Ontem encerrou-se um ciclo na ARISP – Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo. Com a aclamação do novo presidente, Dr. Francisco Raymundo, uma nova etapa se inicia. Que esta passagem seja honrada e festejada merecidamente por todos nós!
Assim é a vida dos homens, tal a sina de suas instituições: enquanto vivemos, sempre crescemos e nos transformamos.
Ontem foi um dia de festas. Os colegas confraternizavam, os discursos empolgados se sucediam, estávamos rejubilantes, brindávamos à posse do novo presidente, congratulando-nos, relançando os votos de novas realizações e de esperança.
Eis que fui tocado pelo impulso de manifestar meus sentimentos em relação à gestão que ali se encerrava e, especialmente, acerca desse notável colega, amigo, líder político de todos nós, Flauzilino Araújo dos Santos.
Sei como as intenções brotam em nossos corações. Sei que é preciso dar-lhes à luz – ainda que tardemos um tanto para expressar nossos profundos sentimentos.
Não pude dizer na ocasião o quanto sou agradecido pela dedicação verdadeiramente missionária que Flauzilino devotou à causa de todos nós, registradores imobiliários de São Paulo e de todo o Brasil.
Ultrapassando todas as barreiras, vencendo grandes obstáculos profissionais, políticos e até mesmo familiares, lançou-se à árdua tarefa de amanhar esta terra dura, dedicando-se à semeadura que há de frutificar num novo tempo. Flauzilino moveu-se por amor e idealismo, mas, acima de tudo, por uma profunda convicção do real valor da atividade registral. Flauzilino crê na Verdade e na Liberdade humana. Afiança-nos um novo período e dá curso à transformação desta venerável instituição, já renovada pelo ânimo de homens bons e conscienciosos.
A sua trajetória na ARISP é um poderoso símbolo de fé, de coragem e determinação. Vistos em perspectiva, seus feitos e realizações são a prova concreta de que estamos ingressando nos átrios de um novo tempo do Registro de Imóveis. Para realizar essa missão aceitou o desafio; para o bom combate armou-se de espírito, verdade e coragem.
A história há de provar que, vivendo uma época de ingentes desafios, meu amigo Flauzilino soube extrair da crise as lições necessárias para nos abrir um horizonte de grandes oportunidades e realizações.
Temos uma história de vida cujos traços essenciais são comuns e talvez isso nos irmane nesta longa jornada na Terra dos Homens.
Flauzilino fez-se homem respeitável, mercê de Deus e do seu trabalho. Oriundo, como eu, de uma família muito humilde, até chegar ao posto de primeiro registrador da Capital de São Paulo, trilhou um caminho que chamaria de radicalmente tradicional nos cartórios brasileiros. Foi auxiliar, depois submeteu-se a um curioso concurso do Tribunal de Justiça de São Paulo que levava, ainda na década de 80, a nota de uma prática multissecular que se filiava às mais profundas raízes de nossa cultura jurídica. Foi escrevente, oficial-maior, interino, até se tornar oficial titular, aprovado em mais de um concurso público de provas e títulos.
Flauzilino conheceu – como poderia dizer? – as entranhas de nossa instituição, dominou a praxe cartorária como poucos, bebeu da fonte tradicional do nosso Direito e especializou-se na prática registral que atravessaria a noite dos tempos e que agora se renova pelo seu trabalho diuturno, discreto, incansável.
Somente quem pode se dedicar à lavra dos grandes livros de registro, saberá a beleza e a sublime delicadeza dessa honorável tradição registrária. Afinal, a vida se inicia e termina sob as margens de um grande livro!
Flauzilino é um exemplo para todos nós. Profissional dedicado e respeitado, doutrinador, estudioso, um homem dotado de extraordinário bom-senso e capacidade de julgar retamente. Certamente, emprestou credibilidade e autoridade ao Registro de Imóveis bandeirante, deu-lhe ânimo, alento, esperança. E isto não é pouco.
Nesta longa jornada à frente da ARISP estivemos a maior parte – quase diria: a melhor! – sempre juntos. Apoiei suas ideias e iniciativas, mesmo quando discordava aqui ou ali de um ou de outro ponto marginal. Somos homens de opinião, é verdade, mas, somos soldados de uma boa causa e isto nos bastava para o reate de um relacionamento que no fundo, no fundo, sempre se manteve fiel, criativo e especialmente estimulante para mim.
Dirigindo-me diretamente a você, caro amigo Flau, quero que saiba que me sinto honrado por ter estado ao seu lado, um escudeiro nessa incansável batalha. Aprendi a esperar, a ponderar o tempo exato da ação. Hoje penso que o seu tempo era o tempo dos tempos. Afinal, os frutos descansam na semente que encerra, no silêncio, o mistério da esperança renovada de um ciclo completo de transformação.
Tenho o dever moral de reconhecer e agradecer o seu empenho e dedicação no concerto perene das grandes iniciativas humanas. Coube-nos a tarefa de sustentar a montanha sobre os ombros e levar adiante as mais caras e lídimas tradições de nossa atividade. Mas a você coube a mais nobre e quiçá a mais dolorosa das missões: decidir, às vezes solitariamente, os caminhos a tomar, assumindo, pessoalmente, as responsabilidades inerentes à presidência de uma entidade que, sob sua direção, alçou um alto grau de respeitabilidade no cenário judiciário brasileiro.
Penso, caro Flauzilino, que expresso o sentimento de inúmeros colegas que, de uma maneira ou de outra, foram contemplados com os frutos do seu trabalho. Dou-lhes voz e visibilidade. Traduzo um sentimento que jaz no coração de todos aqueles que honram e dignificam a nossa atividade.
Em coro, queremos dizer: MUITO OBRIGADO por tudo quanto fez por cada um de nós e pelo Registro de Imóveis do Brasil.
Discurso do Presidente da APDR – Academia Brasileira de Direito Registral.
Senhor Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, desembargador José Renato Nalini; Senhor Corregedor-Geral de Justiça de São Paulo, desembargador Hamilton Elliot Akel. Senhor desembargador Ricardo Dip, confrades da ABDRI; Senhor Presidente do IRIB, Dr. João Pedro Lamana Paiva, Senhor Presidente da ARISP, Flauzilino Araújo dos Santos.
Queridos amigos, estimados colegas.
Estamos diante de uma encruzilhada. Os registradores brasileiros são chamados a dar uma resposta institucional aos desafios que a sociedade contemporânea nos apresenta, tentando desatar o nó górdio representado pelo avanço das novas tecnologias sobre as atividades multisseculares dos Registros Públicos.
Observem os nossos dilemas e desafios: universalização do acesso sem desnaturar a modelagem institucional de órgãos registrais fracionados; rapidez na execução dos serviços sem a degradação da segurança jurídica; autorregulação sem malferir ou contrastar a coordenação e disciplina judiciária; desenvolvimento e fortalecimento da independência jurídica dos registradores, sem extrapolar os limites da autonomia em sua ordem. Exercício privado – serviço público delegado.
São binômios tensivos que parecem prefigurar uma sina dos Registros Públicos e das Notas.
Eu pergunto: como lidar com as tendências que se anunciam como fatos irreversíveis? Como assimilar os impulsos de modernização do sistema sem renunciar ao caudal da tradição? Como preparar-se para as mudanças dos meios tradicionais de fixação da inscrição?
Este seminário pretende lançar as bases desta discussão. Iniciamos agora os primeiros passos, tímidos ainda, rumo ao nosso futuro.
Mas, que futuro pode ser este que não uma porta que se abre com as chaves da nossa tradição?
As atividades registrais são uma necessidade social. Prova desse fato é, de um lado, a longa trajetória de desenvolvimento e aperfeiçoamento, desde a criação do Registro Hipotecário, em 1846. Chegamos até aqui e isto simplesmente não seria possível se esta instituição não se prestasse, como se prestou, a dar respostas perfeitamente adequadas às necessidades econômicas e sociais. De outra banda, nítido é o açodamento e o acirramento dos ataques que vimos sofrendo por parte das forças de mercado que, aliadas a alguns setores da administração pública, buscam capturar e subverter as atribuições tradicionais que são próprias dos órgãos da fé pública. Não estaríamos nesta desconfortável situação de tensão latente fossem os Registros Públicos mera e simplesmente uma formidável máquina burocrática e formalista, já imprestável para enfrentar as renovadas demandas e necessidades sociais.
Lidamos com situações jurídicas relativas às pessoas e às suas coisas. Descobrimos, algo perplexos, que as situações jurídicas podem ser representadas por dados, manipulados por sofisticados sistemas de comunicação e de informação. Conhecimento é poder, como disse a seu tempo Bacon, e hoje diríamos: conhecimento e informação é poder. Vivemos uma época em que o impacto das novas tecnologias tende a reformar os processos tradicionais de trabalho, modificando hábitos, transformando rotinas e inaugurando novas culturas.
O mais intrigante disso tudo – e, sob certos aspectos, o que há de verdadeiramente assustador – é o fato de que as máquinas estão interferindo, já, positivamente, no resultando do trabalho humano, modificando-o substancialmente. Destaco, no âmbito do Direito, a influência, nitidamente percebida, no tratamento e processamento eletrônico da jurisprudência dos tribunais, que acabam por consagrar não a communis opinio doctorum, mas a expressão que aponta para fenômenos estatísticos, replicação de standards, que calham confortavelmente nos processos e sistemas digitais.
No nosso caso, é perfeitamente possível mensurar e precificar o fenômeno da inadimplência no crédito imobiliário, por exemplo – e isso com base em complexos processos de engenharia financeira e, principalmente, com o uso da tecnologia do big data. Não tardará e solertemente se proporá a substituição de sistemas de segurança jurídica preventiva, representados pelos Registros Públicos, pela segurança econômica e financeira que será o resultado de complexas análises de dados. Transitamos, perigosamente, da prevenção de litígios para a reparação modal e residual de danos – em nome da rapidez, da modicidade, da universalização e da padronização dos processos, tudo sob o pálio de uma nova ratio tecnocrática que desponta como as cidadelas de um admirável mundo novo do mercado.
Caros colegas. Vivemos o inferno pós-moderno. Em breve não será operacional o conhecimento que não possa ser reduzido a quantidades de bits e de bytes.
Mas é necessário resistir e compreender a natureza desses novos impulsos e tendências e, de alguma forma assimilar e reverter, a nosso favor, a força irresistível dessas transformações tecnológicas, fundando-nos no estrado seguro da nossa larga tradição.
Termino parafraseando um velho advogado e jurista paulistano, especialista em direito revogado. Não queiramos ser como o velho presunçoso e empedernido que “tinha todas as respostas e se esquecera completamente das perguntas”.
Volvamo-nos, pois, aos novos desafios com a mesma confiança e a reta determinação que foram a marca e o apanágio dos nossos maiores.
