Causa certo desconforto para alguns admitir que o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil possa ser considerado como “a casa do Registrador Imobiliário do Brasil”. Por muito menos que incompreensões e vaidades extirpou-se o nome do Instituto do articulado da MP 759/2016 em dispositivo que o indicava como agente das grandes transformações que o Registro de Imóveis brasileiro deveria experimentar (art. 54).
Muito embora a resistência coordenada, nunca sobeja reafirmar a importância do IRIB na condução dos temas de interesse corporativo e institucional.
Gostaria de trazer ao conhecimento dos jovens colegas a marca indelével do protagonismo do Instituto desde as suas origens. E o faço hoje honrando a memória de Elvino Silva Filho e recuperando parte do brilhante discurso do desembargador Márcio Martins Ferreira proferido por ocasião da fundação do IRIB, no longínquo ano de 1974.
Qualquer um de nós, registradores ou não, que queira compreender o processo de modernização do registro de imóveis a partir da segunda metade do século XX deve voltar-se à figura emblemática do grande registrador brasileiro, jurista de escol, presidente do IRIB, Elvino Silva Filho.
Elvino esteve presente à fundação do CINDER – Centro Internacional de Direito Registral no ano de 1972, onde integrou a comissão encarregada de redigir as conclusões da Comissão III [Conclusões da Comissão III] que tratou do tema da mecanização do Registro de Imóveis. Logo em seguida, os registradores brasileiros, por intermédio da Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo, encaminhariam um relatório e memorial ao Ministro da Justiça e ao Corregedor-Geral de Justiça de São Paulo oferecendo sugestões para a modificação do Decreto-lei nº 1.000/69 “a fim de que o Registro Imobiliário brasileiro, principalmente nos grandes centros urbanos, pudesse ser feito de acordo com a conquista da tecnologia moderna, aproveitando os avanços da cibernética, e, ganhando em celeridade e racionalização”.
Assim foi. O Corregedor-Geral de São Paulo e o próprio Ministro da Justiça receberiam dos registradores paulistas uma proposta que permitiria aprofundar as discussões que antecederam o advento da Lei 6.015/1973.
Posteriormente, esteve presente no Congresso que se realizou em Madri, onde apresentou uma excelente contribuição – A unidade imóvel – fólio real – e a mecanização dos registros no Brasil. O texto seria publicado posteriormente na Revista dos Tribunais na edição 477, de julho de 1975.
Do excelente trabalho, gostaria de destacar:
“E, nesta oportunidade, não poderíamos deixar de nos referir, também, à utilização de computadores, uma vez que os Registros de Imóveis, além de serem os repositórios dos imóveis e das pessoas dos titulares de direito sobre eles, devem possibilitar precisas informações sobre esses dois dados ou elementos. É, no que se constitui a informática, no dizer do Prof. Ivan Sá Motta, Chefe do Departamento de Métodos Quantitativos e Informática da Escola de Administração de Empresas da Fundação Getúlio Vargas de São Paulo. A informática, na definição desse Professor, ‘é o processo de transformação da informação de uma certa qualidade em outra, de qualidade mais fácil de ser utilizada’. É o que, precisamente, o Registro de Imóveis deve proporcionar.
A mecanização dos registros possibilitará, assim, no Brasil, em futuro não muito remoto, a aplicação da cibernética, mediante a utilização de computadores, para o processamento das informações sobre os imóveis e os titulares do seu domínio (…).
Ainda, para completar esse extraordinário apoio de um computador, a mecanização dos registros poderá se utilizar da microfilmagem, da qual nos referiremos mais adiante, conjugada ou não com o computador, através do sistema ‘COM’ – Computer Output Microfilm” (…).
Dir-se-á que tais previsões são um tanto quanto visionárias de nossa parte, para a implantação no Brasil. Não comungamos, todavia, dessa opinião. Se o homem dispõe da máquina para a sua utilização, por que não utilizá-la para u’a maior eficiência nos seus serviços?” (RT 477/34).
Vamos ao ilustre desembargador Márcio Martins Ferreira, homem culto, tradicionalista e com uma visão moderna acerca das grandes transformações tecnológicas de seu tempo.
Volto ao tema com maiores detalhes (Sérgio Jacomino).
IRIB – a “Universidade de Direito Imobiliário”
Márcio Martins Ferreira
“E tudo isso sugere uma outra advertência: será preciso, desde logo, que o estudo da Cibernética entre nas cogitações dos responsáveis pela eficiência dos Registros Imobiliários. A Cibernética ‘filha da simbiose de necessidades científicas e militares, é apenas um belo nome, de estirpe grega, para a segunda revolução industrial’ Dela podemos dizer que será a alavanca de alterações e de adaptações sociais e irá reformular o próprio Direito.
Ela se apressa a penetrar em todas as áreas da atividade humana, como o ‘fruto da árvore da ciência do bem e do mal’. Como já se tem notícia ‘à medida em que o Brasil vai entrando na era do computador, sua aplicação vai se difundindo e se multiplicando’: registros públicos e controles sobre propriedades (móveis e imóveis); registros de comércio, aplicações no terreno fiscal; contabilidade computada em bancos, INPS e etc.
A verdade é que a Cibernética está modificando o comportamento dos indivíduos, em função das recém-introduzidas relações de estrutura de poder, do processo produtivo, do mecanismo do trabalho e até dos controles de natureza burocrática e política, que afetam diretamente o destino de cada ser humano.
Já se alarma mesmo que o emprego da eletrônica e da Cibernética ameaça, desde já, no seu nascedouro, os próprios direitos individuais, historicamente protegidos, e que dizem respeito à liberdade e à inviolabilidade do cidadão. É uma consideração, sem dúvida, que desperta temor, mas que, por certo, adianta muito a corrida dos efeitos de tal intervenção nos domínios do Direito.
FUNDAÇÃO DO IRIB – Alfredo Coaracy Brazil Gandolfo, Maria Helena Leonel Gandolfo, Elvino Silva Filho, Marizita (esposa do Dr. Elvino), não identificado, Fernando de Barros Silveira e Antonio Carlos Carvalhaes (?). Foto: 19/6/1974. Hotel Eldorado, na Avenida São Luiz, em São Paulo, Capital.
Sugestões existem que é tempo de criar em nossas Escolas a cadeira ‘Cibernética e Ciência do Direito’, para estudo das múltiplas implicações da utilização do computador – como ‘Feiticeiro do Século XX’, e que está abrindo novos horizontes à humanidade.
O congestionamento da Justiça nos grandes centros já vem reclamando o uso da Cibernética. Aqui em São Paulo já existe uma programação para ser executada. E somos pioneiros. A Justiça da Guanabara também elaborou um plano-piloto de serviços, para emprego do computador na administração da Justiça. Há ali um planejamento dividindo em três fases de implementação. Na primeira fase haverá o controle e implantação dos cadastros da Vara de Execuções, para controlar o status da população carcerária. Em segundo lugar, os controles mecânicos quanto a indultos, sursis e fatos modificadores da pena. A experiência visa criar um sistema informativo e permitir um fluxo de informações entre os Poderes Judiciário e Executivo”.
(…)
“Toda essa fascinação, todavia, não pode nos levar ao esquecimento de que a automação de nossos dias é parte de um processo evolucionário que nos legou o século XIX. Só as técnicas de hoje são novas: os conceitos eram conhecidos há mais de um século, daí podermos afirmar que Pascal (inventou o primeiro computador mecânico), Jacquard (o tear – a primeira máquina operada por meio de cartões perfurados) e Charles Babbage (máquina analítica), que ficou nos desenhos. Se tivesse sido construída, trabalharia como os computadores eletrônicos de hoje – e concebeu a máquina destinada a calcular e imprimir tabelas matemáticas – nasceram antes do tempo. O desejo de mecanizar, portanto, não é invenção nossa.
