Tenho postado alguns pequenos textos no projeto Sendas para o Futuro, reuniões capitaneadas pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, buscando estimular, provocativamente, o debate entre os oficiais tendo por objeto a disrupção tecnológica provocada pelos novos meios eletrônicos.
Às vezes tenho a impressão de que vivemos numa espécie de limbo formalista que atua como uma espécie de lâmina que opacifica a realidade. Em algum momento aludi à inconstitucionalidade dos meteoros, uma blague sobre essa espécie de profissão de fé que, feita premissa, anima alguns registradores quando estes se deparam com ameaças iminentes.
É nessas situações que ocorre a suspensão do espírito crítico e muitos verberam defensivamente, como mantra, um discurso ancorado exclusivamente em tópos como “segurança jurídica”, “fé pública”, “qualificação registral”, “art. 236”, etc. São lugares comuns do discurso jurídico. Outros firmam cartas toponímicas em que se convencem a si próprios ao redigir. Afinal assistem, de modo passivo e impotente, à banda passar ao largo de sua janela. Carolinas cegas pelas vaidades… O Dr. Ermitânio Prado dirá que esse fenômeno é conhecido como miotonia registral, espécie de travação diante do que se lhes prefigura uma ameaça letal.
É evidente que reputo essa tópica importante – devo registrar antes que me apedrejem. São conquistas históricas – como a constitucionalização da atividade, por exemplo, ou a consagração, em lei, da independência jurídica do registrador. Está lá, na Lei 8.935/1994, que o registrador é um “profissional do direito” (art. 3º). Tudo isso é importante, mas insuficiente. É preciso ir além dos princípios. Estamos há mais de três décadas sovando a mesma massa…
Vamos lá com as sendas. Como dito no pequeno texto que veiculo aqui, temos desafios que não aturam respostas fáceis. E serão vários os caminhos que poderão ser percorridos para superar a vaga ameaçadora representada pela desinstitucionalização da atividade registral pela adoção de novos e eficientes sistemas informáticos. Por essa razão: sendas, veredas, pequenos caminhos.
Espero que os textos provoquem a reflexão do caro leitor.
Matrix e a verdade, nada mais do que a verdade.
“Se tomar a pílula azul a história acaba e você acordará na sua cama acreditando no que quiser acreditar. Se tomar a pílula vermelha ficará no País das Maravilhas e eu te mostrarei até onde vai a toca do coelho” (Morpheus).
V. pode crer que todo o sistema registral é o espelho perfeito de sua serventia. Ou acreditar que o Registro de Imóveis brasileiro é um dos melhores do mundo. Pode convencer-se de que somos modernos e atendemos perfeitamente às necessidades do mercado, da sociedade e do Estado. O problema, para você, será sempre o outro. Afinal, nunca somos bem compreendidos por eles. Tudo não passará de colapso da linguagem. Na fissura, o outro são os nós de uma imensa rede de tendências e significados contraditórios.
Mas v. pode abrir os olhos. Ver que corremos grandes riscos em meio a uma transformação acelerada que se acha em curso na sociedade contemporânea. Visto com atenção, nada é o que parece ser e tudo, afinal, é apenas uma doce ilusão produzida por sua mente.
Aqui estamos, diante do Rubicão. Eu os convido para uma angustiosa decisão: você pode continuar apegado a seus princípios, com “aquela velha opinião formada sobre tudo” ou conhecer a realidade que se aninha além dos mitologemas do sistema de segurança jurídica.
Esta é uma experiência sem volta e de resultados incertos. Mas garanto-lhes: o risco vale a pena!
SREI-ONR: o que é central e o que é periférico nesta questão?
Nós superamos a etapa da atomização registral, formando um arco que denominei, há mais de uma década, de “molecularização registral”[1]. Assim nasceram as centrais estaduais de serviços eletrônicos compartilhados.
Porém, como espécie de recidiva, a atomização registral ressurge agora como metástase do fenômeno vencido na etapa anterior. As Centrais Estaduais se arrogam o estatuto de verdadeiro Registro Eletrônico, esquecendo-se de que o projeto original previa uma Central Nacional de Registro de Imóveis[2].
Neoplasia registral
Um organismo é sempre maior do que a soma de seus órgãos. A neoplasia registral é uma espécie de deformação que promove o crescimento, sem controle, das centrais estaduais, tornando cada órgão mais importante do que o próprio organismo, comprometendo-o progressivamente. Ao final, aniquila-o.
Nós e a Rede. A Rede somos Nós?
Há os que estão dentro. Há os que estão fora. Há os que aderem com convicção; há os que se calam. Somos todos a favor do ONR, “claro, sem dúvida alguma”, mas vimos que há também os que “não são de sua própria opinião”. Nessa pusilanimidade interessada late uma forte tentação: manter-se em equilíbrio com os pés fincados em duas canoas.
Há um só Registro de Imóveis no país: NÓS! Somos muitos, representamos uma parte – órgãos – desse imenso organismo que a lei batizou como SREI-ONR. Não há volta nesse processo. Há alguma reviravolta.
O IRIB é o Centro de todas as periferias
Convido-os à leitura de uma série de documentos produzidos no transcurso dos meses de abril a novembro de 2016, período em que se discutiu a criação de uma “fonte emissora de normas técnicas de interação” das centrais estaduais a cargo do IRIB, “entidade de classe de âmbito nacional dos Registradores de Imóveis”, como se grafou na primeira reunião.
Nesse período criou-se a Coordenação Nacional das Centrais de Serviços Eletrônicos compartilhados e se lhe deu os fundamentos. Firmou-se um termo de compromisso com o reconhecimento, unânime, por todas as centrais, de que o organismo seria presidido pelo IRIB, “a Casa do Registrador Imobiliário”.
Logo após a surpreendente eleição do Instituto (dezembro daquele ano), houve uma dispersão. Agora, os signatários alardeiam, sem qualquer compromisso com a lógica, que “não são de sua própria opinião”. É a velha política em ação.
Voltando aos documentos, lendo-os com muita atenção, constatamos que há um sujeito oculto. Trata-se do ONR – Operador Nacional do SREI, elemento discreto e estruturante da tal Coordenação. Embora todos pressentissem a sua presença naquela mesa branca de reuniões, ninguém soube comunicar-lhe, dar-lhe nome e identidade; ninguém pode compor o arco político que deu ânimo e existência legal ao ONR. Era preciso criar pontes. Essa obra de engenharia política e jurídica se deve a Flauzilino Araújo e outros tantos santos.
É didático o estudo desse conjunto de documentos. Veremos que o ONR sobrepairava as discussões, assombrava, como pesadelo, as sucessivas gestões do próprio IRIB. Tratava-se de herança com a qual elas jamais souberam lidar.
SINTER – O que não é pode arrogar-se o direito a ser tudo?
Afinal, o que é o SINTER? Será um Registro Eletrônico? [3] Não. O Decreto 8.764/2016 visou simplesmente regulamentar o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977/2009, que trata do acesso e intercâmbio de dados entre a RFB e o Sistema Registral.
Uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa. A disponibilização do “acesso às informações constantes de seus [dos cartórios] bancos de dados” não é o mesmo que povoar a central da própria RFB com dados veiculados em “documentos nato digitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional”. (art. 5º do dito decreto).
Será um cadastro técnico multifinalitário urbano? Não. A Receita Federal não deve ter por missão coordenar a gestão territorial de cada município, atribuição conferida pela Constituição Federal aos municípios (inc. VIII do art. 30 da CFB).
Será um cadastro rural? Não. A Lei 5.868/1972 não pode ser revogada por simples decreto.
O SINTER é “nonada” – como diria Riobaldo no Grande Sertão: Veredas – e por isso tem ganas de totalidade e completude. Como o poeta, poderia dizer: “não sou nada. Nunca serei nada. Não posso querer ser nada. À parte isso, tenho em mim todos os sonhos do mundo”.
O que os registradores farão a respeito do SINTER?
Sinter – o que os registradores temem?
O Manual Operacional do SINTER foi aprovado (com o voto divergente do IRIB) e posto em vigor pela Portaria 1.091, de 20/7/2018, depois de ver a proposta de regulamentação ser obstada pelo Sr. Corregedor Nacional, que a retirou de pauta em virtude de questão de ordem suscitada por nós.
O que os registradores brasileiros pretendem fazer a respeito? Cumprirão o prazo de 12 meses para constituição do Registro Eletrônico SINTER-Centrais Estaduais?
Esquizorregistro
Estamos diante da criação, na prática, de um Registro Eletrônico redundante, esquizofrênico, fincado nas entranhas da administração pública federal e das centrais estaduais. Será uma nova onda de subversão do modelo distribuído e compartilhado (molecularização) do Registro de Imóveis brasileiro. Seremos abalados pela centralização de dados no coração da Administração Pública?
[3] – Há uma passagem memorável no seminário promovido pela UNICAMP no transcurso do III Seminário Internacional de Governança de Terras e Desenvolvimento Econômico no dia 9/6/2017. “O SINTER é um cadastro”? Ouçam atentamente a manifestação do engenheiro do INCRA em crítica dirigida à Receita Federal. Disponível em: https://youtu.be/A8y4BjLgecs?t=1h53m21s.
Da intimação para a purgação da mora e do arbítrio do Oficial de Registro de Imóveis. Mauro Antônio Rocha *
– I –
A intimação é requisito essencial para que o devedor fiduciante purgue a mora no prazo legal ou, se for o caso, para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, dessa forma, assegurar a validade da execução extrajudicial até que o bem objeto da garantia seja alienado em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.
Dispõe o § 1º do art. 26, da Lei nº 9.514/1997 que o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Completando, o § 3º do mesmo artigo dispõe expressamente que: a intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Resta claro dos dispositivos citados que a lei outorgou expressamente ao oficial de Registro de Imóveis a presidência e o controle do procedimento de execução extrajudicial e dispôs de forma minuciosa sobre a realização do ato intimatório e demais procedimentos da execução extrajudicial, exigindo, ainda, sua reprodução em cláusula específica do instrumento contratual, de forma a não deixar margem para a introdução de tratos divergentes ou diferenciados.