No último dia 24 de fevereiro, ocorreu, em São Paulo, o encontro “Desafios para implementação dos Instrumentos Urbanísticos: o Registro Público e o PEUC”, no auditório da Fundação Getúlio Vargas (FGV – Direito), em São Paulo.
Sérgio Jacomino e des. Luís Paulo Aliende Ribeiro
O Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), visa a compelir os proprietários de imóveis urbanos a consagrar a função social da propriedade com o instrumento previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182 da Carta) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001).
A iniciativa é da FGV-SP, Academia Paulista de Direito Registral – APDR e Prefeituras Municipais de São Paulo e São Bernardo do Campo.
O debate foi conduzido pelo pesquisador do Centro de Pesquisas Jurídicas Aplicadas (CPJA) da FGV Direito-SP, Thiago dos Santos Acca. Também participaram os representantes do Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico (IBDU), Henrique Frota e Patrícia Cardoso; a diretora do Arq.Futuro, Laura Greenhalgh; a Registradora de Imóveis de Minas Gerais, Janice Monteiro; o representante da RZ Soluções Fundiárias, Rafael Zanola; a diretora de Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de São Bernardo do Campo, Claudia Virgínia Cabral de Souza; o desembargador do TJSP, Luís Paulo Aliende Ribeiro; o diretor do Departamento de Controle da Função Social da Propriedade da Prefeitura de São Paulo, Fernando Guilherme Bruno Filho e o Registrador do 5º Cartório de Registro de Imóveis e diretor de Assuntos Internacionais da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP, Sérgio Jacomino.
Tendo participado dos debates, concedi entrevista exclusiva ao Portal iRegistradores que a publicou em parte. Reproduzo a íntegra da entrevista abaixo.
Registradores: O Sr. poderia nos falar sobre o que é o “PEUC” que tanto se debateu no evento?
SJ – PEUC é simplesmente “parcelamento, edificação e utilização compulsórios”, instrumento previsto na Constituição Federal (§ 4º do art. 182) e no próprio Estatuto da Cidade (art. 5º e seguintes da Lei 10.257/2001). Na verdade, o que se debateu intensamente na mesa-redonda, coordenada pelo jurista e pesquisador Dr. Thiago dos Santos Acca, foi a disposição legal de que a notificação, prevista no Estatuto da Cidade, deve ser objeto de averbação no Registro de Imóveis competente para produzir o fenômeno da publicidade de situações jurídico-urbanísticas. (§ 2º do art. 5º do Estatuto da Cidade).
2) Na sua opinião, a mesa-redonda foi produtiva?
Neste primeiro encontro, apreciamos documentos preliminares que expressavam o ponto de vista de cada segmento representado no evento – registradores, juízes, advogados, acadêmicos, administradores públicos municipais. Como na famosa metáfora dervische do Elefante de Ghor, cada qual, de olhos vendados, tocou uma parte do animal e agora procura descrevê-lo como um todo. Cada um dos participantes tem uma visão parcial do problema e o nosso desafio, no dia de ontem, foi exatamente tentar conciliar as visões parcelares de cada um em busca de uma síntese que possa servir de base para a execução e efetividade das políticas públicas, servindo-se do regime da publicidade registral. Nesse sentido, penso que o encontro foi muito bom.
3) Do ponto de vista do Registro de Imóveis, há novidades?
Novidades, propriamente, não. Afinal, o Estatuto da Cidade está em vigor desde 2001 e os instrumentos jurídicos, ali previstos, foram objeto de muitos estudos já publicados. Todavia, a execução das políticas públicas relacionadas com a gestão urbanística das cidades leva um certo tempo para se consumar. No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, a lei municipal que trata dos instrumentos indutores da função social da propriedade é de 2014 (Lei 16.050). Cumprindo o Estatuto da Cidade, as áreas urbanas da cidade que poderão sofrer a intervenção pública, com a aplicação progressiva dos mecanismos sancionatórios, já figuram no Plano Diretor e em “lei específica”, dando-se início às notificações que agora chegam aos cartórios para a averbação. Essas inscrições estão previstas no n. 18, inciso II, do art. 167 da Lei de Registros Públicos. A novidade está no modo de se proceder a esta averbação.
4) O Sr. apresentou um estudo preliminar do assunto que fez em parceria com o des. Luís Paulo Aliende Ribeiro. Pode nos falar um pouco sobre as conclusões?
Venho debatendo com o des. Aliende Ribeiro os problemas que os cartórios poderão enfrentar com os pedidos que começam a ser feitos pelas prefeituras municipais, aproveitando o fato de que o desembargador é doutor em direito público, foi juiz da vara da fazenda pública e demonstra domínio na matéria. De minha parte, cingi-me, basicamente, a estudar o fenômeno da publicidade registral visto, especialmente, da perspectiva dos seus efeitos. Dentre as espécies estudadas até aqui pela doutrina, temos entendido que a publicidade registral, decorrente da averbação da notificação, é de mera notícia simples, como a qualifica o jurista espanhol Rafael Arnaiz Eguren. Embora, no caso do direito brasileiro, especialmente depois do advento da Lei 13.097/2015, tenhamos um cenário um tanto distinto que está a merecer um aprofundamento. Importante destacar, de qualquer modo, que a situação jurídica, que exsurge da matrícula, vista de uma perspectiva jurídico-privada, não se modifica. O proprietário continua sendo proprietário, os direitos de garantia mantêm-se eficazes, os direitos reais de uso e gozo não são atingidos. O que muda é a situação de sujeição do proprietário aos deveres legais impostos pelos instrumentos que poderão redundar, como sanção, na perda da propriedade pela desapropriação. As questões envolvidas na matéria são complexas e a nossa ideia é seguir debatendo.
5) O Sr. diz que o ato é de simples averbação… Onde se acha a complexidade?
Em linhas muito gerais, a complexidade se concentra na atuação da Administração Pública para levar a cabo a notificação que dá início à contagem dos prazos legais para se compelir o proprietário a dar uma destinação ao imóvel urbano com o fim de se cumprir a função social. A Constituição fala em notificação dos “proprietários” (§ 4º do art. 182) – no que foi secundada pelo Estatuto da cidade (§ 2º do art. 5º). Mas nos deparamos com tantas situações em que a titularidade dos imóveis expressa situações jurídicas complexas – como nos casos de alienação fiduciária, das promessas de compra e venda, na cessão desses direitos, etc. Todos são titulares de “direitos reais de aquisição” e, teoricamente, poderiam ser compelidos a dar a destinação prevista na norma. Isso sem falar nas hipóteses de aquisição da propriedade ex legge. Nos casos de usucapião, sucessão hereditária etc. os proprietários não são revelados pelo Registro de Imóveis e nem por isso deixam de ser “proprietários”…
6) O Sr. sugere que a lei foi defectiva em não prever claramente todas essas hipóteses?
Não. Cheguei a esta conclusão debatendo com o pessoal da Prefeitura – especialmente com o Dr. Fernando Guilherme Bruno Filho, que nos deu um testemunho pessoal das discussões que cercaram a tramitação do projeto de lei que redundou no Estatuto da Cidade. Percebi que a lei foi sábia. É possível construir o seguinte cenário, no qual a administração pública pode atuar: (a) devem ser notificados os “proprietários”, de acordo com a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade; (b) “proprietário”, por presunção legal, é todo aquele que figura no Registro como tal, eis que, enquanto não se registrar o título translativo, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. (§ 1º do art. 1.245 do CC); (c) É o registro que gera a eficácia do domínio e faz cognoscível tal situação jurídica a todos os cidadãos da pólis (pela publicidade registral). A inscrição é obrigatória (art. 169 da LRP); (d) pela regra da inoponibilidade dos fatos não inscritos (que decorre do princípio de legitimação registral) uma vez consumada a notificação dirigida ao proprietário tabular, grande parte dos problemas restam superados, já que os direitos não inscritos não podem ser opostos a terceiros, nem, tampouco, à própria Administração. Afinal, a presunção iuris tantum do registro vale para todos.
7) Aliás, o princípio da legitimação e a regra da inoponibilidade de fatos não inscritos foram recentemente confirmados pela Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, não é certo?
Sim, muito bem lembrado. A regra, vale enfatizar, visa a tutelar o tráfico jurídico-imobiliário protegendo atos e negócios jurídicos de direito privado. Analisemos a redação, a meu ver rocambolesca, do art. 54 da dita lei. O seu inciso III trata da hipótese de “averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei“. Não ocorrendo a inscrição dos títulos respectivos, os direitos não poderão ser opostos aos titulares que diligenciaram a inscrição. Trata-se de típica inoponibilidade dos fatos não inscritos. Mas, no contexto de nossas discussões, calha uma reflexão aprofundada, tendo em vista que não estamos diante de uma situação típica de direito privado. Temos entendido que a propriedade urbana, quando cumpre sua função social, não é limitada, nem o exercício do direito restringido por atos administrativos, como não cansava de enfatizar o querido professor Edésio Fernandes. Pergunta-se: será possível aproveitar o inciso III do art. 54 da Lei 13.097/2015 para colher a hipótese da notificação, acomodando-a sob a expressão “ônus previstos em lei”?
8) De fato, a locução “ônus” é ambígua…
Exatamente. Devoto-me à tarefa de definir a natureza jurídica da chamada “obrigação” prevista no EC e na própria CF. Alguns autores a qualificam como obrigação de fazer, outros, obrigação propter rem. Como querem outros, mera obrigação real, ônus, gravames… enfim, avultam tantas as expressões, algumas atécnicas e que têm feito fortuna nesta época de barbarismo e marketing jurídico, que é preciso distinguir as hipóteses nesta selva semântica. Dependendo do que seja a figura legal, podem-se extrair consequências jurídicas. No fundo, buscamos meios para facilitar e favorecer as inscrições de mera notícia.
9) Afinal, o Sr. pensa que esta figura legal seja o quê?
Particularmente, inclino-me à hipótese de que estejamos diante de mero dever legal, e nisto acho-me inteiramente concorde com o pensamento do magistrado e publicista Aliende Ribeiro. Para ele, se bem interpreto seu pensamento, há uma presunção legal de ciência do conteúdo da lei a partir de sua publicação e vigência, independentemente de quaisquer atos no registro imobiliário. Para o desembargador, a publicidade legal será o bastante e a registral terá o caráter de mera notícia. Mas o assunto merece ser agitado. Calham algumas perguntas: a não averbação da notificação – embora esta tenha sido consumada no bojo do processo administrativo – livra o proprietário da dita “obrigação”? E a seus sucessores? A plena eficácia da “obrigação” decorrerá do fato da notificação ou da publicidade registral?
10) Pelo visto há problemas teóricos e práticos que ainda não foram superados… Quais são os próximos passos?
