Registro de Imóveis

Alienação fiduciária – mudanças legais à vista

SJ Kollemata , , , , , , , , , ,

Alienação fiduciária de bem imóvel

Kollemata

O que mudará após a sanção presidencial do PLC 12/2017 (MP 759/2016)?
Mauro Antônio Rocha [1]

Como havíamos previsto no artigo Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Apontamentos críticos sobre a proposta de alteração da Lei nº 9.514/1997 tentada pelas entidades representativas das instituições financeiras [2] o plenário da Câmara dos Deputados incluiu no Capítulo X (artigos 66 e 67) da Medida Provisória nº 759/2016 as propostas de modificação da alienação fiduciária de bem imóvel regulada pela Lei nº 9.514/1997, de interesse das instituições financeiras. Sob a forma de Projeto de Lei de Conversão nº 12/2017 o texto aprovado pelo Senado Federal, após trâmite de regularização, está pendente de sanção da Presidência da República para vigência.

Mas, afinal, o que muda efetivamente na lei da alienação fiduciária?

– I –

Estabelecimento de valor mínimo para venda do imóvel em leilão.

Quando o valor do imóvel determinado contratualmente pelas partes for inferior ao valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI exigível por força da consolidação da propriedade, este último será o valor mínimo considerado para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

Sua aplicação prática é residual, uma vez que a ocorrência da situação tratada é insignificante e, em geral, decorrente de erro na valoração ou avaliação inicial do imóvel.

O leitmotiv dessa alteração (inclusão de parágrafo único ao art. 24 da Lei nº 9.514/1997) é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de discussão judicial, principalmente quanto a milhares de contratos vigentes que estabeleceram a simples atualização monetária como critério de revisão do valor do bem.

– II –

Intimação por hora certa

Quando, por duas vezes, o oficial de Registro houver procurado o intimando sem o encontrar, havendo suspeita motivada de ocultação, poderá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho, de que voltará no dia útil imediato na hora que designar e que, na ausência do intimando dará por feita a intimação (inclusão do § 3º-A ao art. 26).

Cabe ressaltar que não é a quantidade de tentativas de intimação promovidas pelo Oficial o requisito essencial para a intimação ficta por hora certa e, sim, a suspeita motivada – detalhada e fundamentada em fatos concretos observados pelo notificador.

– III –

Intimação por hora certa em locais de acesso controlado

Nos condomínios edilícios, loteamentos ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação da hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria, responsável pelo recebimento de correspondência.

É de notar que a intimação a que se refere o texto legal (inclusão do § 3º-B ao art. 26) é aquela destinada a dar ciência do retorno do notificador no dia e hora designados e não a intimação para a purgação da mora.

– IV –

Prazo de averbação da consolidação da propriedade

Nos contratos de financiamento habitacional a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no Registro de Imóveis 30 dias após a expiração do prazo para a purgação da mora.

De acordo com o texto aprovado (§ 1º do art. 26-A) a averbação será feita no trigésimo dia (e não até o trigésimo dia), tratando-se de prazo peremptório cujo descumprimento resultará na exigência de novo procedimento de intimação.

O procedimento acima é aplicável exclusivamente ao financiamento habitacional, que integra o financiamento imobiliário, mas com ele não se confunde. Entende-se por financiamento habitacional aquele concedido com recursos legalmente direcionados à aquisição de imóvel para moradia. Já o financiamento imobiliário compreende as operações de financiamento para a compra de imóvel para moradia, para renda ou investimento; aquisição de terrenos, imóveis comerciais, industriais etc.

– V –

Pagamento das parcelas até a data de averbação da consolidação

Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de pagar as parcelas da dívida e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade, convalescendo o contrato fiduciário (§ 2º do art. 26-A).

A rigor, na prática, o prazo de purgação de mora foi, nestes casos, estendido de 15 para 45 dias.

Pelos critérios estabelecidos, o credor fiduciário está obrigado a consolidar a propriedade no trigésimo dia e o devedor fiduciante tem assegurado o direito de efetuar o pagamento até a data da consolidação. Isso estabelece um potencial conflito de interesses para a data limite que poderá gerar inúmeras demandas judiciais, além de propiciar o recolhimento indevido ou desnecessário do imposto de transmissão.

– VI –

Comunicação da data dos leilões ao devedor

O credor fiduciário fica obrigado a comunicar ao fiduciante – inclusive por meio eletrônico – as datas, horários e locais de realização dos leilões públicos (inclusão do § 2º-A ao art. 27).

A ausência de procedimentos para a comunicação e de aferição do seu efetivo cumprimento é fator de insegurança e ensejará demandas judiciais. Parece evidente que, se ao devedor é dada a oportunidade de pagamento da dívida, essa comunicação deve ser pessoal e comprovada.

– VII –

Direito de preferência ao devedor para adquirir o imóvel

Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida mais despesas até a data da realização do segundo leilão.