– II –
Os objetivos da intimação de que trata o art. 26 da lei de regência são, de um lado, notificar o fiduciante da mora constituída, do prazo legal deferido para a purgação e da consolidação da propriedade em nome do fiduciário caso não efetuado o pagamento; de outro lado, comprovar a ciência inequívoca do fiduciante do quanto notificado, estabelecer termo inicial para o cômputo do prazo de purgação e certificar o termo final e decurso do prazo concedido.
Assim, segundo os dispositivos legais referidos, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde situado o imóvel e titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida, a juízo do oficial do Registro de Imóveis, pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
Quando o insucesso da intimação assomar deliberada ocultação, reza o § 3º-A do citado art. 26 que, após procurar por, no mínimo, duas vezes o intimado em seu domicílio ou residência, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado deverá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.
Da mesma forma, determina o § 3º-B do referido artigo que, nas mesmas condições, caso a diligência de intimação deva se realizar em condomínio edilício ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação por hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
Se, eventualmente, a intimação pessoal restar frustrada por encontrar-se o intimado em local ignorado, incerto ou não sabido, o § 4º do mesmo artigo legal autoriza que, após certificado o fato pelo serventuário encarregado da diligência, o oficial de Registro de Imóveis, promova a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
Finalmente, quando não encontrado o intimado e ainda assim o oficial de registro não tenha reunido indícios ou informações suficientes para certificar sua ausência ou ocultação, fará constar essa circunstância de forma expressa na nota de devolução, a fim de que o credor fiduciário promova, se quiser, a notificação pela via judicial.
– III –
Do acima exposto é possível firmar algumas conclusões relevantes sobre o procedimento de intimação do fiduciante:
o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia deve conter cláusula específica determinando que, no caso de descumprimento, o fiduciante será intimado pelo oficial de registro de imóveis competente a satisfazer no prazo legal a prestação inadimplida. A explicitação das modalidades de intimação admitidas é, a nosso ver, desnecessária, uma vez que a escolha do meio para sua consecução é do arbítrio do oficial de registro;
por ser do arbítrio do oficial de registro, não poderá o credor fiduciário estabelecer ou exigir que a intimação se faça por meio desta ou daquela modalidade e, da mesma forma, parece inapropriado e injustificável que as partes estipulem obrigações contratuais que imputem ao oficial de registro obrigações não previstas na lei com o fito de determinar prazos para a realização de atos intimatórios, número mínimo ou máximo de diligências ou impor ao delegatário condições para a certificação de ausência ou de ocultação;
a intimação de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, nos termos do § 3º-A do art. 26, pressupõe que seu objeto será transmitido pelo intimado ao devedor fiduciante sobre quem recai a suspeita de ocultação e não se confunde com a intimação pessoal essencial para o prosseguimento da execução extrajudicial. Por isso é que a lei determina ao notificador que retorne na hora marcada para realizar a efetiva intimação e, no caso de ausência, dar por intimado o devedor fiduciante. A intimação por hora certa pode ser impugnada pelo interessado e anulada judicialmente por diversas razões de fato e de direito, dentre as quais a comprovada impossibilidade de comunicação entre a pessoa intimada e o devedor fiduciante;
a nulidade da intimação implicará a nulidade de todos os atos subsequentes, inclusive a eventual alienação do imóvel em leilão público, de forma que se deve primar pela observância de todos os critérios legais de validade.
– IV –
Obviamente, a eventual e injustificada recusa do registrador à promoção de qualquer das modalidades de intimação fictas poderá ser enfrentada pelo interessado mediante pedido administrativo de providências ou, quando for o caso, de representação perante o Juízo Corregedor Permanente ou outro juízo competente, conforme a organização judiciária do Estado.
Nesse sentido, a título de exemplo, veja-se recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo que tratou de pedido de providências no qual a instituição financeira alegava ter restado demonstrado que os devedores se encontravam em local incerto ou não sabido e, não obstante, o oficial de registro teria se negado a proceder à intimação por edital admitida na Lei nº 9.514/1997, aduzindo a necessidade de novas diligências.
Comprovada a realização de diligências nos diversos endereços conhecidos, assim como a informação de que um dos moradores, filho dos devedores, alegara a mudança dos fiduciantes para o exterior, foi o referido pedido de providências julgado procedente, com a determinação da intimação ficta dos fiduciantes, na forma da lei.[1]
Finalmente, os cuidados com a validade da intimação do devedor fiduciante foram reiterados até mesmo no dispositivo legal inserido na Lei nº 9.514/1997 (parágrafo único do art. 30) para determinar que controvérsias contratuais ou procedimentais judicializadas serão resolvidas em perdas e danos, de forma a não obstar a reintegração de posse na consolidação da propriedade.
* Mauro Antônio Rocha é advogado graduado pela USP, com pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registros Públicos. Vice-Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal.
Registro de Imóveis, blockchain, ONR e SINTER: verdades e mentiras
Ao longo do mês de maio troquei inúmeras mensagens com as jornalistas Vívian Soares e Juliana Veronezi, que acabaram rendendo uma longa entrevista, aproveitada em pequena parte na reportagem do número inaugural da Revista “Debate Imobiliário”, editada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
As respostas que foram dadas às inteligentes perguntas formuladas pelas jornalistas merecem ser conhecidas pelos leitores deste blogue, razão pela qual as disponibilizo aqui.
Sérgio Jacomino.
Blockchain: disrupção no mercado imobiliário?
P – Quais são os principais impactos que a blockchain trouxe para o mercado imobiliário?
SJ – Posso estar muito enganado, mas não vislumbro que se tenha produzido um impacto “disruptivo” no mercado imobiliário com o advento da blockchain. Entre nós, salvo uma isolada iniciativa de oferta de imóveis com pagamento em criptomoeda, nada se realizou concretamente que pudesse abalar o remansoso mercado jurídico relacionado com a compra e venda de bens imóveis. Tenho observado que o fenômeno da blockchain é uma festa, um hype. Filio-me aos céticos e fico com a boutade de Kai Stinchcombe no delicioso artigo intitulado Blockchain is not only crappy technology but a bad vision for the future : “não existe uma única pessoa no mundo com um problema qualquer e que descobrisse que uma solução baseada em blockchain seria a melhor resposta e que, por isso, terá se tornado um entusiasta dessa nova tecnologia” (acesso aqui: https://medium.com/@kaistinchcombe/decentralized-and-trustless-crypto-paradise-is-actually-a-medieval-hellhole-c1ca122efdec).
P – Em um de seus artigos, você diz que os sistemas blockchain não seriam eficientes para substituir órgãos como os cartórios. Como ambos os sistemas centralizados e descentralizados podem conviver em sinergia?
SJ – Vamos por partes, como alguém terá feito em Londres. É preciso definir o que sejam sistemas centralizados e descentralizados no contexto de sua pergunta. Partamos do princípio de que os cartórios de registro de imóveis compõem um sistema descentralizado. Eles sempre foram assim, descentralizados , desde o advento da sua primeira dentição, com o Registro Hipotecário de 1846. A complexa estruturação do Registro de Imóveis assentou-se na ideia de dispensação de funções, irradiação de competências, distribuição de atribuições registrais a delegados do serviço extrajudicial. Desde então o modelo se manteve: milhares de unidades criadas por lei e espalhadas por todo o território do país, tendo à frente um Oficial do Registro com delegação de funções. Essas funções de Registro de Imóveis singularizam-se na atuação de seus Oficiais. O aspecto mais importante, relativamente à sua pergunta, é constatar que os documentos, papéis, dados e registros deveriam, como ainda hoje, remanescer na unidade registral, sob a estrita responsabilidade do Oficial do Registro, que deve zelar por sua conservação e integridade (art. 22 e seguintes da Lei 6.015/1973 e art. 46 da Lei 8.935/1994).
Registro de Imóveis e a proteção de dados pessoais e reais
P – É possível apropriar-se da ideia de descentralização de dados, que parece ser a pedra de toque da blockchain, e aplicá-la aos cartórios?
SJ – De fato, os dados registrais acham-se distribuídos entre milhares de serventias espalhadas por todo o território nacional. Seria quase uma blockchain analógica, avant la lettre, não fosse o fato de que os dados registrais, compondo ontologicamente uma coleção unitária, não são, todavia, compartilhados no digital ledger. Talvez resida aí o segredo da não vulneração da privacidade por cadastros e coleções de dados pessoais e reais que pululam por aí, feito pulgas nas opacas esquinas digitais.
P – O Sr. pode ser mais específico quando se refere a “esquinas digitais”?
SJ – Falo da apropriação de dados sensíveis dos cidadãos por agências legais ou ilegais que atuam no mercado de informações. O fenômeno da blockchain revela a fragilidade de sistemas de dados centralizados, como os dados da Receita Federal, do INSS, operadoras de telefonia, etc., que podem ser atacados e frequentemente o são. Sites como “Tudo Sobre Todos”, ou “Telefone Ninja” ou o mais recente “Consulta Pública” revelam dados de caráter pessoal ou patrimonial sobre os cidadãos brasileiros sem o seu consentimento formal (v. http://bit.ly/2rGO9uD). Os cartórios de Registro de Imóveis, por não concentrarem os dados acerca das titularidades dos brasileiros numa central nacional, protegeram muito bem, até aqui, os cidadãos da bisbilhotice digital quando assunto é o inventário patrimonial e de direitos imobiliários.
P – Como o Sr. enfrenta as críticas que são feitas aos cartórios pelo zelo excessivo na guarda dos dados, sabendo-se que a própria Lei de Registros Públicos prevê que “qualquer pessoa” pode obter certidões ou informações do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido?