Até aqui temos entendido que, mesmo não averbada a notificação consumada, havendo alienação do imóvel, o adquirente se sujeitará às obrigações que decorrem, afinal, da própria lei. Mas, é possível questionar: o adquirente não poderá alegar ignorância e furtar-se à obrigação, já que realizou a transação com base no que consta do Registro nas hipóteses em que, ele próprio, não foi notificado? É preciso refletir com calma e é justamente isso que estamos fazendo. O art. 6º do EC reza que a “transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização”, sem interrupção de quaisquer prazos. Não diz a lei: posterior à averbação; diz: posterior à data da notificação. É possível, contudo, compreender que o processo de notificação do PEUC é um ato administrativo complexo, que envolve várias etapas, abrangendo, naturalmente, a averbação no Registro de Imóveis competente. O ato registral será um elemento integrativo do ato? Pergunta-se: esta inscrição, por definição acessória, conjugando-se os preceitos legais citados (inclusive os da nova Lei 13.097/2015), poderá ser considerada, de per si, requisito de eficácia da “obrigação”, uma vez consumada a notificação? Aparentemente, a averbação não é uma inscrição constitutiva da obrigação jurídico-urbanística. Ao menos, não é assim que tem entendido a doutrina especializada majoritária. Quando muito, será declaratória, gerando alguns efeitos em relação a terceiros. Nos casos de transmissão do imóvel, há uma verdadeira sub-rogação legal, colhendo todos os eventuais sub-adquirentes. Mas devo admitir que o problema, como se vê, está longe de ser facilmente resolvido e é necessário refletir cuidadosamente sobre esta matéria palpitante. O Dr. Thiago dos Santos Acca, que coordenou o evento e conduziu muito bem as discussões, propôs um novo encontro. Os participantes vão refletir sobre os temas debatidos e retornarão com propostas concretas ou com perguntas objetivas, submetendo-as à discussão de todos os interessados. Demos largada a um processo que certamente nos trará bons frutos.
Os registros e notas eletrônicos – Entrevista com Sérgio Jacomino
Sérgio Jacomino
Quando vi Sérgio Jacomino (SJ) sentado, com uma mochila, sendo atendido no pequeno cartório em que eu iniciava minha carreira profissional, fiquei profundamente surpreendido. O nome que eu lia na vasta produção acadêmica, o presidente do IRIB, era um homem de carne e osso, com uma câmera fotográfica na mão e, para aumentar minha surpresa, queria saber a minha opinião sobre cartórios e concursos. Eu era novo em todos os sentidos da palavra, sentia que tinha muito a fazer e nada para dizer, mas SJ é genuinamente registrador e preservou o momento.
Não esqueço a carta que o IRIB, sob a presidência de Jacomino, enviou aos novos concursados, onde se lia o verso de Fernando Pessoa, “Deus quer, o homem sonha, a obra nasce”. E, nos seus discursos, SJ desvenda o mundo, nos trazendo a citação de Vitor Pradera, pela via de Ricardo Dip: eis a tradição, “que não é todo o passado, mas apenas o passado que se faz presente e tem virtude para fazer-se futuro”.
SJ planta sementes no coração e na mente das pessoas, cultivando-as. É notável sua generosidade. Por exemplo, sua biblioteca particular, a Medicina Anima, está compartilhada com a comunidade científica, disponibilizando valioso acervo bibliográfico, para qualquer pessoa que deseja pesquisar e estudar. É um homem que quer ver crescer o tronco firme das atividades notariais e registrais e admirar a beleza das flores que brotam nessa imensa árvore.
A juventude não se prova com certidão, mas com a permanente capacidade de surpreender e se deixar surpreender. Termos o SJ pensando o futuro dos registros, com os pés na realidade histórica, é um privilégio delicioso. É um farol nesse mar escuro e agitado de elétrons.
Marcelo Salaroli de Oliveira.
MSO – Os cartórios extrajudiciais são pioneiros ou retardatários na adoção de novas tecnologias para a instrumentalização de atos jurídicos?
SJ – Os cartórios são pioneiros. Favorece-os, em primeiro lugar, uma larguíssima tradição de criação, cuidado e perícia na preservação documental. Basta lembrar os antigos monumentos (documentos) preservados: os hóroi gregos, os kudurrus acadianos, os papiros egípcios, gregos e medievais, até nossos livros tabeliônicos. Conhecemos detalhes importantes da sociedade dessas épocas a partir de textos que se mantiveram em suportes tão variados e que foram concebidos, todos eles, para resistir à passagem do tempo. Em segundo lugar, porque somos singulares no modelo de atribuição de uma função pública ao particular, consagrando-se a gestão privada de um sem-número de documentos que, a rigor, são públicos. Esse binômio tensivo – função pública X gestão privada – singularizou a nossa atividade e nos legou solução muito original na tutela pública dos interesses privados. Isto para ficarmos no modelo adotado desde que Martim Afonso de Souza se abalou de Portugal com poderes para criar jurisdição e… tabeliados! Muitos dos documentos que originariamente integravam a administração pública colonial (como os antigos livros de concessão de sesmarias) acabaram nos tabelionatos e agora, muitos deles, bem preservados, acham-se no Arquivo Nacional. Convenhamos: não seria possível estudar a formação da língua portuguesa com base em monumentos medievais tabeleônicos se os notários não fossem peritos em aplicar, a seus documentos, tecnologias provadas pela experiência.
Quando surgiu a televisão, seus primeiros programas não passavam de programas de rádio em que era possível ver o radialista. Estariam os registradores brasileiros praticando no mundo eletrônico os vícios e as limitações do mundo do papel?
Esta pergunta traduz cultura geral. Você certamente estará se referindo a uma obra seminal (Understanding media – the extensions of man, de Marshall McLuhan), baseada na qual escrevi, há quase 20 anos, que o grande risco da informatização mal planejada seria a criação de verdadeiros simulacros registrais. A informatização dos cartórios parecia-me, desde o início, uma sessão laboratorial de “reprodução de eunucos” – esta boutade foi veiculada perante uma plateia perplexa reunida em São Paulo no longínquo ano de 1996. Completava: “A matrícula digital, como querem alguns, ou o fólio eletrônico, como o denominam outros, deverá ser uma entidade substancialmente nova, incorporando níveis de consulta diferenciados, interfaces com bancos de dados do próprio cartório (indicadores) e prefeituras, croquis, plantas, fotos etc. além de permitir acessos singularizados, com instalação de terminais no balcão do Registro, acesso aos bancos de dados da Serventia via modem, fax etc. Tudo controlado por sistemas”. E mais adiante: “o nó górdio da questão reside numa constatação desconcertante: via de regra, nem os registradores entendem suficientemente de processamento eletrônico de dados, teoria da informação etc., nem os analistas e programadores de computadores entendem de registros públicos… A influência recíproca que se exercem, uns sobre os outros, tem levado a equívocos e paradoxos” (Serviços Notariais e de Registro – Teses apresentadas no 1º Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais. São Paulo: ANoregSP, 1996, p. 104-5, NE.). Não penso que muita coisa tenha mudado, infelizmente.
Por que estudar a História do Direito, já que os historiadores não consideram que seja História e os juristas não consideram que seja Direito? Em outras palavras, de que serve um “especialista em direito revogado”?
Especialista em direito revogado… esta expressão, cunhada pelo Dr. Antônio Carlos Alves Braga Jr., é engraçada. Ele se espantava que me lembrasse de dispositivos legais da reforma da legislação hipotecária de Nabuco, de 1864. Na verdade, o que mais me atraía no assunto era o fato de que a sociedade brasileira, neste admirável período do Brasil Império, tinha uma sensibilidade desperta para receber, no âmbito das especulações jurídicas, o contributo de pensadores que refletiam sobre economia e administração no governo do país. Hoje voltamo-nos, com um certo novidadismo, para as “análises econômicas do direito” esquecendo-nos que, àquela época, os juristas eram convocados para dar soluções jurídicas a problemas de caráter econômico e social. Produziam-se, digamos assim, “análises jurídicas da economia”. Afinal, nada mais urgente, naquela altura, do que dotar a sociedade brasileira de modernos sistemas de publicidade registral que pudessem dar garantias aos créditos fundiários, degradando os custos financeiros de operações que representavam grandes riscos em virtude de ônus e gravames imobiliários ocultos. Vemos isso claramente nas propostas que se apresentaram desde 1844, na gestação do Decreto 482, que veio a lume somente em 1846. É o que se percebe na reforma de José Thomaz Nabuco de Araújo, de 1864. Nesse mesmo sentido as postulações de Rui Barbosa, com a criação dos títulos de crédito lastreados em garantias reais, na modelagem do Registro Torrens, etc. Mas aí entramos no século XX e as discussões relacionadas com o Registro de Imóveis foram, pouco a pouco, arrefecendo e acomodando-se nos escaninhos dos juristas. Os fundamentos econômicos e sociais foram relegados e considerados simplesmente assuntos metajurídicos. O resultado foi o recrudescimento de fórmulas mais ou menos esotéricas, com jargões especializados. Caímos, então, numa espécie de armadilha confortável, verdadeira “torre de marfim”, cidadela ultraespecializada que nos levou, mais e mais, distantes da percepção que se tinha da importância social e econômica dos Registros Públicos. Enfim, estudar história é fundamental para a reeducação e para não repetir os erros do passado!
Os registradores de imóveis gozam de autonomia no gerenciamento do serviço público que lhes foi delegado, bem como já existe previsão legal determinando a instituição do registro eletrônico. Isso não permite a cada oficial estabelecer o registro eletrônico da forma que lhes aprouver?