De fato, não há qualquer novidade na alteração legal (§ 2º-B ao art. 27), uma vez que o devedor sempre teve a possibilidade de adquirir o imóvel em leilão pela melhor oferta, estando obrigado, na condição de credor do excedente, a cumpri-la somente até o valor da dívida e despesas.

De toda forma, com a inclusão desse direito de preferência no texto legal as oportunidades de recuperação do bem pelo devedor fiduciante inadimplente foram alargadas. Ao final, o devedor poderá (a) purgar a mora nos 15 dias regulamentares após notificação; (b) efetuar o pagamento das parcelas vencidas até o trigésimo dia depois do decurso do prazo para a purga; (c) adquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data de realização do segundo leilão.

– VIII –

Controvérsias contratuais serão resolvidas em perdas e danos

Dispõe o parágrafo único incluído ao art. 30 da lei que, nas operações de financiamento imobiliário, consolidada a propriedade em nome do credor, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias contratuais ou de cobrança e leilão – exceto irregularidade relativa à própria intimação – serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.

A execução extrajudicial somente se justifica pela garantia de respeito aos princípios constitucionais, resguardando o acesso do devedor à justiça, ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa, entre outros direitos e pela manutenção do monopólio da jurisdição pelo Estado.

Ao afastar as garantias constitucionais essa modificação enfrentará contestação acerca de sua própria constitucionalidade – face ao inciso LV do artigo 5º da Constituição Federal – e ensejará máxima judicialização da matéria.

– IX –

Cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação

De acordo com a nova redação do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 o fiduciante pagará taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade até a data em que o fiduciário ou seu sucessor vier a ser imitido na posse.

A cobrança de taxa de ocupação no mesmo período em que o devedor – e a dívida – são taxados com a cobrança de juros e atualização monetária, devidos entre a data da consolidação da propriedade até a data da alienação do bem em leilão, proporciona ao credor meio de enriquecimento sem causa.

– X –

Não aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 na alienação fiduciária

Os dispositivos do Decreto-Lei nº 70/1966 se aplicam – exclusivamente – aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

A alteração do disposto no art. 39 da lei tem por objeto afastar definitivamente o entendimento equivocado do STJ acerca da aplicação dos artigos 29 a 41 do DL 70/1966 à execução extrajudicial de créditos garantidos por alienação fiduciária.

NOTAS

[1] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Professor, palestrante e Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal – CEF.

[2] http://iregistradores.org.br/alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel-apontamentos-criticos-sobre-a-proposta-de-alteracao-da-lei-de-no-9-5141977-tentada-pelas-entidades-representativas-das-instituicoes-financeiras/ NE. O link acha-se inativo e perdido. Para acessar o artigo: [mirror].

Nota do editor: a MP 759/2016 (PLC 12/2017) foi convertida na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que incorporou as alterações à Lei nº 9.514/1997 analisadas neste artigo.

“Como decíamos ayer”

SJ Cartórios, SREI , , , , , , , , , , ,

Carta do Presidente

Na Carta do Presidente intitulada O SREI – o Projeto Original do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e o ONR, de 29/5/2017, procurei demonstrar que o ONR é, apenas e tão somente, uma elaboração consequente às decisões tomadas pelo próprio Conselho Nacional de Justiça, com a aprovação dos estudos feitos pela LSI-Tec – Laboratório de Sistemas Integráveis Tecnológico e que redundaram na Recomendação CNJ 14/2014, de 2/7.

Participei de todo o processo de elaboração das normas técnicas baixadas pelo CNJ. Os estudos que serviram de base para a condução dos trabalhos são o fruto de uma longa trajetória de envolvimento e interesse na modernização do sistema registral pátrio.

Mas o processo não se iniciou aí. Gostaria de trazer à lembrança o pioneirismo do IRIB na busca de referências para a modernização dos serviços registrais imobiliários brasileiros. O resgate histórico pode lançar luzes e esclarecer muitas das dúvidas que agora agitam a categoria de registradores.

Há mais de 20 anos, em julho de 1997, na companhia do então presidente do IRIB, meu querido amigo Lincoln Bueno Alves, fomos recebidos pelo Prof. Dr. Melvin Cymbalista, Diretor Vice-Presidente da Fundação Vanzolini (Escola Politécnica da USP), para a celebração de um protocolo de intenções entre a Entidade e o Instituto[1].

O que perseguíamos à época?

Vivíamos a febre da informatização desordenada dos cartórios de Registro de Imóveis do país. As serventias dos grandes centros urbanos lançavam-se à busca da melhor tecnologia disponível para dotar os seus serviços com o que havia de mais moderno no mercado. Instaurava-se uma babel tecnológica, com o risco de desvirtuamento do sistema registral.

Sentíamos a necessidade de estabelecer padrões que servissem de guia para a informatização segura dos cartórios de registro de imóveis. O objetivo da visita à Fundação Vanzolini foi “avaliar a possibilidade de celebração de um acordo de cooperação científica para o estabelecimento de critérios e normas técnicas para a informatização do Registro Imobiliário brasileiro”[2]. Objetivava-se, em suma, “colocar em bom rumo sistemático a modernização e aperfeiçoamento dos nossos serviços”.