SJ – De fato, essa é a redação do art. 17 da vigente Lei de Registros Públicos. Mas devemos sempre nos lembrar de que essa disposição é reprodução idêntica do art. 20 do Decreto 4.857 de 1939. Nessa época as novas tecnologias não contavam com as ferramentas e potencialidades que hoje apresentam. Hoje é possível construir repositórios digitais em que se apure, em questão de segundos, o acervo patrimonial de qualquer cidadão. Basta organizar a informação numa base eletrônica de dados. O decreto de 1939 (assim como a vigente lei, de 1973) sempre teve em mira facilitar a obtenção de certidão de um determinado registro, a fim de instruir e aparelhar uma transação imobiliária, não constituir um inventário patrimonial. Penso que essa disposição legal não foi recepcionada pela CF/1988 e não encontra suporte na Lei 12.965, de 2014, que trata da privacidade e proteção dos dados pessoais no âmbito das redes eletrônicas, fundamento que, aliás, encabeça o Provimento 47/2015 do CNJ.
P – O Sr. tem advertido que o Projeto SINTER, da Receita Federal, pode representar uma ruptura no modelo tradicional do Registro de Imóveis brasileiro. Diz ainda que a centralização de dados pode ser a porta de entrada ao que o Sr. denomina de “bisbilhotice digital”. Gostaria que pudesse comentar.
SJ – Como se sabe o Projeto SINTER foi criado pelo Decreto 8.764/2016, visando regulamentar o art. 41 da Lei 11.977/2009. Mas o referido decreto não pode ser visto e compreendido isoladamente, eis que integra um sistema complexo composto pelo citado decreto, além de outros dois – os decretos 8.777/2016 e 8.789/2016 –, conjunto que pode dar azo ao fenômeno de fragilização do sistema registral com a venda de dados pessoais. Recentemente, o Ministério Público do Distrito Federal publicou uma nota aludindo à comercialização de dados dos cidadãos brasileiros. Segundo o promotor de justiça Frederico Meinberg essa prática seria “um negócio milionário no qual os dados armazenados e geridos pela própria administração pública são vendidos para a mesma administração pública” (acesso aqui). Temo que os dados recolhidos pelo SINTER poderiam ter o mesmo destino… Já escrevi sobre esse microssistema que pode vir a fragilizar o sistema registral brasileiro (Meus dados registrais – meu cadastro estatal).
Voltando à sua pergunta, o art. 41 da Lei 11.977/2009 é bastante claro: “os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. Leia-se: os próprios cartórios, unidades que integram o SREI (§ 5º do art. 76 da Lei 13.465/2017), darão acesso aos seus (dos cartórios) bancos de dados. Note: dar acesso não significa construir um sistema paralelo, redundante e vulnerável. Os parágrafos 6º e 7º do art. 76 da citada lei, aperfeiçoando o SREI, espancam todas as dúvidas acerca do quadro hierárquico que vincula o SINTER ao próprio SREI. Lamentavelmente, o Decreto do SINTER preferiu a via da centralização de dados na própria administração, criando na prática um super-registro centralizado, redundante e vulnerável, com a matrícula nacional (chamada de “CPF do imóvel”). Prefiro chamar esse modelo de NEOREGISTRAL.
Ainda agora a Folha de S.Paulo noticia que o Governo paulista vende serviço com dados sigilosos do RG de 30 milhões de cidadãos… [acesso aqui] [mirror].
SJ – Lamentavelmente não temos uma legislação protetiva como na União Europeia, que em 27/4/2016 baixou o Regulamento do Parlamento Europeu e do Conselho (Regulamento 2016/679) que trata a proteção das pessoas singulares relativamente ao tratamento de dados pessoais como um direito fundamental. Segundo dito Regulamento, os dados de caráter pessoal podem ser utilizados por terceiros a partir do consentimento livre, informado, específico e inequívoco do titular, exigindo-se declaração ou uma ação positiva do interessado, não se admitindo o consentimento tácito (aqui: http://bit.ly/2IfDEtq).
SISTEMA NEOREGISTRAL-NOTARIAL – Blockchain pode agregar confiabilidade bem como pôr em xeque modelos tradicionais de transacionar imóveis
P – Voltando ao tema da blockchain, será possível compatibilizar o Registro de Imóveis com iniciativas de registro no digital ledger?
SJ – É perfeitamente possível. A blockchain é uma ferramenta tecnológica inovadora e utilíssima e pode, de fato, agregar confiabilidade e certeza a determinadas coleções de dados digitais. Mas não tomemos o todo pela parte, o contentor pelo conteúdo – a menos que nos fiemos literalmente na deliciosa expressão derivada do pensamento de McLuhan de que “o meio é a mensagem”. A blockchain não é o Registro de Imóveis – assim como o selo de autenticidade não é aquilo que é autêntico em virtude de disposições legais. Por exemplo, um documento que tenha as firmas reconhecidas por um tabelião será considerado autêntico graças à atuação do notário e não pela aposição de um selo eletrônico de autenticidade (inc. I do art. 411 do CPC). A blockchain é uma ferramenta, como são tantos outros instrumentos e atributos conferidos pela lei a certos sujeitos e a determinados atos jurídicos com o fim de conferir certeza, confiança e previsibilidade num ambiente crescentemente complexo e inseguro como é o mercado contemporâneo.
P – Qual é o futuro da blockchain no mercado imobiliário? O que ela pode ensinar para os sistemas centralizados vigentes?
Toda tecnologia inovadora tem um potencial disruptivo. É o que proclamam os arautos do admirável mundo novo da tecnologia da informação e comunicação. Logo, é de se imaginar que a blockchain poderá ser “disruptada” a qualquer momento, antes mesmo de se tornar o futuro do mercado imobiliário. Se olharmos com atenção, de alguma forma é o que está acontecendo com a criação de cadeias de blockchain descoladas da infraestrutura do bitcoin , com ativos do mercado imobiliário (bens, serviços e direitos) representados por tokens, que são espécies de fundos imobiliários de caráter fiduciário. Mas colocando de lado o que pode ser apenas um hype , que dá ânimo e fôlego a bolhas de startups, as novas tecnologias, de fato, podem colocar em xeque os modelos tradicionais de intercâmbios econômicos envolvendo bens imóveis.
P – O Sr. poderia nos dar alguns exemplos?
SJ – Hoje há uma série de obstáculos que devem ser vencidos para que um bem imóvel possa ser negociado com segurança no mercado imobiliário. Inúmeros agentes – notários, corretores, advogados, registradores, avaliadores, juízes, reguladores, coletores, etc. – e inúmeras fontes de dados espalhadas em múltiplos estamentos, como cadastros, órgãos municipais e estaduais, distribuidores judiciais para obtenção de certidões negativas, cartórios, etc., tudo isso deve ser vencido pelos contratantes para a concretização de um negócio jurídico e ainda assim com limitada e relativa segurança jurídica. O processo é custoso, moroso e burocrático. Mesmo quando parcelas das informações e dos serviços possam ser acessados por meio da internet, o interessado tem que peregrinar por múltiplos portais e canais para pesquisar sobre o mesmo bem e o mesmo vendedor. Isso é infernal, simplesmente irracional… Temos um exemplo dessa entropia no Portal RegistradoresBR (http://registradoresbr.org.br/), criado com base no Provimento 47/2015 do CNJ, que condena o usuário do serviço registral a um verdadeiro calvário para obtenção de poucos serviços que são prestados pelas centrais estaduais em meios eletrônicos.****
P – As Centrais Estaduais de Registros de Imóveis, criadas nos estados peloProvimento 47/2015 do CNJ, não resolveram esse problema?
SJ – O ato normativo do CNJ, ao buscar o estabelecimento de diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis, foi uma excelente iniciativa, mas ficou a meio caminho dos objetivos que foram consagrados nos estudos do próprio CNJ sobre a implantação do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, previsto nos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009. A partir daí foram criadas centrais estaduais de prestação de serviços de intermediação entre os usuários dos serviços e os registros prediais, agravando os efeitos de dispersão, assimetria, agregando custos de portagem sem a correspondente previsão legal. As centrais não se acham coordenadas entre si, não há padrões de interoperabilidade, e uma vez mais o cidadão se vê obrigado à via crucis de peregrinar portais de serviços na internet ou os próprios balcões de cartórios para obter a informação de que necessita ou realizar o registro que persegue. Essas etapas geram custos, suscitam conflitos, produzem redundâncias, erros, tempo perdido. Como abreviar e racionalizar o percurso legal e burocrático entre o vendedor e o adquirente de um bem imóvel? Como o mercado pode obter de maneira fácil, barata e racional informações sobre a situação jurídica dos bens no comércio? Como universalizar o acesso por meios eletrônicos aos Registros de Imóveis do país? Essas são questões centrais que devem ser postas em debate. E aqui voltamos ao jogo das sinédoques: as centrais estaduais não são o Registro de Imóveis, assim como um organismo vivo é sempre maior do que a soma de todos os seus órgãos. Para abusar da metáfora, em relação ao mercado estamos tomando um banho de tecnologia…
Regulamentação do ONR-SREI pode concretizar o Sistema de Registro de Imóveis eletrônico: solução para a confusão informacional e transacional
P – Para diminuir a burocracia e facilitar a vida do cidadão, o que os registradores têm feito?
SJ – A saída para essa barafunda informacional e transacional seria a criação, por lei, de um órgão com finalidades e objetivos muito bem definidos e consistentes no estabelecimento de padrões de operação e funcionamento do sistema, universalizando, em meios eletrônicos, o acesso ao Registro de Imóveis pátrio. Era necessário colocar em prática o SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico, reformando o modelo que ainda opera com pesados livros de registro, matrículas descritivas, registros não estruturados, que representam modelos arcaicos de registração decalcados dos estereótipos do século XIX. Essa ideia prosperou e hoje está consagrada no conjunto normativo compreendido a partir do artigo 76 e seguintes da Lei 13.465/2017. Esse organismo foi batizado como ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, dando o impulso para a efetiva concretização do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Nos termos da lei, os registradores integram o SREI e ficam vinculados ao ONR (§ 5º do art. 76). Espera-se para breve a regulamentação do ONR pelo Conselho Nacional de Justiça, nos termos dos artigos 37 e seguintes da Lei 11.977/2009.