Evidentemente, não. Os serviços notariais e registrais são públicos. A gestão privada se limita aos aspectos financeiros e administrativos da serventia. O conteúdo do Registro – seus atos, inscrições, anotações, etc. – são públicos. O suporte haverá de sê-lo também. Forma e conteúdo – ambas expressões de direito público. Não é possível pensar-se em criar livros de registro à imagem e semelhança de cada registrador… Não será possível criar um “Registro Eletrônico” em cada serventia. Há alguns anos cunhei uma expressão que me parecia adequada para expressar a situação de mudança de paradigmas motivada pelo impacto de novas tecnologias: atomização X molecularização dos cartórios. Embora, desde o seu nascedouro, o Registro de Imóveis tivesse um número definido de livros bem estruturados, a partir do final da década de 70 os Registros passaram a adotar, para o desempenho de suas atividades, novas tecnologias – como o microfilme, a informática, os processos de gestão (ISO) etc. Este fenômeno atraiu empresas especializadas que ofereceram soluções que a todos pareceram adequadas, mas que representavam, na prática, a criação de novos livros ou de originais repositórios eletrônicos sem a adequada regulação. São exemplos: indicadores pessoal e real eletrônicos, livro protocolo em bancos de dados, arquivos de matrículas digitalizadas etc. Isto representou o início de um processo de “replicação registral”, com procedimentos paralelos, espelhados, guiados por sistemas informáticos, fenômeno que ocasionou a reconformação de rotinas tradicionais dos cartórios. Em pouco tempo, os atos passaram a ser praticados em meios eletrônicos e os livros tradicionais converteram-se numa espécie de backup residuário do sistema. Mas este processo (que ainda se desenvolve com uma dinâmica toda própria) pecou pela raiz, já que não houve uma modelagem adequada com base numa arquitetura inteligente que pudesse estruturar esses novos repositórios. Esse fenômeno redundou, na prática, na criação de um registro eletrônico homólogo, matriz espelhada do fólio tradicional, atraindo, para suas rotinas, todas as limitações que se pode identificar muito claramente nos meios tradicionais de registração. Voltamos à denúncia feita em 1996 no encontro da AnoregSP: “a digitalização da matrícula, com a captura de sua imagem, é mero efeito especular. Desconsidera as amplas potencialidades que as media eletrônicas abrigam. Recepcionar, vamos dizer assim, a matrícula, tal qual hoje a conhecemos, em meio rico e substancialmente diferente, é erro indesculpável. Há que se pensar na matrícula digital como uma entidade nova” (idem, ibidem). Todos temos culpa no cartório. Convivemos hoje, em termos de informatização das serventias, com o seguinte paradoxo – expresso numa frase bem humorada (hiperbólica, claro!) de um consultor independente: os “programas de informática, quando não atrapalham as rotinas do cartório, também não ajudam muito…”. É uma pilhéria mas que traduz de certo modo a realidade.
A tecnologia da informação potencializa a possibilidade de buscas dos registros de imóveis, sendo possível obter relatórios que os registros em papel não permitiam. Isso desperta a necessidade de sigilo, até mesmo para proteger as pessoas de atitudes criminosas. De que forma é possível ao Registro de Imóveis, que é público, conviver com o sigilo?
Esta é uma das minhas antigas preocupações. Entre os dias 28 e 29 de setembro de 2005, na condição de Presidente do IRIB, realizamos, em São Paulo, nos auditórios da AASP, um importante debate: “Proteção de Dados, Novas Tecnologias e Direito à Privacidade nos Registros Públicos”. O evento reuniu a nata de especialistas do Brasil e da Espanha. Foi a primeira vez em que se reuniram registradores, representantes do governo federal, membros do Judiciário paulista, advogados e destacados representantes da Academia para discutir um tema que hoje representa um desafio para todos nós. Estamos diante, uma vez mais, de um binômio tensivo: privacidade X publicidade registral. O art. 17 da LRP prevê que “qualquer pessoa” poderá requerer certidão do registro “sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”. Esta disposição não pode ser lida de modo raso, como a perceberam e interpretaram os nossos antecessores. Devemos tomar esta expressão, historicamente definida, e submetê-la a uma interpretação conforme a nova ordem constitucional. Hoje, em nosso contexto social e político, em que os dados de caráter pessoal são protegidos por comando constitucional (art. 5, X, da CF/1988), a publicidade registral deve ser repensada. Levemos em consideração o fato de que as pessoas se acham excessivamente expostas nas redes sociais e nos meios eletrônicos. Seus dados pessoais e patrimoniais são profanados pelo comércio ilegal de dados, como se vê no noticiário. Penso que lhes reservar uma cidadela fortificada, em que esses dados e informações estejam protegidos, é uma tarefa que ainda pode ser confiada aos notários e registradores. Até aqui, os dados confiados a esses profissionais acham-se relativamente protegidos em virtude, certamente, do sistema atomizado a que me referi acima. De fato, não seria viável uma peregrinação a cada serventia do país para obter um inventário patrimonial de qualquer pessoa. Entretanto, com o advento de redes integradas, formadas pelos próprios Cartórios no processo de “molecularização” registral, isso se tornará possível. É evidente que devemos repensar o procedimento de expedição de certidões e informações pelos Registros Públicos. Eis, aqui, mais um exemplo a provar que os meios transformam a mensagem…
A publicidade dos direitos sobre o imóvel sempre foi feita no cartório do local onde situado o bem, mas com o registro eletrônico é tecnicamente possível romper fronteiras e realizar o registro em qualquer lugar. Isso representa um avanço ou um perigo?
Esta pergunta é excelente e a busca por respostas consistentes me tem tirado o sono. Tenho dedicado parte do meu tempo ao estudo do impacto de novas tecnologias em atividades humanas tradicionais e, especialmente, nas profissões jurídicas. Existe nos Estados Unidos uma linha de pesquisa que busca revelar em que medida as atividades tipicamente humanas poderão ser substituídas – em alguns casos com vantagens – por softwares especializados, vale dizer, por máquinas. Tenho a intuição de que quanto mais nos afastamos do contato direto com os usuários – com seus problemas reais e concretos, lidando com seus conflitos e interesses – tanto mais nossa atividade tende à automatização. Um flanco bastante vulnerável, para os registros públicos, haverá de ser os chamados documentos dinâmicos – documentos eletrônicos que se ligam a complexos bancos de dados e que se alteram on the fly de acordo com o fluxo de novas informações que são providas diretamente pelos usuários. Esses documentos são a face visível de um sistema complexo que se atualiza dinamicamente a partir do acesso compartilhado entre emissor e receptor. Um exemplo concreto pode ser encontrado na chamada penhora online. Calcanhar de Aquiles dos registradores de imóveis, os títulos judiciais, especialmente as inscrições de penhora, sempre representaram um problema porque os títulos, em regra, são mal formados na origem. A qualificação registral demandava um trabalho extra – além de atrair ameaças de prisão por descumprimento de ordem judicial. Com a criação da penhora online, grande parte dos problemas formais foi resolvida. O aspecto mais importante a ser destacado aqui é o fato de que o sistema “guia” o escrivão judicial na “lavratura” da certidão para fins de penhora, requisitando, automaticamente, os dados que serão essenciais para o ato de inscrição, impedindo a ultrapassagem de cada etapa sem o satisfatório preenchimento dos campos na anterior. Estamos ainda no início de um complexo processo que culminará na formação de um ambiente interativo, envolvendo o emissor (notário, escrivão, agente do crédito imobiliário ou da administração pública etc.) e o receptor (registrador imobiliário). E, nesta altura, voltamos, uma vez mais, à McLuhan: “cada forma de transporte não só carrega, mas traduz e transforma o remetente, o destinatário e a mensagem”. Os meios eletrônicos hão de alterar o próprio registro.
O Sr. suspeita que as atividades registrais automatizadas possam ser assimiladas por “instâncias” estatais ou privadas?
A doutrina de direito registral, de uns tempos a esta banda, divide os modelos de organização da publicidade registral basicamente em dois grandes sistemas: Registros de Direitos X Registro de Documentos. Em linhas muito gerais, no primeiro caso há um controle ex ante da titulação, franqueando o acesso ao fólio registral somente àqueles documentos que reúnam as condições necessárias para plena eficácia dos direitos. Esses títulos submetem-se a um rigoroso exame de legalidade pelo exercício da atividade medular do registrador – a chamada qualificação registral. Já no segundo caso, não existe um controle prévio de legalidade. Eventual patologia incrustada no título fica na dependência de eventual declaração judicial para futura adjudicação de direitos. Diz-se, nestes casos, que o controle de legalidade se dá ex post. No Brasil temos os dois modelos convivendo e expressando suas diferenças: no primeiro caso, o Registro de Imóveis, tal e qual o conhecemos; no segundo, os registros administrativos das Juntas Comerciais. Está provado que o chamado Registro de Direitos (com certa crítica na importação da expressão) é um estágio muito mais elaborado e eficiente da publicidade registral, pois degrada os custos relacionados com os intercâmbios econômicos numa sociedade complexa e dinâmica como é a contemporânea. Gostaria de destacar que corremos o risco de atravessar o arco que nos levará do controle ex ante em direção a modelos menos aperfeiçoados em que a situação jurídica se definirá ou com a adjudicação decorrente de uma ação judicial, ou com a segurança econômica que visa cobrir os riscos inerentes aos intercâmbios de mercado.
Pode dar exemplos concretos?
No primeiro caso, temos uma degradação da qualificação registral em face dos títulos judiciais. De uns tempos para cá, o nosso Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – esteio, por décadas, da boa orientação jurisprudencial –, vem decidindo que os títulos judiciais devem sempre ser registrados, mesmo quando se constatem graves erronias no título. Em muitos casos, o erro não se acha na prestação jurisdicional, mas na elaboração do título. Em outros, o fenômeno tem ocorrido mesmo nos casos em que o tema decisório não se acha coberto pelo manto da jurisdição e pela imutabilidade decorrente do trânsito em julgado material (casos de partilha nos inventários judiciais, por exemplo). O acesso desses títulos imperfeitos, passíveis de serem sanados por simples medidas retificativas, rogadas pelas próprias partes, acaba inoculando o germe da insegurança jurídica. Os problemas começam a ser sentidos na mutação subsequente, em que o registro imperfeito acaba por irradiar efeitos deletérios. São milhares de decisões judiciais que vulneram a cidadela do registro de imóveis sem que o tema da obstância registral fosse enfrentado e superado com uma decisão judicial firme e precisa (art. 204 da LRP). O vale-tudo judiciário, especialmente na justiça laboral, longe de prevenir conflitos, representará, a médio e a longo prazos, um fator de potencialização de litígios. Antes o judiciário, com atribuição exclusiva de lei, retificava o registro – isto é, tornava-o reto, corrigia-o, endireitava-o. Hoje, lamentavelmente, testemunhamos um perigoso sentido inverso: títulos judiciais, reconhecidamente imperfeitos, ao ingressarem no Registro de Imóveis, o tornam duvidoso, defectivo, imperfeito. No segundo caso, vemos a proliferação de registros privados que medram ao lado do edifício institucional. São registros que reclamam os atributos de “publicidade” e de “eficácia perante a terceiros” e que se constituem como simulacros dos verdadeiros registros de segurança jurídica, estes revestidos pelo manto de oficialidade e estatalidade. São inúmeros os exemplos. Como critério diferenciador, criam-se neologismos técnicos como “gravames” e apropriam-se de expressões tradicionais dos sistemas de publicidade – como “eficácia perante terceiros” (vide o art. 63-A da Lei 10.931, de 2004 e o Decreto 7.897/2013). Exemplos não faltam. A recente Medida Provisória 656/2014, ao mesmo tempo em que prevê a chamada “concentração” na matrícula (outro neologismo espúrio), prevê a regulamentação de registros “públicos” pelo Conselho Monetário Nacional. Note um aspecto importante: esses registros são inteiramente eletrônicos. Não há uma “qualificação” registral no input do sistema, nem se faz um controle nas sucessivas mutações de titularidade dos créditos e da propriedade (veja o desconcertante art. 22 da Lei 10.931/2004, em que a cessão eletrônica dos créditos garantidos implica, automaticamente, a transferência da propriedade fiduciária…). Todos os processos “escriturais” são eletrônicos, automatizados. Essa tendência pode representar a desconstrução dos tradicionais sistemas de publicidade registral.
