SINTER

Registros Públicos e bancos de dados multifuncionais

SJ Cartórios, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , , , , , , , , , , ,

Vantagens e desvantagens de integração da formalização contratual e administrativa. 

Luís Paulo Aliende Ribeiro*

Sumário:  1. Introdução. 2. Sistemas de registro de imóveis. 3. Registros contratuais e administrativos. 4. Considerações Finais.

Luís Paulo Aliende Ribeiro é desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Doutor em Direito Público pela Universidade de São Paulo - Faculdade de Direito. Foi juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
Luís Paulo Aliende Ribeiro
  1. Introdução.

Aberta a discussão de criação do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) junto à Comissão de Juristas da Desburocratização – CJD, encarregada pelo Senado Federal de propor medidas para a desburocratização do país, é necessária a análise crítica da ideia de formar uma base de dados dos imóveis rurais e urbanos de todo o país.

O sistema, como relatado na proposta formulada pela Receita Federal à Comissão de Desburocratização, seria composto de um banco de dados integrado e multifuncional, que além de informações de registro, repassadas por cartórios, contaria também com dados fiscais, cadastrais georreferenciados.

O objetivo seria o de contribuir para agilizar o acesso de órgãos públicos, sobretudo da Receita Federal e do Judiciário, a informações sobre imóveis.

Há crítica no sentido de que os cadastros de imóveis rurais e urbanos são totalmente separados no Brasil, sendo que somente a União tem mais de 20 bases de dados sobre imóveis rurais que não se comunicam entre si, e de que alguns dos principais problemas que resultam desse modelo fragmentado de registro de imóveis são a falta de segurança jurídica na regularização fundiária, o impedimento ao combate eficiente  à corrupção e à lavagem de dinheiro, e dificuldades na cobrança de créditos tributários por parte da Receita Federal.

A questão que se coloca à Comissão de Desburocratização é a de identificar até que ponto a implementação da proposta do Governo Federal realmente contribuiria para o aprimoramento da gestão territorial do país.

  1. Sistemas de registro de imóveis.

Situações jurídicas existem que, por interesse social ou privado, devem ser conhecidas por todos, especialmente quando devam ser respeitadas por terceiros ou frente a estes produzam efeitos.

Para esse fim são adotados, pelo Estado, sistemas, órgãos ou modelos destinados a viabilizar, de forma segura, acessível e permanente, a exteriorização de fatos, atos, direitos e situações jurídicas para os quais imponha o Direito a imperatividade ou a conveniência de que sejam tornados públicos, ou seja, de conhecimento geral e oponíveis erga omnes.

Os registros públicos atuam na recepção, conservação, organização e informação de tais fatos, direitos e situações jurídicas. O registro é imposto e obrigatório sempre que destinado a proteger e assegurar interesse público ou social, como nas relações pertinentes ao registro civil e aos direitos reais. É facultativo quanto prepondera o interesse privado, como na conservação de um documento particular.

Obrigatório ou facultativo o registro, adverte Miguel Maria de Serpa Lopes, a publicidade dele decorrente, será “um corolário necessário, atributo lógico do Registro”, pois “há sempre uma publicidade, embora com efeitos de intensidade variável”.

Os efeitos do registro e da publicidade registral podem ser constitutivos, declaratórios, saneadores, comprobatórios ou conservatórios, dadas sua necessidade ou não e as previsões específicas para cada caso ou sistema jurídico. Basta, no entanto, para os fins desta exposição, a referência a essa multiplicidade de efeitos, pois o que nos interessa é que os registros públicos existem e atuam, essencialmente, em função da publicidade de fatos, direitos e relações jurídicas tidos por relevantes pelo ordenamento jurídico.

Os sistemas registrais imobiliários abrangem, segundo Angel Cristóbal Montes, “aqueles conjuntos normativos que em cada país regulam e organizam a propriedade sobre bens imóveis, do ângulo estrito do Direito imobiliário, ou seja, em função do regime jurídico da publicidade imobiliária”, e constituem o mecanismo, estruturado e vinculado pela ideia de publicidade, consentimento e oponibilidade, necessário para que os direitos reais, que se caracterizam pela relação direta do titular com o bem, adquiram eficácia erga omnes.

