso aos bancos de dados da Serventia via modem, fax etc. Tudo controlado por sistemas”. E mais adiante: “o nó górdio da questão reside numa constatação desconcertante: via de regra, nem os registradores entendem suficientemente de processamento eletrônico de dados, teoria da informação etc., nem os analistas e programadores de computadores entendem de registros públicos… A influência recíproca que se exercem, uns sobre os outros, tem levado a equívocos e paradoxos” (Serviços Notariais e de Registro – Teses apresentadas no 1º Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais. São Paulo: ANoregSP, 1996, p. 104-5, NE.). Não penso que muita coisa tenha mudado, infelizmente.
Por que estudar a História do Direito, já que os historiadores não consideram que seja História e os juristas não consideram que seja Direito? Em outras palavras, de que serve um “especialista em direito revogado”?
Especialista em direito revogado… esta expressão, cunhada pelo Dr. Antônio Carlos Alves Braga Jr., é engraçada. Ele se espantava que me lembrasse de dispositivos legais da reforma da legislação hipotecária de Nabuco, de 1864. Na verdade, o que mais me atraía no assunto era o fato de que a sociedade brasileira, neste admirável período do Brasil Império, tinha uma sensibilidade desperta para receber, no âmbito das especulações jurídicas, o contributo de pensadores que refletiam sobre economia e administração no governo do país. Hoje voltamo-nos, com um certo novidadismo, para as “análises econômicas do direito” esquecendo-nos que, àquela época, os juristas eram convocados para dar soluções jurídicas a problemas de caráter econômico e social. Produziam-se, digamos assim, “análises jurídicas da economia”. Afinal, nada mais urgente, naquela altura, do que dotar a sociedade brasileira de modernos sistemas de publicidade registral que pudessem dar garantias aos créditos fundiários, degradando os custos financeiros de operações que representavam grandes riscos em virtude de ônus e gravames imobiliários ocultos. Vemos isso claramente nas propostas que se apresentaram desde 1844, na gestação do Decreto 482, que veio a lume somente em 1846. É o que se percebe na reforma de José Thomaz Nabuco de Araújo, de 1864. Nesse mesmo sentido as postulações de Rui Barbosa, com a criação dos títulos de crédito lastreados em garantias reais, na modelagem do Registro Torrens, etc. Mas aí entramos no século XX e as discussões relacionadas com o Registro de Imóveis foram, pouco a pouco, arrefecendo e acomodando-se nos escaninhos dos juristas. Os fundamentos econômicos e sociais foram relegados e considerados simplesmente assuntos metajurídicos. O resultado foi o recrudescimento de fórmulas mais ou menos esotéricas, com jargões especializados. Caímos, então, numa espécie de armadilha confortável, verdadeira “torre de marfim”, cidadela ultraespecializada que nos levou, mais e mais, distantes da percepção que se tinha da importância social e econômica dos Registros Públicos. Enfim, estudar história é fundamental para a reeducação e para não repetir os erros do passado!
Os registradores de imóveis gozam de autonomia no gerenciamento do serviço público que lhes foi delegado, bem como já existe previsão legal determinando a instituição do registro eletrônico. Isso não permite a cada oficial estabelecer o registro eletrônico da forma que lhes aprouver?