O Sr. suspeita que o Registro existirá sem um registrador?
Não penso que cheguemos a tanto. Mas note, por exemplo, como os módulos que compõem a Central ARISP de Serviços Eletrônicos Compartilhados funcionam atualmente – seja o ofício eletrônico, a penhora online ou a indisponibilidade etc. Somam-se quase uma dezena de módulos interdependentes. Penso que deverão ser integrados em um único sistema baseado no relacionamento com o Registro de Imóveis. A pesquisa patrimonial poderá levar, automaticamente, à penhora ou à indisponibilidade de bens e isto sem grandes saltos procedimentais. Os dados do Registro, disponibilizados neste contexto (eu chamaria de “ambiente integrado”), são disponibilizados numa espécie de matrícula dinâmica, livro híbrido, atualizável on the fly, em tempo real, em que o próprio título pode perfeitamente se converter em ato de registro. E vice-versa. Basta pensar nos documentos eletrônicos estruturados baseados em XML que tanto podem servir ao ato de registro quanto à prática do próprio ato notarial ou judicial. O risco, então, se acha na entrega do controle do registro, que pode se deslocar do registrador para quem centralize e domine os dados do Registro de Imóveis. Quem controlar o sistema de Registro, seja como “gestor territorial”, ou como agente promotor de mutações jurídicas, terá o poder de transformar o registrador em mero amanuense. A atividade crítica do registro tradicionalmente foi o input no sistema; agora será o output. Inesperadamente, a publicidade registral ganha um novo relevo. A qualificação registral se dirige não somente ao título que ingressa, mas à situação jurídica que imediatamente publica, escoimando-a de todo dado irrelevante do ponto de vista informacional. Afinal, a quem poderá interessar um ônus cancelado? Mais do que isso: que importância poderá representar o “discurso” narrativo dos atos, lavrados como previsto no art. 231, I, da LRP, em face dos dados estruturados que vão aos “livros escriturados de forma eletrônica” indicados no art. 40 da Lei 11.977/2009? As modalidades de certidões se multiplicarão e serão oferecidas em modelos prêt-à-porter, atualizáveis automaticamente. O fetiche tecnológico, que mascara a captura do Registro Público por instâncias econômicas ou estatais, pode levar ao esvaziamento dos significados tradicionais dos registros públicos, convertendo-os em meros depositários de dados. Daí ao esvaziamento das atribuições tradicionais do registrador é um passo. O seguinte poderá ser a extinção, pura e simples do modelo multissecular. O Registro Hipotecário francês, extinto em janeiro de 2013, nos pode dar lições importantes (v. <http://goo.gl/iFtbqd>).
Tempo e espaço – centralização, atomização e molecularização – são expressões correntes em seus artigos. Poderia comentar o que significam, no contexto do registro eletrônico?
É nesse ambiente de transformações que se move o Registro Público atualmente. Vejamos a questão do tempo. O registro é demorado? Proceder ao registro em 20, 10, 5 ou 2 dias não revela uma importância fundamental quando consideramos que a função típica dos nossos registros é prevenir futuros conflitos e litígios – demandas que podem se arrastar por muitos anos. O que pode representar maiores custos? Uns poucos dias de exame minucioso dos títulos apresentados a registro ou vários anos de eventual demanda judicial? Está provado que as despesas decorrentes de transações não qualificadas e as inerentes a uma eventual demanda judicial representam custos muito superiores aos que se tem num ambiente institucional que conta com eficientes sistemas de Registros Públicos. Vejo, com certo pesar, que nossas lideranças foram atraídas a uma cilada na busca desesperada de emular os “registros públicos” eletrônicos oferecidos pelo sistema financeiro. Os “registros de ônus e gravames”, como previsto no Decreto 7.897/2013, operam eletronicamente, automatizados, sem qualquer controle preventivo – salvo as cláusulas gerais decorrentes de regulação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários, além da autorregulação das próprias instituições financeiras. Os Registros Imobiliários não podem rivalizar com esses sistemas do ponto de vista da gestão operacional de seus processos. Degradar o tempo consumido para o registro dos títulos – como se isso representasse efetivamente uma vantagem para os envolvidos na transação – pode levar a uma transformação substancial do próprio Registro. Numa situação ideal, em que as assimetrias informativas não se verificassem no mercado, o tempo de registração, de fato, seria uma variável onerosa e perfeitamente dispensável. Bastaria a contratação e sua imediata publicidade. Mas não é assim na realidade. Dos 30 dias, saltamos para 15, depois para 10, agora para 5. Não demorará e faremos o registro em 2, 1 dia… Este processo nos levará até o ponto em que o registro passe automaticamente por nós, vazando a malha da qualificação registral,e já não seremos importantes. Não representaremos mais do que um elo redundante num amplo arco de transações econômicas. Corremos o risco de nos transformarmos em nódulo burocrático e ineficiente no trânsito de informações. Insisto: desde que levemos um tempo razoável para consecução dos registros – e os prazos legais são bastante razoáveis – a questão de tempo não desempenha um papel crucial no contexto de nossas atividades. Saímos de um modelo de isolamento dos registros, siderados em comarcas às vezes distantes umas das outras, e, por força irresistível dos meios eletrônicos, rapidamente nos “molecularizamos”, integrando uma cadeia complexa de informações e de serviços. A tendência será as várias centrais de serviços (notarial e registral) coordenarem-se num portal único de acesso. Mas esta tendência não pode chegar ao ponto de destruir a singularidade de cada uma das especialidades. O risco que corremos é a ultrapassagem do termo médio virtuoso descambando para a centralização de dados em órgãos públicos ou privados. Este é um risco imenso e expressa uma compreensão equivocada das potencialidades proporcionadas pelas bases eletrônicas de dados. Não será um “mega-cadastro” territorial, ideia muitas vezes associada aos chamados “cadastros multifinalitários”, que imprimirá maior segurança e agilidade na gestão territorial. Este tema é especialmente delicado porque a constituição de supercadastros interessa de perto a grandes empresas que vendem soluções tão sedutoras quanto caras. O poder político se encanta com soluções mágicas, traído pela promessa de efetivo controle social. Afinal, informação é poder. O dramático, nisso tudo, é que o fetiche eletrônico encanta também notários e registradores, que, desavisados, entregam a alma a essa entidade mefistofélica que representa a conjugação de interesses como os econômicos e de controle social, com invasão à esfera privada de cada cidadão. Nunca nos esqueçamos: a atividade notarial e registral pode e deve ser exercida inclusive em face do próprio Estado! Neste sentido, os notários e registradores, com seus livros de registro, representam uma cidadela armada da sociedade civil na defesa de seus interesses privados em face do poder político e das potestades econômicas.
Prospectando o Registro Eletrônico
O Senhor considera que a integração dos registros públicos com os cadastros multifinalitários representa um risco para as instituições registrais?
Nisto tudo há um enorme equívoco. É evidente que a coordenação dos registros imobiliários com os cadastros é de todo desejável e deve ser buscada. Mas note: coordenação não significa absorção, integração. É preciso reconhecer que a inexistência dessa coordenação, ao longo de muitas décadas, não foi um fator de mal funcionamento dos registros, nem para tornar eficiente o sistema cadastral. Além disso, não é a coordenação entre ambas as instituições que pode emprestar eficiência aos cadastros. Os cadastros imobiliários municipais e do INCRA são, notoriamente, deficientes e mal administrados. Não será, pois, a absorção dos Registros Imobiliários, a integrar uma das camadas de um mal-ajambrado cadastro multifinalitário, que haverá de tornar o cadastro eficiente. As ideias que embalam a absorção dos Registros Imobiliários pelos sistemas de “gestão territorial” consistem em mais um dos vários mitos que embalam o sonho daqueles que pensam conforme a matriz de controle social. Os cadastros e os registros podem ser muito melhores se não fossem levados pela má ideia de absorção de um pelo outro.
Qual a importância das associações de notários e registradores para o desenvolvimento do registro de imóveis eletrônico?
Penso que as associações de notários e registradores deverão jogar um papel fundamental na promoção das atividades notariais e registrais neste novo milênio. Retomo a ideia da “molecularização” dos registros e das notas. O fenômeno de interconexão e de coordenação das unidades de registro e das notas leva à necessidade de desenvolvimento de ferramentas específicas para a gestão dessas informações compartilhadas em redes eletrônicas. Os serviços eletrônicos compartilhados levam, por seu turno, à necessidade de reestruturação das ferramentas utilizadas no interior de cada serventia que agora lidam com repositórios eletrônicos exógenos (pensem na Central de Indisponibilidades, por exemplo). Note como o fenômeno da transformação dos meios acarreta a transformação das atividades e dos próprios agentes. Finalizo com McLuhan: o meio é a mensagem!
NSCGJSP em debate. Capítulo xx – Sessão do dia 31 de julho de 2014.
Dando continuidade às discussões e debates acerca das novas disposições normativas da Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, o Des. Ricardo Dip, coordenador dos debates, fez-se acompanhar da Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Dr. Tânia Mara Ahualli e do Dr. Paulo Campanella, Juiz assessor da Presidência do Tribunal de Justiça de São Paulo, ambos estudiosos do direito registral brasileiro.
Paulo Campanella, Tânia Mara Ahualli, George Takeda, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo prestigiaram o encontro.
Além das personalidades judiciárias, os registradores paulistanos Ademar Fioranelli, Armando Clápis, Sérgio Jacomino, Flaviano Galhardo, Francisco Ventura de Toledo e George Takeda participaram ativamente das discussões e dos debates empolgados que se seguiram.
Encerramento de transcrições
Na sessão anterior, interrompeu-se a sequência regular de leituras e comentários ao deparar-se com a conveniência de unificar de modo definitivo o sistema de matrícula, o que implicaria, como se reconheceu, um passo indispensável para a harmonização sistemática do Registro de Imóveis com o encerramento completo das transcrições.
Reconheceu-se que isso envolve, de certo modo, a necessidade de dar alguma compreensão ao significado normativo do art. 169 da Lei de Registros Públicos, que prescreve sejam as averbações realizadas à margem das transcrições:
Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.
No decorrer da semana sucessiva aos debates, surgiram alguns problemas adicionais que, curiosamente, se difundiram. Houve quem sustentasse não ser viável que as retificações se fizessem nos cartórios de competência territorial contemporânea, que era melhor mantê-las nos cartórios antigos, para que não houvesse a necessidade de trabalhar com documentos oriundos de outros cartórios, “como se as matrículas não fossem abertas com base em certidão de transcrição do registro anterior…”, observou Ricardo Dip. E concluiu:
“Todas essas questões são acidentais e não tocam diretamente o problema central. Não se discute sobre a ausência de uma norma específica e uniforme a respeito da atribuição ou competência administrativa registral para a retificação; tampouco não se diz que está errado se se fizer desse jeito. A questão está em verificar se há vantagens na adoção de um sistema único, se continuaremos, depois de 40 anos, na expectativa acaso de conviver por mais um século com um sistema duplicado”.
