Será verdade que a tecnologia blockchain pode representar a supressão de agentes intermediários – registradores, os terceiros da fé pública?
O assunto tem nos ocupado ultimamente em vista da profusão de opiniões desencontradas que cercam o tema das novas tecnologias aplicadas aos registros públicos brasileiros.
A questão está mal posta. Não será verdade nem mentira. O enfoque é simplesmente incorreto – a menos que se parta do pressuposto de que o Registro Público seja um mero depósito de documentos e os registradores menos que esforçados amanuenses.
A blockchain é uma ferramenta moldável e pode servir de apoio acessório aos processos de autenticação dos atos de registro sem que se prescinda de seus órgãos intermediários (registradores). Há uma extensa coleção de artigos críticos que enfrentam este problema.
Já os bancos avançaram muito nessa discussão, temerosos de que, intermediários financeiros que são, pudessem perder seu posto de gatekeeper financeiro. Eles enfrentam com senso de oportunidade e inteligência estratégica a fragilidade representada pela blockchain. Pululam as chamadas fintechs – startups que criam inovações na área de serviços financeiros implementando tecnologias que tornam o mercado de finanças e seus sistemas mais eficientes e seguros.
Advertidos de que a tecnologia pode significar a supressão de órgãos intermediários (e os bancos são os terceiros nas transações financeiras), lançaram-se à tarefa de fazer desses limões uma bela limonada, criando um grupo de trabalho para desenvolvimento de um projeto piloto.
O grupo é composto por bancos membros da Comissão Executiva de Tecnologia e Automação Bancária (CNAB) da FEBRABAN: Banco do Brasil, Bancoob, Banrisul, Bradesco, BTG Pactual, Caixa, Citibank, Itaú Unibanco, JP Morgan, Safra e Santander. Também participam Banco Central, CIP e B3 (a nova empresa resultante da fusão da BM&FBOVESPA e Cetip).
Passa da hora de os registradores desenvolverem seus projetos piloto, reconduzindo o tema da utilização de novas tecnologias no sentido de modernizar e blindar os registros contra os ataques daqueles que desconhecem as potencialidades das novas tecnologias, ou dos que buscam se aproveitar das fragilidades do sistema registral, ainda dependente de processos arcaicos de registração.
RESUMO DA PROPOSTA DE CONSTITUIÇÃO DO OPERADOR NACIONAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS ELETRÔNICO
A minuta do ato constitutivo do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR foi elaborada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, com as seguintes considerações:
Em bom momento o Poder Executivo Federal, por meio da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, complementa lacuna da Lei nº 11.977, de 7/7/2009, visto que essa lei prevê em seu art. 37 que “Os serviços de registros públicos de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os prazos e condições previstas em regulamento, instituirão sistema de registro eletrônico”, todavia, não disciplinou como os oficiais de registro de imóveis se organizariam, para implementação do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico – SREI.
Tendo em vista estudos realizados no âmbito do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a E. Corregedoria Nacional de Justiça editou a Recomendação nº 14, em 2/7/2014, e disponibilizou o modelo para criação e implantação, nos cartórios, do Sistema de Registro Eletrônico Imobiliário (S-REI), com o objetivo de replicar a plataforma em todo o país. Posteriormente, foi editado, também, pela E. Corregedoria Nacional, o Provimento nº 47, de 18/7/2015, que estabeleceu diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis. No art. 9º, desse provimento, foi fixado que “os serviços eletrônicos compartilhados passarão a ser prestados dentro do prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias”.
A despeito do prazo de 5 (cinco) anos fixado pelo art. 39, da Lei nº 11.977, de 2009, bem como, do prazo fixado pelo art. 9º, do Provimento nº 47, de 2015, ambos já expirados, é certo que mesmo com os esforços já empreendidos pelos oficiais de registro de imóveis e por suas entidades representativas, ainda não foi possível implantar o registro de imóveis eletrônico, tanto para informatizar os procedimentos registrais internos e de gestão das serventias, quanto para promover a interconexão de todas as unidades de registro de imóveis do país com o Poder Judiciário, a Administração Pública e os usuários privados.