O funcionamento do mercado pressupõe o intercâmbio de direitos, o que implica custos de transação, especialmente em função da necessidade dos agentes de obtenção de informações e na capacidade institucional do sistema de titulação da propriedade de seu fornecimento adequado, seja quanto a rapidez, quantidade e qualidade da informação, necessárias para equilibrar a assimetria informativa naturalmente existente entre as partes contratantes.

Os direitos reais, que se caracterizam pela relação direta do titular com o bem, necessitam, para que adquiram eficácia erga omnes, de um mecanismo que se estrutura e se vincula pela ideia de publicidade e oponibilidade.

Esse mecanismo é representado pelos sistemas imobiliários registrais, conceito que abrange, conforme lição de Angel Cristóbal Montes, “aqueles conjuntos normativos que em cada país regulam e organizam a propriedade sobre bens imóveis, do ângulo estrito do Direito imobiliário, ou seja, em função do regime jurídico da publicidade imobiliária”.

Podem ser identificados, em linhas gerais, o sistema de mero registro de documentos, o de registro de títulos e o de registro de direitos.

Nos sistemas de mero registro de documentos (registry of deeds) os contratos privados são objeto de reunião voluntária, sem depuração ou tratamento jurídico, de forma a não fornecer uma completa definição do direito de propriedade, cuja aferição, em eventual conflito, somente se dará fora do sistema, com depuração pelo decurso do tempo ou solução em procedimento judicial. Há reunião de toda informação, sem tratamento ou preocupação do sistema em definir o proprietário, investigação que fica a cargo dos interessados.

Os sistemas de registros de títulos (registry of titles) também se caracterizam pela reunião voluntária de contratos privados sem tratamento jurídico. Agrega-se ao sistema anterior apenas a ideia de prioridade e de mera oponibilidade, no sentido de que a data da inscrição no registro imobiliário passa a determinar, em detrimento da data do título, a preferência na definição do direito de propriedade. Assegura, pois, a oponibilidade dos títulos inscritos frente aos que não tenham ingressado no registro ou cuja inscrição tenha se verificado posteriormente.

Já no sistema de registro de direitos (registry of rights) busca-se a definição completa e exaustiva dos direitos reais inscritos, o que se efetiva pela qualificação jurídica dos títulos voluntariamente apresentados, com relação à sua regularidade formal, assim como prioridade da apresentação e respeito à cadeia de títulos registrados, seja com relação à perfeita identificação do imóvel ou quanto aos seus titulares, o que confere ao direito inscrito, em atenção às peculiaridades de cada ordenamento, presunção de legitimidade ou fé pública registral.  A isto correspondem os princípios registrários da instância (ou rogação), da prioridade, da especialidade, da continuidade (ou trato sucessivo) e, em alguns ordenamentos, o da fé pública registral. Nos sistemas de registro de direitos, a qualificação será mais rigorosa, em cada ordenamento jurídico, na proporção dos efeitos conferidos pela legislação correspondente.

Dentre as diversas maneiras como tais sistemas de registro de direitos podem ser classificados mostra-se de maior utilidade a que os relaciona em função de uma perspectiva latina, cujo foco está na oponibilidade e na presunção de legitimidade, ou de uma perspectiva germânica, focada na fé pública, distinção cujo efeito prático se revela em função da opção pelo interesse a ser protegido em caso de conflito ou questionamento de direitos entre quem se apresenta como “verdadeiro proprietário” frente ao titular registral. Os sistemas de inspiração latina, fundados na segurança do direito, optam pela proteção do verdadeiro proprietário, cuja aferição se efetiva em procedimento judicial. Já os sistemas de origem germânica optam pela segurança do tráfico, conferindo proteção ao proprietário segundo o registro.

Discute-se quanto à eficiência de cada um dos sistemas, o que demanda trabalho mais aprofundado, tendo em vista que a depuração dos direitos e a certeza jurídica que se alcança, como decorrência natural dos sistemas de registro de direitos, deve ser aferida em função de sua efetiva aplicação, frente às peculiaridades de cada país, variando em função da qualidade do serviço prestado, da solidez de suas instituições e da integração ao sistema de parcela significativa dos imóveis, enquanto nos sistemas de registro de documentos ou de títulos essa depuração ocorre com a atuação de agentes externos ao sistema registral, tendentes a atenuar e evitar riscos, o que se dá com os advogados, notários, title agents, bancos ou conveyancers, encarregados da preparação e mediação da contratação privada, assim como pela utilização de serviços privados de assessoramento e seguro, que dão ensejo à criação de arquivos privados informatizados (title plants), não sendo razoável a afirmação, pura e simples, de que um deles venha a produzir, sempre, efeitos práticos superiores aos do outro.