P – O Provimento 47/2015 previa que o registro eletrônico deveria ser implantado em todo o Brasil até junho de 2016. Isso aconteceu? Qual o percentual de imóveis registrados eletronicamente?
SJ – Infelizmente, a resposta é: não, o RE não se concretizou no aprazado. Lamentavelmente, o Provimento 47/2015, da Corregedoria Nacional do Conselho Nacional de Justiça, que tinha como objetivo estabelecer “diretrizes gerais para o sistema de registro eletrônico de imóveis”, acabou ficando muito aquém do que poderia ter sido, tendo em vista, principalmente, o farto material técnico produzido pelo próprio CNJ que dava um rumo certo para o desenvolvimento do SREI – Sistema de Registro de Imóveis eletrônico. Não devemos nos esquecer de que a Lei 11.977/2009 já havia fixado um marco temporal de 5 anos para implantação do Registro Eletrônico (art. 39), termo que expiraria em 2014, muito antes do dito provimento. É fácil responder à parte final de sua pergunta: zero por cento, não há um único registro de imóveis eletrônico feito com base na Recomendação CNJ 14/2014, apesar das boas intenções. O processo de registro ainda é feito como se fazia na década de 1970, apesar das mudanças profundas que a sociedade sofreu no período.
P – A que o Sr. credita não se terem atingido os objetivos da lei e do provimento?
SJ – Credito essa situação à falta de um órgão normalizador, com atribuições claramente definidas em lei e fiscalizado pelo Judiciário, criado para concretizar e efetivar o registro de imóveis eletrônico, estabelecendo padrões técnicos de interoperabilidade e vencendo o fenômeno de atomização das unidades de registro de imóveis de todo o país. O Provimento 47/2015 deu um passo importante e necessário rumo ao registro eletrônico, mas insuficiente. Caímos na tentação de manter estadualizada a gestão de portais de acesso às unidades de registro de imóveis, impedindo a criação de uma Central Nacional de Registro de Imóveis, como previsto, aliás, na documentação técnica produzida pelo mesmo CNJ e estabelecida como padrão pela Recomendação 14/2014. Uma central nacional é fundamental, como existe para os notários, para o Registro Civil, o RTDPJ e o Protesto. Não é possível conviver com padrões concorrentes e redundantes. Basta pensar que não existe uma “internet estadual”. A solução para tudo isso foi discutida de modo intenso com o governo e o próprio Judiciário, nas vésperas da MP 759/2016, e o resultado foi a criação do ONR – Operador Nacional do Registro de Imóveis eletrônico, previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017.
Desinformação impede busca de soluções técnicas para a defasagem tecnológica dos registros prediais brasileiros
P – A crítica que se fez e ainda se faz de modo reiterado ao ONR é que atrairia os registros para esse órgão, substituindo o registrador no seu mister singular e personalíssimo e levando consigo os dados que hoje estão sob a guarda e conservação da unidade. Como o Sr. vê essa crítica?
SJ – É uma crítica simplesmente improcedente, no contexto do ONR. Seria uma crítica irrelevante, fútil, desinformada, em face da farta documentação que prova justamente o contrário. Entretanto, a insistência nessa narrativa inoculou o germe da insegurança e confusão, instaurando uma grossa divergência interna corporis que se tem revelado nociva, além de turbar a busca de soluções técnicas para enfrentar a defasagem tecnológica que condena os registros prediais brasileiros a uma espécie de figuração arcaica, quixotesca, de registração feita com base em padrões medievais.
É lindo ver como as inscrições manuscritas eram caprichadas, algumas delas com capitulares e esfragística decalcada da tradição tabeliônica do medievo. Mas cá entre nós: quem não acharia bizarro que os bancos fizessem a contabilidade de cada cliente em fichas manuscritas? Lamentavelmente, as averbações ainda são feitas de modo manuscrito e narrativo à margem de registros lavrados em pesados livros concebidos no século XIX e que ainda estão em uso nos cartórios brasileiros. As matrículas são repositórios de informações úteis, mas outras completamente descartáveis – como registros e averbações cancelados direta ou indiretamente.****
A matrícula vai se constituindo num fólio que representa um inventário em sua maior parte estático, redundante, complexo e que não instrui o cidadão acerca do que é relevante, que é a revelação da situação jurídica do bem imóvel matriculado. Enfim, a crítica assacada contra o ONR é expressão do fenômeno de post-truth, já denunciado em outras oportunidades e que aqui calha muito bem.
P – Do ponto de vista do registrador, quais são os maiores desafios da nova lei?
SJ – Vencer a ignorância, o preconceito e o reacionarismo. Toda mudança de paradigmas revela divergências, o que é bastante natural em face das reformas profundas que o sistema registral experimenta. Ultrapassar essas barreiras é necessário, mas não será suficiente. Outros obstáculos precisam ser enfrentados – como o desnível abissal entre unidades de Registro de Imóveis espalhadas pelo Brasil afora. De um lado, vemos cartórios que são verdadeiras ilhas de excelência, bem aparelhados, economicamente sustentáveis, tecnologicamente capacitados; de outro, pequenas serventias que mal suportam o custo de insumos básicos necessários para se manterem em pleno funcionamento. Muitas são economicamente inviáveis. Uma cifra apreciável das serventias no Brasil aufere ganhos que não superam os salários de funcionários públicos médios (dados aqui). Além disso, é preciso vencer as assimetrias verificadas nos processos de informatização. Enfim, os desafios são imensos, mas uma tomada de posição urge e nós cremos que as novas tecnologias podem criar um meio ambiente que favoreça a redução de custos e impulsione a articulação dos cartórios num grande arco registral. Esse “círculo registral”, interconectando cada unidade de Registro de Imóveis, permitirá entregar a universalização do acesso, o barateamento de custos e a modernização do sistema registral pátrio que a sociedade reclama.
Cerca de cem pessoas participaram da II Jornada Registral sobre Usucapião e Regularização Fundiária Urbana, realizada nos dias 18 e 19 de maio de 2018, em Balneário Camboriú, com apoio do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina.
O diretor de Tecnologia da Informação do IRIB, Flauzilino Araújo dos Santos (1º RI, São Paulo, SP), apresentou o tema de maior impacto para a classe em todo o Brasil neste momento de implantação do registro eletrônico. De forma simples e didática esclareceu o que está por trás das siglas hoje estreitamente associadas ao futuro da atividade: SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) e ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis). Publicamos, a seguir, um extrato das principais ideias expostas na palestra.
Confira a íntegra da palestra proferida. SJ.
Registro de Imóveis e SINTER: a necessária interconexão entre registro e cadastro
Flauzilino Araújo dos Santos – 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (SP). Diretor de Tecnologia da Informação do IRIB
O SINTER é um projeto de importante dimensão para nosso País, como instrumento de gestão e de orientação de políticas públicas e, dentro de sua especificação, as informações do Registro de Imóveis são fundamentais para a composição de sua base cadastral.
Algumas premissas dessa abordagem:
A necessidade de integração entre registro e cadastro físico é um problema que precisa ser resolvido. O SINTER é o veículo para concretizar essa integração;
A conexão entre o SREI e o SINTER propiciará benefícios recíprocos;
Os registros de segurança jurídica não se desnaturalizam com a conjugação de informações nos cadastros físicos;
É preciso extremar conceitos e finalidades próprias do registro e do cadastro, que promiscuamente rendem interpretações equívocas. Na realidade, registro e cadastro embora se completem, não se misturam; cada um deles tem sua própria órbita;
Por definição legal e por força dos princípios que informam o sistema de registro de imóveis brasileiro – princípios da fé pública, da inscrição, da segurança jurídica, dentre outros – é privativo do oficial de registro de imóveis expedir certidões e informações sobre situações inerentes aos assentos registrais – titularidade de domínio e direitos conexos. O SINTER não pode usurpar essa atividade.
Ao contrário do Direito Civil em que o agente pode fazer tudo o que a lei não proíbe, em Direito Administrativo, ao agente só lhe é dado fazer o que a lei o autoriza (Princípio da legalidade estrita).
O SINTER nasceu tendo por base o Decreto nº 8.764, de 10/5/2016, que instituiu o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e procurou regulamentar o disposto no art. 41 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, que é o “registro eletrônico”.
Art. 5º Os serviços de registros públicos disponibilizarão à administração pública federal, sem ônus, documentos natodigitais estruturados que identifiquem a situação jurídica do imóvel, do título ou do documento registrado, na forma estabelecida pelo Manual Operacional.
Essa inadequação congênita no Decreto nº 8.764/2016, que o submergia no pântano da ilegalidade, foi percuciente e sabiamente solucionada no PLV de conversão da MPV 759/2016 na Lei nº 13.465, de 2017, por proposta da Secretaria da Receita Federal, apresentada perante a Comissão Mista do Congresso Nacional que examinou referida MPV. A proposta da SRF deu origem ao parágrafo 7º, restando assim disposto:
Art. 76 da Lei nº 13.465/2017
Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
…
§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.
Por regras de hermenêutica e de exegese nem é necessário que se diga que o parágrafo (§ 7º) está subordinado ao caput (Art. 76), cujo efeito foi a ab-rogação das disposições do Decreto nº 8.764/2016, ditas inadequadas, relativamente:
[1º] ao armazenamento dos dados registrais de todas as matrículas de todas as unidades de Registro de Imóveis do País, o que faria exsurgir um cartório nacional com dados eletronicamente estruturados, sob a gestão da SRF; e,
[2º] a prestação de informações registrais diretamente pelo SINTER para os entes elencados no § 1º, do art. 3º, do Decreto 8.764/2016 e, também, para o Poder Judiciário e o Ministério Público (Art. 3º, § 2º).