Com efeito, a necessária interoperabilidade de dados, prevista na Lei nº 11.977/2009, na Recomendação nº 14/2014, e no Provimento nº 47/2015, EXIGE o funcionamento uniforme do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico – SREI, em todo o território nacional, com ênfase:
(1º) na adoção de governança corporativa para o Sistema Nacional de Registro de Imóveis (SNRI);
(2º) na inclusão digital das serventias registrais de pequeno porte; e,
(3º) em promover um barramento nacional de integração, interoperabilidade e acesso das bases de dados das serventias.
Esses requisitos, categorizados como essenciais para o funcionamento do SREI, constam na minuta apresentada pelo IRIB para constituição do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR.
É de ser destacado que como critério de respeito ao Pacto Federativo e às Entidades de Classe em funcionamento nos Estados e no Distrito Federal, e outras que forem organizadas, o Estatuto proposto pelo IRIB prevê no § 5º, do art. 5º, o seguinte:
“§ 5º. A interligação de que trata o inciso I do § 4º e a execução dos serviços poderão ser feitos diretamente da unidade de registro de imóveis com a infraestrutura do ONR, ou por intermédio das centrais estaduais de serviços eletrônicos compartilhados, autorizadas por ato normativo da Corregedoria Geral de Justiça da respectiva unidade da federação, mediante convênio”.
Merece igual destaque que, nesse mesmo espírito agregador e de respeito às peculiaridades estaduais e regionais, o IRIB propôs na minuta apresentada à E. Corregedoria Nacional de Justiça, que sejam formados, além da Diretoria Executiva (DIREX) e do Comitê de Normas Técnicas (CNT), os seguintes órgãos de direção do ONR, que terão representantes de todas as Unidades da Federação Brasileira, a saber:
(1º) o Conselho Deliberativo, Órgão Colegiado de deliberação superior do ONR, que será composto pelo Presidente do IRIB e pelos vice-presidentes do IRIB de cada um dos Estados e do Distrito Federal, e seus respectivos suplentes;
(2º) o Conselho de Administração, composto pelo Presidente do IRIB e pelos representantes dos colégios e associações de registradores dos Estados e do Distrito Federal, e seus respectivos suplentes;
(3º) o Conselho Consultivo, formado pelo representante dessa E. Corregedoria Nacional de Justiça, que será seu Coordenador, e pelos representantes de todas as Corregedorias Gerais da Justiça dos Estados e do Distrito Federal; e,
(4º) o Conselho Fiscal composto pelo representante do IRIB e dois representantes dos colégios ou associações de registradores filiados, e seus respectivos suplentes.
Acreditamos que a interlocução entre as dignas autoridades judiciárias e oficiais de registro de imóveis dos diversos estados brasileiros funcionará, de forma muito positiva, na redução das assimetrias hoje verificadas na prestação de serviços registrais pelas diversas unidades, bem como, na redação de atos normativos, pelas diversas Corregedorias Gerais da Justiça.
Diante da natureza jurídica das atividades dos registradores, na forma prevista no art. 236, da Constituição Federal, como um serviço exercido em caráter privado, por delegação do Poder Público, o ONR obedece a uma tendência moderna da chamada Administração Consensual, no sentido de descentralizarem-se, para o setor privado, aquelas atividades de interesse público que não demandam o exercício de prerrogativas de poder público, para entidades que representam uma forma de descentralização por cooperação, na consecução dessas atividades de interesse público.
Para esse desiderato a MPV nº 759/2016, sábia e percucientemente, prevê em seu § 4º, do art. 54, que “Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça exercer a função de agente regulador do ONR e zelar pelo cumprimento de seu estatuto”.
Pelos termos propostos, a plataforma do ONR será um importante instrumento de apoio à gestão da Administração, mediante implantação das seguintes ferramentas:
(1ª) do Cadastro Nacional de Regularização Fundiária Urbana – CNReurb, de finalidade estatística, que conterá informações sobre os núcleos urbanos informais no território de cada Município e indicadores dos projetos de Regularização Fundiária Urbana registrados a partir da vigência da Lei nº 11.977, de 2009;
(2ª) do Cadastro Nacional de Aquisição de Terras Rurais por Estrangeiros – CNATRE, para fins de controle das aquisições e arrendamentos de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, na forma da Lei nº 5.709, de 5/10/1971; e,
(3ª) de interconexão do Sistema Nacional de Registro de Imóveis (SNRI), com cadastros técnicos multifinalitários de imóveis urbanos e rurais.