As discussões da semana passada renderam um debate lateral e o aprofundamento das indagações lançadas no curso da jornada. Foi possível colher aspectos e referências curiosas no tecido das próprias Normas de Serviço.
É patente que há duas situações destacadas, pelo menos, em que a prática de averbações deva ser feita na circunscrição atual. Uma refere-se à exceção criada pela Corregedoria no sentido de que, em se tratando de imóvel situado em outra comarca, a regra não se aplica. Trata-se do item 120 do Capítulo XX das referidas NSCGJSP:
“As averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem da transcrição ou inscrição a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, salvo se passou a pertencer a outra comarca”.
O subitem imediatamente seguinte trata de exceção que não se acha na própria lei:
“120.1. As averbações de indisponibilidades, ordens judiciais e atos da administração pública serão feitas na comarca de origem.
Uma segunda, embora aqui restrita a um cartório competente, no sentido de que também se abrirá a matrícula se não houver espaço físico no livro onde lançada a transcrição. Trata-se do item 54:
“Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual [transcrição?] será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade”.
Sérgio Jacomino, Registrador de São Paulo, apela para eventual omissão:
“a contrario, tratando-se de imóvel localizado em outra serventia, ainda que se tenha esgotado o espaço no livro para lançamento da averbação à margem da transcrição, não se encontra na norma a determinação de abertura de matrícula na nova serventia. Chamo a atenção para o art. 295 da LRP: “O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel”.
Unificação – uma questão de política judiciária
Uma questão de política registrária é saber se é ou não o momento oportuno para a unificação dos sistemas. Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura acha-se aberto em ambiente propício a encarar alterações desse jaez como um verdadeiro progresso para a instituição. Porém, “são os registradores que devem, principalmente, aferir o momento certo para a unificação dos sistemas. Saber o que efetivamente pode ocorrer com uma mudança dessas nos registros é, primeiramente, um tema melhor assinado para os registradores. A verdade é que falar de bananas é um problema, antes de tudo, dos bananicultores. Os oficiais de registro podem avaliar esse tema em debate muito melhor, em princípio, do que nós, os juízes, que temos uma visão de gabinete e enxergamos o problema desde outro posto de observação”, emendou Dip.
TANIA MARA AHUALLI, Juíza da Vara de Registros Públicos, informou aos presentes que, em vista das discussões travadas na semana passada, ocorreu uma reunião com todos os registradores da Capital de São Paulo onde estes temas foram amplamente comentados. Já está agendada uma nova reunião para apreciação de ideias e projetos para enfrentar o desafio posto e dar o pontapé inicial para a definitiva transição do sistema de transcrição para o sistema de matrícula.
Item 53 – ordenamento de atos e informação gráfica
53. No preenchimento das fichas das matrículas que comporão o Livro nº 2 de Registro Geral, serão observadas as seguintes normas:
VI – cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o de averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número sequencial do ato e o da matrícula. O número do ato será lançado por rigorosa ordem sequencial, de sorte que inicia-se no número 1 e segue-se ao infinito (exemplos: R. 1/780; R. 2/780; AV. 3/780; AV. 4/780; R.5/780; AV. 6/780 e assim, sucessivamente);
No início da vigência da lei havia certa dúvida, hoje já superada, quanto à ordem de seguimento dos atos – “R1, R2, R3, AV1, AV2, AV3, etc.”. Depois, entendeu-se, de modo mais adequado, qual seria o sentido da lei. Tratava-se de uma numeração só.
Ricardo Dip lança aos presentes uma indagação: qual a razão de ser da sigla “AV”, já que não há no registro de imóveis outro ato iniciado pela letra “A”? A única hipótese legal que justificaria a adoção da expressão “AV” seria para distinguir da Anotação existente no Registro Civil. Ainda assim, parece que se trate de mera tradição utilizar o dístico “AV” em vez de “A”.
Segundo Sérgio Jacomino, a expressão anotação ocorre na LRP na parte relativa ao Registro de Imóveis: protocolo – Livro 1 (art. 203, II), no indicador real (art. 179, in fine). As colunas de “anotações” à margem das inscrições nos Livros 1, 4 e 5 foram previstas nos modelos instituídos pela Lei de Registros Públicos. Segundo ele, as múltiplas remissões eletrônicas, perfeitamente possíveis nesses livros, poderiam ser qualificadas, com abonação, de “anotações”.
Segundo Jacomino, haverá ainda uma razão histórica:
“Avento aqui uma explicação que deverá motivar uma pesquisa nos antigos livros de registro para confirmação da hipótese. No Regulamento de 1846 (Decreto 482, de 14 de novembro) encontramos a especificação dos atos praticados pelo tabelião especial das hipotecas no art. 22: ‘Art. 22. Os Tabelliães do Registro geral das hypothecas são obrigados a ter os seguintes Livros: 1º o de registro geral das hypothecas da Comarca em que servirem, o qual será exclusivamente destinado ao registro das hypothecas dos bens situados na mesma Comarca, lançamento das averbações a ellas relativas, e annotações das certidões affirmativas, que passarem, da existencia do registro de alguma hypotheca nos seus Livros: 2.º o Protocolo, que servirá para os apontamentos das minutas e averbações, e para as annotações das certidões negativas que passarem’.
Igualmente chamavam-se anotações as certidões de prática de atos de registro ou de averbação lançadas nos títulos entregues às partes (arts. 20, 25 etc.). As expressões registro, averbações e anotações se achavam, pois, no nascente registro hipotecário. Posteriormente, na vigência do Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, lavra preciosa do Conselheiro Nabuco, a expressão “anotações” ficou reservada para os indicadores real (art. 33), pessoal (art. 34) e protocolo (arts. 70, 73 e 153), exatamente como na vigente LRP”.
Chave do registro – protocolo
ADEMAR FIORANELLI, Registrador paulistano, lança a questão: por que há cartórios que, ao praticarem um registro ou uma averbação, inserem o número da prenotação?
RICARDO DIP – Para a localização do microfilme, caso contrário, o indicador de microfilmes teria de ser mantido separado da matrícula.
GEORGE TAKEDA complementa a ideia apontando para uma outra relevante razão. “Está dito na lei que os efeitos da inscrição retroagem à data da prenotação. Reza o art. 1.246 do CC: ‘O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo’.
Jacomino pôs-se em concordância com o comentário do coordenador Ricardo Dip no sentido de que a indicação pelo número do protocolo empresta uma ordem objetiva e prática para indexação da microfilmagem de todos os títulos e documentos destinados à conservação no Registro. Por serem os atos praticados em livros variados, segundo ele não haveria como basear-se numa ordem singela feito pelo número de das inscrições. Seria muito complexo fazer isso. Sempre foi evidente manter uma indicação unívoca e o protocolo, como “chave do registro” única, se presta admiravelmente para isso. “Tanto que nas etiquetas dos microfilmes são indicados os números da prenotação”.
Matrícula – redundâncias gráficas
VII – é opcional a repetição do número da matrícula em seguida ao número de ordem do lançamento de cada ato;
Ricardo Dip revelou sua surpresa ao examinar uma ficha de matrícula do 7º RI com mais de 130 fichas. “Temos, sempre que possível, de evitar esse tipo de coisa. Temos de reconhecer que a questão não está em inserir uma letra a mais ou a menos (AV ou meramente A, no exemplo discutido), mas, e isto é um paradoxo, temos de começar a escrever mais. Ao menos, de lege ferenda, temos de considerar a vantagem de “escrever mais”, ou seja, de escrever em forma de anotação marginal (ei-la de volta!) para referir cancelamentos e retificações. Bem ao lado de registros e averbações alteradas. Isso deve compensar-se, em todo o caso, porque para bem ou para mal, a forma narrativa tende a desaparecer com o registro eletrônico.”
Insistindo na tese de que se deva manter a repetição do número da matrícula nos atos sucessivos, Jacomino expressou que, em sua experiência profissional, ocorre, eventualmente, de o lançamento do ato ser feito em ficha errada. “Com a indicação reiterada sempre se chama a atenção de quem pratica o ato para a verificação do número da matrícula onde será realizado o ato. Particularmente, entendo que isso funciona como um marcador, e eu optei por não abolir”.
VIII – no registro ou na averbação será (vel potius: serão) sempre indicado(s) o número e a data do protocolo do documento apresentado e a data em que o ato é praticado;
Segundo Ricardo Dip, essa disposição é nova e vai ao encontro de observação absolutamente correta do doutor George Takeda nesse mesmo sentido.
Ademar Fioranelli indica a data da transcrição na abertura de matrícula. “A certidão expedida revelará prazos e valerá como como vintenária, trintenária, etc. “.
Ademar Fioranelli registra que no momento da abertura da matrícula se deve inserir a data da transcrição aquisitiva. Observa que muitos cartórios não fazem desse modo. “Ao apontarmos a data da transcrição, eventual certidão de matrícula que possa ser expedida acabará por revelar os prazos das inscrições e valerá como como certidão vintenária, trintenária, etc. Ou seja, no caso de uma transcrição de 1975, por exemplo, com mais de trinta anos, não seria necessário fornecer uma certidão filiatória”.
George Takeda observou que, além do número da transcrição, ele insere dados como o titular aquisitivo resumido. Assim, a pessoa saberá de quem adquiriu o imóvel.
IX – na matrícula não poderá ser feito qualquer lançamento sob a rubrica de “certidão”, “anotação” ou “observação”, visto que o ato deve ser unicamente de registro (R) ou averbação (AV), inexistindo previsão legal para lançamento diverso;
Ricardo Dip lembrou que a antiga proibição da inscrição do protesto contra alienação de bens levava a o caminho de “intimar o registrador de que ele tinha de avisar qualquer adquirente que havia um protesto contra a alienação de bens. Considerando o progresso dos meios informáticos e a facilidade relativa com que essa tecnologia chega ao Registro, conviria hoje, dada a extensão das matrículas, voltar ao tema das averbações remissivas para admitir anotações ao lado dos registros. Por exemplo, na matrícula se faria referência a ‘R1 2018’ e ‘AV 2019’, desta forma já se saberia a qual averbação está se referindo o registro”.
Segundo ele, o indicador pessoal poderia suprir essa necessidade. Pode converter-se numa forma prática de controle dos atos, “já que nossa ficha de matrícula não permite, por agora, o direcionamento de uma coluna específica para estes casos, especialmente em casos como esses, os das 130 fichas. Imaginem o azar que seria um usufruto cancelado na AV 4000?” – pergunta retoricamente.