Questões relacionadas com segurança, uniformidade, integridade e portabilidade de dados, “além de qualidade dos produtos e serviços, indicando os requisitos mínimos que os sistemas devam conter”, tudo isso foi ventilado no primeiro encontro entre o IRIB e a Fundação.

Normas técnicas

A culminância do processo deveria ser o estabelecimento de normas técnicas para a uniformização no processo de modernização e informatização dos Registros Imobiliários que seriam validadas, aprovadas e certificadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Passado um ano, o IRIB noticiava que prosperava o acordo de cooperação científica com a Universidade, celebrado “com vistas à criação do ‘Selo de Qualidade USP-IRIB’”[3]. Nessa matéria lê-se:

“Há um uso crescente da Informática pelos Cartórios e Institutos de Registro Imobiliário. Esta informatização não se fez acompanhar de normas e critérios coerentes. Toda evolução tecnológica só é viável se adotadas normas e padrões por todos os usuários da nova tecnologia.

A recente explosão de uso da Internet é um excelente exemplo disso, uma vez que o crescimento da rede só foi possível devido à adoção de padrões universais de transmissão de dados.

Na informatização do Registro Imobiliário, é evidente a necessidade de normas que permitam a troca de informações e que barateiem o seu registro, uma vez que todos os equipamentos e software deverão seguir os mesmos padrões.

Além das normas, critérios de avaliação das formas de registro, dos equipamentos e softwares necessários, do ponto de vista qualidade e eficiência, ajudarão a medir resultados e a escolher soluções”[4].

O objetivo era claro: “definir normas e critérios para informatização do Registro Imobiliário brasileiro”.

Em janeiro de 1999, estreando como coordenador de Informática do IRIB e da ANOREG, encaminhava correspondência a todos os registradores imobiliários do país conclamando-os à participação nos trabalhos. Destaco da correspondência:

“A era da informação colhe-nos a todos, cidadãos de um mundo integrado e interdependente. Interconexão é a palavra de moda. Informação e comunicação, imperativos econômicos. A utopia da aldeia global como fator de dominação econômica. Enfim, concordemos ou não com os rumos da chamada globalização, o fato é que neste fim de século a integração em escala global e a interconexão são uma realidade que não pode ser ignorada.

Mas a era da informatização impõe-nos um novo padrão cultural, que naturalmente se reflete nas nossas atividades profissionais. Qual serviço de notas ou de registro prescinde atualmente de um computador? Qual notário exerce hoje suas funções sem o aparelhamento técnico para reprodução e difusão de suas informações públicas? Você já ouviu falar do cybernotary? E dos documentos eletrônicos? Já lhe ocorreu que um belo dia, como tabelião bem informado, será chamado a autenticar uma assinatura digital?

Por outro lado, qual registro imobiliário, mormente nos grandes centros urbanos, funciona hoje sem o suporte de um microcomputador? Impressoras fazem parte do seu dia a dia, como carimbos e máquina de escrever foram os companheiros inseparáveis dos ‘cartorários’, como éramos chamados então. Os indicadores pessoal e real acham-se informatizados? E o controle de tramitação de títulos que instrumentam direitos reais contraditórios?

Mas a informatização traz consigo uma série enorme de inesperados problemas. Para enfrentar o desafio da informatização segura dos serviços notariais e de registro brasileiros o IRIB, em parceria com a ANOREG, está desenvolvendo o projeto de informatização dos cartórios em convênio com a Fundação Vanzolini, da Universidade de São Paulo (USP) já noticiado nos Boletins do IRIB e da ANOREG”[5].

Judiciário – o órgão regulador

Passado mais um tempo, exatamente no dia 7 de maio de 1999, o IRIB buscou o apoio da Corregedoria-Geral de Justiça do estado de São Paulo. Participaram dessa reunião os Professores Melvin Cymbalista e Geraldo Cohen (Fundação Vanzolini), Lincoln Bueno Alves (presidente do IRIB), João Baptista Galhardo (Diretor do IRIB), Sérgio Jacomino (Diretor da ANOREG-SP) e Plínio Antônio Chagas, Registrador de Imóveis da Capital de São Paulo.

A reunião ocorreu na sala dos juízes auxiliares, estando presentes os Doutores Marcelo Martins Berthe, Antônio Carlos Morais Pucci, Francisco Antonio Bianco Netto, Luís Paulo Aliende Ribeiro e Marcelo Fortes Barbosa Filho, representando a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

Na condição de coordenador do projeto, dizia:

“O objetivo precípuo do convênio é proporcionar uma referência segura para todos os que, direta ou indiretamente, estejam envolvidos com a informatização dos serviços notariais e registrais – sejam eles os oficiais e notários, empresas de prestação de serviços, analistas de sistemas, juízes corregedores ou mesmo os usuários finais de sistemas”[6].