  1. Registros contratuais e administrativos.

Destaca Benito Arruñada em trabalho recente (Instituciones del intercambio impersonal – Teoría y método de los registros públicos) que os registros públicos (imobiliários e empresariais), abertos a todos, fundados na publicidade e voltados para a redução dos custos de transação no mercado, apresentam não somente sua   função típica de formalização imobiliária e empresarial privada e contratual, e como tal, essencialmente privada.

Aos registros se inclui, cada vez mais, uma formalização autenticamente pública, que Arruñada denomina “formalização administrativa” caracterizado, segundo o autor citado, pelo serviço que presta a organizações governamentais, e que afeta, entre outros, os processos vinculados aos trâmites tributários, a seguridade social e a concessão de licenças para a abertura de negócios e de permissões relativas ao uso do solo.

Adverte que é comum considerar-se a formalização contratual e a administrativa como um único fenômeno, sem a necessária percepção de que sua natureza é diversa: privada e pública.

E, de maior relevo para os fins desta exposição, discorre sobre os custos e benefícios de integrar a formalização contratual e administrativa, no sentido de que a coexistência destes dois tipos de formalização traz dúvidas sobre como interagem, pois, surgem economias e “deseconomias” quando se integram, como qual o tipo de formalização que se deve priorizar (já que uma pode ser condição prévia da outra); ou em que medida devem organizar-se independentemente.

É nesse panorama que se deve pensar em como aproveitar a INOVAÇÃO TECNOLÓGICA, o que leva ao tema dos sistemas de registro eletrônico e ao risco, que trago à apreciação deste seleto público de que a criação de um registro/cadastro/banco de dados único/integrado/multifuncional, possa descaracterizar nosso registro de imóveis, de registro de direitos para mero registro de documentos.

O que se verifica hoje no Brasil é que o registro de imóveis, pautado na formalização contratual regrada pela Lei dos Registros Públicos, dispõe de uma base de dados referente aos direitos reais que, com algumas imperfeições, se mostra confiável e eficaz.

Dessa fiabilidade resulta o interesse da Administração Pública, em especial da Receita Federal, na utilização e manejo desse banco de dados para a atualização e integração dos cadastros.

Ocorre, no entanto, que embora a integração do registro ao cadastro possa trazer imediata atualização dos cadastros, o sistema registral imobiliário, fundado no registro de direitos, é dinâmico e se desenvolve por meio de regras próprias, necessárias para a garantia da depuração do direito inscrito, procedimento diverso daquele utilizado para a atualização dos cadastros administrativos, com clara potencialidade de descaracterização do sistema registral imobiliário.

O risco é grande e não deve ser ignorado ou minimizado.

Os cadastros administrativos devem ter acesso fácil e sem encargos aos dados do registro imobiliário, o que deve ser facilitado por lei para que a Administração Pública desenvolva suas funções, mas isto não implica necessariamente na desconstrução de um sistema de registros públicos forte.

O caminho mais eficaz é o fortalecimento das instituições de intercâmbio impessoal, e como tal os registros públicos, dentre os quais o registro imobiliário, que, eficaz e fiável, poderá, a um só tempo, servir com adequação e modicidade, ao cidadão, à Administração e ao mercado.

Ideia que se apresenta, no momento, para a Comissão de Juristas da Desburocratização é a alteração normativa para a adoção, no Brasil, da fé pública registral, com a maior proteção do proprietário segundo o registro.

  1. Considerações Finais.

Agora, que o Sistema de Registro Eletrônico deixou de ser futuro para se mostrar presente, salta aos olhos a atualidade dessa discussão. A meu ver, a constatação de que todos nós que vivenciamos os registros e as notas, e não somente o Registro Imobiliário, não fizemos com o cuidado e atenção merecido nossa lição de casa.

Mas ainda é tempo de colocar as coisas em ordem.

E a preocupação, hoje, é saber se a criação de um registro/cadastro/banco de dados único/integrado/multifuncional, não poderá descaracterizar nosso registro de imóveis, de registro de direitos para mero registro de documentos.

E, no âmbito da desburocratização, saber se essa integração da formalização contratual (registros públicos) com a formalização administrativa será, a médio e longo prazos,  de real avanço para o país e para a cidadania.