Evidentemente, não. Os serviços notariais e registrais são públicos. A gestão privada se limita aos aspectos financeiros e administrativos da serventia. O conteúdo do Registro – seus atos, inscrições, anotações, etc. – são públicos. O suporte haverá de sê-lo também. Forma e conteúdo – ambas expressões de direito público. Não é possível pensar-se em criar livros de registro à imagem e semelhança de cada registrador… Não será possível criar um “Registro Eletrônico” em cada serventia. Há alguns anos cunhei uma expressão que me parecia adequada para expressar a situação de mudança de paradigmas motivada pelo impacto de novas tecnologias: atomização X molecularização dos cartórios. Embora, desde o seu nascedouro, o Registro de Imóveis tivesse um número definido de livros bem estruturados, a partir do final da década de 70 os Registros passaram a adotar, para o desempenho de suas atividades, novas tecnologias – como o microfilme, a informática, os processos de gestão (ISO) etc. Este fenômeno atraiu empresas especializadas que ofereceram soluções que a todos pareceram adequadas, mas que representavam, na prática, a criação de novos livros ou de originais repositórios eletrônicos sem a adequada regulação. São exemplos: indicadores pessoal e real eletrônicos, livro protocolo em bancos de dados, arquivos de matrículas digitalizadas etc. Isto representou o início de um processo de “replicação registral”, com procedimentos paralelos, espelhados, guiados por sistemas informáticos, fenômeno que ocasionou a reconformação de rotinas tradicionais dos cartórios. Em pouco tempo, os atos passaram a ser praticados em meios eletrônicos e os livros tradicionais converteram-se numa espécie de backup residuário do sistema. Mas este processo (que ainda se desenvolve com uma dinâmica toda própria) pecou pela raiz, já que não houve uma modelagem adequada com base numa arquitetura inteligente que pudesse estruturar esses novos repositórios. Esse fenômeno redundou, na prática, na criação de um registro eletrônico homólogo, matriz espelhada do fólio tradicional, atraindo, para suas rotinas, todas as limitações que se pode identificar muito claramente nos meios tradicionais de registração. Voltamos à denúncia feita em 1996 no encontro da AnoregSP: “a digitalização da matrícula, com a captura de sua imagem, é mero efeito especular. Desconsidera as amplas potencialidades que as media eletrônicas abrigam. Recepcionar, vamos dizer assim, a matrícula, tal qual hoje a conhecemos, em meio rico e substancialmente diferente, é erro indesculpável. Há que se pensar na matrícula digital como uma entidade nova” (idem, ibidem). Todos temos culpa no cartório. Convivemos hoje, em termos de informatização das serventias, com o seguinte paradoxo – expresso numa frase bem humorada (hiperbólica, claro!) de um consultor independente: os “programas de informática, quando não atrapalham as rotinas do cartório, também não ajudam muito…”. É uma pilhéria mas que traduz de certo modo a realidade.
A tecnologia da informação potencializa a possibilidade de buscas dos registros de imóveis, sendo possível obter relatórios que os registros em papel não permitiam. Isso desperta a necessidade de sigilo, até mesmo para proteger as pessoas de atitudes criminosas. De que forma é possível ao Registro de Imóveis, que é público, conviver com o sigilo?
Esta é uma das minhas antigas preocupações. Entre os dias 28 e 29 de setembro de 2005, na condição de Presidente do IRIB, realizamos, em São Paulo, nos auditórios da AASP, um importante debate: “Proteção de Dados, Novas Tecnologias e Direito à Privacidade nos Registros Públicos”. O evento reuniu a nata de especialistas do Brasil e da Espanha. Foi a primeira vez em que se reuniram registradores, representantes do governo federal, membros do Judiciário paulista, advogados e destacados representantes da Academia para discutir um tema que hoje representa um desafio para todos nós. Estamos diante, uma vez mais, de um binômio tensivo: privacidade X publicidade registral. O art. 17 da LRP prevê que “qualquer pessoa” poderá requerer certidão do registro “sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”. Esta disposição não pode ser lida de modo raso, como a perceberam e interpretaram os nossos antecessores. Devemos tomar esta expressão, historicamente definida, e submetê-la a uma interpretação conforme a nova ordem constitucional. Hoje, em nosso contexto social e político, em que os dados de caráter pessoal são protegidos por comando constitucional (art. 5, X, da CF/1988), a publicidade registral deve ser repensada. Levemos em consideração o fato de que as pessoas se acham excessivamente expostas nas redes sociais e nos meios eletrônicos. Seus dados pessoais e patrimoniais são profanados pelo comércio ilegal de dados, como se vê no noticiário. Penso que lhes reservar uma cidadela fortificada, em que esses dados e informações estejam protegidos, é uma tarefa que ainda pode ser confiada aos notários e registradores. Até aqui, os dados confiados a esses profissionais acham-se relativamente protegidos em virtude, certamente, do sistema atomizado a que me referi acima. De fato, não seria viável uma peregrinação a cada serventia do país para obter um inventário patrimonial de qualquer pessoa. Entretanto, com o advento de redes integradas, formadas pelos próprios Cartórios no processo de “molecularização” registral, isso se tornará possível. É evidente que devemos repensar o procedimento de expedição de certidões e informações pelos Registros Públicos. Eis, aqui, mais um exemplo a provar que os meios transformam a mensagem…
A publicidade dos direitos sobre o imóvel sempre foi feita no cartório do local onde situado o bem, mas com o registro eletrônico é tecnicamente possível romper fronteiras e realizar o registro em qualquer lugar. Isso representa um avanço ou um perigo?