Os juízes corregedores externaram sua concordância com os objetivos traçados e propuseram o “acompanhamento dos técnicos da Fundação Vanzolini em trabalhos correcionais, secundados por representantes dos notários e registradores, haurindo, dessa experiência concreta, os elementos para a estruturação das normas técnicas”[7]. O mais interessante desse encontro foi a decisão de se criar um “laboratório” para compreensão das exigências técnicas que serão criadas pelas referidas normas.

Como se vê, desde os primórdios do projeto buscávamos conciliar o apoio do Poder Judiciário, pela Corregedoria Geral da Justiça, atuando na regulação das iniciativas de modernização dos Registros de Imóveis e a “normalização” dos processos, por intermédio de um órgão técnico, composto de cientistas e registradores.

“Como decíamos ayer”

Gravura de Fray Luis de León com hábito e capuz agostiniano

Rememorando: estabelecimento de critérios e normas técnicas para a informatização do Registro Imobiliário brasileiro, definição de padrões, requisitos de segurança, uniformidade, integridade, portabilidade, acesso por meios eletrônicos… tudo isso lhe soa familiar nos dias que correm? Acaso não são exatamente estes mesmos objetivos que animaram a criação do ONR?

Depois de um largo e penoso trabalho de prospecção e detalhamento do projeto IRIB/ANOREG/USP, a iniciativa naufragou e caiu no limbo das preocupações corporativas[8]. Transcorreriam mais de duas décadas até que o mesmo tema fosse tangido.

Quais foram as razões do insucesso? Qual foi o fator preponderante que nos impediu de seguir avante com esse projeto tão importante? Terá sido uma resistência atávica às mudanças? Incompreensão? O que terá nos impedido de prosperar?[9] 

O Registro de Imóveis brasileiro ainda se arrasta lentamente, com seus pesados livros e práticas registrais herdadas do século XIX. Convivemos em ambiente de sistemas híbridos, baseados, ainda, em modelos narrativos, inadequados ao ambiente de processamento de dados.

Em 1974, por ocasião do II Congresso do CINDER, realizado em Madri, Elvino Silva Filho verberava que, decorridos mais de cem anos, os livros eram os mesmos – referia-se aos pesados livros de registro que ainda hoje sobrevivem e acolhem averbações. Há quase meio século lançava as sementes para a mudança sem que o ciclo se completasse até hoje[10].

A informatização, ao longo desses anos todos, não passou de mera transmigração de meios sem mudanças substanciais. Vivemos dependentes de uma regulação assimétrica, disfuncional, emparedados entre investidas estatistas e ameaças de captura dos serviços pela iniciativa privada. Seremos incapazes de dar uma solução institucional para o problema?

Gostaria de terminar esta carta portando a voz do grande registrador Elvino Silva Filho:

“Toda mudança, toda alteração de uma rotina exige intensa reflexão, exige planejamento, exige e requer, sobretudo, vontade de mudar para algo melhor e dinâmico do que se possui. E essa mudança provoca uma reação igual e diretamente contrária, por parte daqueles que desejam a inércia e a manutenção do status quo ante”[11].

Apesar das resistências, da inércia, dos preconceitos, apesar de tudo isso, o tempo não para.

Como dizíamos ontem: o IRIB é a casa do registrador imobiliário. A nós compete selar o nosso destino.   

São Paulo, 13 de junho de 2017.

SÉRGIO JACOMINO
Presidente

Notas

NE: O Google desativou o mecanismo de “short link” que direcionava para os sites respectivos. Parte dos textos indicados abaixo podem ser consultados aqui: https://circuloregistral.com.br/2017/06/11/vanzolini/

[1] V. JACOMINO, S. Protocolo de Cooperação Científica USP-IRIB in Boletim do IRIB, n. 242, julho de 1997. Acesso: [PDF - logomirror].

[2] Id. Ib. [PDF - logo mirror].

[3] V. São Traçadas as Normas Técnicas para a Informatização do Registro Imobiliário in Boletim do IRIB n. 253, de junho de 1998. Acesso: [PDF - logo mirror]

[4] Idem, ibidem. [PDF - logo mirror]

[5] JACOMINO, S. Algumas Notas e Registros Na Internet – Selo de Qualidade USP-IRIB-ANOREG. Acesso: [PDF - logo mirror]

[6] A matéria foi publicada no Boletim Eletrônico do IRIB n. 78, de 13/5/1999. Acesso: [PDF - logo mirror]

[7] Idem, ibidem. [PDF - logo mirror]

[8] Para uma visão panorâmica dos termos do projeto consulte: (a) Minuta de Contrato para Concessão de Selo de Boas Práticas de Informática em Cartórios de Registro e Imóveis e Regulamento Técnico do Selo de Boas Práticas de Informática em Cartórios de Registro de Imóveis, 2001. Nota do editor: os documentos podem ser consultados aqui: https://circuloregistral.com.br/2017/06/11/vanzolini/

[9] Em palestra proferida no XXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil (Belo Horizonte, 1997) já apontava estes mesmos objetivos. V. vídeo em https://youtu.be/AyH4ABB3ezI.