Em conclusão, entendemos que a criação do ONR, na forma proposta pelo IRIB, em consonância com os termos da Medida Provisória 759, de 2016, representa um grande passo no aprimoramento da qualidade e eficiência do serviço público de registro de imóveis, prestado por delegação administrativa, o que, evidentemente, significará uma melhoria no ambiente de negócios imobiliários do País, e de informações registrais e tráfego de documentos eletrônicos, contribuindo para o eficaz desempenho dos misteres das dignas autoridades judiciárias e administrativas de todo o país, com evidente impacto de redução do “Custo Brasil” e do “Risco Brasil”.
Consideramos importante destacar, ainda, que o ONR será um importante instrumento de apoio às atividades das Corregedorias Gerais da Justiça e da Corregedoria Nacional de Justiça, pela implementação de sistemas e formulação de indicadores de eficiência e critérios objetivos de fiscalização permanente dos serviços de registros de imóveis, de forma remota.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2017.
FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS
Diretor de Tecnologia do IRIB
Blockchain é a palavra que circula entre estudiosos de direito notarial e registral. Trata-se de um grande livro de registro aberto (digital ledger), mantido em meios eletrônicos, como a internet.
O mais interessante na exposição de Tapscott (abaixo indicada) é a indicação de que, em várias modalidades de operações críticas — que envolvem segurança econômica, jurídica, financeira —, já se prescinde de um terceiro garante intermediário: seja ele um banco, um agente estatal, um cambista ou um notário.
Não tardará e estaremos confrontados com os contratos inteligentes – um instrumento que se redige e formaliza por si, executa-se, administra-se e conclui com o pagamento. No caso de irrupção de um litígio, o registro desse mesmo documento poderá ser agitado como prova judiciária, já que se acha prevista a utilização de documentos eletrônicos no processo judicial, verificada a sua autenticidade na forma da lei (art. 439 do CPC). Como se sabe, são admitidos como prova os documentos eletrônicos produzidos e conservados com a observância da legislação específica (art. 441).
A iniciativa do Cartório Digital é revolucionária?
Tapscott ataca frontalmente a ideia corrente de que iniciativas como Uber, Airbnb, TaskRabbit, Lyft, etc. sejam verdadeiramente revolucionárias. Não são inovadoras e, portanto, não se integram nesse grande movimento colaborativo. “Estas empresas não estão compartindo realmente. De fato, têm êxito, obtêm grandes êxitos, justamente porque não compartem”, diz.
No exemplo do notário de Porto Alegre, abaixo indicado, estamos muito longe de uma verdadeira revolução tecnológica na prestação dos serviços notariais. Há, ainda, a intervenção de um terceiro garante, que apõe a chancela da fé pública para que todo o processo se revista de oficialidade. Mas isto, visto bem de perto, é uma operação redundante, custosa, despicienda. Sob o manto de uma sacralidade procedimental, exaurida de virtude, abona-se uma etapa perfeitamente dispensável. Ou não existirá o contrato, válido e plenamente eficaz, uma vez preenchidas as formalidades legais previstas no art. 10 da MP 2.200-2 c/c art. 219 do CC?
Como se sabe, a contratação entre pessoas distantes no tempo e no espaço pode se aperfeiçoar e gerar todos os efeitos jurídicos independentemente da figura do notário. Bastaria apor num contrato eletrônico as assinaturas digitais de cada um dos partícipes do negócio jurídico. Não será a figura do notário que agregará maior valor jurídico ao documento privado.
Além disso, o nosso CPC considera autêntico o documento quando o tabelião reconhecer a firma do signatário ou quando “a autoria estiver identificada por qualquer outro meio legal de certificação, inclusive eletrônico, nos termos da lei” (art. 411, I e II, do CPC).
Os notários serão dispensáveis?
O modelo do Cartório Digital não serve para sustentar o valor das atividades próprias dos notários brasileiros. A base de todo o argumento ali desenvolvido é a ideia de que o cidadão não necessita mais se deslocar a um cartório para ter a sua firma reconhecida num determinado contrato. Bastaria enviá-lo ao notário, que o “examinará” e o depositará num repositório qualquer na nuvem.