Esta pergunta é excelente e a busca por respostas consistentes me tem tirado o sono. Tenho dedicado parte do meu tempo ao estudo do impacto de novas tecnologias em atividades humanas tradicionais e, especialmente, nas profissões jurídicas. Existe nos Estados Unidos uma linha de pesquisa que busca revelar em que medida as atividades tipicamente humanas poderão ser substituídas – em alguns casos com vantagens – por softwares especializados, vale dizer, por máquinas. Tenho a intuição de que quanto mais nos afastamos do contato direto com os usuários – com seus problemas reais e concretos, lidando com seus conflitos e interesses – tanto mais nossa atividade tende à automatização. Um flanco bastante vulnerável, para os registros públicos, haverá de ser os chamados documentos dinâmicos – documentos eletrônicos que se ligam a complexos bancos de dados e que se alteram on the fly de acordo com o fluxo de novas informações que são providas diretamente pelos usuários. Esses documentos são a face visível de um sistema complexo que se atualiza dinamicamente a partir do acesso compartilhado entre emissor e receptor. Um exemplo concreto pode ser encontrado na chamada penhora online. Calcanhar de Aquiles dos registradores de imóveis, os títulos judiciais, especialmente as inscrições de penhora, sempre representaram um problema porque os títulos, em regra, são mal formados na origem. A qualificação registral demandava um trabalho extra – além de atrair ameaças de prisão por descumprimento de ordem judicial. Com a criação da penhora online, grande parte dos problemas formais foi resolvida. O aspecto mais importante a ser destacado aqui é o fato de que o sistema “guia” o escrivão judicial na “lavratura” da certidão para fins de penhora, requisitando, automaticamente, os dados que serão essenciais para o ato de inscrição, impedindo a ultrapassagem de cada etapa sem o satisfatório preenchimento dos campos na anterior. Estamos ainda no início de um complexo processo que culminará na formação de um ambiente interativo, envolvendo o emissor (notário, escrivão, agente do crédito imobiliário ou da administração pública etc.) e o receptor (registrador imobiliário). E, nesta altura, voltamos, uma vez mais, à McLuhan: “cada forma de transporte não só carrega, mas traduz e transforma o remetente, o destinatário e a mensagem”. Os meios eletrônicos hão de alterar o próprio registro.
O Sr. suspeita que as atividades registrais automatizadas possam ser assimiladas por “instâncias” estatais ou privadas?
A doutrina de direito registral, de uns tempos a esta banda, divide os modelos de organização da publicidade registral basicamente em dois grandes sistemas: Registros de Direitos X Registro de Documentos. Em linhas muito gerais, no primeiro caso há um controle ex ante da titulação, franqueando o acesso ao fólio registral somente àqueles documentos que reúnam as condições necessárias para plena eficácia dos direitos. Esses títulos submetem-se a um rigoroso exame de legalidade pelo exercício da atividade medular do registrador – a chamada qualificação registral. Já no segundo caso, não existe um controle prévio de legalidade. Eventual patologia incrustada no título fica na dependência de eventual declaração judicial para futura adjudicação de direitos. Diz-se, nestes casos, que o controle de legalidade se dá ex post. No Brasil temos os dois modelos convivendo e expressando suas diferenças: no primeiro caso, o Registro de Imóveis, tal e qual o conhecemos; no segundo, os registros administrativos das Juntas Comerciais. Está provado que o chamado Registro de Direitos (com certa crítica na importação da expressão) é um estágio muito mais elaborado e eficiente da publicidade registral, pois degrada os custos relacionados com os intercâmbios econômicos numa sociedade complexa e dinâmica como é a contemporânea. Gostaria de destacar que corremos o risco de atravessar o arco que nos levará do controle ex ante em direção a modelos menos aperfeiçoados em que a situação jurídica se definirá ou com a adjudicação decorrente de uma ação judicial, ou com a segurança econômica que visa cobrir os riscos inerentes aos intercâmbios de mercado.
Pode dar exemplos concretos?