[10]  Diz que “não poderíamos deixar de nos referir, também, à utilização de computadores, uma vez que os Registros de Imóveis, além de serem os repositórios dos imóveis e das pessoas dos titulares de direito sobre eles, devem possibilitar precisas informações sobre esses dois dados ou elementos”. SILVA FILHO, Elvino. A unidade imóvel e a mecanização dos registros no Brasil. In Revista de Derecho Registral. Buenos Aires: Cinder, 1976, n. 5, p. 93.

[11] Idem, ibidem, p. 96.

Blockchain – return again

SJ Cartórios, Registros Públicos e Notas Eletrônicos , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
Blockchain - molecularização global

A entrevista abaixo foi concedida por mim para um periódico especializado em novas tecnologias. O texto compôs matéria que figurou em boletim privado que é distribuído somente para seus assinantes.

A reportagem versou sobre o blockchain e se baseou em entrevistas (inclusive comigo) publicadas pela Bites Economia Digital, newsletter com edição semanal e com três atualizações diárias. Reproduzo-a aqui, na íntegra e sem edições, para os leitores de nossa comunidade registral.

Agradeço à jornalista Ângela Pimenta a autorização para divulgação.

  1. Como podemos explicar o que é blockchain para um público ainda não familiarizado com o termo?

Não se explicam muitas coisas com as quais estamos nos habituando no dia a dia, especialmente na área das novas tecnologias. Por exemplo, não é necessário compreender como funcionam as etiquetas que nos permitem ultrapassar os pedágios sem parar ou como somos autenticados na navegação da internet, ou como assinamos com um certificado digital. Basta que funcionem. A IoT está se insinuando nas atividades humanas e não é necessário que se compreenda exatamente o seu background tecnológico. São mecanismos que operam de modo transparente ao homem comum do povo. O BC é um instrumento que estará na base de muitas transações, com os atributos e garantias que a comunidade científica reputa fiáveis.

  1. Quais são as oportunidades de negócio e afins que o blockchain oferece?

No livro de Don Tapscott et al. (BLOCKCHAIN REVOLUTION: How the Technology Behind Bitcoin is Changing Money, Business, and the World. p. 7 – ISBN-13: 978-1101980132) há um rol bastante impressivo, não exaustivo, de atividades que poderão ser baseadas na tecnologia do BC. Segundo os autores, esta nova tecnologia pode ser utilizada para “registrar virtualmente qualquer coisa de valor e importância para a humanidade”. Na sua opinião, o cenário que se desdobra é imenso e pode criar ambiente favorável para o florescimento de novos negócios – alguns que nem podemos hoje antever. Nesse sentido, o BC pode vir a ser uma tecnologia disruptiva e logicamente uma oportunidade de novos negócios.

  1. Quais seriam os gargalos para sua implantação no Brasil, inclusive os regulatórios?

Tudo dependerá da área em que essa ferramenta poderá ser utilizada. Pode servir de suporte para atividades de caráter estritamente privado e aí não há quaisquer obstáculos regulatórios ou fiscalizatórios. Outras requererão o atendimento de requisitos de compliance com instâncias regulatórias e de fiscalização – como é o caso dos bancos e dos cartórios. No exemplo dos famosos smart contracts, nem mesmo as referências legais são claras. Quais serão, neste caso, os obstáculos? Em muitos casos, law is code e tollitur quaestio!

  1. Qual seria o timing para sua adoção no Brasil – parece que até o Serpro, do governo federal, está estudando seu uso? São Paulo deve ser a primeira cidade no país a adotar essa tecnologia?

Essa tecnologia já vem sendo experimentada em várias startups e eu não vejo razões pelas quais o blockchain não possa ser plenamente utilizado nos dias que correm. Já é um clássico no suporte das transações de criptomoeda (bitcoin). Tenho a impressão, todavia, de que o blockchain ainda é, para muitos, um “estado de espírito”, um hype, não uma realidade concreta em vários setores da economia digital. Que se tornará útil é esperável, mas o processo de assimilação e concretização em iniciativas do governo federal, p. ex., ainda levará um certo tempo. Temos uma excelente resposta para perguntas que ainda não foram bem formuladas.

  1. Durante um recente evento da Febraban, analistas disseram que o setor mais apropriado para o início da adoção de blockchain no Brasil seria o registro de imóveis. Confere? Por quê?

Aqui precisamos aprofundar um pouco. Há dois grandes modelos de organização dos sistemas de registro de imóveis que se distinguem mundo afora desde o século XIX. De um lado, os chamados registros de documentos, que são meros depósitos de títulos (documentos, contratos, papéis) firmados pelas partes contratantes, conhecidos como modelo francês. Uma compra e venda de imóveis, por exemplo, é recepcionada e o contrato arquivado no cartório. Essas inscrições cartoriais provam a existência do documento, data de seu registro, mas não atribuem o direito de propriedade e por essa razão os Registros são reputados menos eficientes e muito mais custosos. Eventual controvérsia ou litígio exigirá a intervenção judicial ex post e todos sabemos os custos inerentes a uma judicialização de uma controvérsia.