E para isto é fundamental a preservação da estruturação de nossos registros públicos da forma como definida e garantida na Constituição Federal do Brasil, quiçá aperfeiçoado com a adoção da fé pública registral.

BIBLIOGRAFIA

ARRUÑADA, Benito. Sistemas de titulación de la propiedad – Un análisis de su realidad organizativa, Lima, Palestra, 2004, p. 48/49.

_________. Instituciones del intercambioimpersonal – Teoría y método de los registros públicos, Cizur Menor, Civitas (Thomson Reuters), 2013, p. 304-323.

CRISTÓBAL MONTES, Angel. Direito Imobiliário Registral, Porto Alegre, safE, 2004, p. 211.

SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registros públicos, Brasília, ed. Brasília Jurídica, 1995, p.19.

* Luís Paulo Aliende Ribeiro é desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Doutor em Direito Público pela Universidade de São Paulo – Faculdade de Direito. Foi juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

Carta de Campinas – Registro Eletrônico

SJ Registro de Imóveis , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

CARTA DE CAMPINAS
ENCONTRO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO

Campinas, 15 de fevereiro de 2014

Os Registradores de Imóveis de São Paulo reunidos no Hotel Nacional Inn, em Campinas, no dia 15 de fevereiro de 2014 deliberaram e votaram as seguintes conclusões:

I – REGISTRO ELETRÔNICO

Os Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, ciosos da grande relevância da função pública constitucionalmente prevista que exercem:

RESSALTAM

a) que o art. 236 da Constituição Federal prevê que a função notarial e registral não será exercida pelo próprio Estado, mas, sim, em caráter privado pelos notários e oficiais de registro;

b) que a previsão constitucional de tal função como sendo pública, necessariamente não estatal, representa verdadeira garantia aos direitos individuais previstos no art. 5º da Constituição Federal (direito ao nome, estado, capacidade, personalidade, propriedade, segurança jurídica, etc) e modo de proteção do indivíduo frente ao Estado;

c) que o art. 236, §3º, indica que os delegatários de tais funções são pessoas físicas aprovadas em concursos públicos de provas e títulos;

d) que o exercício privado de tais funções públicas foi instituído pelo Poder Constituinte Originário e nunca compôs da estrutura do Estado brasileiro inaugurado pela Carta Magna de 1988;

e) que como o Estado brasileiro inaugurado em 1988 nunca deteve tais funções em sua estrutura, tais não poderão ser por ele avocadas sem a prévia intervenção do Poder Constituinte;

f)  que o art. 236, §1º, indica que lei – em sentido estrito – regulará a atividade notarial e registral;

g) que o mesmo art. 236, §1º, prevê que o Poder do Estado incumbido da fiscalização da atividade notarial e registral é o Poder Judiciário;

h) que como o exercício dos registros públicos é cometido pela Constituição Federal aos Oficiais de Registro, a eles incumbe não somente a inscrição, mas a gestão e manejo do sistema, sob a fiscalização do Poder Judiciário;

i)  que o art. 22, inciso XXV da Constituição Federal prevê a competência exclusiva da União para legislar em matéria de Registros Públicos;

j) que enquanto titulares da função registral imobiliária, incumbe aos registradores imobiliários a responsabilidade pela criação, custódia, gestão, manutenção e aperfeiçoamento do Registro Eletrônico de Imóveis, incumbindo ao Poder Público, neste ponto, apenas sua regulamentação;

k) que a infraestrutura necessária ao registro eletrônico e seus respectivos módulos já existe, tendo sido criada e implementada pelos próprios registradores imobiliários e se encontra em funcionamento sob os auspícios da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, regulamentada pelos Provimentos 11/2013 e 37/2013 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo;

l) que tal plataforma foi construída de forma a permitir o armazenamento estruturado de dados relacionais do registro imobiliário brasileiro e o franco acesso à tais informações pelo Poder Público, bem como a fiscalização constante de modo online pelo Poder Judiciário, em absoluto respeito à Constituição Federal de 1988.