Conclusões preliminares
O deslocamento da Publicidade Registral do ambiente do Registro de Imóveis para o ambiente do SINTER configurava absoluta afronta ao sistema constitucional previsto no art. 236, regulamentado pela Lei nº 8.935/1994.
1.1. Essa ilegalidade foi prontamente corrigida na Lei nº 13.465/2017 (§ 7º do art. 76), no entanto, a alteração não foi observada pelo Comitê Temático na elaboração do Manual Operacional apresentado ao CNJ (Proc. 0005650-96.2016.2.00.0000), porque se ateve apenas aos termos do Decreto nº 8.764, de 2016.
O SREI será acessado pelo SINTER via infraestrutura do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), a ser regulamentado e fiscalizado pela Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ.
Da guarda e conservação dos dados registrais
É preciso sublinhar que os dados registrais, constantes de livros, documentos, papéis, títulos, mantidos em meios tradicionais ou eletrônicos (art. 16 c.c. art. 25 da Lei 6.015/1973), devem ficar sob a guarda, conservação, custódia e responsabilidade de registradores públicos (art. 24 da Lei 6.015/1973 e inc. I do art. 30 c.c. art. 46 da Lei 8.935/1994).
Outros diplomas relacionados com o SINTER
Decreto nº 8.777, de 11/5/2016, que institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal;
Decreto nº 8.789, de 29/6/2016, que dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal;
Portaria nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12/2016, p. 102), que dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados (SERPRO), a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas.
DECRETO Nº 8.777, DE 11 DE MAIO DE 2016.
Institui a Política de Dados Abertos do Poder Executivo federal.
CAPÍTULO II
DA LIVRE UTILIZAÇÃO DE BASES DE DADOS
Art. 4º Os dados disponibilizados pelo Poder Executivo federal, bem como qualquer informação de transparência ativa, são de livre utilização pelo Governo federal e pela sociedade.
Parágrafo único. Na divulgação de dados protegidos por direitos autorais pertencentes a terceiros, fica o Poder Executivo federal obrigado a indicar o seu detentor e as condições de utilização por ele autorizadas.
DECRETO Nº 8.789, DE 29 DE JUNHO DE 2016
Dispõe sobre o compartilhamento de bases de dados na administração pública federal.
Art. 3º …
2º A Secretaria da Receita Federal do Brasil disponibilizará, na forma por ela disciplinada, aos órgãos interessados, os seguintes dados não protegidos por sigilo fiscal conforme o disposto neste Decreto:
I – informações constantes da Declaração de Operações Imobiliárias – DOI, relativas à existência do bem imóvel, localização do ato registral, número e situação de CPF e CNPJ das partes;
O decaimento dos dados encaminhados para a SRF para a categoria de “dados cadastrais” representa um risco de vulneração da privacidade e de desnaturação do próprio sistema registral de tutela pública de interesses privados.
Os dados que originariamente ostentavam o caráter registral, mesmo quando compunham a DOI-RF, e que supúnhamos protegidos pelo manto do sigilo, agora se converteram em meros “dados cadastrais” (inc. I do § 2º do art. 3º do Dec. 8.789/2016) passíveis de utilização extra registral [1].
Podem esses dados ser vendidos?
A Portaria do Ministério da Fazenda nº 457, de 8/12/2016 (DOU de 9/12, p. 102), dispõe sobre a disponibilização de acesso, para terceiros, pelo Serviço Federal de Processamento de Dados, a dados e informações que hospeda, para fins de complementação de políticas públicas [2].
Fato digno de nota é que o SERPRO poderá ser “remunerado diretamente pelos terceiros, usuários de solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos”:
Art. 3º. O Serpro será remunerado diretamente pelos terceiros, usuários da solução de disponibilização de dados e/ou informações, de modo a ressarcir os valores necessários à sustentabilidade dos sistemas informatizados envolvidos.
1ª Conclusão
Doutrinariamente, não se pode separar, radicalmente, desde o terreno dos princípios registrais, a publicidade material da publicidade formal. Elas são indissociáveis e interdependentes.
A inadequação do Decreto 8.764/2016, que previa o deslocamento das bases de dados dos cartórios de registros de imóveis para compor uma réplica de todos os cartórios (o cartório dos cartórios), em ambiente extrarregistral, estranho ao controle do oficial de registro, foi solucionada pela Lei nº 13.465, de 2017, ao dispor:
Art. 76. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
…
§ 7º A administração pública federal acessará as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.
2ª Conclusão
A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária à cultura registral.
Aqui temos que fazer a distinção entre Publicidade Direta e Publicidade Indireta, observando que a publicidade direta, antes prevista no art. 19, do Decreto nº 4.857/39, não foi acolhida pela Lei nº 6.015/73 (art. 16). A Lei de Registros Públicos segue o sistema da Publicidade Indireta, via certidões e informações, que não se confunde com o acesso direto aos arquivos registrais, por qualquer meio, físico ou eletrônico (telemático).
Cabe aos registradores dar um tratamento profissional para a publicidade formal e isso exclui a apresentação para terceiros dos dados carentes de transcendência jurídica, e implica que a publicidade formal se expresse a partir de sua base única e primária com clareza e simplicidade, sem prejuízo do valor jurídico da informação, prestada na forma da lei.
3ª Conclusão
A formação de uma base de dados no SINTER paralela à do Cartório de Registro de Imóveis é contrária a todas as disposições legais regulatórias.
Os artigos 22/26 da Lei 6.015, de 1973 dizem que os oficiais são os guardiões dos livros de registro; que são responsáveis pela vigilância, custódia e guarda; que respondem pela sua ordem e por sua conservação; e que os livros, papéis, dados e imagens devem permanecer indefinidamente na serventia.
Lei 8.935, de 1994:
Art. 46. Os livros, fichas, documentos, papéis, microfilmes e sistemas de computação deverão permanecer sempre sob a guarda e responsabilidade do titular de serviço notarial ou de registro, que zelará por sua ordem, segurança e conservação.
Lei 11.977, de 2009:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Decompondo o articulado no Art. 41, da Lei 11.977/2009:
I – A disponibilização será feita a partir da implementação do Registro Eletrônico, e não antes. Então, a preexistência do Registro Eletrônico em funcionamento, perfeitamente estruturado, é um pré-requisito para disponibilização ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo Federal.
II – Que os registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal o acesso a informações constantes de seus bancos de dados. Disponibilizar o acesso a um banco de dados é completamente diferente de entregar uma réplica completa desse banco de dados para compor um espelho em ambiente estranho ao Registro.
III – Que essa disponibilização sem ônus será apenas para o Poder Judiciário e o Poder Executivo Federal. Evidentemente, outros usuários estarão sujeitos ao pagamento de custas e emolumentos, na forma da lei.
Por sua vez, o decreto que criou o SINTER previa (porque ab-rogado) em seu artigo 3º que outras entidades poderiam acessá-lo, inclusive, usuários que normalmente estão sujeitos ao pagamento dos emolumentos, in verbis:
Art. 3º O acesso pelos usuários às informações armazenadas no Sinter deverá ser efetuado observando o limite de suas competências, do sigilo fiscal e das demais hipóteses legais de sigilo e de restrição ao acesso a informações.
1º Serão usuários do Sinter:
I – a Secretaria da Receita Federal do Brasil;
II – os órgãos e as entidades da administração pública federal direta e indireta;
III – os serviços de registros públicos e os serviços notariais; e
IV – as administrações tributárias dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, mediante convênio celebrado com a Secretaria da Receita Federal do Brasil.
Em confronto com essa disposição dispõe o art. 41, da Lei 11.977/2009:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Judiciário e ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Aqui o legislador se referiu explicitamente ao “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”. O pronome “seus” aponta de maneira inequívoca para a sede substantiva dos dados (publicidade material). Os dados não se deslocam; os dados permanecem “seus”, ou seja, sob a custódia, a guarda e a responsabilidade do Oficial de Registro.
É princípio basilar de hermenêutica jurídica segundo o qual a lei não contém palavras inúteis: verba cum effectu sunt accipienda. Ou seja, as palavras devem ser compreendidas como tendo alguma eficácia. Não se presumem, na lei, palavras inúteis[3].
Então, só é adequada a interpretação que encontrar um significado útil e efetivo para cada expressão contida na norma. E aqui a palavra é “acesso às informações constantes de seus bancos de dados”.
Aliás, podemos ver aqui o direito do cidadão a que seus dados de caráter pessoal e patrimonial – dados que pertencem à área de sua privacidade – fiquem sob a tutela do Oficial do Registro de Imóveis, que zelará por sua ordem, integridade, incolumidade, segurança e conservação, nos termos da lei.
4ª Conclusão
O deslocamento dos dados do Registro de Imóveis para o SINTER está na contramão da tecnologia.
A tecnologia atual é o Google. Não há necessidade de formação de base de dados paralela. De conformidade com os fundamentos da comunicação eletrônica, os dados devem permanecer armazenados em sua fonte primária, onde as informações estão protegidas e são atualizadas em tempo real e, de onde são também acessadas com a devida segurança lógica.
O que é necessário, de um lado, é que haja um mecanismo de pesquisa eficaz na base de dados, com ferramentas inteligentes; e, do outro lado, que esses dados gozem de confiabilidade, integridade, alta disponibilidade e que sejam acessíveis na forma da lei.
Não se ignora que com o advento das novas tecnologias de Big Data, as organizações, e também os Oficiais de Registro de Imóveis, estão sendo desafiados a levar ainda mais em consideração o acesso aos seus dados e determinar a melhor abordagem para um desempenho ótimo.