No primeiro caso, temos uma degradação da qualificação registral em face dos títulos judiciais. De uns tempos para cá, o nosso Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – esteio, por décadas, da boa orientação jurisprudencial –, vem decidindo que os títulos judiciais devem sempre ser registrados, mesmo quando se constatem graves erronias no título. Em muitos casos, o erro não se acha na prestação jurisdicional, mas na elaboração do título. Em outros, o fenômeno tem ocorrido mesmo nos casos em que o tema decisório não se acha coberto pelo manto da jurisdição e pela imutabilidade decorrente do trânsito em julgado material (casos de partilha nos inventários judiciais, por exemplo). O acesso desses títulos imperfeitos, passíveis de serem sanados por simples medidas retificativas, rogadas pelas próprias partes, acaba inoculando o germe da insegurança jurídica. Os problemas começam a ser sentidos na mutação subsequente, em que o registro imperfeito acaba por irradiar efeitos deletérios. São milhares de decisões judiciais que vulneram a cidadela do registro de imóveis sem que o tema da obstância registral fosse enfrentado e superado com uma decisão judicial firme e precisa (art. 204 da LRP). O vale-tudo judiciário, especialmente na justiça laboral, longe de prevenir conflitos, representará, a médio e a longo prazos, um fator de potencialização de litígios. Antes o judiciário, com atribuição exclusiva de lei, retificava o registro – isto é, tornava-o reto, corrigia-o, endireitava-o. Hoje, lamentavelmente, testemunhamos um perigoso sentido inverso: títulos judiciais, reconhecidamente imperfeitos, ao ingressarem no Registro de Imóveis, o tornam duvidoso, defectivo, imperfeito. No segundo caso, vemos a proliferação de registros privados que medram ao lado do edifício institucional. São registros que reclamam os atributos de “publicidade” e de “eficácia perante a terceiros” e que se constituem como simulacros dos verdadeiros registros de segurança jurídica, estes revestidos pelo manto de oficialidade e estatalidade. São inúmeros os exemplos. Como critério diferenciador, criam-se neologismos técnicos como “gravames” e apropriam-se de expressões tradicionais dos sistemas de publicidade – como “eficácia perante terceiros” (vide o art. 63-A da Lei 10.931, de 2004 e o Decreto 7.897/2013). Exemplos não faltam. A recente Medida Provisória 656/2014, ao mesmo tempo em que prevê a chamada “concentração” na matrícula (outro neologismo espúrio), prevê a regulamentação de registros “públicos” pelo Conselho Monetário Nacional. Note um aspecto importante: esses registros são inteiramente eletrônicos. Não há uma “qualificação” registral no input do sistema, nem se faz um controle nas sucessivas mutações de titularidade dos créditos e da propriedade (veja o desconcertante art. 22 da Lei 10.931/2004, em que a cessão eletrônica dos créditos garantidos implica, automaticamente, a transferência da propriedade fiduciária…). Todos os processos “escriturais” são eletrônicos, automatizados. Essa tendência pode representar a desconstrução dos tradicionais sistemas de publicidade registral.
O Sr. suspeita que o Registro existirá sem um registrador?
Não penso que cheguemos a tanto. Mas note, por exemplo, como os módulos que compõem a Central ARISP de Serviços Eletrônicos Compartilhados funcionam atualmente – seja o ofício eletrônico, a penhora online ou a indisponibilidade etc. Somam-se quase uma dezena de módulos interdependentes. Penso que deverão ser integrados em um único sistema baseado no relacionamento com o Registro de Imóveis. A pesquisa patrimonial poderá levar, automaticamente, à penhora ou à indisponibilidade de bens e isto sem grandes saltos procedimentais. Os dados do Registro, disponibilizados neste contexto (eu chamaria de “ambiente integrado”), são disponibilizados numa espécie de matrícula dinâmica, livro híbrido, atualizável on the fly, em tempo real, em que o próprio título pode perfeitamente se converter em ato de registro. E vice-versa. Basta pensar nos documentos eletrônicos estruturados baseados em XML que tanto podem servir ao ato de registro quanto à prática do próprio ato notarial ou judicial. O risco, então, se acha na entrega do controle do registro, que pode se deslocar do registrador para quem centralize e domine os dados do Registro de Imóveis. Quem controlar o sistema de Registro, seja como “gestor territorial”, ou como agente promotor de mutações jurídicas, terá o poder de transformar o registrador em mero amanuense. A atividade crítica do registro tradicionalmente foi o input no sistema; agora será o output. Inesperadamente, a publicidade registral ganha um novo relevo. A qualificação registral se dirige não somente ao título que ingressa, mas à situação jurídica que imediatamente publica, escoimando-a de todo dado irrelevante do ponto de vista informacional. Afinal, a quem poderá interessar um ônus cancelado? Mais do que isso: que importância poderá representar o “discurso” narrativo dos atos, lavrados como previsto no art. 231, I, da LRP, em face dos dados estruturados que vão aos “livros escriturados de forma eletrônica” indicados no art. 40 da Lei 11.977/2009? As modalidades de certidões se multiplicarão e serão oferecidas em modelos prêt-à-porter, atualizáveis automaticamente. O fetiche tecnológico, que mascara a captura do Registro Público por instâncias econômicas ou estatais, pode levar ao esvaziamento dos significados tradicionais dos registros públicos, convertendo-os em meros depositários de dados. Daí ao esvaziamento das atribuições tradicionais do registrador é um passo. O seguinte poderá ser a extinção, pura e simples do modelo multissecular. O Registro Hipotecário francês, extinto em janeiro de 2013, nos pode dar lições importantes (v. <http://goo.gl/iFtbqd>).