De outro lado existem os chamados registros de direitos, que ocorrem na Alemanha, Suíça, Espanha, Áustria, Portugal, Reino Unido e Brasil. Nesses sistemas o depósito do documento é desnecessário, representa um elemento secundário, acessório. O fundamental, nesses sistemas, é a atribuição do direito de propriedade por atuação direta do jurista encarregado de realizar o registro. Nas várias etapas de registro, ocorre um juízo de admissibilidade do pedido de registro a cargo de um jurista e, com o seu deferimento, nasce o direito de propriedade. O mais importante nos Registros de Direitos é a análise jurídica de cada caso, evitando, de partida, o ingresso de títulos que possam redundar em controvérsias e litígios posteriores, diminuindo, dessa maneira, os custos com a definição de direitos.

O núcleo da atividade registral no Brasil não é arquivístico; o que a singulariza é a atividade desempenhada pelo registrador que sanciona o ingresso do título no sistema registral, conferindo o direito aos contratantes. O direito nasce com o registro; não há direitos de propriedade sem um prévio exame de legalidade, de conformidade com o próprio sistema registral e com o ordenamento jurídico. O mecanismo de transubstanciação de direitos, que se opera com a registração, é uma atividade cognitiva. Até que a máquina substitua juízes, advogados e registradores, a base medular do sistema não será afetada pela tecnologia do BC.

Voltando agora especificamente à sua pergunta, a adoção do blockchain é percebida como elemento acessório, eventualmente uma ferramenta de apoio na promoção de autenticação da sucessão de atos praticados, mas nunca de molde a substituir o homem na atividade basal da chamada qualificação registral (como é chamada a atuação jurídica do registrador). Nos países em que se adotou o blockchain no Registro de Imóveis a sua aplicação é meramente acessória e coadjuvante (Suécia, Geórgia). Para um aprofundamento da matéria, sugiro a leitura da revista por nós editada [IPRA-CINDER International Review, 2017].

  1. No caso do setor imobiliário, há leis específicas. Para a implantação de blockchain nessa área, seria necessária uma nova legislação?

Não houve necessidade de lei autorizando a substituição da manuscrição pela máquina de escrever, nem regulamentação específica para utilização de carimbos no século XIX. Nem mesmo para a adoção de processos computacionais nos anos 70 foi necessário um novo marco regulatório. O processo de registro se moderniza naturalmente com o avanço de novas tecnologias, pois o elemento central do sistema continua sendo a atuação pessoal do registrador. Essa é uma típica atividade humana, a cargo de um jurista. A adoção do blockchain como mero elemento acessório de autenticação dos atos praticados não depende de alteração do quadro normativo e regulatório. Será tão importante como a adoção de processos contingenciais, como backups. Entretanto, a substituição dos livros tradicionais por suportes inteiramente eletrônicos (livro eletrônico) isso sim dependerá de uma mudança do marco legal e regulatório. Aliás, o primeiro passo foi dado pela Lei 11.977, de 2009 (v. artigos 37 e seguintes). O Registro de Imóveis brasileiro está, neste exato momento, experimentando uma transição rumo aos meios eletrônicos, abandonando o modelo descentralizado e atomizado por uma infraestrutura “molecularizada”. Esse é o fator mais relevante na modernização dos processos de registração em apoio às transações imobiliárias. No fundo estamos lidando com maior segurança jurídica nas transações, o que se traduz por menores custos transacionais, transparência e agilidade.

  1. Há uma estimativa de quanto taxas cartoriais para escritura pública e de tabelionato para registro costumam custar do valor total de um imóvel em São Paulo, por exemplo? E há ideia de quanto dinheiro cartórios e tabelionatos movimentam só em São Paulo?

O relatório Doing Business do Banco Mundial posiciona o Brasil muito bem num ranking comparativo entre os países da América Latina e Caribe e da OCDE. Aqui os custos de titulação e de registro são menores. O importante a ser ressaltado é que o processo de consagração dos direitos imobiliários no Brasil revela custos menores em comparação com outros países. Portanto, é uma narrativa fake afirmar que a titulação e o registro (atribuição dos direitos) são processos caros. Outro aspecto importante a ser ressaltado é o custo marginal representado por tributos em cascata que aderem aos preços de titulação e de registro. Isso faz com que os valores envolvidos numa transação imobiliária saltem além das órbitas estritamente necessárias, encarecendo toda a cadeia produtiva.

SÉRGIO JACOMINO. Registrador em São Paulo, Capital. Doutor em Direito Civil pela UNESP. Especialista em Direito Registral pela Universidade de Córdoba, Espanha. Membro honorário do Centro de Estudos Notariais e de Registro da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra. Presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Presidente da ABDRI – Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.