Nesse cenário, os dados, mesmo sendo analisados pelas novas tecnologias de Big Data, ficam na origem dos dados – em suas bases primárias – e somente os resultados são trazidos como visualizações para análise futura.
Por essas razões parece lógico que o Manual Operacional do SINTER:
seja retirado da pauta do plenário do CNJ e
retorne para a Comissão Temática a fim de que sejam feitas as devidas adequações na forma da Lei nº 13.465, de 2017[4].
NOTAS DO EDITOR
[1] Vide JACOMINO. Sérgio. O Sinter e os irmãos siameses da gestão territorial. Decretos Federais 8.764 e 8.777 de 2016 em debate. In RDI 81, jul./dez. 2016. Acesso: http://bit.ly/sinter-rdi. Vide do mesmo autor: Meus dados registrais – meu cadastro estatalin Observatório do Registro. Acesso: http://bit.ly/sinter-obs.
[2] Não se desconhece a Portaria Interministerial 553, de 18/12/2017, que estabelece “diretrizes e políticas gerais a serem observadas na administração do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais”. Acesso: http://bit.ly/sinter-portaria. Aparentemente o enxoval normativo não tem sido suficiente para agasalhar a privacidade do cidadão e proteger os dados registrais. A Portaria 457/2016 terá sido expressamente revogada. Seja como for, prevalece sempre o decreto, como norma hierarquicamente superior. Após a realização do evento, o jornal O Globo, pelo Portal G1, publicou matéria que revela suposto esquema de venda de dados pessoais de brasileiros pelo Serpro. Vide: http://bit.ly/serpro-globo. [mirror].
[3] MAXIMILIANO. Carlos. Hermenêutica e Aplicação do Direito, 8ª. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1965, p. 262.
[4] O IRIB requereu a retirada de pauta do plenário do pedido de providências em curso no CNJ e suscitou, ainda, questão de ordem para que, “observado o art. 76 da Lei 13.465/2017, seja suspensa a tramitação do presente pedido de providências até que sobrevenha a regulação do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), ou caso assim não se entenda, que sejam excluídos do Manual Operacional do Sinter os regramentos afetos aos registros de imóveis, uma vez que a lei atribui esta especialidade registral ao Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (SREI), que será operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, a ser regulamentado e fiscalizado por essa Corregedoria Nacional de Justiça”. O pleito foi atendido e a apreciação foi adiada. V. http://bit.ly/sinter-cnj.
No dia 19/5 passado, dando seguimento ao I Curso de Extensão em Direito Registral Imobiliário, realizado na cidade paulista de Catanduva, o Presidente do IRIB, Sérgio Jacomino, e o registrador Giuliano Marcucci Costa, da comarca de Palestina (SP), proferiram palestras sobre os seguintes temas: evolução do direito registral brasileiro (da manuscrição ao fólio real eletrônico) e aspectos relevantes dos imóveis rurais.
O IRIB, por seu presidente e editor, realizou a entrevista que segue abaixo com o Oficial de Palestina versando sobre o tema de sua palestra.
O georreferenciamento dos imóveis rurais é uma realidade nas serventias brasileiras após o advento da Lei 10.267/2001. Pela sua sistemática inaugurou-se uma interconexão entre os registros de imóveis e o INCRA. Gostaria que o Sr. comentasse esse modelo inovador e apontasse os benefícios e os problemas enfrentados pelos cartórios na interação com a autarquia.
Com o advento da Lei 10.267/2001, ocorreram diversas alterações na Lei 6.015/73 no sentido de aproximação entre a Administração Indireta Federal (INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), no trato das políticas públicas na área de imóveis rurais (gestão fundiária), e os Registros Públicos Imobiliários do País. Exemplo dessa interação entre cadastro-registro no tocante ao denominado “georreferenciamento” proposta pela legislação é a inclusão do § 3º do art. 225 na Lei 6.015/73:
“Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais”.
Em termos de georreferenciamento, vem a autarquia federal convergir com o Registro Público no sentido de aperfeiçoar a especialidade objetiva dos imóveis rurais. Por meio dessa geotecnologia, busca-se a precisão de coordenadas, azimutes, distâncias, medidas, com escopo final de evitar a sobreposição de áreas (polígonos). Está aí uma vantagem evidente da interação cadastro-registro para a segurança jurídica da propriedade rural, com escopo final de pacificação social.
Todavia, há na praxe uma necessidade de aprimoramento nas comunicações eletrônicas entre INCRA e Registro, evitando-se o uso de ofícios em papéis (como, para além do georreferenciamento, ocorre, apenas para citar um exemplo paulista, nas comunicações mensais de transmissões e de mudança física dos imóveis rurais do Registro ao INCRA – item 139, “q”, das NSCGJSP).
Já as comunicações de averbação de georreferenciamento ao INCRA, via eletrônica, carecem de boa regulamentação (que se dará no plano institucional), uma vez que revisões ou cancelamentos de certificações concedidas após a averbação no Registro de Imóveis ocorrem de ofício e, nesse caminho de interação das instituições, deve-se compreender que o Registro, dado seu caráter conceitual de operador de direito, atua, quase sempre, por provocação do interessado.
Surge, neste contexto, a discussão atual da implementação efetiva de um Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico (a fim de regulamentar a Lei 11.977/2009 e a Lei 13.465/2017) na busca de aprimoramento da interação eficaz entre Registro e Cadastro (vide Recomendação 14/2014 do CNJ) e da regulamentação de uma plataforma para tal desiderato.
O Tribunal de Contas da União condenou a profusão de cadastros de imóveis rurais no acórdão 1.942/2015, que tratou da governança de áreas rurais. O órgão criticou a “grande quantidade de legislações sobre o tema e vasta gama de instituições governamentais dispersas sem clara delimitação de funções” (acesso aqui). Como o Sr. vê o fenômeno de superposição de cadastros com finalidades análogas? Em que medida esse fenômeno se constitui num embaraço ao ambiente de negócios, onerando os intercâmbios econômicos que têm por objeto os imóveis rurais?
Em recente relatório de auditoria exarado pelo Tribunal de Contas da União (TC 011.713/2015-1), que resultou em v. acórdão 1.942/2015, visou-se o aprimoramento das ações de governança de solos não urbanos, o que redundou em recomendação ao Presidente da República, em articulação com o Congresso Nacional, para que se delimitem claramente as funções dos órgãos e entes responsáveis por políticas públicas de ordem fundiária, ambiental, fiscal, evitando a sobreposição de cadastros. Não há dúvida de que a otimização dos cadastros se reflete na simplificação do sistema para aqueles que produzem na área rural e isto tem a ver com proteção ao ambiente e a segurança alimentar, valores de sobrevivência da humanidade. Não obstante a importância das políticas públicas acerca das áreas rurais, o afastamento de sobreposições de atribuições e a interação de competências retiram aquele que deseja investir no campo, preservar o ecossistema, de um “labirinto” da burocracia estatal. Para além disso, a otimização dos diversos cadastros (como CCIR, CAR, ITR, programas governamentais em geral) implica também a possibilidade de uma maior interação com os Registros Públicos de Imóveis que poderão acolher informações e dados de interesse da sociedade, conferindo segurança jurídica e a devida publicidade, por meio de sistema eletrônico em plataforma devidamente regulamentada. De todo modo, melhor definida a atribuição de cada órgão estatal e seus respectivos programas, fica a ideia óbvia de concentrar as informações e dados desses diversos entes na matrícula do imóvel rural afetado, sob o manto da vantajosa publicidade registral.
O Sr. considera que o modelo de controle e gestão territorial de imóveis rurais pode ser abalado pela possibilidade (ao menos teórica) de usucapião de áreas superficiais inferiores ao módulo rural? Como o Sr. vê o fenômeno de “favela rural” decorrente de programas de assentamento que se mostraram inviáveis e insustentáveis? Corremos o risco de proliferação de minifúndios rurais? Qual o impacto registral?
A gestão fundiária brasileira é política pública de patamar federal que deve proteger o bem comum em suas diferentes vertentes. Isso implica dizer que ela deve compreender temas como ocupação e uso adequado do solo, segurança alimentar, sustentabilidade, aspectos fiscais. O norte é certamente a proteção da dignidade da pessoa humana, como valor constitucional e universal. O controle disso é feito pela Administração Pública Federal, em autarquia como o INCRA, especificamente, a respeito das áreas não urbanas. O risco da “favelização rural” decorrente de minifúndios, assentamentos insustentáveis, declaratórias de usucapião sobre áreas inferiores ao módulo (FMP) pode, sim, comprometer estes valores. De todo modo, o INCRA produz pesquisa de qualidade de vida nos assentamentos, por exemplo, o que deve servir de referencial para regularizações e desapropriações com essa finalidade. E qual o reflexo disso para o Registro de Imóveis? Discute-se atualmente, ante a previsão legal de usucapião extrajudicial (art. 216-A da LRP), a possibilidade de processamento e/ou registro de usucapião extrajudicial sobre área rural inferior à fração mínima de parcelamento (FMP). A exemplo do decidido no v. acórdão da lavra do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Apelação n° 9000001-86.2014.8.26.0082 e mais especificamente Apelação Cível nº 0007676-93.2013.8.26.0664), para citar um caso paulista, os mandados de sentença de usucapião, em todos os casos, devem vir acompanhados de CCIR (Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais) para a área usucapida. Mais que isso, ao menos para registro, tratando-se de área usucapida inferior à FMP, não se excepciona a regra, e o registro, seja por mandado ou por ata notarial, não poderá ser feito, ou seja, a matrícula não será descerrada (salvo vênia do INCRA, autarquia responsável). Conclui-se, assim, que, por enquanto, esse controle é meramente formal, não impedindo a referida “favelização rural”, possível por eventual afrouxamento do controle e gestão estatal.