Tempo e espaço – centralização, atomização e molecularização – são expressões correntes em seus artigos. Poderia comentar o que significam, no contexto do registro eletrônico?
É nesse ambiente de transformações que se move o Registro Público atualmente. Vejamos a questão do tempo. O registro é demorado? Proceder ao registro em 20, 10, 5 ou 2 dias não revela uma importância fundamental quando consideramos que a função típica dos nossos registros é prevenir futuros conflitos e litígios – demandas que podem se arrastar por muitos anos. O que pode representar maiores custos? Uns poucos dias de exame minucioso dos títulos apresentados a registro ou vários anos de eventual demanda judicial? Está provado que as despesas decorrentes de transações não qualificadas e as inerentes a uma eventual demanda judicial representam custos muito superiores aos que se tem num ambiente institucional que conta com eficientes sistemas de Registros Públicos. Vejo, com certo pesar, que nossas lideranças foram atraídas a uma cilada na busca desesperada de emular os “registros públicos” eletrônicos oferecidos pelo sistema financeiro. Os “registros de ônus e gravames”, como previsto no Decreto 7.897/2013, operam eletronicamente, automatizados, sem qualquer controle preventivo – salvo as cláusulas gerais decorrentes de regulação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários, além da autorregulação das próprias instituições financeiras. Os Registros Imobiliários não podem rivalizar com esses sistemas do ponto de vista da gestão operacional de seus processos. Degradar o tempo consumido para o registro dos títulos – como se isso representasse efetivamente uma vantagem para os envolvidos na transação – pode levar a uma transformação substancial do próprio Registro. Numa situação ideal, em que as assimetrias informativas não se verificassem no mercado, o tempo de registração, de fato, seria uma variável onerosa e perfeitamente dispensável. Bastaria a contratação e sua imediata publicidade. Mas não é assim na realidade. Dos 30 dias, saltamos para 15, depois para 10, agora para 5. Não demorará e faremos o registro em 2, 1 dia… Este processo nos levará até o ponto em que o registro passe automaticamente por nós, vazando a malha da qualificação registral,e já não seremos importantes. Não representaremos mais do que um elo redundante num amplo arco de transações econômicas. Corremos o risco de nos transformarmos em nódulo burocrático e ineficiente no trânsito de informações. Insisto: desde que levemos um tempo razoável para consecução dos registros – e os prazos legais são bastante razoáveis – a questão de tempo não desempenha um papel crucial no contexto de nossas atividades. Saímos de um modelo de isolamento dos registros, siderados em comarcas às vezes distantes umas das outras, e, por força irresistível dos meios eletrônicos, rapidamente nos “molecularizamos”, integrando uma cadeia complexa de informações e de serviços. A tendência será as várias centrais de serviços (notarial e registral) coordenarem-se num portal único de acesso. Mas esta tendência não pode chegar ao ponto de destruir a singularidade de cada uma das especialidades. O risco que corremos é a ultrapassagem do termo médio virtuoso descambando para a centralização de dados em órgãos públicos ou privados. Este é um risco imenso e expressa uma compreensão equivocada das potencialidades proporcionadas pelas bases eletrônicas de dados. Não será um “mega-cadastro” territorial, ideia muitas vezes associada aos chamados “cadastros multifinalitários”, que imprimirá maior segurança e agilidade na gestão territorial. Este tema é especialmente delicado porque a constituição de supercadastros interessa de perto a grandes empresas que vendem soluções tão sedutoras quanto caras. O poder político se encanta com soluções mágicas, traído pela promessa de efetivo controle social. Afinal, informação é poder. O dramático, nisso tudo, é que o fetiche eletrônico encanta também notários e registradores, que, desavisados, entregam a alma a essa entidade mefistofélica que representa a conjugação de interesses como os econômicos e de controle social, com invasão à esfera privada de cada cidadão. Nunca nos esqueçamos: a atividade notarial e registral pode e deve ser exercida inclusive em face do próprio Estado! Neste sentido, os notários e registradores, com seus livros de registro, representam uma cidadela armada da sociedade civil na defesa de seus interesses privados em face do poder político e das potestades econômicas.