A conquista do espaço propiciou no mundo de hoje o desencadeamento de todas as forças que o engenho humano soube conceber. Valeu a técnica e não somente a genialidade.
Como a Cibernética acena para a vida da Justiça, tomamos este pouco tempo para focalizá-la. E no rico cenário deste Encontro, que prepara as bases de um novo futuro, em meio às mais promissoras realizações, era oportuno realçar tudo que em perfeita simbiose constituirá amanhã um dos altos objetivos do magnífico resultado de uma brilhante ideia. Brilhante e definidora da grandeza de um pugilo de homens que não perdem a chama do ideal que ilumina os seus corações.
E podíamos justificar mais: assim como a poesia é a taquigrafia da alma, a Justiça é o computador das aspirações que comandam o destino do homem.
Prossiga esta ideia pela larga estrada da verdade e do sucesso. Que o mundo de amanhã não possa surpreender os arautos desta admirável iniciativa nas surpresas de um novo status que antes não tivessem prevenido na superior visão do Instituto que hoje toma corpo e grandeza.
Temos a imensa satisfação de registrar no coração de São Paulo e do Brasil, como uma transcrição imutável no tempo e no espaço, a nossa confiança e a nossa fé nos homens que tiveram a genial e corajosa primazia em criar uma Universidade de Direito Imobiliário. E assim será o INSTITUTO que motiva o 1º Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis, de cunho nacional”. (Boletim da ASJESP n. 98, abril/dezembro 1974, p. 47 e ss.).
No dia 28/8/2018, na sede da Caixa Econômica Federal, participei de um encontro entre diretores da CEF, seu vice-presidente Paulo Antunes e Paulo J. Galli, consultor, juntamente com o registrador Flauzilino Araújo dos Santos.
Na ocasião tive a oportunidade de relatar o longo processo de desenvolvimento do Registro de Imóveis eletrônico, desde as primeiras iniciativas, que remontam ao ano de 1996, passando por importantes etapas de reforma e aperfeiçoamento tópicos e parcelares do sistema, adequando-o às exigências e demandas do Estado e da sociedade, até a especificação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, feita com base no art. 37 da Lei 11.977/2009, projeto coordenado pelo Conselho Nacional de Justiça e pelo LSITec – Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico, ligado à Universidade de São Paulo (POLI)[1].
Abaixo publico uma pequena síntese do que foi exposto.
Sistema registral imobiliário descoordenado e desuniforme
Após a edição de sucessivos atos normativos, no âmbito estadual e nacional, não se logrou atingir o grau esperável de coordenação e interoperabilidade do sistema registral brasileiro, de modo que cada estado e mesmo cada unidade registral (cartório de Registro de Imóveis) seguem, ainda hoje, atuando de modo descoordenado, assimétrico, e com regulação contraditória e desuniforme, criando enormes problemas não só para os utentes, mas especialmente para a administração pública para concretizar o fim colimado pelas Leis 11.977/2009 e 13.465/2017. Ambas as leis trataram da regularização fundiária e do registro eletrônico e em ambas se visou dotar o Registro de Imóveis brasileiro de um sistema eletrônico apto e capaz de acolher, em meios digitais, milhões de títulos que se originariam do processo de regularização fundiária.
O ONR é criação da lei – não de atos normativos administrativos
Para superar a disfunção intersistemática e regulatória e resolver inúmeros problemas decorrentes das assimetrias na prestação do serviço, o Governo Federal editou a MP 759/2016, convertida depois na Lei 13.465/2017, criando um organismo vinculado estrita e diretamente ao Poder Judiciário com o claro objetivo de agregar todos os cartórios de registro de imóveis do Brasil numa rede articulada e orgânica sob a coordenação da Corregedoria Nacional do CNJ (§ 4º do art. 76 da dita lei). Assim, todas as unidades de registro de imóveis do país ficariam vinculadas ao ONR e passariam a integrar o SREI, sistema que foi criado, efetivamente, pelo art. 76 da Lei 13.465/2017, dando suporte legal às iniciativas anteriormente esboçadas no âmbito estritamente administrativo do CNJ[2][3].
STF e a prestação de serviços registrais remunerados não especificados em lei
O modelo que atualmente vem se consagrando em todo o país, de instalação de centrais estaduais compartilhadas, aparentemente não se sustenta. Nem tecnologicamente, nem sob o ponto de vista da estrita legalidade. Nesse sentido, chama a atenção a ADI 5.855, ora em curso no STF. O tema tratado na dita ação poderá ter reflexos importantes no modelo que se acha implantado em alguns estados da Federação e que visa prestar serviços remunerados de formalização de atos registrais e acesso às unidades de serviços de Registro Públicos para obtenção de certidões e intercâmbio de informações.
Taxas administrativas X emolumentos
Os valores cobrados por essas agências para-registrais não se confundem com os emolumentos que, por força de lei, remuneram os tabeliães e oficiais de registro[4]. A ação foi proposta pelo Partido Republicano Brasileiro – PRB e visou a declaração de inconstitucionalidade da Lei 13.484/2017 eis que dita norma, dentre outros aspectos, permitiu a prática de “contratação, remunerada e por simples convênio, não sujeito à homologação do Poder Judiciário e autoriza a firmar por associações privadas de classe dos registradores”[5].
Na decisão concessiva de liminar, o ministro Alexandre de Moraes destacou que possíveis danos poderiam advir à organização do Poder Judiciário e ao livre exercício da cidadania, “que seria embaraçada pela cobrança de valores para a prática de atos cartorários, valores estes de improvável restituição em caso de juízo futuro de procedência da presente ação direta”[6].
Registros públicos e suas diversas especialidades
Embora a Lei 13.484/2017 trate especificamente de Registro Civil, não se pode esquecer que essa especialidade integra o rol dos registros públicos e as conclusões a que chegou liminarmente o Sr. ministro se aplicariam igualmente às demais especialidades (Registro de Títulos e Documentos, Pessoas Jurídicas e Imóveis). Aliás, o próprio ministro João Otávio de Noronha, corregedor nacional do CNJ, apontou analogicamente esse aspecto aludindo a outros serviços de registro: “é válido destacar que a iniciativa da Corregedoria [Nacional] buscou resguardar os serviços já oferecidos nos mesmos moldes do Provimento n. 66/2018 em Estados da Federação, como Rio de Janeiro e São Paulo, cujos projetos-pilotos permitem estabelecer comunicação direta, via eletrônica, para a realização de atos nos tabelionatos de notas, registro civil e imobiliários”[7].
Atos normativos e reserva legal
Nas sucessivas decisões monocráticas do min. Alexandre de Moraes prolatadas na ADI 5.855 o entendimento esposado pelo magistrado parece orientar-se na indicação liminar de alguns vícios ocorrentes na lei guerreada e de atos administrativos (provimentos) que, fundados no art. 103-B, § 4º da CF/1988, foram baixados pelo CNJ. Diz que “as matérias que a Constituição submeteu à reserva de lei não podem ser objeto do exercício do poder normativo fundado no art. 103-B, § 4º, da CF, pois, do contrário, estar-se-ia violando a competência constitucional do Poder Legislativo, em desrespeito ao princípio da separação dos Poderes (art. 2º, da CF). No caso, a Constituição reservou à lei em sentido formal a regulamentação dos serviços notariais e de registro, sua fiscalização e remuneração (art. 236, §§ 1º e 2º, da CF), em razão do que não poderia o CNJ editar normas ampliando atribuições legais desses órgãos”[8].