SREI – o Projeto Original do CNJ e o ONR

SJ IRIB, IRIB - Presidente, Registro Eletrônico, Registros Públicos e Notas Eletrônicos, SINTER, SREI , , , , , , , , , , , , ,
Flauzilino Araújo dos Santos e Sérgio Jacomino. Artífices do SREI/ONRT

Hoje gostaria de relembrar algumas passagens muito importantes que marcaram a trajetória do desenvolvimento tecnológico do Registro de Imóveis brasileiro.

Como sabem, sou um entusiasta do assunto. Há pelo menos vinte anos venho me dedicando a ele, produzindo textos e reflexões que se acham registrados nos anais da categoria e nos canais do próprio IRIB.

Dentre as várias passagens, a que mais reputo importante foi o trabalho desenvolvido no âmbito do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) na modernização do Registro de Imóveis brasileiro.

Tive a honra de participar, juntamente com o colega Flauzilino Araújo dos Santos, como membro efetivo, do Grupo de Trabalho constituído para o planejamento e execução de ações necessárias à modernização dos Registros de Imóveis do Pará.

O CNJ havia institucionalizado o Fórum de Assuntos Fundiários (Resolução CNJ 110/2010), constituído para “o estudo, a regulação, a organização, a modernização e o monitoramento da atividade dos cartórios de Registro de Imóveis de questões relacionadas à ocupação do solo rural e urbano, inclusive a proposição de medidas e de normatização da atividade de registro sujeita à fiscalização do Poder Judiciário, sempre que isso se fizer necessário ao aprimoramento dos serviços para assegurar a segurança jurídica”.

Todos os esforços convergiam para a necessidade de modernização dos serviços registrais da Amazônia Legal.

A íntegra da carta — com o histórico do projeto SREI/CNJ, o papel da LSI-TEC e a relação com o ONR — pode ser baixada abaixo.

Flauzilino Araújo dos Santos e Sérgio Jacomino
Flauzilino Araújo dos Santos e Sérgio Jacomino
Carta do Presidente – leia íntegra:Baixar

Blockchain – um tigre de papel?

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Carta do Presidente 1/2017

Blockchain - um tigre de papel?
Blockchain – um tigre de papel?

Hoje fui novamente questionado acerca de um tema que parece assombrar os registradores imobiliários de todo o país: o que é o tal do blockchain e o que ele representa para os registradores imobiliários.

Ao longo das últimas semanas, dei algumas entrevistas para órgãos de comunicação – como o da Anoreg e outros veículos dedicados ao tema das novas tecnologias de informação e comunicação.

As perguntas invariavelmente giraram em torno dessa novidade tecnológica. O Registro de Imóveis será substituído e suplantado pelo blockchain? Haverá a supressão de órgãos intermediários (notários e registradores)? Alguns me questionaram diretamente: O IRIB apoia o blockchain?

São perguntas que exprimem perplexidade, desconforto e, até mesmo, em certos casos, uma dose exagerada de tecnofobia.

Venho me manifestando que o blockchain é um instrumento, mera ferramenta tecnológica, que poderá ser útil (ou não) às atividades notariais e registrais. Em face de todo e qualquer instrumento tecnológico – carimbos, canetas, máquinas de escrever, computadores, energia elétrica etc. – o importante é coordenar os instrumentos e processos de modernização com os fundamentos tradicionais da atividade.

Porém, a preservação dos fundamentos tradicionais da atividade não pode significar um anacronismo histriônico a impedir o franco debate que toda a matéria de interesse direto ou indireto dos registradores deva merecer.

O Registro de Imóveis não é o blockchain. Nem vice-versa. Ainda que se admita a sua utilização como ferramenta acessória, não se pode tomar a parte pelo todo.

Àqueles que sugerem que o Registro de Imóveis possa ser capturado como presa fácil pelas forças do mercado, a nos impingir um rígido espartilho tecnológico, eu diria que o enfoque é equivocado. A menos que se parta do pressuposto de que o Registro de Imóveis brasileiro não passe de um mero depósito de documentos, e seus registradores menos que singelos amanuenses.

Sabemos que não é assim. O sistema registral brasileiro se assenta firmemente sobre a atividade nuclear de um jurista. Não nos filiamos a sistemas de mero arquivamento acrítico de títulos, documentos e papéis.

O blockchain é uma ferramenta plástica, moldável, e pode servir de apoio acessório aos processos de autenticação de registro sem que se prescinda de órgãos intermediários.

A expressão é cara para nós – órgãos intermediários da fé pública. Desde sua consagração por João Mendes de Almeida Jr. até a sua recidiva na Emenda Constitucional 45/2004 (art. 103-B) vimos procurando aprofundar a ideia de que a intervenção de um terceiro garante, investido do poder de dação de fé pública, nas condições em que os registradores imobiliários e notários figuram na longa tradição do direito brasileiro, é simplesmente fundamental para o bom funcionamento das instituições.    