Prospectando o Registro Eletrônico
O Senhor considera que a integração dos registros públicos com os cadastros multifinalitários representa um risco para as instituições registrais?
Nisto tudo há um enorme equívoco. É evidente que a coordenação dos registros imobiliários com os cadastros é de todo desejável e deve ser buscada. Mas note: coordenação não significa absorção, integração. É preciso reconhecer que a inexistência dessa coordenação, ao longo de muitas décadas, não foi um fator de mal funcionamento dos registros, nem para tornar eficiente o sistema cadastral. Além disso, não é a coordenação entre ambas as instituições que pode emprestar eficiência aos cadastros. Os cadastros imobiliários municipais e do INCRA são, notoriamente, deficientes e mal administrados. Não será, pois, a absorção dos Registros Imobiliários, a integrar uma das camadas de um mal-ajambrado cadastro multifinalitário, que haverá de tornar o cadastro eficiente. As ideias que embalam a absorção dos Registros Imobiliários pelos sistemas de “gestão territorial” consistem em mais um dos vários mitos que embalam o sonho daqueles que pensam conforme a matriz de controle social. Os cadastros e os registros podem ser muito melhores se não fossem levados pela má ideia de absorção de um pelo outro.
Qual a importância das associações de notários e registradores para o desenvolvimento do registro de imóveis eletrônico?
Penso que as associações de notários e registradores deverão jogar um papel fundamental na promoção das atividades notariais e registrais neste novo milênio. Retomo a ideia da “molecularização” dos registros e das notas. O fenômeno de interconexão e de coordenação das unidades de registro e das notas leva à necessidade de desenvolvimento de ferramentas específicas para a gestão dessas informações compartilhadas em redes eletrônicas. Os serviços eletrônicos compartilhados levam, por seu turno, à necessidade de reestruturação das ferramentas utilizadas no interior de cada serventia que agora lidam com repositórios eletrônicos exógenos (pensem na Central de Indisponibilidades, por exemplo). Note como o fenômeno da transformação dos meios acarreta a transformação das atividades e dos próprios agentes. Finalizo com McLuhan: o meio é a mensagem!
O entrevistado de hoje do Observatório do Registro, neste domingo de eleições, é Manuel Dantas Matos. Conhecido de notários e registradores de todo o Brasil, Matos tem um currículo invejável. Passando pelo setor público (como a presidência da seguradora da Caixa Econômica Federal e do Banco do Brasil) e pelo privado (foi fundador da Via Internet S/A) é membro e coordenador dos estudos para a implantação da Certificação Digital da Comissão de Normas e Procedimentos da SUSEP
Titular do Conselho Consultivo e Coordenador do Comitê Setorial de Seguros da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico – Camara-e.net e destacado membro efetivo do Comitê Gestor da ICP-Brasil, dedica-se ao fortalecimento da economia digital no país.
Sua importância no âmbito de notários e registradores é imensa. Criador do conceito das centrais eletrônicas de serviços compartilhados, regulamentadas em inúmeros provimentos das Corregedorias-Gerais de Justiça de vários Estados (e do próprio CNJ – Conselho Nacional de Justiça), Manuel Matos é um apóstolo da modernização das atividades notariais e registrais, pavimentando o acesso desse segmento ao mundo da certificação digital, dos documentos eletrônicos e da universalização do acesso dos serviços por meios eletrônicos.
Matos esteve presente em todos os momentos decisivos de transformação dos registros públicos. Provam-no as centenas de fotos e de vídeos que mantemos de sua intensa atividade de assessoria e aconselhamento técnico seja na ARISP ou no IRIB. Certamente, a sua importância capital, neste delicado momento de renovação tecnológica da atividade notarial e registral, será reconhecida e consagrada.
Cerimônia de lançamento da certidão eletrônica (Provimento conjunto 1/2008). Foto de 30.4.2008, by C. Petelinkar.
Tenho a certeza de que os Registros e as Notas brasileiros não seriam o que são na atualidade sem o gênio político e criador, o tirocínio e a visão de longo alcance de um grande navegador que inventa, a partir de uma Nova Sagres, um admirável mundo novo dos meios eletrônicos. (Sérgio Jacomino).