O Plenário do STF encerrou o julgamento das ações relativas ao novo Código Florestal (Lei 12.651/2012). A averbação da reserva legal gera, ainda, certa controvérsia, especialmente no tocante a sua necessidade para fins de isenção fiscal. Como se acha o tema atualmente? Gostaria que comentasse o decidido na AC 1015407-59.2016.8.26.0037
A necessidade de averbação no Registro de Imóveis da Reserva Legal para fins de isenção do ITR foi objeto de discussão por parte do Eg. Superior Tribunal de Justiça, sendo que, conforme notícia publicada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB:
“A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a isenção do Imposto Territorial Rural (ITR) referente à área de reserva legal está condicionada à sua prévia averbação na matrícula do imóvel, conforme exigido pela Lei 4.771/65. A necessidade de registro da reserva legal, agora no Cadastro Ambiental Rural, foi mantida pelo novo Código Florestal. A decisão do colegiado, que pacifica o entendimento das Turmas de direito público, foi dada por maioria de votos no julgamento de embargos interpostos pela Fischer S/A Comércio, Indústria e Agricultura contra decisão da Segunda Turma do STJ, que considerou imprescindível a averbação da reserva legal para fins de gozo da isenção fiscal prevista no artigo 10 da Lei 9.393/96” (12.09.2013), fechando, assim, questão na necessidade da averbação da Reserva Legal perante o Oficial de Registro de Imóveis competente para a isenção tributária (ITR) sobre tais áreas.
Vale destacar o caráter extrafiscal do ITR, aqui modelado a critérios ambientais. Por outro lado, parece ainda ocorrer alguma controvérsia sobre o tema da obrigatoriedade da averbação da reserva (devidamente aprovada por órgão ambiental) ante a previsão do Código Florestal da possibilidade de dispensa da averbação da reserva legal, quando indicada no CAR – Cadastro Ambiental Rural (arts. 18 e 29). Em socorro à tese da indispensabilidade da averbação na matrícula do imóvel sucedeu recente decisão proferida pelo C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Ap. Cível 1015407-59.2016.8.26.0037), que trouxe ao cenário do registro de imóveis a discussão sobre a obrigatoriedade de averbação da Reserva Legal no competente Oficial de registro de imóveis. Por força do art. 12 da Lei 12.651/2012, todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados determinados percentuais mínimos. A questão toda é retratar o pensamento finalístico do legislador, ou seja, devemos entender que este pretendeu aglutinar o controle da Reserva Legal apenas em âmbito cadastral, como dá força aparente o art. 18, § 4º, do Código Florestal, que dispõe que o “registro” da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis; ou, de outra forma, prestigia a averbação na matrícula do imóvel, utilizando o cadastro como mero facilitador desse tráfego até o registro imobiliário? Note que o v. acórdão apontado circunscreve-se, à primeira vista, ao debate do ingresso obrigatório da compensação de reserva legal, no caso de destaque de área menor de um todo maior. Apesar do “modus” cadastral facilitador do Código Ambiental acima mencionado, do ponto de vista conceitual, difícil imaginar que o controle e gestão ambiental da Reserva Legal, possa, no final das contas, caminhar fora do sistema formal registral. Sobre isso já alertava o registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, em obra coordenada por Sérgio Jacomino[1] que “ao proceder à divisão ou desmembramento, muito provavelmente, a reserva não será transportada para todas as matrículas, o que aumentará o percentual legal em alguns imóveis, enquanto outros não possuirão qualquer cobertura ambiental”. Logo, verifica-se que a especialização objetiva da Reserva Legal contribui diretamente para as políticas de sustentabilidade alicerçando o uso de mecanismo como a compensação ambiental e servidões ambientais (vide arts. 30, 78, II, § 5º do Código Florestal). Neste particular, ao ser disponibilizado o resultado do julgamento (pelo menos preambularmente) da ADC 42 no site do STF tal ponto não foi afetado. Finalmente, toda questão volta-se para a garantia da especialização objetiva de um instituto pátrio (a Reserva Legal) indispensável para a preservação da fauna e flora, ecossistemas, preservação da vida humana, que não pode ficar à margem da segurança jurídica e fonte de publicidade do sistema de Registro de Imóveis.
As NSCGJSP preveem que a compensação de Reserva Legal deve ser averbada na matrícula após a homologação ou aprovação do órgão ambiental (item 125.1.3)[2]. Qual a importância da publicidade registral para controle do meio ambiente?
No Estado de São Paulo, as normas que regulam a atividade do Registro Público Imobiliário determinam que a compensação da Reserva Legal seja objeto de averbação (item 125.1.3, Cap. XX, NSCGJSP). Julgado recente sobre o assunto, proferido pelo C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (Ap. Cível 1015407-59.2016.8.26.0037) enfrentou o tema. Por força do art. 12 da Lei 12.651/2012, todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados determinados percentuais mínimos. Nesse passo, surge a questão: qual a importância da publicidade registral para controle do meio ambiente? Ora, em um primeiro viés, a concentração de ocorrências ambientais na matrícula do imóvel (claro, crivadas pelo órgão ambiental competente) e a garantia de sua publicidade asseguram, em fólio confiável, o conhecimento de todos a respeito de tais ocorrências. A “vida” do imóvel, inclusive em seu aspecto ambiental, converge para o Registro Público, absorvendo, com certeza jurídica, desde a existência de uma Reserva Legal, com intuito de preservação e controle estatal, até uma notícia de contaminação no solo de interesse de um possível comprador de determinado imóvel. A especialização objetiva de uma reserva legal também é assunto relevante (em que pese o intuito facilitador do CAR, na Lei 12.651/2012). Sobre isso já alertava o registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, na referida obra coordenada por Sérgio Jacomino, que “ao proceder à divisão ou desmembramento, muito provavelmente, a reserva não será transportada para todas as matrículas, o que aumentará o percentual legal em alguns imóveis, enquanto outros não possuirão qualquer cobertura ambiental”. Bom que na “vida” dinâmica deste imóvel, que poderá ser afetado por destaque de áreas, desmembramentos, titulação originária, a segurança das porções de reserva legal florestal possa ser devidamente especializada nas novas matrículas. De todo modo, em linhas gerais, vejo como principal benefício advindo da publicidade registral em termos de controle ambiental, a ampliação desse controle por toda a sociedade com dados confiáveis e concentrados na origem jurídica do imóvel, sua matrícula.
Temos verificado que progressivamente os títulos de crédito rural (cédulas escriturais) estão sendo formalizados em meios eletrônicos (CPRs, warrants agropecuários etc.). O registro, originalmente feito nos cartórios de RI, hoje se perfaz em centrais de custódia autorizadas pelo Banco Central. Como avalia esse fenômeno de dispersão registral?
Os Registros Públicos obedecem a comandos constitucionais (art. 236 da CF/1988) atividade delegada pelo Estado a pessoa natural aprovada em concurso público. Não é o único modelo, pois há outros repositórios registrais como as Juntas, chamadas de Registro Empresarial, por exemplo. É de se concluir, portanto, que qualquer tentativa legislativa (ou pior: normativa) de dispersar os “registros” colide com os preceitos constitucionais. Não obstante esta evidente conclusão, percebem-se alguns fenômenos de proliferação de “registros” de cédulas, como as CCBs (ver CETIP – www.cetip.com.br); mais grave, ainda, são as tentativas açodadas de “agilizar” o crédito imobiliário que implicam preocupante dispersão da atividade prevista pela constituição em moldes estritos. Nesse sentido, grandes corporações pretendem criar sistemas de “controle” de seus próprios interesses lucrativos, mas que envolvem terceiros e a sociedade como um todo. Cuida-se do valor da segurança jurídica. A meu sentir, esta questão da “agilidade do mercado” é um paradigma quebrado à medida que a tecnologia permite esta pretendida rapidez, sem que percamos de vista a ideia de que um Registro não é apenas um ente coletor de informações e armazenador de dados; há, na realidade, um patamar acima disso, que é “conhecimento”, ou seja, ao passar pelo crivo do Oficial Público, operador do direito, a certeza jurídica dos atos relacionados com o objeto do registro. Tecnologia bem empregada, quero dizer, em auxílio ao aperfeiçoamento milenar dos Registros Públicos, respeitando a essência da atividade, é muito bem-vinda. Ainda que o “mercado” clame por agilidade a tecnologia está aí, como dito, e pulverizar o registro pode ser valor até mesmo de instabilidade para este mesmo “mercado” na ausência de repositório seguro gerido por ente independente, habilitado juridicamente, que não seja um mero banco de dados. Reforço ainda: além da afronta à Constituição, o que por si só bastaria, entendo que, conceitualmente, é inaceitável a dispersão registral como fator comprometedor da segurança jurídica. Primeiro, pela própria independência do Oficial de Registro Público, nos moldes constitucionais, que tutela o interesse de toda a sociedade (cidadãos, associações, empresas) e não é parte. Segundo, porque o Registro Público é fonte primária de publicidade dos atos relevantes ao objeto do registro, garantindo certeza quanto ao conteúdo de seu fólio. Em um momento histórico nacional (estamos aqui em 2018), em que, em meio às disputas políticas e jurídicas se sobrelevam, a sociedade e a mídia em geral passam a pautar — como que em redescoberta — o valor da segurança jurídica, clamando por dias mais previsíveis. Nesse passo, ao Registro Público devem convergir todos os dados relevantes sobre o objeto, representado por um arquivo oficial qualificado; e sua dispersão – não importa repetir – coloca em risco a segurança jurídica tradicionalmente estabelecida, com seu repertório legal e sua publicidade confiável e concentrada[3].
O Sr. permite a especialização de posse demarcada no interior de um imóvel em compropriedade? Permite a averbação de “divisão fática”?