Como se vê, está em causa a edição de atos normativos que preveem a criação de novas atribuições e funções cometendo-as a registradores e notários e a entidades de classe: “a prestação de serviços remuneradosnão especificados em lei não pode ser disciplinada por atos infralegais, ainda que editados pelo CNJ”[9]. Não é de ser admitida a “mitigação da exigência de reserva legal estabelecida no texto constitucional” (idem, ibidem).
Subdelegação de funções a entidades para-registrais?
A própria entidade que representa registradores civis lembraria, em petição dirigida ao Sr. Ministro, que o pleito do PRB seria “seletivo e corporativo”, trazendo à baila exemplos de outras especialidades e noticiando convênios celebrados com o DETRAN, por exemplo. O PRB, segundo ela, estaria postulando a suspensão apenas dos convênios do Registro Civil, “deixando de fora inúmeros convênios celebrados por Ofícios de outra natureza”. Avança na senda argumentando que alguns serviços não serão apenas disponibilizados pelos cartórios, “mas serão vendidos ao cidadão por meio de estrutura profissional de abordagem, marketing, bem como estabelecimento de metas e premiações para os maiores vendedores, sem o devido esclarecimento de que o DETRAN continuará sendo o órgão competente para proceder com a comunicação de venda de veículos e que o cidadão continua podendo procurar diretamente o DETRAN para esse objetivo”. E conclui afirmando que se deixa de trazer à apreciação do colendo Tribunal “convênios celebrados de forma absolutamente livre, sem qualquer participação do Poder Judiciário e que não apenas oferecem, mas comercializam o serviço público” (os grifos estão no original)[10].
Os exemplos trazidos à colação revelam um preocupante estado de progressiva apropriação por entes privados de serviços públicos delegados a notários e registradores, investidos que são na função em caráter personalíssimo. Parece estar em causa uma heterodoxa subdelegação de atividades próprias a entidades privadas personalizadas e que ademais cobram por serviços que, a rigor, deveriam ser desempenhados pelos próprios notários e registradores, remunerados por emolumentos, nos termos da lei.
A última decisão monocrática de Sua Excelência, o Sr. Ministro relator traz uma advertência assaz gravosa: a “validade de atos administrativos concretos formalizados por autoridades e entidades de classe em todo o país deverá ser apurada pelas instâncias ordinárias de controle, inclusive no tocante à responsabilidade pessoal, cível e penal, dos agentes públicos envolvidos na prática desses atos”[11].
[2] O art. 1º do ato normativo reza: Recomendar às Corregedorias Gerais da Justiça que na regulamentação ou na autorização de adoção de sistema de registro eletrônico por responsável por delegação de Registro de Imóveis, inclusive quando prestados com uso de centrais eletrônicas, sejam adotados os parâmetros e requisitos constantes do modelo de sistema digital para implantação de Sistemas de Registro de Imóveis Eletrônico – S-REI elaborado pela Associação do Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológicos – LSI-TEC em cumprimento ao contrato CNJ n° 01/2011. Acesso: http://kollsys.org/erg
[7] V. informações de 7/2/2018 (Of. 163/CN-CNJ-2018) do Corregedor Nacional do CNJ, Min. João Otávio de Noronha, acesso aqui: https://goo.gl/uLP4q1 [mirror]
Outro dia conversava com um amigo, um colega registrador, que me relatava, bastante excitado, que no seu estado o projeto da “matrícula digital” se completaria em 2020.
Fiquei a matutar o que exatamente ele queria expressar com a tal “matrícula digital”. Logo me aclarou: “vamos digitalizar todas as matrículas do Estado e disponibilizá-las na internet”.
Silenciei. A digitalização das matrículas e seu depósito numa central estadual é concebida como avanço?
Pode ser. Há variados graus de modernização nesse imenso mosaico que é o Registro de Imóveis brasileiro. Há ilhas de excelência, mas há unidades que não dispõem nem mesmo de energia elétrica durante grande parte do dia.
Assim vivemos, com um pé no século XXI e outro na Idade Média.
Digitalização da matrícula – hiper-saturação textual
Não pude deixar de me lembrar de uma exposição feita no longínquo ano de 1997, na cidade de Belo Horizonte, no transcurso do XXIV Encontro do IRIB. Os alicerces de nossa atual discussão sobre modernização do sistema registral brasileiro em grande parte estão registrados ali, há mais de 21 anos. V. pode acessar a palestra aqui: https://youtu.be/AyH4ABB3ezI
Na ocasião, apontei para o fenômeno da hiper-saturação textual da matrícula. Observe: numa matrícula usual (estimemos uma de 5 folhas) o que é variável e o que é constante? Nos rios de textos, o que ainda é válido e eficaz? Ou por outra: o que é estático? O que é dinâmico?
Sabemos que o discurso narrativo não se adequa confortavelmente aos meios eletrônicos. Em outras palavras: temos na matrícula uma carga imensa de informação irrelevante, imprestável para configurar a situação jurídica atualizada do imóvel. E o que é pior: exportamos para o consulente a tarefa de decifrar o cipoal textual e jurídico da matrícula digitalizada.
O SREI tarda por nossa culpa, nossa máxima culpa!
O SREI foi engendrado ao longo de muitos anos. Desde 1996 dedicamo-nos ao assunto. O Projeto CNJ/LSITec, que culminou na modelagem legal do SREI-ONR, nasceu lá atrás. Apontei no Boletim Eletrônico do IRIB n. 1.549/2005 os projetos que iriam se consolidar nos anos vindouros. Mas o percurso não se cumpriu inteiramente. Estamos à margem do caminho.
O Dr. Antônio Carlos Alves Braga Jr. na excelente comunicação que nos fez no último dia 25/6, lembrou-nos que os Serviços Notariais e de Registro eram considerados a vanguarda tecnológica da galáxia judiciária, meca de eficiência e racionalidade na prestação dos serviços públicos, deixando os tribunais na retaguarda. Para se ter uma ideia, a microfilmagem, uma tecnologia considerada muito avançada na época, antes mesmo da Lei 5.433/1968 já era utilizada nos cartórios paulistas. Para quem tiver curiosidade, consulte o artigo de autoria de José Augusto Medeiros no Boletim da ASJESP n. 64, de 1/1/1959.
Como pudemos sair da dianteira e agora, como que desnorteados, buscamos a senda virtuosa para o século XXI? O que nos parece uma solução racional e inteligente é simplesmente a vanguarda do atraso.
Neste pequeno post sigo com a série de artigos tangendo questões que me parecem relevantes para os Oficiais do Registro relativamente aos novos meios eletrônicos e os serviços registrais.
Hoje toco num fenômeno que venho chamando, à falta de melhor expressão, de tropismo digital. Os novos meios de comunicação e informação não só transportam e carregam, mas traduzem e transformam o emissor, o destinatário e a mensagem, disse Marshall McLuhan. O “meio é a mensagem”, cravará na deliciosa boutade do professor de Literatura de Toronto.
Esse fenômeno é nítido em todos os setores da sociedade. Como deixar de apreciá-lo com a devida atenção em nosso próprio contexto? (SJ).
Escrituras de autoria ou instrumentos prêt-à-porter?
Sempre me recordo do corpo pragmático da Summa Totivs Artis Notariæ Rolandina, forjada nos altos fornos da história, e das notáveis escrituras de autoria acompanhadas de uma exuberante esfragística e ornadas pela semiologia singular dos notários medievais.
Como deixar de se lembrar dos autos processuais lusitanos, com sua praxe secular sedimentada em termos, juntadas, vistos, conclusões, cotas e margeamento? Autos de autoria, rios de narrativas.
Mas os autos de autoria cedem passo aos processos digitais.
Tropismo digital
Os contratos de adesão, os registros-formulários, os instrumentos estereotipados, baseados em padrões preestabelecidos, começam a se espraiar em todas as direções.