ALERTAM

Aos Poderes Constituídos da República, à Sociedade Brasileira em geral, aos Oficiais Registradores brasileiros, encarecendo as entidades representativas de notários e registradores especial atenção:

a) Que a potencial edição e implementação do Decreto Presidencial regulamentador do denominado SINTER – Sistema Integrado de Gestão de Informações Territoriais, tal como posto, significa grave e frontal ofensa à Constituição Federal em todos os seus dispositivos supra citados;

b) Que o SINTER, não se limitando à gestão de dados cadastrais do Poder Público, implica em inconstitucional avocação do serviço registral imobiliário na medida em que abrange a gestão, manejo e custódia de todos os dados registrais definidores do direito de propriedade e direitos reais imobiliários confiados pela Constituição Federal aos Registradores Imobiliários em seu ao art. 236;

c) Que o art. 36 da Lei 11.977/09, ao prever a regulamentação do registro eletrônico, em momento algum modificou ou sugeriu modificar a ordem constitucional vigente em especial o exercício – em sentido amplo – da atividade registral imobiliária;

d) Que o SINTER é inconstitucional também na medida em que reforma toda a sistemática da Lei de Registro Públicos (Lei 6.015/73), no que tange ao registro imobiliário, resultando na revogação de grande parte de seus dispositivos via decreto, sem reserva de lei prevista no art. 22, XXV da Constituição Federal;

e) Que a avocação de todo o acervo registral imobiliário ao SINTER por via de decreto, sem consulta popular ou ao Congresso Nacional rompe com o ordenamento constitucional e vulnera direitos e garantias individuais;

f) Que tal projeto da forma como posto impõe o inafastável solapamento das funções do Poder Judiciário a quem incumbe a fiscalização dos notários e oficiais de registro.

DECLARAM:

a) Sua discordância em relação ao encaminhamento das discussões travadas no âmbito do GT-SINTER;

b) Sua desaprovação dos termos da minuta de decreto regulamentador do SINTER;

c) A convicção de que as gestões necessárias para a implementação do SINTER demandarão recursos materiais e humanos de grande vulto, pouco avaliados pelas autoridades gestoras do projeto.

RESOLVEM:

a) Apoiar a convocação de um FÓRUM NACIONAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, envolvendo todos os registradores, suas entidades representativas, autoridades do judiciário, executivo e legislativo e sociedade civil;

b) Divulgar amplamente esta Carta para conhecimento de todos os registradores, notários e demais interessados, buscando apoio e engajamento nas discussões sobre tema de transcendente relevância da proteção dos direitos constitucionais à propriedade, à privacidade e à tutela dos interesses privados a cargo dos registros de imóveis.

SINTER e a Expansão Estatalista

SJ Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

A pedido do Presidente do IRIB, apresento à nossa comunidade de registradores a minuta atualizada de decreto regulamentador do RE previsto na Lei 11.977, de 2009.

O projeto gera muitas controvérsias. Já manifestei meu total repúdio a essas iniciativas. A percepção que tenho do problema é de que se estreitam as chances de modificar substancialmente o projeto que pode representar o fim do Registro tal e qual o conhecemos. Além disso, percebo que todo o esforço de construção do sistema ARISP pode simplesmente ter sido debalde, pois discute-se uma nova estrutura de controle dos dados, como se pode ver no anteprojeto anexo.

A minuta foi o resultado da reunião do GT de Normas do SINTER nos dias 5 e 6 de fevereiro de 2014.

Ajustou-se a proposta de envio à RF de extrato simplificado em meio eletrônico dos Indicadores Pessoal e Real com link para imagem digital da matrícula na Central Nacional de Registradores de Imóveis, conforme definido no Manual Operacional.

Discute-se, agora, a criação da tal Central Nacional de Registradores de Imóveis que deverá atrair o Registro de Títulos e Documentos.

Posto à discussão desta comunidade, esperemos que possa motivar debates e sugestões.

Agradeço ao Presidente do IRIB, Dr. Ricardo Coelho, a gentileza de disponibilizar o material abaixo.

A Expansão Estatalista (10/2/2014)

Detesto discordar, mas penso que certos dados privados, ainda que tutelados por um serviço público, não são do estado. A fim de atender uma necessidade social, o Estado organiza serviços como os notariais e registrais que tratam, basicamente, de tutela de interesses de caráter privado. O des. Décio Antônio Erpen sustentava que as atividades notariais eram instituições pré-estatais…

A doutrina tradicional sempre distinguiu claramente os limites da intervenção do estado em esferas de interesses da sociedade. Os profissionais da fé pública podem se ver na situação, curiosa em si mesma, de defender os interesses do privado em face do próprio estado.