SJ – Certa feita, vi um cantor popular entonando uma singela e previsível melodia diante de um cenário exuberante onde se lia “jung parrots”. Será que estamos vivendo, ainda, a época em que as pessoas falam, falam, falam sobre documentos eletrônicos e firmas digitais e pouco se sabe e compreende acerca desta nova realidade documental?
MM – Entendo que nenhuma mudança é instantânea ao observador atento. É um “processo”, ou seja, uma sucessão de fatos e acontecimentos. Às vezes esse processo é rápido, às vezes lento. No caso do documento eletrônico o processo tem sido rápido e, em menos de uma década, a maioria das coisas que fazemos se realiza online. Não é imprescindível que as pessoas compreendam o impacto de uma determinada tecnologia nas suas vidas para que possam fazer uso dela. Tome como exemplo a telefonia celular, o internet banking e as redes sociais. Zero de papel.
SJ – O advento das assinaturas digitais – e suas presunções de não repúdio, autenticidade, identidade, localidade etc. – levantou uma falsa euforia no meio da ICP-Basil e da comunidade da informação acerca da suplantação da atividade notarial pelos novos recursos tecnológicos. O que é verdade? O que é mito? Gostaria que comentasse a questão da certificação, sob responsabilidade do notário, da capacidade e identidade das partes (art. 215, §1, II do código civil) e que avaliasse o fenômeno do identity theft que assola a América.
MM – Antes de responder diretamente a questão, vamos esclarecer alguns pontos: não são todas as assinaturas digitais que possuem as presunções citadas e, sim, a assinatura executada com o uso de certificado digital emitido por Autoridade Certificadora no âmbito da ICP-Brasil. É necessário que atentemos para o fato de que o Brasil dispõe de uma infraestrutura de certificação digital, robusta e consolidada, para mitigar os riscos de fraudes nas assinaturas eletrônicas. Existem diversas modalidades de assinaturas eletrônicas, mas as presunções de autenticidade, integridade e não repúdio são características apenas das PKIs, ou, infraestruturas de chaves públicas, fundamentadas no uso de criptografia assimétrica e inseridas no arcabouço legal de cada nação. Agora, respondendo diretamente a questão da função notarial, entendo que não houve qualquer indisposição da ICP Brasil ou dos usuários de certificados quanto aos notários. Ao contrário. A Autoridade Certificadora Notarial é uma iniciativa dos primórdios da ICP Brasil. A função de qualificação presencial de titulares de certificados digitais é natural aos notários. É mais provável que a ICP Brasil seja aprimorada e robustecida pelos notários do que torná-los desnecessários. Quanto ao roubo de identidades, note que se trata de uso indevido de logins, senhas e outras formas menos robustas de autenticação de pessoas, entidades ou equipamentos. As infraestruturas de chaves públicas dispõem de mecanismos para mitigar esses riscos e proteger titulares de certificados digitais.
SJ – “Uma coisa é uma coisa; outra coisa é outra coisa” – dizia o estagirita. Qual a importância de identificar cada coisa pelo seu nome e atribuir a cada delas o seu atributo ou qualidade?
MM – Mudam os meios, permanecem as funções. A essência da função notarial está preservada e para que a exerçam na sua plenitude e que venham ao encontro dos anseios da sociedade. Os notários e registradores deverão dominar as técnicas atuais de registro de fatos, como fizeram no passado com a pena, caneta tinteiro, esferográfica, microfilmagem etc. A terminologia que gira em torno das funções de autenticidade, integridade, validade jurídica e preservação documental de longo prazo no mundo digital deve ser do domínio do notário e do registrador. É para lá que a humanidade caminha e isso independe da nossa vontade.
SJ – A internet modificou a sociedade de consumo. Vai ingressando, sem retrocesso, nos serviços, modificando, substancialmente, as atividades humanas tradicionais. Você acredita que as atividades notariais e registrais serão assimiladas por sistemas de inteligência artificial? O computador substituirá o homem no registro das bases primárias da nação?
MM – Acredito que notários e registradores, no exercício das suas funções, aprimorarão as técnicas de garantia de autenticidade, integridade, validade jurídica e preservação documental de longo prazo das bases de dados primárias da nação, das quais são os custodiantes constitucionais.
SJ – A ICP-Brasil reconhece a importância dos notários e registradores para efetivação de uma política de serviços públicos pela internet com segurança e previsibilidade?