[Ilustração inspirada pela arte de Joshua Davis – Tropism]
Especialmente agora, com o impulso de novas tecnologias de informação e comunicação, esse processo se acelera e se constroem infovias especialmente conformadas aos veículos digitais.
Não só o que entra no sistema, mas o que sai começa a sofrer uma espécie de tropismo digital.
A essência são apenas dados
Lembremo-nos, para ficarmos somente nos exemplos da área registral imobiliária, do Dec.-Lei 58/1937 (inc. III do art. 1º c.c. § 2º do art. 18), das instituições e incorporações imobiliárias (§ 3º do art. 67 da Lei 4.591/1964), dos contratos-padrão da Lei 6.766/1979 (inc. VI do art. 18 c.c. art. 27). Em todos esses casos se previu o uso de contratos-padrão, arquivados no RI para posterior exame, conferência e consulta de quaisquer interessados.
No âmbito do crédito imobiliário, os instrumentos sujeitos a registro deveriam, desde a década de 60, consignar “exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas” (art. 61 da Lei 4.380/1964), vale dizer: somente as variáveis acedem ao registro, já que as “cláusulas legais, regulamentares, regimentais ou, ainda, quaisquer normas administrativas ou técnicas e, portanto, comuns a todos os mutuários não figurarão expressamente nas respectivas escrituras” que serão levadas a registro (§ 1º do dito art. 61).
Ao abolir o reconhecimento de firmas desses instrumentos, deixando a conferência e atribuição de autoria ao agente do crédito imobiliário, tal fato abriu a porta do Registro Imobiliário para a recepção de tais contratos por meios eletrônicos sem qualquer outro requisito de notarização (item 113 do Cap. XX das NSCGJSP).
Registro Mercantil e o mercado imobiliário
O Diretor do Departamento de Registro Empresarial e Integração – DREI, colocou em consulta pública a minuta de regra que disporá sobre a padronização nacional na formulação de exigências, estabelecendo, em listas fechadas, o rol exaustivo de exigências. Trata-se da Consulta Pública 5/2018 – DREI. [mirror]
Diz a minuta que os Registros Públicos Mercantis “devem ser exercidos, em todo território nacional, de maneira uniforme, harmônica e interdependente”.
O que se busca aqui? Harmonia, uniformidade, padrões, diminuição de custos em decorrência de superação de assimetrias. Embora as Juntas Comerciais funcionem de modo independente em cada estado da federação, pareceu-lhes imperioso evitar a ocorrência de assimetrias entre as unidades estaduais no tratamento da mesma matéria. Busca-se a uniformidade e equilíbrio entre os órgãos que compõem o corpo registral mercantil, sua interdependência e organicidade.
Exigências – notas devolutivas
Um dos elementos que têm sido identificados como barreiras para o desenvolvimento do mercado imobiliário é “o excesso de burocracia e o tempo na obtenção da documentação necessária para lançamento, vendas, contratação de financiamento, repasse e entrega dos empreendimentos” imobiliários. A advertência é da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Eixos críticos, nesse contexto, “são os procedimentos cartorários, que não seguem um padrão, sendo muito específicos em cada localidade, o que dificulta uma atuação nacional”. [acesso aqui. Mirror].
É preciso compreender que a liberdade e autonomia do registrador, garantidas pela lei, devem ser exercidas em sua própria ordem e de modo prudente e limitado.
O registrador não pode afrontar, escudado tão somente em sua autonomia e independência jurídica, o padrão que se forma a partir de sucessivas e iterativas decisões administrativas ou entendimentos consagrados no âmbito da própria corporação.
Notas devolutivas genéricas, formuladas sem o rigor necessário, sem a fundamentação legal e/ou jurídica, inoculam no sistema o germe da desuniformidade, gerando custos e perda de tempo, redundando em ineficiência e aborrecimentos.
O cão e sua cauda longa
Vamos lá, o que as notas devolutivas e a cauda do cão têm a ver com o Registro de Imóveis? Tudo. Vejamos.
As notas devolutivas dos cartórios buscam expressão e respostas decalcadas de um jargão ultraformalista, autorreferente, rebarbativo, não interdependente, incoeso, verborrágico, redundante. Como a verba tabeliônica e, em regra, também o cacoete de linguagem da própria praxe cartorária.
Ao defendermos padrões já superados de articulação da linguagem dos registros, estamos como o pobre cão: correndo atrás da própria cauda.
Monstro de Horácio
Calma! Não sou contra os cartórios. Convido-os a um pequeno exercício: escolham uma matrícula robusta e contem exatamente quantas expressões são meros pivôs para sustentação do discurso narrativo dos atos de registro. Agora, contem quantas variáveis e quantas constantes há numa peça notarial ou registral. Teremos aí um grau da resistência simbólica à virtualização de dados.
Esse fenômeno ocorre na entrada (input), mas também na saída (output). Quem não se espanta com as cópias reprográficas de matrículas? Monstro de Horácio.
Central Nacional de Registro – CNR
Não, não. O título não é o que parece ser. A CNR é simplesmente uma iniciativa do Diretor do Departamento de Registro Empresarial e Integração – DREI, que pôs em consulta pública um termo de referência almejando “a contratação de solução tecnológica para integrar informações, serviços e processos relativos à abertura e legalização de empresas e pessoas jurídicas, provisoriamente denominada Central Nacional de Registro – CNR”. [Acesso aqui. Mirror].
As transformações tecnológicas antevistas pelo Registro do Comércio são um índice claro do impacto das novas tecnologias da informação e comunicação nas atividades registrais. Esse movimento é incontível. Não há como postergar uma resposta efetiva a demandas sociais e econômicas que se magnificam.
A analogia com o nosso SREI-ONR é perfeitamente adequada e cabível. Do mesmo modo que o Projeto CNJ/LSITec (Registro de Imóveis eletrônico), o CNR do Registro do Comércio vai respeitar a singularidade e a identidade de cada Junta Comercial do país, integrando “informações, serviços e processos relativos à abertura e legalização de empresas e pessoas jurídicas”. O SAEC (Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado) previsto na documentação técnica do SREI responde à mesma lógica, com a diferença de que veio muito antes que o projeto CNR e pode mesmo ser ultrapassado por este.
Os meios digitais são detergentes
Os meios eletrônicos tornam tudo liso, rápido, aparam as rugosidades e asperezas do discurso narrativo. Os conteúdos livres de coimas simbólicas transitam pelas redes digitais em tempo real, aqui e agora. Isso tem a ver com os padrões de desenvolvimento da sociedade interconectada. É possível a comunicação entre máquinas, com redução de tempo e de custos. Busca-se a conciliação entre a singularidade da delegação pessoal e harmonia intrassistemática: uniformidade e interdependência.
Vejam muito bem o fenômeno de transformação dos conteúdos do Registro Mercantil determinada pelas exigências decalcadas de padrões eletrônicos. Busca-se uniformidade e interdependência. Como conseguiremos no Registro Imobiliário esse mesmo padrão?
O ato normativo do DREI visa a atacar a ocorrência de “exigências genéricas formuladas sem rigoroso enquadramento, acolhidas sob categorias imprecisas, e.g. ‘outras’”. Elas “vulneram a impessoalidade, uniformidade e harmonia do Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins”.
Uma coisa é uma coisa; outra coisa é outra coisa
É evidente que não são comparáveis os padrões de atuação do agente administrativo que cumpre, com limitada discricionariedade, os requisitos impostos pela administração e o registrador imobiliário, que goza de independência jurídica na qualificação registral (art. 28 c.c. art. 3º da Lei 8.935/1994).
Essa distinção, embora fundamental e deva ser levada em consideração em qualquer análise que se pretenda empreender nesta matéria, ainda assim não empana as conclusões a que busco chegar com o apoio do meu paciente leitor.