Aliás, se o depósito se concretizar como espécie de registro público de documentos, aí a discussão descamba para uma seara delicada que diz respeito a atribuições específicas de cada especialidade de registro público. Neste quesito, são bem conhecidas as iniciativas de registros na blockchain que realizam uma espécie de “identificação” unívoca do documento, seu registro no livro geral eletrônico (digital ledger) revelando a sua integridade, identidade das partes, data e local. Veja o exemplo aqui: https://proofofexistence.com/. O nome diz tudo: prova de existência.
Voltando ao notário digital, o que se perde aqui? Justamente o contato entre seres humanos. É desse encontro que o notário haverá de aferir a capacidade das partes, a licitude do negócio, evitando, tanto quanto possível – e os órgãos de sua percepção sensória permitirem (propriis sensibus) – a eventual ocorrência de erro, dolo, fraude, simulação. Depois, o documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o tabelião declarar que ocorreram em sua presença (art. 405 do CPC). Para alguns casos – especialmente naqueles em que a escritura pública é da substância do ato – nada substitui a audiência notarial.
A cerimônia legal se realiza perante um Oficial Público, que identifica as partes, inquire-as, colhe a sua vontade e a reduz no instrumento, dando forma jurídica e eficácia ao negócio. Por fim, registra em suas notas o ato notarial com todas as formalidades e minudências que a lei impõe. Trata-se do fenômeno do unitas actus, tão desprezado hoje em dia como um arcaísmo formalista, ultrapassado, que não pode sobreviver no ambiente das transações eletrônicas.
O grande desafio posto aos notários e registradores é promover a modernização de seus serviços, sem cair na tentação de emular os simulacros da fé pública.
Círculo Notarial
A saída, aqui, seria, eventualmente, a constituição de uma rede de notários – círculo notarial – que permitisse que cada notário atuasse, em sua localidade, na concertação do instrumento público. Aí teríamos um fato novo, repleto de possibilidades a serem exploradas.
Escrevi este texto em setembro de 2016, quando a blockchain era a palavra da moda e se anunciava, com entusiasmo, o fim do terceiro garante. Passada uma década, o prognóstico se cumpriu pelo avesso.
O que se dissolveu não foi a função notarial, mas o simulacro que eu criticava. Iniciativas isoladas de “cartório digital” — que se limitavam a apor a chancela da fé pública sobre um processo eletrônico já perfeito — foram superadas por algo de outra natureza. O Provimento CNJ 100, de 26 de maio de 2020, instituiu o e-Notariado e a Matrícula Notarial Eletrônica, tornando obrigatórias a videoconferência notarial para captação da vontade e a assinatura com certificado digital notarizado. Em 2024, o Provimento CNJ 181 impôs a integração de todos os tabelionatos de notas ao sistema.
O resultado é mensurável. A plataforma superou dez milhões de atos integralmente eletrônicos, com recorde mensal em dezembro de 2025. O Brasil é hoje o único país, entre os noventa e quatro em que existem cartórios de notas, em que mais da metade dos atos notariais é praticada em meio digital — dado apresentado no Banco Mundial, em Washington, em novembro de 2025.
Repare-se no que aconteceu com o unitas actus, que eu supunha ameaçado. Ele não foi abolido: foi transposto. A audiência notarial migrou para a videoconferência gravada; a aferição da capacidade e da licitude, para um ambiente em que o notário continua a ver e a ouvir; a nota, para a matrícula eletrônica. O notariado não resistiu à tecnologia nem se rendeu a ela: internalizou-a, e sob regulação pública.
Quanto à blockchain, a promessa de dispensar o registro público não se realizou em lugar nenhum do mundo. No Brasil, a Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul suspendeu, em 2025, norma que admitia registros vinculados a tokenização, firmando que o uso dessas tecnologias na atividade registral há de dar-se dentro do SREI, sob regulação do CNJ e gestão do ONR. A tecnologia entrou; entrou pela porta da frente e com endereço certo.
Mantenho o texto sem retoques. O que ele tem de datado — o deslumbramento da época — é justamente o que o torna útil hoje.
As recentes decisões judiciais acerca do WhatsApp são inócuas e não resolverão o problema da opacidade nas comunicações. E isto por várias razões. A primeira, indisputada, é a seguinte: todo cidadão tem o direito de manter suas comunicações em sigilo e ver preservadas a privacidade e a intimidade.