A divisão fática de um imóvel devidamente matriculado, por mera posse, não tem ingresso no registro imobiliário brasileiro tendo em vista que não se coaduna com a segurança jurídica norteadora dos Registros Públicos e carece de legalidade, ante a falta de previsão legal (art. 167 da Lei 6.015/73 e legislações correlatas). Não que a posse não ingresse nunca no fólio real, pois o paradigma foi quebrado (legitimação de posse, por exemplo), sendo que o sistema registral hoje, ainda que excepcionalmente, abriga a posse, mas isso depende de previsão legal (princípio da taxatividade). Finalmente, aceitar tais registros estimularia o parcelamento irregular do solo, ao arrepio da lei.
Como o Sr. tem lidado com retificações de registro de imóveis rurais que confrontam com rios não navegáveis? As autoridades estaduais devem ser intimadas? Quais as precauções? Nos casos de retificação de área em que o imóvel retificando, de fato, confronta com rios não navegáveis, como tratar a especialização do imóvel retificando nessa linha divisória?
Há um conjunto de dispositivos legais, entre eles, destacadamente a Constituição (arts. 20 e 26), mas também decretos (vide Decreto 24.643, de 10 de julho de 1934 e Decreto-Lei 9.760/46). Para fins de retificação de área, e levando em conta o chamado Código de Águas costuma-se distinguir rio público (que são os navegáveis) dos rios privados (não navegáveis). Adotado tal sistema, tratando-se de confrontação com rio não navegável não há faixa de proteção ambiental que possa gerar polêmica quanto à propriedade desta faixa marginal. Portanto, nestes casos, dispensa-se a notificação do ente público por razões óbvias e, como cautela e imposição legal, notifica-se o proprietário do imóvel da margem oposta. Os trabalhos técnicos, que certificarão a condição do fluxo d’água, trarão o rio como divisa e o proprietário do imóvel da margem oposta como confrontante. Claro que há possibilidades de mudanças geradas pela natureza ou intervenção humana, já que um rio pode secar ou, ainda, remotamente, pelo tempo ou intervenção, tornar-se navegável. De todo modo, a situação é mais ou menos estável e uma alteração relevante nas condições desse rio poderia ensejar nova retificação de área, o que é possível. Em outro giro, que se admita, pelo texto dos dispositivos constitucionais acima invocados, incabível a defesa jurídica de rios particulares, ou, se houver dúvida quanto à condição de navegabilidade do rio, poderá, por cautela, remeter a notificação também ao respectivo ente federado.
O Código de Minas prevê a inscrição da garantia caucionária ou a renúncia ao direito de participação do proprietário do solo nos resultados da lavra (parágrafo único do art. 12 do Dec.-Lei 227/1967. O Sr. já realizou esse ato? Comente a disposição legal em contraste com o decidido na AC 1.956-0, j. 13/6/1983, rel. des. Bruno Affonso de André.
As normas de serviço extrajudicial paulistas prescrevem que são passíveis de registro os atos, fatos ou títulos previstos em lei ou atos cuja natureza de registro stricto sensu seja definida em ato normativo (item 11, “a”, n. 42, Cap. XX[4]). Já a Lei 6.015/73, inciso I, apenas elenca os atos passíveis de registro stricto sensu. Pois bem. Quando tratamos de direitos reais (relação do art. 1.225 do CC) costumamos invocar o princípio da taxatividade. Segundo a lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, o princípio da taxatividade encerra a ideia tradicional de imputação do “monopólio de edificação dos direitos reais” ao legislador. (Direitos Reais, 7ª ed.). Daí costumeiramente adotamos a expressão numerus clausus para dizer que o elenco legislativo é soberano em imprimir a determinado negócio jurídico a roupagem de direito real – no mais, no sentido de distingui-lo de um mero direito obrigacional. Enquanto aquele se impõe perante toda a coletividade, por meio da publicidade registral, este último ficaria adstrito às partes. Os mesmos autores reconhecem que há direitos reais fora do quadrante do art. 1.225 do CC, como ocorre com a propriedade fiduciária e com a promessa de compra e venda (vide arts. 1.361 e 1.417 do CC). Se a doutrina entende como correto afirmar que os direitos reais se submetem ao princípio da taxatividade, o mesmo se pode dizer dos atos de registro stricto sensu? Ora, considerando que o fólio real não abrange apenas os direitos reais do citado art. 1.225 do CC, reputamos suficiente previsão na legislação (em sentido lato: lei formal ou normas administrativas). Neste ponto, para os atos de registro, passamos a entender que também podem ser relacionados atos por meio de comando normativo, o que não acontece com os direitos reais em si. Esta é uma distinção importante. Nessa esteira, lembramos que a Lei 6.015/73 não elenca o arrendamento rural como ato de registro imobiliário. Em São Paulo não há previsão normativa para o registro de contrato de arrendamento rural na matrícula do imóvel (ao contrário, há proibição[5]). Neste Estado, os contratos de arrendamento rural são de competência do Registro de Títulos e Documentos. Em Santa Catarina, há previsão expressa nas normas estaduais para averbação (não registro) de tal contrato na matrícula do imóvel (item 685, IX, do CNCGJ/SC). Dito isso, relevante julgado foi exarado no âmbito do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal Paulista no ano de 1983 (Ap. Civ. 1.956-0) que traz ao debate os conceitos ora cuidados. Interessante notar que o voto vencedor restringiu os atos de registro ao universo do art. 167, I da LRP, ao negar acesso ao registro de arrendamento rural relacionado com exploração de recursos minerais, a teor do Dec.-Lei 227/1967. Aparentemente, cuida-se de um contrato de exploração de jazida (para ser mais específico). Neste voto, remete-se o interessado ao Registro de Títulos e Documentos. E o que interessa aqui é verificar que, quase para além da taxatividade, o julgador criou uma reserva, um monopólio para o artigo 167, inciso I da LRP. Por outro lado, o voto vencido, em giro oposto, considerou que o rol do artigo tratado seria meramente exemplificativo e admitiu o registro por conta da previsão contida no Código de Mineração (Dec.-Lei 227/1967), em seu art. 12, I e II, e parágrafo único, que permitiu caucionar ou renunciar ao direito de participação do proprietário do solo e anuncia (no parágrafo único) a possibilidade de registro destes atos no Registro de Imóveis. A nosso sentir, parece que o voto vencido, além de não considerar que os atos de registro ficassem submetidos ao rol fixo da Lei 6.015/73 ainda retirou um caráter de “tipicidade” que, muitas vezes, sem notar, introduzimos na noção de “taxatividade”. Ou seja, os atos de registro stricto sensu (assim como os direitos reais) não podem ser criados pela vontade do particular, decerto; porém, a previsão legal não precisa ter o perfil de reserva legal, expressa em mínimos detalhes. Fechando a questão, entendemos que, por todas as razões aqui apontadas, a segunda posição é a que prevalece nos dias de hoje, inclusive com a permissão (embora polêmica, admitimos) de previsão de atos de registro (stricto sensu) não só por lei formal, mas por meio de norma administrativa. Esclareço que não tivemos a oportunidade de enfrentar uma situação real, conforme a descrita no art. 12 do Decreto-Lei acima mencionado.
O que define o imóvel rural – a localização ou a destinação? Comente casos concretos (p. ex. chácaras de recreio, atividades tipicamente urbanas em áreas rurais, etc.).
O que interessa ao Registro de Imóveis para caracterização de imóvel rural é a sua localização, ou seja, estando este fora do perímetro urbano ou de expansão urbana o imóvel é considerado rural. Logo, imóvel rural é aquele imóvel não urbano. Ao Município, por força de comando constitucional (art. 182 da CF/1988), é conferida primazia na definição da política urbana. Ou seja, é competência privativa do Município ordenar o espaço urbano, inclusive, por plano diretor. Assim, para retirar a condição de imóvel rural do sistema registral é preciso uma certidão do Poder Público Municipal atestando que aquela área passou a integrar o espaço urbano, que deverá ser acompanhada da lei municipal e do cadastro respectivo (recomenda-se pedido de cancelamento do CCIR, evitando a divergência cadastral). Salvo melhor juízo, não vejo como o controle formal da propriedade possa descaracterizar um imóvel por mera destinação, sem lei municipal ou algum provimento judicial, como acontece nos casos de chácaras de recreio, por exemplo. Em reforço ao defendido, a transitoriedade do uso da terra é fator incompatível com a segurança do Registro Público. Entendemos que o Registro não é volúvel qual piuma al vento. Agora, sob outro aspecto, indícios objetivos de fracionamento irregular do solo rural, como chácaras com lotes rurais de metragens inferiores à fração mínima de parcelamento, devem ser observados pelo Oficial de Registro, bem como pelas demais autoridades locais. Para concluir, a questão de destinação de um imóvel é tema que se relaciona com o debate tributário, na busca de se evitar a bitributação (ITR/ IPTU), ou seja, impedir que um mesmo fato gerador seja tributado por diferentes entes federativos (considerando que o ITR pode, apenas pode, ser arrecadado pelo Município), na disputa entre o texto legal (CTN, art. 32, § 1º), que considera o critério da localização, e entendimentos jurisprudenciais (STJ: REsp 1.112.646), que apontam para o critério da destinação.
Notas
[1]Registro de Imóveis e Meio Ambiente. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 62.
[2] 125.1.3. Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a notícia deverá ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos após a homologação ou aprovação do órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural – SICAR-SP.
[4] NSCGJSP, Cap. XX, item 11: no Registro de Imóveis, “além da matrícula, serão feitos: a) o registro de (…) “outros atos, fatos ou títulos previstos em lei ou cuja natureza como ato de registro em sentido estrito seja definida em ato normativo”.
[5] NE. Vide item 78.3 do Cap. XX das NSCGJSP: “O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo, consubstanciada em Mandado dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis”. V. na jurisprudência bandeirante: Ap. Civ. 1.262-6/4, Santa Adélia, j. 16/3/2010, DJe 25/5/2010, rel. des. Munhoz Soares, com indicação de precedentes. [http://bit.ly/ac1262-6-4].