Quero simplesmente apontar um grande movimento de transformações que ocorrem diante de nós, em áreas conexas de registros públicos, pelo advento de novas tecnologias de informação e comunicação.
“Sei que nada será como está, amanhã ou depois de amanhã”
“Algo acontece agora. Você está preparado?” – eis o mote de minha campanha. Reitero, ano e meio após, a mesma pergunta. Renovo o desafio.
Nós estamos vivendo um tempo de grandes transformações. “Nada será como está, amanhã ou depois de amanhã”, na linda canção do Milton Nascimento.
Leiam a proposta da Consulta Pública 5/2018 – DREI e tirem suas próprias conclusões.
Durante os dias 2 a 4 de maio de 2018, realizou-se na cidade de Cartagena das Índias, Colômbia, o XXI Congresso Internacional de Direito Registral – IPRA-CINDER.
Entre os vários temas debatidos, figurou na pauta o item 2 – As novas tecnologias e a reforma dos registros da propriedade (Blockchain e registro da propriedade).
A jornada encerrou-se com uma mesa-redonda sobre a tecnologia blockchain e sua aplicação ao Registro, moderada por JOSÉ MARÍA DE PABLOS, diretor do SSI do Colégio de Registradores.
Participaram os países com experiência prática nesse tema, Lituânia (IGMAR VALLI) e Dubai (SULTAN ALAKRAF), juntamente com países que estão estudando a tecnologia, como Holanda (JACQUES VOS), Brasil (SÉRGIO JACOMINO) e Espanha (TEÓFILO HURTADO).
Em sua intervenção, TEÓFILO HURTADO manifestou-se acerca dos benefícios e insuficiências do blockchain, para concluir que a tecnologia não poderá substituir as funções do registro de direitos. Nesta mesa final, a participação de congressistas foi tão massiva que foi necessária a ampliação do espaço inicialmente previsto.
Tive ocasião de apresentar uma breve exposição em que demonstrava que é possível inscrever dados falsos numa cadeia de blocos. Na exposição, meramente didática e sem pretensões maiores do que indicar as fragilidades do sistema, propus a venda do conhecido monumento de São Paulo, Capital, o nosso querido Viaduto do Chá.
Blockchain e Registro de Imóveis: o contentor e o conteúdo
Notas reconstituídas da exposição feita no XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER – Cartagena das Índias, Colômbia, maio de 2018[1]
Resumo. Este artigo reconstitui, em texto unitário, a exposição feita pelo autor no XXI Congresso Internacional de Direito Registral, realizado em Cartagena das Índias, e reúne teses que andavam dispersas em escritos publicados entre 2017 e 2018. Sustenta-se que a tecnologia de cadeia de blocos assegura a integridade do registro, mas nada afirma sobre a validade, a licitude ou a eficácia do registrado. A demonstração empírica – a inscrição, em cadeia de blocos, de uma escritura de compra e venda do Viaduto do Chá, em São Paulo, lavrada por tabelião inexistente, entre partes fictícias, com cadeia dominial apoiada em documento datado de 31 de setembro de 1866 – evidencia a indiferença do instrumento ao conteúdo que carrega. Daí a distinção, decisiva em direito comparado, entre registros de documentos e registros de direitos: onde o sistema se limita a arquivar títulos, a cadeia de blocos representa ganho apreciável; onde o sistema atribui direitos mediante qualificação jurídica, ela é elemento acessório e coadjuvante. Conclui-se pela adoção de modelagens federadas ou consorciadas no interior da infraestrutura do registro eletrônico brasileiro (SREI/ONR) e adverte-se que o risco real ao sistema registral não vem da descentralização prometida pela blockchain, mas da centralização de dados pessoais e patrimoniais em super-registros estatais.
Palavras-chave: blockchain; registro de imóveis; qualificação registral; registro de documentos e registro de direitos; registro eletrônico; SREI; ONR; proteção de dados.
O assunto da moda
Disrupção foi, por certo tempo, a palavra-chave de uma nova ordem. Nada havia que não pudesse ou devesse ser derruído por trombetas poderosas sopradas pelos arautos da boa nova. Prometia-se a fiéis e incréus uma nova Jerusalém eletrônica, capaz de resgatar-nos do pântano miasmático de leis, normas, regulamentos e formalidades no qual todos chafurdávamos em pranto e com ranger de dentes. A blockchain foi apresentada como a panaceia para as mazelas institucionais do país.
O lema de seus defensores – alguns ingênuos, outros adrede interessados – poderia ser resumido numa imprecação: vamos enforcar o último burocrata com as tripas do último cartorário.[2] Ouvi de um orador respeitável, diante de plateia não menos respeitável, a convocação repetida com volúpia incontida: acabemos com os cartórios. Acabemos com os cartórios. Acabemos. E com eles, presumo, opacificam-se as transações, afrouxa-se o controle social, esvazia-se a fiscalização dos serviços pelo Poder Judiciário – entregues a autenticação e a contratação privada aos escaninhos da internet. Na mesma toada se poderia bradar: acabemos com os advogados, aderindo aos smart contracts; aposentemos os médicos, assinando os protocolos do Watson; destruamos as catedrais, que são espírito de outro tempo e já não servem senão de ambiência romântica para filmes de época.
Havia, porém, uma pergunta séria escondida sob a parolagem. Foi ela que levei a Cartagena das Índias, em maio de 2018, ao XXI Congresso Internacional de Direito Registral,[3] e é dela que trata este artigo: a cadeia de blocos substitui o Registro de Imóveis? E se não substitui, o que exatamente ela faz?
O catálogo das promessas
Convém começar pelo inventário, tal como era formulado por seus defensores. A blockchain prometia: a substituição dos terceiros garantes – bancos, correios, notários, registradores – por relações diretas entre pares; o empoderamento do cidadão em face do estado intervencionista e das instâncias intermédias; a gestão transparente das transações; contratos inteligentes, autoexecutáveis, dispensando o juiz; a eficácia real de relações meramente obrigacionais; a identidade garantida por assinaturas digitais; e, coroando tudo, registros insuscetíveis de roubo, corrupção, dano ou fraude.
Tomado o catálogo em conjunto, percebe-se que o que ali se anunciava não era uma tecnologia. Era um registro universal: validade comprovada por certificação digital, singularidade dos atos, integridade, indelebilidade, imutabilidade, autenticidade e eficácia probatória; assinatura digital, selo temporal, geolocalização, prova pré-constituída; acesso universalizado a custos módicos para registrar, consultar e autenticar; auditagem e transparência ininterruptas. Em suma, prometia-se o que os sistemas registrais perseguem, com resultados desiguais, desde o século XIX – e prometia-se sem juristas.
A promessa merece exame. Nenhum registrador poderia desdenhar de um repositório presumivelmente íntegro, auditável e universalmente acessível. A questão é outra: saber se a cadeia de blocos entrega aquilo que anuncia, e o que ela de fato entrega.