Na atividade tabelioa estas noções ficam ainda mais claras e patentes. É raro a ocorrência de tabeliães estatizados. Salvo Cuba, Albânia e outros países em que o estatalismo chega ao grau máximo, a tutela de certos interesses privados, instrumentalizados pelo notário, é sempre delegada a um particular. A publicidade dos seus atos encontra o limite legal e constitucional no direito de obtenção de informações específicas e singularizadas, cuja rogação deva ser legitimada. É, afinal, o princípio de rogação – tão prestigiado na doutrina registralista. Não tem sentido dar uma cópia do seu HD para empresas privadas, ainda que paguem os emolumentos, nem para órgãos de estado – salvo expressa previsão legal.

Aliás, leia-se com atenção a regra do art. 41 da Lei 11.977/2009: “A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento”. Note: acesso aos bancos de dados dos registros; não “sequestro” de toda a base.

Dados do estado seriam, p. ex., os obtidos pela DOI – que conta com legislação específica. Já os dados de caráter pessoal e privado, embora registrados em um Registro Público, não devem ser “sequestrados”, sob pena de malferir a regra dos art. 198 e 199 do CTN. As requisições de informações específicas sempre dependem de decisão judicial ou de expressa previsão legal – o que não ocorre no presente caso.

Enfim… é certo que vivemos uma época de expansão estatalista. Tudo é perscrutado, tudo escrutinado, compartilhado por redes ilegais de informação. Lembrem-se dos casos de divulgação de dados fiscais de contribuintes e de CD´s na [Rua] Santa Ifigênia…

Causa-me espécie que este tema esteja tão mal discutido entre nós.

PDF logo – Minuta do Decreto SINTER. 6.2.2014.

* Originalmente enviado como e-mails nos dias 9 e 10 de fevereiro de 2014 aos registradores e aos leitores da rede social. 

REGISTRO ELETRÔNICO – A Explosão da Galáxia de Gutemberg e o Fólio Real Eletrônico

SJ Registro de Imóveis , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Marshall McLuhan. Enciclopédia Britânica.
Marshall McLuhan – E. Britannica

Os Registros Públicos brasileiros acham-se na atualidade numa terrível encruzilhada. Premidos por necessidades econômicas e sociais, e refletindo uma tendência irreprimível, os Serviços Registrais pátrios acham-se na iminência de abandonar o tradicional modelo atomizado de organização institucional, herdado da modelagem concebida na segunda metade do século XIX, e adotar um modelo de “molecularização” do sistema.

Essa mudança é reflexo de uma transformação nos meios de fixação da informação registral. A arquitetura informacional dos registros públicos, já tradicional, mudará substancialmente. Estamos rapidamente abandonando o paradigma da registração em suporte cartáceo, superando rapidamente a etapa intermédia de computação de rede (client/server) para experimentar um brave new world: a computação em nuvem (cloud computing) e a consequente interconexão dos Registros Públicos. Com a informação migrando dos tradicionais fólios para bases de dados especializadas, as capas de informação podem descerrar gigantescos portais que vão tracionar os Registros Públicos a novos patamares e levá-los diretamente ao século XXI. Essa mudança representa uma miríade de desafios e de grandes oportunidades e de imensos riscos.

Os meios eletrônicos tendem a conformar os próprios conteúdos. É conhecida a boutade de Marshal McLuhan – “a forma é o conteúdo”. A tecnologia está modelando um novo Registro Público. Assim como não teria sido possível a invenção de um admirável mundo novo sem as maravilhas náuticas de cartógrafos sarracenos, judeus e cristão, congregados na Escola de Sagres, não será possível colonizar o cyberspace sem uma cartografia precisa, a cargo dos profissionais diretamente envolvidos no fazer registral: os próprios registradores imobiliários. Essa tarefa é indelegável.

Mas o que esses profissionais têm a dizer a respeito dos novos meios eletrônicos e seus impactos na sua singular atividade?

Dos tradicionais fólios de matrículas, com a informação articulada em um discurso narrativo, vazado em linguagem natural, ao Registro estruturado, não sobrará mais do que escombros linguísticos. O registro será estruturado e a inscrição realizada com base nas tendências apontadas pela tecnologia da informação.

Como toda transformação, a progressiva desestruturação/reestruturação dos registros prediais, atendendo a imperativos tecnológicos, podem levar a equívocos conceituais na modelagem de um novo sistema registral.