A maneira como se percebem essas ameaças varia. Os bancos, por exemplo, avançaram muito nessa discussão, temerosos de que, intermediários financeiros que são, pudessem perder seu posto de gatekeeper financeiro. Enfrentam, com senso de oportunidade e inteligência estratégica, o perigo representado pelo blockchain. Pululam as chamadas fintechs – startups que criam inovações na área de serviços financeiros implementando tecnologias que tornam o mercado de finanças e seus sistemas mais eficientes e seguros. Advertidos de que a tecnologia pode significar a supressão de órgãos intermediários (e os bancos são os terceiros em muitas transações financeiras), lançaram-se à tarefa de fazer desses limões uma bela limonada criando um grupo de trabalho para desenvolvimento de um projeto piloto de blockchain[1].

Como muitos enxergam essas novidades tecnológicas? Com desconfiança, perplexidade, imobilismo. Muitos – registradores ou não – se agarram a certezas já esvaziadas de significado – “andaimaria do velho formalismo”, na deliciosa expressão de Rui Barbosa –, reagindo apaixonadamente a toda e qualquer iniciativa que represente mudanças e transformações que são percebidas como absolutamente necessárias.

Já outros se dispõem a arregaçar as mangas para encarar os novos impulsos da sociedade da informação como elementos que podem favorecer a renovação da atividade registral.

Muitos registradores, a seu tempo, avançaram contra os luditas que secretavam um medo irracional em face da mecanização do Registro de Imóveis nos anos 70. Lembro-me, especialmente, de ELVINO SILVA FILHO que, já nos meados daquela década, propunha e defendia a informatização do Registro de Imóveis. Elvino mereceu, inclusive, uma severa crítica de AFRÂNIO DE CARVALHO na sua conhecida obra por sustentar a organização do Livro 2 em folhas soltas. Os novos processos de registração mecanográfica causavam muitas apreensões. Mas a história confirmou o acerto de ELVINO e remarcou, para sempre, o atavismo do velho professor[2].

Embora se possa criticar a estridência dessa algaravia crítica, é preciso reconhecer que o blockchain é uma excelente resposta para perguntas que ainda não foram muito bem formuladas. Tenho a impressão, como já registrei em outra passagem, que essa novidade representa um hype tecnológico, não uma realidade concreta em vários setores da economia digital. Que se tornará útil é esperável; contudo, o processo de assimilação em iniciativas concretas ainda poderá levar certo tempo.

Fico a imaginar que, nesta avulsão de novidades tecnológicas, em que impérios se erguem e desmancham numa velocidade inaudita, o blockchain pode ser uma solução mais do que perfeita para o estágio atual do desenvolvimento tecnológico. Entretanto, como suporte do bitcoin, pode durar o tempo que este ativo ainda represente o interesse que hoje ostenta. O que o financia e mantém é a remuneração que decorre da mineração e a concatenação de seus blocos por consenso. Se a criptomoeda deixar de ser atrativa o blockchain terá a extensão e a abrangência que hoje tem? Com a multiplicação de alternativas de construção de blockchain derivativas, decairá o grau de segurança, indelebilidade e integridade que o notabiliza num conjunto sistemático e coerente?

No nascedouro, o blockchain foi um elemento acessório do bitcoin; de suporte acessório tornou-se o principal em várias iniciativas de blocos privados ou públicos. O modelo resistirá a novos e importantes desdobramentos na área da alta tecnologia? Novos instrumentos e ferramentas não o suplantarão com vantagens, deixando para trás as ruínas tecnológicas do que foi, a seu tempo, um insuperável modelo disruptivo? Afinal, a disrupção pode suceder-se em graus maiores ou menores de mutações.

São perguntas que não sabemos hoje como responder. Prudência e cautela em face desse admirável mundo novo são mais importantes que um estado de inebriante encantamento ou de exasperante obnubilação.

Lembro-me dos monumentos medievais que resistiram à noite dos tempos – as escrituras tabelioas lavradas sobre o bom e velho pergaminho ou as tabuinhas de argila (dub) que acolhiam os contratos sumerianos. Elas resistiram como prova dos negócios jurídicos e testemunho de uma época. Será assim com os artefatos das novas tecnologias?

Navegamos numa noite tempestuosa sobre um mar encapelado. Mas esta nave singra corajosamente e alguns já divisam o fanal bruxuleante de um porto seguro.

Aguentem firmes, companheiros de ofício, o dia não tardará!

São Paulo, 18 de maio de 2017

SÉRGIO JACOMINO
Presidente

[1] Trata-se da Comissão Executiva de Tecnologia e Automação Bancária (CNAB) da FEBRABAN, integrada por várias instituições financeiras (v. nota da FEBRABAN aqui [mirror] e a edição eletrônica de 27/4/2017 do jornal Valor Econômico aqui [mirror]). No exterior, o site da Nasdaq noticia que os grandes bancos têm se associado, direta ou indiretamente, com a investigação relacionada ao desenvolvimento desta tecnologia. Veja aqui [mirror].

[2] Afrânio aludiria ao registrador campineiro como “brilhante, mas incauto, monógrafo paulista”. A passagem acha-se no livro Registro de Imóveis (Rio de Janeiro: Forense, 3ª. Ed. 1982, p. 14).