Uma antevisão do inferno
Argumentos abstratos raramente convencem. Resolvi, por isso, fazer um experimento. Havia, à época, uma iniciativa amplamente noticiada de inscrição de dados imobiliários brasileiros em cadeia de blocos pública, conduzida por uma startup norte-americana em parceria com uma serventia do país, com o anúncio de que se baniriam os registros em papel, rumo a uma solução inteiramente computadorizada, e de que os registros armazenados na cadeia seriam imutáveis – logo, não suscetíveis a roubo, corrupção, dano ou fraude.[4]
Aceitei a premissa e a levei a sério. Fiz lavrar – num instrumento a que chamei, com licença poética, escritura público-privada – uma compra e venda datada de 25 de novembro de 2017, lavrada na Capital de São Paulo, perante o tabelião Dr. Salafra El Say Nomore, autorizado por lei, dizia o instrumento, a lavrar atos públicos ou privados. Figuraram como partes, de um lado, na condição de vendedor, Gino Amleto Meneghetti, naturalizado brasileiro em decorrência de bons serviços prestados à pátria, e, de outro, como comprador, o Dr. Ferdinand Waldo Demara Jr.[5] O objeto do negócio era o Viaduto do Chá – bem público de uso comum do povo –, descrito e caracterizado, com esmero notarial, em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado em 31 de setembro de 1866, na Repartição Geral das Terras Públicas, criada pela Lei 601, de 1850, e firmado pelo Diretor-Geral, Dr. Coroliano Corifeu de Chamargo. Registre-se que 31 de setembro não existe.[6]
O documento foi então submetido ao processo de autenticação. E funcionou. Perfeitamente. O resumo criptográfico foi ancorado na cadeia, com selo temporal, verificável por qualquer pessoa, a qualquer hora, em qualquer lugar do mundo, para sempre. Todos os atributos anunciados no catálogo da seção anterior estavam ali, íntegros e incontestáveis: singularidade, integridade, indelebilidade, imutabilidade, auditabilidade.
Obtivemos, em suma, o registro imutável, transparente e eternamente auditável de uma fraude grosseira – celebrada por tabelião inexistente, entre um ladrão e um impostor, sobre um viaduto que a nenhum particular pertence, com origem em documento datado num dia que jamais existiu.
A conclusão que dali se extrai é simples e, a meu ver, decisiva: é possível registrar qualquer coisa numa blockchain. A cadeia de blocos garante a integridade do registro; não garante a verdade do registrado – ou seja, a validade do título. Ela responde, com rigor admirável, a uma pergunta apenas – este dado não foi alterado desde tal instante? – e é absolutamente muda diante de todas as outras: este dado é verdadeiro? É lícito? É válido? É eficaz? Emana de quem podia dispor? Respeita a continuidade, a especialidade, a disponibilidade? A máxima da informática antiga vale aqui em versão agravada: entra lixo, sai lixo – e sai lixo para sempre.
O problema não é da tecnologia, que cumpre exatamente o que promete. O problema está no ponto de passagem entre o fato do mundo jurídico e o dado da cadeia. Esse ponto – a que os técnicos chamam, com alguma resignação, o problema do oráculo – permanece integralmente fora do alcance do protocolo. E é justamente ali que se aloja o Registro de Imóveis.
O contentor e o conteúdo
O equívoco que percorre boa parte do debate é uma sinédoque: toma-se a parte pelo todo, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na expressão derivada de McLuhan, segundo a qual o meio é a mensagem.
A blockchain não é o Registro de Imóveis, assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico. Um documento com firma reconhecida por tabelião é autêntico em virtude da atuação do notário e da disposição legal que lhe atribui fé pública, e não pela aposição do selo eletrônico que o acompanha.[7] O selo prova que houve reconhecimento; não o produz. Do mesmo modo, a ancoragem de um resumo criptográfico prova que determinado arquivo existia em determinado instante e não foi alterado depois; não o torna verdadeiro, nem válido, nem eficaz.
Confundir as duas coisas é confundir o cofre com o que se guarda dentro dele. Um cofre inviolável guarda com igual fidelidade um título legítimo e uma escritura falsa. A inviolabilidade é atributo do cofre. A legitimidade é atributo do título – e é obra de quem o examinou antes de guardá-lo.
Dois modelos de registro
Aqui é preciso descer ao direito comparado, sob pena de conversarmos em línguas diferentes. Desde o século XIX distinguem-se, mundo afora, dois grandes modelos de organização dos sistemas registrais imobiliários.
De um lado, os registros de documentos, meros arquivos estáticos de títulos – contratos, papéis – firmados pelas partes; grosso modo, o modelo de matriz francesa. Uma compra e venda é recepcionada e o título é arquivado. A inscrição prova a existência do documento e a data de seu arquivamento, mas não atribui o direito de propriedade. Eventual controvérsia exigirá intervenção judicial ex post, com todos os custos inerentes à judicialização. Não por acaso, tais sistemas são reputados menos eficientes e bem mais custosos.
De outro, os registros de direitos, vigentes na Alemanha, Suíça, Áustria, Espanha, Portugal, Reino Unido e Brasil. Neles o depósito do documento é acessório. O fundamental é a atribuição do direito por atuação direta de um jurista: em cada etapa opera-se um juízo de admissibilidade do pedido de registro e, com o seu deferimento, nasce o direito. O essencial é a análise jurídica de cada caso, que impede, de partida, o ingresso de títulos capazes de gerar controvérsias futuras – diminuindo, assim, os custos de definição de direitos.
Feita a distinção, o mal-entendido se desfaz sozinho. A ideia de aplicar a cadeia de blocos ao registro imobiliário nasceu, e faz todo sentido, em jurisdições cujo sistema não privilegia o encadeamento das informações nem a apreciação prévia da legalidade – e, com ainda mais razão, em países desprovidos de infraestrutura registral robusta, onde o problema real é a inexistência de qualquer memória oponível das titularidades.
Transplantar essa solução para um registro de imóveis como o brasileiro é erro de categoria. Utilizar a cadeia de blocos como repositório dos títulos converteria o Registro de Imóveis – que é registro de títulos em sentido material (“de direitos”) – em mero arquivo digital de documentos, contrariando a modelagem institucional do nosso sistema e enfraquecendo-o. Seria uma reforma involutiva: pagaríamos com tecnologia de ponta o preço de regredir dois séculos em desenho institucional.
A qualificação registral como ato cognitivo
O núcleo da atividade registral brasileira não é arquivístico. O que a singulariza é a atuação do registrador que sanciona o ingresso do título no sistema, conferindo o direito aos contratantes. O direito nasce em regra com o registro; não há propriedade sem prévio exame de legalidade e de conformidade com o ordenamento e com o próprio sistema registral. Esse mecanismo de transubstanciação – do título ao direito – é resultado de uma atividade própria de juristas.
O que entra no sistema depende de circunstâncias de caráter fático e jurídico apreciadas, a cada momento, pelo registrador. Continuidade, especialidade, disponibilidade, legitimação, capacidade, licitude do objeto, validade da representação, correspondência entre o descrito e o existente – nada disso é verificável por consenso distribuído entre nós de uma rede. Nenhum algoritmo de consenso apura se o alienante é o mesmo do registro anterior, se o imóvel descrito no título é o imóvel matriculado, se a condição pactuada é lícita, se a hipoteca precede ou sucede.
A fantasia dos smart contracts autoexecutáveis – do juiz como serviço (judge as a service) – esbarra na mesma pedra. Enquanto se trata de disparar a execução de uma cláusula a partir de um evento verificável dentro da própria rede, tudo funciona. Quando o evento é do mundo sensível, o código é mudo.
Até que a máquina substitua juízes, advogados e registradores, a base medular do sistema não será afetada pela tecnologia da cadeia de blocos. O experimento do Viaduto do Chá levantou essa lebre: se conseguimos registrar qualquer coisa numa blockchain, então é necessária a intervenção de um jurista no processo de registro.