O processo é inçado de reconhecidas dificuldades. Corremos o risco de conceber o Registro Eletrônico como mera reprodução homóloga de inscrições tradicionais. Pode ocorrer o fenômeno que tenho apelidado de McLuhan´s syndrome, i.e., o impacto de novas tecnologias, especialmente a disponibilidade de novos meios eletrônicos (cloud computing, p. ex.) tendendo a conformar os próprios registros, dando-lhes uma nova dimensão, pode nos levar, contudo, à repetição de equívocos, como os “efeitos especulares” dos registros tradicionais replicados em meios digitais. Carreiam-se aos novos meios digitais, por definição muito mais ricos e complexos, as limitações materiais oferecidas pelas media anteriores.

Marshall McLuhan estudou alguns desses fenômenos interessantes no seu conhecido livro Understandig media – the extensions of Man (Cambridge: MIT, 1994. 365p.). Destaco uma passagem que bem sintetiza o fenômeno: toda forma de transporte (e os meios digitais não são mais do que meios “quentes” de trânsito informacional) não apenas conduz, mas traduz e transforma o transmissor , o receptor e a mensagem:

“each form os transport not only carries, but translates and transforms, the sender, the receiver, and the message. The use of any kind of medium or extension of man alters the patterns or interdependence among people, as it alters the ratios among our senses” (p. 90)”.

O “meio é a mensagem”. Os meios eletrônicos, suportando os nossos conhecidos registros e inscrições, tenderão a transformar-lhes substancialmente. O “conteúdo” de nossos meios digitais, contudo, podem vir a se constituir em outros “meios” – no caso os velhos livros de registro replicados homologamente -, a menos que percebamos a natureza substancialmente distinta daqueles e que possamos, com isso, ultrapassar os velhos paradigmas.

Em suma, dos novos meios eletrônicos haverá de nascer um novo Registro Predial.

Are you ready?

Registros de Documentos – Crônica de Uma Morte Anunciada

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Conservateur des hypotèques
Conservateur des hypotèques

Vimos discutindo o tema da depressão da qualificação registral sob a sombra de decisões virtualmente ilegais e sob a ameaça terrível e atual do SINTER.

O tema merece um debate maduro e qualificado de todos os registradores brasileiros. O assunto repercutiu entre os alunos da pós-graduação da Escola Paulista da Magistratura de São Paulo. Um juiz de direito, muito preparado aliás, nos questionou nos seguintes termos:

1) pode a Corregedoria “suavizar rigor dos princípios registrários”?

2) “Rigor dos princípios registrários”? Não está implícita, nessa dicção, uma certa acusação contra o registro, “rigoroso” num mau sentido – tanto que se haveria de dispensar esse “rigor”?

3) A batalha que se trava no campo das inscrições ligadas a títulos judiciais e a ordens judiciais não é uma luta pela admissão ou não de meia dúzia de inscrições; é uma luta pela própria concepção que se quer ter do registro e do que será seu destino: seria preciso ter isso bem claro…

Disse aos alunos, en passant, que os registradores imobiliários franceses foram absorvidos pela Direção Geral de Finanças (Direction générale des impôts – DGI).

Criado por Luís XV (Lei de 17.6.1771), os serviços registrais (a cargo de conservadores de hipotecas) tiveram uma extraordinária importância no século XIX, quando os modernos sistemas registrais foram criados – como é o caso do sistema brasileiro (1846).

A França sempre foi uma referência para os nossos legisladores decimonômicos – ainda quando fosse para criticar o modelo ou transformar o sistema singular da França e Bélgica, dotando o registro de certas virtudes que no sistema gaulês inexistiam (fé pública registral ou legitimação). Esse é, exatamente, o nosso caso. Pelo gênio de José Thomaz Nabuco de Araújo, que honrou sobremaneira o regime imperial monárquico, tivemos um registro distinto do francês.

Viragem paradigmática

No caso francês, a desmaterialização de processos levou à percepção de que o sistema hipotecário francês era dispendioso, burocrático e ineficiente. Afinal, qual razão justificaria manter as 350 conservatórias que pouco ou nada acrescentariam aos dados colhidos em seus registros, já que não se exercita a qualificação registral tal e qual nós conhecemos em nosso sistema?