Tornaram-se célebres as palavras iniciais do manifesto de Phil Zimmermann quando escreveu o código PGP (Pretty Good Privacy) de criptografia:
“It’s personal. It’s private. And it’s no one’s business but yours. You may be planning a political campaign, discussing your taxes, or having a secret romance. Or you may be communicating with a political dissident in a repressive country. Whatever it is, you don’t want your private electronic mail (email) or confidential documents read by anyone else. There’s nothing wrong with asserting your privacy. Privacy is as apple-pie as the Constitution”.
[É pessoal. É privado. E não interessa a ninguém, só a você. Você pode estar planejando uma campanha política, discutindo seus impostos ou vivendo um romance secreto. Ou pode estar se comunicando com um dissidente político em um país repressivo. Seja o que for, você não quer que seu e-mail privado ou seus documentos confidenciais sejam lidos por mais ninguém. Não há nada de errado em afirmar sua privacidade. A privacidade é tão americana quanto a torta de maçã — e quanto a Constituição.]
Phil foi perseguido pelo governo norte-americano. Hoje é uma das mais célebres e reconhecidas autoridades no tema da privacidade.
O Estado deve ser freado em sua sanha “escrutinizadora”. A esmagadora maioria da população brasileira não comete crimes e não merece ser privada de serviços já essenciais, como o WhatsApp.
O pano de fundo dessa controvérsia toda é o impulso que anima os estados contemporâneos a empreender devassas eletrônicas, bisbilhotando e apropriando-se de dados de caráter pessoal para fins políticos e administrativos.
É evidente que ninguém pode compactuar com a prática de crimes. Todos somos concordes e uníssonos em apoiar medidas que possam ser tomadas para coibi-los e garantir um nível aceitável de segurança à sociedade.
Mas essas decisões judiciais serão eficazes?
Duvido muito. Somente aquele que crê, ingenuamente, que o crime organizado não conheça e domine a tecnologia de criptografia ou que não esteja atuando, há tempos, em camadas superpostas à internet tradicional, pode ser convencido do acerto dessas decisões. São conhecidas as ferramentas que permitem acesso à deep web e ao cipherspace, como RetroShare, KAD, Freenet, I2P, TOR etc. Estima-se que sobre a surface web se organize, superposto, um emaranhado de redes que chega a ser 500 vezes maior do que a web indexada pelo Google.
Hoje é perfeitamente possível trocar mensagens criptografadas utilizando-se de navegadores que preservam o anonimato. Vejam, por exemplo, a experiência TOR — The Onion Router: https://www.torproject.org/
Sou um crítico dessa tendência de bisbilhotice truculenta e indiscriminada. Ela se faz presente especialmente entre nós, sob vários modos e de diferentes maneiras. Todas trazem a marca, o mesmo timbre, idêntico padrão.
Muitos sabem de minhas restrições acerca de medidas como as que fundamentam a criação do Sinter e sua infraestrutura de assalto aos dados registrais (pessoais e indevassáveis por definição). Essas medidas vêm embaladas pelos recentes decretos 8.764/2016, 8.777/2016 e o novo 8.789/2016.
Tenho alertado que o mais grave dessas medidas é o decaimento do status dos dados registrais que se convertem em meros dados cadastrais. Ou seja: o cidadão, que mantém voluntariamente (ou não) seus dados sob a custódia dos Registros Públicos, de uma hora para outra pode ter seus dados pessoais convertidos em dados cadastrais, recombinados e processados para fins administrativos, políticos ou mesmo privados (v. inc. VII do art. 1º do Decreto 8.777/2016).
Acaso os Registros Públicos não se realizam e concretizam por uma singular atividade de tutela pública de interesses privados? Ora, esses interesses privados podem ser agitados em face do próprio Estado.
A meu respeito e ao de meus concidadãos, o Estado só pode obter informações quando o acesso for consentido. Trata-se de autodeterminação na disponibilização dos dados de caráter pessoal.
Vivemos dias difíceis. A única esperança reside na confiança de que seremos capazes de superar as barreiras e criar mecanismos e anteparos para colocar freios na sanha perscrutadora do Estado.