O que a blockchain pode, de fato, fazer
Nada do que se disse até aqui recusa a ferramenta. A blockchain é tecnologia inovadora e utilíssima, capaz de agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. O que se recusa é a sinédoque. Delimitado o seu ofício, ele é considerável:
a) Selo temporal e prova de integridade. Ancorar resumos criptográficos de lançamentos, títulos digitalizados e certidões permite demonstrar, a qualquer tempo e perante qualquer pessoa, que determinado documento existia em determinado instante e não sofreu alteração posterior. É prova pré-constituída de excelente qualidade.
b) Controle interno e correcional da trama registral. A cadeia pode ser constituída para efeitos de auditoria permanente, com registro indelével de todos os lançamentos feitos em todas as matrículas. É, talvez, a aplicação mais promissora e a menos alardeada: não substitui o registrador – fiscaliza-o, e fiscaliza sobretudo quem, no futuro, quisesse alterar o passado.
c) Contingência e recuperação. Registros distribuídos funcionam como camada adicional de segurança contra destruição, extravio ou sinistro do acervo. Nesse aspecto, a blockchain é tão importante quanto qualquer boa política de cópias de segurança – e nem mais, nem menos.
d) Rastreabilidade e transparência para terceiros. Publicidade de estados – e não de conteúdos – pode ser oferecida ao mercado sem exposição de dados pessoais, quando se ancora o hash, e não o dado.
Não por acaso, nos países que adotaram a cadeia de blocos no registro imobiliário a sua aplicação é meramente acessória e coadjuvante.[8] Ninguém, em sistema registral maduro, entregou ao protocolo a decisão sobre quem é titular de direitos.
Modelagem: pública, federada, privada
Definido o ofício, resta a arquitetura. As cadeias públicas e sem permissão – modelo do bitcoin – são inadequadas ao serviço registral por razões estruturais, e não ideológicas. Nelas a validação repousa em mineradores anônimos remunerados por taxas; com a extensão da cadeia, a validação encarece e a remuneração decresce, o que pressiona os preços para cima e já hoje impõe a cobrança de valores adicionais para obter prioridade. Ademais, quem governa a rede é quem detém poder computacional – arranjo dificilmente conciliável com um serviço público delegado, submetido à fiscalização do Poder Judiciário e a deveres de conservação, sigilo e responsabilidade pessoal do delegatário.
A modelagem plausível é outra: a cadeia federada, ou consorciada – permissionada, com nós de validação titularizados pelas próprias unidades registrais e pelo órgão coordenador do sistema, sob supervisão correcional. É modelagem que se ajusta como luva à natureza do Registro de Imóveis brasileiro, e por uma razão curiosa: o sistema já é, estruturalmente, uma rede distribuída.
Os cartórios de registro de imóveis compõem, desde a sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846, um sistema descentralizado: milhares de unidades criadas por lei, espalhadas pelo território, tendo à frente um Oficial com delegação de funções, sob cuja estrita responsabilidade títulos, documentos, papéis, dados e registros devem permanecer.[9] Os dados registrais acham-se, portanto, distribuídos entre milhares de serventias. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre – não fosse o fato de que esses dados, embora componham ontologicamente uma coleção unitária, não são compartilhados num livro-razão comum.
E talvez resida aí, precisamente, o segredo da não vulneração da privacidade patrimonial dos brasileiros. O que parece deficiência do desenho é, sob outra luz, a sua virtude.
O risco inverso: não a descentralização, mas a centralização
Convém aqui inverter o eixo do debate. Discute-se longamente se a descentralização prometida pela cadeia de blocos ameaça o Registro de Imóveis. A meu ver, a ameaça real vem do lado oposto.
O fenômeno da blockchain revelou, por contraste, a fragilidade dos sistemas de dados centralizados – os grandes acervos da administração fiscal, previdenciária, das operadoras de telefonia –, que podem ser atacados e frequentemente o são. Proliferam sítios que exibem dados pessoais e patrimoniais de cidadãos brasileiros sem qualquer consentimento formal. Fala-se, com naturalidade, de um mercado em que dados armazenados e geridos pela administração pública são vendidos à própria administração pública.
Os Registros de Imóveis, justamente por não concentrarem numa central nacional os dados sobre as titularidades, protegeram bem os cidadãos da bisbilhotice digital quando o assunto é inventário patrimonial. É verdade que a Lei de Registros Públicos autoriza que qualquer pessoa obtenha certidões sem declarar motivo ou interesse – dispositivo que reproduz, ipsis litteris, redação de 1939, quando as tecnologias não ofereciam as potencialidades atuais. O que a lei sempre teve em mira foi facilitar a obtenção da certidão de um determinado registro, para instruir uma transação, e não permitir a construção instantânea do inventário patrimonial de qualquer cidadão. Hoje basta organizar a informação numa base eletrônica para que se apure, em segundos, o acervo de qualquer um.
É por isso que projetos de centralização de dados registrais na própria administração merecem escrutínio severo. A lei é clara ao determinar que os serviços de registros públicos disponibilizem ao Judiciário e ao Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados.[10] Dar acesso não significa construir sistema paralelo, redundante e vulnerável. Quando a regulamentação opta pela via da centralização, cria-se na prática um super-registro estatal – o que prefiro chamar de modelo neorregistral –, redundante e exposto, com todos os riscos que a Europa procurou conjurar ao tratar a proteção de dados pessoais como direito fundamental.[11][12]
A ironia é evidente: em nome de uma tecnologia celebrada por dispensar o ponto único de falha, constroem-se pontos únicos de falha.
O arco registral
Nada disso significa que o sistema deva permanecer como está. A atomização protege a privacidade, mas cobra o seu preço em dispersão, assimetria e custo.
Hoje, para negociar um imóvel com segurança, os contratantes precisam vencer uma multidão de agentes – corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores – e fontes de dados espalhadas por múltiplos estamentos: cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais, cartórios. Ainda que parte disso esteja na internet, o interessado peregrina por portais e canais diversos para pesquisar o mesmo bem e o mesmo vendedor. O processo é custoso, moroso e burocrático. Nada é orgânico e interoperável. É, para dizer sem eufemismo, infernal.
As centrais estaduais, criadas com boas intenções, ficaram a meio caminho: não se acham coordenadas entre si, não observam padrões comuns de interoperabilidade e acabaram por agravar a dispersão, agregando custos de portagem. E aqui retorna o jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como o organismo vivo é sempre maior do que a soma de seus órgãos.
A saída não é tecnológica; é institucional. Era necessário um órgão com finalidades definidas em lei, encarregado de estabelecer padrões de operação e de universalizar, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis – vencendo a atomização sem destruir a descentralização. Esse foi o sentido do SREI, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis previsto desde 2009 e desenhado em farta documentação técnica produzida no âmbito do Conselho Nacional de Justiça,[13] e do ONR, o Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico.[14] Não existe internet estadual; tampouco pode existir registro eletrônico estadualizado.
É nesse arco – nesse círculo registral que interconecta cada unidade – que a cadeia de blocos encontra o seu lugar próprio: como componente de uma arquitetura, e não como a própria arquitetura. Ancorar, na camada distribuída do sistema, a integridade dos lançamentos praticados em todas as unidades é medida tecnicamente simples, juridicamente segura e institucionalmente valiosa. Substituir a qualificação registral pelo consenso de nós é bem outra coisa. Erigir um oráculo eletrônico e impessoal significa aniquilar o juízo do jurista encarregado do registro.
O que exige e o que não exige lei
Pergunta-se com frequência qual seria o marco regulatório necessário. Convém separar as hipóteses.
Não houve necessidade de lei autorizando a substituição da manuscrição pela máquina de escrever, nem regulamentação específica para o uso de carimbos no século XIX, nem novo marco legal para a adoção de processos computacionais nos anos 1970. O processo registral se moderniza naturalmente com o avanço das técnicas, porque o elemento central do sistema continua sendo a atuação pessoal de um jurista. A adoção da cadeia de blocos como elemento acessório de autenticação e de auditoria dos atos praticados não depende, portanto, de alteração do quadro normativo. Será tão relevante – e tão pouco polêmica – quanto a adoção de rotinas de contingência.