As regras que regiam os registros hipotecários franceses “ne sont plus adaptées et leur obsolescence est depuis longtemps dénoncée”. Suppression du corps des conservateurs des hypothèques, Le Quotidien, juin 2009, disponível: aqui [arquivo]. Em tradução livre:

“O Ministro do Orçamento, Contas Públicas e Função Pública apresentou em 10 de junho de 2009 uma comunicação ao Conselho de Ministros sobre a supressão do status de conservador [Registrador] de hipotecas. Os conservadores de hipotecas dirigem as 350 conservatórias de hipotecas espalhadas por todo o território e garantem o serviço público de publicidade imobiliária, principalmente mantendo o registro oficial de propriedades imobiliárias e de certos direitos a elas vinculados, bem como uma atividade fiscal relacionada ao setor imobiliário.

As regras que regem os conservadores de hipotecas, criadas por um édito de Luís XV, não são mais adequadas e sua obsolescência é denunciada há muito tempo. A título de exemplo, os conservadores de hipotecas são remunerados pelos usuários com base nos preços observados nas transações imobiliárias.

Esta reforma se insere no âmbito da revisão geral das políticas públicas (RGPP) e da criação da Direção Geral de Finanças Públicas (DGFIP) em abril de 2008, que fundiu a Direção Geral de Impostos (DGI) e a Direção Geral de Contabilidade Pública (DGCP)”.

O Ministro tomou as seguintes providências:

  • a partir de 2012, não haverá mais nomeações de conservadores de hipotecas;
  • os responsáveis pelas conservatórias de hipotecas terão um status renovado e clarificado que obedecerá às regras gerais da função pública;
  • e a remuneração dos chefes dos serviços de publicidade imobiliária será baseada em tabelas salariais como para o restante da função pública, bem como em uma parcela vinculada ao desempenho, principalmente em relação à qualidade do serviço prestado aos usuários (fonte: comunicado do Minefe de 10 de junho de 2009).

O tiro fatal terá sido a “desmaterialização” de processos (rectius: registro eletrônico) e o custo emolumentar. Parece-lhes que uma atividade pública deva ser exercida pelos funcionários públicos, especialmente lhes mobiliza a alta remuneração dos oficiais de registro.

Assim, a partir de 1.1.2013, o Registro Hipotecário francês, criado em 17.6.1771, tombou sob a justificativa republicana de que o serviço deveria ser prestado diretamente pelo estado, sem o custo emolumentar que ainda resistia como resquício do ancien régime.

Mas a razão fundamental – não nos iludamos! – é a inteira irrelevância de um modelo de registro de mero arquivamento de documentos e baixa qualificação registral.

Addenda

Depois de redigir o texto acima, deparei-me com a ressuscitação do SINTER, noticiado no artigo que pode ser acessado aqui: https://wp.me/p6rdW-3zo.

À parte as preocupantes reformas ocorridas no sistema francês, verifiquei que o sistema belga, de certo modo paradigmático para nós, igualmente foi modificado. Assim, conforme noticia o portal News Belgium, a função de registrador de hipotecas desaparece – La fonction de conservateur d’hypothèques disparaît…

Assim, a 30 de julho de 2018 entrou em vigor a lei que aboliu a função de registrador de hipotecas. Segue a matéria:

“As suas competências e responsabilidades serão assumidas pela Administração Geral de Documentação do Património (AGDP). Com a destituição do Registrador de Hipotecas, a administração fez história, pois o cargo existe, literalmente há séculos – mais de 200 anos para ser mais preciso. No entanto, este é um passo necessário para poder digitalizar com maior velocidade, tornar as operações mais eficientes, prosseguir uma política de pessoal mais moderna e melhorar a prestação de serviços”.

A organização do sistema de publicidade hipotecária belga foi criado em 1790. Os registros de propriedade e hipotecário foram fundidos e completamente integrados e digitalizados, levando a redução de custos e a um processamento mais rápido e, portanto, a uma atualização acelerada da documentação.

Tomba mais um sistema paradigmático. Desde o século XVIII o sistema belga manteve-se fiel aos postulados que inspiraram o surgimento de sistemas análogos em todo o mundo. Administrativiza-se o Registro, risco análogo que corremos os registradores brasileiros, confrontados com a ameaça da privatização representada pelas entidades registradoras e pela administrativização da atividade pela assimilação da função pela administração pública fazendária.

Fonte: http://La fonction de conservateur d’hypothèques disparaît. mirror.