MM – A ICP Brasil reconhece e conta com a intensa colaboração de notários e registradores. Boa parte da pesquisa científica avançada em torno do documento eletrônico tem a marca dos notários e registradores brasileiros. Além, é claro, da imensa contribuição de um registrador – Sergio Jacomino – na revisão e aprimoramento do conjunto normativo da nossa infraestrutura. A ICP Brasil pertence à sociedade brasileira e notários e registradores são parte dela.
SJ – Devolvendo a gentileza – mas, neste caso com inteira justiça – o Sr. criou inúmeras expressões que foram assimiladas pelas atividades notariais e registrais e pelos seus órgãos regulatórios. Ex.: “base primária da nação” (relacionando-as com registros públicos); “centrais eletrônicas compartilhadas”; Nova Sagres (referindo-se aos novos descobridores deste admirável mundo novo das redes) etc. Como avalia que as atividades notariais e registrais assimilaram as suas ideias, desde a sua chegada, no Mosteiro de São Bento (SP), trazendo na algibeira as boas-novas do front digital?
MM – Na verdade busquei identificar a verdadeira vocação de cada especialidade e suas funções no mundo digital. Considero um privilégio o contato com notários, registradores e magistrados pelo profundo conhecimento e vasto domínio do “Trivium” da Era Moderna: autenticidade, integridade e validade jurídica do documento, independente do meio. As lideranças notariais e de registro, souberam aproveitar os conceitos que foram surgindo como resultado do nosso convívio. As centrais de serviços eletrônicos notarial e de registro, com suas aplicações estruturantes e de serviços, existem. Concreto. Visível. Bom, creio que o conceito do necessário domínio do “Trivium” do Terceiro Milênio ou Era Moderna: autenticidade, integridade e validade jurídica do documento, independente do meio que suporte o registro de um fato, também poderá ser aproveitado (risos). Sem esse domínio, não haverá economia digital.
SJ – Atomização x molecularização x centralização implica opacidade x dinamismo informativo x perda de privacidade. Comente.
MM – Por definição, “toda escolha corresponde a uma renúncia”. A sociedade brasileira precisa debater a proteção à sua base de dados. Precisamos fazer escolhas. Desde o básico – segurança e liberdade são conceitos antagônicos – até o específico. Registro público pressupõe publicidade, sejam dados agregados ou dispersos. Os efeitos são os mesmos da física. Combinar átomos às vezes tem um efeito explosivo. A sociedade precisará escolher.
SJ – O governo não realiza uma boa gestão de seus dados e os expõe a ataques e à divulgação não consentida. Veja as matérias na Globo, SBT, Band. Como evitar que os dados registrais e notariais sejam assimilados pelo governo e eventualmente perdidos nos escaninhos imponderáveis dos subterrâneos da internet?
MM – O fenômeno é mundial (Ex: Snowden) e a pergunta poderia ter sido no plural: “os governos”. A melhor resposta que eu encontro para a sua indagação é ser mais eficiente na gestão e custódia dos dados públicos. A fundamentação para que os serviços públicos sejam delegados é a eficiência dos agentes privados. Se isso não for uma verdade para o usuário, estará aberto o caminho para a tentativa de assimilação pelo governo da gestão das bases de dados primárias da nação. Entretanto, acredito que o Poder Judiciário está atento e cumpre bem sua função. O melhor exemplo que eu posso dar é o processo judicial eletrônico. O judiciário busca a eficiência como um dos pilares da justiça. Notários e registradores estão caminhando a passos largos na mesma direção.
SJ – Como avalia esta iniciativa da EPM?
MM – Sintonia com a realidade desse início de século. A iniciativa da EPM é um importante passo na disseminação do “Trivium” da Era Moderna: autenticidade, integridade e validade jurídica do documento. É o compromisso com o justo. É levar a justiça e a segurança jurídica ao universo digital. Enfim, é a versão atual do planejamento estratégico da chamada Escola de Sagres. Quero agradecer o generoso convite para participar de tão importante debate sobre o futuro dessas milenares atividades: o Registro e as Notas. Agradeço o privilégio desse convívio com mentes inquietas em busca do justo. Agradeço a oportunidade que tive de aprender e ser desafiado a pensar no movimento de transbordamento das atividades notariais e de registro para a Nação Digital. Aos organizadores deste evento e, em especial, ao amigo registrador Sergio Jacomino – brilhante arqueólogo do futuro – os meus sinceros agradecimentos. Manuel Matos, cidadão brasileiro.
KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA REGISTRAL 