Coisa diversa é a substituição dos livros tradicionais por suportes inteiramente eletrônicos. Essa, sim, depende de mudança do marco legal e regulatório – e o primeiro passo foi dado em 2009.[15] Note-se a assimetria: o que a retórica disruptiva anuncia como revolução jurídica não exige uma linha de lei nova, ao passo que a reforma efetivamente necessária – a que abandona o livro de papel – exige, e vinha sendo adiada.
Anoto, de passagem, que é falsa a narrativa de que a titulação e o registro sejam, entre nós, processos caros. Comparado aos países da América Latina, do Caribe e mesmo da OCDE, o Brasil se posicionava bem nos indicadores internacionais de custo de registro de propriedades.[16]
Conclusões
Reduzo o argumento a cinco proposições, que foram as que submeti ao congresso de Cartagena:
1. Não é possível manter uma infraestrutura de dados coerente e uniforme, destinada a revelar a situação jurídica dos imóveis, sem o controle e a responsabilidade de um terceiro imparcial.
2. A atuação do registrador é singular e própria de um jurista. Seu mister é indelegável. O que ingressa no sistema depende de circunstâncias fáticas e jurídicas apreciadas, a cada momento, por quem tem competência e responsabilidade para apreciá-las.
3. O Registro de Imóveis não é mero depósito de documentos e dados. O arquivo é elemento acessório; o essencial é o juízo que precede o assento.
4. É tecnicamente possível confiar o registro de imóveis a uma empresa privada, ou a várias. Cabe perguntar se é desejável – e se a sociedade está disposta a submeter-se a organizações cuja existência e permanência são incertas e que não se sujeitam à fiscalização rigorosa que hoje recai sobre o serviço público registral.
5. A blockchain é uma ferramenta importante. Mas não é o Registro de Imóveis – nem o Registro de Imóveis pode reduzir-se a um arquivo ordenado de documentos – sejam cartáceos ou eletrônicos.
Pandora ou cornucópia da modernidade? Nem uma coisa nem outra. Toda tecnologia inovadora traz potencial disruptivo, proclamam os arautos do admirável mundo novo – donde se segue que a própria cadeia de blocos poderá ser disruptada a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Descontado o hype que dá fôlego a bolhas, resta uma ferramenta boa, que faz bem aquilo que faz, e que nada faz daquilo que não faz.[17]
Ao registrador cabe conhecê-la, empregá-la onde serve e recusar-lhe o ofício que não é o seu. Nem a catedral se demole porque inventaram o concreto armado, nem se deixa de usar concreto armado por respeito à catedral.
Referências
BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos.
BRASIL. Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal.
BRASIL. Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41.
BRASIL. Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos.
BRASIL. Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016 – SINTER; Decretos 8.777 e 8.789, de 2016.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Recomendação 14, de 2 de julho de 2014; Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça.
IPRA-CINDER. XXI Congreso Internacional de Derecho Registral. Cartagena de Indias, Colombia, 2 a 4 de mayo de 2018 – Libro de ponencias.
IRIB; ABDRI. Blockchain e o futuro do Registro de Imóveis Eletrônico. Workshop. São Paulo, 31 de março de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Blockchain – return again. Entrevista. Bites Economia Digital, 8 de junho de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Blockchain – pandora ou cornucópia da modernidade? Observatório do Registro, 20 de novembro de 2017.
JACOMINO, Sérgio. Registro de Imóveis, blockchain, ONR, SINTER – verdades e mentiras. Observatório do Registro, 20 de junho de 2018.
PARLAMENTO EUROPEU E CONSELHO. Regulamento (UE) 2016/679, de 27 de abril de 2016.
STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future. Medium, 5 abr. 2018.
TAPSCOTT, Don; TAPSCOTT, Alex. Blockchain Revolution: how the technology behind Bitcoin is changing money, business, and the world. Nova York: Portfolio/Penguin, 2016.
[1] Nota preliminar. O texto que acompanhava a apresentação de Cartagena se perdeu. O que aqui se lê é reconstituição, feita a partir dos slides sobreviventes e de escritos esparsos que publiquei, entre 2017 e 2018, no Observatório do Registro e em periódicos especializados. Conservou-se a ordem argumentativa da exposição original; a redação foi refeita. Não há aqui pretensão acadêmica – apenas o propósito de reunir, num só lugar, o núcleo de um pensamento que andava disperso. Casa Amarela, inverno de 2026.
[2] A frase é decalque da conhecida imprecação atribuída a Jean Meslier e versificada por Diderot: “com as tripas do último padre, enforquemos o último rei”. O anticlericalismo mudou de altar.
[3] XXI Congresso Internacional de Direito Registral IPRA-CINDER, Cartagena das Índias, Colômbia, 2 a 4 de maio de 2018, organizado pelo Governo da Colômbia por meio da Superintendência de Notariado e Registro e do Colégio de Registradores da Colômbia. O tema da blockchain integrou a segunda questão da agenda científica do congresso.
[4] O programa-piloto anunciado previa a inscrição, na cadeia de blocos, de resumos criptográficos (hashes) de informações detalhadas do imóvel – endereço, proprietário, número da parcela, classificação de zoneamento. Seus artífices sustentavam que a blockchain permitiria tratar disputas de propriedade e de título de modo justo e transparente, servindo ainda de cópia de segurança na hipótese de destruição ou extravio do original.
[5] Gino Amleto Meneghetti, ladrão ítalo-brasileiro que se tornou lenda paulistana na primeira metade do século XX; Ferdinand Waldo Demara Jr., o Grande Impostor, que exerceu, sem habilitação alguma, os ofícios de cirurgião, monge, professor e diretor de presídio. Os nomes foram escolhidos a dedo.
[6] O Viaduto do Chá, sobre o vale do Anhangabaú, é bem público de uso comum do povo. A escritura fictícia atribuía-lhe origem em carta sesmarial dos sucessores de Pero Lopes de Sousa e apoiava-se em termo administrativo de cessão de direitos sesmariais lavrado, segundo o instrumento, em 31 de setembro de 1866.
[7] Sobre a natureza do selo e da autenticidade, v. art. 411, inc. I, do Código de Processo Civil: o documento é autêntico porque o tabelião reconheceu a firma, e não porque nele se apôs um selo.
[8] Suécia (projeto-piloto do Lantmäteriet, iniciado em 2016) e Geórgia (National Agency of Public Registry) são os casos mais citados. Em ambos, a cadeia de blocos opera como camada de verificação e de rastreabilidade anexa ao registro, e não como o registro.
[9] Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 22 e seguintes; Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, art. 46.
[10] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41. O art. 39 fixou prazo de cinco anos para a implantação do registro eletrônico, termo expirado em 2014.
[11] Decreto 8.764, de 10 de maio de 2016, que instituiu o SINTER, lido em conjunto com os Decretos 8.777 e 8.789, ambos de 2016.
[12] Regulamento (UE) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril de 2016. No Brasil, o marco veio depois, com a Lei 13.709, de 14 de agosto de 2018.
[13] Provimento 47, de 18 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça, e Recomendação 14, de 2 de julho de 2014, do CNJ, esta última amparada na documentação técnica do projeto SREI, desenvolvido em convênio com o LSITec.
[14] Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, art. 76 e parágrafos, com a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico, ao qual ficam vinculados os oficiais que integram o SREI (§ 5º).
[15] Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, arts. 37 a 41 – v. nota 10, supra.
[16] O que efetivamente encarece a cadeia entre nós é o custo marginal dos tributos em cascata que aderem ao preço da titulação e do registro.
[17] STINCHCOMBE, Kai. Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future, 2018. A boutade do autor – de que não há no mundo uma única pessoa que, tendo um problema concreto, tenha descoberto que a melhor solução para ele seria uma solução baseada em blockchain – resume bem o inventário de promessas não cumpridas.