E-ping-pong
GEORGE TAKEDA – As informações relevantes aparecem na certidão do livro 1, e não na matrícula.
RICARDO DIP – Mas como é feito o controle do Livro 1?
GEORGE TAKEDA – Pelo sistema.
George Takeda sustenta que as informações relevantes devem aparecer na certidão do livro 1 (protocolo).
RICARDO DIP – Aí é que está a questão! Não podemos exigir um sistema informatizado em todos os cartórios do Brasil. Estamos tentando uma solução razoável que possa ser estendida a todas as serventias. Por esta razão é que seria interessante permitir a referência na matrícula, que deve continuar sendo gráfica.
SJ – Essa questão do indicador pessoal será ilusória se não houver uma qualificação do lançamento. Isso porque o nome da pessoa pode aparecer mais de uma vez na mesma matrícula em circunstâncias diferentes. George Takeda deu uma ideia que me pareceu genial. Quando pensávamos na matrícula eletrônica, imaginava-se uma consolidação periódica da matrícula. Funcionaria assim: a situação jurídica da matrícula é avaliada toda vez que se vai registrar um título. Quando da efetiva inscrição do título, far-se-ia uma espécie de ficha auxiliar da matrícula inicial, que remanesceria no final como uma espécie de síntese, em que todas as circunstâncias que ainda estão vigentes constariam da certidão.
RICARDO DIP – Do ponto de vista da informática é viável, mas do ponto de vista da escrita mecânica, embora possível, é bastante complicado.
GEORGE TAKEDA – Antigamente, fornecíamos a certidão do livro de Transcrição. Então se fazia a busca e a certidão vinha com os atos ativos. Seria interessante, no momento do registro, que houvesse uma ficha eletrônica auxiliar com um resumo da matrícula que basearia uma certidão futura dos atos em vigor.
ADEMAR FIORANELLI – Por exemplo, no caso de uma incorporação com 300 registros de venda de fração ideal vinculada a uma futura unidade, eu costumo fazer uma certidão resumida consignando a existência de uma incorporação, do registro da aquisição e do registro da alienação fiduciária ou hipoteca. A instituição financeira tem aceitado a consolidação dos atos vigentes por meio de certidão.
RICARDO DIP – Embora haja um certo risco nisso…
SJ – Mas essa é uma responsabilidade que teremos que assumir mais cedo ou mais tarde. Hoje é intolerável uma certidão com tantas páginas. O homem comum do povo não tem condições de compreender a situação jurídica de um imóvel. Nós mesmos não temos, sem grande enfado!
RICARDO DIP – Acho excelente a ideia, e muito possivelmente o futuro nos levará ao registro eletrônico, mas é preciso estar ciente da responsabilidade resultante da avaliação que se fará do que deve ou não ser indicado na certidão expedida por meio eletrônico.
VOZ NÃO IDENTIFICADA – O que o senhor acha de uma possível autorização administrativa para se proceder à atualização após a matrícula atingir certo número de fichas?
A plateia permanece atenta e interage com a mesa com perguntas e sugestões.
RICARDO DIP – Para a capital de São Paulo, é prudencialmente viável. Para o Estado, talvez, possa admitir-se, desde que resolvamos um problema, que não se refere ao registrador, mas ao Juízo corregedor. Há muitos, de fato, com imensa boa vontade, muitos deles capacitados, mas alguns outros não possuem vocação para o tema registral. Essa observação não deve ser entendida como crítica, longe disso, é, em todo o caso, uma realidade conhecida por todos. Os juízes do nosso interior paulista são sacrificados por um número elevado de matérias (constitucional, civil, empresarial, penal, administrativo, tributário, eleitoral, ambiental, menores etc. etc.) e não se pode, de comum, deles exigir uma forte capacitação no terreno registral.
Segundo Ricardo Dip, a questão de verificar se essa iniciativa pode adotar-se em nível nacional exige cautela: “De fato devemos progredir no sentido mais econômico da prática registrária, há experiência institucional para isso, mas a extensão da mudança tem de ser bem avaliada. Entendo que, em princípio, aqui no Estado, pudesse cogitar-se de uma experiência paulistana, sob a supervisão competente da Vara de Registros Públicos e o acompanhamento superior da Corregedoria Geral. A proposta, por agora, é simples: a da instituição, na matrícula, de uma coluna para anotações meramente remissivas”.
Unitariedade da matrícula
X – a cada imóvel deve corresponder uma única matrícula (ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez) e a cada matrícula deve corresponder um único imóvel (isto é, não é possível que a matrícula descreva e se refira a mais de um imóvel). Caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação.
Ricardo Dip inicia criticando a expressão “ou seja, um imóvel não pode ser matriculado mais de uma vez”, que, segundo o desembargador, em rigor incide em excesso. “Basta que se altere a competência territorial para que o imóvel seja matriculado mais de uma vez… Com todo o respeito, apostos explicativos em normativas, tais “isto é”, “ou seja”, são desnecessários. Não se deve explicar em normas sobre o que se quer dizer com algo já dito. É fazer, em normas, interpretações autênticas apriorísticas…”.
Esse dispositivo cuida do importante princípio da unitariedade da matrícula. A Lei de Registros Públicos nunca albergou essa expressão que nós extraímos sistematicamente de seu articulado. “Esse entendimento prevaleceu, mas de modo capenga. Há diversas situações transitórias em que a unitariedade da matrícula não é observada. São situações como a da usucapião, de loteamentos, desmembramentos, de imóveis seccionados por estradas ou ruas. Chega-se a um ponto extremo: o de abrir matrícula para unidade autônoma, que é abrir matrícula para fração ideal”.
Remata: “não adianta colocar letra em matrícula para a solução do problema, que é essencialmente incompatível com a unitariedade da matrícula. Essa unitariedade não é absoluta quanto parece ostentar-se”.
A segunda parte do dispositivo diz “caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel no sistema de transcrição ou na circunscrição imobiliária anterior, antes da abertura de nova matrícula, deverá ser promovida sua unificação”.
Jacomino observa, a propósito, que o fato de o imóvel estar descrito diferentemente em duas ou mais inscrições não implica, necessariamente, unificação. Para ele, a norma é defectiva. “Mais de uma descrição para o mesmo imóvel” não se corrige com “unificação”. Diz que a expressão tem carga semântica definida no contexto da LRP (art. 235). O problema, aparentemente, reside na possibilidade de se registrar vários títulos sucessivamente com descrição divergente, como ocorria, por exemplo, nos casos de folhas de partilhas sucessivas.
Fioranelli atalha para acrescentar que “nos casos de descrição divergente a norma a ser aplicada é a do art. 213 da LRP”.
Ricardo Dip já realizou uma leitura distinta da norma. “Na verdade, o texto está a referir-se às transcrições com descrições parciais, ou seja, quando se descreve uma parte, depois outra, e posteriormente busca-se a unificação para a descrição do todo. Obviamente, nos casos de descrição divergente, a retificação é o procedimento correto”.
Quebra-cabeças
ADEMAR FIORANELLI relembra que no sistema anterior era comum que se fizesse uma transcrição para três, quatro ou cinco imóveis. Em outras circunstâncias, era praticamente impossível recompor a totalidade dos comproprietários. “Na apresentação do novo título, nós abríamos matrículas para aqueles imóveis e consertava-se o erro. Já em relação às frações ideais, em que não se conseguia a recomposição da totalidade, ficava a seguinte dúvida: faltando um quinto do imóvel, prevalece o direito em relação aos quatro quintos? Não se pode deixar de considerar o direito de propriedade daquele um quinto. Atualmente é pacífico o entendimento no sentido de que é necessário recompor a totalidade dos condôminos, sob pena de não dar prosseguimento aos registros”.
Takeda relatou que experimentou um problema semelhante. Nas transcrições antigas a seu cargo não era possível indicar a totalidade das frações ideais dos proprietários porque o título era anterior ao Código Civil e não estava registrado. “Ora, no caso de sucessão causa mortis, o registro era feito somente da parte que cabia ao herdeiro com título, aquele que o não possuía ficava em aberto”.
Um dos participantes levantou a seguinte situação: “e quando não se localiza (ou não existe) o proprietário desse quinto? Há matrículas em minha serventia que a titulação está incompleta, em que são encontrados somente 80% dos condôminos”.
Ricardo Dip diz que é preciso distinguir essa situação. A unitariedade da matrícula estará respeitada com a descrição do imóvel como um todo. Uma parte de propriedade ignorada em sua situação pessoal tabular é perfeitamente possível de manter-se no registro. Nada se acrescentaria, a seu respeito, na matrícula, que já não estivesse de modo deficiente e em vigor na velha transcrição. Diversamente seria se não se conseguisse descrever o todo do imóvel. Aí a situação teria de ser vista de outro modo.
Ademar Fioranelli lembrou a lição de Gilberto Valente da Silva – com a qual compartilha: quando se deparasse com tal situação, dever-se-ia consignar “um quinto pertencente a Antonio da Silva, outro quinto a Benedito, e as demais partes inexistentes, como título não registrado”.
O desembargador conclui que “por mais que o registro seja importante meio de garantir a segurança jurídica é, afinal, um instrumento.”.
Acessão sobre dois imóveis
Um membro da plateia deparou-se com uma situação que talvez se encaixasse exatamente nessa parte final do item 53, X. “Numa transcrição havia a descrição de dois terrenos sobre os quais se edificou uma casa. Para a abertura da matrícula haverá a necessidade da unificação desses dois terrenos”.
O que está escrito na norma é caso haja mais de uma descrição para o mesmo imóvel. A redação não se acha perfeita. Segundo Dip, deveria estar escrito “descrição parcial para o mesmo imóvel”. No caso relatado, embora fossem dois terrenos, estes eram parte de um só, tanto assim que poderiam ser unificados.
Ademar Fioranelli lembra que a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos casos em que a edificação abranja mais de dois terrenos, a unificação é obrigatória para a averbação da construção[1].
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum
George Takeda ofereceu-nos um caso extravagante: em alguns casos o proprietário é diferente. A prefeitura aprovou uma construção, concedeu habite-se…
Nó górdio: propriedade distinta e acessão comum? Como descerrar a matriz?
Na opinião de Jacomino nesse caso simplesmente rompe-se com a unitariedade. E isto na consideração de que o acessório segue o principal. Segundo ele, houve casos semelhantes ao citado em que a construção já estaria averbada sobre dois imóveis do mesmo proprietário sem que este pretendesse unificar. “Seria um direito não querer unificar?”.
Ricardo Dip observou, a propósito, que em casos em que a titularidade dominial é diversa não há como solver o problema no plano interno do registro.
Direito de superfície
Um participante lançou a seguinte questão: “na hipótese do titular de direito de superfície de três matrículas contíguas pretender construir sobre as três concedendo o direito de superfície sobre as três?
George Takeda lembra que em casos como esse a prefeitura acaba por aprovar explorações urbanísticas complexas. “No nordeste, por exemplo, acontecem muitos casos em que o empreendimento é único, uma única matrícula, mas uma fração de terreno é de marinha e a outra é terreno alodial[2].
“Concluindo, parece-me que o princípio da unitariedade não tem um caráter absoluto. Se em São Paulo existem situações como as relatadas aqui, imaginem em outros Estados em que isso não foi sequer considerado…” – rematou o coordenador.
54. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imóvel não tenha matrícula própria, esta será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro ou, ainda:
a) quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo Livro de Transcrição das Transmissões e neste não houver espaço, à margem da qual será anotada a abertura da matrícula, desde que o imóvel esteja em área da competência registral da mesma serventia, ainda que precária a descrição do imóvel, desde que se refira ao imóvel em sua integralidade;
Transcrições lacunosas
Ricardo Dip nos convida para voltarmos nossos olhos ao tema da precariedade da transcrição:
“Em 1987, quando passamos a observar a necessidade de um controle maior dos parcelamentos do ponto de vista qualitativo, quantitativo e de localização, soluções extremas foram tomadas e levaram a resultados menos felizes. Houve até o cancelamento, em dada comarca, de todos os registros de loteamentos com descrições inadequadas.
Se uma descrição, ainda que precária, se acha em vigor, por que razão não se poderia repeti-la na matrícula? Não devemos entender que uma descrição precária seja sempre nula; do contrário, entenderíamos também que a transcrição não teria validade. É preciso que haja cuidado com esses excessos de precisão. Há uma pretensão implícita de uma dada linguagem definitiva que nunca teremos. Desde que se trate de um imóvel real e supostamente determinado, ainda que a descrição seja precária, não há necessidade de se exigir a abertura de matrícula”.
Ademar Fioranelli e um participante observam que não se tem admitido que se abra matrícula nos casos em que o imóvel não apresente uma base geodésica, nos casos dos chamados “registros flutuantes”. A jurisprudência também não tem admitido abertura de matrícula quando há área remanescente. Nestes casos, será necessário, primeiramente, apurar o remanescente e depois retificar a parcela.
Outro participante emite a sua opinião crítica: “entendo que há um excesso nesse entendimento porque, muitas vezes, a pessoa é proprietária de um pequeno imóvel e precisa se submeter aos custos de um processo de retificação por conta de uma área superficial que muitas vezes é indiferente para ela”.
“Frequentemente temos nos comportado com um pouco de exagero nessa questão da descrição” – disse o coordenador. E continuou:
“Todos sabem de minha empolgação teórica com o tema do controle da disponibilidade nos parcelamentos. Passei a entender possível o aproveitamento de todos os dados do registro para fazer as indicações nas matrículas. Havia exemplos comuns: descrição cujo imóvel tinha dez metros de fundo e confinava com outro, cujas metragens estavam descritas, com exceção da medida de fundos. Ora, pensou-se em submeter a um processo de retificação quando era evidente que, se houvesse uma presunção da veracidade da transcrição anterior, essa presunção haveria de valer para todos. Portanto, sou inclinado a um justo médio que não leve a uma pretensão descritiva exacerbada”.
E preleciona: três critérios são fundamentais para estes casos:
1) as matrículas não têm que ter uma força saneadora de tudo que estava na transcrição ou no registro anterior. Se uma transcrição permite que dela se extraia alguma eficácia, não há sentido exigir coisas novas somente porque se migram os dados para a matrícula. Se a transcrição não é nula, por que a matrícula o seria?
2) Se não se trata da integralidade do imóvel, não devemos admitir a partição, se, com isso, se prejudicar a descrição anterior.
3) Não temos de transformar o registro em cadastro. Essa ideia já teve um custo altíssimo para nós. Philadelpho Azevedo dizia, no final da década de 20[3], que era um sonho absolutamente utópico fosse alguém fazer medição de imóvel no Brasil inteiro por meio de trena. Não tem sentido exagerar nessa questão descritiva, basta que o imóvel esteja determinado.
Diz: “temos que considerar um fato muito relevante e de complicada aferição caso a caso, na medida em que se suporia conhecer bem as regiões, sobretudo a propriedade imobiliária, principalmente de cidades pequenas, onde sempre se conhece o proprietário, ou onde começa e termina determinada propriedade. Não tem nenhum sentido que o excesso na formalização da publicidade registral sempre e inevitavelmente haja de sobrepor-se à publicidade jurídica e social. Não é a vida que é feita para o registro, é o registro que é feito para a vida. Muitas vezes é preciso que se tenha essa sensibilidade, e é à conta disso que há critérios para a capital de São Paulo que não podem ser estendidos, sem mais, para outros lugares”.
“A exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos”.
Jacomino notou ser paradoxal o fato de que a “exasperação da especialidade objetiva levou a uma linguagem absolutamente incompreensível cuja consequência é, de novo, um retorno à mera determinação do imóvel com base em signos socialmente compreendidos. A realidade se impõe, neste caso, ao tecnicismo. Hoje nós retificamos, e muito, as retificações que foram feitas na Vara de Registros Públicos no período em que havia uma hipervalorização da chamada especialidade objetiva…” – concluiu.
Essa observação, na opinião do coordenador, é muito preciosa. “Se não é possível localizar o imóvel pela descrição, é preciso confiar na publicidade social, do dia a dia. E isso representa, na verdade, uma regressão em detrimento do próprio registro. Tudo que é excessivo no registro leva à nulidade, se não jurídica, a uma nulidade de eficácia. Essa questão nos remete à falta de um órgão exclusivo para cuidar das questões cadastrais”.
Alguém lembra que mais do que simples medidas, as referências aos registros vizinhos são mais importantes. “Hoje em dia, para efeitos de localização, o importante é constar da descrição confronta com a matrícula tal”.
Retificação extrajudicial
Ricardo Dip admitiu sua apreensão quando foi autorizada por lei a retificação administrativa. Havia elementos para isso. Segundo ele, haverá dois pontos fundamentais que distinguem bem a função do registrador da do juiz: “a primeira é a impossibilidade de o registrador colmatar lacunas, e a segunda é o fato de que ele não colhe prova fora do registro. A função do registrador se expandiu sobremaneira com essa competência administrativa[4]. Há mais de vinte séculos, Aristóteles já bem ensinara que cada gênero do saber tem sua correspondente certeza, “não esperemos ter o mesmo grau de certeza em todos os gêneros das coisas que sabemos”. E segue:
“Em relação a coisas individuais, os juízes nunca podem ter certeza absoluta. Não temos a pretensão de ser equivalentes a Deus”.
Um registrador consciente dos próprios deveres, de suas responsabilidades e limitações, sente-se um pouco molestado do ponto de vista psicológico, porque sabe que terá de dar uma decisão que depende de uma realidade externa à qual não tem acesso. No momento em que sair da sua realidade para avaliar uma realidade externa, ele estará transformado em um juiz. Considero muito complexa esta situação.
Quando se dá um caso em que não se consegue chegar claramente a alguma certeza, a função do juiz se torna pavorosa. Já passei muito tempo sem dormir por não saber onde estava a verdade, por não saber se condenava ou absolvia alguém. Isso gera uma solidão que, se for egótica, é depressiva.
Fornecendo soluções de segurança meramente formais, o registro permitia mais facilmente chegar a uma solução. Ainda que houvesse dúvidas, eram dúvidas mais concretizadas. No momento em que o registro se abriu para o universo da retificação administrativa o resultado é que registrador foi transformado em juiz.
George Takeda lembrou que nos dez anos decorridos desde o advento da Lei 10.931, de 2004, não há conhecimento de nenhum caso de anulação de retificação.
Jacomino dá notícias de que, por meio de convênio firmado entre a ARISP e a Fundação Getúlio Vargas, pesquisadores realizaram um levantamento minucioso de ações reivindicatórias e anulatórias para identificar o papel do Registro de Imóveis na potencialização de conflitos. O relatório, que será apresentado em breve, acaba por demolir um dos mitos que circulam no sentido de que os registradores e seus registros, com suas deficiências, potencializam os conflitos fundiários. Esta é uma denúncia ideológica que precisa ser guerreada não só no plano das ideias, mas também no plano fático. O resultado da pesquisa apontou que nenhum processo judicial do Tribunal de Justiça de São Paulo envolveu erro do registro.
Ricardo Dip relatou que se acha há dez anos no Tribunal de Justiça. “Há uma crise de identidade competencial, em que ninguém sabe ao certo quem é competente para julgar as questões de registro – ora é a Seção de Direito Privado, ora é a de Direito público –, e, nesse quadro, enfrentei dois ou três casos de retificações de registro, mas em nenhum se reconheceu erro do registro”.
Um exemplo final foi proporcionado por Ademar Fioranelli:
Outro caso bastante interessante são as mais de quatro mil regularizações fundiárias que foram feitas no SERLA[5]. Eram regularizações fundiárias em áreas precariamente descritas e cuja disponibilidade foi aferida na planta do SERLA. Até hoje, nunca houve uma impugnação sequer, nem do Ministério Público e nem de qualquer pessoa eventualmente prejudicada por aquelas regularizações”.
Panorama registral.
NOTAS (Por SJ).
[1]Ap. Civ. 48.258-0/8, São José do Rio Preto, j. 26/03/1999, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição. Ementa: Registro de Imóveis – Mandado de penhora – Lotes contíguos com matrículas autônomas – Menção à construção neles levantada – Necessidade de prévia unificação das matrículas e averbação da construção ou decisão judicial transitada em julgado determinando a arrematação dos lotes pela mesma pessoa como se fosse um único imóvel – Dúvida procedente – Recurso improvido”. Vide também: Ap. Civ. 42.129-0/6, São Paulo, j. 27/02/1998, DJ 28/04/1998, rel. des. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição.
[2] Em São Paulo: Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de convenção de condomínio – Ausência de antecedente averbação da construção e do registro da instituição do condomínio – Terreno de Marinha – Falta de unidade da base imobiliária – Registro Inviável – Recusa mantida. (Ap. Civ. 37.190-0/1, Itanhaém, j. 07/04/1997, DJ 02/07/1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha).
[3] Philadelpho Azevedo foi o autor do projeto que se transformou no Decreto 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, que reorganizou os Registros Públicos em conformidade como Código Civil de 1916. Mais tarde, reptando Soriano Neto, sustentará que a eficácia (valor) do registro não está na dependência de um bom sistema de cadastro, como ocorre na Alemanha. O livro é um clássico da literatura especializada: AZEVEDO. Philadelpho. Registro de Imóveis (valor da transcrição). Rio de Janeiro: Liv. Jacintho, 1942, 91 p.
[4] V. art. 213, § 12 da LRP, que faculta ao oficial realizar “diligências no imóvel” para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
[5] SERLA é acrônimo de Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo.
